PARTICULIERS

I. Les biens des cités. — n. Les biens des temples, des collèges de prêtres et des églises. — m. Les baux perpétuels et à long ternie dans le droit privé. — IV. La condition des fermiers perpétuels ou à long terme. — V. Résumé : l'état des baux perpétuels ou k long terme à la fin de TEmpire romain.

I. Le droit romain ne réserve ni à TËtat ni à Tempereur le monopole de la location perpjétuelle et du bail à longue durée. Si la possession de Vager publicusy la jouissance des fonds provinciaux et la concession des bénéûces militaires ne peuvent, à raison de

* Cod. Theod.^ De erogatione militaris annonss (VIT, iv) ; De metatis (VU, vin). Novelle XXV de Théodose U. Cod. Just., De erogatione militaris annon» (XU. xxiviii) ; De metatis (XJI, xli). Gaupp, op. cit,, p. 78 et suiv. Serrigny, op, cit,, t. I, n** 409 et suiv.

s Cod. Theod., L. 33, De erog, mil. ann. (VII, xxxviii), const. Arcadius et Honorius, 396.

s Cod. Theod., L. Il, eod, tit., const. Valentînien et Valens, 364. ^ Cod. Theod., L. 33, eod, tit,^ const. 39G. > Ammien Marcellin, XX, iv.

* Eucharisticum Petroconi teu PauHni Pellsei, v. 381 et suiv. (dans Gaupp, op, cit.f p. 166 et 199). Olympiodore, Historite, anno 4 13 (dans le Recueil général des historiens des Gaules et de la France, t. I, p. 600). Philostorgius, Historia eecle* siastiea, Xn, 4 (éd. Genève, 1643), p. 16t.

leur nature, émaner que de l'État, les agrt compascui des cités s'administrent, sans doute, comme les pâturages publics ^, et leurs terres cultivées fournissent au bail à long terme un nouveau ebamp d'application. Les cités ont eu de tout temps des propriétés foncières, quelquefois très-éloignées d'elles, car Atella et Arpinum en avaient en Gaule au dernier siècle de la République ^, mais elles n'ont point eu d'abord la faculté illimitée d'en acquérir, car il n^était pas admis qu'une personne morale reçût sans autorisation de l'État un legs ou une institution d'héritier '. Peut-être cette règle, fréquemment éludée ^, ne s'appliquait-elle qu'en Italie * et, en tout cas, elle n'empêchait pas un particulier d'assurer, après sa mort, un revenu à son municipe ^. Plus tard, deux sénatus-consultes autorisèrent, l'un, l'institution des municipes par leurs affranchis; l'autre^ les fidéicommis au profit des municipes '^; Nerva et Adrien conférèrent d'une manière générale aux villes l'aptitude à recevoir des legs ^, et beaucoup d'entre elles durcHt obtenir comme faveur individuelle la capacité d'être instituées héritières*. Enfin, l'empereur Léon la leur accorda de plein droit *^ Mais l'attribution aux églises d'une partie des biens des cités ^^ et des usurpations nombreuses ^^, auxquelles Julien et Théodose II mirent fin en ordonnant la restitution des biens indûment acquis ^^ avaient fait un tort sensible à la fortune municipale .

I Voy. le Senatusconsultum de Genuatiàus (dans Mommsep, Corp. inscr. laUf t. I, p. 73).

*Cicéron, Ad fam.^WTlt 11.

* Ulpien, Keg., tit. XXII, § 5. Dig.^ L. <20, De reb. dub, (XXXIV, v). Pline le Jeune, Epist.^t y, 7. Charles Gide, Du droit d'association en matière religieuse (Paris, 1872}, p. 117 et suiv.

^ Pline le Jeune, ibid.

> C'est Topinion de M. Dureau de la Malle (op, cit., t. II, p. 356). Il cite à l'appui deux passages de la correspondance de Pline et de Trajan (Pline le Jeune, Epist.t X, 79 et 80) qui prouveraient que les cités provinciales avaient la faction de testament, mais j*y vois seulement qu'on cherchait à éluder les prohibitions de la loi, au moyen de fidéicommis auxquels on prenait soin d'intéresser le prince,

•Pline le Jeune, £/)»/., VII, 18. Peut-être faut-il expliquer ainsi les a^ri /ructuarii civitatum dont parle Cicéron, Ad fam,^ \III, 9.

7 Ulpien, Reg,, tit. xxii, § 5.

* Ulpien, Reg., tit. xxiv, § 28.

* Arg. Tacite, Ann., IV, 48.

« Cod. Just., L. 12, De her, inst, (VI, xxiv), const. 469.

II Sozomène, Histot^ ecclesiastica, V, 5 (éd. Valois, Paris, 1686], p. 488.

1* Ammien Marcellin, XXIV, iv. Libanius, Ad Julianum (éd. Morelli, Paris, 1614, p. 7).

" Cod. Theod., LL. 1, De toc, fund.jur. emph, (X, m), 8 et 10, De op.pubL (XV, I), const Julien, 362 et 363. Cod. Just., L. \, De div. prmd. urb. (XI, lxii}, const. Julien. NoveUede Théodose II, XXill, § 1.

Le jus in agro vectigah, établi à perpétuité ou pour un long temps, était le mode ordinaire d'exploitation des biens des cités ^, et un monument intéressant prouve qu'elles Tont pratiqué de bonne heure. Un conflit s'était élevé, en 637 de la fondation de Rome, entre les Génois et les Yeturii Langenses, sur les limites de leurs propriétés respectives à Isocecco^ dans la vallée de la Polcevera. Les Génois avaient réclamé un fermage aux Yeturii Langenses, pour quelques terres possédées par ceux-ci et dont Gônes se prétendait propriétaire, et, sur le refus de payement, ils avaient mis la main sur les récalcitrants. Le sénat romain consulté envoya comme arbitres les deux Minucius, descendants de Q. Minucius Rufus, vainqueur des Ligures, qui rendirent leur sentence à Rome, le 13 décembre 637. Elle fut gravée sur une table de bronze et placée àlsocecco oh le hasard Ta fait retrouver en 1506. Par cette sentence, les Yeturii Langenses furent déclarés propriétaires d'une partie du territoire litigieux et, pour le reste, condamnés à payer aux Génois, à titre de vectîgal, 400 vicloriati (200 deniers)^ par an, ou le vingtième de la récolte en blé et le sixième en vin. Les arbitres décidèrent, en outre, que tous les possesseurs actuels seraient maintenus, mais que nul ne pourrait occuper à l'avenir aucune partie de ce territoire, s'il n'était Génois ou Yeturius Langensis et autorisé, à la majorité des voix, par le peuple assemblé des Yeturii Langenses ^.

On connaît, en partie, par les inscriptions les conditions ordinaires du bail des biens des cités. Le fermier payait l'impôt foncier * ; il fournissait des cautions obligées sur tous leurs biens présents et à venir et tenues de donner aux duumvirs la liste de leurs immeubles*; des cognttores appréciaient leur solvabilité®; par exception, elles pouvaient être remplacées par une hypothèque ^. A la fin du bail, les cautions étaient libérées et leurs noms rayés sur

» Gaius, Comm. IH, § H5. Dig.. LL. 1 pr., Si ag, vect (VI, m) ; H, § I, DepubL et vect. (XXXIX, iv); 3, § 1, De adm. rer, ad civ. pert, (L, ix). Pline le Jeune. Epist., VII, 18. Hyginus, De cond. agr, (éd. Lachmann, p. 116).

« Latte», op. «Y., p. 21.

8 Mommsen, op, et toc. cit.

* Dig., LL. 7, pr., DepubL et vect.{X\X\\, iv); 36, Dejur. fisc. (XUX,xiv).

» Cela s'appelait prsdia subdere, prsedia subsignare {Lex Malacitana, c. lxiii, dans les Abhandlungen der kœniglich-sâchsischen Gesellschaft der Wissenschafteriy t. III, 1855, p. 368; Lex Puteolana, dans Mommsen, Inscriptiones regni neapolitani latina^ n» 2458).

« Lex Malacitana^ c. lxui (loc. cit.),

7 Scholîa Bobiensia in orationem pro Flacco (dans Orelli, if. Tuilii Ciceronis opéra, t. II, p. 244).

ET DES BAUX A LONGUE DURÉE. i75

le registre public où ils étaient inscrits ^. Le sénat municipal restait, au moins à Pouzzoles et à Malaga, presque étrangère ces locations ^ ; les duumvirs y procédaient seuls^ ainsi qu'à l£^ réception des cautions ', à charge, toutefois, d'afficher pendant la durée de leur magistrature les baux consentis, les fermages stipulés et les cautions fournies ^. La condition des agri vectgales civitatium^ au point de vue du droit civil, n'est pas aussi nettement déterminée. Dans quelle mesure entraient-ils au domaine privé? Étaient-ils, par exemple, susceptibles d'usucapion ? La question est controversée, mais la négative est plus sûre, car elle résulte d'un texte formel de Gains '. Après que Temphytéose, avec ses analogues, et le colonat eurent succédé dans le domaine municipal ^wjus inagro vectigali^, le preneur dut continuer à supporter les charges fiscales de la propriété immobilière ^, et les curiaJes qui n'avaient pu, d'abord, prendre à ferme les biens de leurs cités — on craignait sans doute qu'ils ne payassent pas régulièrement le canon — virent cette prohibition levée par Honorius et Arcadius^.

Quant à la durée de ces baux, elle n'avait pas été, jusqu'à ces der* niers temps, mise en doute : il paraissait certain, d'après le témoignage de Gains et d'flyginus, que les cités avaient le droit de louer leurs biens à long terme et qu'usant de cette faculté, elles consentaient des baux qui pouvaient aller jusqu'à cent ans '. Les derniers

• 1 Mommsen, Die Stadtrechte der latinischen Gemcinden Salpensa und Malaga,

«n semble cependant, d'après la L. 2, § 4, Dig., Ad munie. (L, i), que la curie était chargée, en principe, de passer les contrats qui intéressaient la cité. Pourquoi les lois municipales de Pouzzoles et de Malaga faisaient-elles exception ?

s Mommsen attribue cette particularité à Tinfluence de l'ancienne constitution latine qui aurait donné la toute- puissance aux décemvirs, c'estrà-dire aux magistrats (op. cit., p. 433). Cette explication parait problématique à M. Laboulàye {Les tables de bronze de Malaga et de Salpensa (Paris, 1856), p. 46).

* Lex Malacitana, c. lxiii [toc, cit.). Lex Puteolana {loc. cit.).

♦ Lex Malacitana, c. lxiii {loc. cit.).

* Dig., L. 9, De usurp. et usuc. (XLI, m). On pourrait objecter les LL. 12, § 2, Dig., De PubL in rem act. (VI, ti) et 15, § 27, Dig., De damn. inf, (XXXIX, ii) qui admettent l'action Publicienne et la possessio longi temporis en matière à'agri vectigales^ mais on a vu suprà, p. 108, note 5, que l'action Publicienne s'appliquait aux ngri vectigales' de l'État, bien qu'ils ne pussent être usucapés, et on peutsupposer,pourexpliquer icilapo^^e^^to longi temporis ^q^' [in municipe avait la possession de bonne foi d'un immeuble et que cet immeuble, ne lui appartenant pas, pouvait être acquis contre lui par la j>r«5crtp^'o (Vangerow, op. ctï., 1. 1,

• Cod. Just., LL. 7, De fund. pair. (XI, lxi), const. Gratien, Valentinien et Théodose, 386, 3, De loc.prsed. dv. (XI, lxiii), const. Arcadius et Honorius.

'' Pépin Lehalleur, op. cit., p. 43.

• Cod. Theod., L. 4, De loc. fUnd.jur. emph. (X, m), const. 400.

• Gains, Comm. ni, § 145. Hyginus, De cond. agr. (éd. Lachmann, p. 116).

bronzes d'Osuna sont venus troubler cet accord : d'après le chapitre LXXXII de la nouvelle table, les champs, bois elédiGces concédés aux colons de Geneliva pour en user et jouir publiquement ne peuvent être aliénés ni loués pour plus de cinq ans, môme avec le consentement des décurions, et le droit de la colonie demeure entier, nonobstant toute convention contraire^. Est-ce à dire que les fonds des cités n'aient pu être loués que pour cinq ans, durant la République, sous laquelle Genetiva fut fondée, et que l'Empire seul ait autorisé les municipes et les colonies à affermer leurs biens pour un long temps ? M. Giraud se place à ce point de vue dans le commentaire érudit qu'il a donné de cette inscription K J'inclinerais plutôt vers une autre explication. Les biens qui ne peuvent être vendus ni loués pour plus de cinq ans ne sont pas les fonds vectigaliens du domaine privé municipal, dont les particuliers acquièrent la quasipropriété à condition de payer un vectigal; ils appartiennent au domaine public municipal, sont inaliénables et peuvent seulement être mis pour peu de temps à la disposition des habitants du municipe ou delà colonie. Cela résulte, si je ne m'abuse, du texte même de la loi qui défend aux particuliers d*en jouir autrement qu'on ne jouit des choses publiques {quibus publiée utuntur), et qui réserve expressément le droit de propriété inamissible de la colonie {neve si venierint idçirco minus colonix Genettvx J alias sunto).

II. Les temples des dieux et les collèges de prêtres et de vestales avaient, sous les empereurs païens, la même situation légale que les villes. Ils possédaient des dotations en biens-fonds loués dans la même forme que les agrt vecttgales \ mais les temples ne pouvaient recevoir aucune libéralité; à part quelques faveurs spéciales accordées à certains d'entre eux par le sénat \ Les collèges de prêtres ne pouvaient rien recevoir à titre gratuit ^, sinon de leurs affranchis ^ ; la permission de l'État pouvait seule lever cette incapacité; et il ne parait pas qu'elle ait jamais été donnée à d'autres prêtres qu'à ceux des temples qui avaient eux-mêmes la capacité de recevoir gratuitement ^. Le temple et le collège de

^ Giraud, Les nouveaux bronzes cTOsuna (Paris, 1877), p. S.

« Op, cit,j p. 59 et suiv.

« Hyginus, De cond, agr. Siculus Flaccus, De cond. agr, ; Libri coloniarum (éd. Lachmann, p. 116, 162 et 23i)-

^ Ulpien, Reg., tit. un, § 6.

» Dig., L. 20. De reb. dub. (XXXIV. ?).

* Dig., LL. 1 et 2, De mon. quœ serv, (XL, m).

'Dig., LL. 38, § 6, De leg. VLV (XXXH); 20, § 1, De ann. leg. (XXXIII, i); 38, § 2, De aur, et arg, leg, (XXXIV, u). Charles Gide, op, cit., p. 126.

ses prôtres avaient, en pareil cas, leurs patrimoines distincts et administrés séparément, dont Tunne s'enrichissait pas des libéralités destinées à Tautre ^. Ces biens devinrent, sous les empereurs chrétiens, la propriété de l'Église et s'augmentèrent d*une partie du domaine municipal qui fut affectée aux frais du culte >, et de libéralités que l'Église put recevoir après 321 ^, Ils furent administrés comme ceux du fisc et des cités et donnés, comme eux, à bail perpétuel ou de longue durée ^. Le fermier perpetuarius des biens d'Église payait Timpût foncier : Constantin l'en avait dispensé ', mais Constance II lui retira ce privilège *. Justinien créa, en faveur de l'Église, une emphytéose spéciale, appelée par les commentateurs emphytéose ecclésiastique : c'était une concession viagère ou faite au moins pour un long temps, mais non perpétuelle, gratuite ou soumise à une faible redevance, maïs affectée de cette condition essentielle que le bien loué par TÉglise lui ferait retour, à l'expiration du temps fixé par le contrat, avec un autre bien de valeur au moins égale dont Tempbytéote ferait don à l'Église ''. Il ne se trouva personne pour accepter des conditions aussi rigoureuses, et Justinien, voyant les terres de l'Église rester incultes et ses maisons tomber en ruine, dut lui permettre un peu plus tard de concéder ses biens à perpétuité ^, aux conditions ordinaires de l'emphytéose, si ce n'est que la commise pour défaut de paiement du canon aurait lieu après deux ans, au lieu de trois qui étaient le terme ordinaire *.

m. Les locations perpétuelles ou à long terme se sont introduites assez tard dans le droit privé. M. Mommsen croit même que, pendant longtemps, les fermiers ont été peu nombreux en Italie, que, durant plusieurs siècles, les propriétaires ont fait cultiver leurs terres par des esclaves ou par des journaliers pris au dehors ^<^, et

1 Le8 legs étaient faits tantôt aux temples (Dig., L. 1>0, § 1, Z)6 ann, ieg., XXXUI, 1), Untôt aux prôtres (Dig., L. 38^ § 6, De Ieg. II!* (XXXU). > Voy; supràf p. 173.

* God. Just., L. 1> De saàros. eccL (I, ii), const. Constantin.

* Cod. Just., De diversis prsediis urbanis et rusticis templorum et eivitatum (XI, Lxii) ; De locatione prxdiorum civiliumj vel fiscalium^ sive templorum (XI, LU); De collatUme pradiorum civilium^ vel reiprivatœ^ vel dominicx^ vel eivitatum^ vel templorum (XI, lxih).

* Cod. Theod., L. 1, De ann, et trib. (XI, i), const. 325.

* Cod. Theod., L. 15, De episc. (XVI, ii), const. 360. ^ Mov. Just., vn, c. III et lY.

* Nov. Just., CXX, c. VI.

* Nov. Just., VII, c. iif .

*• Voy. imprài p. 126.

f7« HfSTOIRE DES LOCATIONS PBRPÉTUBLLES

qae le contrat de louage, appliqoé d'abord aux maisons, ne s'est étendu que plus tard et par analogie aux biens ruraux *• Les idées trèsH^troites des Romains sur le prix du louage qui ne peut, d'après eux, consister qu'en argent *, et les hésitations des jurisconsultes sur la nature juridique du bail à partage de fruits' pourraient Tenir à Tappui de cette thèse : ces exigences, incompréhensibles dans le bail à ferme, feraient croire que le droit romain, qoand il posait les principes du contrat de louage, n'avait en vue que le bail à loyer. Caton conseille cependant le colonage partiaire pour les vignes et les oliviers ^; Pline le Jeune se plaint de la difQcullé de trou* ver des fermiers so1vabIes',ei le colon,c'est-à-dire le fermier, se rencontre déjà dans les textes de l'époque classique du droit romain *. Quoi qu'il en soit, les auteurs latins qui ont écrit sur ces matières avant la constitution de Zenon sur remphytéose,Gaius, par exemple, dans le passage de ses Commentaires relatif aux agri vectigales ^, ne disent pas que les particuliers flssent usage du bail à longue durée sur leurs domaines ^ L'addition d'un pacte de précaire au contrat de louage semble avoir donné au preneur l'espérance d'une prolongation illimitée de sa tenure^ mais il est probable que l'emphytéose n'a pris place dans le droit privé qu'au Bas-Empire, quelque temps avant la constitution de Zenon qui la réglemente en termes généraux et sans faire acception des personnes entre qui elle est intervenue {tnler ulrasque contrahenttum partes) ^^. Déjà le *colonat était devenu une institution de droit privé, en ce sens que les par-

* Histoire romaine, t. IV, p. 113.

«Gaius, Comm,, III, § H4.

* Dig., L. 25, § 6, Lac, cond. (XIX, ii). Accarias, op, cit,, t. II, n* 615.

* ne re rusticà, 13G et 137.

» EpUt,, IX. 37.

*Dig., L. 4, § 8, De cens. (L, xv). Pline le Jeune, Epist,^ III, 19. Columelle, De re rusi,t I, 7.'

7 Comw.,111, § 145.

s Vuy, op. cit,, p. 67. Cet argument est d'autant plus fort que le bail vectigallen n'est pas un contrat ordinaire : il déroge au droit commun en ce quMI donne un droit réel, contrairement k la règle Non nudis pactis dominia rerum transferuntur (Cod. Just, L. 20, De pact. (Il, m), const. Dioclétien et Maximien, 293). Voy., en sens contraire, Du Roi {Betnerkungen ûber actio in rem und actio in personam (dans les Archiv fur die civilitische Praxis, t. YI, 1828, p. 388), et M. Lefort, op. cit,, p. 39), qui argumentent de la L. 31, Dig., De pign, et hyp. (X\, i). Cette loi suppose, en «fTct, qu'un champ est donné à vectigalj sans dire que ce soit par une cité; mais clic ne dit pas non plus que ce soit par un particulier.

* Voy. supràt p. 119. Gabriel Demante, Des précaires ecclésiastiques dans fetirs rapports avec les sources du droit romain (dans la Revue historique du droit français et étranger, t. VI, 1860, p. 51).

10 Cod. Just., L.l, De jur.emph, (IV, i.xvi^,

ET DES BAUX A LONGUE DURÉE. f/O

ticulîers employaient des colons sur leurs terres. Constance II leur défend de séparer leurs colons des fonds auxquels ils sont attachés^; Théodose et Arcadius leur accordent en 409 des colons barbares pour défricher leurs terres *.

La création par le préteur de l'interdit de superfictebus ' prouve que le droit de superficie existait sur les propriétés privées, dès l'époque classique de la jurisprudence romaine : on ne s'expliquerait pas autrement l'utilité de cette nouvelle action accordée par les textes à tout intéressé, sans distinction de personne ^, alors que l'interdit de loco publtco fruendo protégeait déjà les constructions élevées sur un terrain public ^ A Rome, Taccroissement de la population donnait au droit de superficie un intérêt considérable : quand les maisons, qui n'avaient généralement qu'un étage, ne suffirent plus à la contenir, les propriétaires vendirent le droit de les élever d'un second étage {cœnaculum) à un spéculateur qui y logeait des familles peu aisées ^ ; néanmoins le prix des loyers y était encore assez élevé ^. On appelait celte industrie cœnaculum facere^el insulœ^ les maisons destinées à cet usage ^. Quant au droit du constructeur, ce fut tantôt la propriété, comme il arrive encore aujourd'hui dans les maisons dont les différente étages n'appartiennent pas au même propriétaire ^<^, tantôt un droit de superficie. Ulpien se demande, à ce sujet, dans un curieux fragment, qui possédera la maison, qui aura, par conséquent, contre les tiers l'interdit uti possidetis : sera-ce le propriétaire des xpuTcxal ou celui du ccenaculum? Le jurisconsulte répond : si le cœnaculum n'a pas une entrée indépendante, celui qui Ta construit n'est qu'un superficiaire, et le propriétaire des xpuTcral, à qui lamaison appartient tout entière, aseul l'interdit. Dans lecas contraire, le constructeur du ccenaculum est réputé posséder toute la maison, et c'est lui qui a l'interdit, à l'exclusion du propriétaire des xpu^rcal ^'. Que faut-il entendre ici par xpuTcral? un rez-de-chaussée sans entrée

• Cod. Just., L. 2, De agr, , cens, et col. (XI, xlvii), const. 357.

• Cod. Theod., L. 3, De bon, mil. (V, iv).

• Dig., L. 1, pr.. De super f, (XLIII, xviii).

• Dig., L. 1, pp.. De superf. (XLIU, xviii); conip. Dig., L. 7, De instr. vel insirum. leg, (XXXIV, vu).

• Dig., L. l, De loc, publ. fruend, (XLITI, ix).

• Saétone, De grammaticis, 9. Martial, Èpigrammes^ I, 1 18. 7 Cicéron, Pro Cœlio, 7 ; Juvénal, Satires, lU, v. ICG.

• Festus, V* Cœnacula; Tite-Live, XXXIX, 4.

• Cicéron, De o/f,j III, 16; Suétone, D. Julius, 41 ; Nero, 16. Comp. Cicéron, ad AU., IV, 1 et 2; liudorff, Beitrag zur Geschichte der Superficies, p. 225.

t0Cod.civ., art. 664.

»« Dig., L. 3,§ 7, Utiposs. (XUll, xvii).

sur Ja rue et auquel on n'accède que par un escalier descendant du eœnaculum ^? un sous-sol au-dessus duquel le cœnaculum forme rezde-chaussée ^? un rez-de-chaussée ouvrant sur la rue, mais privé de jour par un étage supérieur qui surplombe '? C'est un poini aussi obscur que celui de savoir quelle a été la première application de la superûcie dans le droit privé. Ceux-ci la font remonter aux spéculations de Crassus sur les maisons^; ceux-là, à la reconstruction de Rome après l'incendie qui eut lieu sous Néron ' ; d'autres plus prudents pensent qu'on ne peut assigner à ce fait aucune date précise et que c'est par l'imitation des villes que le droit de superficie est devenu de plus en plus fréquent parmi les particuliers ^.

lY. Tels furent, en droit romain, les locations perpétuelles et les baux à longue durée. Je ne dirai rien de plus sur la condition des fermiers.La forme de la tenure n'a pas exercé d'influence à Rome, comme elle l'a fait au moyen âge, sur la condition du tenancier. Possessor de Vager publicus, grand propriétaire d'un fonds provincial, emphytéote, il ne s'est pas distingué du reste des citoyens et, à n'avoir pas la propriété foncière, il n'a rien perdu de sa liberté. II faut arriver au Bas-Empire pour trouver des tenanciers dont la condition s'écarte du droit commun, et cela ne tient point à ce qu'ils possèdent sans être propriétaires : c'est, pour les colons, une nécessité administra* tive et, pour les Lètes, la conséquence de leur nationalité.

V. En résumé, si l'on jette un dernier coup d'œil sur les locations perpétuelles et les baux de longue durée dans l'empire d'Occident, en 476, quand il va tomber sous les coups des Barbares, on n'aperçoit plus que quatre formes de ce contrat : le colonat, Temphytéose, le bénéflce militaire et le droit de superficie. Les trois dernières sont des tenures sans conséquence directe sur l'état du tenancier; la première est une condition du sol et, en môme temps, de la personne; mais les deux premières dépassent de beaucoup les deux autres en importance, parleur caractère de généralité et leur intérêt agricole. Quant à Vager publicus^ il a disparu depuis près

1 Radorff, sur Savigny, Traité de la possessioti, p. 673.

* Savigny, op. cit., p. *J60.

* Degenkolb, op. cit. y p. 234.

* Dilksen, IJebei' einige von Ptutarch utid Suidas berichtete Rechtsfâlle (dans les Abhandtungen der kœniglichen Akademie der Wissenschaften zu Berlin, 1853, p. 181 et suiv.).

' Bœcking, cité par Degenkolb, op, cit.j p. 112. ^Degenkolb, op. (t loc. dt.

ET DES BAUX A LOiNGUE DURÉE. 181

de cinq siècles; la transformalion du vectigalen impôt proprement dit a supprimé depuis plus de deux cents ans le bail perpétuel des fonds provinciaux ; les agrt vectigaks et quœstorii ont fait place aux fonds emphytéotiques ; le jusprivatum salvo canone et le jus perpétuarium peuvent être, si Ton néglige les subtilités du droit, confondus avec Temphyléose. Que sont devenus, après l'invasion des Barbares, les baux à longue durée du droit romain? Quelles formes de ce contrat les Barbares ont apporté dans l'Empire, quelles formes nouvelles en ont été créées sous leur domination, dans cette époque de transition qui sépare la chute de l'empire d'Occident de la fondation des États modernes? Tel sera l'objet de la seconde partie de cette étude.