FRANCE

§ I. THEORIE GÉNÉRALE DBS LOCATIONS PERPÉ- TUELLES ET DES BAUX A LONGUE DURÉE DANS LE DROIT FRANÇAIS.

I. Le bail à long terme depais le x* siècle. — II. Différentes espèces de baux Le droit da preneur : droit réel, domaine utile ou propriété.

I. Les locations perpétuelles et les baux à longue durée à charge de service pécuniaire entrent, à la fin du W siècle, dans une nouvelle période de leur histoire. C'est l'époque où se forment les nations européennes et, avec elles, les législations nationales. Le démembrement de l'Empire de Charlemagne, en 888, sépare pour toujours la France, l'Allemagne et Tltalie. Presque au même moment, en 873, le concile d'Oviédo promulgue les premières lois authentiques de la monarchie chrétienne en Espagne depuis l'invasion des Maures '. Deux siècles plus tard, en 1066, naît le droit anglo-normand. Tous ces pays ont connu et pratiqué, quelques-uns admettent encore le système des baux à longue durée. Dans chacun d'eux, les lois générales lui ont donné un caractère propre, et les coutumes locales Tout diversifié à l'infini, mais ces formes multiples d'un même contrat, nées d'une même idée et répondant à un même besoin,

^ Dans Labbe, op, ctï., t. IX, p. 247. Brauchitsch, op. cit., p. 50t

présentent des traits communs que la suite de ce travail mettra en lumière, et sont soumises dans leur déyeloppement aux mêmes influences. Celle du droit romain interprété par les glossateurs s'y manifeste par la théorie du domaine direct et du domaine utile ^ ; celle du droit féodal, par Tassujettissement personnel des tenanciers : deux faits d'une grande importance, l'un dans l'histoire juridique des baux à long terme, l'autre au point de vue de leur influence sociale.

La location perpétuelle et le bail à longue durée étaient le droit commun de la propriété en France, avant 1789 : il n'y avait presque aucune partie du sol qui ne fût possédée en vertu de ce contrat, et les serfs aussi bien que les hommes libres lui devaient la fixité de tenure qui les conduisit lentement, mais sûrement à la propriété. La terre qu'ils cuUivaient ne pouvait leur être enlevée tant qu'ils payaient la redevance, si le bail était perpétuel ; tant que le terme convenu n'était pas arrivé, si le bail était temporaire ^. Le fermier sentait si vivement les avantages de cette situation qu'il tentait parfois de l'usurper, quand ilp'avait pu'l'acquérir régulièrement. Le droit de marché, sur lequel les récentes éludes de M. Lefort ne laissent rien à dire, n'a pas d'autre signification. C'était, dans une partie de la Picardie appelée le Santerre, un usage en vertu duquel les fermiers détenaient à titre perpétuel et héréditaire les terres qu'ils avaient louées pour un temps, résistant à la procédure légale d'expulsion, recourant, au besoin, contre le propriétaire et le nouveau fermier à la mepace, à l'incendie et au meurtre ^. Pareille coutume existait dans le Hainaut sous le nom significatif de mauvais gré K Légalement, autant l'application du bail à long terme était univer* selle, autant ses formes étaient diverses et cette partie du droit civil, compliquée. D'abord, la matière était régie par des coutumes et, même dans les pays de droit écrit, par des statuts locaux sur lesquels s'étaient fondées une doctrine et une jurisprudence incer-

• Voy. suprà, p. 875.

* Guérard, op. cit., 1. 1, Prolégomènes, n*" 81. Quelquefois cependant, mais tout k fait par exception, les serfs étaient aliénés isolément et, par conséquent, séparés du sol, ou, du moins, il n'est pas dit que leur tenure fût aliénée avec eux. (Guérard, op. cit., 1. 1, p. 174 et 179}.

> Op. cit., p. 364 et suiY., et Le droit de marché (dans les Comptes rendus de l'Académie des sciences morales et politiques, nouv. sér., t. \ïl, 1877, p. 87 et suiv., 49|8 et suiv.).

^ Voy. les observations de M. Valette sur le mémoire de H. Lefort (dans les Comptes rendus de l'Académie des sciences morales et politiques, nouv. sér., t. vn, 1877, p. 533), et les Reports respecting the tenure of land^ U I» p. 118;. t. U, p. 6.

taines. Le droit romain y était d'un faible secours : iStranger à ce système d'asservissement des terres et souvent des personnes^ il n'y apporta que la théorie de Terophytéose qui se développa avec peine sur ce sol encombré de contrats différents par leur origine, mais semblables par leur nature. D'autre part, le môme bail, le droit qu'il confère et les charges qu'il impose étaient désignés par des noms différents : le champart s'appelait agrier dans la Marche, carpot dans le Bourbonnais, terrage à Montargis, tasque en Provence. A l'inverse, des contrats différents portaient quelquefois le même nom : le bail à cens comprenait les censives seigneuriales et celles qui ne l'étaient pas; le bail à rente, un contrat seigneurial et un contrat purement foncier. Il s'en rencontrait d'autres dont le caractère était sujet à controverse, comme Temphytéose qui était, pour quelques jurisconsultes, un contrat distinct et, pour les autres, se confondait avec le bail à cens ou à rente. Enfin, le même contrat n'était pas soumis partout aux mêmes règles : la location perpétuelle transférait la propriété en Provence et ne la transférait pas en Languedoc ; le bail à complant la déplaçait à la Rochelle et ne la déplaçait pas dans l'Anjou.

IL On peut cependant ramener à trois types principaux les formes multiples du bail perpétuel ou à long terme dans notre ancienne jurisprudence : 1^ celles qui ne transfèrent pas au preneur la propriété, mais seulement un droit réel de jouissance; 2^ celles qui lui transfèrent le domaine utile, sous la réserve d'un domaine direct au profit du bailleur ^ ; 3"" celles qui lui transfèrent toute la propriété, BOUS la réserve d'un simple droit réel pour le bailleur '. C'était la

1 Le domaine utile s'appelait quelquefois seigneurie, mais ce mot n'impliquait aucune idée de féodalité (Voy. supi-à, p. 375, note 3). On disait même : « le sei- « gneur de rente foncière »,pour désigner le bailleur à rente foncière, mais Pothier fait observer combien cette qualification est abusive, appliquée à une personne qui n'a ni la pleine propriété, ni même le domaine utile, mais un simple droit réel {Du bail à rente, n" 111). Auquel des deux contractants appartient la pro« priété du fonds 7 A celui qui se réserve le domaine direct ou à celui qui acquiert le domaine utile? Anciennement le titulaire du domaine direct était considéré comme propriétaire du fonds (Cujas, De feudis, liv. I, proœm., dans ses Opéra priorQt t. II, p. 693; Dumoulin, op. cit.j Ut. de /eurf», § 1, gl.5, n" 1 et 2; t. I, p. 169); mais cette opinion n*avait plus cours au xvm* siècle (Hervé, op. cit., LY, p. 188; Hévin, Questions féodales, ch. iv, u*" 18; éd. Rennes, 1736, p. 127). Voy. cep. Ghampionnière, op. ctï., n'^Sl.

* Le mot bail signifie, dans son acception la plus ancienne, gouvernement^ administration ou Juridiction (Ducange, op, ciï., V Ballia; Coquille, Commentaire de la coutume de Nivernais (Paris, 1703)^ p. 5). Appliqué à la concession d'un droit de jouissance sur le sol, il désigne aussi bien la tenure qui transfère la propriété à charge de redevance, que la tenure qui ne transfère qa'un droit de

distinction fondamentale, en celte matière, dans l'ancien droit qui avait pour ces trois classes de baux des règles distinctes, et aussi dans le droit nouveau qui leur réservait des traitements différents, puisque la loi du 17 juillet 1793 a mainteun les premiers, supprimé les seconds et déclaré les derniers rachetables. De plus, cette distinction ne s'applique pas seulement aux locations perpétuelles; elle embrasse également les baux à longue durée qui tan- 6t transféraient, tantôt ne transféraient pas la propriété* On a peine à comprendre, en théorie pure, que le déplacement de la propriété résulte d'un bail qui ne confère qu'une jouissance temporaire : « Un droit qui consiste dans le pouvoir de disposer d'une chose de (( la manière la plus absolue ne peut appartenir à celui qui doit « certainement, à une époque déterminée, restituer cette chose; tf d'où il faut conclure qu'une concession à terme certain ne sauce rail ôtre translative de propriété ^. » C'est par cette raison qu'il avait semblé à M. Dupin et à la cour de cassation que le bail héréditaire d'Alsace ne peut transférer la propriété aux fermiers, parce qu'il doit prendre un par l'exlinction de la descendance du fermier. « Lorsque la race des fermiers vient à s'éteindre, disait l'illustre « procureur général dans un réquisitoire prononcé devant les « chambres réunies de la cour de cassation, aucun droit réel ne (( survit; le bail héréditaire n'est donc ni réel ni perpétuel ; il s'é- « teint avec les héritiers. C'est un contrat qui porte la mort dans « son sein. Ainsi, il n'y a ni transmission de propriété, ni rente n foncière perpétuelle ; il n'y a que des fermages temporaires K » Tout autre était la doctrine de l'ancien droit : l'emphytéose tempo* raire et le bail de plus de neuf ans y transféraient^ comme on le verra, le domaine utile.

Y avait-il des signes auxquels on pût distinguer avec certitude les baux où le bailleur restait propriétaire et ceux où il transférait la propriété au preneur, et, parmi ces derniers, ceux où le preneur devenait plein propriétaire à charge de redevance et ceux où il n'acquérait qu'un domaine utile? Il est remarquable qu'on se soit moins préoccupé de cette question sous l'ancienne jurisprudence qu'on ne l'a fait depuis 1789 : c'est que la loi du 17 juillet 1793 lui a

Jonissance et que nous appelons communément louage (Duvergier, Du louage (Paris, isa6), t. I, n* MO). Je reviendrai sur la différence qai existe entre les contratt où le bailleur se réserve la directe, ceux où il ne retient qu'un droit réel et ceux où il garde toute la propriété, et l'on verra un peu plus loin qu'un bail perpétuel n'est pas nécessairement translatif de propriété.

t Demolombe, Coun de Code civil (2* éd., Paris, I860-IS7S), t. IX, n* 546.

* D. P. IS38. 1. 184 (Dallox, histoire périodique^ année 1888, l** partie, p. 184}.

donné une nouvelle importance, en faisant dépendre de sa solution le maintien, la suppression ou le rachat de la redevance. A quoi, d'abord, pouvait-on reconnaître les baux qui faisaient passer la propriété au fermier, et ceux oii elle restait sur la tète du bailleur? À leur durée, d'après Merlin qui a soutenu devant la cour de cassation qu'un bail perpétuel transférait nécessairement la propriété ^ ; à la faculté d'hypothéquer, d'après Troncbet qui tenait le preneur pour propriétaire toutes les fois que la coutume lui accordait cette faculté K En cela, Merlin commettait une erreur de fait et Tronchet, une erreur de droit, car on verra que le bail à complant, quoique perpétuel, ne transférait pas toujours la propriété, et il est constant que l'usufruitier peut hypothéquer son droit aussi bien que le propriétaire '. Boulay-Paty était plus près de la vérité dans son rapport au conseil des Cinq-Cents sur le bail à complant, quand il signalait comme une circonstance décisive pour ou contre la propriété du fermier le fait qu'il payait la redevance pour le bailleur ou en son nom ^ ; et encore ce critérium n'est-il pas infaillible ^ La cour de cassation a toujours regardé cette question comme une pure question de fait qui ne peut se résoudre que d'après l'usage local, en recherchant à q.ui, du preneur ou du bailleur, l'opinion commune attribuait la qualité de propriétaire^.

Quant aux baux translatifs de propriété, il étaitplus facile de décider si le bailleur s'y réservait un domaine direct ou un simple droit réel. D'abord, si un trésor était trouvé dans le fonds, le bailleur n'y pouvait prétendre dans le second cas, peut-ôtrey avait-il droitdanslepremier^.

1 Conclusions du 10 octobre 180S (Op. cit., v** Vignes^ n** 3). Voy., en sens contraire, Duvergier, op. cit., t. I, n" 190; Championnière et Rigaud, Des étroits (fenregistrement (Paris, 1839-1841). t. IV, n* 3030.

*Rapportau comité des droits féo€lattx,àtMsMerlin, Questions de droit (BruxéWM, n2»'}^'è0),ir' Locataitne perpétuelle, %h Gomp.Demolombe, op. dt., i, IX, n*d05.

»Cod. civ., art. 2118-2*.

• Dans Duvergier, op. cit., 1. 1, n* 190. Comp. Demolombe, op. cit. y t. IX, n* 500,

• Troplong, op. cit., t. I, n» 60. Duvergier, op. et loc. cit.

• Giv. rej., 16 Janvier 1826; civ. cass., 19 août 1831 ; civ. rej., 11 février 1883 {Jur. ffén., «• Action possessoire, n* 538).

"^ Le trésor se partageait, suivant le droit commun, entre le seigneur Justicier, le seigneur tréfoncier et l'inventeur (Loisel, op» ctï., liv. n, tit. ii, art. 52 ; 1. 1, p. 328). Le preneur perpétuel ou à long terme était certainement propriétaire et avait droit au trésor, quand il avait acquis la propriété à charge de redevance; en éuit^il de même, sMl n'avait qu'un domaine utile ? La raison de douter est que Dumoulin appelle seigneur tréfoncier celui qui a retenu le domaine direct, et non celui qui a acquis le domaine utile [Op. cit., tit. de feudis, § 74, gl. 2, n* 10 ; § 78, gl. 4, n* 2 ; 1. 1, p. 715 et 767 ; comp., supra, p. 389, note 1 ; voy. , sur cette question délicate, Pépin Lebalieur, op. cit., p. 292). Quant aux mines, minières et carrières, elles appartiennent sans conteste au preneur, qu*il ait la pleine propriété -oa seulement le domaine utile (Coquille» op. cit., p. 8).

Peut-être aussi le preneur qui n'avait que le domaine utile était-il plus strictement tenu de conserver le fonds en bon état que le preneur devenu propriétaire à charge d*une simple redevance^. Mais, si Ton néglige ces deux différences qui, fussent-elles certaines, n'auraient qu'une médiocre importance, le domaine direct se distingue du simple droit réel réservé dans Timmeuble par des caractères assez précis pour rendre toute confusion impossible. Les attributs caractéristiques de la directe sont très-nettement définis ; ils consistent : 1^ dans les droits honorifiques attachés à Timmeuble quand il est noble ^ ; 3^ dans le droit de lods et ventes en cas d'aliénation ^ ; 3® dans l'expectative de rentrer dans la pleine propriété par l'effet de la commise et du retrait ou droit de prélalion, et par l'expiration du bail s'il n'est pas perpétuel ^. Il est moins aisé, comme on le verra, de distinguer l'une de l'autre les directes seigneuriale, censuelle et emphytéotique.