CHAPITRE XV. LES BIENS ET LA PROPRIÉTÉ

rente sur les immeubles. Mais, de riches personnages, nobles ou bourgeois, plaçaient aussi souvent leur argent de cette manière dans les villes. De nombreux textes nous apprennent que les maisons étaient écrasées de rentes foncières et que les débiteurs ne trouvaient d'autre moyen de s'en délivrer qu'en abandonnant les immeubles ou en les laissant tomber en ruine (1). Le paiement des rentes devenait particulièrement difficile à cause des variations des monnaies et c'est en vain que les ordonnances essayèrent parfois d'y porter remède (2). Souvent aussi des contestations s'élevaient entre ceux qui étaient rentiers sur un même immeuble, et il n'était pas toujours facile de les trancher. Enfin, les cessions de rentes étaient la source de fréquentes stipulations. Malgré tout, on usait largement du bail à rente par cela même qu'il était le seul moyen licite de placer son argent; il avait aussi l'avantage d'être plus facilement accessible aux gens peu fortunés, car le preneur s'obligeait à payer chaque année une faible somme à titre d'arrérages, tandis qu'un acheteur doit l'équivalent de la valeur totale de la chose. En outre, ces arrérages ne portaient pas nécessairement sur de l'argent : ils pouvaient être dus en nature ou même consister dans une partie de la récolte. La rente présentait, de son côté, tous les avantages d'un immeuble; elle était elle-même immeuble et c'est ainsi que, sous le régime de communauté, elle restait propre, et qu'en matière de succession elle se transmettait comme un immeuble- Tout immeuble, alleu, fief ou censive, pouvait être baillé à rente. Ce contrat s'appliquait le plus souvent aux immeubles roturiers et, en dernier lieu, il avait sur la vente l'avantage de ne pas donner ouverture au droit de mutation au profit du seigneur. De môme, en cas de bail à rente d'un fief, le seigneur ne pouvait prétendre au profit de quint ni au

(1) Voy. Fragment cL*un répertoire de jurisprudence parisienne au XV^ siè^ de, n<>s 115, 116, 135 à 145^ p. 57, 59, 74 et suiv. Cpr. un article de Mossmano, dans la Revue historique, t. X, p. 60 et 65.

(2) Voy. par exeniple, Ordonnances du 3 mai 1350 et du 26 octobre 1353, dans Isambert. t. IV, p. 562 et «84.

retrait féodal, à moins qu'il n'y eût adjonction d'une clause de rachat. Le bail à rente pouvait même porter sur des droits fonciers, tels que droit de justice, corvées, banalités et autres.

Dans le bail à rente, l'immeuble tout entier était aliéné, à charge par l'acquéreur de payer à perpétuité la rente. C'était à la fois un contrat réel et une aliénation et on appliquait à celle-ci les formalités ordinaires. Il en était autrement lorsqu'on constituait une rente sur un immeuble sans l'aliéner. Mais, même dans ce dernier cas, le consentement du seigneur était nécessaire pour la validité de la constitution de rente. Beaumanoir en donne pour raison qu'autrement les propriétaires de maisons en arriveraient à grever leurs immeubles de tant de rentes, qu'ils ne pourraient plus les payer et en seraient réduits à abandonner leurs héritages (1). D'autres coutumes ajoutaient que quand un homme de fief chargeait sa terre de rentes au point que celles-ci excédaient le tiers du revenu du fief, le seigneur de ce fief avait droit à foi et hommage des acquéreurs de ces rentes par despié de fief (2). En dernier lieu on admit que dans tous les cas où Timmeuble était fief ou censive, un droit serait payé au seigneur, à l'occasion de la constitution ou du rachat d'une rente, sous prétexte qu'il y avait là une aliénation tout au moins partielle de l'immeuble. Lors de la rédaction des coutumes, les représentants du tiers-état réclamèrent contre le paiement de ces droits et aussi contre le caractère des rentes qu'avait consacré la première rédaction de la coutume de Paris en s'inspirant du droit ancien. A cette époque on tendait à transformer le caractère de la rente. Sous l'influence du droit romain, on était porté à dire qu'elle était due par la personne et non pas par l'immeuble et que celui-ci était seulement tenu d'une garantie accessoire. Cette théorie, contenue en germe dans les écrits des glossateurs, fut développée d'abord par Du-

(1) Beaumanoir, chap. 24, n** 20, t. I, p. 349.

(2) Anciennes coutumes Anjou et du Maine^ F, n** 1514, t. II, p. 547. — Sur le despié de fief, voy. ce que nous avons dit au t. IV, p. 358.