FRANCE

I. L'abolition des tenures féodales et le rachat des redevances perpétuelles en 1789. — II. Les baux à longue darée dans le droit intermédiaire et le Code dyil. — m. Le rôle actuel des anciennes formes du bail à long terme, — IV. Le bail proprement dit ; sa durée ordinaire. -~ V. L*étAt actuel des communautés de village et de famille.

I. La décadence des anciennes tenures est aujourd'hui un fait constant : l'abolition des unes, la désuétude des autres ont, depuis un siècle, transformé la propriété. J'en ai recherché les causes dans les premières pages de cette étude ^. En France, les locations perpétuelles n'ont pas survécu à la féodalité. L'un des historiens les plus malveillants de la Révolution française disait récemment : <c Quels que soient les grands noms, liberté, égalité, fraternité, dont « la Révolution se décore, elle est par essence une translation de « la propriété : en cela consiste son support intime, sa force per- <c manente, son moteur premier et son sens historique K » Cette foisM.Tafne a rencontré juste; il est certain que, d'un seul coup, la Révolution a gagné à sa cause tous ceux à qui elle donnait la terre si chère de tout temps au paysan français ' : petits propriétaires affranchis des charges féodales ^, fermiers parvenus à la propriété, acquéreurs de biens nationaux, tous sont devenus les

« Voy. suprà, p. 5 et snW.

> Taine, Les Origines de la Frcmee contemporaine (Paris, 1S7S), t. II, p. 886.

s Michelet, Le Peuple (Paris, 1846), p. 47 et sniv.

^Hs étaient très-nombreux en 1789 (Taine, op. cit., U I, p. 453 et suif.}* Voj.

serviteurs passionnés et les défenseurs intéressés des nouveaux principes^. Il y a de cela près d*un siècle, et maintenant encore il n'y a pas de sentiment plus vivace ni plus irritable que la haine des droits féodaux et la crainte, même puérile, de les voir renaître K Être propriétaire, voilà la grande ambition des classes rurales > l'ouvrier agricole amasse sou à sou pour y parvenir, et le nombre des fermiers diminue ; n'en trouve pas qui veut, et il y a aujourd'hui tel département où il est plus facile de vendre ses terres en détail que de les louer '.

La réaction a été si forte, en 1789, contre les maux dont les classes agricoles avaient souffert, que tout l'ancien régime foncier et les institutions féodales proprement dites ont été enveloppés dans la même réprobation. Les esprits ont été portés vers l'émancipation de la propriété par un mouvement si vif et si unanime que la simple abrogation des droits féodaux aurait été impuissante à les satisfaire. « Dans plusieurs provinces le peuple tout entier forme a une espèce de ligue pour détruire les châteaux, pour ravager « les terres et surtout pour s'emparer des chartriersoù les titres des « propriétés féodales sont en dépôt ; il cherche à secouer enfin un « joug qui depuis tant de siècles pèse sur sa tête.. . Il faut l'avouer, a cette insurrection, quoique criminelle, peut trouver son excuse c< dans les vexations dont il est la victime. Les propriétaires des « fiefs, des terres seigneuriales, ne sont que bien rarement cou- « pables des excès dont se plaignent leurs vassaux, mais leurs

sur les ménagera ou petits propriétaires de Provence, Les Ouvriers des deux mofufe» (Paris, I857-1S62), t. m, p. 124.

1 Thiert, dp. dt, U XVIJI, p. 200, 209, 244, 283, 361 et soiv.

s Voy. Prévost-Paradol, La France nouvelle (Paris, 1868), p. 301. Comp. le fait curieux que rapporte M. Doniol (De VabolitUm de la féodalité en France, dans les Comptes rendus de V Académie des sciences morales et politiques^ t. XCU, 1870,

* Troplong, Du Louage, t. I, Préface, p. ci et suiv. Périer, Étude sur l'enquête agricole (dans \si Revue critique de législationet de jurisprudence, i, XXXIV, 1869, p. 892 et auiv.). M. Bonnemère cite, à cette occasion, un passive intéressant du rapport du maréchal Canrobert, alora général, sur les opérations des commissions mixtes de 18ô2 dans la Nièvre, le Cher, llndre, l'Allier, la Creuse et quelques localités de TAuvergne et du Limousin : « On trouverait sans doute l'explication du so- « cialisme, a« moins dans les trois premiera départements,dans le peu de morcelc lement de la propriété foncière, et dans cette commode mais dangereuse habitude « que beaucoup de propriétaires ont de ne point s'occuper eux-mêmes de leura « vastes domaines dont ils vivent éloignés, et de les livrer à bail à des entre- « preneurs souvent étrange» à la culture, mais toujoura avides, n'ayant d'autre H but que de faire rendre au sol le plus possible sans s'inquiéter de Tappautt vrir, et d'eiploiter inhamainement les peths habitants de la campagne qui, « ne possédant rien en propre, sont obligés de se plier à toutes les exigences » (Op. citk^ f.H, p. 879).' Comp. r Univers û\i2i mars 1874.

a gens d'affairés sont souvent sans pitié, et le malheureux cul* c tivateur^ soumis au reste barbare des lois féodales qui subsis* « tent encore en France, gémit de la contrainte dont il est la vic- <c time ^. » C'est le due d'Aiguillon qui parle ainsi à l'Assemblée constituante dans la séance de nuit du 4 août 4789. Combien nous sommes déjà loin du langage imprudent qu'on faisait tenir au roi six semaines auparavant, le 33 juin ! « Toutes les propriétés, sans a exception, seront constamment respectées, et Sa Majesté comc prend expressément, sous le nom de propriétés, les dtmes, cens, « rentes, droits et devoirs féodaux et seigneuriaux, et généralement <c tous les droits et prérogatives utiles ou honoriûques attachés f aux terres et aux fiefs ou appartenant aux personnes *. o

Rien n'est plus remarquable, à ce point de vue, que la déception causée parles premiers décrets, de l'Assemblée constituante, et l'interprétation abusive et inexacte qui leur fut donnée. Ce qui n'y était pas, mais ce qu'on avait rêvé d'y voir,- on voulut l'y mettre de force. Le décret des 15-28 mars 1790 abolissait les droits attachés à la souveraineté féodale et déclarait rachetables, mais payables jusqu'au rachat, les droits féodaux utiles qui étaient dus comme prix de la concession primitive du fonds et devaient 6tre présumés tels jusqu'à preuve contraire '. Deux mois après, le 30 mai et le là juin, deux municipalités du département de l'Yonne sommaient les propriétaires a de leur exhiber sous quinzaine et « déposer au greffé les titres en vertu desquels ils prétendent perce cevoir les droits de cens, champart et autres droits seigneuriaux « qu'ils sont en possession de lever dans l'étendue desdites pa- « roisses, faute de quoi le paiement des droits serait refusé. » Cette prétention était absolument contraire aux intentions du législateur; un arrêt du conseil d'État la condamna le 11 juillet 1790 : a Loin d'avoir rien à prouver pour conserver leur possession de Cl cens, terrage, champart, etc., jusqu'au rachat, c'est, au contraire, « à celui qui refuse le service du droit à établir qu'il n'est pas la a représentation de la concession primitive ^. » L'Assemblée exprima dans son instruction des 15-19 juin 1791 le chagrin qu'elle éprouvait de se voir si mal comprise : c II est temps enfin que ces « désordres cessent, et, si Ton ne veut pas voir périr dans son a berceau une constitution dont ils troublent et arrêtent la marche,

: < Laferrière, Essai sur rhisioire du droit firançais^ t. H, p. S7. s Laferrière, op. ctï., t. II, p. 82* » Jur, gén,, »" Propriété féodale^ n» 45 (p. 333 et »uiv.). ♦ Jur, gén, y »• et n» dt, (p. 337).

« il est temps que les citoyens, dont Tiadustrie féconde les champs « et nourrit l^mpire, rentrent dans le devoir et rendent à la pro- « priété l'hommage qu'ils lui doivent.... Que chacun se pénètre <( donc bien des véritables dispositions du titre III du décret du «45 mars 1790 ; qu'on renonce de bonne foi à cet esprit de cavil- « lation qui les a défigurées dans l'esprit du peuple ; que les corps a administratifs donnent l'exemple en les faisant exécuter, par tous « les moyens qu'ils ont en leur pouvoir, à l'égard des redevables <c des droits nationaux ; et alors, TAssembiée nationale a droit de <« s'y attendre, tout rentrera dans l'ordre ^ ».

Ces impatiences opposèrent un obstacle presque insurmontable — c'est le sort des réformes tardives — à l'équitable solution du grand problème de l'affranchissement de la propriété. Il présentait trois questions. 1^ Que ferait-on des droits féodaux ou seigneuriaux, impliquant la supériorité d'une personne sur une autre ou l'exercice des droits appartenant à la puissance publique? 2* Quel serait le sort des redevances féodales ou seigneuriales dues comme prix ou comme condition de la concession primitive d'un fonds 7 3® Que deviendraient, enfin, les redevances purement foncières dues à tout autre que le seigneur féodal comme prix ou comme condition de la concession d'un fonds ? Deux de ces trois termes présentaient peu de difficulté. Les droits féodaux devaient ôlre supprimés, car ils ne se justifiaient en rien et ne reposaient sur aucun contrat: cela fut fait par le décret des 15-28 mars 1790, application pure et simple des principes proclamés le 4 août 1789. Les droits purement fonciers devaient être déclarés rachetables, car le sentiment public était hostile aux locations perpétuelles, mais maintenus jusqu'au rachat, car ils étaient légitimement acquis et leur suppression eût été une expropriation pour cause d'utilité privée : ce fut l'objet du décret des 18-29 décembre 1790 K Au contraire, les redevances dues au seigneur comme prix ou condition de la concession d'un fonds avaient un double caractère ; elles étaient à la fois foncières et seigneuriales. L'Assemblée constituante prit, à leur égard, une décision aussi conforme à la raison qu'à la justice : elle les déclara rachetables par le décret des 15-28 mars 1790, à moins qu'il ne fût prouvé — la présomption était contraire — qu'elles étaient purement féodales et n'avaient pas été stipulées à l'origine comme prix de la concession du fonds. Prévoyant des difficultés de preuve, elle disait dans l'instruction des 15-19 juin 1791 :

• Jur,.gén.t v* et n* cit, (p. 343).

« Jur. gin,, v* hmtes foncières, n* 45.

a Les vassaux et censitaires peuvent arriver à la preuve par difféc rentes voies, mais surtout par la communication des titres des a ci-devant seigneurs, communication qui n'a jamais dû ôtre légi- « limement refusée, par la raison que tous les titres relatifs à « une mouvance ou à une directe étaient, même sous l'ancien « régime, réputés communs entre le seigneur et le vassal tenancier cr ou censitaire ^. »

L'Assemblée nationale rompit, par le décret des 23-26 août 1792, avec l'esprit de modération qui avait animé la Constituante; elle retourna contre les seigneurs la présomption que le décret des 15-28 mars 1790 avait établie à leur profit, et abolit sans indemnité les redevances seigneuriales, à moins que le seigneur ne prouvât qu'elles étaient le prix ou la condition de la cession primitive du fonds > : preuve qu'il était le plus souvent hors d'état de fournir. « Exiger « la représentation du titre primitif de Tinféodation, c'était réduire « à peu de chose la possession féodale ^. » L'Assemblée ajoutait» dans l'article 17 du décret, montrant par là clairement qu'elle ne frappait point la redevance à raison de sa nature, mais à raison de la qualité du créancier : « Ne sont point compris dans le présent déa crétins renies, champarts et autres redevances qui ne tiennent « point à la féodalité et qui sont dus par des particuliers à des parie ticuliers non seigneurs ni possesseurs de ^efs K » Enfin, le décret plus radical du 17 juillet 1793 porta le dernier coup à l'ancienne organisation de la propriété foncière en supprimant sans indemnité toute redevance féodale ou seigneuriale et en ne conservant,et encore sous réserve de la faculté de rachat, que les redevances purement foncières, c'est-à-dire qui n'étaient point dues à des seigneurs \ C'est sur la distinction de la redevance seigneuriale et de la redevance foncière que l'Assemblée constituante avait laissée au second plan, en maintenant ces deux prestations jusqu'au rachat, que repose, à partir du décret du 17 juillet 1793, tout le droit révolutionnaire sur l'abolition de la féodalité. Le travail de la jurisprudence a surtout consisté, depuis cette époque, à distinguer les redevances purement foncières de celles qui avaient un caractère féodal \

^ Jur, gén,y v* Propriété féodale, n* 45 (p. 344). « Jur. gén,^ »• et n* cit» (p. S4S).

* Cbampionnière, op. cit., n* 882.

♦ Jur. gén.f «• et lac. cit.

» Jur. gén., V et rv* cit. (p. 349).

• Voy., sur la propriété foncière an France depuis 1789, Glasson» Éléments du droit flrançais considéré dans ses rapports avec le droit naturel et ^économie politique (Paris, 1875), t. I, p. 280 et auiv.

- Ainsi ont dîspara du droit français la directe féodale et la di-^ recte censuelle qui y ont tenu une si grande place. Quant à la directe emphytéotique, on peut conclure du silence du décret du 17 juillet 1793 qu'il ne l'a pas abolie et qu'elle a duré jusqu'en Tan III; mais les lois du 9 messidor an III et du 11 brumaire an YII, en indiquant Temphytéose parmi les droits réels susceptibles d'hypothèque, paraissent lui avoir retiré le caractère de domaine utile ^ que la jurisprudence et plusieurs jurisconsultes •persistent cependant à lui reconnaître^. D'ailleurs, il a toujours été entendu par les auteurs des lois de la Révolution qu'on n'a pas voulu rendre propriétaire le tenancier qui ne l'était pas, mais seulement permettre au propriétaire grevé de rente et au titulaire du domaine utile de s'affranchir de redevances jusque-là irrachetables : ces lois n'ont donc rien changé aux baux qui n'opéraient point translation de la propriété. Dans la pensée du comité de féodalité qui préparait le décret des 15-28 mars 1790, la faculté de rachat a seulement consisté dans le droit d'acheter une propriété qu'on n'avait pas : le domaine direct si on avait le domaine utile, la franchise de sa propriété si l'on était grevé de rente '. De même il a été entendu que ces lois ne s'appliqueraient pas non plus aux baux transp latifs de domaine utile, mais temporaires ; car c'eût été exproprier lé titulaire de la directe que d'attribuer une propriété perpétuelle à celui qui l'avait reçue pour un temps ^ : quatre-vingt-dix-neuf ans ou trois vies étaient la limite entre le bail perpétuel et le bail temporaire \ Toutefois, l'application de ces principes fut singulièrement modiûée par une théorie que Merlin et Tronchet accréditèrent, k savoir qu'un bail perpétuel est nécessairement translatif de propriété ^. Ainsi, on appliqua la faculté de rachat à la locatairie perpétuelle du Languedoc qui, d'après les anciens auteurs, ne

< Voy., en ce sens, Aubry et Rta, op. ct<., t. II, p. 4&3 ; Demolombe, op. cit., t. IX, n* 491.

« Merlin, Questions de droit, w* Emphytéose, § V, n« 8. Favwd de Langlade', Répertoire de législation (Paris, 1833), »• Hypothèque , sect. I, n* 2. Proudhon, Du domaine de propriété {Diion, 1839)» t. II, p. 710. Civ. cass., 26 avr. 1853 (D. P. 53. 1. 14S). Les conséquences de cette théorie en matière d'enregistrement sont considérables. II en résulte que le bail emphytéotique est passible des droits proportionnels de vente d'immeubles ^Voy. Tarrût précité) et de mutation par décès (Giv. cass., 6 mars 1850 ; D. P. 50. 1. 129); il en est de même de la rétrocession du droit d'emphytéose (Giv. cass., 18 mai 1847 ; D. P. 47. 1. 176).

* Laferrière, op, cit., t. II, p. 114.

^ Merlin, op., v' et loc. cit.

» Jur. gén., v* Rentes foncières, n» 85. Décr. 18-29 déc. 1790, tit. i, art. 1.

« Merlin, Répertoire^ ty Vignes, % 1. Tronchet, op. cit. (dans Merlin, op. cU.^ V Locatairie perpétuelle, § I). Gomp. suprà^ p. 391.

transférait pas la propriété^, el aa bail à métairie perpétuelle qui ne la transférait pas davantage ^ : théorie inexacte en fait et en droit, car ces baux, bien que perpétuels, étaient regardés dans rancienne jurisprudence comme non translatifs de propriété ', et, en effet, pourquoi la jouissance perpétuelle d'une personne serait-elle incompatible avec la propriété d'une autre ^ ? 11 s'ensuivit à tort ou à raison qu'un bail dut réunir deux caractères pour échapper au rachat : être temporaire et non translatif de propriété, el qu'après n'avoir considéré comme rachetables que les baux non translatifs de propriété, IMerlin et Tronchet, dont l'autorité égale ici celle du législateur, arrivèrent par un détour à soumettre au rachat tous les baux perpétuels, par cette raison qu'ils transféraient nécessairement la propriété.

Une réaction partielle s'est produite plus tard contre ces idées, à propos du bail à comptant. Un avis du conseil d'iîlat, du 4 thermidor an VIII, a décidé que le bail à complant n'était pas translatif de propriété dans les pays formant actuellement le département de la Loire-Inférieure, qu'en conséquence il n'était point rachetable '^. MM. Aubry et Rau expliquent très-bien comment. cet avis s'écarte à la fois des décrets des 15-28 mars 1790 et 12 juillet 1793, en déclarant non rachetable un bail qui rentre évidemment dans les « chamc< parts de toute espèce et de toute nature » déclarés rachetables par ces décrets, et des principes de Merlin sur le rachat, en ne soumettant pas au rachat un bail qui, ne fût-il pas translatif de propriété par sa nature, le devenait par sa perpétuité ^. Cet avis a néanmoins force de loi ^ et la régie de l'enregistrement et des domaines s'y est conformée, en posant comme un principe & l'usage de ses agents que les anciennes tenures, môme perpétuelles, ne sont soumises au rachat que dans le cas où elles transfèrent soit la pleine propriété à charge de redevance, soit au moins le domaine utile, et qu'elles ne' sont pas rachetables dans le cas où elles réservent au bailleur rentière propriété ^. La jurisprudence est aussi entrée dans celte

« Voy. suprà, p. 391.

• Voy. suprà, ib, ' Voy. suprà, ib.

* Demolombe, op. cit.t t. IX, n*> SOO. Duvergier, op. cit.f 1. 1> u** 91. Championnière et Rigaud, op, cit.^i. IV, n"" 8030.

* Voy. suprà, p. 394, note 3.

• Op, cif,, t. II, p. 450.

"f Aubry et Rau, op. ct7., t. I, p. 8.

s Instruction du S pluviôse an V [Jw\ gén., v^ Louage à cwnpUmt et à cham^ part, n* 5).

voie : elle a déclaré le bail à complant translatif de propriété 6t, par conséquent, rachetable dans les pays de l'ancienne coutume de la Rochelle ^, non translatif de propriété et partant non rachetable dans les départements de la Vendée et de la Loire-Inférieure K Elle a également déclaré non translatifs de propriété et non rachetables les baux à métairie perpétuelle ' et à colonage perpétuel * et le bail héréditaire de Belgique ', translatifs de propriété et rachetables le bail à locatairie perpétuelle ^ et le bail héréditaire du Luxembourg^. Enfin, elle a varié dans son appréciation sur la nature du bail héréditaire d'Alsace. Un arrêt de la Cour de cassation rendu par les chambres réunies le 24 novembre 1837, sur les conclusions conformes de M. Dupin, le déclarait exempt du rachat^, mais la chambre civile est revenue plus tard sur cette jurisprudence, et, par arrêt du 15 juin 1852, elle a déclaré le rachat applicable au bail héréditaire d'Alsace *.

Quant à l'avis du 4 thermidor an YITI, il tombait dans une erreur certaine en assimilant le bail à domaine congéable au bail à complant, car le domaine congéable, impliquant pour le bai ileur la faculté de congédier, est par lui-même exclusif de toute idée de jouissance perpétuelle. Aussi, n'étant ni perpétuel ni translatif de propriété, avait-il échappé aux atteintes du décret des 15-28 mars 1790, quand arrivèrent à l'Assemblée constituante des pétitions d'habitants de la Bretagne, les unes demandant la suppression du bail à domaine congéable, comme entaché de féodalité — quelques-unes de ses tendances semblaient justifier cette prétention ^^ — ; les autres, plus nombreuses, demandant seulement la suppression de quelques règles de ce bail, étrangères à son essence et marquées de féodalité ^^ Ces pétitions furent renvoyées aux comités réunis de féodalité, de

< Req. 10 octobre 1808 (Ji/r. gén,, v" Propriété féodale, n* 227). « Civ. re]., 7 août 1837 (Jur. gén,, v* Louage à comptant et à champavt, n* 4). D*aiUear8, il confère un droit réel (Civ. cass., 9 mars 1870; D. P. 70. 1.

3 Civ. re]., U août 1840 et 30 mars 1842 [Jur, gén., ti^ Louage à colonage perpétuel et à métairie perpétuelle, n' 4).

^ Req., 23 décembre 1862 (Sirey, 63. I. 96).

•Liège, 17 décembre 1842 {Jur, gén,f v" Louage héréditaire^ n* 3).

« Civ. cass., 30 mars 1808 [Jur. gén,, t* Em*egistrement, n« 3148), 29 juin 1813 (76., «• Propriété féodale, n« 207).

V Mets, 22 Juillet 1856 (D. P. 57. 5. 207).

* D. p. 38. 1. 134. Comp. supra, p. 390.

10 Voy. guprà, p. 398, note 2.

11 Malesherbes,£e5 Idées d'un agriculteur patriote (dansTessier et Bosc, Annales de l'agriculture française (Paris, 1799-1863), t. X, p. 9 el sulv. Comp., suprà, ib.

constitution, des domaines et du commerce ; avis fut demandé à la Société royale d'agriculture qui conclut à ce que le domaine con* géable fût conservé ^ ; le décret du 6 août 4791 maintint ce contrat et abolit seulement les clauses les plus rigoureuses des usements K De nouvelles démarches des domaniers, tenues secrètes, eurent plus de succès, et, avant que les propriétaires fonciers pussent se défendre, le député Bohan (du Finistère) fit rendre, le 27 août 1792, un décret qui supprimait le domaine congéable, déclarait le domanier propriétaire et prohibait ce contrat pour l'avenir ^. En vain quelques propriétaires des environs de Lorient protestèrent auprès de la Convention : le décret du 17 juillet 1793 qui supprimait sans indemnité les redevances féodales vint encore aggraver leur situation, car le tribunal de Pontrieux, ayant demandé si ce décret s'appliquait aux rentes convenancières, la Convention répondit, le 29 floréal an II, qu'il n'y avait lieu d'examiner la question et que les rentes convenancières, pures à leur origine de tout mélange avec la féodalité, pouvaient seules être maintenues ^. Alors, parmi les domaniers, les uns devinrent propriétaires sans bourse délier, les autres rachetèrent la rente en assignats et, comme les domaniers de l'État voulaient garder leurs tenures sans les racheter, les représentants du peuple en mission dans l'ouest eurent beaucoup de peine à faire payer les renies convenancières dues au Trésor. De nouvelles protestations furent adressées au Directoire après la dissolution de la Convention. Le ministre des finances accusa une perte de cent millions pour le Trésor sur le prix des domaines congéables qui auraient pu être vendus. Un message du Directoire du 14 thermidor an lY soumit la question au Corps législatif: après avoir entendu Bohan contre le domaine congéable et Tronchet en sens contraire, le Corps législatif émit un avis favorable à l'abrogation du décret du 27 août 1792. Elle fut prononcée par un décret du 9 brumaire an YI, qui remettait en vigueur celui du 6 août 1791 et maintenait les fonciers en possession de leurs anciens droits aux conditions fixées par ce dernier décret '. Les tenanciers revinrent inutilement à la cbarge l'année suivante : les Cinq Cents rejetèrent leur pétition les 21 et 23 ventôse an XI, et, par un arrêté du 13 germinal an YII, le gou-

1 Laferrière, Histoire du droit français, t. II, p. 214. « Jur. gén,, v* Louage à domaine congéable^ n* 4.

vernement invita le ministre de la justice à veiller à Tapplication du décret du 9 brumaire an YH.

II. Telle fut l'influence de la Révolution française sur les baux perpétuels et à longue durée que 1789 trouva en cours d'exécution. Elle ne borna pas là son action et régla pour l'avenir le sort de ce démembrement de la propriété. Le décret des 18-29 décembre 1790 dispose, art. 1"' 1 « Il est défendu de ne plus à l'avenir créer aucune « redevance foncière non remboursable, sans préjudice des baux à <( rentes ou emphytéoses non perpétuels qui seront exécutés pour « toute leur durée et pourront être faits à l'avenir pour quatre-vingttt dix-neuf ans et au-dessous, ainsi que les baux à vie, môme sur plu- « sieurs têtes, à la charge qu'elles n'excéderont pas le nombre de « trois ^. » Par redevances foncières les auteurs du décret entendaient non seulement les rentes foncières proprement dites, mais encore toute redevance assise sur un immeuble,quelle qu'elle soit et quelque nom qu'elle porte 3, mais c'est dans la discussion de l'article 530 du Code civil au conseil d'État que la pensée du législateur à l'égard des locations perpétuelles se révéla le plus clairement. En effet, la question se posa de savoir si le législateur reviendrait sur ses pas, s'il permettrait d'établir des redevances perpétuelles purement foncières, sans mélange de féodalité, mais aussi sans faculté de rachat, ou si, au contraire, il maintiendrait le principe du décret des 18- 29déceaibre 1790. Portalis fit connaître les hésitationsde la commission et surtout les siennes. « Nous avons pensé, dit-il dans son « discours préliminaire sur le projet de Gode civil, qu'on avait été « trop loin, quand, sous prétexte d'effacer jusqu'aux moindres « traces de la féodalité, on avait proscrit le bail emphytéotique Cl et le bail à rente foncière qui n'ont jamais été un contrat féodal, c( qui encourageaient les défrichements, qui engageaient les grands « propriétaires à vendra les fonds qu'ils ne pouvaient cultiver avec

1 Jur. gén»f V" louage à domaine congéable^ no 4. AJ. Bohtn, il vis au Corps législatifs au Directoire, au ministre des finances et à la commission chargée d'examiner la loi du 9 brumaire dernier sur le domaine çongéable (Paris, an VI). M. Le Cerf donne des détails très-intéressants sur l'histoire du domaine çongéable dans le droit intermédiaire (Op, ci^., p. 18 et suiv.).

« /ttr. gén.^ v* Rentes foncières, n* 35.

' S*il y avait quelque doute sur ce point, il serait levé par la comparaison du second alinéa de cet article avec le premier qui déclare rachetables c toutes « les rentes foncières perpétuelles, soit en nature, soit en argent, de quelque « espèce qu'elles soient, quelle que soit leur origine, à quelques personnes « qu'elles soient dues. » Les rentes que Tarticle défend d'établir à Favenir sont évidemment celles dont il autorise le rachat pour le présent (/ur. gén.^ v* PrO' priété féodale, n» 230).

« soin, et qui donnaient à des cullivateurs laborieux, dont les bras « faisaient toute la richesse, les moyens faciles de devenir proprié- <c taires. Cependant nous n'avons pu nous dissimuler les grands « inconvénients qui seraient attachés à une législation toute parce ticulière et très-compliquée qu'ont toujours exigée ces sortes de « contrats, et nous avons abandonné à la sagesse du gouvernement (c la question de savoir s'il est convenable d'en provoquer le réta- « blissement ^. » La question ne fut abordée qu'après l'achèvement du Code civil, à la séance du 7 pluviôse an XII.

Maleville défendit avec énergie le bail à rente perpétuelle. Quelles seraient, disait-il, les raisons péremptoires de prohiber ce contrat 7 La crainte de mettre des biens hors du commerce en les grevant de rentes qui en rendront l'aliénation plus difficile? Mieux vaut un immeuble hors du commerce qu'une terre qui reste en friche et, par conséquent, ne rapporte rien à l'État, faute d'un contrat capable d'offrir aux cultivateurs des garanties suffisantes de durée et de sécurité. La sujétion où la perpétuité de la rente peut placer le preneur? Il lui reste toujours la faculté de déguerpir. Les difficultés pratiques d'application que ce contrat soulevait autrefois? Elles tenaient presque toutes aux droits seigneuriaux qui n'existent plus. Puis l'orateur mit en balance ces inconvénients imaginaires, d'après lui, avec le bien que peut faire la location perpétuelle; il rappela les entreprises agricoles qu'elle a suscitées et les services qu'elle a rendus, aux cultivateurs non propriétaires, et conclut en ces termes : a II est difficile de concevoir quelque raison solide qui puisse « empêcher de rétablir la faculté de donner des fonds à rente c< foncière. N'y a-t-il donc plus en France de terrains en friche? « Le nombre des propriétaires est-il trop grand pour sa surface, « et n'est-il pas, au contraire, du plus grand intérêt de l'État de « multiplier ce nombre? Sa tranquillité, son immutabilité, sa :< puissance ne dépendent-elles pas essentiellement du meilleur <c emploi de son terrain et de l'attachement des citoyens pour le i< sol qui les a vus naître? Un homme qui n'a que ses bras est ci- « toyen du monde et, par cela même, ne Test d'aucun pays en parti- « cuiier >. » Cambacérès appuya la proposition de Maleville, et son opinion est remarquable par la lumière qu'elle jette sur les desseins de l'Assemblée constituante en matière de propriété et sur le

1 Locréi op. ciL, t. I, p. 309.

< Locré, op, êit., t. VIU, p. 80 et Buiv.

sens politique de la loi des 18-29 décembre 1790. Sans doute, il exagère et se place à un point de vue exclusif, mais il y a beaucoup de vrai dans ses paroles. « L'Assemblée constituante avait à lutter « contre la classe des privilégiés, qui était en même temps celle c( des grands propriétaires ; elle Ta attaquée en attaquant la pro- « priété d'où cette classe tirait sa force, et par ce même moyen « elle s'est attaché le tiers-état qu'elle voulait opposer aux pri- « vilégiés. Ce système a produit, entre autres lois, celle qui perce met le rachat des rentes foncières. Une telle loi n'est pas fon- « dée sur des principes de législation ; elle est toute politique» « toute de circonstance , et l'effet en est tellement passé que « peut-être ceux qui s'en sont servis pour racheter donneraient « aujourd'hui leurs propriétés à rente foncière, si la législation les « y autorisait ^. » Portails était très-hésitant : « Il n'est pas évident « que le rétablissement des rentes foncières fût un bien, quoiqu'il « ne soit pas également certain qu'il fût un mal K »

Tronchet, Regnaud (de Saint-Jean d'Angely) et le Premier Consul se prononcèrent très-nettement pour le maintien du décret des 18-29 décembre 1790. Tronchet ût remarquer avec beaucoup de raison qu*un bail n*a pas besoin d'être perpétuel, ni une rente d*être irracbetable, pour donnerau preneur la sécurité qui lui est nécessaire, et qu'un bail perpétuel avec faculté de rachat après trente ans est largement suffisant pour encourager de grandes entreprises 3. « Le simple bail à ferme, ajoutait le Premier Consul, a sur le « bail à rente foncière l'avantage d'obliger le propriétaire à surtt veiller ses intérêts et de l'empêcher de devenir étranger à sa « propriété, tandis que le créancier de la rente foncière, dégagé de « toute sollicitude, consomme habituellement son revenu dans la « ville *. » Il soutenait encore que l'État n'a pas d'intérêt à établir un système où le preneur doit une partie de son revenu au Trésor sous forme d'impôts, une autre au bailleur à titre de rente, et peut encore aCTermer à des cultivateurs. « Dans l'ancienne ora ganisation politique, cela pouvait être utile : alors, la féodalité « avait placé la propriété des terres dans un petit nombre de « mains, et il était dans ses principes de les y maintenir. C'était tt donc adoucir le sort du peuple que de lui donner sur les terres un « droit plus fort que celui de simple fermier. Mais cette considéra-

1 Locré, op. cit.y t. Vm, p. 85 et suiv. s Locré, op. cit., t. VIII, p. 93.

• Locré, op. cit., t. VIII, p. 83.

* Locré, 0/). cit., t. Vm, p. 92.

« tion devient maintenant impuissante ^ » L'opinion la plus remarquable fut celle de Regnaud (de Saint-Jean d'Angely); il exprima avec une grande force les craintes que le bail perpétuel peut inspirer dans une société démocratique, passionnée pour l'égalité civile et violemment hostile à tout ce qui pourrait rétablir, même en apparence, la dépendance perpétuelle et héréditaire de l'homme à l'égard de l'homme. « Il faut surtout juger les rentes « foncières par les effets qu'elles produiraient dans l'état actuel des a choses. Il est évident que le propriétaire, pour se soustraire aux « variations qu'éprouve l'intérêt de l'argent, ne constituerait la a rente qu'en nature, en la fixant soit à une quotité déterminée, « soit à une quotité proportionnelle du produit de l'héritage. Il se a créerait donc une nouvelle sorte de suprématie dans le village tt dont le fonds lui appartiendrait. Ainsi, si les rentes foncières ne « rétablissaient pas divers ordres, elles formeraient du moins plu- « sieurs classes de citoyens. On verrait reparaître aussi une partie ■ des inconvénients de la féodalité : si le colon avait mis quelque « négligence dans la culture des terres, le propriétaire ferait au- « jourd'hui comme faisait autrefois le seigneur, il l'obligerait à lui « payer une indemnité d'après l'estimation du produit que la tenure (( aurait dû donner. C'est ainsi qu'une loi, en apparence toute cite vile, produirait de grands effets politiques, et des effets très-éten- <c dus, car tous Iqs citoyens que leurs fonctions obligent de vivre « loin de leurs propriétés les donneraient à rente foncière ^. »

Cette opinion prévalut; l'article 530 du Gode civil dispose: <c Toute c( rente établie à perpétuité pour le prix de la vente d'un immeuble, « ou comme condition de la cession à titre onéreux ou gratuit d'un « fonds immobilier, est essentiellement rachetable. Il est néanmoins « permis au créancier de régler les clauses et conditions du rachat. « Il lui est aussi permis de stipuler que la rente ne pourra lui être tt remboursée qu'après un certain terme, lequel ne peut jamais tt excéder trente ans. Toute stipulation contraire est nulle. » Portails expose avec la pompe ordinaire de son langage l'opinion de la majorité qui avait voté l'article. « Les rentes foncières non « rachetables ne sauraient présenter les mêmes avantages dans des ff contrées où l'agriculture peut prospérer par les secours ordinai- <c res du commerce, et où le commerce s'étend et s'agrandit jour- « nellement par les progrès de l'agriculture. Dans ces contrées, on « ne peut supporter des charges ou des servitudes éternelles ;

* Locré, op. cit^ t. YIII, p. 90.

> Locré, op, cit., t. VIU, p. 92.

548 HISTOIRE DES LOCATIONS PERPiTUELLES

m rimagination inquiète, accablée par la perspective de cette éter- « nité» regarde une servitude ou une charge qui ne doit pas finir « comme un mai qui ne peut être compensé par aucun bien. Un ic premier acquéreur ne voit dans l'établissement de la rente à lace quelle il se soumet que ce qui la lui rend profitable ; ses successeurs « ne sont plus sensibles qu'à ce qui peut la leur rendre odieuse. On « sait, d'ailleurs, combien il fallait de formes et de précautions « contre le débiteur d*une rente perpétuelle, pour assurer au créance cier une garantie suffisante qui pût avoir la môme durée que son tf droit. Nous eussions cru choquer l'esprit général de la nation sans « aucun retour d'utilité, en rétablissant les renies non rachetables ^.j» La durée des baux est aujourd'hui régie par les articles i*' du décret des 18-29 décembre 1790, 530 et 1709 du Gode civil : on ne peut, en vertu de ces articles, donner à bail, contre une redevance en argent ou en fruits, pour plus de quatre-vingt-dix-neuf ans ou trois vies *. Le bail consenti pour un plus long temps n'est pas nul, mais son eifet dépend de l'intention des parties : si elles n'ont voulu faire qu'un bail, il est réduit à quatre-vingt-dix-neuf ans ou trois vies; si elles ont voulu faire une aliénation, le preneur devient propriétaire avec faculté de racheter la rente dont la non-rachetabilité ne peut être stipulée pour plus de trente ans '• L'intention des parties se recon* naît aux circonstances du fait : à laquelle des deux parties, par exemple, incombe la charge de l'impôt foncier ^? L'article 1743 du Gode civile qui déclare le bail opposable à l'acheteur s'il a acquis date certaine antérieurement à la vente, et l'article 1673, qui maintient, en cas de réméré, les baux consentis sans fraude par l'acheteur, témoignent d'une louable préoccupation des intérêts du fermier ^. D'autre part, la durée maximum des baux faits par l'usufruitier, le tuteur, le mineur émancipé et le mari de la femme commune en biens est très-courte: elle ne peut dépasser neuf ans, à compter de l'extinction de l'usufruit, de la majorité et de la dissolution de la communauté ^ La proposition de porter celte durée

1 Locré, op, cii,t t. VIII, p. 98*

s Aubry et Rau, op, cit., t. IF, p. 453. Demolombe, op. cit^ t. IX, n* 530.

* Aubry et Rau, op* et loc. eit,

* Boulay-Paty, Rapport au conseil des Cinq Cents sur le bail à complant (dans Duvergier^ op. cit., t. I, n» 190).

* Roxy, L'article 1743 au point de vue économique (dans la Revue pt*atxque de droit français^ U XX, 1865, p. 468 et suiv.) Les articles 2-4"* et 8, al. 2 de la loi da 23 mars 1855, qui prescrivent que les baux de plus de dix-huit ans doivent être transcrits pour être opposables aux tiers, corrigent utilement l'inconvénient que pouvait présenter Tarticle 1743 considéré au point de vue de l'intérôt de l'acbeteur.

* Cod. civ., art. 48 1| 595, 1429, 1718. Ils peuvent être renouvelés deux ou trois

à dix-huit ans n'a pas été admise par la commission supérieure de l'enquête agricole de 1867 : « Tout en reconnaissant que la longue « durée des baux est favorable aux progrès de l'agriculture, elle a n craint, par cette mesure, d'ouvrir la porte à des abus et surtout d*é* « loignerde la carrière agricole des jeunes gens qui ne pourraient en- « trer en temps opportun dans la libre disposition de leurs biens ^. m Quant à la nature du bail à longue durée qui n'entraîne pas d'aliénation, elle consiste dans un simple droit personnel, et, retournant la présomption de Tancienne jurisprudence, on n'assimilerait ce bail à l'usufruit que s'il apparaissait clairement de l'intention conforme des parties K Fautril traiter différemment le bail emphytéotique? L'emphytéote a-t*il un droit réel susceptible d'hypothèque, comme sous le décret du 9 messidor an III et la loi du 11 brumaire an YII? N'a-t-il qu'un droit personnePI Ce n'est pas le lieu d'approfondir celte question. Je ferai seule* ment remarquer combien sont fugitifs les caractères de l'emphytéose. Ce seraient, d'après un arrêt de la cour de cassation, du 24 août 1857 \ la longue durée de la jouissance, la modicité de la redevance, l'obligation pour le preneur de supporter les dépenses d'amélioration prévues au contrat ; mais on a fait remarquer avec raison que les mêmes conditions pourraient se rencontrer dans un bail ordinaire où les parties n'auraient pas voulu faire une emphytéose ^ Aussi Tronchet disait-il, au conseil d*État, dans la discussion de l'article 2118 du Code civil, que l'emphytéose n'a plus

ans avant leur expiration suivant qu'il s*agit de maisons ou de biens ruraux (Cod. civ., art. 1430).

* Rapport général de M. Louvet, ministre de l'agricolture et du commerce (Enquête agricole (Paris, 1869-1872), l'user., t. IV, p. 536).

> Demolombe, op» cit., t. IX, n^ &10. Comp., sur la nature du bail à longues années dans l'ancien droit, suprà, p. 418 et suiv. Dans l'opinion commune,le bail ne donne au preneur qu'un droit personnel (Voy. notamment Âubry et Rau, op. cit., t. IV, p. 471 ; Demolombe, op. cit., t. IX, n*» 492 et 498 ; Duvergier, op. cit,, 1. 1, n«» 28 et 279 ; et, en sens contraire, Troplong, op, cit., t. n, n"* 491 et suiv. ; Jozon, De la nature du droit du preneur, dans la Revue pratique de droit français, t. XX, 1865, p. 858 et suiv.). La Jurisprudence n*est pas fixée sur ce point (V. Dallez, Code civil annoté, art. 1743, n«* 4 et suiv.).

s Voy., pour la première opinion, Troplong, op. cit.^ 1. 1, no 50, et Des hypothèques (Paris, 1845), t. H, n« 405; Duvergier, op. cit., t. I, n" 155 et suiv. ; Demante, Cours analytique de Code âvU (Paris, 1858-1858), t. II, n» 378 6»IV; Pépin Lehalleur, op. ctï., p. 839 et suiv. ; et, pour la seconde. Grenier, Z>e« privilèges fit hy» poihèques (Clermont-Ferrand, 1822), t. I^n"* 148; Aubry et Rau, op. cit., t. II»p.456; Demolombe, op. cit., t. IX, n»*490, 491 et 529; Valette, De* pnt;i%M et hypothèques (Paris, 1846), p. 191 et suiv. On a vu que la jurisprudence reconnaît à Temphytéote non-seulement un droit réel, mais encore un domaine utile {Supt^à, p. 540).

> Aubry et Rau, op. ct^, t. II, p. 455. Demolombe, op. cil»^ t. IX, n* 491.

d'objet et que les rédacteurs du Code civil n'ont pas cru devoir s'ea occuper ^. On considère aujourd'hui le. droit de superficie comme un droit de propriété': dans les étangs de la Bresse, qui sont alternativement remplis d'eau et empoissonnés pendant deux années, mis à sec et cultivés pendant la troisième l'évolage, c'est-à-dire l'étang mis en eau, constitue une propriété distincte du sol de l'étang ou assec ^. Quant au bail à. domaine congéable, sa légalité n'est pas douteuse, surtout depuis la loi électorale du 19 avril 1831 qui détermine dans quelle proportion l'impôt foncier se ré* partira entre le propriétaire foncier et le domanier ^. Le propriétaire foncier conserve la propriété du sol ; le domanier acquiert celle des édifices et superfices, et, à moins de convention contraire, le premier a le droit impcescriptible de congédier le second en lui remboursant la valeur de ses constructions, le second a le droit imprescriptible de réclamer du premier le congément ^.

III. Si, après avoir indiqué les règles qui gouvernent aujourd'hui en France les baux perpétuels ou à longue durée, nous recherchons quel est, en fait, l'état de ces baux, nous voyons que les anciennes tenures sont relativement très-peu nombreuses ^. L'emphyléose se rencontre encore aujourd'hui dans les concessions faites aux compagnies de chemins de fer dont la durée ordinaire est de quatre-vingt-dix-neuf ans 7, et dans les concessions de lais et relais de

^ Locré, op. ctï., t. XVI, p. 253.

* Merlin, Questions de droite v« Biens nationaux, § 1. Aubry et Raa, op, cit,, t. n, p. 438. Troplong, op. cit,,t» I, n" 30. Proudbon, Des droits cTusufruUf etc., t Vm, n«3719.

3 Aubry et Rau, op. cit.^ U II, p. 443.

* Jur. gén,, i;" Ihroit politique, n» 66, > Aubry et Bau, op, cit,^ t. II, p. 442.

* On pourrait, à la rigueur, considérer comme une location perpétuelle la propriété des mines : elle est concédée par l'État à perpétuité, mais à charge de redevance tant envers lui qu'envers le propriétaire de la surface, et sujette à retrait quand l'exploitation est restreinte ou suspendue d'une manière inquiétante pour la sûreté publique ou pour les besoins des consommateurs, quand un des concessionnaires ne paye pas sa part contributive dans le prix des travaux d'assèchement entrepris en cas d'inondation des mines, et en général pour inexécution d'une des charges stipulées dans l'acte de concession (Lois des 20 avril 1810, art. 49, et 27 avril 1838, art. 6; Biot, De la propriété des mines et de ses rapports avec la propnété super ficiaire, Mémoire couronné par la Faculté de droit de Paris (Paris, 187C), p. 117 et suiv.). Aj., sur les caractères Juridiques qui dis* tinguent la rente foncière de la redevance due par le concessionnaire d'une mine au propriétaire de la surface, Biot, op. cit., p. 172 et suiv.

^ Aucoc, Des procédés employés pour constituer le réseau des chemins de fer français (dans la Revue critique de législation et de jurisprudence, nouv. sér., 1873-1874, p. 743, 747 et 749). Les compagnies de chemins de fer ont-elles un droit d'emphytéose sur le sol qui leur est concédé? La jurisprudence ne l'admet pas et ne leur reconnaît qu'un droit mobilier sui generis (Civ. cass., \b février 1861, D.

la mer auxquels le bail emphytéotique donne quelquefois une grande valeur. Dans les villes, ce bail vient en aide aux entrepreneurs de construction. A Paris, les maisons de la rue de Rivoli ont été construites de cette manière, aux termes de la loi du 21 juin 1826 ^. Les terrains vagues du faubourg Montmartre oil s'élèvent aujourd'hui de magnifiques maisons ont été donnés en emphytéose par l'Assistance publique, à qui ces immeubles vont revenir au fur et à mesure de l'extinction des baux. La salle actuelle de rOpéra-Gomiqut a été élevée sur un terrain loué en emphytéose. Ce contrat pourrait servir encore pour l'endiguement des rivières et le dessèchement de ce qui reste de marais ^. Le projet de Code rural soumis actuellement aux Chambres consacre lajurisprudencedelacourdecassalion, etattribue à Temphytéose faite pour une durée maximum de quatre-vingt-dixneuf ans le caractère de droit réel susceptible d'hypothèque '. Le bail à comptant, le bail héréditaire et le bail à métairie perpétuelle n'existent plus que dans un petit nombre de départements, et les trois départements de la Basse-Bretagne out conservé le domaine congéable. M. Rivière fait, à ce sujet, une observation très-juste : c< La a plupart de ces tenures se sont perpétuées dans ces contrées, « parce qu'elles étaient conformes à la nature du sol, aux be- « soins, aux usages et aux convenances des habitants ; presque c toutes sont favorables à la bonne exploitation des fonds et aux « intérêts des propriétaires. 11 en est quelques-unes, telles que le <f bail à métairie perpétuelle et le bail héréditaire, qui se sont déjà « éteintes, et il est à présumer que ces deux tenures disparaîtront 0 presque entièrement un jour, par suite de l'extinction ou de « rémigration des familles tenancières et du mouvement industriel a de notre époque ^. » C'est ce qui s'est produit en Bretagne où M. du Châteilier constate que les baux à domaine congéable sont beaucoup moins nombreux aujourd'hui qu'à Tépoque de la Révolu-

P. 186t. 1. 225; voy., dans le même sens^ Ancoc^Conférences de droit administratif (Paris, 1869-1876), t. UI, n"^ 1241 et suiv. ; et, en sens contraire, Diimay, Des coru cessions de chemins de fer^ Thèse pour le doctorat présentée h la Faculté de droit de Paris, 1878, p. 156 et suiv.).

1 Voy. le projet de Code rural (dans le Journal officiel du 1*' novembre 1876, p. 7828).

* Cauwès, op. cit., 1. 1, p. 256. Ânastay, Projet de code rural : le bail emphytéotique (dans la Revue critique de législation et de jurisprudence, t, XXVI, 1860, p. 5 et suiv.).

s Journal officiel, loc, cit. Gomp., sur l'utilité de l'hypothèque du droit au bail, Jacques, L'enquête agricole au point de vue juridique (dans la Revue pratique de droit français, t. XXIII, 1867^ p. 543 et suiv.).

* Des baux ou tenures d'une durée perpétuelle (dans la Revue antique de légis* lation et de jurisprudence, t. XXXV, 1869, p. 210).

tion, et que ce contrat disparait petit à petit. 11 en donne pour raisons les aliénations forcées de droits fonciers, en vertu du décret du 27 août 1792, qui ont affaibli le respect de ce contrat où la bonne foi était une tradition séculaire; l'indemnité des émigrés qui a servi en partie à réunir le domaine congéable & la propriété, et le taux trop' peu élevé de la rente qui détourne le propriétaire de ce contrat et le pousse au congément. Chaque année il se consolide environ unetenure sur 144, en sorte que, dans un siècle, le domaine congéable sera bien près de disparaître. Dans certains cantons extrêmes, un quart ou trois huitièmes seulement des terres y sont encore soumises, et, dans celui de Gleguerec (Morbihan), près des trois quarts des tenures ont disparu de 1789 à 1843. On a seulement conservé Tusage de dresser, à chaque mutation de fermier, un acte appelé procès-verbal des suites, qui constate les amélioration» du fermier sortant et fixe ses droits ainsi que ceux de son successeur. On remarque cependant que les terres les mieux cultivées de la Bretagne sont les terres convenancières, surtout celles où le domanier est parvenu, à force d'épargne, à acquérir les droits fonciers, de manière à n'être plus tenu que de la rente; c'est ainsi, dit M. du Ghàtellier, que beaucoup de cantons maritimes peuvent soutenir la comparaison avec les pays de France les plus avancés dans la science agricole ^

11 n'y a donc pas lieu de donner suite à l'idée proposée par quelques personnes de supprimer, en rendant le rachat obligatoire, les anciennes rentes que les lois de la Révolution et l'article 530 du Gode civil déclarent rachetables et qui existent encore. Elles disparaîtront probablement un jour et ne présentent jusque-là aucun inconvénient sérieux, puisque le rachat en est toujours possible. On reproche à ces rentes de se subdiviser à l'infini dans les successions et, par là, de compliquer les rapports du fermier et du propriétaire et de multi-

1 De quelques modes de la propriété en Bretagne (dana les Comptes rendusde r Académie des sciences morales et politiques, t. LV1I> 1S61, p. 48 et «oiv.}. Comp., sur l'extinction du domaine congéable, Léonce de Lavergne, L'économie rurale de la France (Paris, 1860), p. 224. Cette tenure prend fin par le congément, par le rachat qu'exercent des spéculateurs, et par des remboursements successifs entre fermiers qui se congédient les uns les autres : c Ainsi, dit l'éminent auteur^ « cette révolution qui aurait pu mettre en feu tant de passions n'a causé que la « somme d'embarras absolument inévitable. » Les débats parlementaires de ces dernières années ont révélé des faits très-curieux de pression électorale exercée par des propriétaires sur leurs domaniers (Voy., entre autres, le rapport de M. Turquet sur l'élection de M. le comte de Mun dans l'arrondissement de Pontivy en 1876, dans le Journal officiel du 21 Juin 1876, p. 4861 et suiv., et le rapport de M. AUain-Targé sur la môme élection en 1877, dans le Journal officiel du tl novembre 1818, p. 10402 et 10i03).

plier les recours entre héritiers; mais, si ceux-ci ne veulent point racheter la rente, ou si elle est irrachetable pour un temps en vertu d'une convention spéciale, pourquoi n'u$ent*ils pas de la faculté que leur donne l'article 872 du Code civil: mettre le fonds arrenté tout entier dans le lot d'un des copartageants qui demeurera seul chargé du service de la rente, en en garantissant ses cohéritiers K

lY. Autre chose sont les anciennes tenures emportant démembrement de la propriété et dont la décadence tient aux causes signalées au cours de cette étude, autre chose les baux ordinaires, simples contrats qui peuvent, sans constitution de droit réel ni division de la propriété, être portés à une durée suffisante pour permettre une exploitation régulière, pour exciter chez le fermier l'esprit d'entreprise et pour rendre plus rares ces périodes, voisines de la fin du bail, où le fermier n'améliore plus, craignant de perdre ses avances ^. M. de Lavergne croit qu'à la rigueur Tagriculture pourrait se priver de ce secours 3, mais l'opinion générale des économistes et des agriculteurs est qu'en dehors d'un bail à long terme, on ne peut compter sur une amélioration sérieuse des terres affermées, et qu'un progrès notable de la richesse territoriale correspondrait inévitablement à la prolongation des baux K On s'est plaint

1 Rivière, op. cit, (dans la Remte critique de législation et de jurisprudence ^ t. XXXV, 1869, p. 207 et soiv.).

* La pratique a imaginé diverses combinaisons pour obvier à ce danger en assurant au fermier une indemnité raisonnable. Les marais des environs de Paris étaient loués autrefois pour vingt ou vingt-cinq ans : le fermier recevait, à l'expiration du bail^ la valeur de toutes les améliorations estimées à dire d'experts ; si le bail était renouvelé, les reprises étaient reportées à Texpiration du nouveau bail (Le Cultivateur, Journal des progrès agricoles, 1S40, p. 785). La clause de lord North, venue d'Angleterre et répandue depuis quelques années dans le nord de la France (Jozon, Des formes de P exploitation du sol en droit romain et en droit français. Thèse pour le doctorat présentée à la Faculté de droit de Paris, 1860, p. 174), tend au môme but. Le propriétaire fait un premier bail, ordinairement de vingt h vingt-cinq ans, qu'il s'engage à renouveler pour le même nombre d'années au même fermier, 4 condition que celui-ci sup* portera une augmentation dont le chiffre doit toujours être stipulé d'avance dans le premier bail ; si le fermier n'a pas notifié dans Tavant-dernière année de la période courante l'intention de profiter de cette clause, il est réputé y avoir renoncé et le propriétaire peut chercher un autre fermier; mais, si le fermier a fait connaître sa volonté en temps utile, il doit être maintenu pour une nouvelle période ou recevoir, si le propriétaire préfère l'expulser, une somme égale au montant multiplié par dix de l'augmentation stipulée au contrat (Mathieu de Dombasle,i>u renouvellement des baux à /'tfrme,dans le Cultivateur, 1840, p. 729). Comp. le domaine congéable où le fermier sortant reçoit la valeur de ses travaux, le sckauffelreeht d'Alsace et le miglioramento des États romains {suprà^ p. 395, 439 et 467).

> L Économie rurate de l'Angleterre, de l'Ecosse et de l'Irlande, p. 118.

* Courcelle-Seneuil, Traité théorique et pratique d'économie politique (Paris,

dans Tenquète agricole de 1867 de la trop courte durée des locations : a Cet état de choses est considéré comme esseniielle- « ment préjudiciable aux intérêts de la culture et de ceux d'une « bonne et fructueuse exploitation de la propriété rurale. La « courte durée du bail empêche le fermier de faire les améliora- « tions réclamées par l'état des terres pendant la première période (I de son bail, pour en tirer tout le parti possible; c'est ensuite pour « les épuiser pendant les dernières années de sa jouissance par un n excès de production contraire aux véritables règles d'une bonne « économie agricole. On comprend tout le dommage qui peut en « résulter, même au point de vue de l'intérêt général, lorsque le « bail est fait pour un espace de temps très-limité ^. » C'est dans le nord que l'agriculture a fait le plus de progrès et qu'on trouve les plus longs baux : ils varient entre dix-huit et vingtsept ans 3. En Beauce, ils se font généralement pour sept ou neuf ans, avec cette clause qu'à leur expiration le fermier pourra demander un renouvellement moyennant augmentation de la rente^ et que le propriétaire ne pourra le refuser sans payer au fermier trois termes de la rente offerte par celui-ci ^. En Périgord, tous les baux sont annuels et on se plaint de la défectuosité desas-

1858), t. n, p. 14B. Mathieu de Dombasle^ Traité d^ agriculture (Paris, 1861), t. I, p. 191 et Buiv.; t. II, p. 17 et suiv. De Gasparin, Cours GTa^ricu/h/re (Paris, 1850- 1860), t. V^ p. 315 et suiv. Bailly, Bixio et Malepeyre, La maison rustique du xu* siècle (Paris, 1850-1851), t. V, p. 364. Cauwès, op. cit., t. I, p. 259 et suiv.

1 Rapport de M. Monny de Mornay, commissaire général (Enquête agricole, 1»* sér., 1. 1, p. 130).

s Enquête agricole, V* sér., t. IV, p. 405. La clause de lord North y est trèsrépandue (Voy. page précédente, note 2) et le droit de marché y est encore florissant (Lefort, Le droit de marché^ dans les Comptes rendus de V Académie des sciences morales et politiques, coll. nouv., t. VII, 1877, p. 518). La clause qui oblige le propriétaire à renouveler le bail ou & payer au preneur ses construclions estimées à dire d'experts était même insérée, dans ce pays, dans les baux emphytéotiques de quatre-vingt-dix-neuf ans : elle était extrêmement onéreuse pour le bailleur qui, après s'être contenté pendant un siècle d'ane rente insigniOante, n'obtenait même pas, en compensation, le profit des améliorations du preneur. Je dois à l'obligeance de mon excellent maître M. Burnoir la communication d'un bail de quatre-vingt-dix-neuf ans, passé le 26 février 1778 aux environs de Condésur-Escant et contenant la clause suivante : « Conditionné, en outre, qu'à la fin c de ladite emphytéose, il sera fait une estimation des b&tisses et aftiéliorations m que lesdits preneurs, leurs hoirs, héritiers ou ayants cause auront fait faire « sur lesdites soixante verges, par gens experts qui seront mis de main commune c par les héritiers et ayants cause dudit sieur de Ruyter (le bailleur) aux héric tiers ou ayants cause dudit preneur, si mieux n'aiment lesdits héritiers dudit c sieur de Ruyter rendre lesdites soixante verges auxdits héritiers du preneur c à nouveau bail emphytéotique pour le prix qu'ils conviendront lors entre eux. »

» apports respecting the tenure of land, t. H, p. 379.

solements ^. Toutefois, les traditions du très-long bail ne sont pas absolument perdues. MM. Benoiston de GhAteauneuf et Yillermé ont signalé en 1844 un usage suivi dans quelques communes du département de la G6te-d'0r et imité des cantons suisses : la commune concède des lots de terre aux habitants pour leur vie et celle de leurs femmes *. En 1834, certains propriétaires du département de l'Eure accordaient encore à des familles de paysans de petits morceaux de terre qu'elles conservaient indéfiniment, en payant une petite* redevance et en s'engageant à travailler exclusivement pour le propriétaire '. Le saunier-lettrier de Saîntonge a le droit de sauner à perpétuité sur une étendue déterminée de marais, quand même elle viendrait à être divisée entre plusieurs propriétaires *. M. Le Play assure, enfin, qu'à Paris, certains pro« priétaires se font scrupule — qui le croirait? — d'augmenter au détriment d'anciens locataires les prix fixés il y a trente ans ^ La plupart des déposants ont exprimé, dans Tenquôle agricole, le désir qu'on revienne à la pratique des longs baux et que la loi Tencourageen accordant au preneur à long terme la faculté d'hypothéquer son droit : leurs vœux n'ont pas été au-delà et personne n'a demandé le retour aux anciennes tenures *.

V. Quant à la communauté de village ou de famille, elle s'en est allée avec les tenures anciennes : on n'en pourrait citer actuellement qu'un petit nombre d'exemples. La république d'Andorre tient à ses antiques coutumes qui servent de base à son organisation républicaine. Les pâturages et les bois y sont communs entre les six paroisses : les uns partagés en quatre lots affectés à une ou deux paroisses suivant la population, les autres livrés tous les ans aux troupeaux espagnols ; chaque paroisse vend l'excédant de son bois

* Audiganne, La culture et le métayage en Périgord (dans la Revue des Deux Mondes du l*'jain 1S67, p. 640).

* Op. cit. (dans les Mémoires de l'Académie des sciences morales et politiques^ t. IV, 1844, p. 714, note 2).

* Bailly, Bixio et Malepeyre, op. et/., t. IV, p. 398.

* Le Play, Les Ouvriers européens (Paris, 1855}» p. 386.

* La Réforme sociale, t. I, p. 377.

* Jacques, op. cit. (dans la Revue pratique de droit français, t. XXIII, 1867, p. 543 et sulv.). a Aucune intervention législative, dit très-bien M. Gauwès, ne c peut faire passer dans les mœurs agricoles la coutume des baux à longue durée, « mais on concevrait très-bien que la loi impos&t au fermier l'obligation de payer c une indemnité, lorsque, d'après ses constatations déterminées avec soin, le a fonds ne serait pas restitué par le fermier en Tétat où il 1 a reçu. En sens inc verse, il serait désirable qu'une indemnité fût accordée au fermier, lorsqu'il a « réalisé des améliorations foncières » {Op. cit., t. I, p. 2C0).

aux maîtres de forges de la vallée ^. Chaque maison reconnaît pour chef, à la mort du père de famille, Talné des fils à qui appartiennent tous les biens et l'autorité domestique : les puînés auraient droit à une légitime consistant en une part virile dans les deux tiers des biens, le dernier tiers formant lepréciputde l'aîné, mais on ne cite depuis mille ans que deux légitimaires qui aient exigé leur part. Les puînés ne quittent le toit paternel qu'à leur mariage, et Tainé qui marie ses sœurs leur donne une petite dot en argent *• Des usages analogues existent dans d'autres parties des Pyrénées. Le traité franco-espagnol du 2 décembre 1856 mentionne les pâturages communs entre communes françaises et espagnoles '. En Corse, la vendetta n'est pas près de disparaître. Les Basques pratiquent largement Tassistance mutuelle. A Ainboa, dans le Labourd (canton d'Ëspelette, arrondissement de Bayonne), les habitants aident à rebâtir la maison incendiée et fournissent, en cas d'épizootie, maladie ou blessure, un secours en argent ou en nature. Le maire écrivait en 1856 : « Le revenu de nos manouvriers est sans (( contredit insuffisant pour l'entretien d'une famille même peu « nombreuse, mais les enfants de nos manouvriers savent de bonne Cl heure oh aller, lorsque le besoin se fait sentir dans la famille, (« pour avoir un secours en nature ^. » Dans la famille-souche du Lavedan, tant admirée de M. Le Play, le bien de famille conservé de génération en génération et transmis à l'aîné, fille ou garçon, réunit dans une communauté d'existence les membres de la famille qui n'ont pas voulu s'établir au dehors ^. On trouve aussi en Brela* gnedes fermes exploitées par plusieurs familles vivant en commun^; dans les Ilots de Hœdic et de Houat, près de Belle-Isle^n-Mer, « les habitants vivent en communauté : la terre n'est point divisée « en propriétés privées, tous travaillent dans l'intérêt général et « vivent des fruits de l'industrie collective. Le curé est le chef de <( la communauté, mais, en cas de résolutions importantes, il est « assisté d'un conseil composé des deux vieillards les plus consi- « dérés ^. » M. Dupin a visité en 1844 les communautés du Niver-

1 Laferrière, op. eit.^ t. Y, p. 479 et suiv. Michel Chevalier, La Vallée de VAriège et la république dt Andorre (dans la Hevue des Deux Mondes du 1*' décembre 1S37» p. 636).

« Laferrière, op. cit., t. V, p. 49S et suiv.

s Art. 15 à n (O. P. 1857. 4.171).Cenac-Moncaat, op, cit., U V> p. 488 et saiv. Comp. sup7'àf p. 513, note 1.

• Les OuviHers des deux mondes, 1. 1, p. 303 et suiv.

• Le Play, op. cit., t. I, p. 107 et suiv.

• Emile Souvestre, Le Finistère (Brest, 1838}, p. 101. "* De Lavdeye, op. cit., p. 341.

nais ^,et François de NeufchAteau rapporte qu'à la fin daxvm^siècle, dans la région des Vosges qu'on appelle le Ban de la Roche, certains terrains de la montagne étaient divisés tous les trois ans entre les habitants : on donnait à ces terres trois cultures annuelles différentes de suite, puis on les laissait en jachère pendant trois années, après quoi on les partageait de nouveau ^. La loi bat en brèche ce qui subsiste encore de ces anciennes pratiques. Celle du 18 juillet 1874, qui brise la longue résistance de certaines communes en admettant à Taffouage les étrangers autorisés par le gouvernement à établir leur domicile en France, enlève à ce droit son ancien caractère patrimonial : ce n'est plus la jouissance exclusive par les membres de la commune de bois qui sont leur propriété collective^ mais un droit ouvert à tous les habitants de cette commune, pourvu qu'ils aient avec elle une attache durable ^.