LIVRE IV. LES BIENS ET LES CONTRATS

[554J Pour ne meDliônner en ce moment que des droits réels connus, au moins de nom, et existant de nos jours, je citerai la propriété, l'usufruit, l'usage, le droit d'habitation, les servitudes ou services fonciers. 11 existait autrefois une variété bien plus grande de droits réels. Celui de tous ces droits qui nous procure l'utilité la plus considérable, c'est la propriété (en latin dominium ou proprietas^). 11 n'est pas toujours facile de déterminer la limite entre un droit réel très développé et le droit de propriété» L'utilité et l'intensité des droits réels variaient jadis presque à l'inGni.

L'élude des droits réels nous occupera quelque temps : c'est une des parties les plus importantes de l'histoire juridique du moyen âge.

Les jurisconsultes se çont accoutumés à concevoir les divers droits réels secondaires comme des démembrements du droit réel par excellence, du droit de propriété; en sorte qu'un droit de propriété complet préexisterait à tout autre droit réel : une servitude de pacage, par exemple, exercée par des tiers sur un fonds, serait un droit détaché de la propriété de ce fonds lequel primitivement n'aurait point connu cette servitude, le droit réel de pacage se confondant originairement avec Tensemble des droits du propriétaire du fonds. Celte manière de concevoir la naissance des divers droits réels est loin d'être toujours conforme aux faits; c'est une explication théorique à laquelle il serait très dangereux d'accorder une valeur générale et absolue. Les choses ne se sont pas partout passées comme le voudrait la théorie, et,, en plus d'un cas, celle-ci est, à bien prendre, le contre-pied de Thistoire*.

ifi re et jus ad rem. Jus in re est d'a¥oir la propriété ; jus ad rêtn est comme TuBufraitt rente, doaire, etc. » (Style da Cbfttelet, danams. fr.*1076, fol. 127 v^). L'expresaion JIM ad rem paraît bien avoir été créée par les canoDistes et avoir passé ensuite do droit canonique dans le droit civil.

i et Dominium roihi, id est, propriétés adquiritur » (Digeste, XLI, i, De adquirendu rerum dotniniOf 13).

* Cf. Pollock, The Landlatos, p. 41 ; Viollet, Une charte de Philippe de Beaumanoir, dans Notices et documents publiés par la Société de l'histoire de France, pp. 178,

LA PROPRIETE

2. Les commencements de la propriété immobilière. Collectivité primitive.

Propriété privée et propriété commune à V origine de$ so- [5551 eiétés. — Avoir individuellement sur un bien un droit complet et personnel, c'est un fait aussi ancien que Thumanilé. La propriété individuelle n'est pas d'origine plus moderne que Thomme lui-même.

Avoir sur un bien un droit commun avec d'autres personnes, c'est un fait aussi ancien que l'existence d'un groupe ou d'une famille humaine. La propriété collective n'est pas d'origine plus moderne que la famille ou que les premiers groupenneots humains.

Si ces deux natures de propriété, la propriété individuelle et la propriété collective, coexistèrent à l'origine aussi bien qu'elles coexistent de nos jours, elles n'eurent point dans les premiers temps la même importance relative. La propriété individuelle fut aussi restreinte que possible. Quelques objets mobiliers d'un usage tout personnel appartinrent à des individus; mais la propriété collective absorba la grande majorité des biens.

Les nomades se groupèrent. Le groupement, pour des nomades, c'est la condition même de l'existence. Les premiers repas furent des repas communs, où l'on se partageait les produits de la chasse et de la pêche. Plus tard on eut des troupeaux communs et des terres communes. Cette propriété immobilière collective des premiers temps a joué un rôle capital dans l'histoire économique etjuridique d'un grand nombrede peuples. Elle s'est fractionnée et individualisée peu à peu ; car la propriétéindividuelle et la propriété de famille opposée à la propriété plus large de la tribu se développèrent et grandirent à peu près dans la mesure où montait l'humanité.

Les Grecs et les Romains arrivèrent de très bonne heure à la propriété individuelle et nous ne pouvons qu'entrevoir chez ces peuples l'état primitif que je viens d'indiquer.

La propriété collective chez les Germains. — Beaucoup moins avancés dans la civilisation, les Germains nous offrent à une