ALLEMAGNE

I. Le fhmhof et le àaitemhof, — II. Théorie générale des tenures allemandes. -^ m. Le bail héréditaire en Allemagne et ses différentes formes ; le bail à temps. — IV. Le bail héréditaire et la colonge d'Alsace. — V. Le bail à long terme dans les Pays-Bas, la Belgique, le Luxembourg et les États Scandinaves. Le beklem-regt,

I. Le système des tenures allemandes se signale par l'extrême variété de ses formes. Dans ces États depuis longtemps divisés et qui attendent encore une législation civile uniforme, le bail à long terme a reçu des applications diverses, les unes empruntées au droit commun germanique, les autres imitées du droit romain, la plupart purement locales et coutumières. Le caractère commun qui les dis-

* Ordonnances^ t. Vit, p. 444.

« Merlin, op, cit., »• Champart ^ § v.

* Merlin, op,, v'* et /oc. cit.

* Ghoppin, Commentaire sur la coutume d'Anjou, liv. Il, eh. ii, tit. 4 (dans ses (Euvres complètes (Paris, 1662^1663), 1. 1, 2*part., p. 1 18).

> Dominicy, op, cit., cb. xvii, § 3 (dans SchUter, op, et7., p. 85).

tingue, c'est le groupement des domaines ruraux {bauernhœfe) autour d'une propriété seigneuriale, appelée fronhof^, dont une partie est retenue par le seigneur , l'autre concédée à des colons ou possédée par eux depuis un temps immémorial. Celle dont le seigneur s'est réservé l'usage se rattache par son nom à la plus haute antiquité du droit germanique : c'est la terre salique ^, attribuée aux Germains après la conquête, confisquée plus tard par les rois barbares ou cédée par le propriétaire à un seigneur en échange de sa protection ^. Quelquefois elle reste inculte, car les moyens d'actyon du propriétaire ne sont pas en rapport avec l'étendue de ses terres, et la culture décroît à mesure que la propriété se concentre^; mais, cultivée ou non, la terre salique est une propriété allodiale, franche d'impôls ' et exempte des chargçs qui pèsent ordinairement sur les tenures •. Par suite, nul ne peut avoir un /ronAo/* s'il n'est libre ^. Ceux de l'empereur sont au premier rang par leur nombre et leur importance : il y en a partout oii l'empereur possède un palais pour s'y arrêter en voyage, y tenir sa cour et y pourvoir au gouvernement de l'Empire^. Ils comprennent les terres que la couronne a toujours possédées ou qu'elle a rachetées après les avoir aliénées : dans le premier cas l'empereur a la propriété du sol ; dans le second elle appartient aux colons qui sont alors reichsfreie^ c'est-à-dire

1 Domtis dominica quam appellamus communiter wronhoff (Cœsarius, Glossm ad registrum Prûmiense, § 5, dans Hontheim, Historia Trevirensis diplomatica (Augsbourg, 1750-1757), t. I, p.* 662; weisthum de Speckbach, dans Grimm, Weisthùmer, t. J, p. 652). On l'appelle aussi dinghof (Weisthûmer de Kleinkembs, Efringen et Huningue, dans Grimm, op. cit., t. I, p. 322, 323 et 652), domus salica (Formulés de Goldast, n« 74, dans Canciani, op. cit., t. H, p. 445), sale {Weist'ium de Schwarzach, dans Grimm, op. cit.^ 1. 1, p. 4?3), seelhof, selhof, se^ehof [Glossx Lindenbt'ogianx, «" Curtis, selehof, dans Eckhart, op. cit., t. H, p. 994 ; tceisthûmet' de Thalweil, 1572^ Dornhaim, 1417, Capell, dans Grimm, op, cit., t. f, p. 61, 375 et 824)> zwinghof [Weisthum de Birmensdorf, i347, dans Grimm, op. cit., t. I, p. 30), sadelhof {Weisthum de Dreieich, 1338, dans Grimm^ op. cit. y 1. 1, p. 498), hubhof {Weisthum Aq Grenweiler, dans Grimm, op, cit., t. I, p. 704), curia, curtis dominica, hof (Dipl. «40, 1241, 1320, dans les Monumenta botca, t. V, p. 526; t. XI, p. 108 ; t. XXIV, p. 68). Comp. suprà, p. 42, et Maurer, op. cit., t. Il, p. 119 et suiv.

* Weisthùmer d*Âdligenswil,Ber8e,Scliœnecke, 1279 (dans Grimm, op.cit.<, i. I, p. 162 et (>93; t. II, p. 513). Comp. «uprà, p. 42 et 206 ; Maurer, 1. 11, p. 422 et suiv.

' Maurer, op. cit., t. Il, p. 431.

♦ Maurer, op. cit.^ t. II, p. 482.

> Weist?ium d« Rommersheim, 1298 (dans Grimm, op. cit., t. II, p. 519). Codex Laureshamiensis, t. IIf,p. 175 et suiv. CsBsarius, op. cit., § 1 (dans Hontheim, op. cit., t. I, p. 672).

• Maurer, op. cit., t. II, p. 429 et suiv. "^ Maurer, op, cit., t. D, p. 123.

• Sachsenspiegel, 111, 62, § 1 (éd. Homeyer, t. I, p. 336). Schwabenspiegel, c. 114 (éd. La^sberg, p. 57). Maurer, op. cit.y t. U, p. 132 et suiv.

exempts de redevances envers l*Ëmpire : tels sont, par exemple, les habitants de Dortmund qui possèdent libremenj; et gratuitement leurs maisons et les terres qui y sont attenantes ^. Chaque fronhof a sa justice — j'y reviendrai plus loin — c'est un territoire d'immunité K

Telle est la constitution primitive d'un fronhof, mais elle s'altère sensiblement aux xiii' et xiv® siècles. Des changements importants s'opèrent dans la condition des personnes à l'époque des Miroirs : la classe des propriétaires libres disparaît presque entièrement par l'élévation des uns au rang de chevaliers et la réduction des autres à l'état de tenanciers ' ; dès lors les chevaliers seuls peuvent avoir un fronhof et celui-ci commence à s'appeler curtis nobilts ^. Les terres saliques s'éteignent progressivement par suite de l'usage de plus en plus répandu de les faire cultiver par des colons perpétuels ou temporaires et généralement chargés de cens ' : elles perdent ainsi leur immunité ^ et la plupart d'entre elles se confondent avec les tenures ^. Celles qui ont conservé leur ancien caractère sont devenues, dans un te^ps plus rapproché de nous, les kammergûter, kammérforster , rittergûter, etc. *. La constitution primitive du /ronAo/* impérial disparaît à la môme époque : il ne diffère plus des autres seigneuries et les habitants sont soumis aux charges ordinaires des tenanciers *. Enfin, les justices seigneuriales sont en dé-

* Maurer, op. cit., t. n, p. 437.

'Maurer, op. cit.t t. HI» P- 81 et suiv.

3 Dans le Miroir de Saxe, le wehrgeld des tenanciers libres (freie Landsassen) est la moitié de celai des schœffenbarfreien (Sachsenspiegel, III, i.S §§ 1, 4 et 6 ; éd. Homeyer, 1. 1, p. 218 et 219 ; comp., sur les schœffenharfreien,suprà, p. 340 et 347). Dans le Miroir de Souabe, il est encore moins élevé {SchwabenspiegeltC.ZH} ; éd. Lassberg, p. 135). Les schœ/fenbarfrein Joaissent encore d*autres avantages refusés aux freie Landsassen^ relativement à la comparution en justice et au combat judiciaire {Sachsenspiegely 1, 2, § 2 ; 67, § 1 ; H, 3, § 2, éd. Homeyer, t. I, p. 29, 98 et 104 ; Schwabenspiegely c. 104, éd. Lassberg, p. &4}.

* Dipl. 1262 (dans Guden, Codex diplomaticus (Gœttingue, Francfort et Leipzig, 1743-1758, t. IV, p. 903). Hoba nobilis a le même sens dans un diplôme rapporté par Meichelbeck, op. cit., t. I, 2* part., p. 474.

<^ Cœsarius, op. et loc. cit, (dans Hontheim, op. et îoc. cit.). Dipl. 134 (dans les Monumenta boîca, t. X, p. 484 et 485). Weisthûmer d'Alsenzbrûck, 1507 et Rommershcim, 1298 (dans Grimm, op. cit^, t. I, p. 790; t. U, p. 519). Grimm, Deutsche RecAtsalter^LÛmer, p. 300. Quelquefois même, par exception, les colons qui exploitent la terre salique jouissent des mêmes immunités que le seigneur (Voy. par exemple, le weisthum de Ravengirsburg, 1509, dans Grimm, Weisthûmer, t. II, p. 181).

* Maurer, Evnleitung, p. 263.

7 Maurer, Geschichle der Fronhœfe, t. H, p. 484.

» Maurer, EirUeitung, p. 226 et suiv.; Geschichte der Fronhœfe, t. II, p. 485.

* Voy., par exemple, le weisthum de Bornheimerberg, près de Francfort, 1303, §§ 1, 4 et 14 (dans Grimm, op. cit., t. III, p. 482, 483 et 485).

430 HISTOIRE DBS LOCATIONS PBRPÉTUKLLBS

cadence : les princes souverains évoquent à leurs cours les causes pendantes devant les seigneurs ; c*est ainsi que la plupart diea justices seigneuriales ont pris fin en Bavière ^.

Je dois me borner à cette description sommaire du fnmhof. Les coloDges d'Alsace et les communautés de village me fourniront l'occasion d'y revenir, et l'on trouvera dans Maurer les détails trèsintéressants que je suis forcé de m*interdire *« Le bauemkéf est en petit ce que le fronhof est en grand : il a pour centre et pour chef*lieu une habitation, tout au moins un emplacement destiné à cet usage ', avec une grange, une étable et un jardin ^ le tout enclos d'une haie ou d'une palissade ^^ car l'obligation de se clore est écrite dans les Miroirs et confirmée par les weiêihûmtr ^. L'habitation dans le village est la source de tous les droits du tenancier et de toutes ses charges. S'il aliène sa terre en gardant sa maison, il conserve sa part des jouissances communes et reste tenu du cens, du mortnarium et de la corvée ; s'il aliène sa maison en gardant sa terre, ses droits et ses obligations passent à son successeur 7. Aussi le tenancier s'appelle-t-il, dans les weùthûmer^ kau$geie$i ^, km»genoss ^ ouhammann^^; et cette coutume, qui remonte aux premiers temps du moyen ftge, existe encore au xviii^ siècle : deux ordon* nances des 4 et 6 avril 1776 disposent que nul n'aura droit de bourgeoisie dans les terres de l'abbaye de Prfim, s'il n'y est propriétaire d'une maison ^^. Le territoire du fronhof sl été divisé, à l'origine, entre les tenanciers qui en dépendent et, comme la plupart de ces domaines sont d'anciennes markes tombées de gré ou de force dans la dépendance d'un seigneur ^>, les traditions de la communauté de village s'y sont quelquefois maintenues, notamment

i Maurer, Geschichte der Fronkœfê, t. III, p« 81.

• Op. cit.t t. n. m, IV, passim,

> Weisthum de Bischofabeim, 1460 (dans Grimm, op. cit., t. UI, p. 478).

^ Dipl. 1076, 1100, 1111 et 1S04 (dans les Monumenta boïca, t. IV, p. 395, 808 et 807; t. X, p. 210). Weisthûtner de Gondenbret, Seffern, Bonames, 1441, Chiemsec, 1462 (dans Grimm, op. cit., t. II, p. 540 et 549; t. UI, p. 487 et 678).

> Weisthum de Recbtenbacb (dans Grimm, op. cit., t. I, p. 885).

• Sachsempiegel, H, 49, § 2 (éd. Homeyer, 1. 1, p. 136). Weisthum d'Eckenbach, 1560 (dans Grimm, op. cit., t. I, p. 7x2).

"^ Weisthum de BischofiBhelm, 1460 (dans Grimm, qp. aï., t Ui, p. 478). Maurer, op. ct7., t. m, p. 199.

* Weisthûmer de Biebem, i506 et Eckenbacb, 1560 (dans Grimm, op. ctï., 1. 1, p. 781 ; t. II, p. 191).

* Weisthûmer de Mokstadt, 13G1, Naanbourg, Ghiemsee, 1462 (dans Grimm, op. cit., t. m, p. 431, 460 et 678).

«0 Weistkwn d'Imbsbeim, 1559 (dans Grimm, op. cit., t I, p. 752). 11 Maurer, op. cit., t. m, p. 200.

1* Yoy. suprà, p. 203.

celles de régalité des lots et du partage périodique ^. Dans tous les cas, les terres ont été d'abord mesurées et on trouve encore, aux xin* et xiY* siècles comme au vin* et au ix*, des hvbae dimidùB ^ et des f?iai»t* dimtdit^. Le nombre et l'étendue des parts varient suivant l'importance du domaine et les usages locaux : le fronhof de Peitiugau, en Bavière, est divisé en 2S parts * ; celui de Walmersheim» qui appartient à l'abbaye dePrûm, en compte 3S^; le nombre 72 est remarquable , car il revient souvent dans les weisthûmer ^ . La moyenne de chaque lot varie entre quinze et trente arpents et suffit toujours à faire vivre une famille ^. Si l'un d'eux dépasse la mesure, il est partagé entre plusieurs tenanciers ^. Enfin, la possession d'un bauerniiof donne droit à la jouissance des bois, des pâturages et des eaux : avec le droit de siéger à la cour dominicale, c'est tout ce qui reste aux paysans des privilèges de la mark, mais ces jouissances sont une partie importante de leur modeste fortune et un élément essentiel de leur bien-ôtre : menacés au xvi* siècle dans la possession de ces avantages, ils mettront à feu et à sang la moitié de l'Allemagne.

IL La classification des tenures allemandes a quelque analogie avec celle des baux perpétuels ou à long terme du droit français. Il y en a qui transportent la propriété au preneur, d'autres qui lui confèrent simplement un domaine utile ou tout au moins un droit héréditaire, d'autres qui ne lui donnent qu'un droit temporaire ou viager. Deux règles générales dominent ces distinctions.

V Tout preneur a sur sa tenure le droit que les Allemands appellent gewere. Ce mot que nous traduisons improprement par saisine signifie plutôt une possession cum animo rem fi^t'Aaiemft, qu'on peut

> Voy. suprà, p. 47.

s Traditiones fUldenses^ éd. Dronke, p. 124, n* 75. Halbkuben^ dans le weisthum de Heiligenberg, 1485 (dans Grimm, op. ctï., t. I, p. 702).

s Traditiones corbeiemes, §§ C6, 415, 459, 474, 477, 479, 483 (éd. Wlgand, 1848, p. 21, 92, 102, 105 et 106).

* Manrer, op. cit,f t. TU, p. 202.

* Weisthum de Walmersbeim (dans Grimm, op. aï., t. II, p. 538).

* Voy., par exemple, les toeùMûmer de Rogwil et Werdenfels, 1481 (dans Grimm, op. cit., t. I, p. 177 ; t. m, p. 657). Grimm, Deutsche Rechtsalterthûmer, p. 220. Maarer, op. cit., t. UI, p. 208.

^ Weisthûmer de Hausbergen, 1408 et Heiligenberg, 1485 (dans Grimm, Weisthûmer, 1. 1, p. 702 et 716). Traditiones corbeienses, §§ 188, 245, 370, 414 (p. 88, 50,81 et 92).

* Voy., par exemple, les weisthûmer de Wiesendangen, 1478 , Dornbaim, 1417 , Cappel, Sachsenbeim, 1449, Salzbach, 1408, Bassenbeim, Ravengiraburg, Niederprttm, 1576, Urspringen, 1545 (dans Grimm, op. cit., U l, p. 141, 378, 421, 453, 573 et 089; t. II, p. 152 et 532 ; t. UI, p. 577).

aYoir sansètre propriétaire, quandon possède pourson propre comple, etqu'onpeutdéfendre en justice si on la, revendiquer si on ne l'a pas ^. Si étroite que soit la dépendance du colon envers son seigneur, il a \aL gewere : cela, ne fait pas de doute pour le colon héréditaire >; cela n*est pas moins vrai pour le tenancier à vie ou à long terme. Le droit dont il est investi ne dépend pas du bon plaisir du seigneur ; il ne prend fin qu'à la mort du titulaire ou à l'arrivée du terme fixé. Quelquefois même il survit à ces événements, car les héritiers peuvent demander une nouvelle investiture qu'on ne leur l'efuse pas sans motifs >, et il existe des baux temporaires, par exemple, des baux annuels, dont le preneur peut, à leur expiration, exiger une nouvelle investiture ^. Bien plus, le seigneur qui se serait réservé la faculté de congédier ne pourrait en user arbitrairement, sans signifier au préalable un congé motivé '. Les landstedelgûter de Wettéravie sont soumis, entre autres, à cette condition : le seigneur ne peut expulser le preneur, s'il en trouve un autre qui lui plaise mieux ou qui lui offre un fermage plus élevé ; il ne peut reprendre son bien que pour l'exploiter lui-môme^. Quanta l'aliénation du fonds, elle est interdite en principe ^ à peine de confiscation ^, à moins d'absolue nécessité ^ et dans ce cas le seigneur doit être averti ^®, pour qu'il puisse exercer son droit de retrait ou de préemption ^^. Toutefois, son consentement n'est le plus souvent nécessaire que pour vendre hors de la cour, c'est-à-dire à une personne étrangère au fronhof^^, et le droit de retrait ou de préemption n'est opposable qu'à cet acquéreur étranger ^K On verra plus loin que ces usages lo-

I Zœpfl> op. cit., t. III, p. 168 et suiv. 'Maurer, op. cit., t. II(, p. 218.

> WeisthumàQ Ueidenheim, 1400 (dans Grimm, op. cit., t. Ill, p. 614).

* Weisthum de Chiemsee, 1462 (dans Grimm, op. cit., t. III, p. 075).

» Weisthum de SaUschlirf, 1506 (dans Grimm, op. cit., t. JII, p. 377).

* Weisthum d^Altenhaslau, 1461, § 22 (dans Grimm, op. cit., t. m, p. 417). Quelques auteurs ont yu ici un souvenir de la loi ^de(Soy. suprà, p. 411) dont les paysans de la Wettéravie n'avaient certainement jamais entendu parler (Beseler, op. cit., t. II, p. 760).

7 Weisthùmer de Rogwil, Pctersbauseu et Langslacht, Sigmonswald, Obermichelbach (dans Grimm, op. cit., t. I, p. 177, 246, 369 et 660).

* Weisthùmer de Weggis et Sigmonswald (dans Grimm, op. cit., t. I, p. 16

et 869).

* Dipl* 920 (dans Neugart^ op. cit., t. I, n* 706).

10 Weisthum de Wagenhausen, 1491 (dans Grimm, op. cit., t. I, p. 390).

II Dipi. 9*20 (dans Neugart, op. et toc. cit.). Weisthùmer de Hongg, Wiesendangen, 1473, Osthausen, Neuweiler (dans Grimm, op. cit., 1. 1, p. 8, 9, 141, 71« et 756). Weisthum d'Ottersbeim et Immesheim (dans Maurer, op. cit., t. III, p. 665).

« Maurer, op. cit., t. III, p. 13.

19 Weisthùmer de Wagenhausen, 1491 et Speckbach (dans Grimm, op, cit., t. 1, p. 290 et 653).

KT DBS BAUX X L0N6UK DURÉE. iM

eaux, qui témoignent d'une remarquable préoccupation des inté-» rèU des paysans et des progrès de la culturCi ont passé dans la juris» prudence allemande et qu'elle a toujours incliné à ramener toutes les locations à la forme du bail héréditaire •

2"" Ce que disait le IV* Gapitulairç de 817 de la condition des te-^ nanciers n'a pas cessé d'être vrai : « PossidetU nullatenta stcundum legem ^;» leur droit qui n'existe pas aux yeux de la loi dépend unl^ quement de Vhofreeht >, et s'il est violé ou contestéi la cour domi^ nicale est la seule juridiction compétente \ Toutefois, cette diffé* rence entre la tenure et la propriété est plus théorique que pra* tique; elle n'a pasempftché les colons allemands de jouir de la fixité de tenure et de redevance et de s'élever peu à peu vers la prO'» priété *• Cet hofrechty fondé principalement sur une coutume immémoriale 0U| du moins, très-ancienne^, et sur la jurisprudence de la cour dominicale ^ complétée quelquefois, mais rarement^ j^ar des ordonnances seigneuriales 7, forme entre le seigneur et ses colons une charte consentie d'un commun aeoord et respectée des deux parts : elle est consignée dans le weisthum et interprétée^ aa besoin, par les tenanciers ^. La composition du frùnhofgericht où les tenanciers. rendent la sentence est une garantie efficace de leurs droits '; cette organisation démocratique, dont l'origine remonte aol temps qui ont précédé la féodalité ^^, n'a pas empêché la servitude personnelle, les abus de pouvoir et les vexations qui en résultaient, mais, sous le rapport purement réel et foncier, elle a procuré aux tenanciers une sécurité incontestable. Il est vrai qu'après le xyi* siècle, quand le service militaire féodal commença à tomber en

< Yoy. supra^ p. 3SS.

* Voy., sar les noms très-dfvers de ce droit particuUeri Maurer, op. cU»f U IV, p. 276 et. suh.

« kkhhorn, op, cU., t. H, p. 721.

* Maurer, op. ctï., 1. 111, p. 21S et sniv.

> Weisthûmer d'Obernstotzfaeim, Illhausen et HattODgesœss, 1496 (dans Grimm, op. cit., t. I, p. 689; t. Ul, p. 401 et 426). Leges familia sancti Pétri, § 32 (dans Grimm, op. cit., t. I, p. 808). Weisthum de Pillersee, 1466 (dans lea Mcmumenta boica, t. II, p. 108).

* Maurer, op. cit,, t. IV, p. 278.

7 Voy., par exemple, le weisthum d'Ottershoim et IrnneaheiBi (dan» Maarèr, op . cit,, t. m, p. 56T)«

* La plupart des .wei^Mûmer sont les procès-verbaux d*eaquètet faites paiml les tenanciers pour consuter et fixer par écrit la coutume locale. Weiêêktam en le nom générique de ces actes : on dit aussi sprache, affriung; en Akacetr rocfc/ {rotulus, rotule); en Autriche, jpanMet/im^ ou paniheidigung {ZûtpÈ, c^ ciL, 1. 1, p. 108 1 Maurer, op. cit., t. IV, p. 279).

* Maurer, op. cit. y t. IV, p. 84 etsuiv..

10 Voy.» sur la justice dan^ la mark, stq)ràt p. 204.

diSsuétade, la noblesse allemande se tourna vers ragricalture et ptétenditiirer de ses terres, en les exploitant elle-^mème, un reyenu supérieur aux fermages de ses colons; des expulsions en masse eurent lieu qui, succédant à la guerre de Trente ans, décimèrent la elasse.des fermiers héréditaires. La stricte légalité justifiait ces mesures rigoureuses, car la loi du contrat prévoyait le cas oii le propriétaire youdrait reprendre sa terre pour la cultiver lui-même^. Du reste, ces faits ne se produisirent que dans les parties les plus septentrionales de TËmpire, le Schleswig-Holstein, le Mecklembourg et la Poméranie : le principe que les héritiers du colon pouvaient exiger une nouvelle investiture du bail, môme non héréditaire, de leur auteur * était reconnu, à cette époque, par le droit commun allemand '•

m. Il existe dans le droit germanique, au milieu d'une hiérarchie savante, mais compliquée, des personnes et des terres, deia seigneuries distinctes. L'une appartient au propriétaire, c'est la seigneurie foncière, {grtmdherrschaft); l'autre {landesherrliche Vogteij ichirmkerrsekaft) se rattache à la souveraineté politique sans se confondre avec elle, car le souverain n'a pas seulement des sujets sur lesquels il exerce les pouvoirs reconnus au gouvernement dans un Ëtat policé, il A sur d'autres personnes une autorité protectrice à laquelle correspond pour elles un état particulier de sujétion et 4e dépendance *. Cette seigneurie s'exerce sur les tenures dont les lenaociers ont la propriété '; elle s'étend même sur les biens dont il9 sont pleins propriétaires ^, car il suffit, à cette époque, de posséder une terre qui n'est pas franchement libre pour perdre un peu de sa liberté 7. Telle était la condition des biens appartenant aux personnes dites frète Landsassen^ pfleghaften et biergelden ^; du culmisches alodqm existait dans la Prusse orientale et qui, malgré son nom d'alleu, n'était pas une pleine propriété ^; des vogteigûter en général, ainsi nommés à cause de là vogtei qui étendait sur eux

' 1 Voy. suprày p. 432.

* Voy. suprà, ib,

* Beseler, op, cit., t. Il, p. 760 et suiv. ^ Maurer, op. ciU, t. II, p. 7 et suiv.

. » Maurer, op, cit., U m, p. 221.

• Weisthum d'Drmtttz, 1520 (dans Grimm, op. cit., t. III, p. 827). Comp. Maurer, Cfj, cit.f t. m, p. 228; t. IV, p. 27. Ces biens s*appellent néanmoins «t^en, et les weiithùmer les distinguent des tenures {Weisthum de Bruschwickersheim, dans Grimm, op. cit., t. I, p. 712 et 718).

. ? \oj, suprà, p. 816 et suiv.; voy. cep. p. 848. Gomp. p. 281.

• Sachsenspiegel, I, 2, §§3 et 4; UI, 80, § 1 (éd. Homeyer, t. I, p. 29 et 256)* Schwabenspiegeli c. 155 (éd. Lassberg, p. 78).

•Gaupp, op. cit.j p. 592. Maurer, op. cit,, t.|II, j^. 221. Comp. mprà, p. 817.

sa protection ^ et, eu particulier» de toutes les tenures qui, sous le nom de grundzinsgûter, luâeigengûlery freigûter^ freizinsgûter^ hubengûteTf etc., étaient répandues d^ns toutes les parties de l'AlIemagne ^. On acquérait sur ces biens tous les droits attachés à la propriété ^ ; les attributs de la vogtei consistaient seulement en un droit de déshérence ^ et en redevances en nature ou en argent qui étaient le prix de la protecCion seigneuriale ^.

Les tenures héréditaires oii le preneur n'acquérait pas la propriété avaient une triple origine : le droit coutumier appelé hofrecht^ le droit romain et la féodalité ^. Dans le premier cas, c'étaient de simples baux héréditaires ; dans le second, elles dérivaient deTemphytéose dont le nom ne s'est rencontré, d'abord, que dans les concessions ecclésiastiques^; dans le troisième, elles se rattachaient aux fiefs, mais plutôt par la forme de leur collation que par leur nom. Le titre A^.khn qu'elles portaient quelquefois n'impliquait précisément aucune idée féodale ^ ; Tinvestiture qui en était donnée était seulement le signe de la propriété dérivée \ et le serment de fldéli té qui l'accompagnait d'ordinaire ^^ n'avait pas nécessairement un caractère féodal : la jurisprudence française Ta reconnu en 1814 ti. C'est seulement dans le cas où le preneur était astreint à la foi et à l'hommage que sa tenure était féodale ^^: tels étaient les zimfeAn ou erbztnslehn de Fulde, de Bade, de Saxe, de Hesse et de Mecklembourg, les erbzimgûter ou erbpachtgûtet' d'Autriche, de Prusse et de Bruns-

1 Weisthûmer de Stœfa, Ruseck, 1423, Westerwald, 1495 (dans Grimm, op^ cit., t. I, p. 47, 172 et 649). Voy., sur la vogtei, Zœpfl, op. cit., t. H, p. 103; Maurtr, op. cit. y t. II, p. U et saiv.

* Maurer, op, cit., t. lU, p. 221 et suW.

■ ' Voy., par exemple, le diplôme de 1615 rapporté par Mœser, Osnabrûckische Geschichte (Berlin et Stettin, 1819-1824), t. l, p. 78. Comp. Maurer, op. cit., t. Il,

* Sachsenspiegel, loc. cit. Schwabenspiegel, loc. cit.

* Voy. le diplôme précité (dans Mœser, op. et loc. ct/.)f ^^ Maurer, op. et loc. cit. < Maurer, op. cit., t. III, p. 223 et suiv.

"f Eichhorn, op. ctY., t. II, p. 711. Maurer, op. cit., t. TU, p. 223.

* Voy. suprà, p. 298, note 2.

* Weisthûmer de Sigmonswald, Niederranspach, 1457, Steinbach, Niederpram, 1576, Werne, .1569, Sotzbach (dans Grimm, op. cit., t. I, p. 370 et 663; t. O, p. 203 et 533; t. lU, p. 163 et 402). Il y avait cependant pour les hauemguter une investiture collective semblable à celle qui existait pour les fiefs (Dipl. 1223 et 1280, dans Stobbe, Miteigenthum und gesanimte Hand, dans la Zeitschrifl fur Rechtsgeschichte, U IV, 1864, p. 247 ; comp. supràj p. 360).

^^ Voy., par exemple, les weisthûmer deScherwiler et Geispolzheim (dans Grimm, op. cit., t. I, p. 476 et 706).

*» Voy. suprà, p. 366 et 867.

iiWïl\eT,Promptuariianjuris novum, r* Coloniarium Jus (éd. Leipzig, 1792, 1. 1, p. 706 et suif.).

4S6 HISTOIRB DBS LOCATIONS PERPÉTUELLES

wlcky les erbleihen de Mayence. i. Si l'on néglige leur forme poqr s'attacher à leurs effets, leur principal caractère était de conférer un domaine utile * qui venait, — on ne sait '— du fief ou de Temphytéose, mais qui ressemblait tellement k la pleine propriété qu'on l'appelait parfois eigen ou eigenthum ^, D'autres baux également transmissibles aux héritiers conféraient un simple droit réel sans partage de propriété, le colonat héréditaire (erô/tVrAet Baureeht); c'était, avec des noms et des formes très-divers, la tenure la plus commune en Allemagne. Les tneiergûlerie Oœttingue, Brunswick, Hildesheim et Lauenbourg, les zinsgûter de TOdenwald, les ehnchatzgûier du diocèse de Kempten répandus aussi dans la Suisse alleinande, les latengûter ou lassgûler de Westphalie étaient les principales variétés de ce colonat *. Cette théorie qui s'est formée au moyen âge ne s'est pas sensiblement modifiée dans les siècles qui ont suivi. Les auteurs du xviii* siècle distinguent trois sortes de tenures oti le preneur ne devient pas propriétaire : 1® le feudum censuale^ zimbarkAn ou steuerbarlehn^ fief improprement dit, concédé à charge de foi et d'hommage, maïs avec substitution d^une redevance au service militaire^; ^^ Verbztnslehn et le ichlechtes ztnskkn^ contrats non mélangés de féodalité; emportant attribution du domaine utile, investiture, lods et ventes, avec commise dans Verbzinslehnj sans oommise dans le uhkchtes zinslehn^; 3^ lefundtis een$Ualùy bonum censiticum^ schMktes zinsguty ketn zimlehn^ simple bail sans attribution de (domaine utile, investiture, lods et ventes ni commise ^. Verbztnslehn ressemblait à 'l^empfaytéose, sauf que le preneur n'était pas tenu d'améliorer, le scMechtes zinslehn à nos baux à cens non seigneurial, le fundus censualis à nos baux à rente *.

Les formes du bail viager^ temporaire ou révocable k volonté

1 Msurer, op. ctï., t. III, p. 2^^ et suiv.

« Dipl. 1270 (dans les Monumenta boica, t.V, p. II). Weisthum de Fischingen, 1352 (dans Grlmm, op^ cit., t. I» p. 820). Le weisthum de Ptoizenhausen, 1582, emploie l'expression niedereigenthum (dans Grimm, op, cit., t. n, p. ISS). Comp., sur le. dominium directum, dipl. 1270 (dans les Monumenta àotca^ loc. cit.) et |297 (dans Neugart, op, cit., t. Il, n"* 1056).

* Weisthum de Wrazhoven (dans Grimm, op, cit,, 1. 1, p. f20). ^ Eichhorn, op. ctï., t. Il, p. 715. Maurer, op. cit,, t. m, p* 227. ^ (;aml)s, op. cit.y § 12 (dans Schilter, op, cit, p. S84).

• Schilter pense que les droits de matation sont das, mdme en l^bsence de $U^lstiou formelle, dans les deax formes du bail héréditaire {Op, cit., ch. ctx. § 1, dans son Corpus juris feudalis alemannici, p. 283); Gamlw est d'un avis contraire {Op, cit., § 15, dans Schilter, op, cit,, p. 885).

7 SchMter, çp. cit.y ch. cviii et suiv. (p. 283 et suiv.).

s Schilter, op, citJ, ch. cix, g 3 (p. 284>. Voy. autsf, suv eette elassifieation, MtVller, op, et hc. cit.

8T 0S8 BAUX A LONGUE BUHÉB. 4I7

n'étaient guère moini nombreuses ; c'étaient^ en Bavière, les fret* ztiftgûter eoncédés pè«r un an, et les neustt'flgûter qui s'éleignâienl à la mort du bailleur ou du preneur; les bauxi Tie» appelés Mb» gedingsgûter en Souabe et en Autf iche ; les kibgewmmgûter dans les provinces rhénanes ; les behandigungsgûler^ de Westphalie coneé^ dés pour deux ou trois vies; le jus eohmarium rtvaccAUe de la prifi-* cipauté de Solms, les herrengumte et hetTengnade de Bavière, les lastgûter de Saxe, ieâ Utbeigene BaureekU de Poméranie, de llecklembourg et de Schlewig-Holstein, analogues à nos donlainel congéables^. Telle était, du reste, la prédilectioti du droit germa* nique pour le bail perpétuel que les usages locaux sur Tinvestiture forcée des héritiers avaient pasié dans la jurisprudence >» et que les baux temporaires et révocables à volonté étaient considérés en Ba^ viëre comme translatifs du domaine utile *. De leur côté, les proprié* taires avaient compris le parti qu'ils pouvaient tirer des longs baux pour l'amélioration de leurs terres, et nous voyons dans une glose du Miroir de Saxe qu'ils avaient prêté leur concours k cette utile transformation des baux à temps K

Telle fut, en résumé, depuis le V siècle jusqu'à nos jours, la condition des parties cultivées du sol allemand. On se servit aussi det mômes moyens pour activer le défrichement des terres incultes, et on s'y fia d'autant plus volontiers que le bail héréditaire n'entraînait à sa suite aucune sujétion féodale ', et que l'expérience avait démontré l'heureuse influence de ce contrat sur le développement de la richesse territoriale ^. Les premiers qui en profitèrent furentf k ce qu'on croit, des colons étrangers appelés en Allemagne, au XII* siècle, pour occuper des terres désertes ^ Au xvi* siècle, après la déposition du duc Utric de Wurtemberg qui fut mis au ban de l'Empire et chassé de ses États pendant quinze ans, l'Autriche oc^ troya des libertés aux paysans pour s'assurer leur appui, et leur coo*

« fiitscli. De jure emponematum^ g§ 23 et 24 (dans Schilter, ôp, cit,^ p. 19;/ Maurer. op. cit,j t. in, p. 228.

* Elle interprétait le bsif à tie en ée sbîib qu'il ne passait pas de plein dfoM aot héritiers, mais qu'ils en obtenaient la survit ance au moyen d'une investîtitfe qu'on ne pouvait leur refuser sans motifs. Les baux à vie des provinces rhénanes avalent profité de cette jurisprudence libérale (Blehhorn, c|>« d#,, t. II, p. 7i6), Comp., sur cette investiture forcée, suprà, p. 4&2.

» Maurer, op, cit, t. III, p. 229.

* Cette glote est citée par Blaarer, op. et hc. cit.

■Voy., sur le Caractère du cens dans le droit ^ermaDiqnOf suptàf p. SlSy ^24 ex 4a0*

* Passy, Happort auf le» diverê eystèmêê dé euliùrt (^tns lea Mémoireê de ratademie des sciences morales et politiques^ t. V, 1S45, p. e2l).

T Eichhorn, op. cit., t« Q, p. 7U.

sentit OU leur conQrma des baux héréditaires ^. Quand la guerre de Trente ans eut dévasté les campagnes, le même contrat fut d'un puissant secours pour y ramener la fertilité^. Un siècle et demi après, Marie-Thérèse et Joseph II immobilisèrent, dans les provinces allemandes de rAutricbe, les rentes territoriales dont le paiement assura aux cultivateurs leur maintien en possession, et Marie-Thérèse, préoccupée en même temps de créer des petites tenures capables de suffire aux besoins d'une famille, imposa à la Hongrie le régime combiné, du bail perpétuel et de la petite culture, en obligeant les seigneurs à abandonner aux paysans l'usage d'un lot de terre d'au moins douze hectares, en échange de cent quatre jours de travail, quatre poules, douze œufs, une livre et * demie de beurre, le filage de six livres de laine ou de lin, un florin, la coupe et le transport d'une charge de bois '.Il en fut à peu près de môme en Prusse : Frédéric I*^ avait concédé sur les domaines de l'État un grand nombre de baux héréditaires ; Frédéric-Guillaume P', hostile à l'aliénation des biens de la couronne, les avait révoqués ; Frédéric II reprit 4e plan de son aïeul, favorisa l'érection des grandes métairies domaniales en villages et établit près de 25,000 colons sur les terres de l'État. Il eut peu de succès, car les colons qui avaient compté ne point travailler et faire cultiver la terre par des mercenaires, montrèrent peu de zèle et d'initiative ; peut-être eût-on mieux fait de donner des terres aux enfants puînés que le droit d'aînesse, même dans les familles de paysans, excluait de la succession paternelle K

rV; Les mêmes tenures existaient dans l'Alsace, devenue si fraa-* çaise de cœur depuis deux siècles, mais qui s'est toujours rattachée par ses institutions à la civilisation germanique. Deux contrats étaient surtout usités, que les jurisconsultes distinguaient soigneusement: 1® Verbpacht^erbleihe ou erhztn$lehn^ oii le preneur (er2»pacA^er, erbmeief^ erbeitendcy erbzinsmann) avait le domaine utile — Bitsch leconfoad avec Temphytéose ' — ; i"^ Ibl landsiedelei^ où le preneur n'avait pas le domaine utile, mais un simple droit réel, pourvu

> Pas^, op, cit. (dans les Mémoires de l'Académie des sciences morales et po^ lUiques, t. V, 1845, p. 622, nota 2). . « Passy, op. et loc. cit.

* Paasy, op. et loc. cit, Voy.,Bur rinflaence delà dimension des cultures sur la conditiça des paysans, le môme rapport (dans les Mémoires de l'Académie des sciences morales et politiques, t. V, 1845, p. 627 et suiv.}.

^Jlfirabeau, Dé la monarchie prussienne sous Frédéric-le- Grand (Londres^ 1788), 1. 1, p. 140. Roscher, op. ct(., p^ 4 19 et 481.

* Op. cit. 9 §§ 6, 12 et 18 (dans Scbilter, qp. ctï., p. )3}.

ET:DttS BAUX A LONGUE DURÉE. ' 431»

qu'elle fût conclue pour plus de neuf ans. Des différences importantes existaient entré ces deux pactes. Dans le premier cas, le pre^^* neur payait un canon très-faîble, purement récognitif du domatine^ direct, et invariable; il pouvait aliéner en son nom, comme propriétaire, sans que le bailleur y consentit^; trois années passées sans redevance entraînaient de plein droit la commise suivant là loiro^^ maine. Dans le second cas, le bail était renouvelable par période^ et le canon pouvait ôtre augmenté à chaque renouvellement, à moins qu'il n'y eût stipulation contraire ; le preneur n'avait le droit d'aliéner qu'au nom et comme mandataire du bailleur, mais la résolutioij n'était prononcée qu'en justice et le juge pouvait accorder des dé<^ kis^. Dans les deux cas, si le bail était perpétuel, les amélioralionii faites par le preneur devenaient sa propriété, en vertu du droit qu'oil appelait sehauffelrecht ou juspalae, mot à mot le droit de la bêche, lé droit acquis par le travail ^, et l'usage s'établit, parmi ces paysans ardents, comme partout, à transformer une jouissance passagère en possession héréditaire, que ceux qui auraient occupé un fonds pendant trente ans en payant un canon uniforme acquerraient des droits égaux à ceux qui naîtraient d'un contrat ^. Ils prétendirent môme, avant la guerre des paysans et encore après, aliéner sans lè consentement du propriétaire et en vertu du sehauffelrecht, ayant^, disaient'ils, transformé par leurs améliorations la terre qu'on leu^ avait donnée à cultiver, et créé à leur profit une propriété nouvelle; Un préjudice grave en résulta pour les seigneurs : des biens tenus à bail perpétuel furent échangés contre d'autres, et cela secrète^ ment, si bien que le seigneur ne savait plus à qui demander sa rente; aussi une constitution du sénat de Strasbourg, du 11 juillet 1604, interdii^elle aux fermiers perpétuels d'aliéner Bans le consen* tement du bailleur *. Cela n'empêcha pas la jurisprudence de .se fixer dans un sens favorable aux vues des tenanciers et d'admettrei aliéner sans le consentement du bailleur quiconque aurait acquis un

t En 1322, une constitution da sénat de Strasboarg interdit sa bailleur d'ex»ger le lemdemiumt s'il n'était stipulé formellement dans le conu^t primitif ^oy., sur cette constitution, Gambs, op. ciL, § 25, dans Schilter, op. cit., p. 888^ et Cliattffour, Quelques mots sur les cours colongères d'Alsace (Colm&r, 18S6)> p. 78).

* Bitsch, op. cit,<, § U (dans Schilter, op, cit., p. 18).

> Recht untei- seiner Pflug zu nehmen, jus colendi agtwn pro aliis extraneiw^ jus emponematum (Bitsch, op. cit., § 10, dans^failter, op. eit.^ p. 11).

^Bttscb, op. cit., 8 6 (dans Schilter, op. cit.^ p. 14). Gels ressemble au droit de marché, moins la violence (Gomp. supràt p. 888).

B Bitsch rapporte en entier le texte de cette constitudon (Op. eit, procem., d&ns Schilter, oj>. et/., p. 4). '

440 HISTOIRR DES LOCATIONS PERPtTUELLES

4roit de bail perpétuel par contrat ou par ponsession trenteDaire. 4près la guerre de Trente ans .qui ne laissa pas un «eul village debout entre Bàle et Strasbourg, les seigneurs voulurent rétablir Tancien éUt de choses, mais les paysans eurent le dernier mot ^«

La colonge qui a soulevé, il y a quelques années, une vive polégxique > n'est pas une iostilution spéciale à l'Alsace. Ce contrat, par lequel un corps de biens considérable était réparti entre plusieurs personnes moyennant un canon annuel modique, avec faculté de faire juger les différends qui s'élevaieîità raison du fonds par le bailleur assisté des preneurs ', n'était autre que Torganiçation habituelle du fronhof^ avec les bauemhœfe qui en dépendaient et le fronhofgericAt qui y tenait ses assises périodiques K Aussi par ses trois éléments : la tenure, la communauté de village et la justice, la colonge se rattacbe-t*elle au droit conmiun ger« manique, et les weisthûmer colongers, qu'on appelle ordinairement rœdel ou rotult ', jettent-ils autant de jour sur le système général des locations perpétuelles que sur le droit particulier de l'Alsace. L'erreur du savant distingué qui les a recherchés avec passion dans les archives de son pays, a été de croire qu'il mettait la xnain sur des documents sans analogue comme sans précédent, et que les campagnes d* Alsace jouissaient, au moyen âge, d'une constitution absolument originale et de libertés exceptionnelles. J'étudierai plus loin la communauté de village, et je rechercherai si les coiongers avaient, grâce à elle, une condition supérieure à celle des jtutres cultivateurs : comme tenure, la colonge ne diffère en rien des locations qui dépendent d'un fronhof^ et, si elle rappelle par son nom {colonica^ colonia) le colonat romain ^, elle ne s'y rattache pas plus étroitement que les autres tenures du moyen âge.

"^ 1 Voy. Tarrét du conseil souverain d'Alsace, da 16 mars 1773, rapporté par 11. Chauffeur (Op. cit , p. 79). Bitsch soutenait encore on 1738 rinterprétaûon ^ttérale de la constitution de 1604 (Op, cit, §§ 14 et suiv., dans Scbilter, op. cit., p. 14 et suiv.).

* Hanauer, Les constitutions des campagnes de l'Alsace au moyen âge (Paris, 4a65) ; Les paysans de l'Alsace au moyen âge (Paris, 186E>). Chauffeur, Quelques ihots sur les cours colongères cT Alsace, lettres à M. Hanauer (Colmar, ISfiijB). JHaaauer, Lettres à M. Ckauffour (Colmar, 1866). Chauffeur, Courte répome ^ M. Hanauer (Colmar, 1886;. Hanauer, Quatrième lettre à M. Chauffour (Colmaap^ 1866}. Voy., sur Ifi même sujet, Dûn, De curiis dominicaliàus, et Rehm, Diver* tatio juridica de curiis dominicalibus (dans Scbilter, op, cit., p. 32 et smy., 855 ^.sttîT.); Maurer, op, cit., t. U, III et l\,passim.

* D*Agon de Laeontrie, Ancien statutaire d^ Alsace (Colmar, 1825), p. 179 «t tfaiy.

* Voy, suprà^ p. 427 et siût.

^ > Voy«, sur ce nom, suprà, p. 433,>not8 8.

* Comp. supràf p. 156 et suiv., 284 et suiv. Chauffour, op.. cit., p. 16 si niT.

BT DCS BAUX k L0N6UK fiUfttt. 4kl

Grimm a signalé le premier, eii.l828> dans ses Deutêche RechtsaUerthûmer, l'importance des rotules colongérs ^ ; en 1810, il en a reproduit an certain nombre dans ses WeisthûmerK M. Hanauer en a publié d'autres; on croit aujourd'hui qu*il n*y avait pas moins de cinq ou six cents colonges ', et, quoique la plupart d*entre elles rèlevftssenl de l'évèché de Strasbourg, des chapitres ou des couvents dé la province, quelques-unes étaient laïques. Celles de Willgot-' theim, Kintsheim et Schœflèrsbeim avaient été cédées, la première au chapitre de Strasbourg par le chanoine qui en avait la propriété \ la seconde à Tabbaye d'AndIan par Gharles-le-Gros ^ la troisième à Tabbaye de Murbach et au couvent de Sainte-Odile par deux seigneurs laïques ^. Celles de Hengwiller et Rougemont étaient exclusivement laïques et appartenaient, Tune à la maison de Geroltsecke, l'autre à l'archiduc d'Autriche 7. M. Hanauer con« jecture avec vraisemblance que nous en connaîtrions davan* tage, si les archives des seigneurs laïques avaient été aussi bien tenues que celles des églises ^. Quant à l'antiquité , très-haute assurément, des colonges, il ne faut pas l'exagérer : on les rattache quelquefois aux institutions primitives de la Germanie*, et on a raison en ce sens que le jugement du colonger par ses pairs est, comme la justice féodale, d'origine essentiellement germanique^^, mais il serait. aussi peu raisonnable d'attribuer aux Germains la formation des colonges dont nous avons les rotules que de faire remonter jusqu'à eux la création des fiefs ^^. C'est un homme bien crédule que le chroniqueur alsacien qui montre Clovls instituant les colonges pour civiliser une tribu indocile ^K Toutefois, quelques rotules portent avec eux la preuve de leur ancienneté. La plupart d'entre eux ont été rédigés deux fois, avant et après la guerre des paysans, et la seconde rédaction est beaucoup moins pittoresque et, au fond, beaucoup moins libérale que la première *•. Celle-ci, qui date ordinairement dn xin» ou doxiv* siè-

1 Préface^ p. x.

* T. I, p. 650 et Bolv.

< Hanaaer, Lei cawtitutions des eampagnes de ^Alsaee, p. 9. ^ Hanauer, op. otï., p. f S.

* Hanauer, op. cit,, p. SIS*

* Hanauer, op. et/., p. 299.

V Hananer, op. eii., p. 811 el SS9.

* Op. cit., p. 306.

* Mawrer, op, cit., t. IV, p. é&t.

*• Voy. Mtprà, p. 901.

" Voy. supràj p. 49 et buIy.

<« Heruog, cité par M. Hanaaer, op. cit., p. 3M. . <* Le roUUe de PrleMakeiiB,eRtre aviree, est hMltalé : IV^iAr de Al caion^e

cle, n*est )>a8 une charte récemment octroyée, mais la consécration d'un droit antérieur : le plus ancien] rotule que nous ayons, celui de Burchardt, évoque de Worms, pour les serfs de Saint-Pierre (1024), confirme expressément des droits préexistants ^. D'autres indiquent Tauteur de la première concession : Dagobert ', le duc Atticus, père de sainte Odile, qui vivait au vu* siècle ', Gharles-le* Gros ^y l'impératrice Adélaïde ' et, quand m6me on ne les croirait pas absolument sur parole, il est impossible de n'y pas voir l'indice d'une antiquité très-respectacle.

. Un rapide examen des rotules confirme tout ce qu'on sait des tenures roturières et serviles en France et en Allemagne. Les tenures colongères sont héréditaires^, mais les. héritiers du tenancier doivent payer au seigneur le mortuarium ou bestehaupt ^, et, s'ils sont plusieurs qui divisent la tenure entre eux, elle est toujours, dans ses rap^ ports avec le seigneur, représentée par Tainé '. Elles sont aliénable;, mais le seigneur a les droits de préemption *, de lods et ventes^^ et d'investiture ^^. Elles sont quelquefois indivisibles : en tout cas, le «eigneur peut faire obstacle au partage en exigeant antant de mortuaires qu'il y a de copartageants ^^. Les colongers doivent la corvée ^^j à moins qu'elle n'ait été transformée en redevance,

de FriedoUheim rédigés par les tenanciers de la colonge en tannée 1525, après la révolte des paysans (Hanaaer, op. dt,, p. 290).

^ Leges famxlim sancti Pétri, ^rocsni. (dans Grimm^ op. cit,^ t. I, p. 804). Aj. le préambule de la charte accordée par l'abbesse d*Ândlau aux paysans du Brisgau, 1284 (dans Grimm, op, cit., t, 1, p.- 821), et le rotule de Saint-Quirin (dans Hanauer, op, cit., p. 6).

* Rotules d'Eckbolsheim et Herrlisheim (dans Hanauer, op, cit,, p. 293}.

> Rotule de Hohenbourg (dans Hanauer, Les constitutions des campagnes de VAUace, p. 244).

^ Rotule de Kintzbeim (dans Hanauer, op. cit,y p. 218).

B Rotule de Minnelwire, aujourd'hui Âmmcrschwir (dans Hanauer, op, cit., p. 844).

* Rotules de Willgottheim et Rosheim (dans Hanauer, op, cit,, p. 15 et 265).

7 Rotules de Marmoutiers, fiischwUler et Avolsheim (dans Hanauer, op. cit., p. 52, 327 et 369).

* Rotule de Sermersfaeim (dans Hanauer, op. cit., p. 231).

* Rotules de Marmoutiers et Sermersheim (dans Hanauer, op, cit., p. 84 et 230). ^^ Rotules de Sermersheim et ÂTolsheim (dans Hanauer, op, cit., p. 230 et 872). ** Rotules de Hofen et Bûren, Rosheim, Blaesheim et Guémar (dans Hanauer,

op. cit., p. 183, 265, 287 et 358). Voy., dans le rotule de Souitzmatt, les détails curieux du dîner que le nouveau venu doit offrir aux colongers (dans Hanauer, Les paysans de l'Alsace, p. 66). Comp., sur un usage semblable en Normandie, Léopold Delisle, op. cit,, p. 90.

AS Rotules deHengwUler et Avolsheim. Cette obligation rigoureuse fut suppriiftée en 1521 et 1525 dans ces deux colonges (Hanauer, Les, constitutions des campagnes de r Alsace, p. 815, 869 et 372).

is Rotules duHatgau, de Uonau et Andolsheim (dans Hanauer, op.cit., p. 119, 173 et 191). Rotule de SaQdhofen(daaft Hanauer, Les paysans de l'Alsace, p. 19).

£t DES BAUX A LONGUE DURtÈ. 443

comme à Marmoaliers où Tabbé Âdelon a converti en rente, en 1117, Je service dés Uiduani: ils devaient à l'abbé trois jours de travail par semaine et s*en acquittaient avec une extrômc négligence ^. La colonge comprend, à côté des teQanciers,des pro^ priétaires qui paient un cens ^,'sans préjudice des banalités et des droits régaliens auxquels sont soumis tous les babitants du territoire colonger '• Le cens se paie en argent ou en fruits ^; quelquefois le champàrt a été converti en rente ^ La commise est encourue en cas d'aliénation sans avertissement préalable donné au seigneur ^, si le cens n'est pas payé régulièrement ^ et aussi, parait-il, en cas de meurtre ^. Enfin, on remarque dans le rotule d'Odern l'obligation imposée aux colongers qui possèdent en commun la même tenure, d'occuper et de cultiver les parts abandonnées par l'un d'eux ^ et, dans les rotules de Marmoutiers et de Henfligenv la défense. de délaisser le mauvais cbamp en gardant le meilleur ^^. Dans toutes ces prescriptions, y compris la dernière qui rappelle rimpoXv) du Bas-Empire ^^, y a-t-il rien que nous n'ayons déjà reûcontré? Le bail colonger tient du bail àcens et de l'emphytéose par le laudemium^ de l'emphyléose encore par la commise^ du bail à rente par plusieurs dç ses règles, et, malgré sa couleur locale très-prononcée, il ne s'écarte pas sensiblement du droit commun des tenures **; ,

V. Les baux à long terme, si répandus en Allemagne, ont joui d'une égale faveur cbez les nations Scandinaves et dans les Pays-Bas; Les baux à vie et ceux de cinquante ans ont toujours été fré-^ quents en Danemark : ils y étaient d'autant plus nombreux que la loi n'autorisait pas le seigneur à cultiver lui-même les fermes

1 Hanauer, Les constitutions des campagnes de V Alsace, p. 51.^ Coin p. Maurer, op, cit., t. III, p. 2s6^ et sniT., 310. . s Rotule de Rosbeim (dans Hanauer, op. cit,, p. 2S6).

* Hanaaer, op, cit., p. 66, 83, 111, 145, 221,336, 84 h Par exception» les co« longera d*Odem sont exempts de toute banalité (Hanauer, op, cit., p. 33).

^ Rotales de Marmoutiers et Bischwiller (dans Hanaaer, op. cit., p. 78 et 312).

* Rotule d'ÀTûIsheim (dans Hanauer, op, cit., p. 872).

* Rotule de Rosbeim (dans Hanauer, op. cit., p. 26&).

'' Rotule de Willgottheim (dans Hanauer, op, ctï.» p. 15). La commise est quelquefois remplacée par une amende (Rotule .de Hofen et Bûren, dans Hanauer, op, cit., p. 183).

* Rotule de Biscbwiller (dans Hanauer, op. cit., p. 824).

* Dans Hanauer, op. dt.» p* 82.

1® Dans Hanauer, op. eit, p. 84, et Les paysans de f Alsace f p. 85. << Yoy. nfprà, p. 162. - •

is Voy. le parallèle de lacolooge et des autres tenures dans Dttrz, op. cit., § 84 (dans ScbUter, op. cit., p. 46 et suiv.}.

444 HISTOIRE DBS LOCATIONS PBBPtTUBLLES

démembrées da manoir principal, et robligeaii à les confier à des fermiers K 11 y avait aussi des baux héréditaires^ les uns faisant retour au seigneur à défaut d'héritiers, les autres aliénables avec un droit de relief^. Les tentures des miliciens de Vindelta^ en Suède et en Norwège, ont eu un caraclère à la fois agricole et militaire '^ et les baux à vie étaient si favorisés dans ce pays que la femme du preneur en avait la survivance, à moins qu'elle ne contractât un nouveau mariage*. La Belgique et le Luxembourg ont eu leur bail héréditaire ', le Luxembourg a môme eu ses colonges, entre autres celle d*£pternay dont Grimm a recueilli le weUthum déjà ^ub)ié par D. Galmet ^. ^

Le beklem'Tegt de Hollande présente, grâce à ses heureux effets, un intérêt particulier. C'est une tenure locale d'origine ttès« ancienne, ci^e, dit-on, avant la Réforme par l'Église impuis* santé à cultiver seule ses immenses domaines : sa durée, primitive* ment très-courte, ne dépassait pas dix ans, et Tobligation pour le preneur d'améliorer à ses frais et sans indemnité compensait, au profit dti propriétaire, la modicité de la rente. Un commun accord atténua bientôt les rigueurs de ce contrat et TBglise consentit volontiers, dans l'intérêt de l'agriculture, aux concessions réclamées par les fermiers : il fut entendu qu'ils pourraient , en payant à chaque fois une année supplémentaire de rente, obtenir deux re« nouvellements successifs et transmettre leur tenure à leurs héritiers sans jamais la diviser. En fait, leur droit devint perpétuel, aliénable entre-vi£s et par testament, et irrévocable à ce point qu'il ne s'éteignait pas même en cas de déconfiture du fermier, que les créanciers pouvaient le vendre et que l'investiture ne pouvait être refusée à l'acheteur qui offrait le paiement des termes arriérés. Quand l'Ëlat recueillit, au xvi* siècle, les biens d'Eglise sécularisés par la Réforme, il trouva les fermiers en possession de droits qu'il ne songea pas à contester et, lorsqu'à son tour il aliéna la plupart de ses domaines, les fermiers se hâtèrent de faire confirmer

1 Maurice Block, Des charges de Vagriculture dans les divers pays de Vhurope (Paris, 1851), p. 207 et 20S. Lefort, op. cit., p. 394. « Reports respecting the tenure of land^ 1. 1, p. 193.

* Voy. 5Mprà, p. S31.

k Code de 1734, De la propriété foncière, ch. xvi^ art 1 (dans Anthoine de Saint-Joseph, Concordance entre les codes civils étrangers et le code civil français (Paris, 1840). 2« part., p. 53). I^fort, op. ciï., p« 39&.

* Liège, 17 décembre 1S42 {Jur. gén., v* Louage héréditaire, n*^ 3).

< Metz, 22 juillet 1857 (D. P. 57. 5. 207). D. Calmet, Histoire ecclésiastique et civile de Lorraine (Nsney, 1728), t. m, Preuves^ p. 500. Grimm, op. et/., t. 11^ p. 269.

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leura drmU par les noureanz propriétaires. Oe nouveaux baux fareni signés qni consacraient formellement la perpétuité et Phérédite du hekUm-regiy moyennant le paiement d'une ou deux années de revenu, suivant qu'il se transmettrait en ligne directe on colla* térale. L'indivisibilité seule fût maintenue et les propriétaires, inexorables sur ce point, exigèrent qu'en cas de partage, la tenure Iftt teajours représentée à leur égard par l'alné des enfants. Ces eonditions qui ne se sont pas modifiées jusqu'à nos jours ont largement contribué à la prospérité agricole des provinces qui les ont adoptées : la Oroningue leur a dft le dessèchement de ses tourbières ^.

SECTION TROISlIlMB