CHAPITRE VI

Procédé suivi pour l'établissement des moyennes , par vingt-cinq ans, de la valeur et du revenu des diverses natures de sol : terres labourables, prés, vignes, bois, etc. — Combinaison des moyennes de la valeur vénale et des moyennes du revenu capitabsé , nécessaire pour corriger les écarts de chiffres. — Revenu déduit du prbc ainsi obtenu, sur la base du taux ordinaire d'intérêt de chaque époque. — Les prix et revenus recueillis aux tableaux proviennent surtout de petites étendues de terre, seules comparables aux nôtres, et non de domaines. — La contenance irutilen des domaines est difficile à déterminer; ils jouissent en outre de droits féodaux , non susceptibles d'être capitalisés.

Valeur de la terre au xm' siècle, sous saint Louis. — Sa hausse à 361 francs l'hectare sous Philippe le Bel. — C'est le chiffre le plus élevé de tout le moyen âge. — Prix de 1 226 à 1 3oo en Ile-de-France, Normandie, Champagne, Berry, Franche-Comté, Languedoc, Saintonge, Flandres et Alsace. — Etat probable du commerce des terres avant l'affranchissement ; il y en a peu sur le marché. — Hausse des céréales. — Moyennes de i3oi à i325. — L'accroissement de la population maintient le prix de la terre. — Comparaison des prix de 1890 avec les prix successll's de laoo à iSaS. — Que la hausse de la propriété foncière n'a pas été constante mais a subi de longs reculs. — La baisse des terres commence en i3a6-i35o; ses motifs; elle est un indice de progrès ; multiplication des tt ventes à censn. — Seconde cause de baisse (1 35 1-1 376), les troubles matériels. — Lavilissement des cours continue ausv' siècle; il atteint son point le plus bas en ilibi-ili'ja. — Dévastation de la France pendant un demisiècle ; le pays semble retourner à la barbarie. — Les revenus tombent à néant ; la culture cesse dans un grand nombre de localités.

La France est longue à renaître ; moyennes des prix des diverses régions à l'issue de la guerre de Cent ans. La terre est trente-lroisfoia moins chère que de nos jours. Le mouvement reprend diversement suivant les provinces. — Les prix se relèvent en li^B-iBoo, péniblement ; mais la hausse foncière est plus grande qu'elle ne paraît , eu égard au prix de la vie en général. — Causes économiques de la prospérité du royaume sous Louis XII. — Temps d'arrêt dans la hausse en lôoi-iSaS. — Fin de l'état stationnaire, hausse du xvi" siècle.

— La terre triple de valeur, nominalement ; la baisse du pouvoir de l'argent de iSaô ài6oo atténue fort la plus-value réelle. — PrLx particuliers des provinces au xvi° siècle , particulièrement de 1 576 à 1 600. — Ces prix dépendent de la sécurité relative de l'exploitation du sol ; désastres causés par les guerres religieuses. — Les denrées de première nécessité atteignent des cours inouïs. —Comparaison des prix du moyen âge entre eux (1200a 1600), en tenant compte du pouvoir de l'argent.

Prix des prés; comparaison des prés et des labours. — La différence est plus grande que de nos jours. — Baisse des prés et des vignes du siv' au xvi' siècle. — Causes probables de ces changements. — Les vignes d'autant plus chères que le climat leur est moins propice.

— Les bois augmentent de prix du moyen âge au xvi' siècle ; ils sont plus demandés et moins offerts.

Variations de prix et de revenus d'un même domaine et d'mie même pièce de terre à diverses dates.

Lorsque des administrations publiques, servies par des agents nombreux et disposant de moyens variés d'information, ont tant de

:M0 livre II, CHAPITRE VI.

poiiio à (Hablir. d'uiK' façon incontestée, la valeur vénale et le revenu des immeubles pour l'époque contemporaine, c'est une entreprise qui devra paraître insensée que celle d'un particulier isolé, essayant de dresser une statistique analogue pour les six siècles antérieurs au nôtre.

11 y a cinquante ans, une pareille étude eût été impossible; même avec les éléments que lui ont fournis de récents travaux d'érudition, l'auteur ne se dissimule pas combien son œuvre est imparfaite : ce n'est qu'une ébauche. 11 pense qu'elle sera reprise plus tard et améliorée. Il l'estime toutefois exacte dans ses lignes principales et, telle qu'elle est, instructive. Le témoignage du passé éclairera quelque peu, croyons-nous, le chaos d'idées contradictoires où se débattent les contemporains : socialistes-propriétaires, qui prétendent faire garantir par l'Etat la valeur de leurs biens fonciers, et que l'on nomme tr protectionnistes n; ou socialistes-prolétaires, qui entendent se servir de la force publique pour maintenir ou augmenter le prix de leur travail. Les esprits impartiaux verront ce qu'il faut penser de la prétention des uns et des autres, et jusqu'à quel point leurs droits sont fondés.

Le livre précédent nous a fait voir la dissolution progressive des anciennes propriétés mobilières par l'avilissement du pouvoir de l'argent, la dépréciation de la livre-monnaie, la baisse du taux de l'intérêt. Le cliapitre qui commence nous montre la propriété immobilière soumise, depuis sept siècles, à d'innombrables vicissitudes, mais s'en tirant toujours, en fin de compte, à son avantage ; déjouant, par la hausse proportionnelle de son capital , la baisse du taux de l'intérêt depuis le moyen âge, et, par la hausse simultanée de son revenu et de sa valeur, bravant les atteintes que portent à la fortune métallique le changement de la puissance d'achat des métaux précieux et la réduction de la monnaie au vingt-cinquième de son poids primitif. Et la hausse de la propriété rurale, dont il est ici question, n'est rien auprès de celle de la propriété urbaine.

du sol de nos villes actuelles, qui a augmenté, dans les temps modernes, dune façon purement fantastique.

Ln mot d'explication est nécessaire sur le procédé que nous avons suivi dans ces recherches : il était indispensable, pour comparer entre eux les prix anciens, recueillis, classés, réduits en francs et ramenés à 1 hectare, d'en dresser des moyennes générales et provinciales. Chacune de ces moyennes s'applique à une période de vingt-cinq ans; et afin de corriger, autant qu'il était possible, les écarts que pouvaient olfrir des chitl'res récoltés au hasard, dans les régions de richesse si diverse qui composent la France d'aujourd'hui , afin d'obtenir des résultats qui se rapprochassent davantage de la vérité, nous avons combiné, pour chaque quart de siècle, leâ moyennes du prix des terres avec les moyennes de leur revenu , capitalisé suivant le taux ordinaire de l'époque'''. Ce taux ordinaire, nous le connaissons : il est d'environ lo p. o b de l'an laoo à l'an 1676, de 8,33 p. /oo (le denier 12) de 1/176 à i55o, de 7,16 p. 0/0 (le denier i4) de i55i à 1675, et de 6,25 p. 0/0 (le denier 16) de 1576 à 1600. Si nous connaissions le prix et le revenu de la totalité des terres françaises pendant ces quatre siècles, si du moins nous en connaissions la plus grande partie, il serait nécessairement arrivé que les chiffres représentant la moyenne des revenus de l'hectare et de sa valeur vénale se fussent trouvés entre eux, selon les époques, dans le rapport de 1 à 10, ou de 1 à 12, à iU, à 16.

De fait, comme le lecteur en pourra juger en consultant les tableaux placés à la fin de cet ouvrage, il n'en est rien. La moyenne des revenus del'hectare n'est presque jamais, vis-à-vis de la moyenne des valeurs de l'hectare, dans le rapport normal. Elle est tantôt audessus, tantôt au-dessous; elle varie dans la même province, en îlede France par exemple , de 6 à 1 5 p. 0/0 en cinquante ans , et cela au XVI* siècle aussi bien qu'au xni^ Pis encore, le chiffre de l'intérêt augmente d'un tiers, tandis que le chiflVe de la valeur diminue; ou,

''' Voii' le chapiire 111 du livre I", le Taux de l'intérêt et les valeurs mobilières.

au coiilrairo, riiitt'îicl (k'nit'uie slalionnaiie, laiidis que la valeur paraît tripler. Les iiicoliéreuccs dcvieiiucnt moins sensibles dans les moyennes générales, qui embrassent l'ensemble des provinces, mais elles n'en subsistent pas moins et révoltent le bon sens.

Ces anomalies ne sont qu'apparentes; elles tiennent au nombre, relativement restreint, des prix qui figurent aux tableaux. Rien ne ressemble moins à un hectare de terre qu'un autre hectare de terre : l'enquête de i88/» fait ressortir, pour la France entière, une valeur moyenne de 1,786 francs; mais, dans cette moyenne, se confondent de grandes inégalités, depuis le département du Nord où. l'hectare vaut 5,876 francs jusqu'à celui des Basses-Alpes où il ne vaut que 60 3 francs. Et ces prix départementaux sont pourtant des moyennes eux-mêmes, des moyennes prises sur environ 5oo,ooo hectares de terre. Si, des départements, on descend aux arrondissements, les différences s'accusent davantage. La terre ne vaut que 288 francs l'hectare dans l'arrondissement de Gastellane,elle vaut 6,7 00 francs dans celui de Valenciennes et 20,800 francs dans celui de Sceaux. Si l'on comparait ensemble les cantons et les communes, à plus forte raison les simples domaines, les variations extrêmes ne seraient plus de 1 à 100, mais de 1 à 1,000 : il y a aujourd'hui des hectares de terre à 5o francs et des hectares à 5o,ooo, sans sortir du terrain purement agricole. Certains vignobles de Champagne ont été vendus récemment sur le pied de 100,000 francs l'hectare.

Les prix d'autrefois' s'étageaient sur des échelles aussi vastes : entre 1226 et 1260, la valeur des hectares labourables que j'ai rencontrés varie de 20 francs à 1,878 francs; entre 1826 et i85o, elle va de 6 francs à 806 francs; entre 1626 et i55o, de 5 francs à 787 francs; entre i57Geti6oo,deio francs à 1,2 00 francs. Les revenus ne sont pas moins différents : au xui'' siècle, ils vont de o fr. 4 1 à 7^ francs l'hectare; au xiv*^, de 0 fr. 07 à 8/i francs; au xv% de 0 fr. 19 à 63 francs, et au xvi" siècle, ils varient de 0 fr. o5, en 1 525, dans l'Orléanais; à ii5 francs, en 1 565, dans la Flandre. Comme du plus bas chiffre au plus haut les prix se suivent gra-

dueHement, sans qu'il y ait d'intervalles trop marqués, aucun d'eux no peut guère être laissé de côté, dans le calcul des moyennes, en tant qu'exagéré ou invraisemblable.

Si, dans une période de vingt-cinq ans, les chiffres de la valeur des terres s'appliquent à des provinces riches, tandis que les chiffres du revenu des terres proviennent de régions pauvres; si, sans sortir dune même province, les chiffres de la valeur appartiennent à des fonds plutôt fertiles, et les chiffres du revenu à des fonds plutôt ingrats, la moyenne de la valeur et la moyenne du revenu, rapprochées l'une de l'autre, accusent un tatuc d'inlérêl minime; au contraire, lorsque, parmi les chiffres des revenus, les bonnes terres dominent, tandis que, parmi les chiffres des valeurs, les mauvais sols sont en majorité, la moyenne des revenus étant très élevée et la moyenne des valeurs très avilie, le taux de l'intérêt paraît énorme. Dansllle-de-France, la moyenne de la valeur de 1 hectare, de 1 55 1 à 1675, est de 287 francs et la moyenne du revenu de 60 francs; de i35i à 1875, la valeur paraît être de ^19 francs et le revenu (le 9 francs; tandis que, de 1 ab 1 à 1 275 , la valeur est de /i 3 1 francs et le revenu de i3 francs, et que, de i5oi à i525, le revenu est de 6 fr. 5o quand la valeur est de 1 o3 francs. Evidemment ce serait consacrer des erreurs que de tirer de pareils calculs des conclusions quelconques, tandis que c'est s'approcher de la vérité que de se servir à la fois de la moyenne des valeurs et de celle des revenus capitalisés, pour obtenir une moyenne définitive. Quand le revenu est, vis-à-vis de la valeur, dans le rapport ordinaire de l'époque; quand l'hectare , en Normandie par exemple , de 1276a i3oo, vaut 281 francs et rapporte 3o francs, l'opération qui consiste à prendre la moyenne entre 281 francs et 3oo francs (le revenu capitalisé à 10 p. 0/0), pour obtenir un prix définitif de 290 francs, devant produire uu intérêt de 29 francs environ , cette opération ne change pas beaucoup les résultats primitifs. Mais quand, de 1576a 1600, l'hectare de terre, dans le Maine, paraît valoir A26 francs et rapporter 5 fr. 5o, qu'en Champagne il paraît valoir 507 francs et

rapporter 17 francs, landis (\uon Normaiulie le revenu semble ôlre tic ^U francs pour une valeur de 280 francs, et qu'en Orléanais le revenu ressort à ly francs pour une valeur de i53 francs, il est clair que , dans chacune de ces provinces , les cliifl'res respectifs du capital et de l'intérêt ne peuvent provenir que d'une exagération, d'un côté ou de l'autre, sans doute de tous les deux. La moyenne tirée de la valeur et du revenu, capitalisé au denier 16 (6,2 5 p. 0/0), taux normal sous le règne de Henri III, efface ou atténue ces excentricités, et donne, pour l'Orléanais, une valeur de 210 francs et un l'evenu de i5 francs, pour la Normandie 696 francs rapportant 3o francs, pour la Champagne 889 francs produisant 26 francs, enfin pour le Maine 287 francs produisant 16 francs.

Ce que j'ai fait ainsi pour la terre labourable devait être fait à forliori pour les prix et revenus des vignes, prés, bois, jardins, pour ceux des terrains urbains et des maisons, à Paris, dans les Telles de province et à la campagne. Moins les prix étaient abondants, plus les moyennes qu'ils fournissaient risquaient d'être fausses, et plus il était nécessaire par conséquent de les fortifier et contrôler les unes par les autres '''.

Les prix qui ont servi de base aux moyennes sont ceux de parcelles de terre et, très exceptionnellement, de domaines entiers. Des pièces de quelques ares ou de quelques hectares sont naturellement plus chères que dévastes étendues, et les prix que l'on obtient ainsi pourraient passer pour légèrement majorés; mais ce sont les seuls prix sincères, les seuls comparables aux prix de nos jours, parce qu'ils s'appliquent à une marchandise de même nature que notre terre de 189Û. De plus, ces morceaux de terrain ont une des-

'"' Les seules moyennes dont on se d'elles, les moyennes tii'ées séparément

servira dans le cours de l'ouvrage sont des revenus et des capitaux , parce qu'il

ginsi diîduites de la valeur combinée du m'a semblé qu'elles pourraient causer

capital et du revenu des immeubles. On quelques confusions dans l'esprit du lec-

les trouvera en tête des tableaux de prix. teur et qu'elles étaient sans importance

Je n'ai pas jugé utile de |)ublier, à côté poui' la discussion.

liiialiou neltemenl définie : ce sont des labours, des prés, des vignes, des bois; ils se comparent aisément aux fonds actuels de même catégorie. Il n'en est pas ainsi des domaines qui contiennent toutes sortes de sols, et plus ou moins des uns que des autres. Ils sont classés, dans les tableaux, avec les terres labourables, parce que, s'ils renferment des vignes ou des prés, ils comprennent aussi en général des bois et des landes et que, la valeur des premiers compensant celle des seconds, le prix moyen des domaines à l'hectare équivaut sans doute à celui des labours; mais il y a là, il faut en convenir, une grande part d'arbitraire. De plus, s'il est vrai qu'un grand domaine se vend moins cher en totalité qu'en lambeaux détachés; si, à cet égard, l'introduction des domaines dans les tableaux de prix pourrait être considérée comme rétablissant heui'eusement l'équilibre, en rendant les moyennes tirées de parcelles plus basses et plus justes, il ne faut pas perdre de vue que la surface réelle de ces propriétés, nobles le plus souvent, n'est pas celle de leur juridiction, de ce qu'on nomme «le domaine directe, mais bien celle du tr domaine utile n , de la quantité de terre dont jouit elïectivement le seigneur. D'un autre côté, ces domaines possèdent des droits féodaux , annuels comme les « champarts et ferrages ti , éventuels comme lescrlodset ventes n, dont nous avons parlé plus haut, qui ne peuvent pas être capitalisés exactement.

De là deux causes d'incertitude, susceptibles d'abaisser ou d'augmentçr, si l'on n'y prenait garde, le prix de l'hectare. Un autre élément de la propriété foncièi'e sous le régime du servage, élément impossible à dégager, pourrait aussi élever à tort le prix du sol : je veux parler des colons qui, sous des noms divers, depuis les rr heredcs r jusqu'aux cr hominespropriiri, y sont attachés et en font partie intégrante. Comme les fermes américaines avant l'émancipation des esclaves, les domaines féodaux, avant l'affranchissement des serfs, se vendent plus ou moins cher selon le nombre des exploitants qui vivent dessus; la même terre, bien garnie de serfs, sera de grand prix et, peu habitée, ne vaudra presque rien. Ce n'est pas seulement

aux jx* et x" siècles, sous la race carolicnnc, que l'ou constate l'iniluence de la rareté ou de l'abondance de llioninie sur le prix du sol, c'est encore sous les premiers Capétiens. Pour ces motifs, les prix d«s parcelles détachées méritent de servir, presque seuls, de base aux évaluations.

Les prix que nous possédons, au ix* siècle, font ressortir l'hectare de terre à 70 francs, avec des chiffres qui varient de 5 francs il ol\^ francs, et en adoptant les calculs de Le Blanc qui fixe le sou carolien à h fr. o5 de notre monnaie. Négligeons les x'= et \f siècles, pour lesquels les conversions de livres en francs manquent de solidité**'. Nous trouvons, au xn" siècle, l'hectare de sol labourable à 98 francs. Dans le premier quart du xm" siècle, point de départ de nos recherches, ce prix est de 1 35 francs. Il a donc énormément augmenté. Dans les vingt-cinq ans qui suivent (1226-1250), il s'élève d'une façon prodigieuse et atteint le chiffre de 282 francs. La terre aurait presque triplé en cent cinquante années; elle aurait presque doublé en un demi-siècle. De pareilles fluctuations, comme on le veiT-a plus loin, n'ont rien d'extraordinaire, qu'il s'agisse de hausses ou de baisses; mais, à des époques plus rapprochées, nous en saisissons mieux la cause.

Les prix extrêmes, dans cette période comprise entre 1226 et 1260, s'espacent de 20 francs l'hectare, pour 8 hectares déterre inculte à Bois-Roger, dans l'Aisne, en 12/17, jusqu'.^ 1878 francs l'hectare, pour 63 ares à Brie-Comte-Robert, dans Seine-et-Marne, en 1234'-); chiffre excessif, dont j'ai dû pourtant tenir compte

''' En se servant, pour traduire en qu'elle était sous les successeurs de Charfrancs les prix exprimés en li vies loui-nois lemagne ( 8 1 francs ) , e'tait encore beaude 1000 à 1 100, de la livre de Philippe coup plus élevée qu'au xni' siècle. Auguste (a^ francs), fhectare de terre, '''' Tous les chiffres cités dans le cours au ïi* siècle, semble valoir un prix moyen de ce chapitre et des suivants étant th'és de 4o francs (voir les tableaux ); mais tout des tableaux justificatifs, ce serait se réporte à croh-e que la valeur de la livre- péter inutilement que d'en indiquer les monnaie , sans être égaie , au xi' siècle , à ce sources . qui figurent , a leur date , en re-

dans le calcul de la moyenne de 'iSa francs l'hectare. Celle-ci s'applique spécialement à une quinzaine de nos départements actuels, représentant les anciennes provinces d'Ile-de-France, Normandie, Champagne et Berry. Les prix de l'Ile-de-France varient de 1.092 francs l'hectare, aux environs de Soissons, à 77 francs à Saint-Jean-des-Vignes, dans le même département de l'Aisne. Dans le département de la Seine, l'hectare valait de 175 à 3 19 francs à Bourg-la-Reine , 3 9 0 francs à Chevilly ; dans Seine-et-Oise, 3 1 2 francs à Soisy-sous-Etioles; dans Seine-et-Marne, près de Dammartin, jusqu'à 600 francs. La moyenne des prix de 1 Ile-de-France était de 988 francs l'hectare, celle de la Champagne de h6li francs; celle de la Normandie, au contraire, n'était que de 1 36 francs , oscillant de 382 francs l'hectare dans le Calvados à 3i francs près de Saint-Lô (Manche), de 60 francs aux environs de Séez (Orne) à i63 francs aux environs d'Evreux. Enfin celle du Berry ne ressort qu'à 62 francs l'hectare.

Ce prix moyen de 232 francs l'hectare en 1226-1250, celui surtout de 261 francs qui appartient à la fin du xiii'' siècle (1 276i3oo), sont les plus hauts qui aient été atteints durant tout le moyen âge. Le second ne devait être dépassé que dans les dernières années du xvi'= siècle, à l'époque du renchérissement extrême des denrées, et seulement pour peu de temps. Ainsi la terre semble avoir été plus chère, pendant cette courte période, que pendant les trois cents ans qui la suivirent, sauf le règne de Henri 111 et le commencement de celui de Henri IV (1576- 1600). Elle l'a été presque autant que dans le premier quart du xvu'' siècle (1601-1625) et dans le premier quart du xvni'' (1701- 1725). Fait singulier, la terre ne valait guère moins à l'avènement de Philippe le Bel que sous Louis XIII, oii elle était à 277 francs l'hectare, ni qu'à la lin du règne de Louis XIV et

gard des prix exprimés en monnaies et mieux faire d'y renvoyer le lecteur désimesures anciennes, et traduits en mon- reux de se rendre compte par lui-même naies et mesures actuelles. Je crois donc de leur aulbenlicité.

sous la régence du duc d'Orléans, où elle était retombée, après une hausse de soixante-quinze ans, à 9G5 francs lliectare.

Mais à quoi s'appliquent les moyennes de 282 francs l'hectare sous Louis IX et de 2G1 francs sous son petit-fils? A une très petite quantité de terres évidemment, les seules qui soient alors en culture, les seules surtout qui soient dans le -commerce. La première moitié du xni*" siècle fut certainement une ère de progrès dans le nord de la France — je ne parle pas du midi alors désolé par l'atroce a croisades contre les Albigeois. — Il est vraisemblable que le défrichement et le peuplement allèrent de pair; peut-être même cultiva-t-on plus qu'on ne peupla. On en a quelque preuve, en comparant le prix des terres avec le prix du blé : ce dernier tend à baisser jusqu'en 1260; il est de 3 fr. 65 l'hectolitre de 1200 ù 1210; de 3 fr. 34 dans les dix années suivantes, et de 2 fr. 68 de 1281 à 12^0; après quoi il se relève brusquement à près du double. Comme le prix des grains dépendait aussi des bonnes et mauvaises récolles, il serait puéril de tirer des chilfres qui précèdent une conclusion jiosilii'c sur le plus ou moins d'intensité de la culture. Cependant chacun sait que la baisse des céréales est parfaitement compatible avec l'extension de la population, dans un pays neuf cl principalement agricole, parce que, chaque nouveau laboureurproduisanl beaucoup plus de grains qu'il n'en consomme, le défrichement a pour conséquence une dépréciation des prix. Nous en avons un exemple aujourd'hui dans les républiques de l'Amérique du Sud et même aux Etats-Unis depuis une dizaine d'années, où les denrées locales baissent à mesure que les habitants se multiplient. Le tout, d'ailleurs, n'a du se passer au commencement du xui"^ siècle que sur une petite échelle, puisque le colon libre était, comme la terre libre, une exception, que toute terre faisait partie d'une seigneurie, et que tout seigneur ne faisait guère valoir sa terre que par les mains de ses serfs.

Mais, sans doute, il y cul pendant quelque temps plus d'acheteurs que de vendeurs; il y eut, avant i3oo, un plus grand nom-

bre d liommes qui demandèrent du sol labourable, ou même du sol à défriclier, qu'il n'y en eut îi en olTrir. De là la liausse de la terre. Quant à 1 activité de la demande, elle tenait, du moins tout porte à le croire, à l'augmentation du bien-être et à celui de la population. 11 arriva que cette hausse extraordinaire des biens-fonds excita les convoitises des propriétaires, nobles ou clercs, que chacun d'eux, le roi en tète, se mit à défricher avec ardeur. Il est probable qu'ils essayèrent, au début, de faire ces défrichements « en régie n, selon lexpression moderne, par les bras qui leur appartenaient. Mais ces bras se trouvèrent bientôt insuffisants. On mettait, ou plutôt on voulait mettre en culture plus de terrain que le permettait la main-d'œuvre dont on disposait. N'oublions pas qu'il n'y avait que fort peu de travailleurs indépendants, que par suite on ne pouvait louer du travail, mais que, pour s'en procurer, il fallait acheter des travailleurs esclaves, des serfs; et que, le prix des serfs s'élevant en raison des bénéfices qu'on espérait réaliser par leur intermédiaire, l'opération, ainsi pratiquée, cessait d'être avantageuse. Ce fut alors que l'affranchissement joua son rôle : au lieu d'acquérir les serfs d'autrui, on libéra les siens propres; on commença sans doute par les plus capables, les plus laborieux, ceux avec lesquels la spéculation serait le plus fructueuse, et on leur abandonna, en même temps que la propriété de leurs personnes, la possession d'un territoire déterminé, moyennant le payement de redevances directes et de droits indirects. Le seigneur perdait la mainmorte, mais d gagnait des « lods et ventes t); d perdait la jouissance d'une terre qui ne lui rapportait rien, mais participait, par une combinaison de taxes dites féodales , sagement conçues, à la plus-value que prendrait ce fonds dans des mains nouvelles.

Telle fut, croyons-nous, l'économie de la transformation agraire, qui s'accomplit d'un commun accord, parce que les deux parties y trouvèrent un bénéfice, et qui eut pour effet la mise en valeur d'immenses étendues, jusqu'alors stérdes. Par là fut créée la propriété roturière; et la première conséquence de cette révolution, qui jetait

ainsi sur le marché foncier tant de parcelles désormais négociables et tant de laboureurs libres de les acheter et de les vendre, l'ut une baisse de la terre; les progrès de la population, quoique très rapides, l'étant moins cependant que ceux du dél'richement. La moyenne de 282 francs, qui avait fléchi, de 1'j5i à 1275, à 206 francs l'hectare, mais pour remonter, de 1276 à i3oo, à 261 francs, descendit définitivement à 222 francs de i3oi à 182 5. Même, pour que de semblables prix aient pu se maintenir, il a fallu que le nombre des habitants de la France se soit notablement accru durant cette période; et ce qui le prouve, c'est la hausse des céréales : dans la seconde moitié du xni" siècle, l'hectolitre de blé valut 6 fr. 10 en moyenne, au lieu de k francs qu'il avait valu dans la première, soit une plus-value de 5o p. 0/0. Tout fait supposer que ces populations étaient très inégalement réparties sur le territoire français actuel; et celte évolution, que j'essaie d'esquisser dans son ensemble, ne se fit ni aussi vile ni de la même manière en chacun de ces innombrables fiefs, dont la physionomie est si diverse, dont les destinées ont si peu de rapport.

De saint Louis à Philippe de Valois, la terre baisse en Cham- ])agne, tandis qu'elle augmente en Normandie : de 1261 à 1275, l'hectare vaut 817 francs en Champagne, 20/» francs en Normandie; vingt-cinq ans plus lard, il est monté à 290 francs en Normandie et descendu à 268 francs en Champagne; enfin, en 1826, il est à 86Û francs en Normandie contre 226 francs en Champagne. Dans le sud du département actuel de la Manche, il se trouve des fonds à IxS francs, et dans le Cotentin, à 676 francs; dans l'Aube, près de Troyes , le sol varie de 119 à 355 francs. Ces chifTres laissent bien loin derrière eux ceux des autres districts de l'Est et du Nord, de l'Alsace 011 l'hectare vaut 66 francs, de la Franche-Comté oij il en vaut 69, de la Flandre où il en vaut 87. Dans l'Ouest et le Midi, la terre a plus de prix : elle paraît être de 128 francs en Saintonge, de 198 francs en Languedoc. Dans l'Ilede-France , la moyenne , qui s'était élevée , durant ces soixante-quinze

ans, jusqu'à 36o francs en 1276-1300 — le plus haut cours du xiu^ siècle — tombe, au début du xiv% à 268 francs (iSoi-iSsS). Dans l'Aisne, à cette époque, les prix varient de 63 francs à 6i5 francs près d'Achery; dans Seine-et-Marne, à Mitry-près- Dammartin, ils vont jusqu'à 900 francs; près de Meaux, ils restent à 269 francs. En Seine-et-Oise, dans le voisinage immédiat de la capitale, les chiffres ne sont guère plus élevés : à Juvisy, ils atteignent 685 francs en i3o8; mais à Corbeil, en i3oo, on négociait des parcelles labourables sur le pied de h 1 francs l'hectare.

Le prix moyen de 222 francs pour l'ensemble du royaume de i3oi à i325, quoique inférieur de 20 p. 0/0 à celui du dernier quart de siècle précédent (261 francs), n'en demeurait pas moins supérieur de 60 p. 0/0 aux prix pratiqués sous le règne de Philippe Auguste (i35 francs), et de plus du double à ceux de la fin du \n* siècle'". Le prix même de 222 francs ne se retrouvera plus que sous Henri II, dans la période comprise entre i55i et iSyS. Pour qu'il ait pu être conservé sous Louis le Hutin, il fallut que les progrès de la population fassent considérables, puisque, depuis soixante-quinze ans, l'affranchissement et le défrichement n'avaient cessé de se poursuivre, et que le nombre des hectares cultivés était infiniment supérieur, en i325, à ce qu'il était en i25o. Cet accroissement de la population est attesté par l'élévation des prix du blé, qui atteint moyennement 8 fr. 65 l'hectolitre de i3oi à i325, tandis qu'il n'était, dans les cinquante années précédentes, que de 6 fr. 10, et dans la première moitié du xni^ siècle, que de k francs. Je n'imagine pas que la population ait, durant ce laps de temps, augmenté dans la même proportion que les céréales, parce qu'il y eut, de Philippe le Bel à Philippe de Valois, plusieurs

'' A signaler quelques diminutions de étanl trop élevé, ils le réduisent à 5 sols,

prix qui eurent lieu dès la fin du xm' siè- Ceux qui digueront de nouvelles terres

cle: l'hôpital de Lille déclare (1276) que, en jouiront gratis trois ans et payeront

le prix de 10 sols par mesure payé par ensuite 5 sols par mesure. (Arch. hosp.

ceux qui tiennent des terres dudit liApilal Lille (Comtesse), n" 102.)

iinnécs ilc laniiiie qui iiidiKint sur la nioyeiiiie dos {iraiiis pendant celle période; mais en délalquanL les années exceptionnelles, il n'en demeure pas moins évident que le prix des céréales s'est élevé, tandis que le prix de la terre avait peine à se maintenir ''^ Ce dernier continue à olïrir de grandes diversités : 3i francs I hectare à Chaumont-sur-Loire dans le Cher, contre 566 francs à Mayon-Multien dans Seine-et-Marne; dans la seule Normandie, il va de '.>,6 francs à 865 francs.

Notre terre labourable peut être évaluée aujourd'hui ;\ i,6oo fr. l'hectare; l'enquête de i884 donnait le chifl're cité plus haut de 1,785 francs; mais, d'une part, ce chiflVe comprenait le sol de la propriété bâtie; de l'autre, la crise agricole a dû, depuis 1886, influer sur les cours. Pour ces motifs, nous avons, d'accord avec de sages économistes, ramené à 1,600 francs le prix de l'hectare actuel. Ce chilïre étant pris pour base, la valeur de la terre au commencement du xni'' siècle lui est près de douze fois inférieure (i35 francs de 1200 à 1225); elle n'est que sept fois plus faible de f2'26 à i95o; puis elle monte, de 1976 à i3oo, au sixième de son prix contemporain. Comme le pouvoir général de l'argent n'était, à cette époque, que quatre fois supérieur à ce qu'il est aujourd'hui, on voit que la marchandise-terre a non seulement conservé sa valeur intrinsèque par rapport aux autres marchandises, et que l'avilissement des métaux précieux ne lui a porté aucun préjudice, mais encore qu'elle a augmenté, dans le sens positif et absolu du mot, puisqu'un hectare de terre vaut six à douze fois plus qu'il ne valait de 1200 à i325, tandis que l'enseml)le des choses susceptibles d'être vendues ou achetées, que la

''' On sait qu'il n'y a aucime corré- Colbert; — sous Louis le Hulin, il a pu lation nécessaire des prix de la terre avec arriver cpie la terre h défricher fut plus les prix du blé. 11 est plus d'une fois offerte que la main-d'œuvre, et que le arrivé, dans le cours des six derniers prix du blé, (jui dépend de la mainsiècles , que la terre ait augmenté do prix d'œuvrc comme de la terre , fût influencé tandis que le blé baissait, — Icmoin sous par la première plus que par la seconde.

journée d'un maiiœuvro, par exemple, ne valent que quatre fois plus cher.

Cette augmentation de la terre qui, de i35 francs l'hectare sous Philippe Auguste, de 282 francs sous Louis IX, et de 261 francs sous Philippe le Bel, Ta porté à 1,600 francs à la fin de notre xix^ siècle, n'a nullement été constante et ininterrompue. Cette hausse, au contraire, a subi maintes fois, depuis sept siècles, de longs temps d'arrêts et de brusques reculs, sous des influences multiples. Le plus important de ces reculs commence à l'avènement de la dynastie des Valois, dans la période comprise entre 1826 et i35o. La moyenne, qui avait été de 222 francs durant les vinq-cinq premières années du xiv^ siècle, tombe tout d'un coup à 108 francs. Les prix extrêmes, qui avaient été de 26 et 864 francs pour l'hectare de terre, dans les vingt-cinq années précédentes, ne sont plus que de 6 francs près de Soissons et de 3o6 francs en Normandie. La baisse est universelle dans toutes les régions : en Ile-de-France, l'hectare tombe de 2/18 à iSy francs, en Normandie de 364 à 198 francs, en Champagne de 226 à 82 francs, en Franche-Comté de 4o à 20 francs, en Saintonge de 1 20 à 67 francs. Ce fait est d'autant plus curieux, qu'à cette époque le prix de la vie en générai renchérit. Or on ne peut attribuer cette baisse, ni à la dépopulation qui suivit la grande peste de i3/i8, ni aux désastres de la guerre de Cent ans, puisque la bataille de Crécy n'eut lieu qu'en i346, et que ce ne fut qu'à partir de la défaite de Poitiers, dix ans après, que commença la grande désorganisation du royaume. Je n'y vois, pour ma part, d'autre motif que l'extension immense prise en ce temps-là par les afTrancbissements de serfs et par les traccensementsn qui les accompagnaient presque toujours.

Du coup, l'équilibre fut rompu, toute la terre française entra en branle; elle fut en quelque sorte mobilisée, morcelée, déchiquetée; en eut, pour ainsi dire, qui voulut, à condition d'avoir une charrue et un bras solide pour la conduire. Du côté des possesseurs fonciers, ce fut une panique. Il ne s'agissait plus, pour les seigneurs.

laK[ucs ou clercs, do discuter le plus ou moins d'avantages de la culture par serfs ou par tenanciers libres, du faire-valoir direct ou de la vente à cens, il fallait suivre le mouvement ambiant sous peine de ruine. Quand le voisin avait alTranclii riiomme et accensé la terre, il fallait, bon gré mal gré, affrancliir et ticccnser à son tour; sinon le serf, une belle nuit, déguerpissait et n'avait que l'embarras du choix pour trouver à exploiter un sol à sa convenance. Cette première baisse de la terre n'est-elle pas l'indice d'un réel progrès, le résultat d'un large avènement des classes laborieuses à la propriété, qu'elles acquéraient déjà, quoique plus lentement, depuis trois quarts de siècle? Une autre preuve que cette baisse de la terre tenait, entre 1826 et i35o, à des causes purement économiques, et non aux causes politiques qui la précipitèrent plus tard, c'est que la propriété rurale fut seule alors à s'en ressentir; les maisons continuèrent d'augmenter de prix, aussi bien à Paris que dans les campagnes, tandis que le krach foncier allait les atteindre fortement à la fin du siècle '').

Au moment oh l'invasion étrangère se complique, vers i358, d'anarchie nationale , la moyenne générale de l'hectare est tombée de 108 à 83 francs (i35i-i375), c'est-à-dire au tiers de ce qu'elle était cinquante ans auparavant. Alors c'est bien la misère qui cause cet eflVondrement, toutes les misères réunies, qui vont peser cent ans durant sur notre malheureuse patrie et la laisseront si dévastée, si épuisée d'hommes et d'argent, que l'hectare de terre n'atteindra plus le modeste chiffre de 100 francs jusqu'au règne de François I", De 1876 à 1600, la moyenne se relève à

'■' M. DE Beadrepaire (Sociale antiq. a, 801 livres valent, en laSG-ia/ii (h

Normandie, xxvm, ii5) dit que les cures ao fr. la livre), 56,oao francs, et d'après

de ii3 paroisses du diocèse de Rouen lepouvoirderargent, aai, 000 francs, et

valaient, en i3io, 3,966 livres, tandis 3,986 livres valent, en i3io (à la fr. a5

quelles n'avaient valu, en 1236^-1944, la livre), 48,46i francs, soit, d'après le

que a, 801 livres. Mais, en fait, a, 800 liv. pouvoir de l'argent, 1 69,600 francs d'au-

deia36 sont intrinsèquement supérieures jourd'hui, et pai- conséquent beaucoLqj

à 3 ij56 livres de i34o. Intrinsèquement, moins.

98 francs — on avait quelque peu respiré sous Charles V et pendant les premières années de Charles YI — mais pour retomber à 89 francs (i^oi-iiaS), puis à 68 francs (i6a6-i/»5o) à la fin des guerres anglaises, et enfin à 48 francs (liSi-iiyB), taux le plus bas auquel elle soit descendue pendant six cents ans.

Dans un pays comme la France des xiv" et xv'= siècles, dont les diverses provinces, réunies un jour et disséminées le lendemain, n'ont entre elles que peu ou point de lien économique, les dévastations et leurs conséquences sont locales. Les malheurs, non plus que le bien-être des unes, n'influent pas sur les autres, et de paroisse à paroisse même, par suite du morcellement des seigneuries, on constate de notables diiïérences. Mais comme le désordre intérieur se greffa sur la guerre extérieure, et que tous les deux durèrent très longtemps, les régions qui avaient échappé pendant dix, vingt ou trente ans, finirent par être atteintes tôt ou lard, de sorte que rien ni personne, après un demi-siècle de ce régime, ne se trouva épargné. La liste des chevaux, vaches, brebis, vaisselles, linge, vêtements et autres objets enlevés d'wwe seule commune remplit souvent plusieurs pages, dans les procès-verbaux des pertes causées par quelque passage de a routiers in fcQue nous étions réjouis, dit à ses compagnons (d'après Froissart) Emérigot Marques, l'un des redoutés capitaines de ces bandes dans le Midi, quand nous chevauchions à l'aventure et que nous pouvions trouver sur les champs un riche prieur ou marchand, ou une route de mulets de Montpellier, de Narbonne, Béziers, Toulouse, Carcassonne, chargés de draps de Bruxelles venant de la foire du Landit (de Saint-Denis, près Paris) , ou d'épiceries venant de Bruges; tout était nôtre ou rançonné à notre volonté Tous les jours avions nouvel argent. Les vilains d'Auvergne et de Limousin nous pourvoyaient et apportaient en notre chatel les blés, la farine, le pain tout cuit, l'avoine pour les chevaux, la litière, les bons vins, les moutons tout gras, la volaille. Nous étions servis, gouvernés et étoffés comme rois, et quand nous chevauchions, tout le pays treni-

:i-2Ù LIVRE 11, CHAPITRE VI.

blail devant nous, n Bonne vie, bonne clière, Cartouche capitaine de gens d'armes, souverain, ce fut la situation normale d'un demisiècle; le monde renversé, la caricature du système féodal, le retour à la barbarie. Des fijaillards qui, avec solide épée au côté, santé de fer, aucun scrupule, vivent sur le commun. Le brigandroutier est classé, a sa place dans la société, et cette place est la meilleure; il se fait entretenir par le travail, c'est la glorification du brigandage.

Que de fois, dans les baux, verra-t-on désormais cette mention de terrains : a où se trouvait anciennement une maison a; ttoù il y

avait un village un château etc. n. Tel ce aveu n est rendu

en 1889 apour Go arpents de désert, au lieu 011 jadis était assise la justice de Ghécyv (Orléanais). Le tout avait disparu. Chaque région est visitée à son tour. La Bourgogne, sous l'occupation étrangère qui dure jusqu'au traité de Guillon, en iSôg, est vouée à toutes les calamités; elle respire ensuite pendant quelque temps. A cette date, en Roussillon (1 366) , crpar suite des invasions de routiers et autres gens de guerre n, la plupart des fermes et des habitations rurales sont inhabitées; on cherche a à ce qu'elles rapportent au moins quelque choses, et on réduit trois ou quatre domaines en un seul'''. En 1061, le chapitre de Troyes constate l'énorme réduction de ses revenus et par l'elïet de la guerre qu'ont faite les ennemis du royaume et les brigands •n. Le fr passage des compagnies et plusieurs sièges successifs « ont dévasté la terre d'Apremont, en Franche-Comté (1066), et on ne trouve à la louer qu'avec de grands rabais. Montmorot,sa voisine, est encore moins heureuse : la ferme

ligure pour «néant car elle vaque et est en ruine; le moulin

est en destruction depuis les guerres, et est encore, pour ce, néants. Châteaudun, en 1870, doit payer 000 écus d'or de rançon à un chevalier anglais; plus tard, il est englobé dans la guerre des Ar-

''' Arch. dép. Pyrénées-Oiieutales, B. Champagne, par A. Lefèvre (Bibl. Ecole i36; Loiret, A. i8i3. — Corn, aulicpiilés des Chartes, i858, p. 68). — Monteil, Gôte-d"Or, XI, ij. — Les fimnccs de Hist. des Français , II, -it).

magnacs et ne recouvre la tranquillité qu'en 1627. La comman- (lerie de Saint-Paul, en Périgorcl, est dans un tel état, qu'elle n"a aucun revenu; les bâtiments n'existent plus (iS^S). L'occupation anglaise s'étant régularisée ici, comme en toute la Guyenne (^', ce pays dut recouvrer de bonne heure une paix relative; mais la paix ne ramenait pas l'ordre : les pillages privés des simples amateurs sont aussi terribles que la guerre régulière.

Un dénombrement de fief dans la châtellenie de Lury (Cher) se termine par cette réflexion (iSgG) : rr lesquelles choses ou héritages soûlaient valoir lio livres ou plus, et à présent ne valent que 1 0 livres, pour cause des guerres et destructions dupaysn. Ailleurs, la rente a tout à fait disparu : c Telles terres , accensées ordinairement six setiers de blé, ne sont point accensées et ne rendent nuls émoluments'-', n 11 y eut dans cette crise de cent vingt-sept ans deux périodes plus aiguës: l'une va de i35o à 1870, l'autre de i4io à liSo. L'abbaye de Saint-Nicolas-aux-Bois, dans l'Aisne, payait, au xiv"= siècle, 3,000 francs par an au trésor royal; on est obligé, en i4i6, de la modérer à 35o francs par suite de la diminution du revenu, ffdue au fait des guerres, des gens d'armes, pestilances et autres mortalités a. Cette même année, la ville d'Amiens, dont la taille ordinaire était de 1,000 livres, dut en payer 28,000. La ville de Troyes, capitale du parti bourguignon pendant douze ans depuis 1617, commence seulement à cette époque à se ressentir de la ruine générale, qui, jusqu'alors, l'avait peu éprouvée.

Les comptes seigneuriaux de 1620 à ili^k ne sont que de plaintives litanies, où chaque article de recette se termine par et néant a; et le plus souvent, après ce tr néant r, suivi d'une des-

'"' Lesdominationsanglaiseetfrançaise '"' Tadsserat, Châtellenie de Lunj

se succédèrent, dans cette contrée, à inler- (Cher), p. a5, agi. — Arch. départe-

vailesplusou moins longs: la Réole, par mentales Doubs, B. gi, 3i4; Aube, G.

exemple, futpriseparlesAnglaisen i345, 1973. — Archives comnumales de Châ-

par les Français en iSyi, par les Anglais teaudun. — Société historique du Péri-

en 1/120, enfin par les Français en 1/1/12. gord, 1876, p. i5o.

ciiplion sommaire de l'étal du sol rural, on ajoute : rtA cause de ce, tout ou partie des habitants se sont absentés n; ou bien, (til n'y a nuls habitants demeurant en ce lieu pour occasion de la guerre n. Heureux quand les ponts ou chaussées ne sont pas a rompus et démolis i^ quand les bourgades ne sont pas (tarses et brûlées ti. Ces désastres furent le tombeau de bien de petites cités, qui ne reparaissent plus dans l'histoire. C'est un écroulement, toute source de revenus, religieux on laïques, se tarit; il n'y a que la pèche de la Seine qui continue d'être affermée, parce que le fleuve continue à couler. L'abandon des campagnes fait parfois augmenter les loyers dans les villes, oij la population rurale cherche un refuge. Au plus fort de la misère, en liai, les maisons de Troyes se louent jusqu'à 54 livres par an, alors que sept ans avant, en liiy, elles n'atteignent que Sa livres; mais ceci ne prouve pas plus la prospérité que le haut prix des vivres à Paris, pendant le siège de 1870, ne prouvait la richesse.

De l'ensemble des faits particuliers résuite cette conclusion que, durant la première moitié du xv^ siècle, le territoire français fut dans la situation d'un pays tombé au pouvoir de tous les malandrins qu'une société organisée recèle et comprime de son mieux, et qui étaient arrivés dans ce temps-là à lutter avantageusement contre elle'''. Les villes se défendaient tant bien que mal : Orléans, en tisi, année normale, est le théâtre d'une trentaine d'exécutions

''' Le brigandage commence déjà à vaches n. On paye au voleur d'ici pour paperasser, à avoir une administration : avoir la peunission d'aller demander une tous les ans figurent, dans les comptes des sauvegarde au voleiu- de là-bas : itSaufviiles (liaS, ià^!>, etc.), une masse de conduit depuis la Chandeleiu- jusqu'à la rançons ffpour deux chevaux^, trpour Saint-Jean , said'-conduit pour ladeux femmes n, frpour une vache , bourer jusques à Pâques « Et l'on

deux vaches, etc.ji. Ces dépenses se ré- est prié de ne pas oublier les secrétaires,

gularisent: on porte tous les mois quelques les sous-voleurs, les coquins des divers

aunes de brunette ou de toile à itceux rangs de la hiérarchie : "Au capitaine,

qui avaient pris les chevaux»; on offre pour un sauf-conduit pour les mois de

trois chapeaux à (t ceux qui ont pris les mai, juin el juillet, 6 hvres; au clerc dudit

capitales, pendaisons, coupages de tètes, noyades judiciaires, écartèlenionts; nombre de malfaiteurs y sont aessorillésT) et «tpUoriésn. Loin des grands centres, c'est le bandit qui l'emporte. Le Midi, où l'on ne s'est presque pas battu, est aussi désolé que le Nord. «Le maigre et décharné paysan, rampant sur terre comme ombre tirée du sépulcre, fait horreur aux brigands mêmes tî; les bestiaux accoutumés au tocsin, signal de la venue de l'ennemi, courent à i'étable d'eux-mêmes sans conducteurs ''. Gramat, en Languedoc, ville auparavant florissante, est réduite à sept habitants; les maisons y forment des tas de décombres «qu'on a comme passés au tamis Ti.

La soumission à Charles VU des villes qui lui étaient hostiles n'améliora pas leur situation économique. La paix d'Arras même (iû35) ne fut que théorique; la guerre continua, et plus cet état se prolongeait, plus les localités qui avaient esquivé les premiers ravages ou qui s'en étaient remises, avaient de chance d'être définitivement anéanties. Dans certaines régions, il n'existait plus ni chemins, ni culture, ni délimitation de propriétés, rien, en un mot, de ce qui annonce la civilisation. La terre et seigneurie de Bazoches (Aisne), dont les revenus s'élevaient et avant la guerre ti à i ,000 livres, est réduite ,en i/i28,à3oouio livres au plus : « Toutes les maisons ont été brûlées , les hommes et hôtes sont absents du pays. ^1 Le bourg de Priers près Soissons est eu même posture, inhabité; au bout de quinze ans, il y vient un laboureur « qui ne sait à qui s'adresser pour louer de la terre, et nul ne peut lui dire à qui la terre appartient!). En effet, le territoire est si défiguré, que bien des gens ne re-

capitaine, pour técriture de ce sauf- •'' Archives départementales de l'Aisne,

conduit et des billets, 18 sous 9 deniers; H. 3i5, 5366; du Loiret, A. 2006; de

pour tr rançonner'! (c'est-à-dire pour l'Aube (Introd. à l'inventaire sommaire),

pajerla rançon) des vaches à Châteaudun, p. xxsix. — De Galonné, Vie municipale

ûo sous; pour une trsûrete'» afin de les dans le Nord, 309. — Qdicheràt, Vie de

amener et de trlaboureni, etc. — Voir Rodrigue de Villandrando , p. ho. — J. de

notamment les Archives hosp. de Chai-- Serres , Inventaire général de l'histoire de

très, I, E. 39 à /la. France, 11,259.

trouvent plus leurs clianips. Ce (|u'oii loue est loué le sixième, parfois le dixième du prix ancien. Quand on obtient le quart, comme à Méry-sur-Seine, on doit s'estimer heureux. De la baronnie de Quincampoix, en Normandie, qui contient 717 hectares, on ne parvient à toucher que 261 francs, en 16/18; la dépopulation et la ruine ne sont pas moins grandes ici qu'ailleurs. Aux alentours de la capitale, dans le département actuel de Seine-et-Oise, ce qu'il y a de a déserts v , de terres en friche , a réduites à néant 15 , au milieu du xv'^ siècle, est effrayant; des dénombrements féodaux nous l'apprennent : à Brétigny-sur-Orge, ff 36 sous de cens, réduits à 9/1 sous, puis à néant; ik livres de cens, réduites à 10 livres, puis ;\ rien;

72 sous réduits à 20 sous, puis à rienn Cela continue ainsi

tout le long des pages. A voir partout tant de terres non cultivées, on se demande où sont celles que l'on cultive (').

Le procureur du roi d'Aragon en Cerdagne, exposant en 1625 l'horrible gueuserie dans laquelle sont tombés les habitants, dit «qu'ils sont décidés à abandonner ce paysn. De fait, trente ans après, en Roussillon, Salses a qui avait autrefois 5oo bonnes maisons, n'en possède plus que 35 toutes misérables^. De 1397 à 1662, Vic-Chassenay, en Bourgogne, descend de 5oo âmes à 160. Dans un fief de Champagne, auprès de Sens, il ne se trouve en 1/173 qu'un homme et une femme rcde corps ^ : ffil y en avait au temps passé, dit le document, plusieurs autres qui d'ancienneté étaient abonnés pour leur taille à 8 livres, lesquels sont morts et anéantis pour les fortunes qui sont advenues, tant par les guerres que par les mortalités v.

La France fut longue à renaître; de pareilles plaies ne se cicatrisent pas vite, elles risquent même d'être mortelles; des peuples entiers ont péri ainsi dans la suite des âges, ou bien ils sont restés infirmes, paralysés. L'éditeur du cartulaire de l'abbaye de Redon

'■' De Beacrepaire, Normandie à la fin — Arch. liosp. Soissons, i5i. — Arcli. du moyen ûffc, p. ago et suiv., p. 3o8. dép. Aube (Inv. som., p. v, xiri, lv); — Bert.-Lacabane , Not. sur Brcliffni/, 1 9. Aisne, G. 353.

remarque que la Bretagne, au w" siècle, avant les invasions normandes, était bien cultivée; qu'il fallut des désastres répétés, des guerres civiles, étrangères, religieuses, pour transformer en landes stériles une partie des guerets de TArmorique '''. Dans nos diverses provinces, le mouvement reprit très inégalement. Les gens de Cercottes, K ville champêtre n dans l'Orléanais, avaient dû rester pendant vingt ans éloignés de leurs possessions qui s'étaient changées en désert, et leurs maisons avaient été démolies. En ililxi,K sachant notre délivrance des mains des Anglais -n , ils reviennent peu à peu sur leurs biens. La fourmilière humaine, dispersée, presque détruite, se risque timidement à reprendre son œuvre et ne la poursuit que bien timidement d'abord'-'.

EnPérigord, en Franche-Comté, dans les dernières années du siècle, des églises collégiales, jadis illustres, sont réduites encore à quelques francs de revenu. Lieucroissant, célèbre abbaye du Doubs, qui valait en temps de paix 5,ooo francs de rente, ttne vaut rien à présent, parce qu'elle est inhabitable, tous les villages ayant été bridés par les Allemands n^?) La population, d'ailleurs, était fort diminuée : la fameuse peste de i3i8 avait largement fauché les hommes au début, et d'autres épidémies l'avaient suivie '^l La misère, la famine, les violences innombrables, pain quotidien de tout un siècle, agrandirent les vides à leur tour ou les empêchèrent de se combler.

''' Carliilaire de Tabbaye de Redon capitaines Tempête ou ForU'pice. A ceux-

( Introduction, p. cccxixii). — Archives là se joignaient de faux ménétriers, des

départementales des Pyrénées-Orientales , rrcontrefaiseurs d'hommes de guerre i ou

B. 23 7, 407; de l'Aube, G. 19. — De bien des tr porteurs de bulles n des ttpai'-

Saint-Genis , Notice sur Vic-Chassenau donneurs», véhiculant des indulgences

[Côte-d'Or). avariées. Tous ensemble tféchellaient'! les

'*' Longtemps il demeui'a, répandue villes et les ttappâlissaient». par le royaume, une population errante, ''' Arch. dép. Doubs, B. 107; Loiret,

de route, faite de pillards, de mendiants, A. 2io3. — Soc. hist. Périgord, 1875,

de faux clercs, d'anciens ^ écorcheurs i , p. 29. — Buil. soc. archéol. de la Cor-^

d'anciens tt faux-visages», ex-soldats des rèze, VII, 161.

La propriété foncière était tombée, sous Cliarles MI ()/i5i) au quart de la valeur qu'elle avait eue sous Philippe le Long(i3'i5), à moins du cinquième de celle qu'elle avait atteinte après Louis IX (1275). Comparé à son prix actuel de 1 ,Goo francs, le prix de l'hectare de terre dans le troisième quart du xv'' siècle — /18 francs — n'en représente que la trente-h'oisième partie. Le chiffre de 68 francs n'est d'ailleurs qu'une moyenne que beaucoup de provinces n'atteignent pas. Dans l'Ile-de-France, l'hectare que nous avons vu à 263 francs en iSoi-iSaS, et à 167 francs en iSaG-iSSo, est subitement tombé à 69 francs en 1 35 1-1 875, période des jacqueries et des émeutes autour de la capitale; puis H remonte à 1 1 6 et 1 1 5 francs jusqu'en 1 626 , pour s'affaisser ensuite à 65 francs (162G-1650), sans doute par suite du voisinage des armées qui fit, en ce temps-là, des environs de Paris, un des théâtres de la guerre. Par le même motif, dans l'Orléanais, où l'hectare ne valait déjà, en i35i-i S']b, que la somme minime de 63 francs, il tomba à 1 6 et 1 8 francs jusqu'en 1 625 ; tandis que dans la période 1626i65o, qui suivit la délivrance d'Orléans par Jeanne d'Arc (1629) et vit s'éloigner les belligérants, il remonta à 92 francs. De même en Bourgogne , où l'hectare était tombé à 20 francs au xiv'' siècle, il ahaussé sous l'administration ducale, auxv" siècle, jusqu'à 99 francs, pendant que la baisse s'accentue dans les régions voisines. Le Berry, qui ne paraît guère atteint dans son ensemble jusqu'en 1600, puisque l'hectare y est monté, dans le cours de ce siècle, de 3 1 fr. à 67 francs, puis à 92 francs, retombe, au xv'' siècle, à 65 francs etmêmeà 19 francs en 1651-1675. Acette époque, la moyenne de la Champagne n'est plus que de 22 francs, et nous l'avions trouvée à 660 francs au xni'^ siècle! Depuis i3oi-i32 5, où elle valait 226 francs, elle n'a cessé de décroître, d'abord à 82 francs (i32 6i35o), puis à 53 francs {i35i-i375); péniblement remontée à 6 2 francs , puis à 7 5 francs , elle s'abîme ensuite à ce prix de 2 2 francs l'hectare, qui n'est pas alors si invraisemblable qu'il le paraît au premier abord, car, au même temps (1651-1675), l'hectare en

Dauphiné ne vaut que lo francs, en Auvergne et Limousin il n'en vaut que Sg, en Roussillon que 55, en Orléanais que 87, en Saintonge que 16, et en Normandie et Île-de-France que 53 et 5i francs. H est vrai que dans le Comtat-Venaissln, où l'hectare avait valu 260 francs au temps de Pétrarque et des papes d'Avignon, il en valait encore 80 au xv'' siècle. Peut-être ce coin de territoire, doté de bonne heure d'un degré avancé de civilisation, s*était-il soustrait par son éloignemeut, et à la faveur d'une domination étrangère, aux malheurs de la France septentrionale.

Le xv^ siècle, qui fut l'ère la plus triste de notre histoire, n'a pas laissé partout un aussi mauvais renom. On était heureux alors en Angleterre, et la guerre des Deux-Roses qui, de l'autre côté du détroit, ensanglanta les châteaux, n'altéra pas la prospérité des chaumières. On ne se doutait pas non plus, en Allemagne, des maux qui nous écrasaient; sur les bords du Rhin, en Alsace, l'hectare, que nous avons trouvé à 36 francs en 1276-1300, vaut 120 francs on 1876 et io5 francs en 1/401-1625. La Flandre ne semble pas trop mal partagée : de 77 francs au xm" siècle, l'hectare, deux cents ans plus tard, n'est pas descendu au-dessous de 62 francs (i426-i/i5o)W.

La Normandie, soit que le gouvernement anglais, sous lequel elle vécut presque sans interruption depuis l'invasion d'Edouard III jusqu'à la conquête de Charles VII, lui ait été moins pénible que notre patriotisme s'est plu à le représenter, soit qu'elle ait eu plus de richesses et plus de ressort, résista plus longtemps que le reste de la France aux causes qui anéantissaient la propi-iété foncière dès le milieu du xiv'^ siècle. Tombé de 36ià 128 francs en i326i35o, sous des inlluences qui doivent avoir été purement économiques, l'hectare de terre remonta, en i35i-i375, à 180 francs; dans le dernier quart du siècle, il était encore de 1 1 0 francs, à peu

''' La moyenne de ia valeur vénale ressort à ai francs; mais celle du revenu apparaît à 10 francs, qui, capitalisés à 10 p. 0/0, donnent un prix de 100 francs.

près au môme prix que daii.s rile-dc-Fraiicc, mais, en i io i-i 6^.5 , il s'abaissaitù 80 francs, et en i /i;'.G-i/i5o, à :>.li francs. Celle province était redevenue le lliéàtre des hostilités et, quel que fût le vainqueur, c'était toujours le sol qui payait les frais de la guerre.

Tandis que, dans le cours du xm"" siècle et jusqu'en iBaS, les hectares ;\ 600 francs et au-dessus ne sont pas très rares; tandis qu'on en trouve non seulement dans le département actuel de la Seine et de Seine-et-Oise, mais encore dans Seine-et-Marne, dans l'Aisne, dans l'Oise, en Haute-Normandie, en Champagne, à partir de 1 826 , le prix de 200 francs même est à l'état d'exception infime, et depuis 1 i o 1 jusqu'à 1/175, le chilfre de 1 0 0 francs n'est guère dépassé que cinq ou six fois; encore est-ce le plus souvent dans le Midi, en Provence ou dans l'Est , en Bourgogne. En revanche , toutes ces localités , sises dans le rayon parisien , qui fournissaient les plus fortes moyennes, se traînent à des prix dérisoires : près de Soissons, 6 et 8 francs l'hectare, 26 francs près de Meaux, 2 5 francs à Vanves, près Paris; dans Paris même, je veux dire dans notre Paris de 1896, sur l'emplacement actuel de nos rues de Sèvres et de Vaugirard,on vend, en 1667, 128 ares de terre en culture sur la base de 69 francs i'hectare.

A partir de 1/176-1500 seulement, c'est-à-dire depuis les dernières années du règne de Louis XI jusqu'au commencement de celui de Louis XII, la reprise se fait sentir sur les biens-fonds, mais avec quelle timidité! Dans la Beauce, on trouve encore de bonne terre à 55 francs; on en trouve à /19 francs dans le département de la Seine; il est vrai qu'il s'en rencontre à bk francs dans le Boussillon, à 9/1 francs en Bretagne, auprès de Rennes, et à 1 68 francs près de Carpentras. La moyenne de l'Ile-de-France, qui avait été de 54 francs, s'élève à i36 francs, celle de la Champagne passe de 22 francs à 67 francs, celle de l'Aunis de 16 à 36 francs, et celle du Berry de 19 à 80 francs. Mais celle de la Normandie reste slationnaire à 68 francs au lieu de 53 francs, et d'autres qui avaient

LA VALEUR DES TERUES (1200-1 fiOO). 335

monté précédemment s'abaissent. En somme, la moyenne générale de la France, qui avait été de 1x8 francs en ihïn-ik']^, se trouve être, en 1 676-1 5oo , de 97 francs, c'est-à-dire du double. Elle avait simplement repris sa valeur du siècle précédent (1376-1600), mais restait inférieure de moitié à ce qu'elle était sous les derniers Capétiens directs, des deux tiers à ce quelle était sous Philippe le Bel. Par rapport à nous, elle n'atteignait encore que la seizième partie de notre hectare de 1,600 francs. Gomme le taux de capitalisation des immeubles ruraux n'était plus alors de 1 o , mais seulement de 8,3.3 p. 0/0, les 97 francs de i5oo ne procuraient pas le même revenu que cent ans avant.

Cependant, si l'on tient compte de ce fait, que la puissance d'achat de l'argent n'avait cessé de hausser dans tout le cours du xv'= siècle, que cette puissance était, à l'avènement de Louis XII, moitié plus forte que sous Charles V, qu'au lieu de quatre fois elle était six fois plus grande que la nôtre, la hausse de ces vingt-cinq années deviendra particulièrement significative. Ainsi envisagés, les 97 francs de Louis XII en valent i5o de Jean le Bon; le froment, qui avait valu 6 à 7 francs l'hectolitre au xiv'' siècle, ne valait plus que It francs au début du xv!*". Il faut aussi considérer que, depuis cent cinquante ans, une mortalité effrayante avait régné, que des générations entières de riches étaient tombées dans la misère; socialement parlant, les Français de i5oo étaient une nation toute neuve, qui sortait des ténèbres et revoyait le soleil. Dans cette nuit séculaire , les terres avaient , en très grande partie , changé de mains , et ceux qui avaient acheté, dans les cinquante dernières années, sur le pied de 5 0 ou 70 francs l'hectare, s'estimaient très heureux de la plus-value énorme de leurs immeubles et n'imaginaient pas qu'ils eussent antérieurement valu davantage.

Nos pères qui vécurent entre les guerres anglaises et les guerres religieuses furent heureux. On en a la preuve en pénétrant, par les «livres de raisons qui sont venus jusqu'à nous, dans les intérieurs bourgeois et semi-ruraux des premières années du xvi" siècle. C'est,

dans l'histoire, une joyousc éclaii-cic (jiic le règne de ce prince justement nommé le «père du peuple n, auquel ses sujets ne témoignent pas seulement de la sympathie, mais une affection presque mystique, une sorte de piété. Pour le laboureur, Louis XU incarne, symbolise le bien-être dont on jouit sous son sceptre, bien-être dont une part lui est due. Lorsque le roi traversa la Bourgogne, à son retour du Milanais, les paysans, «abandonnant leurs travaux, bordaient les chemins, les couvraient de verdure et faisaient retentir l'air d'acclamations. Après l'avoir vu dans un endroit, ils couraient à perdre haleine pour le contempler une seconde fois. Et ceux qui pouvaient parvenir à toucher ses bottes ou sa robe, baisaient leurs mains d'une aussi grande dévotion que s'ils eussent touché une relique ''U. Ce calme, cette aisance nouvelle formaient un contraste si saisissant avec l'enfer où avaient vécu les ancêtres, que les petites gens trouvaient à la paix intérieure quelque chose de providentiel, de miraculeux. En somme, la nation se retrouvait, au commencement du xvi'^ siècle, dans des conditions presque identiques à celles où elle avait été deux cent cinquante ans auparavant : peu de bras et beaucoup de terres. Les bras étaient donc chers; la terre, et par suite les produits de la terre, bon marché. C'est là par excellence l'état avantageux à la classe des travailleurs. Les disettes, la peste — elle revint plusieurs fois, en i5o9, en 1 5 1 0 — paraissent n'avoir pas entravé la renaissance matérielle qui accompagnait l'autre renaissance, celle des lettres et des arts. L'augmentation de la terre semble, à dire vrai, subir un temps d'arrêt de i5oi à iBaS; la moyenne générale de cette période est de 95 francs contre 97 francs dans les derniers vingt-cinq ans, tandis qu'elle atteignit 182 francs en 1 626-1 55o. Même les prix de plusieurs provinces, qui avaient haussé à la fin du xv^ siècle, paraissent s'alourdir au commencement du xvi". En Normandie,

'■' CouRTÉPÉE, t. III, p. 2o3.— G. DE (le la Corrèze, II, ii4. — Société des S?.\sst.i., Histoires singulières de Louis XII, lettres et sciences de rAveyron, i846, m. — Bulletin de la Société arcliéologique ]>. 35().

riieclare vaut 96 francs, en Franche-Comté 120 francs, en Auvergne 9^ francs, en Champagne 101 francs; mais il n'atteint que qo francs dans lIIe-de-France, 68 francs dans le Berry, 66 francs dans l'Orléanais, i8 francs dans le Dauphiné, ho francs dans la Saintonge et 26 francs dans le Languedoc et la Bourgogne. Seyssel, le panégyriste du règne, exagère donc évidemment quand il dit que, sous Louis XII, tria rente des terres, bénéfices et seigneuries a crû généralement, et que plusieurs sont de plus grand revenu, par chaque année, qu'ils ne se vendaient du temps même de Louis XI pour une seule foisn. Il ne tient pas compte de la dépréciation de la livre-monnaie, qui valait 5 fr. 3o sous Louis XI, et seulement 3 fr. 90 à l'avènement de François I"; et son observation ne peut s'appliquer qu'à des terres achetées, trente ans avant, à l'état de landes, et transformées depuis par leurs possesseurs. tr Plusieurs lieux et grandes contrées, dit en effet le même auteur, inutiles et en friches ou en bois, sont à présent tous cultivés et

habités de villages et maisons ; tellement que la tierce partie

du royaume est réduite à culture depuis trente ans. r

C'est vraisemblablement là ce qui retarde la plus-value de la propriété foncière, dans son ensemble, pendant le premier quart du xvi^ siècle : la population était très faible sous Charles VIll; elle l'était sans doute plus que du temps de saint Louis, et à mesure qu'elle s'accroissait, on mettait, ou mieux on remettait en valeur une masse de fonds qui avaient été abandonnés et étaient revenus à l'état de nature. Par ce même motif, le blé et, en général, le coût de la vie augmentent peu, et les salaires ne baissent pas, quoique le peuplement progresse, parce que l'agriculture absorbe tout le surplus de production humaine et en tire un supplément de denrées et de matières premières correspondant, qui, prenant place sur le marché, paralyse heureusement le mouvement ascensionnel des prix.

Cet état de choses était forcément limité dans sa durée; il arriva un moment où la population fut plus abondante, oiî les terres furent

moins offertes et oCi, ))arconsé([uent, efles niontèrenl. L'hectare labouraf)io, que nous venons de voir à ()5 francs en i5oi-i595, valut i?)9. francs en i5îi()-i55o, ])uis'</ii francs en iBSi-iByB, enfin ^ly francs «mi iByG-iGoo. Le xvi" siècle, à ne considérer (|ue la valeur intrinsèque du métal, aurait donc èh; l'époque de la plus forte hausse de la pi-opriété foncière, hausse plus {jrande que celle h laquelle nous avons assisté depuis cent ans, plus grande même que l'extraordinaire élévation des prix (pii signale le xvui" siècle, de 1701 ;\ 1790. Mais il faut tenir compte de la découverte de l'Amérique et de la baisse du pouvoir de l'argent, de i596 à 1600, qui en fut la conséquence. Si le kilogramme d'argent de i5oi-i525 valait presque six fois le nôtre, le même kilogramme en 1 576-1 600 n'en valait plus que deux et demi d'aujourd'hui. Par suite, les 96 francs de Louis XII re])résentaient environ 160 francs de Charles IX et 210 francs de Henri III; et la hausse absolue de l'hectare de terre n'est pas, comme elle paraît au premier abord, de plus de 3oo p. 0/0, mais seulement de 5o p. 0/0 à peine. La baisse du taux de l'intérêt foncier qui, de iSaS à 1600, est tombé de 8,33 h 6,2 5 p. 0/0, atténue encore cette hausse, qui finit par se réduire, comme on le verra plus loin, à des proportions assez modestes.

Mais, et cette observation est capitale, parce qu'elle s'applique à tous les âges et qu'elle mérite d'être opposée aux doléances des propriétaires fonciers de nos jours, c'était un gain véritable , une chance inespérée pour les propriétaires du xvi" siècle, que celle de traverser la plus grosse crise pécuniaire des temps modernes, et sans doute la plus rapide que le monde ait jamais connue, une crise qui déposséda les propriétaires mobiliers et dissipa les trois quarts de leur richesse, sans en être aucunement affectés pour leur compte personnel, et même en y trouvant un bénéfice positif''.

'"' Il n'est ici question, bien entendu, par leurs mains, soit qu'ils l'eussent afque des proprie'laires possédant effecti- fermé suivant les conditions des baux veinent le sol , soit ipi'ils le fissent valoir modernes. Nous avons montré que tes

Les prix maxima qu'atteignit en ce siècle la terre labourable furentde66i francs en i5oi-i525,de 787 francs en iBaG-iBBo et de 1,500 francs en 1 576-1 600. Les prix wiimwia demeurèrent à peu près les mêmes que précédemment, et oscillèrent entre 5 et 18 francs l'hectare; seulement, au lieu de s'appliquer à des fonds passables mais incultes, comme au xv^ siècle, ils ne procurent plus que des terrains non susceptibles, même après défrichement, de revenu avantageux. Passons en revue les diverses provinces : dans l'Île-de-France 011 la moyenne, en iBoi-iSaB, n'était que de 90 francs l'hectare, elle saute dans les vingt-cinq années suivantes à 266 francs, puis à 626 francs en 1 55 1-1 576, pour redescendre à 871 francs dans le dernier quart du siècle. En Normandie, où le prix était, à peu de chose près, le même qu'en Ile-de-France - — 96 francs l'hectare — dans les premières années du règne de François I", la hausse est plus lente à se produire. L'hectare n'y vaut encore que 109 francs en 1 526-1 55o; il est vrai que la vie est moins chère alors en Normandie que dans tout le reste de la France : les salaires n'y ont pas augmenté depuis i5oo, le blé y est à 3 fr. 20 l'hectolitre, quand il coûte 7 francs dans l'ensemble du royaume. En revanche, une hausse énorme des terres y signale la période 1 55 1-1 575 : elles s'élèvent à 288 francs et, sur la fin du siècle, à 695 francs. En Champagne, l'hectare est descendu de 1 o 1 francs 378 francs eni526-i55o, mais pour remonter à 1 9 2 fr. sous Charles IX et à 389 francs sous Henri III. L'Orléanais est passé, durant ces cent années, de 66 francs l'hectare à 1 26 francs, puis à 175 francs, enfin à 2 1 o francs; le Berry, de 68 francs à 85 francs, 377 francs et à 191 francs; l'Auvergne et le Limousin, de 9^ francs à 60 francs, ensuite à 26^ francs et à 196 francs. Le Maine, qui s'était élevé, en i55i-i576, à325 francs l'hectare, i^edescend, après, à 257 francs; la Bourgogne, dans le même laps de temps, après

propriétaires qui avaient tr baillé h censn à cens étant une vente et non ane iocaétaiont par là même dépossédés, le bail tion.

340 LIVRE II, CHAPITIiE VI.

s'être élevée de /iq francs à 1G7 Iraiics, faiblit à i58 francs'''. Mais ici les renseignements sont trop restreints pour permettre une appréciation solide.

Je me hâte de le dire d'ailleurs, si les moyennes irénéraks que j'ai données plus haut pour l'ensemble du territoire français, basées à la fois sur le prix et le revenu des terres dans dix-sept provinces embrassant environ cinquante de nos départements actuels, me paraissent dignes d'être accueillies comme à peu près positives, il n'en est pas de même des moyennes p-wmm/es qui précèdent; celles-ci ne doivent être considérées que comme des indications utiles, mais ne reposent pas sur un assez grand nombre de prix pour être à l'abri de l'erreur. Classées en cinq régions correspondant aux divisions géographiques, ces provinces fournissent les moyennes suivantes, pour la période 1676-1600 : le nord, composé de l'Ile-de-France, Picardie, Artois et Flandres, ressorte 268 francs l'hectare; l'ouest oii figurent le Maine, la Normandie, la Saintonge et l'Angoumois, à 333 francs; le centre, avec l'Orléanais, le Berry, le Limousin et l'Auvergne, paraît valoir 200 francs; le midi, avec le Languedoc, le Comtat-Venaissin et le Dauphiné, en vaut 268: enCn l'est, avec la Champagne, la Bourgogne et la Lorraine, atteint 829 francs.

Les prix du xvi^ siècle, d'ailleurs, ne sont, pas plus que ceux du xv^ le signe de la valeur agricole des fonds de terre, de leur fertilité respective. Il existe alors un élément prépondérant de plus ou de moins-value, presque dans chaque province et à chaque époque, du

''' D'autres, qui avaient atteint de lement tie 127 à 168 francs. Signalons bonne heure des cours exlrèmenient enfin, pour mémoire, quelques cliilTres hauts, y demeurent stalionnaires jusqu'au qui feraient ressortir l'hectare de Languerègne de Henri IV. Tel est le Comtat- doc à 168 fi'anes en i55i-i575, et à Venaissin qui de 222 francs en iSôa- 5 80 francs en 1576-1600, celui de Lori55o remonte à 870 francs et reste fina- raine à la même date à i3o francs, et lement à 3io francs; la Saintonge, tpii celui de Flandres aux environs de de 56 francs passe à 2^7 en 1551-1675 3oo francs de i5a6 à 1576 et à et s'y maintient sans changement; la Pi- 176 francs jusqu'au svii' siècle, cardie et l'Artois, oîi l'Iiectare varie scu-

LA VALEUR DES TERRES (1200-1600). Ul

moins depuis i55o où le royaume est en proie aux guerres de religion : c'est la sécurité relative de l'exploitation. Et cet élément, pour qui connaît dans le détail les désastres dont ces luttes prolongées furent la cause, suffit amplement à expliquer les caprices apparents des prix. Après environ quatre-vingts ans de prospérité où les gens et les choses s'étaient remplumés, où l'agriculture avait pris un essor énorme, la France redevint la proie de tous les fléaux que la guerre, comme on la comprenait au xvi'' siècle, faisait fondre sur les campagnes.

L'évèque de Troyes, dès iSaS, entretenait son chapitre rrde la nécessité de combattre des erreurs qui sont en recrudescence dans la France entière, et qu'a ressuscitées un certain maître Martin Luther, saxon allemand 15; mais les choses devaient se passer encore, pendant une vingtaine d'années, en conversations. A partir de 1 55o , les troubles matériels commencèrent; ils devaient durer jusqu'à la pacification de Henri IV, vers 1 695. Et comme la guerre étrangère, intermittente, tantôt sur un point, tantôtsurl'autre, venait brocher sur la guerre civile, la situation d'une notable partie de la France, pendant le dernier tiers du siècle, fut absolument intolérable. On revit, quoique sur une moindre échelle et surtout durant moins de temps, les horreurs oubliées des générations antérieures. Tel village d'Artois, Ingelhem près Thérouanne, est dévalisé en 16^17 par des soldats qui emportent tout ce qu'ils peuvent et détruisent ce ([u'ils n'emportent pas; les habitants s'étaient sauvés à Aire et à Saint- Omer. Quand ils revinrent, ils ne retrouvèrent plus rien, ni leurs maisons, ni les limites de leurs champs, ni leurs arbres; tout était ruiné, abattu, défiguré. On ne put se procurer que deux harnais de charrue dans toute la commune. A la suite de pareils accidents, — ils se comptèrent alors par centaines, — la propriété restait de très longues années sans valeur, a Où les reîtres ont passé, on n'y doit point de dîmes n, disait le proverbe. « Ils nous mangèrent deux années n, gémissent les habitants de Brive qui avaient reçu leur visite; « la plus grande part n'eurent pas de quoi pour semer leurs terres v.

Les efforts des chefs de troupes régulières en vue de maintenir quelque vestige de discipline, les soudards tr branchés n à quelque arbre de la route, avec les robes de femmes et les ustensiles de ménage qu'ils avaient dérobés, n'étaient pas pour effrayer la tourbe des minuscules compagnies, protestantes ou catholiques, royales ou impériales, qui cognaient à qui mieux mieux, de-ci de-là, sur la tète de turc de l'infortuné te Jacques Bonhomme •». Des brigands-gens d'armes forçaient les habitants de livrer leurs troupeaux, sous peine de voir leurs maisons livrées aux flammes. Une fois, deux fois, en 167 4, en 1694, les paysans du centre, dont la misère avait fait des bètes féroces, se soulevèrent avec cette devise «Nous sommes las-n. A leur tour, ils jetaient la terreur sur leur passage; les villes se fermaient devant eux, les campagnes se vidaient à leur approche; en pareille occurence, le loup n'épargne pas le loup. Le lieutenant de roi en Périgord assembla la noblesse, défit ces bandes, les dispersa et en fit un grand carnage. Dans leurs zigzags multipliés à travers le plat pays, les hordes, papistes ou huguenotes, ne ménageaient pas les châteaux : tfJe me suis couché mille fois chez moi, écrit Montaigne, imaginantqu'onme trahirait et assommerait celte nuit-là. . . On pilla le peuple, et moi par conséquent, jusques à l'espérance . . . En temps ordinaire et tranquille, on se prépare à des accidents modérés et communs, mais à cette confusion où nous sommes depuis trente ans, tout homme français, soit en particulier, soit en général, se voit à chaque heure sur le pied de l'entier renversement de sa fortune ('N. Les villes étaient à l'abri des vexations et déprédations journalières; on s'y renfermait. — «0 le misérable temps pour n'oser sortir des villes lu écrit, en i585, un bourgeois de Tulle dans son «livre de raison •»; — mais elles devaient composer, pour éloigner les corps armés qui rôdaient autour de leurs murs. Les contributions mises ainsi par les deux partis sur

'*' Montaigne, Essais, livre III, — Bulletin Société archéologique Corchap. IX. — Archives départementales rèze, IV, 3o4. — Leymgnerie, Histoire Nord, B. 2/167; Aube, G. 1282 , 1287. de Brive, p. joi.

LA VALEUR DES TERRES (1200-lGOO). 343

les habitants furent si excessives, que cf qui n'en aura goûté ne les croira ! ^

Eu 1 586 , la peste vint en outre désoler le Midi; chacun ^ recourut au soin de la vie v ; les raisins demeurèrent suspendus aux vignes. Au milieu d'un pareil désordre, les denrées de première nécessité ne pouvant ni circuler, ni même être toujours produites en quantité suffisante, augmentèrent dans des proportions phénoménales: le blé, la viande atteignirent des chiffres inouïs; on en verra plus loin la preuve. Ces hauts prix contribuaient à aggraver la misère. On fait à Troyes une imposition de l'aumône générale (i Sya); mais il n'y a que trois à quatre cents k chefs d'hôtel t» qui puissent être sourais à cette taxe, et il reste sept ou huit cents pauvres qu'on est hors d'état de secourir, tt Messieurs de la ville w organisent des travaux publics qui procurent aux pauvres ouvriers de quoi vivre. En Bourgogne, vingt ans plus tard, on se plaint amèrement des garnisons qui se font payer «avec toutes les cruautés barbares qu'elles peuvent excogitern.On lève à Talant (Gôte-d'Or) 9,000 écus, dont le gouverneur pour le roi doit se contenter «comme de la dernière palette du sang du peuple ii. Quelques lieues plus loin, à Fouchanges, une mère affamée dévoi-a le cadavre de sa propre fille. Dans ces temps-là, l'hectolitre de blé valut jusqu'à 60 francs, représentant, en monnaie actuelle, 100 francs, d'après le pouvoir de l'argent.

On risquerait toutefois d'exagérer si, de traits épars, dont on ferait masse, on composait un tableau poussé au noir plus qu'il ne convient. Le xvi'= siècle n'est pas accablé sous le poids de ses malheurs , comme l'avaient été, chez nous, le xv*" et la fin du xiv'^ : il lutte, il se débat, il ne perd pas courage. Si l'état matériel eût été aussi épouvantable que précédemment, la propriété foncière n'eût pas augmenté, comme on vient de le dire, de 1 5 2G à 1600. 11 y avait des provinces exclusivement catholiques et d'autres exclusivement protestantes où l'on se battait moins; et dans les dernières surtout, à partir de la mort de Henri 111, on respira. En certaines parties du Languedoc, on ne se doute plus, de iSSg à 1600, des luttes qui

3'i/i LIVRE II, CHAPITRE VI.

cnsanglantenl le nord du royaume; mais aussi que de plaies à panser ! 11 laut défricher à nouveau, — pour la troisième fois peut-être depuis trois siècles, — tant la terre est envahie par les pierres, les ronces et les mauvaises herbes. Le travail antérieur était parfois tout entier à refaire : les eaux pluviales avaient raviné les terres à blé, comblé les fossés d'écoulement. La campagne de Mimes, trjW/js voluptueux jardin de tout plaisir et abondances, disait-on en 1699., était eu grande partie abandonnée trà raison des ravages, brûlements et dégâts 1). DansTOuest, le roi Henri allant en iBgS de Nantes à Rennes, à travers un pays ruiné, ne pouvait s'empêcher de dire : ffOù ces pauvres Bretons prendront-ils tout l'argent qu'ils m'ont promis ? 11 Dix ans plus tard (1608), quoique la restauration marchât bon train sous l'administration de Sully, les traces de tant de destructions attristaient souvent les regards : des voyageurs qui se rendent de Boulogne à Paris, nous parlent sans cesse et des villages ruinés qu'ils rencontrent sur leur route ('' v.

Si, pour comparer ensemble les prix de la terre labourable, depuis le commencement du xni'^ siècle jusqu'à la fin du xvr, on tient compte du pouvoir général de l'argent aux diverses époques , on devra multiplier par U i/a et U les prix antérieurs à i3oo, par 3 1/2 et 3 les prix de t3oi à 1376, par k ei U 1/2 les prix de 1376 à ilxî)o, par 6 les prix de ihbi à i5oo, par 5, 6, 3 et 2 1/2 les chiffres de i5oi à 1600. On s'apercevra alors que l'hectare à 3 1 7 francs du règne de Henri III, au pouvoir de 792 de nos francs, n'est guère supérieur que de Go p. 0/0 à l'hectare du règne de Louis XII, 670 francs (intrinsèquement 96 francs), qu'il est égal à moins du triple de celui de la fin du règne de Charles VII [1x8 francs au pouvoir de 288 francs) et qu'il demeure inférieur à celui du règne de Philippe le Long (222 francs au pouvoir de

''' G D iBERT, Liure de raisondes Baluze, Nîmes à la fin du xvi' siècle, p. 296. —

36. — J. DE Maliiard, Livres de raison C" de Carné, Etats de Bretagne, I, s/kj.

de plusieurs familles limousines. — Com. — Voyage de Couyate à Pans en 1G08

antiq. Côte-d'Or, III, 270. — Pcecu , (Édition de la Société des bibliophiles).

^■jy francs) , et surtout à celui du règne de Philippe le Bel (1276i3oo), qui semble valoir — il n'est ici question que des terres en culture — plus de 1,000 francs de notre monnaie. Comparé à notre hectare de 1896, évalué à 1,600 francs, l'hectare, à la Gn du wx" siècle, lui serait encore de moitié inférieur. C'est là le bénéfice des propriétaires dans les temps modernes.

Il nous reste à examiner, pour nous rendre compte de leur valeur vénale, les autres natures de fonds : prés, vignes, bois ou jardins. Les chiffres que nous avons entre les mains sont désormais beaucoup plus rares; ils fournissent cependant des renseignements intéressants : au xni"' siècle, les prés varient de 770 francs l'hectare, en 1-^39,3 Palaiseau, à 96 3 francs dans d'autres districts de Seineet-Oise. Aux environs immédiats de Paris, ils valent o5o francs de lau 12G0 à l'an 1000, d'après le cartulaire de Noire-Dame. Dans Seine-et-Marne, ils oscillent de 178 francs à Brie-Comte-Robert, en laSi, à 585 francs à Dammartin, en ia5/i. C'est dans l'Aisne que se rencontre le chiffre le plus élevé : 971 francs en i253, à Ambleny; et aussi le prix le plus bas : i38 francs en laio. Tel vaut en Normandie 665 francs, et tel autre en Franche-Comté 157 francs. La commune de Brétigny-sur-Orge nous fournit, au commencement du xiv^ siècle, une parcelle de pré négocié au taux invraisemblable de 2,9/1 1 francs l'hectare, etcelle de Port-sur-Saône, en Franche-Comté, une autre parcelle à Z17 francs. La moyenne de l'hectare de prés avait été de 687 francs au xni° siècle, pour l'ensemble de la France , contre 208 francs pour la moyenne des labours ; au xiv"" siècle , elle n'est plus que de k 1 5 francs et au xv" de 1 5 6 francs , contre 75 francs pour la terre labourable.

Comme on le voit, les deux genres de sols avaient baissé de prix, du xni" au xv° siècle, à peu près dans la même proportion, des deux tiers; mais, et c'est là imfail qu'il imporle de retenir, parce qu'il se produira jusqu'à la fin de la monarchie, la différence de prix du labour à la prairie reste beaucoup plus grande que de nos jours. On en apercevra la cause dans le livre suivant : aujour-

d'hui le labour v.iut i,Goo francs et la prairie 5^,600 francs l'heclare; le premier égale donc près des deux tiers du second, tandis qu'au moyen âge et dans les temps modernes jusqu'à la fin du règne de Louis XV, il n'en valut que la moitié au pliia. On ne peut attribuer ce changement qu'à la création des prairies artificielles, depuis le milieu du xvni" siècle jusqu'à nos jours. Ce haut prix relatif des prés, correspondant à un prix également élevé du foin aux siècles passés, est d'autant plus curieux, qu'il existait alors une masse énorme de pacages banaux et que ces pacages pourraient passer pour avoir fait aux prairies privées une heureuse concurrence. On voit qu'il n'en est rien, puisqu'aujourd'hui où ils sont supprimés, le nombre de tètes de bétad élevé dans notre pays est beaucoup plus grand qu'autrefois, et les prés sont cependant beaucoup moins chers en comparaison des fonds destinés aux céréales.

Le rapport que nous venons d'indiquer se maintint, à peu de chose près, durant le xvi" siècle oii la terre valut en moyenne 196 francs l'hectare et les prés 870 francs. Évidemment cette proportion n'est ni constante, ni générale : elle ne se produit pas dans toutes les provinces et à tous les instants de l'histoire agricole ; il en est de même dans la France d'aujourd'hui. 11 y a des moments oiî les prix des labours, qui sont dominés par les prix des grains, haussent plus que la valeur des prés, influencée par la valeur des bestiaux. Cela arriva par exemple dans les époques misérables, où le blé fut très cher et où, sans doute, la consommation de la viande diminua. C'est ainsi que les prés, de i5oi à i55o, valurent 262 francs l'hectare quand les terres ne valaient que 1 li francs, parce que cette première partie du xvi- siècle fut une époque de bien-être où le blé était à bon marché, et où, non seulement en France, mais dans plusieurs pays voisins que nous connaissons, on mangeait beaucoup de viande <'*; tandis que, de i55i à 1600, les

''' M. Thorolil Rogers a couslald le fait on Anglelcrre, et M. Janssen, eu Allemagne.

LA VALEUR DES TERRES (1200-lGOO). 3/i7

terres valurent 979 francs et les prés 486 francs. Le mouvement est encore plus sensible dans les derniers vingt-cinq ans : la terre monte à 817 francs, le pré n'est plus qu'à àkS francs. A cette date, l'hectare de prairie valait 971 francs dans l'Île-de-France, 33 1 francs en Champagne, 778 francs en Orléanais, 889 francs en Auvergne, libo francs en Lorraine, 5oo francs en Limousin et en Berry. Les plus hauts et les plus bas prix que j'aie relevés se trouvent dans la Charente : 1 , 1 53 francs en 1591,66 francs en 1667. A Charenton, près Paris, il s'en trouve de -2,350 francs l'hectare, en i568; mais ce sont là des chiffres exceptionnels, de même que celui de 1 li francs pour un pré situé à Neuvéghse, dans le Cantal. Comparons entre elles les valeurs vénales des prés pendant ces quatre siècles du moyen âge et de la Renaissance; le résultat ne laisse pas que d'être surprenant : au xui'' siècle, l'hectare de pré ressort, comme il vient d'être dit, à 687 francs; au xiv% il s'abaisse à ûi5 francs, au xv^ à i54 francs, et il ne remonte au xvi'^ qu'à 870 francs. Lamoyenne la plus haute a été alteinteà la fin du règne de saint Louis, 790 francs en 1251-1275, la plus basse sous celui de Louis XI, 128 francs en 1476-1500. Ainsi les prairies auraient été d'une plus grande valeur, avant la guerre de Cent ans, qu'elles ne le furent jusqu'au wif siècle. Ce phénomène devient plus saillant encore si l'on multiplie les chiffres qui représentent la valeur intrinsèque par le coefficient qui en donne la valeur relative, d'après le pouvoir de l'argent. On s'aperçoit alors que l'hectare de pré du xni'^ siècle correspond à 1,9^8 francs de notre monnaie, que celui du xiv"" siècle en vaut i,54o, celui du xv*^ siècle 770, et celui du xvi^ siècle i,3i3 seulement. Bien mieux, de la première moitié du xv*^ siècle où il valait, toujours en tenant compte du pouvoir de l'argent, 568 francs, à la seconde ( 1 45 1-1 5oo), l'hectare de pré était monté à 92 4 francs, et dans les cinquante années suivantes à 1,278 francs; ce qui, en un siècle, constituait une hausse déplus de 120 p. 0/0, tandis que, dans la deuxième moitié du xvi"^ siècle (1 55 1-1 600), il ne vaut que 1,347 francs; ce qui re-

vient à dire qu'il n avait presque pas augmenté de François I" à Henri IV.

C'est là un fait que je ne me cliarfîcrai pas d'expliquer, parce que le liatil prix des prés peut aussi bien tenir à ce qu'il en existait un Tort petit nombre au moyen Age, qu'à ce que l'usage de la viande y était plus répandu. Nous avons constaté tout à l'heure une diminution pour la terre labourable, des xui'= et xiv'^ siècles au XVI''; cette nioins-value est beaucoup plus sensible encore pour les prés, elle ne le sera pas moins pour les vignes. En revanche, il y aura une amélioration importante pour les bois. Ceci prouve que la baisse du prix des vignes et des prés fut, au xvi'^ siècle, une révolution favorable; qu'elle tient à ce que, dans la répartition du territoire français entre les diverses cultures, la part des bois avait, pendant ces quatre siècles, diminué — ce que nous savions de reste — et aussi à ce que la part des prés et des vignes avait augmenté d'une façon positive. Il est toutefois probable que le bon marché relatif des vignes et des prés au xvi'= siècle, par rapport à leur prix élevé des xnf et xiv^ siècles, tient, comme pour les labours, à la moindre quantité de terres qu'il y avait sur le marché avant le grand morcellement des domaines féodaux, contemporain de l'abolition du servage. Nous avons déjà émis cette hypothèse, nous aurons plus loin l'occasion d'y revenir.

Les vignes avaient valu, au moyen âge, des sommes plus importantes encore que les prés; le prix du vin justifiait cette cherté. La plus haute moyenne que nous constations pour l'hectare de vigne appartient à la période 1 276-1800 ''); c'est également celle, on s'en souvient, de la plus grande cherté des terres : la vigue y coûte 721 francs l'hectare. Le prix le plus bas appartient naturellement au xv'^ siècle; il fut de 127 francs en i/i5 1-1^75, et coïncida également avec la plus grande dépréciation des labours. On sait que la vigne, loin d'être plus particulièrement cantonnée, comme

"' La moyenne des prix du vin eu gros esl alors (intrinsèquement) de âi francs rhectolilre.

LA VALEL'R DES TERRES (1200-lCOO). 34«)

de nos jours, dans un certain nombre de pays vignobles, était alors cultivée à peu près dans toute la France, y compris les districts qui lui paraissent le plus réfractaires, tels que la Normandie, la Picardie ou l'Artois. Gela tenait, non pas à ce qu'il faisait plus chaud au moyen âge que de nos jours, ainsi que quelques personnes l'ont parfois assez naïvement avancé, — la science est formelle à cet égard, voilà plus de deux mille ans que la température n'a pas varié, — mais à ce que les populations du Nord et de l'Ouest se contentaient le plus souvent d'un verjus qui se présentait sur leurs tables sous le pseudonyme de vin. Les riches d'ailleurs faisaient venir, du Midi ou de Bourgogne une boisson plus potable. La question n'étant pas en ce temps-là d'obtenir des produits remarquables, mais bien d'avoir des débouchés, le meilleur vin se vendait mal s'il était loin d'une ville, et le plus médiocre s'enlevait avec rapidité si les consommateurs étaient à proximité du lieu où il se récoltait.

C'est ainsi que les vignobles parisiens, ceux des départements de la Seine et de Seine-et-Oise, se vendent couramment sous saint Louis 85o francs l'hectare, pendant que les vignobles champenois ne valent que 620 francs et ceux de Berry 1 15 francs. Une vigne à Champrosay, près Corbeil, va jusqu'à i,5Go francs l'hectare en i3oo, et cliose incroyable, tandis que le prix le plus bas quil nous ait été donné de recueillir est celui d'une vigne de Languedoc, dans le Gard, que l'on achète pour i5 francs l'hectare en 1181 , c'est dans la Manche , près de Mortain , que nous avons noté le prix le plus élevé : 1,900 francs l'hectare en 1227. De pareilles anomalies s'expliquent par ce fait, que du terrain où le raisin mûrissait passablement, en basse Normandie, devait être fort recherché et très rémunérateur, tandis que dans le Midi, où le vin était à très bon marché, une vigne médiocre pouvait aisément tomber à rien. Aux xiv^ et xv'= siècles, la situation reste la même. G'est toujours autour de la capitale que l'on trouve les vignobles les plus chers : le cru d'Argenteuil valait jusqu'à i,5oo francs en i3o2, celui de

Genlilly passait 1,000 l'rancs en i38^, celui de Mciulon altoijjnail 1,100 francs et celui de Nanterrc 1 ,800 . en 1 û 2 8. A l'époque où tout avait extraordinairement baissé, vers 1680, on trouvait encore à vendre des vignes à Vanves, près Vaugirard, sur le pied de 922 fr. l'hectare. Au contraire, de 1 3o 1 à 1 600 , la vigne ne coûte pas plus de 100 francs l'hectare en Bourgogne; et de ihoi à i5oo, les plus élevées que l'on trouve dans la Côte-d'Or sont de 3 00 francs, c'est-à-dire d'un prix analogue à ceux qui sont pratiqués en Limousin, en Berry, ou autres provinces du centre. Dans le Midi, on remarque, en ii58, des vignes à 81 francs l'hectare, près de Gaderousse (Gomtat-Venaissin), et il en existe..en Auvergne à 38 francs. La difficulté des transports n'étant pas moindre au xvi'' siècle, les mêmes conditions économiques produisent les mêmes effets; si contraires à ceux de nos jours, qu'on a vraiment l'air, en les constatant, d'énoncer une paradoxale folie : plus les vignes sont malchanceuses, moins leur vin est abondant, et mieux elles se vendent; quoique mauvaises, elles sont chères, à la condition d'être situées près d'une grande ville. Il y a du reste des grâces d'état, et il est probable qu'à force de boire leur piquette, nos pères, dont le palais avait été formé tout petit à ce breuvage, finissaient par le prendre pour du bon vin. De plus, les règlements locaux faisaient un devoir aux régnicoles de chaque province de ne laisser pénétrer dans leur cave les produits d'une récolte étrangère qu'après avoir vidé les futailles indigènes jusqu'à la dernière goutte; c'était ainsi qu'on entendait alors le protectionnisme. Il résultait de tout cela que, plus le climat était favorable à la culture de la vigne, plus les vignes, étant nombreuses, diminuaient de prix. Les Gharentes font, entre i5oi et 1600, une exportation considérable, et pourtant l'hectare de vigne ne s'y vend que aSo à 35o francs au maximum. Il diminue même de i55i à 1600 et, après avoir atteint 332 francs, il tombe à 2Û6. La Normandie, au contraire, se maintient à des taux de hoo à 5oo francs, et, dans le Languedoc, on peut encore acheter de la vigne, en iSaS, pour 3/i francs

LA VALEUR DES TERRES (1200-lGOO). 351

l'hectare. Dans l'Ile-de-France, il varie de 3oo à 1,600 francs. Ce dernier coui's est atteint dans la Brie, il est dépassé en Seineet-Oise, près de Dampierre, et le clos de Suresnes se négocie aisément à 900 francs.

En compensant tons les écarts dans des moyennes séculaires, qui permettent d'apprécier la valeur de cette nature de sol, nous remarquons que l'hectare de vigne a valu 5i2 francs de 1201 à i3oo, il 2 francs de i3oi à 1600, 27a francs de i4oi à i5oo, enfin UlxS francs de i5oi à 1600. Les vignes, comme les prés, coûtaient donc plus cher au moyen âge que depuis la Renaissance. Selon le pouvoir relatif des métaux précieux, l'hectare représenterait, au xui^ siècle, a, 068 francs, c'est-à-dire presqu'autantque de nos jours oii il est communément évalué à 2,600 francs; au xiv" siècle, il descendrait à i,5a/i francs, et au xv'' siècle à i,33o francs, pour remonter seulement à 1 5 1 5 francs au xvi'' siècle. Dans cette dernière période de cent ans, après avoir débuté à 1,166 francs et s'être élevé jusqu'à plus de a, 000 francs, l'hectare de vigne serait retombé à 1 ,292 francs à l'avènement de Henri IV. Nous savons en effet que la culture de la vigne prit, au \\f siècle, une extension considérable. Des étendues immenses furent alors dérobées aux céréales, en Bourgogne notamment, pour être couvertes de ceps. L'histoire des dîmes ecclésiastiques, dont la substance se modifie ainsi à travers les âges, nous l'apprend.

Par contre, les forêts gigantesques, qui avaient longtemps couvert le pays, étaient de plus en plus rongées par l'agriculture; c'est la seule espèce de sol qui ait augmenté depuis le moyen âge jusqu'à l'an 1600. Et si la plus-value que l'on constate n'est pas énorme, si elle est moindre, par exemple, que la diminution des prés et surtout des vignes, cela doit tenir évidemment à ce qu'une si grande niasse ne pouvait être afl'ectée aussi fortement dans son prix, par la perte de quelques millions d'hectares défrichés, que la quantité, relativement minime, des vignes et des prés du temps de saint Louis devait l'être de la concurrence des nouveaux prés et

des nouvelles vignes, cvéôcH du comnieucenienl h la fin du xvf siècle. La surface boisée n'était peut-être réduite que d'ttw dixième, alors que la superficie gagnée à la production de l'herbe ou du vin représentait sans doute le quart ou davantage de celle qui existait précédemment.

La question du transport, celle des difficultés plus ou moins grandes de l'exploitation, qui joue un rôle prépondérant dans la valeur d'une marchandise aussi encombrante que le bois, même en un pays comme la France actuelle, sillonnée pourtant de mille routes terriennes et aquatiques, devait avoir jadis une importance capitale, susceptible de faire monter une futaie à des taux relativement très hauts, ou de la réduire à un prix dérisoire, comme on le remarque encore aujourd'hui dans certains arrondissements de la Corse. Rien de plus naturel par conséquent que de voir, au xni'^ siècle, l'hectare de bois à iga francs auprès de Paris et à ho francs en Normandie. On n'est nullement surpris d'en trouver à 172 francs aux environs de Cambrai, en 1210, et un peu plus loin dans la même région à 12 fr. 5o. De i3oi à 1600, le bois varie, dans l'Aisne, près d'Essonnes, de 278 à 28 francs en i4oo; dans Seine-et-Oise , près d'Etampes, l'Hôtel-Dieu en achète sur le pied de 4oo francs. De 1601 à i5oo, le prix le plus élevé est tiré d'une ordonnance royale qui évalue l'hectare à 80 francs en t6i 8; mais à la même époque il ne vaut que kb francs à Vassy, en Champagne, et plus tard i3 francs dans la forêt d'Orléans, 12 francs en Seine-et-Marne, 9 francs à Soissons. Sans doute, parmi ces surfaces qualifiées de bois il y a bien des vides, une bonne part de landes stérdes, d'anciens labours embroussaillés par l'abandon. Nous sommes au xv'= siècle, en un temps où la charrue, loin d'empiéter sur les arbres, fuyait devant eux et leur rendait ses conquêtes antérieures, en un temps où la forêt s'élargissait sans obstacle, s'étendait en tache d'huile sur les emplacements désertés'''.

''' En 1 484, dans le Maine, une fo- une demi-lieue de large et deux autres l'èt ayant trois quarts de lieue de long sur i)ois ajant chacun un quart de lieue en

LA VALEIR DES TERRES (1 f>00-l GOO). 353

Au xvrsii'clo, le niouvcmonl sopi-ni cii sens inverse, cl si Ton voit encore, sous Henri III, de jp-ondcs forêts de 3,ooo hectares, comme celle de Crécy-en-Brie, aliénées pour 7 G l'rancs l'hectare, de moindres morceaux de futaies se vendent en Eure-et-Loir, dans le Thimerais, pour i85 francs, et des miettes de superficies boisées atteignent 876 francs dans Seino-ct-Oisc et jns([u'à 700 francs dans la Saintonge. Jetons un regard en arrière : les bois avaient valu au xm"^ siècle 80 francs Thectare, 78 fi'ancs au xiv'', A 3 francs au xv"; ils valurent 132 francs au xvr. Même atténuée par l'influence du pouvoir de l'argent aux diverses dates, la hausse reste sérieuse. Le prix de l'hectare boisé apparaît alors à 3t!0 francs de 1201 à i3oo, à 270 francs de i3oi à i4oo,à 2i5 francs de ihoi à i5oo et enfin à 620 francs de i5oi à iGoo. Les chiffres du moyen âge étaient donc dépassés d'un tiers; de 3Go francs (90 francs + /i) où ils étaient encore à la fin du règne de François I", les bois avaient monté à 5oo francs (200 + 2 1/2) au commencement de celui de Henri I\ .

Sur les jardins cl autres terrains affectés à des cultures spéciales, nos renseignements sont trop minimes pour permettre une appréciation quelconque; leur prix ne paraît pas toutefois différer sensiblement de celui des bonnes terres, et ils restent inférieurs à celui des prés et des vignes. Ils varient, du xni" au xv*^ siècle, de 385 francs à 53 francs l'hectare; dans le cours du xvT' siècle, ils vont de 60 francs en Berry, pour une chêne vière, et même de i5 francs en Saintonge, pour un tccourtilii, à 2G2 francs dans le Comtat-Venaissin, pour un verger de mûriers.

Les variations de prix de quelques domaines, ou même de simples pièces de terres, dont on peut suivre la transmission de mains en mains, à travers les âges, confirment ce (|ue nous venons de dire sur les vicissitudes de la propriété rurale pendant les quatre siècles

long et en large, c'est-à-dire représen- par an, soit iiilrinsèquenient 212 francs, (ant toutes trois ensemble «ne superficie environ aS c,>utinies Iheetare. (JoroKiiT, (le 800 hectares, sont loués 'lo livres Buronnie de Craoïi, p. 389.)

qui font l\)l)jet de ce (•liii[)ili'fi : cVsl ainsi f|ii(;la baronnic de Cliàleanncuf-on-Tliiincrais, vendue, en i aS-î , ^12,000 francs, était revendue, eu 1 370, pour 10,160 francs seulement, et en 1600, pour 900, /ioo francs; que la tei-rc et seigneurie de Maillebois (Eure-et- Loir) cédt'e, en i383, pour 6,9,00 francs atteignait, en ifiii, 372,800 francs (''.La même vigne, dans l'Aisne, coûte 3, 000 francs en 1387 et seulement 989 francs en i/j38. On verra pins loin d'autres exemples de la baisse du xv' siècle pour les revenus. Au contraire, les mutations qui ont pour point de départ originaire cette ère d'avilissement du prix des biens-fonds, nous font assister à des hausses toujours considérables et souvent prodigieuses : un domaine à Jarnac (Charente) est successivement acheté pour 1 i,3oo francs en i44i, 56,/loo francs en 1687, 70,000 francs en i593; il est vrai qu'il redescend à 66,000 francs en i636. La terre du Breuil, dans la Corrèze, vaut 1 ,o58 francs en 1 659 et 1 8,720 francs en 1620. Un terrain que l'on acquiert à Nîmes, en 1699, pour 69 francs est revendu, en 1659, pour 266 francs. Quant aux immeubles dont la trace est seulement suivie à partir du wf siècle, on constate des plus-values qui, pour être moins extraordinaires, si Ion tient compte de la décroissance du pouvoir de l'argent, sont cependant importantes : la métairie de Ferrandeau, dans le Cher, est vendue 3,2 5 0 francs en i5o6 et 7,5oo francs en 161 5; de 1527 à i538, une autre terre du même département passe de 1,800 à 6,700 francs. Le domaine de la B;\tie-des-Reynaud, dans la Drôme, qui valait, en i528, 16,620 francs, n'en vaut plus que 16,160 en 1 536, mais il s'élève à 3 i,3oo francs en 1682 (■^'. Tous

''' Voir, sur ces deux domaines, les mé- Louvois. Au \\m' siècle, la terre appar-

inoires de Saint-Simon, notes de M. de tint à la comtesse de Valentinois.

Boislisle, tome VII, p. 1 33. Maillebois fut '*' Une autre propriété, voisine de

acheté par le contrôleur général Des- ceile-lîi, tout près de Nyons, s'achetait

marets (vers 1698) d'Antoine Leclerc de 18,370 francs en i548 et seulemenl

Lesseville. Cette terre avait appartenu en a/i.Soo francs en i64o; de fait, elle

i6ai au fds du secrétaire d'État, Pinart. avait baissé, puisque l'argent n'avait plus

déjà vicomte de Condilizy et marquis de la même puissance; mais de semblables

les immeubles ne joiiisseiU pas naturellenienl d'aussi rapides améliorations; mille motifs les obligent à rétrograder. Ce que nous voyons de nos jours, en ce genre, est l'histoire de tous les temps : la châtellenie de Tournan (Oise), qui appartenait au domaine de la couronne, est aliénée — on disait alors a engagée ti, parce que le gouvernement se réservait un droit de rachat, ou mieux de revente — pour 1 5,000 francs en i553, pour 26,000 francs en iSyi et pour 60,000 francs en 1600; mais le comté de Beaumont-sur-Oise, bien domanial également, que l'on avait cédé à un particulier moyennant 1 97,000 francs en 1626, n'est revendu que 207,000 francs en 1678 et 228,000 francs en 1 62 1 ; la terre d'Ivrv, près Paris, qui est dans le même cas, trouve engagiste 3892 francs en 1619, à i960 francs en i52i, et seulement à 9.000 francs en 1678 et à 2,960 francs en 1620'''.

Si, non content d'envisager le capital immobilier dans ses fluctuations lentes ou actives, nous nous attachons au revenu qu'il procure, nous constaterons d'abord le même ofTondrement des cours du moyen âge, au xv"" siècle : trois acres de labour dans l'Eure, qui rapportaient 36 francs en i36i, n'en rapportent plus que 9 en 1634. De 1600 à 1660, le revenu de diverses terres en Normandie tombe de 820 francs à i3o francs, de 820 francs à 100 francs, de i,o3o francs à 68 francs, de 870 francs à 6 francs! Le domaine d'Orgevilie, en Beauce, qui appartient à l'Hôtel-Dieu, est loué

exceptions sont rares. Pourtant, (juatre terre vaut 1,600 francs en i555, et

arpents de terre à Charenton, près Paris, 3,85o francs en i634. Le lief de Gon-

qxii trouvaient preneur à 3,2 10 francs deviile, situé dans ia Charente, qui fut

en 1068, furent laissés à 1,900 francs vendu, en iSgo, 102,800 francs, était

en 1739. Il est vrai qu'un peu plus loin, payé, deux siècles plus tard, à la veille

dans la même localité, un hôtel entoiu-é de la Révolution, 208,000 francs,

de vignes, vendu i,4o2 francs en i55o, ''' Voir, pour les documents où ces prix

était revendu 16,900 francs en i644; ont été puisés, les tableaux des rrChan-

et qu'un domaine à Montléry, acheté genients de la valeur d'un immeuble à

3,45o francs en 1676, était l'objet, en diverses époqucsu, parmi les pièces jus-

iCaS, d'une nouvelle transaction pour lificalives annexes. (On trouvera ces la-

5i,6oo francs, A Conllans, la même bicaux au tome II, p. 36o.)