CHAPITRE VII

ROME. — LE CONTRAT DE SUPERFICIE

Quant aux biens urbains et aux terrains municipaux bâtis, on en concédait la jouissance par un contrat qui, différent pour la forme et le nom, était identique au fond avec celui dont nous venons de parler : c'était le contrat de superficie, véritable ^mphytéose urbaine.

En vertu de la maxime établissant la prfevalentia de la terre, omne quod inœdiftcatur solo cedit^ tous les bâtiments élevés sur le terrain d'autrui devaient appartenir au sol, c'est-à-dire à son maître, seul capable d'intenter la revendication civile et l'interdit uti possidetis, sans avoir à distinguer quel était l'auteur des constructions. Ce principe ayant été toutefois reconnu trop rigoureux dans ses conséquences, on eut recours à une convention ménageant les intérêts distincts du constructeur et du propriétaire. Les cités étaient intéressées à un pareil contrat car on cherchait à utiliser les vastes espaces de terrain situés dans leur enceinte et dont la construction aurait exigé des sommes trop considérables. Au lieu de vendre la propriété pleine et entière, on concédait le sol, moyennant une somme d'argent, en se réservant le tréfonds de la superficie (area) (1).

(1) Ernesti (Clavia Citer, tuperfieies) préteDdait que ce mot de svperficîet et celui d'area sont synonymes : nous croyons avec Hugo que la synonymie était bien plutôt applicable aux expressions de superficium et do «u-

Sur l'espace que Ton abandonnait, le concessionnaire pouvait élever en toute liberté les constructions et faire toutes les améliorations qu'il voulait. Par cette location perpétuelle éminemment favorable à ses intérêts la cité ne risquait pas de voir dans ses quartiers soit des terrains vides , soit des ruines et des décombres; aussi ne faut-il pas s'étonner si une pareille mesure, excellente d'ailleurs, comme toutes celles qui ont pour résultat de fournir des ressources périodiques et assurées, fut appliquée sur une large écbelle.

Ce droit qui se présenta de bonne heure tire, dit-on, son* origine des locations de ïager imhlicus mais ce fait n'est nullement prouvé, tant on est dans l'incertitude à ce sujet (1).

Le contrat de superûcie (qui n'était qu'un démembrement de la propriété) ne pouvait s'établir que par convention comme un bail, une vente, par donation ou legs (2), mais jamais par usucapion (3) puisqu'en pareil cas on usucapait en même temps le sol. Suivant Blondeau (4), si l'on avait recours au testament il fallait rechercher la volonté du testateur pour connaître les obligations du superficiaire. La superficie n'était donc point d'une nature spéciale comme leco7i(rac(us emphyteuticanns : c'était tantôt une vente, tantôt une donation, tan^ tôt un louage, mais le plus souvent c'était un louage ; il fallait néanmoins qu'une longue durée fût stipulée en pareil cas, par la raison que la superficie était essentiellement un droit réel qui ne pouvait avoir Teffet d'un bail ordinaire, à moins qu'iL n'y eût quelque clause de vente. Le préteur ne donnait l'action de superficie que lorsque la location était faite non ad môdt— cum tempus (5). Le contrat avait lieu pour un prix payé une fois ou (et c'était ce qui se voyait le plus fréquemment] pour une redevance nommée solarium^ pensio ou locarium.

Pour que la convention fût valable, il fallait qu'elle n'intervint qu'entre personnes capables de traiter, qu'elle eût un objet,

perfSeies comparées à celles «1 Wi/icîiim . C'est aÎDsi qoe Tite-Lire (V. 54) rmpprocbe d*uD c^té les mots de superficie» et tigna aTcc ceux de soi«m et ferra. — (1) Cf. Hugu, Lehrb. d. Rechtsgetch., 500; Savignj, dot Recht da^ Bénites, AiO; Schrôter, in Lind. ZeiUeh. f. eitilr. und Froe. t. Il, 246; Schilliog, Ukrb. f. InsM. und ReehUgesek, t. II, 601. V. Hert, de jure mperfieiario (Comment, et Opuscul. I , UI, «il. — ti) U 73, $ 1 ; I, $ 1. S 7, D. de superfk,, XLIII, 18. >> (3) Heimbach, in Weiske ReehUïexieon, t. X, p. 601. Contra Namur. Cours d*/itsia., I, S59. — (4) Ckrestommtkie^ p. 40L ~ (5) L. 1, § 3. D. de mper/Sc., XUII, 18.

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«c'est-à-dire qu'elle portât sur un fonds de terres (le sol» à l'exclusion des plantations superficiaires, par le motif que ce droit n'était qu'une pure fiction et les fictions ne pouvant être étendues (1); enfin il était nécessaire qu'il y eût une somme d'argent en vue. On ne voit nulle part qu'il ait été question de formes . spéciales : ce silence autorise à croire que Ton appliquait les règles ordinaires des contrats ; toutefois, du moment qu il s'agissait là d*un droit réel la quasi-tradition était indispensable.

Le preneur ayant c la propriété prétorienne de la maison », suivant M. Pellat, participant au droit de propriété du sol môme puisque c était le fondement de la superficie, devait nécessairement avoir des droits plus étendus que dans le louage ordinaire : pour être fixé, il faut distinguer quant à la durée de la concession, en cas de trouble provenant des tiers. Si elle n'avait été faite que ad modicum tempus le dorninus seul pouvait intenter les actions, sauf à les céder au superficiaire ; si, au contraire, elle ne devait durer qu*un certain temps, il avait un interdit ainsi que l'action in rem utilis (2).

Au début, la superficie était un droit perpétuel comme l'emphytéose. Cujas prétendait que c'était la condition la plus ordinaire, même lorsqu'il s'agissait d'une location : At défi" nitur {superficiarius) esse is qui in alieno solo œdificerit qxiod quidem a domino conduxit eu lege ut in eo œdificarei etsibi haberet œdiflcium in perpehmm vel in pluresannos^

sub annuo solario jus habet in re, quodjus super-

ficiarium dicitury c(A&(Tcirr(xov (3).

On discute beaucoup pour savoir si le superficiaire avait la quasi-possession du droit ou la possession du fonds superficiaire. Les personnes qui inclinent vers la première solution â' appuient sur l'existence de Tinlerdit particulier de superficiebus, mais on ne remarque pas que cet interdit, bien que créé par analogie de l'interdit uti possidetiSj n était nullement une action exclusivement possessoire puisqu'il supposait une justa causa possessionis indépendamment de l'exercice de la superficie.

Au surplus, d'après M. Maynz (4), la grande analogie qui •existait entre ce droit et Femphytéose , ainsi que l'impossibi-

(1) Heimbach, in Weiske Rechitleancon, t. X, p. 607. — (3) L. 1, D. de ^uperfie,, XLIU, 18. — (3) Cujas, Paratitl. ad Ut. XVIH, hb. XLHI, D. de superficie, — (4) Elémenlt de dr» rom„ t. I, 570.

lité physique d'admettre de la part du dominus l'exercice de la possession relativement à un terrain occupé par le bâtiment superficiaire, semble devoir faire attribuer la possession corporelle au titulaire de la superficie ; d'autant plus que \edom'i7ius paraissait avoir la revendication contre celui qui avait usurpé pareil droit, et que le langage des sources est en général plus favorable à cette solution.

Ce contrat étant le plus souvent une location perpétuelle, les droits du tenancier étaient fort étendus ; bien que la cité fût toujours maltresse du tréfonds, le concessionnaire était considéré comme le propriétaire de la superficie à tel point qu'il pouvait l'aliéner entre vifs ou à cause de mort, à titre onéreux ou à titre gratuit, la grever de servitudes pour la durée du droit, l'affecter môme à la sûreté d'une créance au moyen d'une hypothèque. H pouvait également transmettre son droit par une donation, un testament, une vente.

Le superficiaire avait l'action en revendication de son immeuble même dans le cas de l'action publicienne (i), enfin il avait V usage de tous les interdits et actions possessoires pour la conservation de son immeuble. On peut dire que dans l'origine le droit de superficie n'était qu'un droit relatif, mais que ce fut le préteur qui commença à lui donner le caractère de droit absolu au moyen d'un interdit : il finit bientôt par accorder au superficiaire une action in rem.

Le contrat ayant pour but l'érection d'édifices sur Varea^ nous dirons tout d'abord que le superficiaire devait construire. Ainsi, tandis que Temphytéose avait pour résultat la destruction des jachères, l'amélioration des biens ruraux et le rappel des agriculteurs, le contrat de superficie était fait pour procurer, sans dépenses, à la ville des bâtiments construits par des particuliers et ramener des habitants dans ses murs. Cependant, différence importante à mentionner, si Temphytéose tirait son origine du droit civil, la superficie, au contraire, la trouvait dans le droit honoraire ; de plus, alors que la première, à une certaine époque au moins, était un contrat d une nature particulière, la superficie n'eut jamais ce caractère, car elle pouvait être

(1) L. 74, 75, D. de reivindieat, VI, 1; L. 15, § 3, D. de Publieian. in rem «cf., VI, î.

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constituée aussi bien par un achat que par une donation ou un louage (1). Uautre obligation du super&ciaire consistait dans le paiement d'une redevance annuelle, modique à la vérité, et qui était moins un fermage que la reconnaissance du droit de la cité et de la précarité de la détention, ainsi que le moyen d'empêcher l'acquisition par Tusucapion. Quant aux risques, ils étaient indubitablement à la charge du superficiaire, puisque le bailleur ne s'engageait qu'à laisser jouir aux termes du contrat, c est-à-dire à laisser construire sur son terrain.

D'après les principes du droit civil, du moment que les édifices bâtis sur un terrain ne pouvaient avoir d*autre maître que la personne à laquelle il appartenait, cette dernière seule aurait eu la revendication civile et l'interdit uti possidetis: le résultat était analogue au cas où un étranger aurait obtenu la possession et le droit d'élever ces bâtiments. Ce constructeur n'avait alors qu'une action personnelle contre son bailleur, ox conducto, si la concession avait été faite à titre de fermage et pour une redevance périodique, ex empto si au contraire elle avait eu lie.u moyennant un prix payé une fois pour toutes (2). Comme une pareille condition eût été fort désavantageuse pour les intérêts de la cité, en éloignant les personnes désireuses de faire une pareil contrat, mais retenues par ce défaut de sûreté, la magistrature, qui semblait prendre à tâche de corriger la rigueur du droit au moyen de la jurisprudence , intervint là encore pour donner un interdit et une action réelle utiles. Le superficiaire reçut l'action en revendication de son immeuble, même dans le cas de l'action publicienne (3); enfin, de môme que Temphytéote, il obtint les actions de propriétaire à titre d'uti/es actioiios, les interdits possessoires, sauf les ordinaires: au lieu de Vnti possidetis et deVundc rt, il avait l'interdit de superficiebus introduit spécialement par le préteur, mais qui était régi par les mômes principes que Vuti possidetis.

M Pellat enseigne que la formule de l'action in rotn de superficie n'est pas connue d'une façon certaine. Des savants allemands, prétendant qu'il existait une grande analogie avec

(1) Sur la différence avec l'emphytéose , vcy. Buchholz , Juriiisch. Ahhandl, n- 25. — (î) L. 1, § 6, D. de tuperficie, XLIII, 18. — (3) L. 74, 75, D. de reivtndicat., VI, 1 : L. 12, §3, D. De PuhUeian, in rem ad., VI, 2.

ïaciio hijpolhecaria, ont soutenu que Vintentio était : Si paret A. Agerium superficiern inperpetuum conduxisse. Au dire de M. Pellut, il faudrait à ces termes substituer ceux-ci : Si paret superfîciein secundum legern locationis conduciionis 3,d A. Afjeriiun jiertinere. D'après le savant doyen l'ac^io hypothccaria dont il donnait la formule, tout en conservant la forme de Vactio in rem, employant une expression plus large, à plus forte raison devait-on prendre pour l'action su^ perficiaria le mot pertinere indiquant que le demandeur soutenait, non pas qu'il avait eu en propriété la superficies mais qu'elle lui appartenait sous quelque autre rapport.

En possession de pareilles sauvegardes , le superficiaire était donc certain de ne plus voir ses droits méconnus ; le propriétaire pouvait en effet être tenu de le mettre en possession comme aussi les tiers étaient exposés à la revendication si la possession avait été perdue (1). Aussi, bien qu'en principe la propriété restât au dominus fundi, le siiperfîciarius avait la jouissance complète garantie par une action réelle.

La ruine des édifices, l'arrivée du terme et de la condition ■éteignaient le contrat ainsi que le défaut de paiement du sola^ riurn. M. de Fresquet (2) a prétendu qu'il n'était pas probable que Ton expulsât le constructeur après une interruption de deux années dans l'acquittement de cette redevance. Mais nous ne voyons pas sur quoi ce professeur a pu fonder son allégation. Les textes étant muets, peut-être convient-il, par une analogie facile à expliquer, d'étendre à la superficie les règles applicables soit à Vager vectigalis , soit à l'emphytéose : dans tous les cas, il importe de remarquer que la cité était intéressée à voir ces biens tomber en commise puisqu'elle rentrait par là dans sa propriété et bénéficiait des travaux faits par le constructeur, ainsi que de la jouissance qui venait d'être retirée à ce dernier.

Le droit d'usufruit était une servitude personnelle, en ce sens qu'il prenait fin par le décès de celui qui en avait la jouissance, tandis que celui de superficie était une propriété pouvant être transmise à perpétuité d'une personne à une autre; le superficiaire, de plus, étant considéré comme une sorte de propriétaire, n'était pas tenu de réparer et encore moins de

(1) L. 1, D. De superficie, XLIII, 18. — (-2) Traité éU'meniaire de Dr. rom., i. II, p. 177.

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donner caution, comme Tusufruitier. Nous remarquons des différences analogues avec le droit d*usage : il pouvait constituer une servitude personnelle s*éteignant par la mort de l'usager ou une servitude réelle transmissible en ce cas. Il s*éloignait alors de la superficie, d'abord en ce qu*il était inséparable du fonds pour lequel il avait été établi, tandis que la superficie pouvait être aliénée de toute manière, sans cession d'aucun autre héritage, et ensuite en ce qu'il risquait d'être modifié par les besoins de Tusager, au lieu que le superficiaiio, de même qu'un propriétaire ordinaire, avait toujours le droit de percevoir la totalité des produits du fonds, même pour vendre à son profit tout ce qui excédait ses besoins. Relativement à l*emphytéose, on voit que la concession était faite en retour d'une rente annuelle, tandis que la superficie pouvait être constituée tant à titre onéreux qu'à titre gratuit, tant par vente que par donation. Le canon et la non détérioration n'étaient pour le contrat de superficie qu'un accessoire, à la différence de ce qui se passait en matière emphytéotique où ces conditions étaient essentielles.