CHAPITRE Vil

LE HEVEAL DES TERltES (1200-1000).

lîi'n'iius (les (livorsos naluros (lu sol. — L'aupiiiciilaliim (hi rovciui foiirior ilepiiis h; niojoii ;i(;tf a ctc beaucoup moindre que celle do la valeur vénale. — Celle valeur vénale du sol a aufjmenlé deux el trois fois plus que les aulres marchandises. — ■ De (|uelques revenus fonciers qui oui baissé depuis le siii° siècle en lenanl compte du pouvoir de l'argent. — Tous ceux qui sont postérieurs à l'armée i35o ont au{;mcntc jusqu'à nos jours. — Le revenu foncier considéré sépai-ément dans dix-sept de nos provinces en i55i-)Goo et en i8i)4.

Théories de quchpies économistes sur l'augmentation de la rente des terres; elles ont clé généralement vraies dans le passé. — Elles peuvent cesser de l'être dans l'avenir. — Distinctions à faire entre les évaluations des prix de la terre labourable et celles de la superficie oj^ricnle du pays. — Les terres cultivées étaient autiefois infiniment moins nombreuses que de nos jours; la proportion entre les cultures diverses n'était pas la même. — Les propriétaires do terres défrichées, dans le cours des siècles, ont réalisé un bcnélice positif, déduction faite de l'intérêt du capital iiicor|)oré au sol.

Ce qui vient dètie dit sur la valeur des propriétés rurales me dispenserait de parler de leur revenu, si ce revenu avait toujours été, avec le capital, dans un rapport immuable, depuis le moyen ;i[5e jusqu'à nos jours. On sait qu'au contraire ce rapport, qui était, jus({ue vers la fin du xV'' siècle, de dix pour cent, ne doit plus être évalué, à partir de i A'yG, qu'au douzième (8,33 p. o/o) — le denier 12 — qu'il tombe au quatorzième (7,1^ p. 0/0) vers i55i, el au seizième (6,26 p. 0/0) vers iByG, enfin qu'on ne l'estime |)lus aujourd'hui qu'à 3 ou 3,33 p. 0/0. 11 suit de là qii un capital loiicier de 1,000 i'rancs, qui rapportait 100 francs au xni" siècle, n'eu rapporte plus aujourd'hui que 3o; et que, si ce capital a (/t'c»y*/e depuis saint Louis jusqu'à la Hépublique actuelle, s'il s'élève aujourd'hui à 10,000 francs au lieu de 1,000, son revenu n'aura pourtant que triplé et sera de 3oo francs au lieu de 100 francs.

On est amené à se demander, en présence de ce chanj;ement de rapport, si c'est le capital qui a auotneiilé plus que le revenu, ou le revenu qui a an^jineiilé moins que le ca[)ilal. quel est celui dont la hausse est normale du capital ou du toxeiiu? lietherchc <pii |)eul

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paraiiro, (lira-t-on, aussi singulière que celle qui servit de base à la discussiou, puis au duel de deux gardes du corps, dont le premier, sous la Restauration, prétendait que la duchesse de Berry avait un œil plus grand que l'autre, tandis que le second soutenait, au coutraiic, qu'elle avait un œil plus petit que l'autre. Ici, nous ne conqiarons pas l'augmentation des revenus à l'augmentation des capitaux, mais bien lune et l'autre de ces plus-values à une commune mesure, qui est l'augmentation générale de toutes les marchandises, salaires, denrées, etc.; nous comparons le changement de la valeur et de l'intérêt des biens-fonds au cliangement du pouvoir moyen de l'argent. Ceci sniht à nous convaincre que la hausse de la valeur des terres exploitées depuis le xm'^ siècle jusqu'à nos jours est une hausse tout à fait exceptionnelle; que, quelque soit le rap- |)ort du prix des hectares labourables de laoo à j Ooo, avec le prix (les mêmes hectares en 189^, ils ont toujours été beaucoup moins chers, comparativement à notre terre actuelle, que les autres marciiandises ne l'ont été par rapport aux marcliandises actuelles similaires. C'est ce que montrera la suite de ces études. La terre a infiniment plus augmenté que le pouvoir de l'argent n'a baissé : aux xni" et xiv*^ siècles, oiî la puissance d'achat de l'argent était quatre fois et trois fois et demi plus grande que de nos jours, le prix de la terre était huit fois plus bas (1201-1000), puis quatorze fois plus bas (i3o 1-1 600) qu'aujourd'hui. Au xv'^ siècle, où l'argent valait quatre fois et demi et six fois le nôtre, la terre valait vinjjt-dcux fois moins que la nôtre; au xvi" siècle enfin, où l'argent était 5, i et 2 fois et demi plus cher que celui de la fin du xix*^ siècle, la terre coûtait dix fois moins qu'elle ne coûte présentement.

Ainsi, tandis que le détenteur d'argent, autrement dit le propriétaire mobilier, est celui qui a été le plus malmené par l'évolution économique depuis sept siècles, que les vendeurs de travail, autrement dit les ouvriers, ont été, comme on le verra dans les volumes suivants, très diversement traités selon les époques, — leur situation maléiielle avait notamment fort enq)iré depuis le milieu

du xvi' siècle jusqu'à la iiii du xviii'', — les détenteurs de terre, c'est-à-dire les propriétaires fonciers, se voyaient, au sortir de la crise plus que centenaire (i35o à 1^70) qui semblait avoir anéanti leurs richesses, désignés pour recueillir, presque à eux seuls, tout le bénélice de la civilisation renaissante, et investis d'un privilège qui sembla, malgré des atteintes passagères, impérissable jusqu'à CCS dernières années. Et, la tradition aidant, ils s'étaient si bien habitués à voir le revenu foncier s'élever avec le prix de la vie, profiter de plus-values correspondantes, et parfois supérieures, à la baisse du pouvoir de l'argent, qu'ils n'admettent aucun mouvement en arrière et considèrent comme une spoliation en quelque sorte illégale la cessation d'un état de choses consacré, à leurs yeux, par une expérience de quatre siècles.

Il est pourtant une catégorie de propriétaires qui, avant ceux des temps modernes, nous apparaissent, dans les ténèbres féodales, comme victimes d'une baisse assez pénible de leur revenu : ce sont ceux du xui'' siècle. Bien que la terre n'ait eu, de i-Joi à i3oo, que le huitième de la valeur qu'elle a aujourd'hui (7,80), comme elle rapportait 10 p. 0/0 et non 6,25 p. 0/0 ainsi qu'à la fin du xvi'= siècle, ou 3 p. 0/0 ainsi qu'à l'heure présente, il se trouve que, quoiqu'elle ait valu en moyenne, de i5oi à 1600, presque le même prix que de 1201 à i3oo, 196 francs au xvi^ siècle contre 208 francs au xui*, elle rapporte de Philippe Auguste à Philippe le Bel 20 francs l'hectare et seulement li francs de Louis XU à Henri 111. Le taux d'intérêt de 20 francs n'est retrouvé que de 1676 à 1600, époque où la valeur vénale est de 817 francs, tandis qu'on avait obtenu jusqu'à 26 francs en 1276-1800.

S'il existe donc en France, ce qui semble peu probable, des familles qui aient conservé jusqu'à ce jour dans leur patrimoine les champs déjà exploités m céréales avant l'an i3oo, dont le revenu était intrinsèquement de 20 francs l'hectare et, comparativement au [)ouvoir de l'argent, de 80 francs, ces familles-là ont éprouvé un préjudice notable, puisque riieclare ne produit plus moyeimement

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que 5o IVaiics. Mais il en ost encore de moins favorisées : ce sont celles oij Ion se serait invraisemblablement légué, de père en fils, CCS prés ou ces vignes du moyen âge qui rapportaient, de taoi à i3oo, les premières 68 francs l'iiectare, les secondes 5i francs, puisque le revenu moyen des prés étant aujourd'hui de 86 francs, et celui des vignes de 1 15 francs, l'intérêt des vignes et des prés du wif siècle, exprimé en francs de 1896, se trouve être d'environ le double (192 et 200 francs) de celui qu'ils en retirent actuellement. Pour les bois seuls, dont on évalue maintenant le rendement annuel à 3o francs l'hectare, les possesseurs d'alors, qui n'en retiraient que 5 ou G francs (soit 20 ou 21 francs au pouvoir du métal), jouissent d'une réelle amélioration. Et qu'on ne croie pas que les chiffres sur lesquels nous nous appuyons pour cette époque reculée proviennent de fonds choisis et exceptionnels. Comme je l'ai exposé au début du chapitre précédent, les revenus sont déduits à la fois de la valeur et de l'intérêt de chaque nature de sol, dans chaque (piart de siècle; et cet intérêt, non moins que cette valeur, composent une échelle extrêmement étendue. Les revenus qui figurent aux tableaux justificatifs, auxquels le lecteur pourra se reporter*", varient, pour l'hectare labourable au xui* siècle, de o fr. /«i à 7/1 francs, au xiv*^ siècle do o fr. 07 à 86 francs, au xv*de o fr. 19 à 63 francs et au \vi* de o fr. tic^ h 1 t 5 francs.

Onze hectares sont loués en 1200 pour 3 fr. 18 l'hectare à la Villette, près Paris, c'est-à-dire dans le xvui"^ arrondissement actuel, où un logement de quelques mètres carrés se paye maintenant 2 3o francs par an; tandis que dans l'Aisne, à Mortefontaine , il est des hectares à 61 francs de loyer, et d'autres à 3o francs en Normandie. Pourtant la moyenne du revenu eu Normandie n'est que de i3 francs l'hectare, entre 1200 et laSo, tandis que celle de nie-de-France pendant le même temps est de 2 3 francs, et celle de Champagne de 28 francs. La plus basse est celle du Berry,

''' Voir lome II. p. 56.

3G4 l.lVItE 11. CIIAIMTIU' Vil.

5 francs. Do j 25 1 à i .'ioo , rAlsacc cl la Fiaiiclic-CoiiiU; iio doniieiit <jiic 6 à 5 Iraiics riicclarc, la Klaiulre que 8 Iraiics el la Saintoiigo que 12 francs, tandis que le Languedoc rapporte ig francs, l'Ilcde-Fraiice ,3o francs, ia Normandie -ik francs et la Champagne 2 5 francs. Dans la prcnn'ère moitié du xiv'^ siècle, la Ciiampagne descend à i5 francs l'hectare, rile-de-Francc à 19 francs et la Saintonge à G francs; la Normandie demeure stalionnaire à 2 Zi francs; les prix du Berry, de Franche-Comté et de Bourgogne représentent des loyers de 2 à 6 francs l'hectare. La moyenne, pour l'ensemble du royaume, est de lO francs; elle est donc encore supéiieure, tout au moins égale, à la nôtre, de 5o francs, puisque le pouvoir de l'argent est alors trois fois et demi plus grand que de nos jours. Les propriétaires de terres labourables, de i3oi à i35o, sont ainsi dans la même situation que ceux d'aujourd'hui; de même, les projiriélaires de bois. On n'en peut dire autant des possesseurs de prés qui touchent 62 francs, de ceux des vignes surtout, à qui elles rapportent bh francs l'hectare. Ceux-là, comme leurs prédécesseurs du siècle précédent, sont, comparés à ceux de maintenant, appauvris de moitié ou d'un tiers. Us étaient d'ailleurs très peu nombreux, et leur sort ne doit pas nous affliger outre mesure.

Quant à ceux qui ont successivement acquis le sol de notre pays à partir de i35i jusqu'à nos jours, aucun n'est en droit de se plaindre. Tous reçoivent un revenu équivalent, et plusieurs un revenu supérieur à celui que leurs aïeux percevaient à l'origine; ils ne se sont aperçus ni de la baisse du pouvoir de l'argent, parce que leur capital et leur revenu ont monté dans une proportion correspondante, ni de la baisse du taux de l'intérêt, parce que leur capital a monté assez, par rapport à leur revenu, pour leur rendre ce changement insensible. Do i35i à i/ioo, ils ont reçu 9 francs par hectare, qui ne valent guère ([ue 33 francs d'aujourd'hui''); de lioi à iSoo,^ à 8 francs qui Aalent une quaran-

''' A ceUfi époqiio. lors do la ivvollc ili s (>ays;ms anjjlais au roi riicliard otail dcWal-Tylrr(i38i), riiiRMlcsilciiiaudes la lôdiutioii de la iviile dos loncs à

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taille (le fiaiics de noire monnaie; de i5oi à t^fx), g francs environ, qui en représentent i5; de i55i à lOoo, 18 fr. 5o qui ne dilTérent pas notablement des 5o francs de valeur locative d'aujourd'hui.

Durant cette même période de deux cent cinquante ans, les prés et les vignes, concurrencés sans doute par de nouveaux prés et de nouvelles vignes, ont baissé d'une façon définitive : les premiers donnaient ik francs, les secondes 29 francs au xv'' siècle; ils ne rendront, les uns que 27 francs, les autres que 3o francs au xvi'^ siècle; et ces nouveaux chiffres, absolument parlants, sont inférieurs aux anciens. Dans les dernières vingt-cinq années surtout, de 1576 à 1600, les revenus de 28 francs pour les prés, de 02 francs pour les vignes, n'égalent pas, à beaucoup près, les 16 et 22 francs du siècle précédent. Cette perte de quelques-uns correspondait à un bien général pour l'ensemble de la population; c'était la marque du progrès accompli par l'agriculture, au milieu de beaucoup de difficultés et de traverses.

Ce qu'avaient perdu les vignobles et les herbages, les bois l'avaient gagné : au lieu de 3 fr. 5o au xv"" siècle, ils en rapportent 8 au xvi''; de 1676 à 1600, leur revenu est de 16 francs — somme supérieure aux 3o francs que l'on attribue de nos jours à l'hectare de forêts. — Le chauffage avait doublé de prix depuis i5oo; l'industrie, quelque modeste qu'elle fût encore, progressait. Celles du fer et du verre, par exemple, donnaient de la valeur à d'immenses espaces boisés, oiî elles établissaient leur siège et qui auparavant n'avaient aucun prix. Le défrichement, de son côté, avait recommencé et faisait chaque jour des conquêtes; le revenu des bois augmentait donc, et parce que leurs produits étaient plus demandés et parce qu'ils étaient moins olTerts. Les 3 fr. 5o du xv*" siècle re-

i pence par acre (LixGAKD, //(«i. (/'4/i^/e- ilu ilélroit, moins chère qu'en Fiance;

terre, 1. 1, chap. 20), soit 2 fr. 5o Thee- et la population de la Grande-Bretagne

tare, le penny valant alors 28 cent. 20. semble avoir élé en ce lenips-lh moins

La terre était sans doute, de l'autre côle dense rpie la nôtre.

présentaient 17 francs iraujouidhui; les 16 iïancs de i^'jG-iGoo en représentaient 35. Ces moyennes se composent tVaillcurs d'éléments bien divers : un bois à défriclier, dans le Morvan, est loué '.j5 centimes l'hectare en i585; un autre en Daupbiné, à Cliâtcauneuf-du-Rliône, rapporte 65 francs l'hectare en iS^g.L'nn était peut-être quelque mauvais fond presque inaccessible, l'autre suppose quelque foret située dans le voisinage d'un fleuve où les coupes pouvaient être exploitées aisément au moyen du flottage, invention récente dont le xvi'' siècle se faisait grand honneur.

Quant aux vignes, il en était, près de la Rochelle, qui ne rapportaient eu 1220 que 6 fr. 60 l'hectare, tandis quelles valaient (1260-1800) 67 francs aux environs de Paris et 38 francs en Champagne. Au w'^ siècle, il s'en trouve de go centimes près de Nhnes (1692), et de 28 et 3o francs à Meudon ou à Gentilly, près Paris (i683). Au commencement du xvf siècle, elles rapportent

2 francs autour de Limoges et 26 francs à Charonne (i5i8), dans lexx^ arrondissement actuel de la capitale. Ces disparates subsistent, aussi singulières, à l'avènement de Henri IV : à Corbeil. l'hectare de vigne se louera jusqu'à 91 francs et demeurera aiïcrmé pour

3 ou 6 francs dans le Berry. Parmi les propriétaires que les temps modernes ont maltraités, les viticulteurs de Charonne ou de Gentilly ne sont pas, j'imagine, les plus dignes de pitié, mais ceux qui faisaient de l'élevage aux alentours de Paris ont nalurellemenl perdu la supériorité de situation qui faisait louer tel pré l\o francs l'hectare à Suresnes(i598), tandis qu'il ne valait en Flandre que 7 fr. ou à Soissons que 1 k francs.

Jusqu'à présent, dans la comparaison que j'ai tenté de faire de chaque nature de sol — labour, \ignes, prés ou bois, — autrefois et aujourd'hui, tant au point de vue de la valeur vénale qu'à celui du revenu, j'ai dû presque toujours embrasser l'universalité de la .France. Le nombre malheureusement trop réduit des chiffres qui figurent aux tableaux ne me permet pas d'étudier séparément, dans chaque province du moyen îige ou de la Renaissance, mise en ro-