partie de la Flandre, actuellement incor- de RruxeUes

porée à la Belgique , les masuirs , ou '■' Au xiv' siècle , on rencontre dans \o

mansionnaires , dont les droits et les obii- Midi le gasailkr, sorte de fermier à cheptel

gâtions sont, à peu de chose près, ana- ou de métayer. (Voir Foiiestié, Livre de

logiies à ceux que l'on constate dans les cnmples des frères Bœiiis. cxciv.)

irpour rol)li{i;er à rcprciidie un bois accensc', ou ;i tliuiiiiuor \c. iiionlanl du ccnsr.

S'il n'y a pas eu, à une dale fixe, substitution générale do la location actuelle au cens, on peut dire néanmoins que presque tous les baux du xni'' au w" siècle sont des baux à cens, c'est-à-dire des ventes, aussi bien pour les maisons que pour les terres; qu'au xv!*" siècle, les deux systèmes fonctionnent concurremment, mais avec prédominance de plus en plus marquée du fermage sur le cens, à mesure que la population augmente et que la terre prend de la valeur; enfin qu'à partir du xvn'' siècle, la location est de règle, les cens nouveaux ne constituent plus qu'une exception pour des marais à dessécher, des terrains improductifs, des constructions en ruine; le propriétaire ne se l'ésignant à cet abandon de son bien que lorsqu'il croit impossible d'agir autrement.

A Paris, le nombre dos ventes de maisons augmente beaucoup depuis i5oo, ot surtout depuis 1600, où les baux à cens disparaissent presque complètement. Jusqu'alors un ouvrier, un petit commerçant, dénué de capital, pouvait devenir propriétaire d'un immeuble par ce seul fait qu'il s'engageait à en payer le loyer. On peut dire que tous les héritiers des locataires parisiens du moyen Age se seraient enrichis, sans bourse délier, s'ils avaient conservé le sol de la maisonnette qui leur était à jamais concédé, pour quelques sous par an, et qui, de siècle en siècle, augmentait dans des proportions phénoménales; on en verra plus loin les chiffres. La même observation s'applique du reste aux propriétés rurales; on croit voir un gland à côté d'un chêne quand on lit, sous Louis XVI, ces ventes d'un arpent de terre ou d'une sétorée de vigne moyennant trois ou quatre cents livres de prix principal, en plus du cens originel d'un sou, d'un denier, d'une obole (''.

'■' Areh. Hôtel-Dieu de Paris, liasse Bull. soc. archéol. Charente, 1880, p. 160

xc.Mii, h liù cl passim. — Arch. des Nicolaï ot suiv. — Joudert, Vie agricole dans le

(fondsSiniiane). — Arch. hist. Saintongc IIaut-Mni}ic , p. iC. — Arch. di^part.

et Aunis,ni,23a;IV, i/46;VI, a.*56.— Corrèze. C. ■37G.a77:E. Cti.

LA REME DE LA TERRE. — LE FERMAGE. 2^il

Entre la dépossession formelle du propriétaire au profit du colon , caractère distiiictif du bail-vente à cens, et le prêt de la terre à court terme que nous nommons fermage, prennent rang diverses tenures intermédiaires, inégalement réparties sur le territoire de l'ancienne France. La plupart sont d'une date plus récente que le contrat de cens; toutes sont aussi, beaucoup plus que ce dernier, favorables au bailleur : en Bretagne, le cr domaine congéablen et ses dérivés; en Alsace, les (rwaldrechtri; en Picardie, le rr droit de marché fl, et un peu partout l'emphytéose, sous des formes multiples. Les unes et les autres ont été fort atteintes par la Révolution. Elles ont été résiliées soit au profit du fermier qui est devenu maître exclusif, soit au profit du propriétaire qui est rentré, avec bénéfice, dans un bien sur lequel il n'avait qu'une autorité illusoire, selon que l'on a envisagé ou non, comme un droit féodal, les redevances emphytéotiques. Le petit nombre de ces tenures qui ont traversé intactes la première partie de notre siècle, ont peu à peu disparu dans la seconde et ne seront bientôt plus sans dou(e qu'un souvenir.

On tracerait assez exactement la géographie du a domaine congéablc'n en Bretagne, il y a cent ans, en disant qu'il régnait dans les districts où se parle la langue bretonne, mais avec de grandes différences selon les divers ausements'n écrits on non écrits, de la Cornouailles, du pays de Vannes, etc. Le domaine congéable était affermé à une famille de cultivateurs pour un laps de temps indéfini, mais le bailleur conservait le droit de rentrer dans son bien, en remboursant à l'exploitant les dépenses de tout genre qu'il avait faites. Ce dernier cependant s'attachait au fonds, par la possession et le travail, de manière à n'en être jamais séparé. Les redevances devenaient peu à peu la seule propriété Au foncier, à qui son bien échappait chaque jour davantage, pour passer aux mains du siiperficiaire. On vit des communes, profondément troublées, se mettre en état de révolte ouverte quand les propriétaires, sous l'ancien régime, tentaient de reprendie leur bien par voie de I. 16

•2à'2 LIVRE 11. ClIAIMTRl': I\.

congémcnl. Proprirtairos du reste, jusqu'à quel puinl le demcuraieiUils en face d'un ieiniier, aitleur de tout ce (|u il créait à la suHace : clôtures, édifices, futaies? Toi élailYuscment do Uolian; \ejuveigneur, ou plus jeune fils, héritait seul de la tenure de son père — un droit d'aînesse à rebours; — à défaut de fils, la plus jeune des filles, à défaut de fils et de filles, le frère ou la sœur, s'il demeure sur la ferme depuis un an et un jour; enfin, à défaut de frère et de sœur, le domaine revenait au seigneur qui le revendait alors aux enchères et profitait de sa plus-value. Mais les exemples en sont rares. La quevaise, le convenant-f ranch, Yusemnitde mole, généralement adopté en Cornouailles, reproduisaient ces dispositions avec des nuances plus ou moins avantageuses au foncier ou propriétaire. Ainsi la quevaise n'était pas congéable, mais le seigneur héritait de la tenure, ftavec ses meubles i), quand le tenancier mourait sans enfants mâles'').

Une autre forme de semi-propriété paysanne est ie «droit de marchés. Entre Péronnc, Cambrai, Saint-Quentin etLaon, les cultivateurs jouissent, depuis des siècles, dun privilège dont l'origine est à peine connue : le droit de marché ou de mauvais gré^-\ Dès qu'ils acquittent la redevance, point de terme à la location. Ils sont libres do transmettre la terre à qui bon leur semble, de la vendre, de la donner en dot. Si ie propriétaire parle d'augmenter le loyer, le fermier refuse. Reçoit-il un congé, pas de résistance; il se retire, mais personne ne se présentera pour lui succéder, et la terre demeure en friche. Le propriétaire se détermine-t-il à faire valoir lui-mome, ou parvient-il à trouver au loin un nouvel occupcur, l'un ou l'autre doit se préparer à une vie de réprouvé. Nulle main dans le

*'' A. DU CiuTELLiEB, Le coiiveimut- régnait dans plusieurs cantons des arron-

franch et le domnine congéable en Bretagne. dissements actuels de Cambrai, Douai,

— Bull. Association bretonne, i85a, Avesnes et Lille. La dislinction entre ces

p. 198; i856, p. igi et suiv. deux usages consistait en ce (pie, dans le

''' Le droit de marché existait dans la Hainaut, on reconnaissait au propriétaire

Picardie , et principalement dans le bail- ie droit de relirei' son bien au fermier

liage de Péronne. Le droit de mauvais gré pour le cultiver lui-même.

LA RENTE DE LA TERRE. — LE FERMAGE. 2'i3

village ne serrera la sienne; c'est un dépoinlcur, nn traître, ennemi public auquel on n'épargnera ni les menaces ni les vengeances. On lui scie ses instruments, on lui mutile ses arbres, on incendie ses granges et l'on tue ses bestiaux. Et devant le grand mutisme des bouches rurales, la justice voitéchouer toutes ses enquêtes. De 1679 à 17Û7. six édits furent promulgués contre le tt droit de marchéfl, tous plus sévères les uns que les autres, et ne firent qu'augmenter le mal, si toutefois cet état de choses, très favorable aux laboureurs, peut être traité de mauvais, pour ce motif qu'il rendait, dans les trois bailliages de Montdidier, Péronne et Saint-Quentin, la propriété fictive et qu'il permettait aux fermiers de se maintenir, malgré les maîtres, par l'exemple des châtiments affreux infligés à qui osait les dépotnter'^^^

Sur la frontière de l'Est, le Luxembourg avait ses schillingsguler, la Prusse Rhénane ses schajj] et vogtegiilc); biens affermés à titre à peu près perpétuel; l'Alsace avait les waldrecht. Ici le preneur transmet le bien loué à ses héritiers directs, mais il ne peut céder à un étranger ce dont il jouit à titre de waldrecht, ni le vendre, échanger ou hypothéquer, sans perdre la concession. Le concessionnaire payait un loyer très modique, qui n'était susceptible ni d'augmentation, ni de diminution; seulement il pouvait toujours résilier la concession en se désistant. La redevance no

•'' Le cadi'e, déjà très étendu de ces (Somme), àPéronne, i868.Auconlraire, chapitres, ne permet pas de consacrer au la plupart des publications suivantes sont droit de marché — la plus vivace des an- hostiles à la coutume picarde : Le droit de ciennes tennres, puisqu'elle subsiste en- marché, son passé , son présent , son avenir, coreparlieilement à l'heure actuelle, quoi- sa transformation, par M. G..., ancien que en décroissance — l'étude détaillée notaire. (Péronne, i865.) — Du droit qu'il mérite. Je me borne à signaler ici de marché, discours prononcé le 3 noies ouxTages qui ont traité de la question, vembre i86i à la cour impériale d'Amiens, à des points de vue et en des sens divers; par M. Sandbreuii, procureur général, car si la plupart font la critique du droit (Amiens, 186 4.) — Le droit de marde marché, quelques-uns prennent sa dé- ché , par Joseph LeforI (Paris, Thorin, fense : de ce nombre est Le droit de mnr- 1877). — ierfroî'/ rfe mnrcAé, par Laurent ché, par E. Vion, cultivateur à Lœuiily Frache (Paris, Larose, 1889).

aUli LIVRE II, CHAPITRE IV.

pouvait t^'lre rarlietée par le baillciif, tant qu'il restait un rejeton de la ifimille du preneur; mais le manque de payement pendant trois ans suffisait à dissoudre le bail, sans que le fermier pût prétendre à des dommages-intérêts en raison des améliorations qu'il aurait faites ('l

L'empliyléose, que l'on trouvait en usage dans nos différentes provinces, ressemblait fort à ces divers systèmes; elle s'en séparait par la durée, le plus souvent limitée à un siècle, et quelquefois par le don d'une somme fixe, n d'entrée et de charité n, que le fermier payait, lors de sa prise de possession, en plus de la redevance annuelle. Par l'emphytéose, le propriétaire n'était pas entièrement dépossédé. Tous les quatre-vingt-dix-neuf ans, il fallait un nouveau contrat; autrement le bail prenait fin, et le maître du fonds pouvait y rentrer, en indemnisant le fermier de ses débours, comme il le fit fréquemment aux deux derniers siècles. Au contraire, il arrivait que le tenancier, dans l'intervalle d'un siècle, s'enrichissait, et que le possesseur du fonds s'a])pauvrissait; ce dernier vendait, au cours du bail, son droit de radiât à l'usager, qui devenait alors plein propriétaire. Le bailliage de Meaux demandait, en 1G16, que les baux emphytéotiques des biens du clergé a fussent concédés ri toujours, en augmentant les rentes d'un quart •».

C'est ainsi que disparut peu à peu ce fermage de la première, tout au plus de la seconde époque d'exploitation foncière, que les détenteurs du sol trouvaient désormais trop onéreux. Si on le rencontre au xvni" siècle, c'est dans les régions pauvres et encore incultes. Là où. d'anciennes tenures de ce genre subsistaient, elles avaient suivi, au moins de loin, le mouvement ascensionnel du revenu des terres; les propriétaires n'ayant consenti, de cent en cent ans , à de nouvelles aliénations que contre une redevance proportionnée au loyer des terrains environnants. De même quand l'emphytéose était appliquée aux immeubles urbains, c'est qu'il

'"' Congrès scient, de Slrasl)Ourg, iSia, II, 'iiG.

LA RE^TE DE LA TERRE. — LE FERMAGE. 2/i5

s'agissait de maisons en ruine que les preneurs s'engageaient à remettre en bon état '"'.

Les baux ordinaires, ceux dont les clauses et conditions sontidentiques aux nôtres, ont aussi une durée beaucoup plus grande au moyen âge que dans les temps modernes. On fait jusqu'au xvn" siècle des baux à vie , et même des fr baux à trois vies •» , consentis à trois laboureurs qui héritent les uns des autres, jusqu'au dernier vivant, le droit au bail qu'ils ont signé conjointement. Cet usage est répandu on Chanqjagne ; dans l'Orléanais , on y apporte certaines restrictions : lolle location est laite à Cbàteaudun, en ligo, crpour trois vies et cinquante-neuf ans Ti. L'hospice de Soissons décide, en iSyg, que rrles baux ne seront plus à l'avenir que de vingt-sept ans ou audessous n. C'était le résultat de la bausse des terres, ou de la dépréciation des métaux précieux, peut-être des deux causes ensemble. Dans les pays riches, les locations étaient déjà beaucoup moins longues; en Flandre, au xv!*" siècle, elles n'excédaient pas douze ans en général, et au xvui*' siècle, elles sont réduites à sis et neuf ans dans tout le Nord. Aussi se plaint-on qu'elles soient trop courtes. Les agronomes du temps se répandent là-dessus en lamentations, tout aussi bien que ceux de nos jours'-'.

Parti d'un abandon éternel et irrévocable — le cens, — réduit à un siècle — l'emphytéose, puisa une ou deux générations, enfin à vingt ou vingt-cinq ans, le colonage est venu de lui-même à sa

''' Arch. dép. Indre-et-Loire, G. 69; règne de Charles-Quiiit en Belgique, V,

Corrèze, E. 27^. — Ch. Giradd, Droit 36i. — Arcb. Pas-de-Calais, Etats d'Ar-

français au moyen âge, \\fioo. — A.Dems, tois, agr. 9. — itUn des plus grands

Agriculture dans Seine-et-Marne, p. 267. obstacles à l'agriculture, dit en 1788 le

— Académie de Bordeaux , 1 879 , p. 268. procès-verbal des séances du de'pai'tement

— 11 existe au xvii' siècle, en Languedoc, de Montivilliers , est la brièveté des baux ilans les Cévennes , beaucoup de baux em- h ferme. Elle provient des lois qui ne perphytéoli(pies. (Archives dép. delà Lozère, mettent pas aux propriétaires de les fixer G. 17^.) à un terme plus long que celui de neuf

''' Arcb. dép. Yonne, H. 707, 987. — ans, sans être exposés à des droits d'alié- Arch. corn. Châteaudun, DD. 3. — Arcb. nation. 1 (Archives dép. Seine-Inférieure, bosp. Soissons, /166. — Henné, Hist. du G. 2160.)