CHAPITRE XX

LE BAIL HÉRÉDrrAmE .

Bien différent du bail à locatairie perpétuelle était le bail héréditaire usité en Alsace et connu sous différents noms (2). Cette location n'était pas autre chose qu'un simple bail dont la durée n'était pas limitée : toutefois, du moment qu^elte présentait les caractères d'un louage ordinaire, le preneur n'avait pas d'autres droits que ceux du fermier, sauf pourtant celm de transmettre sa jouissance à ses héritiers ordinaires (héritiers ab intestat quelquefois, mais rarement aux héritiers testamentaires), le bailleur conservant la propriété pleine et entière da bien. Ce contrat pouvait prendre naissance de deux manières: ou bien il résultait d'une convention expresse, ou bien il provenait de plusieurs tacites reconductions qui avaient suivi un bail ordinaire. Dans ce dernier cas, le preneur était dit jouir du droit de bêche (jus palse^ SchaufTelrecht ou Besserung; mot à mot droit d'appliquer sa bêche sur le fonds d'autrui, de préférence à tout autre). On reconnaissait ce dernier mode par l'absence de toute espèce de bail, de manière que les parties ue

(1) Salyiat. Jurisprud. du Parlem. de Bordeaux, v* bail à métairie perpétuelle. V. d'Olive, Viv. 2, 9, 15. ~ (2) Erbzins, Erblehn, Erbpacht ou Erbbestand, zu rechlem Erbe, besiândige Gùlt, Tràgerei, stalerne Gult. Trailé tvr la nature des biens ruraux dant la ci-devant province d* Alsace, publié â Strasbourg au commencement de la Révolution, citf^ par Kern. Thèse de doctorat,

pouvaient s'en rapporter à aucun titre formel, par la possession paiâible et constante pendant trente années entre particuliers, et quarante s'il s'agissait de privilégiés, par la prestation d*un canon invariable pendant le même temps. La propriété n'était pas transférée. Dès lors, Taliénation n'était pas possible sans le consentement de celui qui l'avait gardée; ce dernier ne pouvait exiger aucun droit analogue à ceux dont il a été parlé pour le cédant dans d*autres contrats. Mais quelquefois une clause expresse, absolument indispensable, accordait la préférence au bailleur en cas d'aliénation. Comme prix de sa jouissance le preneur acquittait une redevance annuelle qui, sans être un loyer 'véritable, ne pouvait pas en général être considérée comme une simple reconnaissance d'infériorité. Ce canon uniforme (nommé best&ndige Gûlt) ne pouvait être ni diminué, ni augmenté à raison des circonstances, sauf pour les cas extraordinaires ; on était alors d'avis d'accorder une réduction au locataire. S'il négligeait d'acquitter cette redevance le contrat était résolu; il en était de môme pour là détérioration du fonds. Cette dernière privation provenait de ce que le détenteur n'était point un propriétaire, mais seulement un fermier obligé, dès lors, sinon à améliorer la chose cédée, au moins à Tentretenir, à l'administrer et à en jouir comme un bon père de famille. Nous avons dit plus haut que moyennant l'autorisation du propriétaire, le preneur pouvait aliéner et céder son droit par une vente (dite seine Besserung verkaufen). Mais il fallait bien veiller h ce que la propriété restant au bailleur ne reçût aucune atteinte.

La succession en cette matière était soumise à des règles particulières destinées à assurer la perception de la rente. Bien que l'héritage pût se diviser entre les héritiers, il était ordonné aux preneurs de présenter au bailleur une personne chargée, à l'exclusion de toutes autres, de l'acquitter. C'est pour ce motif que souvent ce contrat était nommé contrat à porteur, Trâgerer, de l'expression allemande Trager.

Comme le disait très -justement Dupin (1), « c'est un contrat qui tient à la bonhomie des gens de l'Alsace, un contrat de bonnes gens, un contrat de bonne foi ; les fermiers s'y succè-

(1) Réquiiitoiret, t. VI, p. 173.

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dent de père en Qls. Le bail héréditaire ne fait que fonder une dynastie de fermiers : le fils prend la charrue après le père, mais ce dernier n'est pas un fermier à un autre titre que celui qui Ta précédé. Les deux parties gagnent à la convention : le bailleur s*est assuré une bonne race de cultivateurs, le preneur s'est assuré pour lui et ses héritiers de bons propriétaires sur une terre cultivée par la famille. L'agriculture qui ne prospère que par les baux à longue durée, trouve dans le bail héréditaire les plus grands avantages. »