IV

* Comm. m, §17.

preuve : presque toutes les gentes étaient patriciennes, et il n'est pas croyable que, dans un môme partage, les lots fussent attribués aux patriciens par^ens et aux plébéiens par tête ^.

m. Les privilèges de Vager romanus s'étendaient à toute lltalie. Rome s'y était attribué, par droit de conquête, une partie du sol qui fut Vager publicus et, pour affaiblir ses alliés et empêcher qu'ils devinssent jamais ses rivaux, elle leur avait souvent retiré Yagrorum commercium, c'est-à-dire le droit de se vendre des terres ^ : en supprimant la concurrence, elle était sûre de pouvoir les acheter à son heure '. A part cela, les Italiens avaient, sur les terres qui leur furent laissées, des droits, \qjus Latii vêtus et le ju$ italîcum, identiques au domaine quiritaire. La propriété privée existait donc dans toute rétendue de la péninsule *, on sait depuis longtemps que les lois agraires ne Pont jamais remise en question et n'ont eu pour but qu'une répartition plus équitable des avantages attachés à la possession de Vager publicus ^.

1 Jhering, op. cit., t. I, p. 196.

* Ulpien, Reg.^ tit. xix, § 1.

» Tite-Live, VUI, 14; XLV, 30.

^Frontinus, De controversiis agrorum (éd. Lachmann, p. 35). Lltalie est bornée géograpMqaemeDt par les Alpes et la mer (Tite-Live, XX, 35; XXXIX, 54; Polybe, II» 14 et III, 5i; Didot, p. 77 et 155); mais ses limites politiques ont vsn'é. Après la gaerre contre Pyrrhus, c'était TArno et TiEsis qui se Jette dans l'Adriatique entre Sena Galllca et Ancône (Marquardt et Mommsen, Haîidbuch der rœmischen Alterthûmer (Leipxig, 1873). t. IV, p. 19). Le territoire situé entre T^sis et le Rubicon était en dehors de T Italie : on l'appelait ager gatlicus (Tite-Live, XXÏV, 10) oa provincia Ariminum (Tite-Uve, XXIV, 44; XXVHÏ, 38). En 59 av. J.-C, quand César prit le commandement des Gaules, le Rubicon servait de limite à l'Iulie (Gicéron, Philippica, VI, 3 ; Suétone, D. Julitis, 81 ; Lacain, 1, v. 185 et suiv. ; Plutarqne, Cxsar, 32, Didot, p. 863 ; Appien, De bello civUi, n, 35, Didot, p. 356). Quant à la Gaule cisalpine, elle fiit longtemps administrée par le sénat, directement et sans proconsul (Marquardt et Mommsen, op, cit,, t. IV, p. ?0 ; Walter, op, ct7., 1. 1, no245). Elle fat érigée en province en 72 av. J.-Cm peut-être par Sylla (Marquardt et Mommsen, op, et loc. cit,)^ et reçut dès lors des proconsuls et des propréteurs, entre autres Métellus Geler (Gicéron, Ad familiares, V, 1 et 2) et Jules César (Suétone, D. Julius, 22; Appien, De bell, civ., II, 13, Didot, p. 34G). Elle cessa en 42 av. J.-G. d'être administrée provincialement et commença à faire partie de Tltalie dont les limites furent ainsi reportées au nord jusqu'aux Alpes et à l'est jusqu'au Formium (aujourd'hui Lisano), près de Trieste (Pline l'Ancien, Hist, nat., III, 127; Ptolémée, III, I, éd. Nobbe (Leipzig, 1843), t. I, p. 138). Enfin, sous Auguste, la XI* région de l'Italie s'étendit jusqu'à l'Arsia (aujourd'hui Arsa), qui se jette dans l'Adriatique près de Castel-Nuovo (Pline l'Ancien, Hist. nat., III, 5).

* Obrecht, Dissertatio historico-politica de legibus agrariis poputi romani (Strasbourg, 1674), p. 3 et suiv. Heyne, Leges agrariœ (dans ses Opuscula academica (Gcettingue, 1796), t. IV, p. 351 et suiv. Niebuhr, op. cit., t. IQ, p. 175 et soiv. Giraud, Recfœrches sur le droit de propriété ^ p. 175 et suiv. Macé, op. cit,, p. 20 et Buiv.

68 HISTOIRE DES LOGATIOiNS PERPÉTUELLES

La contrée comprise, sous le nom de Latium, entre la mer, le Tibre, l'Apennin, et le Liris* avait le jus Latii vêtus. Ses trente villes formaient, dans les premiers siècles de Rome, une confédération indépendante qui tenait ses assemblées près de Ferentinum et célébrait ses fériés sur le mont Albain^. Tout porte à croire qu'elles avaient dès lors avec Rome le commercium ei, par conséquent, au point de vue des contrats et de la propriété, les mêmes droits que les Romains, car le commercium avait, comme le dit M. Giraud, un caractère de réalité foncière et s'appliquait non-seulement aux personnes, mais encore aux. fonds de terre ^. Ayant déjà le connubium*^ les Latins devaient jouir, à plus forte raison^ du commercium^y et le traité de Tan 261 de la fondation de Rome, après la bataille du lac Rhégille, leur reconnut expressément une égalité de droits civils presque complète avec les citoyens romains ^. Or il n'est pas probable qu'après avoir embrassé le parti des Tarquins, formé une ligue contre Rome et succombé les armes à la main, ils aient obtenu d'elle des privilèges nouveaux : elle dut plutôt, en souvenir d'une ancienne amitié et d'une origine commune ^, leur pardonner cette défection et leur confirmer les droits dont ils avaient joui auparavant. Lorsqu'enfin la guerre latine se termina en 416 par la victoire de Rome à Yéséris, le Latium perdit son indépendance politique, mais ses habitants conservèrent le connubium avec les Romains et entre eux et le commercium avec les Romains, sinon entre eux ^. Quelques villes de Campanie obtinrent par ce traité les mêmes avantages * qu'elles perdirent plus tard après la seconde guerre punique.

Au delà du Latium régnait le /t^ italicum dont la loi JuUa munici* palis fait pour la première fois mention ^^ et dont l'origine est encore incertaine. Fut-il établi par les lois Julia et Plautia qui, en 663 et 664, terminèrent la guerre sociale en admettant toute l'Italie au droit de cité? Fut-ce une création de César, ou encore une conséquence des réformes financières d'Auguste? Toutes ces opinions ont été soutenues et d'autres encore ^^, mais ce droit paraît s'être

1 PUne, Hist. nat, lU, 3. Strabon, V, 3, § U (Didot, p. 192).

< Tite>Uve, II, 18. Denys d'HaUcarnasse, U, 31 et 34 ; lY, 49; V, 60 et 61.

* Qp. ci^, p. 282 et 283.

4 Tite-Uve, I, 26 et 49.

» Tite-LiVe, XU, 8.

* Denys d'Halicarnasse, VI, 95.

' Walter, op. cit., 1. 1, n» 227.

» Tite-Uve, Vm, 14; XLI, 8.

* Tite-Live, vm, 14. Pline l^Âncien, Hist. nat., m, 5. Strabon, V, 4, § 4 (Didot, p. 203).

^^ Dans Giraud, Novum enchiridium, p. 616 et suiv.

'^ Ci^as, Observaiiones, liv. X, cb. v (Opéra priora, éd. Fabrot (Paris^ 1658),

formé peu à peu par des traités successifs qui accordèrent aux peuples de l'Italie des conditions identiques, d'où résulta un régime uniforme de la propriété foncière en Italie^, t Rome, dit M. Giraud, a tirait ses recrutements de l'Italie : elle avait intérêt à en ménager a les populations ; puis les propriétés foncières de la plupart de ses o citoyens étaient situées en Italie : elle se fût blessée elle-même, « en leur refusant le commercium ^. » Le jus ùalicum conférait donc, à ne l'envisager qu'au point de vue de la condition des terres \ une double prérogative. C'était d'abord la capacité réelle de propriété quiritaire ^ avec toutes ses conséquences* Dans toute ntalie, les fonds de terre étaient susceptibles de mancipation et d'm jure cessio ' et, s'ils étaient constitués en dot, la loi Julia de jundo dbto/t défendait au mari de les aliéner sans le consentement de sa femme ^ C'était ensuite et surtout l'exemption d'impôt foncier ^ : VËlat ne percevait en Italie que le cens qui frappait le patrimoine mobilier et immobilier et faisait contribuer le citoyen aux cbarges publiques en proportion de sa fortune ^ ; et encore n'était-il plus exigé depuis qu'en 587,1a Macédoine conquise avait procuré au trésor

t. m, p. 271). Savigny, Histoire du droit romain au moyen âge, trad. Guenoux (Paris, 1839), t. I, § 18. Niebuhr, op, cit., t. VI, p. 509. Walter, op. cit., 1. 1, n" SI 9. Laferrière, op. cit.^ t. II, p. 199 et saiv.' Revillout, Le Jas italicum (dans la Revue historicité de droit français et étranger^ 1. 1, 1S56, p. 958 et suiv.).

' Beauforti La république romaine (La Haye. 1766), t. II, p. 205 et suiv. Giraud, Recherches sur le droit de propriété^ p. 293 et suiv.

« Op. cit. , p. 294.

* Quelques privilèges personnels s'attachaient aussi à la résidence en Italie. Pour avoir le Jus liberorum qui exemptait des charges de tuteur et de curateur, il fallait avoir cinq enfants dans les provinces, trois suffisaient à Rome et quatre en Italie (Inst. Just., III, xxv, pr.). La loi Furia, qui libérait les sponsores et fidepromissores après deux ans et divisait la dette entre tous ceux qui existaient au moment de la poursuite, ne s'appliquait qu'en Italie (Gains, Comm. III, §§ 121 et 122). Vexceptio annalis italici contractus, abolie par Justinien, que pouvait opposer, paralt-il, après un an, l'acheteur évincé d'un immeuble à celui qui le lui avait vendu et mancipé (God. Just», LL. 1 pr., De ann, exe. ital. con^r., VII, xl, const. Justinien, 530 ; et § 1, De usuc. irons f.^ VII^xxxi, const. Justinien, S8I), était aussi un privilège des habitants de l'IUlie (Walter, op. ct^, t. n, n<> 602)..

^ Ulpien, Reg. tit. xix, § 1. Il résulte du sénatus-consulte de Genuatibus (Mommsen, Corpus inscriptûmum latinarum (Berlin, 1863-1876), t. I, p. 73 , que les Génois avaient des droits de propriété semblables à ceux des Romains (Rudorff, op. eit.f n* 28, dans les Rosmische Feldmesser, t. U, p. 805).

> Gains, Comm,, I, § 120. Comm, II, § 27. Cicéron, pro Flacco, 32. Fron» tinus, De contr, agr, (éd. Lachmana, p. 36). Valerius Probus, De j'uris notarum significatione, L. I. Q. {locus juris Quiritium); L. l. I. Q. locus italicus juris Quiritiwn (dans Giraud, Novum enchiridium, p. 576). Ulpien, Fragmentum de jure fisci, § 8.

* Gains, Comm., U, § 03.

'^ Frontinus, De contr, agr, (éd. Lachmann, p. 35).

* Walter, op. cit,, t I, n« 180.

public des richesses jusqu'alors inconnues ^. Le cens aurait été rétabli, à en croire Plutarque, en 711, sous le consulat d'Hirtius et de Pansa ^; mais ce ne fut sans doute qu^une mesure passagère, car il n'existait pas sous le règne de Claude, qui ne semble le considérer, dans le fameux discours de Lyon, que comme un recensement de la population ^. L'Italie ne payait donc sous l'Empire que le vingtième des hérédités ^, l'impôt du vingtième sur les ventes et les redevances en nature ^. Trop de villes, d'ailleurs, avaient reçu, sous les empereurs, \ejus italicum pour qu'on puisse admettre que l'Italie nejoult pas du même privilège, et mômeil serait contradictoire dans les termes que le jus italicum fût la concession d'une faveur refusée à l'Italie. C'est seulement Maximien, collègue de Dioclétien, qui rétablit le cens en Italie ^ : au milieu de quelles plaintes, nous le savons par Lactance 7.

IV. Telle était, vis-à-vis de l'État et de ses gentîles, s'il en avait, la situation du propriétaire romain. L'Étal ne se prévalait pas contre lui d'un droit supérieur de propriété et, si quelques-uns de ses immeubles n'étaient pas l'objet d'un droit individuel, mais le patrimoine commun d'une gens, il n'en restait plus trace à l'époque classique du droit romain. Les marques d'un domaine éminent exercé par la famille et qui réduisait à certains égards le palerfamilias au rôle d'administrateur ou de possesseur à vie, se sont conservées plus longtemps. Qu'il ait existé, on n'en peut douter. Il ne sufGrait pas, pour le démontrer, d'invoquer les lois de Manou qui l'établirent dans l'Inde et l'origine aryenne des populations de l'Italie, h^ conjecture serait forcée, car le droit d'aînesse qui existait chez les Hindous * et peut-être chez les Grecs ^ n'a jamais trouvé place dans

1 Platarque, Mmiliua Paulus, 38 (Didot, p. 328). Pline TAncien, Hist. nat,, XXXIU, 3. Cicéron, De off., II, 22.

s Mmilius Paulus, ib.

* Haiibol<]i, Antiquitatis YomQ.nm monumenta legalia (Berlin. 1830), p. 194.

* Dion Cassius, LV, 25; LVI, 28; LXXVII. 9 (éd. Gros, t. VU, p. 664 ; t. VIll, p. 78; t. X, p. 344). Pline le Jeune, Panegyricus, 37 et suiv. Capitolinus, M, À9itoninus, U. CoUatio îegum mosaicarum et romanarum, XVI, 9, § 3.

* Savigny, Die rœmische Steuerverfassung (dans ses Vermischte Sckriften (Berlin, 1850), t. II, p. 151 et suiv. Rudorff, op. et loc, dt, (dans les Rœmische Feldmesser, t. II, p. 308). Giraud, Recherches sur le droit de propriété, p. 298 et suiv.

* Aurelius Victor, De Casaribus, 39. Joannes Lydas, De magistratibus, 1, 19.

' De mortibus persecutorum, 23 (dans la Pati'ologia de Tabbé Migue, t. VII,* p. 231).

* Voy. supràj p. 17.

* Fustel de Coulanges, op. cit., p. 191 et suiv. Voy. cep. Caillemer, Le droit de succession à Athènes, p. I5I et suiv.

le droit romain : on en chercherait vainement un seul indice, et tout prouve, au contraire, que le partage égal entre les enfants était la règle fondamentale des successions ab intestat ^ . La copropriété de famille résulte, au contraire, de textes formels. Une loi qui remonte à l'époque royale veut que le fils soit classé sur les tables du cens et contribue aux charges militaires en proportion de la fortune paternelle ^. Il est dit héritier sien parce qu'étant déjà copropriétaire de son père vivant, il est censé, à la mort de celui-ci, se succéder à lui-môme ^ Il peut être ezhérédé, car on doit pouvoir exproprier son fils, quand on a sur lui droit de vie et de mort, mais une jurisprudence postérieure à la loi des XII Tables exige une exhérédation formelle ^. Le nom de consm*tes qui désigne les parents exprime enfin l'idée d'une communauté de biens '.

Il y a donc, dans chaque famille, unbien patrimonial, Vheredzum^, qu'elfe a reçu de l'Ëtat, sur lequel elle a grandi et qui est en quelque sorte le centre de son existence et la garantie de son unité. Peut-être le droit primitif en a-t-il interdit Taliénation en créant un mode unique de transmettre la propriété, la mancipation, applicable seulement aux meubles qui se prennent avec la main ': plus tard, dit M. Jbering ^, la pratique a inventé, pour éluder Tinaliénabilité des immeubles, le détour de Vin jure cessio où le magistrat prononce en faveur de l'acheteur sur une revendication fictive intentée par lui contre le vendeur *, et c'est seulement la loi des XII Tables qui a permis de manciper les immeubles ^^. Ce n'est qu'une hypothèse ^S mais les obstacles que le droit romain, jusque

1 Vo}'. cep. Fustel de Goulanges, op. cit., p. 191 et suiv.

«Tite-Live, XXIV, 11.

» Gaius. Comm. 11, § 157. Dig., L. Il, De lib. et post. (XXVIII, ii).

^ Inst. Just., m, XIII, pr.

» Tite-Live, XU, 27. Pline le Jeune, Epistola, VIII, 18. Festus, V Sors, Cod. Just., L. 14, De contr. empt, (II, xxiviii], (onst. Valentinien, Théodose et Arcadias, 391. Cod. Theod., U, v : De domino rei gui posciturt vel consortibus ab eo, cui denunciatum fuerit, postulandis,

• Vairon, De re rusticd^ I, 10.

7 Gaius, Comm. I, § 121.

• Op . tf/ loc. cit.

*Ulpien* Reg., tit. xix, §§ 9 et 10.

10 Arg. Tab. VI, fragm. 4 extrait de Festus, y'Nuncupata (dans Giraud, Novum enchiridium, p. 12), et Fragmenta Vaticana, § 50. Voy., sur le caractère de l'intervention des témoins dans la mancipation, suprà, p. 10, note 2.

'^ Voy., en sens contraire, Lange qui pense que la mancipation s'est appliquée aux immeubles avant Yin jure cessio (op. cit.^ t. H, p. 115 et suiv.). Elle était, dans tous les cas, d*un usage plus facile et, dès qu'elle a pu s'appliquer aux imr menbles, elle a dû s'employer de préférence k Vin jure cessio.

dans son dernier état, oppose à l'aliénation des biens fonds, la rendent vraisemblable. Lesresmanct/?t,c'est-à«-dire les immeubles et les objets mobiliers les plus nécessaires à l'agriculture ^, ne peuvent s'aliéner que par les modes solennels de la mancipalion et de Vin jure cessio*; le délai de Tusucapion est plus long pour lesimmeubles que pour les meubles ', et la femme en tutelle perpétuelle ne peut aliéner ses res manctpt sans Vauctorùas de son tuteur K De ces trois règles, les deux premières n'ont été abolies que par Juslinien ^, et la troisième a duré jusqu'à la Un de la tutelle perpétuelle des femmes sous l'Empire <^. La formule que Paul nous a transmise de l'interdiction du prodigue prouve que le droit civil ne frappe d'incapacité que celui qui dissipe le patrimoine de ses ancêtres 7, et, quand Tédit prétorien a étendu l'interdiction à quiconque dilapiderait sa fortune, quelle qu'en fût l'origine ^, l'ancienne idée s'est conservée dans l'organisation de la curatelle : le prodigue, dissipateur des biens de sa famille, a reçu pour curateurs ses agnats intéressés à les conserver '. L'opinion publique elle-même condamne ceux qui n'ont pas su garder leur fortune immobilière : Cicéron le reproche à Brutus et à Sittius ^^, et Gaius Anlonius qui lui disputa le consulat avait été chassé du sénat pour avoir vendu ses terres ^^.

Les restrictions apportées dans le principe à l'usage du testament découlent du môme principe, et aussi les précautions prises pour empêcher les femmes d'acquérir les biens patrimoniaux, qu'elles

1 Ulpien, Reg,, lit. xix, § 1. Accarias, op. cit., t. I, n" 196.

* Gaius, Comm. H, §§ 18, 19 et 32. Ulpien, Reg., tit. xix, § 3.

* Gaius, Comm. lï, § 42. Ulpien, Reg.jiit. xix, § 8.

* Ulpien, Reg., tit. xi, § 27.

» Cod. Jusi., L. un., § 4, D,e usuc. transf. (VU, xxxi), const. Justinien 531.

* Dès la fin de la République, les tuteurs des femmes pubères n'avaient plus sur leurs pupilles qu'une autorité illusoire (Cicéron, pro Murena, 12). Depuis Auguste, le jus liberorum entraîna pour elles l'exemption de toute tutelle autre que celle du patron et de ses enfants (Gaius, Comm. I, § 194 ; Comm. III, § 44}. La tutelle perpétuelle des femmes parait avoir pris fin à l'époque de Constantin (Cod. Just.,L. 2, § ïyDe his'qui ven. xt. impetr. (II, xlv), const. Constantin, 821.

' Paul, Sent., liv. III, Ut. iV, § 7.

* Ulpien, Reg,^ tit. xi, § 3.

* Dans ce cas le préteur n'intervenait que si le prodigue n'avait pas d'agnats capables d'exercer la curatelle ; celui, au contraire, qui dissipait des biens qui ne lui venaient pas de sa famille était toujours soumis à la curatelle déférée par le magistrat (Cod. Just, L. 7, § 6, De cur, fur. vel prod. (V, lxx), const. Justinien, 580. Théophile, Paraphrase ad Inst. Just., III, xxiii, § 3, éd. ReiU (La Haye, 1751), p. 179).

*• De oratore, H, 55 ; Pro P, Sullâ, 20.

i> Asconius, lit M. TiUlii Ciceronis orationem in senatu in togd candide (dans OreUi, M, Tullii Ciceronis opéra (Zurich, 1833}, t. V, V part, p. 84}.

pourraient ensuite, en se mariant, faire sortir de leur famille. Il n'est pas sûr qu'on ait pu, avant la loi des XII Tables, laisser en mourant ses biens à un étranger ^, et cette loi ne permet de tester qu'avec le consentement du peuple '. En 586, après la fondation de Rome, la loi Yoconia défend au citoyen riche de plus de cent mille as d'instituer une femme héritière ^ et, si c'est sa fille, de lui laisser plus d'une part de sa succession ^ et une jurisprudence s'inspirant des mêmes idées et approuvée par le droit prétorien exclut les agnates autres que les sœurs de la succession de leurs agnats ^ : exclusion qui dura jusque sous Justinien ^, alors que la loi Yoconia était tombée depuis longtemps en désuétude ^.

Il y a enfin, dans la dernière époque du droit romain, une sorte de retrait lignager, tout au moins un droit de préemption exercé sur la vente des immeubles par les parents du vendeur. Dès l'époque classique, un mineur battu dans une enchère obtient que l'adjudication soit recommencée, s'il prouve qu'il avait intérêt à rester acquéreur, par exemple, que le bien licite venait de ses ancêtres ^. De même, en cas de vente des biens d'un débiteur insolvable, il y a droit de préemption pour ses créanciers d'abord, et ensuite pour ses cognats, et il est remarquable qu'ici l'agnation soit indifférente et que le seul lien de la parenté naturelle soit une cause légitime de préférence '• Ce n'est pas encore le droit commun, car Pline le Jeune et Ulpien qui font une allusion très-claire à ces particularités déclarent qu'on peut rendre son bien sans le consentement de qui que ce soit ^^, et Dioclétien et Maximien écrivent encore à Eusèbe qui les avait consultés, qu'il peut vendre à un étranger aussi bien qu'à ses copropriétaires sa part indivise dans un immeuble ^^ Mais un usage contraire était alors près de s'établir : nous lisons dans Symmaque que, de son temps, le vendeur désignait ses cansartes à l'acheteur, pour l'avertir du re-

1 Girand, Histoire du droit romain (Paris, 1847), p. 82.

* Gaias, Comm, U, § lOl.

* Gains, Comm. H, § 274.

* Cicéron, De finibus bonorum et malorum, 17. Cette part devait être au moins égale à la quarte légitime (Accarias, op. cit,, t. I, p. 780, note 1).

* Gaius, Comm. m, § 29. Paul, Sent., liv. ni, tit. viu, § 22. Inst. Just., m, n, § 3.

*Cod. Jnst., L. 14, De leg. her, (Vin, lvi), const. Justinien, 531). ^ Accarias, op. cit., 1. 1, n* 329.

* Uig., L. 85, De min. vig. ann, (IV, iv).

' Dig., L. 16, De reb, auct, jud. poss, (XUI, v).

«• Epist.^ VII, 11. Dig., L, 26, De reg. jur. (L, xvii).

11 Cod. Just., L. ^ De comm. rer. al. (IV, lu), const. Dioclétien et Maximien.

trait dont il était menacé ^^et ce droit des parents est formellement consacré par une lo» qu'on attribue généralement à Constantin ^. Il fut d'ailleurs^ de courte durée, puisqu'il fut aboli en 391 par Yalentinien, Théodose et Ârcadius >. Plus tard, et en Orient seulement, il fut rétabli par Romain Lecapène * et conGrmé par Nicephore Phocas*.

y. On voit en quel sens et dans quelle mesure l'État fut, à Rome, l'auteur de la propriété foncière, sous l'empire de quelles idées il en restreignit l'exercice et comment il subordonna le droit du propriétaire au droit supérieur de la famille. Ce qu'avait fait la toutepuissance de la loi, un contrat pouvait le reproduire et créer pour toujours ou pour un très-long temps cette propriété limitée, grevée de services ou de redevances, qu'on appelle aujourd'hui location perpétuelle ou de longue durée, mais que le droit romain ne se décida qu'avec peine à rattacher au contrat de bail. Une controverse relative au bail perpétuel des biens des cités, que certains jurisconsultes assimilaient à la vente ^, resta pendante jusqu'au Bas- Empire : cela prouve que le louage était, aux yeux des Romains, une convention essentiellement temporaire '^. 11 y a même des raisons sérieuses de penser qu'en fait et en droit, sa durée, sauf exception, ne dépassait pas cinq ans ®. D'abord, c'était le temps normal des locations faites par l'État * : elles ne survivaient pas au

1 Epist, IX, 27. Comp. Sidoine Apollinaire, Epistolsp, IV, 24 (dans la Patrologic de l'abbé Migne, t. LVUI, p. 580).

« Godefroy, ad L. 6, Cod. Theod., De contr, empt. (éd. Ritter, Leipzig, 1736, t. I, p. 286).

»Cod. Tbeod., L. 6, De contr, empt. (IH, i), const. 391. Justinien, reproduiaant cette constitution dans son Code (L. 14, De contr. empi.^ IV, xxxviii), y a ajouté cette phrase : Nisi lex specialiter quasdam personas hoc facere prohibuerit, qui fait allusion à la probibition d'aliéner, résulUnt d'une convention (Dig. , LL. 16, De pacL, II, xvi ; 14 et 16, § 1, Pro soc, XVII, n ; De contr, empt,, XVIII, I, ou au droit de préemption du propriétaire en cas d*aliénation par Temphytéote, ou à la défense qui est faite aux habitants des metrocomix de vendre leurs teiTes à des étrangers (Cod. Just., L. un., Non lie, habit, metroc, (XI, Lv), const. Léon et Anthemius, 468). Quant aux témoins qui figurent dans la vente, ils n'interviennent pas pour y donner un consentement, mais pour augmenter la solennité et assurer la publicité de Fàcte. Voy. suprà, p. 10, n. 2.

* Harménopule, Manmle legum, liv. ffl, tit. m, n»" 103 et suiv. (éd. Heimbach, Leipzig, 1851, p. 374).

> Harménopule, op. cit., liv. m, tit. m, n« 118 (éd. Heimbach, p. 385). « Gaius, Comm. III, § 145.

1 Winspeare, S^oria degli abusi feudali (Naples, 1811), note 171. Degenkolb, op. et/., p. i43 et suiv.

^ Degenkolb, op, cit,, p. 145.

* Ciséron, ad Atticum, VI, 2. Les biens du fisc étaient également loués pour

pouvoir quinquennal des censeurs qui les avaient consenties ^, et ce qui autorise ce rapprochement, c'est que les droits conférés par le magistral romain en vertu de son imperium prenaient fin à Texpi* ration de sa charge *, et que la location publique était annale quand le magistrat qui l'avait faite n'était nommé que pour un an '. Les terres des collèges de vestales étaient aussi louées pour cinq ans^, et c'était le temps normal des locations des biens de cités : dans la formule de louage de la table d'Héraclée, où le bail est à vie, les cautions du preneur sont libérées après cinq ans, le preneur expulsé pour cause d*abus de jouissance n'est responsable de la relocation que pendant cinq ans, et il a, pour faire les constructions et plantations stipulées dans le bail, quinze ans, c'est-à-dire trois périodes quinquennales^ Toutefois, ce n'était pas une règle absolue, et les locations de terres publiques pouvaient durer cent années consécutives ^, comme l'usufruit constitué au profit des personnes morales ^^ en

cinq ans : Adrien réprouve le procédé arbitraire des agents fiscaux, qui retiennent le preneur même après Texpiration- de son bail, jusqu*à ce qu*II ait un remplaçant : usage inhumain, dit-il, et contraire aux intérêts mêmes du fisc qui trouve difficilement à louer à ces conditions onéreuses. Dans tous les cas, les cautions fournies par le preneur sont libérées au bout de cinq ans (Dig., L. 3, § 6, De jur. fisc, XUX, xiv).

1 Tite-Live, IV, 8. Denys d'Halicarnasse, XI, 63.

< L'édit du préteur n'était fait que pour un an (Cicéron, in Verrem, II* acL, I, 42 et 4S)x et les instances qux imperio continebantur se périmaient par le même laps de temps (Gains, Comm, l\, % 105).

» Cicéron, In Verr., 11^ act, III, 6.

* Hyginns, De eond. agr. (éd. Lachmann, p. 117).

* CarfUÈ inscriptionum grxcarum, t. III, n** 5774 et 5775, et suprà^ p. 30. Comp. Dig., L. 3, § 6, De jur, fisc. (XLIX, xiv), et Cod. Just., L. 8, De op. publ. (Vm, xn), const. Gratien, Valentinien et Théodose, 885. Voy., en ce sens, Brisson, i)(> /brmu/w, liv. VI, § 670 (éd. Halle et Leipzig, 1731, p. 491), eiDe verborum significationCt y^Lustrum (éd. Leipzig, 1731, p. 676); Huschke, op. cit.,p, 580; Degenkolb, op. et loc. cit.

* Hyginus Decond. agr. (éd. Lachmann, p. lîC) i Mancipes autem qui emenmt lege dicta jus vectigalis ipsi per centurias locaverunt. Centuria signifie ici cent ans (Rudorff, op. cit.f n* 30, note 225, dans les Rœmische Feldmesser, t. Il, p. 316). Je ne cite ici ni le passage : Aliivero mancipibus ementtbus id est conducentibus in annos centenos (ib.), ni cet autre de Siculus Flaccus : Alii per singula lustra locare solitiper mancipes^editus percipiunt, aliiinplur es annos (éd. Lachmann, p. 162). Us n'ont pas trait à la location directe des terres publiques, mais au fermage des redevances qu'elles produisaient. Mancipes qui désigne en général les entrepreneurs de transports, de travaux publics ou de fournitures de TÉtat (Walter, op. cit.f 1. 1, n* 185), signifie dans ces textes les publicains fermiers de l'impôt (comp. Cicéron, in Q. Cxcilium, 10). Je néglige également l'inscription 4 GO des Inscriptiones regni Neapoiitani latinœ (Leipzig, 1852, p. 28) qui n'a pas trait à un bail de cent ans, mais à une interdiction de louer pendant le même temps (Degenkolb, op. et loc. cit.) .

T Dig., L. 56, Deusufr. (Vil, i).

sorte que l'un et l'autre pouvaient atteindre mais non dépasser la plus longue durée de la ?ie humaine ^.

Du reste, la tendance vers la perpétuité des baux s*est bientôt manifestée malgré l'opposition des principes du droit romain : les assignations des Grecques, faites à charge de redevance et sous condition d'inaliénabilité, n'étaient, au fond, que des locations perpétuelles de tei-res appartenant à l'État ^ et, quand la censure cessa sous l'empire d'être quinquennale ^, ce fut une raison de plus de ne pas maintenir dans les baux la durée maximum de cinq ans. A ussi commence-t-on sous TEmpire à soutenir que le bail peut être perpétuel : cette thèse prévaut, au ii* siècle, parmi les jurisconsultes \ et la constitution de Zenon finit par assigner aux locations emphytéotiques un caractère mixte : ce n'est plus le louage ordinaire, mais ce n'est pas encore la vente ^. Quelque nom d'ailleurs qu'il leur donne, le droit romain est fécond en contrats de cette espèce. D'autres peuples ont pu concevoir et ébaucher le système de la location perpétuelle, mais les Romains sont les premiers qui l'aient organisé, et la forme qu'ils lui ont donnée tient le milieu entre la collation d'un simple droit de jouissance et le transport de la pleine propriété. Elle diffère de l'une par sa durée et par le droit réel qu'elle donne au preneur qui, muni d'une action contre les tiers, pourra faire respecter sa possession sans être obligé d'emprunter la protection du bailleur. Elle se distingue de l'autre en ce qu'elle ne confère la propriété que sous la réserve d'un domaine éminent, dont le signe sensible consiste dans une redevance payée par le concessionnaire au concédant. Gréé dans l'intérêt commun des deux parties, pour conserver à l'une son titre de propriétaire et associer l'autre aux avantages matériels de la propriété, pour procurer la sécurité du preneur en rendant sa possession opposable aux tiers et la tranquillité du bailleur en le dispensant de protéger l'exercice du droit par lui conféré, ce mode d'exploitation du sol a reçu, dans le droit public et privé des Romains, des applications diverses. C'est d'abord le régime des terres de l'amer

1 Voy., en ce sens, Rein, v* Publicani (dans Paaly, op. cit», t. VI, p. 246;.

> Pluurque, C. Gracchus, 9 (Oidot. p. 1,000).

* L'empereur exerça lui-môaie la censure avec un collègue (Suétone, Claudius, 16 1 VespasianuSt S ; Titus^ 6 ; Tacite, i4mi., XI, 25 ; XII, 4 i Dion Cassius, UU, 18, éd. Gros, t. VII, p. asO). Au m* siècle Tenipereur porte encore le titre de eonseur, raais les fonctions auxquelles il correspond ont cessé de s*exercer (Dion Cassius, loc. cU,).

«Gaius, Comm» m, § US.

*God. JusU, L. I, Ikjur, emph. (IV, lxvi).

pubUcus, qu'elles soient Tobjet d'un bail proprement dit, d'une vente ou d^une assignation avec retenue par l'Etat d'un domaine éminent, de la concession d'un droit de superficie ou d'une jouissance précaire. C'est aussi la condition des fonds provinciaux laissés à leurs propriétaires sous la réserve du droit supérieur du peuple romain, on exploités dans la môme forme que Vager publicus en Italie. Les biens des temples et des cités, de l'empereur depuis la chute de la république, et des églises après le triomphe du christianisme sont l'objet de concessions analogues. Quand l'Empire pressé par les Barbares crée sur ses frontières des établissements militaires, c'est aux mômes conditions que les vétérans ou les Barbares admis dans les armées romaines reçoivent des terres qu'ils s'engagent à défendre. Enfin cette forme particulière de la propriété passe du droit public dans le droit privé : l'emphytéose et la superficie sont,pour les grands propriétaires, le moyen de mettre en rapport des terres si vastes que ni eux ni leurs esclaves ne suffisent à les cultiver.