DES DROITS DU PROPRIÉTAIRE DU FONDS AUQUEL LA SERVI- TUDE EST DUE

Celui à qui la servitude est due peut faire tout ce qui est nécessaire pour en user et la conserver (553), mais il le fait à ses frais, à moins de convention contraire (554) auquel cas même le propriétaire du fonda asservi peut se libérer de l'obligation ainsi contractée en l'abandonnant au maître de la servitude (555). Cette facilité de se libérer ainsi d'une obligation personnelle légalement contractée, parait à première vue injuste et contraire aux vrais principes, ainsi qu'il a déjà été observé sur l'article 513 cependant elle est conforme au droit romain, au Code Napoléon,

(article 699), et à la jurisprudence ancienne, ainsi que l'enseignent les auteurs cités.

7 Locré 537, 3 Toul. p. 510, Maleville 128, 9.

Les Commissaires ont cru devoir céder à de si hautes autorités et adopter une doctrine si fortement appuyée.

Si l'héritage dominant vient à se diviser, chacun des co-propriétaires a droit à la servitude entière ; si c'est un passage, par exemple, tous peuvent l'exercer, mais doivent le faire par le même endroit, et éviter tout ce qui pourrait le rendre plus onéreux (556), De fait c'est une règle applicable à toute servitude, que celui qui la doit ne peut rien faire pour en rendre l'usage plus incommode, soii en la transférant dans un autre endroit, soit en changeant l'état des lieux. Il y a cependant des cas, mentionnés en l'article 557, où celui à qui elle appartient peut être forcé de l'exercer dans un endroit différent de celui où elle a d'abord été assignée (557). Réciproquement, le maître de la servitude ne peut en user que suivant son titre, sans rien faire qui puisse en aggraver l'exercice (558).

Le premier de ces trois articles, conforme au droit romain, à l'ancienne jui-isprudence et au Code Napoléon (art. 700), est fondé sur le principe de l'indivisibilité des servitudes, qui sont dues activement et passivement par chaque partie du fonds servant à chaque partie du dominant. Le second article est aussi conforme à la loi actuelle, même pour la partie qui permet, dans certains cas de dévier des conditions originaires. Ce tempérammeut, qui parait contraire aux strictes règles sur les conventions, est fondé sur cette belle maxime da droit romain, " quodatteri non nocet et aller i prodest facile condiceiur." Quant au troisième, il ne requiert aucune remarque.

5 Pand. fr. 503.

SECTION IV

COMMENT LES SERVITUDES s'ÉTEIGNENT.

Les servitudes cessent, 1 . Lorsqu'il survient quelqu'événement qui en rend la servitude impossible (559), mais elles revivent si cette impossibilité disparait (560). 2o. Par la réunion à titre de propriété; des deux fonds dans la même main (561). 3o. Par le non usage pendant trente ans (562) qui commencent à courir, pour les servitudes discontinues, du jour où l'on a cessé d'en jouir et des servitudes continues du temps où il a été fait un acte contraire à leur exercice (563). Le mode même de la servitude se prescrit égalem'ent (564), mais ces diverses prescriptions ne courent pas, ou sont interrompues, si l'un des co-propriétaires de l'hé-

ritage dominant a joui de la servitude, ou si l'un deux était mineur ou autrement privilégié. (565, 566).

Le premier article de cette section ne souffre aucune difficulté et ne requiert aucune remarque. Le second (560), conforme au droit romain et à l'ancienne jurisprudence, diffère de l'article 704 du Code Napoléon, qui fait courir la prescription contre la servitude par le non usage même lorsqu'il provient de la force majeure, d'un obstacle ou d'un fait que' celui à qui elle appartient n'a pu ni prévenir ni faire cesser. Cette doctrine est nouvelle et contraire à la règle contra non valentem agere, etc., aussi cette partie de l'article 704 a-t-elle donné lieu à de nombreuses discussions dans lesquelles il est inutile d'entrer puisque les Commissaires n'ont trouvé aucune raison de se départir de l'ancienne règle, à laquelle est conforme l'article 560.

La troisième article (561), est sans difficulté, il est fondé sur la règle res sua nemini servit; mais pour que la servitude soit éteinte par la réunion, il faut qu'elle soit à titre de propriété pour les deux immeubles ; c'est ce que ne dit pas l'article 705 du Code Napoléon, critiqué pour cette omission par l'auteur des Pandectes Françaises, à la suggestion duquel l'on a fait l'ajouté qui se trouve à l'article soumis. Vol. 5, p. 509.

Quant aux autres articles de cette section, ils embrassent les différents cas où la servitude peut ou non s'éteindre par suite de la prescription ; les dispositions qu'ils contiennent auraient, pour la plupart du moins, pu être renvoyées au titre des prescriptions, qui est leur place naturelle : cependant les Commissaires, suivant l'exemple des auteurs du Code Napoléon, ont cru devoir les conserver en ce lieu, afin de rendre plus complet ce qui regarde l'important sujet des servitudes dont les articles en question forment le complément.

Ici se termine le titre des servitudes qui, au Code Napoléon, est le quatrième et dernier du second livre, auquel, pour des raisons déjà indiquées, les Commissaires ont dû en ajouter un cinquième, intitulé : ■•' de l'empbytéose," qui d'après notre système de loi, est une autre modification de la propriété.

TITRE CINQUIÈME

DE l'eMPHYTÉOSE.

OBSERVATIONS PRÉLDIINAIKES.

L'empbytéose, si bien connue dans l'ancienne jurisprudence, aussi bien que dans la nôtre, a été tout-à-fait omise dans le Code Napoléon.

Voyez ce que nous avons dit page 321. Le présent titre est donc nouveau, mais ses dispositions, conformes à notre jurisprudence, sont presqu'entièrement basées sur le droit Romain.

SECTION I

DISPOSITIONS GÉNÉRALES

L'empliytc'ose (ou bail emphytéotique) est la cession que fait à un autre le propriétaire d"un immeuble, à la charge de raméliorer, et de payer une rente annuelle. Telle était la définition de l'ancien droit qui admettait Temphytéose perpétuelle aussi bien que celle à temps. Il n'en est pas ainsi pour nous ; le statut déjà mentionné prohibe la perpétuelle et veut que dans aucun cas. elle ne puisse excéder quatre-vingt-dix-neuf ans.

Ainsi, il a fallu dire dans notre article que la cession doit être faite à temps. L'on trouve souvent dans les définitions données à l'emphytéose que la redevance doit être modique ; ce n'est pas nécessaire, mais elle doit être annuelle, sans quoi ce ne serait plus ce contrat. L'obligation d'améliorer est aussi de rigueur ; mais avec ces qualités essentielles, le bail est susceptible de toutes les autres conditions qu'il plait au parti d'y insérer (567, 568).

L'emphytéose emporte aliénation pour le temps qu'elle dure ; le preneur devient propriétaii-e (569), et comme tel peut aliéner et hypothéquer l'immeuble s'il jouit de ces droits, sans préjudice toutefois des droits du bailleur (570), lequel peut être restitué pour lésion d'outre moitié comme dans le cas de vente suivant l'ancien droit. Il est cependant suggéré d'omettre cette dernière disposition, les Commissaires étant d'avis que la lésion entre majeurs doit être aboli dans tous les cas. Cette suggestion a été adoptée.

L'héritage baillé est propre dans la succession du preneur, il peut être saisi et vendu comme les autres immeubles (571); et au cas de trouble, il a l'action possessoire même contre le bailleur (572).

Les trois derniers articles ne sont que des conséquences découlant naturellement de ceux qui les précèdent, par lesquels il est établi que tant que dure l'emphytéose, l'héritage baillé est à tous égards réputé immeuble et appartenir à l'emphytéote. Les Commissaires dans leur correction avait suggéré après l'article 571 que l'immeuble baillé à l'emphytéose pouvait être saisi par les créanciers du preneur mais la législature n'a pas adopté cette suggestion.

SECTION. Il DES DROITS ET OBLKÎATIONS DU BAILLEUR ET DU PRENEUR.

Cet article reconnait chez le bailleur deux obligations principales : la première, de faire jouir et de garantir le preneur pendant tout le temps du bail, et la seconde de reprendre l'immeuble si l'emphytéote veut le déguerpir (573).

La garantie est de droit commun ; la faculté de déguerpir est fondée sur les raisons et autorités fournies au soutien des articles 512, 513 et 514 du présent titre.

Le déguerpissement a été de tout temps reconnu comme un remède ouvert en faveur du détenteur d'un immeuble chargé d'une rente foncière, afin de s'en libérer pour l'avenir, cette faculté n'était pas particulière à l'emphytéose.

Les obligations de l'emphythéote sont indiquées aux articles 574 à 579 : la principale est de payer annuellement la rente emphytéotique ; à défaut de ce faire pendant trois années consécutives, le bail peut être résolu ;' mais la résolution n'a pas lieu de droit ; elle doit être demandée et prononcée en justice (574). Cette rente n'est pas, comme dans le cas de bail à ferme, sujette à remise ou à diminution pour cause de stérilité, accidents fortuits ou force majeure, ni même par suite de la perte partielle du fonds, c'est encore une des conséquences de ce que l'emphytéote est propriétaire , comme tel, il doit supporter les pertes qui surviennent à la chose et répondre des cas fortuits. Il n'y a que la perte totale de l'héritage qui puisse mettre fin au bail ; une diminution partielle ne l'affecte en rien (575).

C'est encore comme propriétaire que l'emphythéote est tenu d'acquiter tous les droits réels et fonciers dont l'héritage est chargé (576) et d'y faire toutes les réparations nécessaires, petites et grosses, en sus des améliorations dont il est convenu 5 au cas de refus, il peut y être forcé même avant l'expiration du bail, si l'héritage souffre de leur défaut d'une détérioration notable (577), ce qui laisse à inférer qu'au cas contraire, il suffirait qu'à la fin du bail, l'héritage fut remis dans l'état voulu par le contrat ou par la loi. Une autre obligation du preneur consiste à jouir en bon père de famille ; si bien que s'il commet sur le fonds quelques détériorations considérables, il peut être expulsé et condamné à remettre les choses dans l'état convenable (578). Quant à l'article proposé pour exprimer dans quels cas et en faveur de qui la prescription peut courir à l'occasion de l'emphythéose, il a été omis en ce lieu, vu que les règles qu'il pose sont suffisamment énoncées au titre de la prescription.

SECTION ni.

COMMENT FIXIT L'eMPHYTHÉOSE.

L'article 579, divisé en plusieurs paragraphes, après avoir énoncé que

la tacite reconduction n'a pas lieu en matière d'emphytéose, expose les différentes manières dont elle prend fin.

Le premier paragraphe est expliqué à la page 32 1 .

Le second paragraphe exige que les déchéances soient prononcées en justice ; elles n'existent pas de plein droit. Le troisième est fondé sur la justice et le bon sens qui veulent que dans ce cas le propriétaire perde son domaine direct et les droits en résultant de même que le premier perd son domaine utile et les avantages qui eu découlent. Quant aux quatrième paragraphe relatif au droit de déguerpir, il suffit de référer aux autorités citées en fin de l'article pour établir que ça toujours été un moyen de mettre fin à ce bail et aux obligations qui en résultent, à moins que le preneur n'ait renoncé à cette faculté, ce qu'il peut faire (art. 573) pourvu qu'il ait satisfait pour le passé à toutes ses obligations, payé ou offert les arrérages de la rente, et fait les améliorations convenues (580).

De quelque manière que finisse le bail, l'emphytéote doit remettre en bon état l'héritage même et aussi les constructions qu'il devait y faire, mais non celles qu'il a érigées sans y être tenu (581). Quant aux améliorations de toute espèce, ainsi faites volontairement, le bailleur peut les retenir en payant leur valeur ou ce qu'elles ont coûté, ou à permettre à l'emphytéote de les enlever à ses frais, si elles peuvent l'être avec avantage pour lui et sans détériorer le sol, au cas contraire elles restent sans indemnité au bailleur qui peut forcer l'emphytéote à les enlever (582).