ITALIE ET ESPAGNE

L Verbpachû et Verbzinsgut en Allemagne. — II. Le bail à long terme en Hollande^ en Belgique, en Suède, en Danemark et en Norwège. — m. La commnnauté de village dans les pays germaniques : la mark en Allemagne et en Hollande ; Vallmend en Suisse. — IV. La communauté de famUle dans les pays germaniques. — V. Italie : Temphytéose; le livelto; les communautés de tenanciers; le Code civil de 1865. — VI. Espagne et Portugal : la suppression des anciennes tenures; la durée ordinaire des baux ; Vaforamento.

I. Il reste peu de chose du droit féodal germanique depuis les constitutions allemandes postérieures à 1848: seulement quelques droits de police et un système de succession favorable à la conservation du fief dans la famille '. Les charges féodales qui grevaient la propriété immobilière ont disparu vers la même époque : celles qui emportaient suzeraineté ont été abolies purement et simplement; les autres ont été déclarées rachetables ou supprimées moyennant indemnité ^. La législation des baux offre encore une grande variété. Les baux héréditaires {erbleihe^ erbltches Colonat), qui ont eu de tout

1 Op. et loc, cit. Gomp., sur la communauté des terres, Proudhon» très-bostile à ce système (Qu'est-ce que la propriété? 3* éd. (Paris, 1867}, p. 202 et suiv.).

* De Laveleye, op, cit,. Préface, p. xiv.

• Voy. suprà, p. 384 et sulv. Aj. Beseler, op. cit., t. H, p. 608.

♦ beseler, op. cit., t. II, p. 692. Reports respecting the tenure of landf t. I, p. 238 et suiv. Annuaire de la Société de législation comparée, 1874, p. 133.

572 HISTOIRE DBS LOCATIONS PERPÉTUBLLES

temps les préférences des agriculteurs allemands ^, existent aujourd'hui sous deux formes principales: Verbpacht et Yerbzimgut.Verb^ pacht lui-même se présente dans trois conditions différentes. La moins favorable pour le preneur est celle qui lui interdit l'aliéna* tion et l'hypothèque et qui confère au bailleur le droit de commise ; la plus favorable en fait un propriétaire grevé seulement d'une rente peu élevée ; la forme intermédiaire, analogue à Temphytéose romaine, donne au preneur un droit aliénable et héréditaire sous la réserve, au proût du bailleur, d'un droit de préemption et d'une redevance proportionnelle au revenu du fonds. Verbzinsgut est, en général, plus rigoureux pour le fermier : le propriétaire conserve un domaine utile avec lods et ventes, droit de mutation par décès et commise pour aliénation illicite, non-paiement du cens pendant trois ans ou défaut de culture ^.

Ces règles forment le droit commun, mais leur application change d'un État à l'autre. Verbzinsgut est usité en Hanovre et en Saxe, mais une loi du 2 mars 1850 l'a supprimé en Prusse et l'a transformé en erbpacht avec transport de la propriété au preneur et faculté essentielle de rachat'. La feste du Schleswig-Holstein est une variété de Verbpacht : le preneur y paye, au lieu de cens, une somme d'argent exigible à chaque changement de. preneur {festegeld, festebrief) ^. Le bail héréditaire est très-rare dans le duché de Saxe- Gobourg*6otha ' ; il est inconnu dans le grand-duché de Bade où l'on préfère un bail incessible concédé au preneur pour sa vie et celle de sa femme et de ses enfants ^ ; il est près de disparaître en Wurtemberg ^. Il est très-fréquent dans le territoire des villes anséaliques ^. En Autriche, Verbpacht et Verbzinsgut transfèrent le domaine utile et ne diffèrent l'un de l'autre que par le taux de la renie qui est purement récognitive du domaine direct dans Verbpacht^ et proportionnelle au revenu de l'immeuble dans Verbzinsgut *. Ces diverses tenures n'excluent pas l'usage des baux à temps : en

1 Voy. suprà, p. 433, 434 et suiv.

« Behrend, op, cit., § 47 (dans VEncyclopxdie der Rechtswissenschaft de Ton Holtzendorff^p. 500 et suiv.). Von Holtzendorff, Rechtslexicon, v** Eràleihe et Erb^ pacht (t. I, p. 509 et 510).

» Von Hoitzendopflf, op. cit., «• Eràzinsgut (t. I, p. 521).

* Von Holtzendorff, op. cit., »• Erbpacht (t. I, p. 510). Reports respecting tht tenure of land, 1. 1, p. 80 et suiv.

» Reports respecting the tenure ofland, t. I, p. 17.

« Ib., 1. 1, p. 99. Lefort, op. cit., p. 379.

' Reports respecting the tenure of land, t. l, p. 77 et suiv,

8/6., 1. 1, p. 11 et 1?.

•Von Holtzendorff, op. cit., v* Erbzinsgut (t. I, p. 528).

Prusse, ils sont généralement faits pour neuf, douze^ quatorze, dix-huit, vingt et un ou vingt-quatre ans ^. En Bavière, leur durée dépend de la convention et de la nature du bien affermé;' le bail verbal et sans terme est présumé fait pour un an 3. Les baux sont ordinairement de neuf à douze ans dans le grand*duché de Bade ^, de dix-huit ans en Wurtemberg *y de six à douze ans en Saxe ^ de dix-huit ans dans le grand-duché de Hesse ^. En Prusse et en Autriche, la tacite reconduction dure le temps nécessaire pour que le fermier recueille le fruit de ses travaux ^^

IL La plupart des États voisins de l'Allemagne sont restés favorables au bail à long terme. En Hollande, le beklem-regt est, aujourd'hui comme au siècle dernier, tellement répandu que le propriétaire qui veut aliéner le préfère souvent à la vente, et si bien protégé par l'opinion publique que la commise est rarement exercée contre le fermier qui ne paye pas sa redevance ^. La loi belge-hollandaise du 10 janvier 1824 a reconnu aux droits d'emphytéose et de superficie le caractère de droits réels susceptibles d'hypothèque, et limité leur durée à quatre-vingt-dix-neuf ans pour l'empbytéose et à einquante ans pour la superficie. Cette loi, encore en vigueur en Belgique ^, a été modifiée en Hollande par le Code civil de 1838 qui conserve à l'emphytéose le caractère de droit réel^ aliénable et susceptible d'hypothèque, mais n'en limite pas la durée. Il se borne à décider qu'elle s'éteindra comme le droit de superficie, qui ne prend fin qu'à Texpiralion du temps convenu entre les parties ^^. Ce Gode admet aussi le bail à rente foncière, sans commise ni obligation personnelle du preneur au paiement de la rente ^^. La location ordinaire ne dépasse guère neuf ans, mais le propriétaire de terres en friche ne refuse jamais un long bail ^K

» Enquête agricole, 4« sér., t. I, p. 294, 309, 874. Reports respecting the tenureof land, 1. 1, p. 266, 291 ; t. II, p. 134.

* Reports respecting the tenure of land, t. H, p. 238.

'* Beseler, op. ctY., t. n, p. 806.

* Reports respecting the tenure ofland^i. I, p. 216.

*Molitor, La Possession et les actions possessoires, 2* éd. (Paris, 1868), p. 97. Lefort, op. ctf., p. 389.

i<» Art. 758, 759, 765, 766, 167, 768, 771, 783 et 784 (dans AnUioine de Saint- Joseph, Concordance entre les Codes civils étrangers et le Code civil français ■ (Paris, 1866), t. II, p. 375).

il Art. 784 et 789 (dans Anthoine de Saint-Joseph, op, cit., t. II, p. 376).

" Reports respecting the tenure of land, t. I, p. 212.

En Belgique, l'avantage principal du bail à terme Gxe est d'empêcher l'élévation annuelle des fermages qui se produit immanquablement dans les baùza/u;t7/. « Un lien très-fort, dit M. de Laveleye <c à propos du pays de Waes, attache le cultivateur flamand au sillon « qu'il arrose de ses sueurs; l'habitude, les traditions de la famille, « Timpossibilité d'entreprendre une autre industrie, le charme si « puissant de la campagne qui agit profondément sur ces âmes rus- « tiques, tout le rive à la charrue. Toutefois, l'augmentation condor tin ne des fermages qui, tous les neuf ans, au renouvellement du <( bail, subissent une hausse nouvelle, remplit ces paysans d'inquié- « tude et empoisonne leur existence. Ils se déflent de tous ceux qui « leur demandent des renseignements sur l'état de l'agriculture, ils <( ne répondent aux questions qu'avec répugnance, ils dissimulent la c( fertilité qu'ils ont donnée à leurs terres et le produit qu'elles « peuvent donner, afin qu'on ne sache pas que la ferme améliorée « par leur travail peut rapporter une rente plus élevée ^. » Cette crainte est fondée, puisque le taux de la rente a augmenté de 40 pour 100 en trente ans, et le prix des céréales seulement de 5 pour 100 K Le pacAier-regt^ très-usité en Belgique, n'est autre que le tenant-right et prête aux mêmes critiques : c'est l'obligation pour le fermier entrant de payer à son prédécesseur une partie des pailles, fumiers et engrais qu'il trouve dans la ferme; à Ypres et à Gourtray il paye le tiers de cette valeur, à Gand la moitié '. Le bail à vie, autrefois très-répandu en Danemark, n'est plus en faveur dans ce pays : on lui préfère, dans l'intérêt des paysans, le bail héréditaire et surtout la petite propriété; un projet de loi présenté en 1869 supprimait les baux à vie en cours d'exécution, à moins que le propriétaire et le fermier ne fussent d'accord pour les maintenir. Déjà, depuis 1835, le nombre de ces baux avait baissé de 29,795 à 10,826 ; 360 ont été convertis en propriété, pendant l'année 1867, par la vente d'une partie du domaine au fermier qui l'exploitait ^. Le bail à vie est très-fréquent en Suède et en Norwège, et le bail fait sans terme dure de plein droit autant que la vie du fermier '. .

> De Laveleye, L'Économie rurale de la Belgique^ p. 71. .

« De Ijiveleye, op. cit.<t p. 72.

3 De Layeloye, op, cit., p. 73; comp. suprà, p. 66d. Il n'y a pas plus de vingt ans que le mauvais gré a disparu dans le Hainaut : il existe m&me encore aujourd'hui dans quelques communes (Valette, Observations sur le mémoires de M. Lefort sur le droit de marché (dans les Comptes rendus de l'Académie des sciences morales et politiques, coll. nouv., t. VII, 1877, p. 633) ; Heports respecting the tenure of land, t. II, p . 6).

^ Reports respecting the tenure ofland, t. I, p. 200 et suiv.

» Lefort, op. cit., p. 394.

III. Ce sont les pays germaniques qui ont le mieux conservé les anciennes habitudes de la communauté de village et de la copropriété familiale. J'en, ai cité des exemples ^ et je pourrais les multiplier. On voyait encore dans le Palatinat il y a soixante ans un bois appelé le begûtenwald^Ànéms depuis un temps immémorial enlre trente propriétaires qui en possédaient chacun une part appelée ligne ; on l'a vendu en 1820 et les trente propriétaires s*en sont partagé le prix ^. Il y a même de récents exemples de partage périodique : les loosgûter de Sickingen, Leiningen, Hanau-Lichtenberg ont été, jusqu'à nos jours, partagés tous les neuf, douze ou vingt ans '. Certaines communes de la vallée de la Sieg, de l'Ëifel et d u gouvernement de Trêves sont restées fidèles au même usage ^, et ce système a duré dans la commune de Saarholzbach jusqu'en 4863 : « Un plan a parcellaire de cette commune fait voir clairement comment se <c faisait le partage : la terre arable est divisée en champs de forme « rectangulaire, et chacun de ces champs subdivisé en parcelles. <c On formait un lot en réunissant plusieurs de ces parcelles. En « 1862, la commune comptait 98 copartageants et ses 104 hectares « de terre arable étaient subdivisés en 1916 parcelles; elle possé- <i dait, en outre, des bois et une grande étendue de terres vagues ; 0 celles-ci étaient partagées tous les ans ^. » Dans ce village et dans quelques autres du même canton, il n'y avait d'autre propriété privée que les maisons et les jardins <^. Quant au self govemment qui était, au moyen âge, le trait le pins caractéristique de ces communautés, il a presque entièrement péri en Allemagne. Maurer cite néanmoins la communauté paroissiale de Pfronten, formée de trois villages, Pfronten, Berg et Steinach, propriétaires de dix mille journaux de pâturages situés à cheval sur les territoires bavarois et autrichien, qui s'administre par un alpenrath composé des conseils communaux des trois villages ; ce conseil règle la jouissance des pâturages communs et punit les délits ruraux 7.

En Hollande et dans la Suisse allemande, cette organisation est plus complète. La mark existe encore dans laDrenthe, l'Over-Yssel, le pays de Zutphen, le Westerwold, la Weluwe et le Gooiland, aux portes

* Voy. suprà, p. 41 et 42.

* Maarer, Einleitung, p. 9.

* Maurer, op, cit., p. 7.

* Maupep, op, cit., p. 0. Zœpfl, op. cit., t. m, p. 138. De Laveleye, Dt la Propriété et de ses formes primitives, p. 85 et suiv.

» De Laveleye, op. cit.^ p. gn et 87.

De Laveleye, op. et loc. cit.

' Gescftichte der Markenverfassungj p. 37.

d'Amsterdam. Les bois communs sont nombreux dans la Weluwe : l'un d'eux, le Putterbosch, a a son comité administratif, composé (( de deux holtrtgters et d'un gecommùteerde : ce comité, nommé « par les copropriétaires [maalmannen) ^, administre la forôt et « préside à l'opération du partage des produits de la partie de c la forêt destinée à être coupée ; on fait autant de parts égales (c qu'il y a de copropriétaires, puis on les distribue par le tirage au « sort ^. » Les landes incultes du Gooiland sont administrées par l'assemblée générale des chefs de famille qui y ont un droit de pâturage héréditaire ^. Les terres arables, autrefois communes, mais entrées peu à peu dans la propriété privée, portent les marques de l'ancienne copropriété : la division en trois parties avec rotation triennale des cultures, la vaine pâture, l'exploitation simultanée et la libre administration. « Gbaque champ est divisé en une muUi- « tude de parcelles; seulement, comme il n'y a point de chemin a qui le traverse, ces parcelles sont sans issue aussi longtemps que tt la récolte est sur pied, et rien ne les limite, sauf quatre gros blocs « de granit erratique fixés en terre aux quatre coins. Il résulte de « cette disposition qu'elles doivent toutes être emblavées des mômes «grains, labourées, semées, moissonnées en même temps; car, « si un propriétaire voulait mettre par exception une céréale de u printemps quand ses voisins ont adopté une céréale d'hiver, il ne « pourrait faire les labours et les charriages de l'engrais sans occaa sionner de notables dommages qu'il devrait payer et qui lui atti- « reraient l'inimitié de tous. Quand vient le jour fixé pour la mois- « son, la corne (gardée par le cultivateur qui entretient le taureau tt communal) sonne dès l'aube et chacun se met au travail, mais « le soir, après la retraite, il est défendu, sous peine d'amende, de « continuer h couper le grain. Les gerbes faites, chacun est tenu de « les disposer par huit, afin de les faire sécher et de les préserver a le plus possible de la pluie; le jour de la rentrée de la moisson

«est célébré par de joyeux repas et de copieuses libations

« Le corps des exploitants se réunit en assemblée plénière, en plein u air, sous de grands chênes ou dans une sorte d'amphithéâtre de « gazon : la corne les y appelle , on y fixe en commun le temps des ce labours, semailles et moissons, le jour de la rentrée des mois-

1 u n'est élu auftcrutin secret que depais 1848 ; Jusqu'alors il était élu à haute Yoix suivant un très-vieil usage (De Laveleye, L'Écofiomie rurale de la Néerlande^ dans la Revue des Deux Mondes du 15 Janvier 1864, p. 821).

« De Laveleye, De la Propriété et de ses formes primitives^ p. 824.

• De Laveleye, L'Économie rurale de la Néerlande, loc, cit.

c soQS et du travail pour élever les clôtures, on y nomme aussi « les quatre volmagten chargés du pouvoir exécutif, avec celte c( réserve démocratique que les kotters, ouvriers rustiques habi* (( tant une cabane, en nomment deux, et les boereriy paysans « ayant des chevaux, les deux autres ^. » Les copropriétaires d'un polder forment aussi une communauté ayant son corps administratif élu qui ordonne les travaux, et son pouvoir exécutif confié à Tingénieur et au secrétaire qui est généralement un homme de loi ^.

Valbnend suisse se compose de trois parties : la forêt, la prai* rie et la terre cultivée, auxquelles s'ajoutent, dans les parties maré'^ cageuses des cantons de Zug et de Schwytz, des tourbières et des terrains où Ton coupe des joncs pour servir de litière dans les éta^ blés. Les usagers trouvent àdn^Yallmend tout ce qui est nécessaire à la vie, et quand le village qui était au centre devient une ville, la destination du domaine communal ne change pas : Berne, Saint- Gall, Soleure distribuent du bois à leurs bourgeois ^. Le mode de jouissance de Ycdlmend varie avec les usages propres à chaque localité et suivant la nature des terres. Quelques communes louent leurs biens et répartissent le fermage entre les ayants droit ourafTectent aux dépenses publiques; d'autres partagent les terres en nature, et c'est le cas le plus fréquent pour les terres labourables. Chaque usa* ger envoie dans les pâturages communs un nombre déterminé de têtes de bétail; des règlements minutieux assurent la conservation des forêts et empêchent le déboisement qui rendrait les avalanches plus dangereuses. La terre cultivée est divisée en lots égaux, tirés au sort et attribués à chaque ayant droit sa vie durant, ou remis en commun tous les 10, 15 ou 20 ans pour subir un houveau partage ^ M. de Laveleye vante beaucoup ce régime qui ne nuit point à la culture chez un peuple actif et laborieux, donne à chaque membre de la conmiune une part inaliénable de propriété, assure aux pauvres un minimum de ressources, rend moins sensible pour eux le renchérissement des denrées de première néces-

* De Laveleye, De la propriété et de ses formes primitives, p. 318 et suiv.

s De Laveleye, L'économie rurale de la Néerlande (dans la Revue des Deux Mondes du l*' novembre 1863, p. lOS et saiv.).

« De Laveleye, De la propriété et de ses formes primitives^ p. 278 et 282.

^ De Laveleye, op, cit., p. 277 et suiv., 304 et suiv. Les simples résidants n'ont pas droit à l'usage de Yallmend : quelques communes leur accordent seulement^ à titre purement gracieux, le bois de chauffage et le droit de pâturage dans la montagne pour quelques tètes de bétail (De Laveleye, op. cit. y p. 279, 389, 302, 803 et siûv.)« Comp.j sur le canton d'Uri, qui ne forme qu'une seule mark, supràf p. 41.

site, retient les paysans à la campagne et les empêche d'émigrer vers les villes K

C'est aussi la base d'une organisation politique et administrative profondément démocratique. Uri, Schwylz, les deux Âppenzell et les deux Unlerwald s'administrent directement et sans représentation par une landsgemeinde, dont les décisions sont déclarées exécutoires par les tribunaux et font loi pour la minorité : sentes, l'aliénation d'une partie de VaUmend et l'admission de nouveaux communistes ne peuvent être décrétées qu'à l'unanimité K L'assemblée des habitants d'Uri se lient dans une grande prairie, sur la route du Saint-Gothard, près de Bûrgien : tous les hommes libres âgés de vingt ans y ont voix délibérative, excepté le clergé ; les dignitaires du canton s'y rendent à cheval, précédés d'un détachement de la milice, musique en tête, de la bannière du canton portée par des huissiers habillés de jaune et de noir, et de deux hommes en costume du moyen âge portant les deux célèbre cornes qu'on appelle «le taureau d'Uri »• Le landamman dirige les délibérations du haut d'une estrade, on vole en levant la main, puis le landamman dépose ses pouvoirs : il est rééligible '. La landsgemeinde de Schwylz se tient seulement tous les deux ans à Rothenthurm, près d'Altmatt, le premier dimanche de mai : tout citoyen majeur de dix-huit ans peut y assister ; on y compte quelquefois dix mille personnes *. Appenzell est divisé depuis les guerres de religion en deux demicantons, les Rhodes intérieures qui sont catholiques et les Rhodes extérieures qui sont proteslantes : la Rhode est une corporation politique qui ne correspond à aucune partie déterminée du territoire, car elle est formée par le groupement d'un certain nombre d'habitants dispersés dans tous les villages, qui se réunissent pour nommer leurs députés aux deux conseils et administrer leurs propriétés collectives. Les assemblées se tiennent tous les deux ans, le premier dimanche d'avril, alternativement à Trogen et à Hundwyl ; près de douze mille personnes y assistent, portant toutes à la main, avec le costume moderne, un vieux sabre ou une vieille rapière du moyen âge; tout citoyen âgé déplus de dix-huit ans doit y assister sous peine d'amende. Les Rhodes intérieures jouissent d'un droit qui rappelle les plus anciens privilèges de la mark ' : elles n'admetlaient avanl 1848 aucun protestant, et ne

< De Laveleye, op, cit,, p. 310 et suiv.

* De Laveleye, op, ctï., p. 300.

' Biçdeker, La Suisse (Coblenz, 1869), p. 16.

^ fiedeker, op, ctï., p. 299.

> Comp. suprà, p. 204 et 518.

donnaient même pas de permis d'établissement aux catholiques étrangers au canlon. En fait, cet état de choses ne s'est presque pas modiQé depuis la conslilulion fédérale, quoiqu'elle ait supprimé, en principe, toutes les inégalités qui tiennent à la religion ^. Les habitants d'Unlerwald se réunissent tous les ans à Stanz, pour régler directement les affaires de la communauté et prendre part à un repas commun, en souvenir de la bataille de Rossberg livrée en 1308 ^

IV. La communauté de famille a fait de nouveaux progrès en Allemagne ', dans la seconde moitié du xix® siècle, grâce aux lois qui ont rétabli l'indivisibilité des biens ruraux ; la nullité du partage, s'il a eu lieu, la désignation d'un héritier unique, ordinaire .ent l'ainé des Ois, chargé de la culture, responsable du cens et tenu de faire vivre ses frères et sœurs, assurent la conservation du bauet'ngui ddLtïs son état primitif^. Il y a môme des pays, comme

1 DeLaveleye, op, cit., p. 27S. Bedeker, op, cit^ p. 275.

s De Laveleye, op. cit.t p. 302. Aj., sur les assemblées locales de Gross et de Gersao dans le canton d*Uri, et de TOberhasIi dans le canton de Berne, Maurer, Einleitung, p. 292, et de Laveleye, op, cit., p. 294 et 308. Il y a dans le canton de Claris une communauté de terres qui n'est qu'une corporation privée : «c Dix, c vingt, trente cultivateurs ont formé des associations qui possèdent des pâturages « et des terres labourables ; le produit de la propriété indivise se répartit entre a les associés en proportion du nombre de parts que chacun d'eux possède; dans « le village de Schwendi, la commune ne peut distribuer à chaque famille que a quelques ares de terre cultivable ; mais, grâce à ces corporations propriétaires, a chaque usager exploite en moyenne douze ares de terre, et plusieurs en ont le « double. Nous avons donc ici un type parfait de sociétés coopératives de pro- « duction appliquées à l'agriculture qui durent depuis des siècles et qui contribuent « à un haut degré au bien-être de ceux qui en font partie. Ce même esprit d'as- « sociation a porté les habitants de Schwœndi à établir une société coopérative a de consommation » (De Laveleye, op. cit., p. 289}.

s Elle existe aussi en Suède et en Norwège. « Le gaard est, en Norwègw, fine « réunion de plusieurs familles vivant en communauté : habitations de personnes, « cuisines, réfectoires, étables et magasins, au lieu de se presser, comme ailleurs, a autant que possible sous un même toit, forment diverses constructions dont « chacune s'abrite sous un toit particulier, et dont l'ensemble présente un déve- « loppement de nombreuses petites maisons distinctes les unes des autres. Plu-

• sieurs coutumes sont communes à la Suède et à la Norwt e, surtout dans cette

• partie de la Dalécarlie qui se rapproche des montagnes frontières » (George Sand, op. cit.^ t. I, p. 313). Dans une partie de TOver-Yssel, en Hollande, le père lègue encore aujourd'hui ses biens à son fils aîné, avec la charge d'entretenir ses frères et ses sœurs ; en échange, ils s*en gagent à travailler pour lui et à respecter les dispositions paternelles ; celui qui réclamerait sa légitime encourrait le mépris public (Geifroy, op. cit., p. 189).

^Beseler, op. cit., t. 11, p. 763 et suiv. Rau, op, cit., trad. Amédée Lefèvre- Pontalis (dans la Revue critique de législation et de Jurisprudence^ U VI, 18S5, p. 157 et suiv.).

certaines parties de la Prusse, où rindivisibililé n*a jamais cessé d'exister, bien que la loi permit le partage ^. Les lois les plus récentes sont cependant contraires à Tindivisibilité des biens ruraux et se rapprochent du Code civil français. Une loi prussienne du 5 mai 1872 dispose qu' « il ne sera besoin d'aucune formalité particulière pour a la validité des contrats ayant pour objet soit de diviser un « immeuble, soit de le diminuer en en détachant une parcelle, soit (( de diviser un domaine en en détachant un des immeubles qui en <t dépendent. Ces contrats seront faits dans les mômes formes que (( les aliénations ordinaires ^. » » La disposition des lois antérieures a tenait, dit l'Exposé des motifs, à cette idée fort répandue autre- « fois, que TÉtal doit exercer sur tous les particuliers une sorte de tu- « telle et les empêcher de faire des actes nuisibles à leurs intérêts : « on espérait que les tribunaux pourraient, par de sages avertisse- « ments, détourner le propriétaire d'aliénations désavantageuses. « On a reconnu aujourd'hui que cette intervention de lajustice dans. (( toutes les aliénations partielles est aussi inutile que gênante. D'ailc( leurs, l'augmentation de la population, l'abrogation des lois sur (( les mésalliances, la fusion progressive des diverses classes de la « société, la liberté des transactions, la diffusion de l'industrie dans 0 les campagnes, le progrès de l'agriculture, l'augmentation de 1^ « valeur des biens-fonds, tout contribue à multiplier de plus en « plus le nombre des propriétaires et, par suite, à diviser et moru celer de plus en plus la propriété. Il y a là un mouvement naturel i< plus puissant que ne pourraient l'être toutes les entraves législa- « tives ^* » La loi autrichienne du 28 mars 1875 a aussi restreint les retraits de famille établis antérieurement au 11 juin 1811, date de la promulgation du Gode civil autrichien, et décidé, par voie d'interprétation législative de ce Code, qu'aucun nouveau retrait n'avait pu être établi depuis la même date^.

V« La législation italienne n'a jamais confondu les baux à long terme avec les fiefs, et les lois abolitives du système féodal n'ont

1 Raa, op. cit.t trad. Âmédée Lefèyre-Pontalis (dans la Reoue critique de législation et de jurisprudence^ t. VI, 1855, p. 161).

> Annuaire de la Société de législation comparée, 1873, p. 264.

'/6. Le mauvais régime de la propriété, et particulièrement les charges qu'impose rindivisibilité du bien rural h Tenfant qui y succède en indemnisant ses frères et sœurs, sont regardés comme une des principales causes de Témigration aile* mande (Lavisse, L'émigration allemande^ dans la Revue des Deux Mondes du 1^' Janvier 1874, p. 216).

* Annuaire de la Société de législation comparée, 1876, p; 487.

porté aucune atteinte aux tenures purement civiles et sans naélange de féodalité. On a vu, par exemple, Pierre-Léopold travailler pendant tout son règne à la suppression des droits seigneuriaux, et transformer en môme temps Teraphytéose pour en étendre l'usage et en accroître l'importance *. C'est ainsi que les anciennes tenures se sont conservées jusqu'à nos jours, malgré les lois de la Révolution française que la jurisprudence italienne a refusé d'appliquer au livello 2. En fait, ces tenures sont vues aujourd'hui avec une certaine défaveur. Dans l'Italie méridionale, des censuari possèdent à perpétuité, à charge de commise faute de paiement du canon pendant trois ans ; ils peuvent aliéner leur tenure sous la condition de deniers d'entrée payables par l'acquéreur au propriétaire. Les decimari sont aussi des tenanciers perpétuels qui abandonnent, à titre de redevance, le dixième des fruits. Les uns et les autres peuvent racheter leurs charges moyennant un prix convenu, mais ces combinaisons sontimpopulaires et les paysans s'en éloignent, poursuivis par le souvenir importun de la féodalité '.

Le bail emphytéotique a été, de tout temps^ très-recherché des habitants de la campagne romaine, et pendant longtemps leurs vœux n'ont pas été au-delà. Les terres de Genzano et de Cilla Lavigna, qui donnent les meilleurs vins du pays, ontélé concédées d'assez bonne heure en emphytéose perpétuelle par les princes Chigi et Borghèse et le duc Sforza Gesarini *; des terres inculles ont môme été rachetées avec l'autorisation du pape à des communautés religieuses qui avaient besoin d'argent : elles ont plus que décuplé de valeur*. Ces emphyléoses duraient ordinairement quatre-vingt-dix ans ; elles étaient aliénables, à moins qu'elles n'eussent élé concédées en récompense de services rendus ; le propriétaire pouvait exercer son droit de préemption pendant deux mois et réclamer, h titre de latidemio, le cinquantième du prix de vente «. En 1800, les administrateurs des biens des Rospigliosi à Zagarolo, près de Paleslrina, ont consenti des emphyléoses de terres désertes auxquelles ce petit pays a dû une prospérité inespérée : la population s'y est élevée de quelques centaines d'habitants à 8,000 âmes, et le miglioramento s'y est vendu

1 Voy, suprày p. 471 et suiv.

* Poggi, op, cit., t. I, p. 249 et suiv. Un motu proprio du 5 février 1803 a confirmé expressément Temphytéose des biens d'église constituée conformément aux lois léopotdines (Poggi, op, cit., t. I, p. 249).

' Reports respecting the tenure of landy 1. 1, p. 106.

^ Sismondi, op. cif.^ t. II, p. 99.

'^Sismondi, op. cit.j t. II, p. 100.

« Reports respecting the tenure of land^ t. Il, p. 343 et suiv.

582 HISTOIRE DBS LOCATIONS PERPfiTUELLES

deux fois la valeur du fonds primitif. Sismondi raconte cependant que le prince Rospigliosi n^approuva pas cet emploi de ses terres ; il trouvait cette administration trop compliquée et aimait mieux recevoir son argent en une fois du mercante di campagna que touchertoutes ces petites redevances. Aussi, non content d'interdire ces conventions dans ses autres domaines, accorda-t-il difficilement de nouvelles emphytéoses aux cultivateurs de Zagarolo. f< Dans ce « pays, dit Sismondi, ce n*est pas la propriété qu'il faudrait ré- <c former , ce sont les propriétaires ^. » Niebuhr écrivait aussi de Tivoli, en 1819 : « Je crois qu'un homme qui emploierait « une grande fortune à établir de petites propriétés libres ferait « cesser le brigandage dans ces montagnes ^. » L'incurie systématique des propriétaires a quelquefois de singulières conséquences. En 1872, des paysans romains, excités par les habitants de Frascati, se sont emparés de terres en friche avec l'intention de les cultiver pour leur propre compte. Pourquoi s'inquiéter d'un propriétaire qu'on ne voyait jamais? Il a fallu envoyer des troupes pour les faire rentrer dans l'ordre. Ces tentatives d'usurpation se. produisent, dit-on, périodiquement, et elles n'ont échoué jusqu'ici que par l'insalubrité du pays et l'intervention de la force armée '. Sismondi célébrait, il y a quarante ans, les avantages matériels et l'influence morale du livello, usité particulièrement dans la Toscane, la Lombardie et la Yalteline *, et de la fixité de redevance qui en était la conséquence '. « L'usage, disait-il, régit in« « différemment tous ces engagements et supplée aux stipulations a qui n'y ont pas été insérées expressément, et un propriétaire qui (( essaierait de se départir de l'usage admis, qui exigerait plus que (( son voisin, qui prendrait une autre base de son arrangement

1 Sismondi, op, cit., t. II, p. 1 IS et suiv., 136.

s 31 mai 1819 (Susanna Winkwortb, Niebtihr's life and letters (Londres, 1853), t. II, p. 165).

• La Liberté du 18 août 1872.

* Le bail à partage de fruits sans durée définie, renouvelé d'année en année par une tacite reconduction, tel que le pratiquent généralement les communautés religieuses de Lombardie, se rapproche beaucoup du iivello {Reports respecting the tenure of land^ t. II, p. 389). Il en est de même dn métayage piémontais : u Les métayers de ce pays considèrent la ferme comme un patrimoine, tt ils ne songent Jamais à en renouveler le bail, mais ils le continuent de géné- « ration en génération, aux mêmes conditions, sans écrit ou engagement d'aucune « espèce » (Stuart Mill, op, cit., trad. Courcelle-Seneuil, t. I, p. 343. Aj. Reports respecting the tenure of land, t. Il, p. 363 et suiv.).

B Sismondi attribue à Tabsence de fixité dans les fermages la misère des paysans du royaume de Naples, du duché de Lucques et de la rivière de Gènes, où la culture est brillante, mais les paysans déplorablement pauvres {Nouveaux principes d'économie politique (Paris, 1819), t. L p. 195 et suiv.).

ff que le partage égal des récoltes, se rendrait tellemeot odieux (( qu'il serait assuré de ne trouver aucun métayer honnête. Le « contrat de tous les métayers peut être considéré comme idena tique, au moins dans chaque province, et ne donne jamais lieu à n aucune compétition entre les paysans en quête d'un emploi de f leurs bras ou à une offre quelconque de cultiver à meilleur martt ché l'un que Taulre... On a souvent parlé du caractère doux et tt bienveillant des Toscans, mais on n'a pas assez remarqué la <( cause qui a le plus contribué à préserver cette douceur: c'est tt celle qui a soustrait les agriculteurs, formant plus des (rois quarts a de la population, à presque toute occasion de querelle. Le méa tayer vit sur sa métairie comme sur son héritage, l'aimant d'af- « fection, travaillant à la bonifier sans cesse, se confiant dans l'avea nir et comptant bien que ses champs seront cultivés, après sa « mort, par ses enfants et les enfants de ses enfants. En effet, le « plus grand nombre des métayers vivent de génération en généra* a tion sur la même terre, ils la connaissent en détail avec une préce cision que le sentiment de la propriété peut seul donner. Le mé- <i tayer, avec l'expérience du passé, a senti son intelligence éveillée <( par l'intérêt et Taffeclion pour devenir le meilleur des observaa teurs et, avec tout l'avenir devant lui, il ne songe pas à lui seule- « ment, mais à ses enfants et pelits^enfants. Aussi^ lorsqu'il plante tf l'olivier, arbre séculaire, et qu'il ménage au fond du creux qu'il « fait pour lui un écoulement aux eaux qui pourraient lui nuire, « il étudie toutes les couches du terrain qu'il est appelé à dé- « foncer ^« »

Les observations plus récentes de MM. Jacini, Peruzzi, PaulLeroy-Beaulieu ne confirment pas ces appréciations trop favorables et légèrement emphatiques. M. Leroy-Beaulieu a constaté que, parmi les paysans toscans, les livellari ne sont pas les plus heureux. Sans capitaux, sans crédit, ils doivent compter pour vivre sur le produit d'une récolte qui manque souvent; les moins pauvres sont ceux qui travaillent en même temps dans une usine et qui peuvent, grâce à leur salaire, attendre le retour d'une année meilleure^. 11 résulte aussi de renseignements communiqués par M. Pi|f uzzi, l'ancien syndic de Florence, aux auteurs des Ouvriers des deux mondes <( que les livellan font des dettes dans les mauvais jours, engagent a leurs biens par quelques hypothèques et se trouvent souvent tf réduits à posséder et à travailler pour le compte de leurs créan-

^ Études tur f économie politique^ 1. 1, p. 290 et suiv.

< Op. cit. (dans la Revue de* Deux Mondes du 15 Janvier 1870, p. 415).

« ciers^..» M. Jacini, qui a étudié de près la condition des cultivateurs dans le Milanais et la Yalteline, arrive à des conclusions identiques : « Aliéner un immeuble dont on ne peut rien tirer à un « homme industrieux qui ne pourrait pas en payer le prix en une a fois, mais qui peut fournir une redevance et obtenir une belle « récolte, a pu être jadis une combinaison utile à l'intérêt public « et privé; mais ces avantages ne durent pas éternellement. Le c( souvenir des relations primitives qui ont existé entre les aïeux des « parties actuelles s'efface au bout d'un certain temps ; on sent la (( présence importune des droits d'un tiers dans une propriété qui « a changé d'aspect par le travail de plusieurs générations d'hommes c( laborieux et qui prospérerait plus encore sans cette complication ; « c'est aussi une source de vexations et de procès que l'obligation « imposée à ces tenanciers de prodiguer au fonds des soins que le « sentiment de la propriété peut seul provoquer. Aussi, bien que les « lïvellari soient fréquents en Lombardie, livello est-il, dans quel- « ques dialectes lombards, synonyme de fastidio et de noja ^. La plu- <c part de ces contrats stipulent la faculté de rachat ^, »

Le bail héréditaire existe dans une grande partie de la Valleline depuis deux ou trois siècles : il s'applique à toutes les cultures, surtout à la vigne; le canon se paie en nature et est invariable. Le preneur ne peut exiger du bailleur aucun changement ni entreprise de culture. Le bailleur peut s'opposera tout changement deculturequi modifierait la nature du canon. Le preneur ne peut aliéner. Les impôts se partagent entre eux en proportion de la part de chacun d'eux dans le revenu. Ces conventions sont défavorables à l'agriculture dont elles entravent le progrès; aussi le preneur cherche-t-il à obtenir le plus de raisin possible, et, comme les vignes médiocres sont celles qui donnent le plus de raisin, ce contrat est un obstacle à la production du bon vin. La division entre les héritiers du preneur est aussi une grande gêne pour le bailleur, obligé de s'adresser pour une petite somme à plusieurs personnes^. L'intérêt public exigerait, suivant M. Jacini, la suppression de toutes ces redevances moyennant une forte indemnité ^. C'est seulement dans les régions montagneuses et en partie iacultes de la Lombardie que ce contrat a rendu de réels

1 Les ouvriers des deux mondes^ 1. 1^ p. 353.

> FastidiOy gène; noja, nuisance.

> Jacini, op. dt,, p. 120 et 121.

. ^Jacini, op, cit, p. 193 et suiv.

B Op, cit, p. 121. Les métairies perpétuelles de la géra d'Adda ne donnent \tM de meilleurs résultats (Jacini, op, cit, p. 317].

services : M. Jacini a vu naître une belle végétation dans des espaces jusque-là dévastés^.

Les communautés de tenanciers tendent aussi h disparaître : les salaires élevés qu'offre l'industrie ont fait déserter les campagnes ; l'esprit d'indépendance est venu agiter et bientôt dissoudre les familles qui avaient vécu jusqu'alors en communauté; les femmes surtout, impatientes de l'autorité de la massara, ont secoué le joug et poussé, dit M. Jacini, leurs maris à l'insubordination. « Les plus « prévoyants ont compris les avantages de l'association qu'ils allaient a rompre : l'aisance assurée, les risques diminués, le travail des <c malades accompli parles associés valides; mais le désir d'être libres « a triomphé des plus sages réflexions ^. » D'un autre côté, les habitudes routinières des reggttori, aveuglément hostiles aux nouveaux procédés de culture, ont empoché les propriétaires de regretter l'abandon des antiques coutumes '.

Tel est aujourd'hui l'état de fait des tenures italiennes. En droit, le Gode de 1865 assigne au bail proprement dit la durée maximum de trente ans, mais il permet l'emphytéose. Elle n'y est pas entrée sans peine et la commission du Sénat aurait voulu la supprimer : les terres encore incultes de la Toscane et de la Sicile l'ont fait conserver. Aussi, malgré l'article 1556 qui laisse entendre que le bail emphytéotique pourra s'appliquer à l'amélioration des terres en culture, le vœu du législateur a-t-il été qu'elle f(!lt restreinte autant que possible à la mise en valeur des terres incultes^. La loi du 19 juin 1873, « sur la suppression des corporations reli- « gieuses existant à Rome et la conversion des biens immeubles (( du patrimoine ecclésiastique », autorise les représentants de ces corporations à concéder en emphyléose perpétuelle, suivant le Code civil, a les biens incultes et susceptibles d'être amendés ^ ». Les terres cultivées ne se louent jamais pour plus de trente ans ^. Six à douze ans dans les anciens États romains, neuf à dix-huit en Piémont^ et en Lombardie, cinq à douze en Toscane, quatre à

t Jacini, op. cit., p. 176 et 177.

* Jacini, op. cit., p. 215. Paul Leroy-Beauliea, op. dt. (dans la Revue des Deux Mondes du 15 janvier 1S70, p. 418).

3 Jacini, op. cit., p. 214.

^ Hue et Orsier, Le Code civil italien et le Code I^apoléon (Paria, 1868)^ t. I, p. 276 et Buiv.

s Annuaire de la Société de législation comparée, 1874, p. 814.

• Reports respecting the tenure of land, t. IV, p. 85. Les baux durent généralement trente ans dans le canton suisse du Tessin qui se rattache à Tltalie par la langue et par les mœurs (Enquête agricole, 4« sér., t. I, p. 7f9).

^ Les agronomes piémontais ne croient pas qu'un bail de neuf ans soit suffi-

huit dans l'ancien royaume de Naples, trois, six ou neuf en Sicile : telle est, aujourd'hui la durée moyenne des baux ^.

VI. La loi du 6 août 1811, qui amis fin, en Espagne, au système féodal, a modifié profondément le régime de la propriété foncière : elle s'est visiblement inspirée des principes de nos lois révolutionnaires, lia suppression des senonos à juridiction et la transformation des autres en domaine privé ^ ont, d'un seul coup, affranchi le sol des anciennes chaînes qui pesaient sur lui. Ces mesures énergiques onl-^Ues, comme le soutient M. de Cardenas ', porté atteinte à des droits respectables, consacrés par le temps et acquis en récompense de services publics? Quoi qu'il en soit, l'esprit qui en a dirigé l'application en a encore aggravé la portée. La loi interprétative de 1821 disposa que le paiement des cens serait suspendu jusqu'à la solution des procès sur la nature seigneuriale ou purement foncière des droits réels immobiliers, que les terres sur lesquelles l'existence d'un domaine direct serait reconnue ne paieraient pas pour ce domaine utile plus de 2 pour 100 sans autre prestation, et qu'enfin, quiconque ne produirait pas ses titres de seigneurie serait déchu. Les efforts de Martinez de la Rosa n'empêchèrent pas le vote de ces dispositions radicales, et le roi, qui avait d'abord refusé sa sanction, fut contraint de la donner sous la menace d'une insurrection. La loi du 26 août 1837 revint en partie sur les prescriptions trop absolues de la précédente et dispensa de représenter leurs titres les anciens seigneurs qui n'avaient point eu de juridiction ^. Les lois des 16 septembre 1820 et 30 août 1836 achevèrent l'affranchissement de la propriété, en déclarant libres les biens grevés de substitution ^.

Cette législation nouvelle n'a pas supprimé l'emphytéose, et plusieurs variétés du bail à longue durée existent encore aujourd'hui dans la péninsule. On trouve dans la Galice et les Asturies les locations à long terme qui sont devenues perpétuelles au siècle dernier ^ Le bail héréditaire existe en Biscaye et aux environs de Ya-

Mnt pour améliorer ; les uns voudruent que ce temps fût prolongé, les autres^ que le fermier sortant (ùt préféré à tout autre, avec une prime de tant pour cent sur la plus-value s'il consentait à rester en possession (/6., t. n, p. 364). Comp. supràf p. 582, note 4.

1 Reports respecting the tenure of land^i. H, p. 844, 862, 369 ; t. lY, p. 4, 5, 85.

s Voy. suprà, p. 883 et 884.

^Op.cit,X. II, p. 160.

* De Cardenas, op. ctï., t. n, p. 161 et snlv.

* De Cardenas, op. cii,, t. II, p. 163 et suiv.

* Reports respecting the tenure of landy t. ni, p. 23 et 27 ; comp. iuprà^ p. 476.

lence ^. Les baux de quatre à six ans dominent dans la province d'Âlicante et les baux annuels dans la province de Garthagène K II y a beaucoup de baux perpétuels dans les lies Baléares, mais il ne s'en fait plus aujourd'hui '. Dans les provinces de Malaga, Grenade, Almeria, Léon, où le bail est fait généralement pour quinze ans, il y a d'anciennes emphytéoses, et Ton souscrit encore des locations pour la vie du propriétaire ou dupreneur et de leurs enfants^. Dans les provinces basques, où l'usage est de louer pour un, trois ou quatre ans à des laboureurs isolés ou formés en compagnies, quelques tenures sonl régies par d'anciennes coutumes: le fermier les lègue à l'un de ses fils sous la condilion d'améliorer la terre et de payer le cens, et le propriétaire n'exerce la commise que si ces obligations ne sont pas remplies '•

En Portugal, le Gode civil de 1832 a supprimé le bail perpétuel, déjà très-discrédilé, de l'Alentejo ^ mais il a conservé Vaforamento, il en a même amélioré les conditions. La rente souvent incertaine est devenue fixe ; la possession quelquefois viagère est devenue per« pétuelle ; Vaforamento temporaire a été transformé en simple bail; on a supprimé le laudemto et maintenu seulement le droit de préemp* tion ; la tenure ne peut être divisée sans le consentement du propriétaire. Ainsi perfectionné, ce bail est tellement estimé que les paysans paient volontiers des deniers d'entrée pour l'obtenir; les propriétaires se plaignent seulement du peu d'étendue des fermes, qui est pour eux une source de difficultés : on voit, par exemple, des propriétés d'un kilomètre carré partagées entre plus de vingt foreiros '^.

' Reports respecting the tenure of lartdy t. m, p. 41 et 56. */6., t. m, p. 39 et 51.

> /6., t. 111, p. 38 et 37.

^/6., t. UI, p. 47 et 50.

> Ib,, t. lil, p. 18 et 19.

• 76., t. I, p. 172 ; comp. suprà^ p. 477. ^/6., t. I, p. 182 etauiv.