CHAPITRE VIII

La législation portugaise admet la possibilité pour le propriétaire qui n'a pu parvenir à louer ses biens de les donner à cens perpétuel ou à emphytéose, à trois vies ou même plus, en

390 HISTOIRE DES LOGAÏlOMS PERPÉTUELLES

retour d'une somme annuelle acquittée en reconnaissance du droit s^upérieur du concédant. Malgré la néces^té d'un acte ou présume rexistence d'une concession emphytéotique lorsque Tacte originaire ne peut être représenté; lorsque le preneur a acquitté pendant plus de 30 ans une rente uniforme avec indices d'emphytéose, c'est-à-dire quand elle comprend des poules, des œufs, des porcs ou autres animaux, lorsque l'on a versé entre les mains du propriétaire un laudemio^ enfin quand ce dernier a d'autres emphytéoses dans le pays. De même, il y a indice de sous-emphytéose quand il existe un acte d'emphytéose dans lequel celui qui doit la rente reconnaît un tiers comme ayant la seigneurie directe. Les biens des églises ne peuvent être l'objet d'un bail de ce genre qu'après Testimation des droits. Les corps municipaux peuvent également bailler ainsi, après homologation de l'acte par le juge, les terres incultes susceptibles de culture et dont la privation ne peut préjudicier en rien aux droits de pâturage et d'affouage. Lorsque la majori lédes chefs de famille est d'avis de partager les biens entre eux, ces formalités sont inutiles.

L'emphytéose peut être faite de trois manières : à perpétuité, pour une vie ou pour plusieurs vies (1). Lorsqu'elle est accordée pour Texistence d'une personne elle est analogue au fief. Si la personne qui est dite la première vie aliène, celui qui acquiert continue à être la première vie tant que le vendeur est vivant et à son décès commence la deuxième vie, c'est-à-dire la jouissance du possesseur du fonds. lien est de même quand la première et la deuxième vies vendent conjointement le bien ; l'acquéreur ou son successeur commence seulement à être la troisième vie après la mort de la premièr.e et de la deuxième.

Le cens stipulé en retour des maisons ou du sol pour y édifier des constructions données à titre emphytéotique doit absolument consister en argent ou en oiseaux domestiques. Les autres héritages peuvent, en revanche, être cédés pour telle espèce de droit qu'il plait aux parties de convenir. Il faut, en outre, remarquer que les anciens droits consistant en corvées

(1) Le législateur permet cependant de faire une convention par laquelle la concession aura lieu un certain nombre d'années au Heu de durer trois TÎes ou plus longtemps.

et autres services personnels ou en semences qui ne sont pas d* usage dans le pays à cause de leur minime production peuvent parfaitement être convertis en argent par Temphytéote, d*après l'estimation actuelle.

Le cens imposé au preneur doit être juste : sans cela le pre* neur peut invoquer la lésion. D'un autre côté, le propriétaire n'eàt pas admis à se prétendre lésé, si minime que soit le cens.

li peut arriver que les biens soient répartis entre plusieurs détenteurs : si l'un d'eux est l'emphytéote chef, c'est à lui seul que la totalité du droit doit être réclamé. Remarquons en même temps que si le propriétaire n'a pas approuvé la division des biens, il est en droit d'exiger des co-partageants l'élection pour 1 ou 3 années à leur volonté, d'un chef chargé de faire le recouvrement et d'acquitter entre ses mains un droit entier. Gomme sûreté, il est accordé au propriétaire une hypothèque légale sur les biens accensés. Quand Temphytéote a Tintention fie vendre ou d'engager, le propriétaire {h, qui la notification doit être faite) doit être préféré à tout autre acquéreur, si ce n est pour les biens de main-morte, cas auquel le droit de préférence ne peut êtr j exercé. D'autre part, quand le sous-emphytéote veut vendre, il doit obtenir du seigneur son consentement et acquitter le droit de laudemio ou 40« partie du prix en principe.

Il faut maintenant dire quelques mots d*un mode particulier d* extinction du contrat à rencontre duquel des règles spéciales ont été édictées; nous voulons parler du retour au propriétaire, autrement dit de la consolidaçao. Lorsque le preneur emphytéotique ne laisse aucun héritier en ligne directe ou collatérale jusqu'au 5« degré, s'il n'a pas disposé du bien, Théritage revient au seigneur direct; il en est de même (commisso) si le cens n'a pas été payé durant 3 années sans juste cause, ou bien si l'emphytéote s'est livré à des détériorations, enfin si ce dernier a disposé du fonds à titre irrévocable sans prévenir le propriétaire pour lui offrir la préférence. Une disposition particulière a dû être rédigée pour les corps de main-morte lorsque les biens dont ils ont le domaine direct font retour soit par défaut de successeur, soit par commisso; ils ne peuvent le conserver mais il leur est prescrit de les accenser dans l'année à des particuliers.

Notons la disposition singulière qui veut qu'en cas d'amélioration de la terre par la bonne culture des emphytéotes, Taccensement à vie soit présumé continuer en faveur du successeur à la 3" vie; le propriétaire est alors tenu de procéder au renouvellement du contrat primitif, mais avec une augmentation du cens à dire d'experts.

Lorsqu'il s'agit de concessions faites à perpétuité, il est loisible au seigneur direct de demander 50 ans après la date du dernier titre qu'il en soit fait un nouveau, avec un nouveau mesurage des terres, la déclaration des possesseurs actuels, ainsi que les aboutissants modernes (1).

Mentionnons encore le bail héréditaire nommé aforamento, plus ou moins en usage surtout dans les Algarves, au nord du Tage, dans le Minho et parfois dans TAlemtéjo. Ce contrat, dont on cherche l'origine aux premiers temps de la monarchie, qui, parait- il, fut mis pour la première fois en pratique sur les terres des moines bénédictins, a pour résultat de donner à celui qui occupe une terre un droit indéfini, à la charge d'accomplir les conditions imposées. Le propriétaire peut réclamer, en effet, une rente annuelle fixée d'une manière certaine et invariable, et, en cas de mutation, une somme nommée laudemiurriy sil s'agit d'une vente, luciiiosa si c'est un décès. Cette tenure étant essentiellement indivisible, il en résulte que les héritiers du preneur ne peuvent la partager; il faut donc que l'un d'eux devienne propriétaire en donnant un dédommagement, ou bien que les cohéritiers fassent procéder à une vente. Un trait caractéristique c'est que le contrat prend fin par suite du manque d'héritiers au degré successible.

Pour faire juger ce genre de location, nous dirons avec M. de Laveleye que là où il a été appliqué il a produit de bons résultats, à tel point que des personnes lui attribuent la bonne culture et l'aisance des cultivateurs que l'on signale dans le Minho.

(1) Cf. CorreA Telles. Digesto jtortiigues, Coïmbre, 1840, 89i à 1052; Ânth. de Saint-Joseph. Concordance entre îet Codes civils étrangers et le Code Napoléon, 2" édii., III, 160.