RÉGIME DU CODE CIVIL

courir à Temphytéose, c'est-à-dire décider que le preneur restera en jouissance pendant une très-longue période, nonseulement elles sont maîtresses de faire un bail pour toute la durée d'une existence, mais on peut également décider que le contrat sera maintenu pendant Texistence de trois personnes jouissant successivement du bien et que le fonds dont la jouissance a été attribuée à une personne passera à ses descendants dans la ligne directe et par hérédité, etc. La loi civile n'a nullement entendu proscrire ces conventiotis dont les effets peuvent certainement être bons tant pour les contractants que pour le sol lui-même, sans présenter les inconvénients et les désa*vantages qui accompagnaient un grand nombre de concessions usitées jadis.

Nous devons donc étudier successivement les quelques contrats de longue durée encore en vigueur chez nous, emphytéose, baux à vie et héréditaires, à métairie perpétuelle, sans oublier ceux qui ont été maintenus par les lois de la période intermédiaire comme la superficie et le bail à domaine congéable, etc. (1). En revanche nous laisserons de côté certains contrats tels que le bail à rente foncière, du moment que cette dernière est essentiellement rachetable, aux termes de Part. 530 du code civil. Notons cependant que, bien que le code n'admette plus la dénomination de bail à rente et de rente foncière, le bail àrentene serait pas pour celanul, cartoute personne peut, en aliénant son héritage, se réserver unerenteperpétuelle; mais loin d'être une rente foncière, c*est une rente personnelle en ce sens que celui qui la doit est tenu personnellement. Nous ne parlerons pas plus du champart, de Tagrier et du tert*age, par le motif que la propriété étant transférée, ces contrats ont été transformés en vente ordinaire par la loi de 1790 (Voy. notam. arrêt de la G. de cassation, 28 juin 1854). Npus he parlerons pas davantage des baux à complant qui ne peu-

(1) Ce contrat n'est point prohibé par le Code et l'art. 16 de la loi de 1*791 dit expressément : Seront, au surplus, les conventions que les parties auront faites subordonnces aux lois générales établies ou à établir pour l'intérêt de Tagricultilre relativement aux baux h ferme, en ce qui sera applicable au bail à convenant (V. Cassation, 7 décembre 18'2*J). Ce contrat était si bien reconnu que là loi électorale du 19 avril 1831 déterminait la manière de procéder pour la répartition de l'impôt entre le fonciet* et le colon.

vent plus être faits que lorsque la propriété reste au bailleur puisque c*est un bail ordinaire sauf la durée. On se souvient que tel était le type usité dans les parties qui ont formé les départements de la Loire-Inférieure, de la Vendée et de Maineet-Loire . La Cour de cassation (7 août 1837) a reconnu que le preneur à comptant n'acquiert sur Timmeuble aucun droit de propriété, mais qu'il en a seulement la jouissance par l'acte qui n'est qu'un bail (4).

Au premier abord, le Ck)de civil semble ne contenir aucune disposition à rencontre du louage à locatairie perpétuelle. Il est certain pourtant qu'il a entendu en parler à propos de la vente à rente, et Varticle 530, tout en déclarant rachetable la rente perpétuelle qui en formait le prix, considère ce contrat comme très-licite. Avec la majorité des auteurs (Merlin, Duranton, Favard, Troplong, etc.) nous croyons que cette décision doit s'appliquer au bail à locatairie perpétuelle qui, actuellement, ne peut être qu'un bail à rente. Nous pensons de plus que les baux à métairie perpétuelle peuvent encore être faits puisque ce contrat ne transférait pas partout et toujours le domaine utile au preneur privé de l'exercice des actions relatives à la propriété ou à la possession du fonds qui compétaient au propriétaire. Il est juste de refuser tout caractère féodal à ce bail et de décider l'impossibilité de procéder à un rachat en cette matière. C'est ce qui résulte d'un arrêt de la Cour de

(1) Il faut remarquer aTec Dalloz (ReperL, v Louage à complant) que notre législation actuelle ne parait pas réprouver le bail à complant sous quelque point de vue qu'on Tenvisage. 1" S'il renferme une aliénation pure et simple du fonds moyennant une portion de fruits à titre de redevance perpétuelle, c'est une vente à rente permise par l'art. 530 : 2" si c'est une aliénation à temps jusqu'à une certaine date, c*est une vente à temps; 3« si enfin c'est une aliénation transférant un droit analogue à celui d'un fermier, lorsque la durée n'est pas fixée et dépend d'un évéoemeot futur et incertain, c'est un bail (V. Rolland de ViUargues. — Heperf. du Noiariaty v* Bail à cumplant). Faisons de plus observer que ces bsoi sont trës-fréquents dans certaines parties de la France (Maine-et-Loire, Vendée, Loire-Inférieure), mais on a adopté certaines règles. Ainsi celai qui remplace le bailleur primitif lorsque les tenures dépendent de la même personne fixe le jour de la vendange et chaque cultivateur doit, s'y conformant, faire passer ses ouvriers sur le même chemin devant un homme placé à la sortie du vignoble, préposé par le propriétaire à la marque de sa part qui est aussitôt transportée dans le cellier. Lorsque le territoire appartient à plusieurs personnes, elles ont Tbabitude de s'entendre tast sur le jour de la récolte que sur le choix du marqueur représentant le propriétaire.