RÉGIME DV CODE CIVIL

féodalité, on avait prescrit le bail emphytéotique et le bail à rente foncière qui n'ont jamais été un contrat féodal, qui encourageaient les défrichements, qui engageaient les grands propriétaires à vendre les fonds qu'ils ne pouvaient cultiver avec soin et qui donnaient à des cultivateurs laborieux dont les bfas faisaient toute la richesse les moyens faciles de devenir propriétaires. 9

Nous allons même plus loin; nous pensons que le Code civil a entendu maintenir Temphytéose temporaire par les art. 526 et 543 disant, Tun, que Vusufniit des choses immobilières aussi bien que les servitudes ou services fonciers sont immeubles par l'objet auquel ils s'appliquent, et l'aulte, que l'on peut avoir sur les biens ou un droit de propriété , ou un simple droit de jouissance ou seulement des services fonciers à prétendre. Si, contrairement à l'opinion généralement admise, on se refuse à voir dans le mot usufruit cité par l'art. 526 un équivalent de l'emphytéose (les termes n'étant pas sacramentels che^ nous) , on doit reconnaître que le mot d'emphytéose est visé par celui de jouissance que contient l'art. 543. L'expression d'emphytéose est comprise soit dans celle d'usufruit, soit dans celle de droit de jouissance. De plus, l'art. 686 permet d'établir sur sa propriété les servitudes que Ton veut, à la condition qu'elles ne soient pas imposées en faveur de la personne et n'aient rien de contraire à Tordre public. Des auteurs ont fait remarquer, relativement à l'art. 2118, que son silence est la suite de celui que gardent les art. 543, 526, et que d'ailleurs il a pour but d'exclure les servitudes foncières, les droits d'usage et d'habitation et les actions en revendication d'immeubles etc., en déclarant seulement susceptibles d'hypothèque les biens immobiliers et leurs accessoires réputés immeubles T usufruit de ces mêmes biens et accessoires pour le temps de la concession. Or, pas plus que l'usufruit l'emphytéose n'est supposée établie en faveur d'une personne et n'est contraire à Tordre public. Enfin Tart. 1122 dit que Ton est censé avoir stipulé pour soi et ses héritiers, c'est donc dire qu'une personne peut décider qu'après elle ses héritiers la remplaceront dans Texécution de la convention. Quant à la défaveur de la loi civile pour la décomposition même temporaire du droit de

propriété, nous ferons remarquer que parmi les partisans de l'emphytéose tous ne sont pas d'avis de morceler la propriété entre le bailleur et le preneur. Mais ce qui prouve bien, en somme, que l'emphytéose temporaire n'est pas une anomalie dans notre Code, c'est, d'une part, la validité du bail à vie et la possibilité, d'une autre part, pour le propriétaire, de conférer un usufruit pour un temps déterminé, aux termes de l'art. 617 du Code civil.

Remarquons d'ailleurs avec Duranton (1) , qu'alors même que la législation interdirait Temphytéose on pourrait parfaitement y déroger en stipulant un usufruit répété sur la tête des héritiers et même des héritiers de ceux-ci jusqu'à l'expiration du temps convenu pour le cas de mort de l'un d'eux. De cette manière si l'usufruit constitué sur la tête du preneur s'éteignait par sa mort, aussitôt il en naîtrait un nouveau au profit de ses héritiers.

C'est pour ces raisons, en faisant de plus remarquer quelÉtat, les communes et les établissements publics ont sans cesse consenti à passer des baux emphytéotiques pour une longue durée (V. Ordonnance du 8 août 4821) que, nous appuyant sur une jurisprudence constante, nous soutenons la possibilité pour toute personne de faire actuellement une concession emphytéotique temporaire (2). L'intérêt public ne peut en souffrir puisque, suivant les paroles de Rossi (3), le caractère constitutif, l'accroissement du fonds capital par les améliorations sont en rapport intime avec les progrès de l'économie sociale et avec de nombreuses améliorations dont le sol de la France pourrait s'enrichir par l'action de l'industrie particulière. .

(l) Court de Droit français j t. IV, "6. — (i) Merlin, Quest. de Droite v»Emphytéose, V. § 8; Favard, Repert.j v» Hypothèque, § ^î Duranton, Cowrs de Droit Civil français, t, IV, 80; XIX, n- 268; Proudhon, Usufruit, 1,97; Dom. de propr , II, 710; Battur, t. II, n" 46; Ducaurroy, Bonnieret Roustain, t. 11,70; Championnière et Rigaud, Dictionn, des droits d* enregistrem., t. IV, 3071 ; Pépin le Halleur, p. 330 ; Persil, Régime hypothéc. Sur 2118, n° 15; Demante, Cour* analyt. de Code Civil, II, 378 bis; IV, V, VI: Marcad(', t. II, 358; Troplong, Louage, sur 1706, n« 50; Hypothèques, t, II, n" 405 : Zacbariœ. Droit Civil français, $ 198, I, 415; Duvergier. Louage^ I, 142, Duverger, "Cours de Code Napoléon à la Faculté de Paris, leçons des i2 et 25 mai 1868 ap. Appay, thèse de doctorat, cité p. 367. — (3) Rossi. Loc. cit. (Afrm. ds VAcad, des Se. Mor, et Polit., 2% t. Il, 27i}.