IV. — BAUX QUI TRANSFÈRENT LA PROPRIÉTÉ

I. Le bail à rente foncière. — IL Les variétés du bail k rente foncière : la locatairie perpétuelle et les actes d'habitation en Provence ; le bail à complant de la Rochelle ; le bail à cens non seigneurial. — m. Suite. Le bail à champart.

I. Le bail à rente foncière, si Ton prend ce mot dans sa plus large acception ^, comprend toutes les conventions où le propriétaire d'un immeuble en transfère la propriété sous la réserve d'une redevance en nature ou en fruits. Dans l'usage, on entendait par bail à rente foncière un contrat spécial, soumis à des règles déterminées, et on donnait d'autres noms aux nombreuses variétés de ce contrat : c'étaient le bail à cens dans les pays où il n'était pas seigneurial, le bail à locatairie perpétuelle ou à complant dans les coutumes où il transférait la propriété au preneur, et le bail à champart qui, d'une coutume à l'autre, changeait de forme et denom.

Nul mode d'exploitation du sol n'a été plus répandu dans le midi de la France que le bail à rente foncière proprement dit; presque toutes les terres y étaient tenues à celte condition '. Dans le nord, elle n'était guère moins fréquente. Aujourd'hui que la propriété est divisée, que les mœurs et les lois sont d'accord pour en favoriser la circulation, que l'accroissement de la fortune mobilière a multiplié les capitaux et surtout les petites fortunes, et qu'enfin, le sol est presque entièrement livré à la culture, on peut croire que le bail à pente foncière présenterait plus d'inconvénients que d'avantages ^, mais on ne peut nier qu'il ait été autrefois éminem-

1 Loyseau, op, et loc. cil, Pothier, Du louage, n° 27. Merlin, op, cit., V Usufruit, § I, no 2. Lefort, op, cit,, p. 258 et suiv.

« Op. cit„ tit. de feudis, § 78. gl. 4, n" 14 et 16 (t. I, p. 769).

*Lefort, op. cit., p. 261 et suiv.

^ C'est en ce sens que le décret des 18-29 décembre 1790 {Jur. gén,, t;** Rentes foncières, n** 35) et l'art. 530 du Code civil déclarent les rentes foncières essentiellement rachetables. Voy., sur les divers sens du moi rente fonciè)^, Jur. gén, v" dt,, n** 230 et suiv. Je ne reviendrai pas ici sur le bail à rente seigneuriale (Voy. supràt p. 402 et suiv.).

B Maleviile, dans la séance du conseil d'État du 7 pluviôse an XII (Locré, op, cit., t. VIII, p. 82).

< C'est la thèse qu'a soutenue Tronchet dans la même séance (Locré, op» cit., t. VIII, p. 79 et suiv.). J'y reviendrai plus loin.

ment utile. Il a répandu sur un plus grand nombre d'hommes les bienfaits de la propriété en en facilitant Taccès à tous cqux qui n'avaient pas l'espoir d'y arriver autrement» soit qu'ils n'eussent pas le moyen d'en payer le prix, soit que le propriétaire, grevé de substitution ou désireux de conserver son bien, ne pût ou ne voulût aliéner, soit, enfin, que des terres incultes n'eussent pas assez de valeur pour êlre vendues avec avantage. Dans cet état de choses, le bail à rente foncière a rendu aux deux parties* plus de services qu'un bail ordinaire : il a donné la sécurité au preneur et épargné au bailleur le souci des renouvellements ; à un point de vue plus élevé, il a rendu possibles des travaux de longue haleine et des. défrichements qui ont enrichi leurs auteurs et accru, du môme coup, la prospérité publique. Enfin, bien préférable au bail à cens, il est resté pur de tout caractôre féodal ; il n'a point donné de prééminence à un fonds sur un autre, et le preneur qui cédait son bail n'a point payé de lods et ventes ^. Le droit nouveau n'a pas conservé ce contrat et son abolition laisse peu de regrets, mais ce n'est pas une raison pour nier les obligations qu'on lui a ; ne jugeons pas les choses du passé avec les idées d'aujourd'hui, et demandons-nous sans prévention quel eût été le sort des cultivateurs avant 1789, sans ces combinaisons ingénieuses qui, après les avoir admis à la possession perpétuelle et héréditaire du sol, leur permirent d'en acquérir la propriété.

Pothier indique avec précision les caractères du bail à rente fon* cière: « Par ce contrat, Tune des parties baille et cède à l'autre un (( héritage ou quelque droit immobilier et s'oblige à le faire avoir « à l'acheteur à titre de propriétaire, sous la réserve qu'il fait d'un « droit de rente annuelle, d'une certaine somme d'argent ou d'une (f certaine quantité de fruits qu'il retient sur cet immeuble et que (I Tacquéreur s'oblige à lui payer tant qu^l possédera ledit immeu- « ble^. » Ainsi, le droit réservé par le bailleur n'est pas une directe, comme dans le bail à cens ', et ne comporte, par suite, ni privilèges honorifiques, s'il y en a d'attachés au fonds, ni retrait, ni prélation, ni lods et ventes, à moins de stipulation formelle *, mais seulement l'expectative de recouvrer la propriété à l'expiration du temps fixé,

1 On lira avec intérêt, sur ce point, tout le procès- verbal de la séance du conseil d'État, du 7 pluviôse an XII, et notamment l'opinion de M. Cretet qui résume toutes les préventions qui existaient à cette époque contre le bail à rente foncière (Locré, op. cit. y t. VIII. p. 88). J'y reviendrai, du reste.

* Du contrat de bail à rente, n* 1 .

» Merlin, op. cit., u* Bente seigneuriale, § ii, n* 6 àis,.

* Pothier, op. cit., n» 49.

si le bail n'est pas perpétuel ^. De plus la rente n'est aucunement récognitive : elle représente le revenu du fonds et absorbe presque toujours, dit Argou, la plus grande partie des fruits *. Enfin, le possesseur d'un alleu roturier, le possesseur d'un alleu noble, le vassal détenteur d'un fief peuvent, l'un comme l'autre, bailler le fonds à rente foncière '. Quant à la commise pour défaut de paiement de la rente, elle est aussi étrangère au bail à rente qu'au bail à cens ^.

Les règles du rachat et du déguerpissement présentent un intérêt particulier; elles sont très-rigoureuses pour les preneurs et font de ce contrat une véritable servitude. En principe, l'acquéreur ne pouvait jamais se racheter, c'est-à-dire se libérer du service de la rente en en payant le capital. Gela s'explique, en droit, par la nature de la rente : c'est un droit réel, une sorte de démembrement de la propriété qu'a retenu le bailleur, et qu'on ne pourrait lui enlever par le rachat qu'en l'expropriant en quelque sorte pour cause d'utilité privée '. La vraie raison qui s'oppose au rachat; c'est qu'il serait contraire à l'esprit du contrat. Le propriétaire a baillé à rente pour ne pas aliéner : permettre, à quelque moment que ce soit, au preneur de ne plus payer la rente et obliger le bailleur à en recevoir le capital, ce serait consommer, au détriment de celui-ci, Taliénation qu'il n'avait pas voulu faire. On peut, il est vrai, stipuler la faculté de rachat^, mais les coutumes de Paris et d'Orléans déclarent cette faculté prescrite, si elle n'a pas été exercée avant trente ans 7: règle exorbitante, car plus longue est la durée du bail, plus grand est l'intérêt du preneur à se libérer ; charge si lourde que la loi est venue plusieurs fois au secours du preneur. En novembre 1444, une première ordonnance a déclaré rachetables au denier douze les rentes assises sur les maisons de Paris et de ses faubourgs: les propriétaires, voyant leur revenu absorbé par la rente, les laissaient tomber en ruines *. Deux autres édits, en octobre 1539 et fé-

^ Potbier appelle ce droit c démembrement de l'héritage» (Op. ct7., n*" 107). De Laurière lui donne une qualification un peu différente {Coutumes de la prévôté et vicomte de Pam, art. 59, SSetsuiv.; éd. Paria, 1777, 1. 1, p. lôSetsuiv., 309 et suiv.}.

s Op. cit,, t. II, p. 269. Il est remarquable que Potbier qui parait admettre la diminution du cens pour cause de stérilité du fonds {Des cens, n<> 22) n'autorise pas, dans le môme cas, la diminution de la rente foncière {Du contrat de bail à rente, n« 6) .

* Gomp. supràj p. 416 et 417.

^ Potbier, op, cit., n** SI et suiv. Comp., sur les droits du preneur et sur Tobligation de ne pas détériorer le fonds, Potbier, op, ct^, n** 111 et suiv.

s Demolombe, op. cit,, t. IX, n* 423.

t Potbier, op. cit., n"* 67 et suiv.

T Paris, art 120. Orléans, art. 269. Gomp. Potbier^ op, cit., n'* 74.

'Art. 16 (dans Isamberti op. cit.yi. IX, p. 91). Une ordonnance d'Henri VI, toi

yrier 1553» étendirent la même fàyeur à tontes les villes et à leurs faubourgs : le second fixait le taux du rachat au denier vingt; les rentes dues à l'Église étaient seules exemptes du rachat à cause de rinaliénabilité de ses biens ^. L'acquéreur d'un bien rural à qui la charge de la rente devenait trop lourde ne trouvait de ressource que dans le déguerpissement, acte judiciaire par lequel il abandonnait le fonds au bailleur, après paiement des arrérages échus ^ et môme, dans certains cas, du terme courant ' ; et encore avait-on contesté ce droit au preneur lui-môme et à ses héritiers. L'ancienne coutume d'Orléans ne l'accordait qu'aux tiers acquéreurs K Plus tard^ dans leur seconde rédaction, les coutumes de Paris et d'Orléans accordèrent au preneur et à ses héritiers la faculté de déguerpir et furent suivies comme droit commun dans le ressort des coutumes qui ne s'expliquaient pas sur ce point ^, Il y avait d'ailleurs des clauses: fournir et faire vahir la rente, faire payer la rente à perpé» tuité^ méliorer tellement r héritage qu'il puisse toujours valoir la rente et pluSf qui privaient du droit de déguerpir le preneur ou les tiers acquéreurs qui s'y étaient soumis * ; M. Jollivet a affirmé au conseil d'État qu'elles étaient devenues de style ^.

IL Les variétés du bail à rente foncière étaient nombreuses : c'étaient d'abord, en Provence, le bail à locatairie perpétuelle qui y transférait la propriété *, et les actes d'habitation par lesquels un propriétaire concédait à des paysans un territoire qu'ils devaient habiter et cultiver*. Celait, ensuite, à la Rochelle et peut-ôtre aussi dans le territoire des départements actuels de la Vendée et de Maineet-Loire, le bail à complantqui y rendait le preneur propriétaire **•

d*Angleterre, da 27 mai 1424, contenait déjà la môme disposition (dans Isambert, op. cit.t t. vm, p. 693).

1 Dans Isambert, op. cit. , t. XU, p. 645. AJ. Fontanon, Us ÉdUs et Ordonnances des rois de France (Paris, f6i0), 1. 1, p. 799.

* Pothier, op. cit., n** 8S, 122 et suiv.

* Orléans» art. 412.

* Pothier, op. cit., n^ 123.

* Paris, art. 129 et 130. Orléans, art. 184 et 4 12. L'ordonnance de novembre 1441, art. 20, accordait déjà cette faculté aux preneurs des maisons de Paris et des faubourgs, et à leurs héritiers (dans Isambert, op. cit., t. IX, p. 93).

* Pothier, op. cit. y n** 50 et suiv., 185 et suiv.

^ Séance du 7 pluviôse an XII (Locré, op. cit., t. Vin, p. 83).

> Julien, Commentaire sur les statuts de Provence (Alx, 1778), 1. 1, p. 269. Bo Languedoc, le bail à locatairie perpétuelle ne transférait pas la propriété (Voy« supràt p. 393).

* M. Giraud de qui je tiens ce renseignement a en connaissance d'actes nom* brenx de cette espèce : l*un d'eux émane de la famille de Forbin-Janson.

1^ Valin, Nouoeau commentaire sur la coutume de la Rochelle (La Rochella,

Le bail à cens non seigneurial se rattache aussi au bail à rente. C'est surtout dans les provinces du nord- et de l'est de la France que le bail à cens était un contrat purement foncier et sans mélange de féodalité *. L'aliénation censitique n'avait rien de féodal en Allemagne et les coutumes limitrophes de l'Empire germanique s'étaient ressenties de ce voisinage. Ainsi, àTournai, àLille, àDouai, dans le Gambrésis et le Hainaut, on appelait censier un simple preneur à bail, et censé un bien affermé, quel qu'il fût*. A Metz, cens était synonyme de rente ^. Un décret du 9 vendémiaire an XIII, interprétatif du droit en vigueur dans les pays qui ont formé nos départements de la rive gauche du Rhin, porte que « l'on préci sume fonciers et non féodaux les cens assis sur les biens-fonds, a pourvu qu'ils ne le soient pas sur la généralité des biens-fonds « dépendant, dans une même commune, du même seigneur *. n Dunod cite, pour la Franche -Comté, une ordonnance de 4569 où le mol cens signifie rente ^, et il ajoute : « La règle sur cette ques- « lion est, suivant la loi et les docteurs, de juger, dans le doute, le (c cens de la qualité ordinaire et commune dans le lieu ou dans le 0 pays oîf il est dû, et, à défaut, de la qualité qui est la moins oné- (( reuse au débiteur. L'on peut ajouter que, s'il est dû au seigneur « dans l'étendue de son fief ou de sa justice, il doit être présumé <c seigneurial ; mais, suivant les coutumes du duché et du comté de oc Bourgogne, le cens, quoique dû au seigneur, n'emporte pas les a lods, la redevance ou l'amende à défaut de paiement, si le sei- 0 gneur ne prouve qu'il a été constitué avec ces droits ou qu'il les a fc acquis par la possession ®. » De nombreux arrêts ont appliqué ces principes à l'interprétation des lois abolitives de la féodalité ^ et

|756), t. m, p. 316. Merlin, op. cit, v» Vignes, u« 2. Voy., sur le bail à complant de la Vendée et de Maine-et-Loire, suprà^ p. 394.

' ^ Rien n'empêchait, dans ces pays, d'établir sur un immeuble un cens récognitif de seigneurie, mais la présomption était contraire et^ dans le doute, le cens était tenu pour foncier (Merlin, op. cit., v" Cens^ § v, n» 1).

« Tournai, ch. xxi, art. 14. Lille, ch. xv, art. 9. Douai, ch. iv. Cambrai, tit. xix, art. 5 et 6. Hainaut, ch. ex vu, art. 1.

» Tit. XIII, art. 1.

^ Art. l-4o [Moniteur du 19 vendémiaire an XIII, p. 62).

» Op. cit., p. 356.

« Op, cit., p. 304.

"^ Il a été jugé, notamment : 1*^ qu'il ne suffit pas que les redevances usitées dans ces provinces portent le nom de cens pour qu'elles soient abolies comme droits féodaux : il faut de plus qu'elles soient dues au seigneur (Lyon, 3 mai 1839 ; Jur. gén., V* cit., n** 190); 2*> que cette circonstance même ne suffit pas, si Ton ne trouve dans le contrat des clauses desquelles il résulte que le seigneur a constitué ces redevances en sa qualité de seigneur (Giv.cass., 28 janvier 1812 ; Req., 4 février 1817 et 20 décembre IS^I ; Jur. gén., v* cit.^n'^W et 187); 8'' qu'il faut tout au

notamment un arrêt de la cour de cassation, du 10 janvier 1842, relatif à un bail à cens passé en 1712 par TÉlat, comme successeur dn duc de Wurtemberg, prince deMontbéliard, dont la principauté faisait autrefois partie de TEmpire germanique, a décidé que les baux à cens des princes souverains de Montbéliard n*étaient que des baux à rente, à moins qu'il n*y eût quelque clause empreinte de féodalité et incompatible avec un contrat purement foncier ^ En Bretagne également le cens était très-généralement une simple rente foncière on un prix de bail *•

m. Telétaitaussi lechampart, consistant dans une certaine quantité defrultsetdéjàconnu très-anciennement sousle nom à' agrattcum ou agrarium ^ : c'était une redevance purement foncière, tant que les circonstances du contrat ne lui imprimaient point de caractère féodal *, et, sous la réserve de celte rente, le bail à champart transférait au preneur la propriété du fonds ^. Aucune forme du bail à rente n'était plus répandue et ne portait des noms plus divers ®,

moins que le seigneur ait paru au contrat comme tel et n*ait pas déclaré traiter comme simple propriétaire Toncier (Metz^ 10 décembre 1812; Jur.^ën.^v** et ioc, cit.).

* Jur, gén.j v* cit., n" 190.

* Merlin, op. cit., v" Fondalité. Les baux à cens, qui furent très-nombreux en Bretagne dans les premières années du règne de Louis XIV, quand les seigneurs se décidèrent à livrer leurs terres à une culture suivie, n'avaient donc aucun caractère féodal : on en fit jusqu'à 8, 10 et 20 sur une même terre. On lit aussi des afféagementa qui ne différaient guère des baux à cens où le cens était représentatif du revenu (Du Chatellier, op, cit., dans les Comptes rendus de l'Académie des sciences morales et politiques^ t. LXII, 1861, p. :^00 et suiv.).

'Comp. supràf p. 274. Henrion de Pansey a cru trouver dans la phrase de Tacite : a Frumenti modu7n dominus vel pecoris vel vestis ut colono injungit » (De 77tor, Gci*m.f 25), Torigine de cette redevance qui est, en réalité, de tous les temps et de tous les pays [Op. cit. y u' Champart^ § ii; 1. 1, p. 326).

* Potbier, Des champarts, n® 2. Comp. suprà, p. 402.

' Henrion de Pansey, op., v* et Ioc. cit. (Chabrol, Coutumes générales et locales de laprovince d'Auvet^gne (Riom, 1784-1786), t. IIL p. 69. Voy., en sens contraire, Lefort, op. cit.^ p. 221. *

« Voy., sur les variétés du bail à champart, Jur, gén.y «• cit. y n" 200 et suiv.; Duvergier, op. cz/ , t. I, n"» 183; Warnkœnig, op. cit., t. II, § 161. L'hostise était plutôt une condition de la personne, et l'hôte payait, suivant les cas, un cens, une rente ou un champart (Voy. suprà, p. 409, note 6) : J'y reviendrai plus loin. La tasque était toujours une redevance seigneuriale (Req., 27 février 1850; D. P. 50. 1. 112). Le complant avait ses règles particulières : il obligeait le preneur à améliorer et ne le rendait pas toujours propriétaire (Voy. suprà, p. 394 et 423;. Le bordelage ne conférait pas la pleine propriété à charge dé rente, mais seulement le domaine utile (Voy. suprà, p. 411). L'arage usité dans te Barrois a été classé par le décret des 1û-38 mars 1790, tit. m, art. 2, parmi les droits censuels dus en yertu de la concession primitive du fonds (Jur, gén.y v" cit.,, p. 335) ; mais cfitte décision soulève quelques difficultés [Jur. gén., V cit., n° 223). La percière d'Auvergne était une redevance purement foncière (Req., 23 vendémiaire an xm, Jur» gén., V" cit., n* 209 ; voy. cep. Doniol, De Vabolition de la féodalité en

C'était la seule des redeyances foncières usitées en France que les croisés eussent introduite en Orient : les cartulaires ne mentionnent, en fait de charges réelles grevant la propriété, que ie terraiicum et la corvée ^, et une anecdote rapportée par les historiens des croisades tendrait à prouver que le champart ne dépassait jamais le tiers du revenu. C'était le maximum de ce que les Turcs croyaient pouvoir exiger, et les Francs n'avaient pas osé demander davantage *. Le champart différait du cens en ce qu'il était requérable en principe, au lieu que le cens était le plus souvent portable ', et de la rente foncière en ce qu'il se percevait seulement sur les terres cultivées et n'était pas une somme Qxe, mais une portion de la récolte ^ Enfin, il n'était pas toujours le résultat d'un* contrat : le droit de l'exiger s'acquérait par prescription, quand on l'avait exercé pendant trente ans^ et le champart légal ou coutumier, que certains seigneurs pouvaient percevoir sur toutes les terres de leur seigneurie, était essentiellement féodal. « Lorsqu'un seigneur « est en possession d'un champart seigneurial sur un terrain cir- « conscrit, quand môme il y aurait quelques-unes des terres encla- « vées dans ce territoire sur lesquelles, de mémoire d'homme, le 0 champart n'eût jamais été perçu, le seigneur, néanmoins, aurait (( le droit de l'y percevoir, si le seigneur ne justifiait que lesdites « terres relèvent d'un autre seigneur ou qu'elles sont en fief; c'est <i une suite des maximes qu'il n'y a nulle terre sans seigneur et que « le champart seigneurial est imprescriptible ®. » Tel était le champart dû au roi par les habitants d'Angere-Regis (peut-être Anger-

France, dans les Comptes rendus de l'Académie des sciences morales et poliii^ queSf t. XCII, 1870, p. 219, note 1). Danod observe que le champart était rare en Bourgogne et que la coutume de Bourgogne n'en parle pas {Op.cit,^ p. 813); il rent parler sans doute du champart légal, coutumier ou acquis par prescription (Voy.jSur les tertijt usitées en Bourgogne au moyen &ge, syprà^ p. 192).

* Cartulaire de Téglise du Saint-Sépulcre, ^d. de Rozière (Paris, 1840), p. 239* n* 128; p. 242, n* 180. Beugnot, op, cit, (dans la Bibliothèque de l'Ecole des chartes, 8* aér., t. V, 1854, p. 421).

* Reinaud, Extraits des historiens arabes relatifs aux guerres des croisades (Paris, 1829), p. 81.

* Pothier, op. cit,, n* 5. Le propriétaire de la terre sujette à champart étmit quelquefois obligé, après la moisson, de donner avis au seigneur de champart ou à ses préposés, pour qu'ils vinssent compter les gerbes; quelquerois même il était tenu de porter le champart à la grange champarteresse (Pothier, op, cit.t n*' 5 et 7); mais l'Assemblée constituante a reconnu dans son instnic- Uon des 1&-19 Juin i791 que cette obligation ne constituait pas une servitude personnelle {Jur, gén,, v cit., p. 344).

* Pothier, op, cit., n* 5.

> Pothier, op, cit., n* 6.

* Potbier, cp, et /oc. dt*

ville dans le Loiret), en vertu de lettres patentes de. Louis le Gros en 1119, confirmées le 14 novembre 1391 par Charles YI et portant qne les habitants dudit lien paieraient au roi un cens annuel en argent pour les terres par eux possédées, plus le champart s'ils semaient du grain ^. La charte de bourgeoisie conférée par Jean le Bon aux habitants de Buzancy, en octobre 4361, leur imposait aussi de payer a un terrage de treize gerbes une et, de toutes les terres <v qu'on labourera sur le ban et finage de Buzancy, pour les vignes « à proportion *. » Un privilège octroyé par Amaury, comte de Montfort, et son fils Simon aux habitants de Monchauvette en Beauce, confirmé par Charles YI en 1391, porte, dans un de ses articles, que si les personnes sujettes au champart ne veulent pas le payer, il sera levé malgré eux '. Quelquefois môme le champart était une espèce de servitude personnelle, imposée comme condition d'un affranchissement et ne suivant pas le fonds entre les mains d*un tiers acquéreur ^. On trouve aussi dans les environs de Rodez une convention particulière où l'emphytéote donne le fonds à bail, à condition que le preneur paiera au propriétaire le canon emphy** téotique et à l'emphytéote une partie des fruits '•

SECTION DEUXIEME