CHAPITRE VIII

l'iospcrilé agricole sous Henri IV; elle est Irès rapide. — UiUirences eiilrc la fin du xvi' siècle et.la lin du xv^ Baisse de la lerrc en iGoi-iGaB, moins grande que la hausse du pouvoir de l'argent. — Les défricliements continuent; leur effet sur la valeur vénale du sol. — Chemin respectivement parcouru, depuis lu moyen âge jusqu'à l'an itioo, parles possesseurs de biens meubles et immeubles. — Situation des uns et des autres en 1200, en i3oo, en i4oo, en i5oo. — Prix extrêmes et moyens de rhcctare en 1601-1625. — -Moyennes particulières de l'Ile-de-France, Normandie, Saintonge, Provence, Bourgogne, etc. — Minorité de Louis XIII peinte, économiquement, sous des couleurs trop noires. — Guerre de Trente ans, glorieuse mais très lourde. — La situation matérielle empire jusqu'aux traités de Westphalie et même au delà. — Valeur des terres maintenue en i6a6i65o par le prix exagéré de produits peu abondants, — Désastres causés par les armées, de i635 à i655. — Période féconde sous Colbert; la terre augmente de près des deux tiers (1651-1675), — Le blé baisse d'un cinquième. — Prix des prés et des vignes; ces derniers proportionnés, non à la qualité du vin, mais à la facilité du placement. — Exemple tiré des principaux crus de Bourgogne. — Prix très élevés des prés de i'Ue-de-France par rapport au reste du pays. — Augmentation des bois de i6oi à 1675, moins grande qu'au siècle précédent.

Crise foncière à la fin du xvu' siècle. — L'hectare de terre retombe de i8i à 265 fiancs en 1701-1735. — Part qui revient, dans cette baisse, à la hausse du pouvoir de l'argent au xviii' siècle. — Nouveau mouvement ascensionnel de la propriété, de 1750 à 1790; il atteint son apogée sous Louis XVI. — Variations de prix et de revenus de quelques domaines, de 1600 à 1800; elles reproduisent les oscillations générales indiquées ci-de.ssus. — Le revenu foncier augmente moins que le capital aux xvii' et xviii' siècles; il va de lA à 26 francs l'hectare. — Rapport de l'argent et de la terre. — Prix des prés, des vignes et des bois selon les différentes régions.

La propriété fqncière de 1790 comparée à la propriété actuelle; des changements survenus depuis cent ans. — La terre française comparée à celle do l'Europe et du monde entier. — Evaluation du total des revenus agricoles en 1789. — Exagération des chillVes de Lavoisier et Necker. — Étendue du territoire cultivé de la France en 1600, en 1790 et en 1890.

Le début du xvii'' siècle se signale, comme on sait, par une piospérité agricole, semblable à celle qui avait marqué le commencement du siècle précédent, mais plus grande, surtout plus rapidement conquise : la distance est énorme entre l'entraînante reprise des aflaires, de l'affaire en particulier la plus urgente, celle de la production du blé, au sortir des guerres de religion, pendant les années bénies oii régnait Henri IV. oîi Sully administrait.

où Olivier de Serres écrivait, et la période stagnante du xv'^ siècle (jui suivit la guerre de Cent ans.

Au \v<^ siècle, la crise avait été si longue, si épuisante pour le patient français, qu'il resta longtemps prostré, exsangue, entre la vie et la mort, et qu'il lui fallut au moins trente ans pour se remettre. Au xvi*^ siècle, il avait enduré de rudes coups, mais il n'avait jamais perdu tout ressort, ni toute confiance; on avait détruit, mais on avait construit; on avait dévasté, mais on avait aussi défriché. Il y avait des réserves toutes prêtes, réserves d'hommes et d'argent. Aux uns et à l'autre la sécurité donna l'essor. Ce règne si court, demeuré si populaire dans les masses paysannes, dont l'instinct historique ne se trompe pas, amassa au sein de la nation des économies sur lesquelles elle vécut un demi-siècle; économies auprès desquelles le trésor de la Bastille, dissipé, lui, en quelques mois, représentait à peine quelques liards.

Pourtant, la terre baissa de prix et plus encore de revenu. Nous avons laissé, dans le chapitre précédent, l'hectare labourable, en 1576-1600, à 817 francs de valeur vénale, rapportant annuellement 19 fr. 80; nous le retrouvons, en 1601-1625, à •J77 francs en capital et à 1/1 francs seulement en intérêts. La baisse du capital est, à la vérité, peu sensible (un huitième environ), elle est plus que compensée par la hausse du pouvoir de l'argent; car la vie fut beaucoup moins chère sous Henri IV que sous Henri III, et la puissance d'achat des métaux précieux, qui était à peine deux fois et demie plus forte que de nos jours, à la fin du xv!*" siècle, fut, dans le premier quart du xvif siècle, trois fois plus grande, c'est-à-dire qu'elle augmenta de 20 p. 0/0.

Et si l'on tient compte du fait que, pendant ce laps de temps, les défrichements continuèrent et se développèrent, que par conséquent le chitTre de 277 francs l'hectare s'applique à une plus vaste superficie agricole que celle où il valait 817 francs, on verra que la propriété rurale, dans son ensemble, a gagné bien davantage que chaque hectare de terre, considéré isolénent , ne paraît avoir perdu

370 LIVRE II, CHAlMTnE Vlll.

L'ii prix. C'est du rcslo un pliciioiiièiie que nous avons déjà coMsIalé aux siècles aniéricurs, que celui dY'poques où le [)ro<;rès de l'ajjricullurc, se traduisaut par une extension des surfaces cultivées, n'a tout d'abord aucune action sur la valeur vénale de l'hectare ou même a pour elTet une baisse provisoire. C'est le changement de prix des céréales, diminuant alors d'un tiers et de moitié, qui nous apprend les bienfaits du nouveau régime. Quant à l'iutérct foncier, son amoindrissement suivit la marche générale : il tomba du denier seize (6.25 p. o/o), oii il était encore sous Henri 111, au taux de 5 p. o/o qu'il perdra même avant la lin du régne de Louis XIV.

Avant de retracer l'hislou'e de la propriété foncière de i6oi à i8oo, histoire qui, pour oll'rir des péripéties plus atténuées que celle des quatre siècles précédents, n'en eut pas moins ses heures très sombres et ses revirements subits, catastrophes oubliées des générations suivantes, il me paraît utile de comparer le chemin respectivement parcouru, depuis le milieu du moyen âge, parles posscsseursde biensmeubles et immeubles. Supposons, en i ao i-i 2'i5 , deux propriétaires de i,ooo livres, ou î! 1,750 francs, dont l'un l'ait valoir son argent en prêts mobiliers, au taux de 20 p. 0/0, et en retire sans doute Zi,5oo francs par an, et dont l'autre le place en fonds de terre. Ce dernier peut acheter encore 1 G 1 hectares à i35 francs chaque, qui lui rapporteront 2,170 francs par an. Eu i3oi-i325, le premier n'a plus que i3,4oo francs, c'est-à-dire la valeur de Go hectares de terre, à 222 francs; son capital, même |)lacé à 20 p. 0/0, ne lui donne plus (jue 2,700 francs, tandis que le second tire de ses 161 hectares un revenu de 3,5^40 francs. En 1601-1625, les 1,000 livres, ou (],85o francs, représentent 77 hectares de terre à 89 francs, la [)iopriélé foncière ayant subi une dépréciation de près des deux tiers. Cependant le propriétaire des 161 hectares en retire encore 1,6 3 0 francs, 'à peu près autant que le capitaliste peut tirer de ses pièces de monnaie à 20 p. 0/0. En i5oi-i525, celui-ci n'arrive jikis guère à' prêter

PRIX ET REVENUS DES TERRES (lCOO-1800). 377

qu à 12 p. o/o, et ses 1,000 livres, ou h,-2bo francs, ne lui donneront plus annuellement que 607 francs. S'il voulait acheter delà terre, bien qu'elle ne vaille que 9 5 francs, il ne pourrait plus s'en procurer que /i/i hectares. L'autre, au contraire, continue à jouir, avec son patrimoine de 161 hectares, d'un revenu de 1,288 fi*ancs. Quoique sa propriété ait été fort éprouvée et qu'il touche à peine les trois cinquièmes de ce que touchait son aïeul du xni*^ siècle, sa situation est, on le voit, pécuniairement supérieure du double à celle de son voisin.

En 1601-1620 , l'hectare vaut 277 francs au lieu de 9 5 francs, et 1 ,000 livres ne valent que 2,3()o francs au lieu de 6, 25o francs. Par suite, le propriétaire d'argent ne pourra plus acheter que 8 hectares et demi, avec ce même capital qui, dans les siècles passés, lui en eût donné lih. 77 ou 161. Ses 2,890 francs, placés à 8 p. 0/0 en rentes d'Etat, ou en aofficesn publics, lui rendront au maximum 200 francs par an, tandis que le maître des i5i hectares jouira annuellement d'un revenu de 2,25i francs et que son bien vaudrait, sd voulait le réaliser, kli.600 francs. La dislance qui sépare ces deux hommes s'accroîtra encore jusqu'à la Révolution, jusqu'à nos jours. Ce n'est pas que le propriétaire foncier, au début du wii" siècle, soit aussi riche que celui des xni'' et xiv"^ siècles. Les 2.20^ francs, en 1601-1625 où le pouvoir de l'argent est seulement le triple da nôtre, représentent un revenu de 6,762 francs de 1890. tandis que les 2,170 francs de 1 201-1225 et les 3,56 o francs de i3oi-i325, périodes où le pouvoir de l'argent était quatre fois et demi et quatre fois ce qu'il est aujourd'iiui, équivalent à des renies de 9.760 francs et de i4,i 68 francs sous notre République. Mais la situation de ce propriétaire est à peu près égale, sous Henri IV, à ce qu'elle était sous Charles VI ou sous Louis XII, au commencement des deux siècles précédents; parce que la hausse nominale du revenu de Ihectare ( 1 k francs au lieu de 8 ou 9 francs) a compensé la baisse de la puissance d'achat des métaux précieux, qui est descendue de quatre et demi et de six à trois seulement.

378 LIVRE II, CilAlMTHE Vill.

Coniiricnt riiérilierdes lOi liccLarew poiirrail-il ne pas se l'élicilor diiu Ici résultat? Traverser sans trop (l'encombre des cataclysmes qui bouleversent la fortune privée, n'est-ce pas là un rare privilège! Notez que nous avons fait remonter notre dynastie de propriétaires à Pbibppe Auguste, c'est-à-dire à un temps où la propriété n'était pas émancipée, mobilisée, billonnée en petits morceaux, comme elle fut plus tard par cette «bande noire -n qui se composa de tous les seigneurs, clercs ou laïques, le roi en tète, vendant leurs biens et à l'écorchéiî, à mesure que disparaissait le servage; nous avons choisi par conséquent notre point de départ à une époque où le sol commerçable était plus rare et plus cber qu'il ne sera dans la suite.

Les prix les plus bas de l'hectare que nous ayons constatés, dans le premier quart du xvn"" siècle, sont de oh francs sur le domaine de Meillant, en Berry, de 43 francs pour des terrains a en montagne -n près de Nyons (Dauphiné); le plus haut est de 1,770 francs, dans le Comtat-Venaissin, pour l'un de ces sols arrosables dont on trouve là tant d'exemples et qui font ressortir la moyenne de cette province à des chilFres beaucoup plus élevés que celles de toutes les autres : /i63 francs en 1 601-1 GaS, 660 à 7/40 francs de 1626 à 1700. Pour l'Ile-de-France, le prix moyen est de 4oo francs l'hectare (1601-1625), formé dans Seine-et-Oise de terres à i,/i5o francs et à i8 francs; dans l'Aisne près de Soissons, dans l'Oise près de Clermont, de terres à 100 et lioo francs; dans Seine-et-Marne, de sols (|ui varient entre 200 et 867 francs. Pour les autres régions, les moyennes provinciales ne doivent être considérées, ainsi que j'ai eu précédemment l'occasion d'en prévenir le lecteur, que comme des indications utiles, non comme des i-ésultats positifs. La plus haute, après le Comtat-Venaissin et l'Ile-de-France, est celle de Saintonge et Angoumois(395 francs); puis viennent la Normandie à 383 francs, la Lorraine à 3/io francs, l'Auvergne à 3 00 francs, l'Orléanais et la Champagne à 3io francs, enfin la Bourgogne, le Maine et le Berry de 1 80 à 1 56 francs; le Dauphiné reste en arrière à 79 francs.

Avec la mort de Henri IV cessa le «bon ménage n du royaume, et le progrès, du moins celte partie du progrès dont un gouvernement encore rudimentaire comme celui de 1610 pouvait être l'arlisan. s'arrêta. Mais la régence de Marie de Médicisa été peinte sous des couleurs trop noires par les historiens politiques, qui. n'ont: pas suffisamment pris garde que les intrigues de Cour nempêchent pas le blé de pousser et que la machine officielle pouvait se détraquer tant soi peu, en ce temps-là, sans que le pays en souffrît outre mesure. Ce fut le cas de la période 1610 à 1G20.

La reprise des hostilités religieuses, dans le Midi, vint altérer cette quiétude. Catholiques et protestants concluaient bien en Languedoc, chaque printemps et chaque automne, la «trêve de labourage-; le chef de l'armée royale défendait à la vérité, rr sous peine de la vie, de courir sus au bétail ri, même de faire la chasse aux bœufs huguenots, fr parce que cela donnait sujet à l'ennemi de rendre la pareille r: aux partisans de Sa Majesté; mais contrats et défenses n'étaient pas fort observés. L'on écrivait, en 169,1, au vicaire général du diocèse de Toulouse rr qu'il se fait de belle besogne et que pas une métairie, si chétive qu'elle soit, ne demeure en la campagne sans être brûlée n. Le mal toutefois était circonscrit : on ne doit pas prendre ces exagérations au pied de la lettre, non plus que les doléances des membres de certains Etats provinciaux, tels que ceux de Normandie qui se plaignent chaque année qu'on les écorche, qu'ils vont mourir, qu'ils sont morts, et qui disent en 1626 que ffla famine a obligé ces dçrnières années à chercher sa nourriture aux herbes, racines et autres choses, jusqu ici non connues pour le vivre des hommes i\

Depuis deux ans, Richelieu était au pouvoir, et l'augmentation prodigieuse des charges pid)liques qui signale ce ministère , si glorieux mais si lourd, augmentation qui continuera jusqu'aux traités de Westphalie et même un peu au delà, et qui permit d'assurer la grandeur morale du pays, ne contribua pas, on le devine, à sa prospérité matériellç. La. valeur des terres sembla s'élever ppurtant ;

380 I.IVUE II. CIIAPITIU-; VIII.

l'ii if)'î5-i ()5«), riieclarc ro.s.sorl à 3o8 liiincs au lieu de 277 dul'iuitlos viiigt-ciii(| années précédentes; mais le prix de la vie haussa beaucouj) plus que le jirix des terres, d'un sixième au moins, le pouvoir de l'argent qui était trois fois plus grand que le nôtre, sous Henri IV, étant retombé à deux et demi à l'avcnement de Louis XIV. Et c'était principalement sur les denrées de première nécessité que cette hausse s'était produite. Ainsi le prix du blé était ])resque revenu aux cours très élevés de la fin du xvi'' siècle : il valut 1 9 francs l'hectolitre de 162^ à i65o, tandis qu'il n'en coûtait que 16 de 1601 à 1625. La valeur de la terre était ainsi maintenue par le prix exagéré de produits peu abondants, au lieu de l'être, comme du temps de Sully ou de Colbert, par l'abondance des mêmes produits vendus à bon marché. C'est là ce qui explique que la propriété foncière n'ait augmenté que d'un dixième, pendant que le blé haussait de plus d'un tiers.

L'ambassadeur vénitien écrivait de Paris à son gouvernement en iGlii : et Celui qui considère les misères de la France et jette un coup d'œil sur les frontières de Picardie, Champagne, Bourgogne, Languedoc, Daupbiné et autres, pillées et dévastées au point qu'on n'y aperçoit presque plus trace de maisons, — la plupart des habitants étant réduits à vivre dans les bois, et beaucoup se livrant au brigandage, — doit avouer que le pays ne pourra plus soutenir bien longtemps les dépenses excessives qui lui sont imposées ('N. Sans partager l'opinion trop pessimiste de ce diplomate, il faut avouer que l'examen de la situation financière de l'époque semblait donner quelque fondement à ces pronostics : la guerre

'" Relazioni dei ambasciatori Veneli, doUi quasi tulli gli ahilanti a \ivcre nci

Francia.ll, 3i5. trQuclli che a primo as- boschi, e molli ili loro di rapina, ancora

|)cUo rig'uarda le misorie dolla Francia et dira non v'e dubbio che non possa la

lissa l'oechio nelle frontière délia Picardia , Francia sostenere per molto tempo ancora

Sciampagna, Borgogna, Liuguadoca e gli cccessivi dispendi ai quali soggiacCT.

Delfmato, ed in aleunc altre, laccralc e — Arcli. dép. Haute-Garonne, B. iSo,

distruttc in modo che quasi non più ap- C. 709, 710. — De BEAUUKr'AiiiE , Cnlticrs

pariscono le rclicpie délie abilazioni , ri- ilcs Elnls de Normandie, II. 99.

coiitiiiua pourtant même après les terribles a Trente ansit, dans lesquels communément la postérité l'enferme. En i652, à Courcemaiu (Marne), la crainte qu'on a des Lorrains fait laisser en friche les deux tiers du territoire; les Allemands avaient enlevé les bestiaux. A lUivigny, trois régiments sont arrivés, ont fauché les blés, et les laboureurs ruinés ont quitté le pays laissant les terres incultes. A Saint-Michel-de-Bi'andonvilliers, même département, est drossé un procès-verbal constatant que l'armée française détacha un corps de trois cents fantassins et quinze cents cavaliers qui rr prirent 60 chevaux, 5o vaches, 5 à Goo brebis, enlevèrent les grains, le linge, égorgèrent les porcs. . ., et tuèrent six habitants, assez téméraires pour vouloir résister''^'':.

C'était le butin traditionnel, le droit de l'Iiommc d'armes lâché dans les champs, qui s'inquiétait peu de la nationalité des dépouilles. Dans l'Aube, autre procès-verbal mentionnant tjue tfles troupes du roi, composées tant de Français c|ue d'étrangers allemands et suédois, commandés par les maréchaux dcTurenne et de La Ferté, passèrent et repassèrent à Braux-le-Comte, tuèrent le seigneur du lieu et quantité de ses habitants, pillèrent et brûlèrent les maisons, tellement que le curé et la plupart des habitants survivants durent se retirer ailleurs, laissant le village désert •«. Au xvh'' siècle comme au xvi% quand il tombait sur une commune cette grêle de quelque vaillante compagnie de reîtres, ou de carabins, c'était pour ce coin de terre un désastre à peu près semblable à celui qu'occasionnaient dans l'Empire romain, aux uf et iv*^ siècles de notre ère, les incursions des barbares.

Le régiment de Conti-cavalerie arrive à Sauzet (Dauphiné), en i65i, et demande à loger. Refus de la municipalité, parce que ce

c En 1 687 , trois capitaines de cavale- et des propriétés de la fabrique. En 1 6.38 ,

rie et le rég'iment d'infanterie de Caste!- viennent les Allemands qui pillent tout

nioron tiennent successivement garnison jusqu'aux églises, et les liabilanls de

à Saint-Sulpicc-de-Rlièges (Aube). Les Rhèges quittent leur village pour aller en

habitants, pour subvenu- à la dépense, d'autres lieux. (Archives départementales

vendent une partie des ])icns communaux do l'Aube, G. 80a.)

réginieni n'a pas d'ordi-e du roi. Les soldais lancent alors leurs chevaux dans les blés el les foins; partie des indigènes oflVent de traiter. Les officiers réclament 1,000 livi'es, somme exagérée. En même temps, ils font mettre le feu à une des portes du bourg; ceux du dedans l'éteignent, mais seize individus sont faits prisonniers et menacés de mort s'ils ne donnent de l'argent. On finit par traiter à 53o livres. Les choses ne se terminent pas toujours ainsi : à Cléond'Andran, cent vingt hommes du sieur de Ghàteauplançon adonnètenl sulr le lieun, enlevèrent tout ce qu'ils trouvèrent, fr jusqu'à ôter les manteaux et chapeaux f aux paysans. On dirait une expédition de brigands, plutôt que la marche d'une troupe régulière. Le régiment du sieur de Monthoucher, composé de cinq cents hommes, a séjourné quatre jours, fr consommant tous les vivres el emportant le fer et le bois des portes et des fenêtres n. La compagnie du sieur de Beauregard a exigé, faute d'avoine, du pain pour ses chevaux.

Le pays tout entier ressentait les effets de procédés aussi violents : les revenus de la commune de Gonlaud (Lot-et-Garonne) ont fort diminué depuis une trentaine d'années, disent les jurades, beaucoup de terres sont sans valeur k à cause de la mortalité du peuple et du bétail ■n''). Pendant la Fronde, dans une seule paroisse de Saintonge, celle de Génac (près Cognac), le rôle des tailles contient quarante-huit cotes irrécouvrables, vaiiant de 5 à 1 00 livres et formant ensemble un total de 1,900 livres. Les contribuables auxquels ces cotes appartiennent sont à l'aumône, disparus ou décédés : un propriétaire payait 90 livres, son bien est « entre les mains de ses créanciersTi; une veuve payait 5o livres, sa ferme «■ est saisie, ses enfants mendient leur painn; un marchand était cotisé à 80 livres, il est ruiné. D'autres ont été pillés, d'autres emprisonnés comme collecteurs. Que ces populations soient exaspérées, il est à peine besoin de le dire; elles s'étaient, sur plusieurs points, révoltées du

(" Arch. aép. Aubp, G. 578, 606; DrôniP, E. GoaS, (iaSn, <J5o5; Lot-et-Garonne (Gontaud, BB. 2).

PRIX ET REVENUS DES TERRES (1000-1800). 38;i

vivant de Louis XIII; elles recoinmencèreiit dînant la minorité de Louis XiV, et, dans une nation moins profondément monarchique que la France de 1 668 , la Fronde parlementaire eût été bel et bien une révolution. Les paysans de Guyenne, en t653, te arrêtent les voyageurs par un Qui vive! en divers endroits de la route; si lesdits voyageurs se fâchent, on ne leur marchande pas un coup de pistolet, dont ils meurent sur place ou plus loinr. Voilà qui ne devait pas contribuer à la facilité des communications. ,

Quant à lagriculture, il va de soi que, dans ces années néfastes, les fermiers obtenaient remise ou décharge de ce qu'ils devaient à leurs maîtres. Ils prenaient d'ailleurs leurs précautions à l'avance : les terres dans les pays les plus exposés, ceux qui servaient de théâtre iiabituel aux combats, ou de passage aux armées belligérantes, comme la frontière de l'Est, étaient, de 1 6/io à 1 660 , louées à moitié prix de ce qu'elles devaient l'être quelques années plus tard. Dans l'arrondissement de Vervins, telle grande ferme de 200 hectares est affermée en 1 654 pour 1 a muids de blé «pendant la guerres — soit un demi-hectolitre de grain par hectare — et •io muids «après la paixi^. Tel bail, fait pour 100 livres par an, contient cette clause : tr Ala paix, ce sera 200 livres -n La signature même du traité des Pyrénées, après lequel on avait si fort soupiré, ne réparait pas, comme d'un coup de baguette magique, les longues années de calamité ininterrompues. Pour remettre en état un sol qui, dans bien des districts où l'on s'était lassé de cultiver, avait besoin d'un quasi-défrichement, il fallut sept ou huit ans d'efl'orts^''.

Si quelque comparaison avec nos voisins pouvait adoucir nos misères, la vue de l'Allemagne, qui avait souffert plus, et plus longtemps que nous, offrait ce gem-e de consolation. Destructions systématiques, pénurie des produits de la terre qui en était la con-

''' Bul. Soc. aixhéoi. Vervins, VI, 78, de Trente ans (trad. Carlowilz), p. Sga.

79, 91. — Archives dép. Somme, — Abbé Hk^wer, Etudes économiques sur

B. 683. — Archives Saintonge et Aunis , l'Alsace (tome II , passim ) , prix de i Ca5

\l, 38o; XII, 871. — Schiller, Guerre a i65o.

384 LIVRE 11, CIIAPITHE VllI.

séquciicc, avaiciil rendu la lamiiit' oiidômifjtK' dans la nioilii! du Saint-Empire. Il fut enduré au delà du Hliin, pendant rpiaiante ans, d'eflVoyables maux, dont le souvenir dut être malaisé à eflacor. Le prix de la vie, de i G2G à i (ifjo, en Alsace, l'une des contrées pourtant les plus ménagées, fut aussi élevé au moins que de nos jours, et les salaires y étaient moitié moindres.

La période suivante au contraire (1 65 1-1 G^B) fut en France une des plus fécondes pour l'induslrie agricole. La terre augmenta de près des deux tiers (de 3 08 francs à 681 francs l'hectare), tandis que les céréales baissaient d'un cinquième (de 1 9 francs à t 6 francs l'hectolitre de blé). Dans l'Ile-de-France, le sol, aulieu de 080 francs en vaut SSy, en Normandie 620 francs au lieu de agB francs, en Champagne 5oo francs au lieu de 3 1 3 , au commencement du siècle. Le prix de 5oo francs est atteint ou dépassé dans le Maine et la Flandre: en Picardie, l'hectare est à 636 francs, à 637 en Bourgogne; le Daupiiiné a passé de 169 à 325 francs, et le Berry de i5o à 261 fr. Comparée à ce qu'elle était cent ans avant (1 55 i-i 676), la lerre labourable, dans son ensemble, avait doublé; par rapport à ce quelle valait sous Louis XII (1 5o 1-1 525), elle avait quintuplé de prix. Les prés et les vignes avaient suivi la même marche ascensionnelle. Les prés qui, dans la seconde partie du xvi"' siècle, coûtaient 686 francs l'hectare, s'étaient vendus, sous Louis XIII, 675 francs; sous le ministère de Colbert, ils atteignaient 970 francs. Ils ne devaient plus retrouver ce cours qu à la fin du règne de Louis XV. Les vignes qui, cinquante ans auparavant, valaient 5i8 francs et, dans la première moitié du \\\f siècle, 590 francs, s'élèvent à 860 francs.

Ainsi que nous avons eu l'occasion de le remarquer pour le moyen âge, la valeur des vignes n'est nullement proportionnée à la quantité ni à la qualité du vin qu'elles produisent, mais bien à la facilité de son placement, a limportance, à la proximité surtout, des débouchés qui lui sont offerts. Sous Henri IV, les vignes des départements de la Seine et de Seine-et-Oise valent jusqu'à 1,600 francs Thec-

PRIX ET REVENUS DES TERRES (KiOO- 1 800). 385

laro; leur moyenne s'dtablit à 6oo francs de i6oi à iGaB et à 8oo francs de 1626 à i65o. Pendant ce temps, les vignobles de Normandie valent 781 francs et ceux de Lorraine 800 francs l'hectare, sans douteà cause de leur rareté. Auconirairc, en Languedoc, dans le Gard, enverra des vignes à 65 francs l'hectare; la moyenne de celles du Comtat-Venaissin est à 126 francs, et de celles de la Sainlonge à iBZi francs. Sous Louis XIV, les vignobles deSaintonge se sont élevés à 990 francs et ceux d'Anjou 3717 francs; mais les vignes valent alors 900 francs en Normandie et 1,000 francs dans l'Ile-de-France.

Ce dernier chiffre paraît plus curieux encore si on le compare à la moyenne qne nous fournissent, pour l'année i6f)6, environ i5o communes de Bourgogne, moyenne qui n'est que de 7 8 1 francs l'hectare. Le plus bas prix de la Bourgogne appartient à la paroisse d'Aynard, près Màcon, dont le vignoble vaut 222 francs; le plus haut cours est celui de Santosse, où l'hectare est coté 8,700 francs. Les crus de Meursault et Pommard viennent ensuite à 1 ,8 1 8 francs, ceux de Volney, Morey, Charrey et Musigny, de i,5oo à 1,800 fr. Au-dessous d'eux s'échelonnent Montagny à i,58i francs, Saint- Gengoux à 1,^91 francs, Pouilly à i,858 francs, Grandmont et Gamay à 1,180 francs Ihectare. Le vignoble de Vougeot n'est évalué qu'à 902 francs l'hectare; celui de Beaune, le plus renommé du moyen âge, qu'à 7^0 francs et ceux des environs de Nuits qu'à 3 60 francs.

A cette époque, on pouvait vendre jusqu'à 1,800 francs un hectare planté de ceps de choix dans l'arrondissement de Versailles. Et cependant les Bourguignons n'avaient pas à se plaindre : leur propriété vinicole avait beaucoup plus progressé depuis trois siècles que n'avait fait celle des Parisiens. Au xiv'" siècle, la vigne ne valait dans le Maçonnais et la Côte-d"Or que 90 francs, au xv" siècle que 200 francs l'hectare, tandis que celle des alenlouis de la capitale se vendait 1,200 francs et 1,000 francs. L'écart qui avait été de 1,200 et de .5oo p. 0/0, quelques centaines d'années avant, n'était

;?86 LIVRK 11, CHAPITRE VIII.

donc plus que de Go jt. o/o an faveur de lile-dci-Francc, où l'on peut dire, en tenant compte du pouvoir de l'argent, (jue la vigne avait certainement baissé de prix.

Il n'en est pas de même des prés de rile-de-Krauce, par rapport aux herbages des autres provinces : l'on voit vendre une prairie à Clamart, en i63o, sur le pied de 9.,ooo francs l'hectare et une autre en 1660, à Palaiseau, sur celui de 3, 880 francs. La moyenne des départements riverains de Paris est de 1,600 francs au commencement du xv!!*" siècle et de 2,000 francs à la fin. Elle n'avait jamais atteint dos cliitTres proportionnellement aussi élevés; tandis qu'en Normandie, l'hectare de pré ne valait que 600 francs en 1600 et 800 francs en iG^S, en Picardie, il ne s'était élevé que de ioo à 65o francs, et en Berry, que de 35o à5oo francs. Ces différences pouvaient tenir, entre autres causes, au développement de la population dans le rayon d'approvisionnement de la capitale et à l'espèce de monopole dont les herbages de l'Ile-de-France jouissaient, par leur proximité, de fournir aux habitants de cette province les bestiaux nécessaires à leur consommation. Les bois avaient également augmenté sur l'ensemble du territoire : entre 1600 et 1 675, ils étaient passés de 190 à 276 francs, mais cette plus-value de 5o p. 0/0 était peu de chose auprès de celle dont ils avaient bénéficié, au cours du siècle précédent, qui n'était pas moindre de 3 00 p. 0/0 (200 francs en iS^G-iGoo contre 60 francs de i5oi-

La hausse de la valeur vénale des terres, dans les trois premiers quarts du xvn'' siècle, était un pur gain des propriétaires fonciers; elle n'était nullement en rapport avec la baisse du pouvoir de l'argent depuis Henri IV jusqu'à la fin du ministère de Colbert. Durant ce laps de temps, le blé n'avait presque pas augmenté (16 francs l'hectare au lieu de 1/1 francs) et les salaires, dans leur ensemble, avaient plutôt baissé. C'est là un fait important à retenir, parce que les propriétaires sont enclins à présenter la hausse des biens-fonds comme la cause ou le résultat de la prospérité générale de la nation ,

PRIX ET REVENUS DES TERRES (lGOO-1 800). 387

et la dépréciation des immeubles, au contraire, comme le signe d'une misère universelle. Il n'en est rien; on l'a vu précédemment, on le verra encore par la suite; chaque nature de prix subit des oscillations qui lui sont particulières, sous des influences qui lui sont propres et ajjissent isolément. Le prix des denrées ne s'est jamais proportionné aux prix des terres, et le taux des salaires n"a suivi, dans ses évolutions de hausse et de baisse, ni le prix des terres ni le prix des grains.

Cette augmentation presque ininterrompue de la propriété foncière, depuis la fin du xv*^ siècle jusqu'au troisième quart du xvii*^ siècle, allait d'ailleurs avoir un terme. Plus que les grains, plus que les salaires, le capital immobilier allait se ressentir de la crise financière qui signale en France le dernier tiers du règne de Louis XIV. De /i8i francs en 1651-1675, l'hectare de terre labourable tombe à 375 francs en 1676-1700; les chiffres de 1676 à 1690 sont supérieurs à celte moyenne, ceux de 1691 à 1700 lui sont inférieurs. Le xvu" siècle finit tristement chez nous; le xvin" commença plus tristement encore. Le tableau de la misère où les guerres étrangères et la mauvaise administration intérieure avaient plongé le royaume, fut tracé alors par des plumes officielles, celles des intendants de province, dans leurs mémoires de 1698 à 1702, avec une vigueur simple et froide qu'on ne peut accuser d'exagération. La dépopulation fut énorme, si énorme, qu'elle maintint quelque peu le niveau des salaires au milieu de l'ellondrement des prix.

Il n'était pas rare, vers 1710, dans les communes rurales, quand leur tt miliciens avait déserté et que l'État les sommait d'en fournir un autre, d'entendre les chefs de famille et les veuves déclarer qu'ils ne peuvent remplacer le déserteur, trieurs garçons s'étant enfuis malgré eux; qu'ils ne savent où ils sont, que leurs vignes et héritages demeurent en friche, et qu'ils restent seuls pour les cultivera. Le gouvernement raflait les hommes, il raflait aussi les écus; les uns et les autres st; déiohaicnt devant lui. La vie se faisait moins

388 LlVIiR 11, CHAPITRK Vlll.

active; les coiiso<nnialioiis <liiiiiiiuaieiit plus encore que la protliiclion : dans telle ville; du Midi, le droit sur le vin en 1717 était tombé de 600 livres à 1 97, le ctliard pour livre-i de la bouclierie était descendu de (ioo livres à 212 '''. Une sorte do paralysie, d'engourdissement tout au moins, s'était emparé du corps social.

Le krack des terres s'accentua encore de 1 70 1 à 1 "j-tJi : l'Iiectare labourable ne valut plus alors que 266 francs. 11 n'avait jamais été aussi bas depuis Henri II. En moins de cinquante ans, la propriété foncière avait perdu 80 p. 0/0 de sa valeur. Il est juste d'ajouter que sur cette crise créée par une mauvaise politique, par les désastres longs à réparer, était venue , dans les premières années du xvni'^ siècle , se greffer une hausse du pouvoir de l'argent, hausse purement économique, et qui n'avait aucun caractère calamiteux, comme on l'a vu dans le livre précédent. Le renchérissement des métaux précieux était provoqué par le ralentissement de leur extraction dans les mines du Nouveau-Monde. La puissance d'achat de l'or et de l'argent, qui avait été, de iG5i à 1700, le double seulement de ce qu'elle est de nos jours, s'éleva, de 1701 à 17B0, au triple de la nôtre; en d'autres termes, le prix de la vie baissa d Un tiers; et cette baisse alla toujours augmentant depuis lavènementde Louis XV jusqu'à la fin du ministère de Fleury, où elle s'arrêta, sans que, d'ailleurs, ces dates de l'histoire politique aient exercé quelque influence sur les cours. En présence de deux faits d'ordre si divers, l'un national, l'autre universel, l'un moral , l'autre métallique, qui ont motivé l'avilissement des terres au début du wnT siècle, il est assez dillicile de déterminer la part de chacun, de préciser le tort que les malheurs des dernières années de Louis XIV ont fait à la propriété agricole, et l'atteinte que lui a portée le mouvement général des prix; de distinguer, en un mot, la faute des hommes et celle des événements.

Toutefois on remarque que les terres, qui étaient descendues

'■' Arch. départ. Drôme, E. 1711. — Bertr.-Lacabane, Notices sur Bréùgmj, 222.

beaucoup plus bas et beaucoup plus vite que toutes les autres marcliaadises, de 1 70 i à 1 726 , qui avaient passé de 68 1 francs à 875, puis à 275 francs, se relèvent, quoique faiblement, mais enfin se relèvent à 364 francs de 1726 à 1750, tandis que le blé et les salaires diminuent'"'. H y eut, comme le prouve l'exemple d'un certain nombre de domaines, des terres qui avaient remonté vers 1715 ou 1720, et qui retombèrent ensuite, pour s'immobiliser jusque vers 1750, aux prix minimes de 1700. Mais, dans leur ensemble, les biens fonciers avaient éprouvé, pendant le deuxième quart du siècle, une plus-value de 3o p. 0/0 environ, d'autant plus sensible que la masse des marcbandises baissaient ou demeuraient stationnaires, tandis qu'à la fin du règne précédent, la baisse des terres avait été de 80 p. 0/0, alors que la baisse moyenne du prix de la vie n'était encore que de -3 5 p. 0/0.

A partir du milieu du xvni^ siècle jusque vers 1790, la bausse s'accélère et s'emporte avec une vivacité qui dépasse beaucoup ce qu'on a vu de nos jours, où il est reconnu que les terres ont grandement augmenté, vivacité qui rappelle les plus-values subites du XYi*^ siècle, mais que n'atténue pas, comme au xvi'' siècle, la dépréciation correspondante de l'argent. De sorte qu'à tout considérer, c'est peut-être dans la seconde moitié du xvni*^ siècle, que s'est produit le plus rapide mouvement ascensionnel dont nos annales économiques aient gardé la trace. La terre labourable, qui valait 265 francs riiectare de 1701 à 1725, qui s'était élevée à 366 francs de 1 7 2 6 à 1 7 5 0 , passe à 5 1 5 francs de 1 7 5 1 à 1 7 7 5 et à 7 6 6 francs de 1776 à 1800. Elle avait donc triplé en cent ans, ou mieux en

'■' Dans son Essai sur les monnaies, ne se préoccupe pas), son évaluation con-

p. 67, DuPBÉ DE SAixT-Mii'Rditqueraug- corde avec la nôtre; nous avons donné,

mentation du prix des terres de i5i/i h poiu- l'hectare de terre labourable en i5oi-

1745 est de 1 à ao. En tenant compte de i525, une moyenne de 96 fivincs, soit

In valeur intrinsèque de la livre tournois, un peu moins du quart de dkh francs

cinq fois plus l'orle sous Louis XII qu'à de 173 6 h 1760, et un peu moins du cin-

l'ëpoque où e'crivait Dupré de Sainl-Maur quièmc dc5i5 francs de 1761 i» 1775.

(valeur dont l'éconoinisle du siècle dernier Or 'j x 5 (valeur de la livre) = 20.

390 LIVRI' 11, CIlAlMTr.K Vlll.

(jiKiIrc-viiijjl-flix ans; car U's rciisei|]iioiiieiils pour l'qxxiiuî icvolulioiiiiaire, où la plupart des chillres sont lormulés eu assi^juals, font presque cutièremcnl délaul.

Veut-on (pielqiies .spécimens des (Incluations que nous venons d'esquisser pour les deux derniers siècles? C'est d'alntrd la hausse de it'»oi à i685 : la terre dlvry,près Paris, vendue 3,900 francs en i6-Jo et i5,3oo francs en iG/i5; le comté de Beaumonlsur-Oise, vendu 223,000 lianes en 1G21 et 276,000 Iraucs en iG/(2; la chàtellenie de Toiirnan, achetée Go, 000 francs en iGoo, /i6,ooo francs en iG4i et ii3,ooo francs en iGSg. Lue terre, près de Nevers, est vendue 3, 600 francs en 1607 et 9,100 francs en iG/iG; une autre, dans la même région, passe de i5,ooo francs en 16/17 à 63, 000 francs en iG5/i. Une propriété de 8 hectares, avec maison d'hahilation, à Saint-Ouen, j)rès Paris, vaut 5,800 francs en 1601 et iG,ooo francs en 1661 ; un cliam[) à Sillé, dans la Sarthe, s'élève de 38o francs en 1 61 3 à 5Go francs en 167G et à 9G0 francs en i685.

Puis vient la baisse de 1 G85 à 1 760 : le domaine du Cadran, à Gharenton, qui valait ^19,000 francs en 1G29 et 5G,ooo francs en iG58, est tombé à 33, 000 francs en 1726; la terre de Parassy, en Berry, de 58, 000 fr. en 16/12, est descendue à 6/1,000 francs en 1700 et à 3o,ooo francs en 1719. Au contraire, dans la môme province, le domaine de Coulanges, vendu, eni7G/i,5/i,ooo francs, est revendu pour 128,000 francs en 1780.

«Nous avons entre les mains, dit M. Henri Martin dans son Histoire de France, les titres et les baux d'une terre du Vexin; or, de tout le temps compris entre le milieu du wn'" siècle et le milieu du xvni% c'est la première moitié du ministère de Colbert, la moitié pendant laquelle ce ministre dirigea le pays selon ses principes, qui offre le prix de fermage le plus élevé. On ne peut, ajoute-t-il, tirer des conclusions d'un fait particulier, mais nous sommes persuadé que ce fait se reproduirait à peu près partout où l'on ferait des recherches analogues ii. La remarque de l'éminent historien se

trouve, comme on va le voir, pleinement justifiée par nos études, sans que l'on puisse toutefois, ainsi que je l'ai dit, attribuer exclusivement la baisse de la propriété foncière, au xvui" siècle, à la polilitique du «jouvernement, puisque la vie, dans son ensemble, est moins chère d'un tiers sous Fleury que sous Golbert. La baisse des terres pendant un demi-siècle (i685 à i735) fut si grande, que, malgré la hausse extrême de la deuxième partie du règne de Louis XV et de tout le règne de Louis XVI, les prix de la fin du xvu" siècle ne leur sont guère inférieurs que de 2 5 ou 3o p. o/o. La terre de Chevilly, dans le Cher, qui valait 89,000 francs en 1687, en vaut 1 33,000 en 1791; la baronnic de Fins, dans llndre, de 121,000 francs en 1668, n'est montée qu'à 1^9,000 francs en 1773.

Comme les variations de la valeur vénale, celles du revenu d'un même domaine présentent des phénomènes de grandeur et de décadence, d'une progression de quatre-vingt-dix ans, puis d'un recul de soixante, suivi d'un nouvel élan de cinquante ans, qui ne s'arrête qu'à la chute de l'ancien régime. Une pièce de terre près du Mans, affermée pour 1 26 francs en 1668, ne l'est plus que pour 78 francs en 1753. Une autre est affermée 122 francs en 1678 et 100 francs seulement en 1760. Trois arpents de pré dans l'Yonne, loués 98 francs en 1 653, ne rapportent que 85 francs en 17^5 et sont montés à 970 francs en 1786. Le domaine de Chaumont-en-Vexin donne 1,1^0 francs de rente en 1618 et 2,36o francs en i6i5. Par contre, les îles de Croissy et de Chatou, qui rendaient 1 5o francs en 1 639 et 1 80 francs en 1 65 1 , demeurent amodiées à 1 35 francs en 1787. De même, le prieuré de Lirac, dans le Gard, qui valait 980 francs en 1 662 , n'en vaut que 900 en 1 767 *''.

'■' Dans ce même département, le do- jusqu'à Caoo (runes. Eu Languedoc en-

maine de Loupian passe de i,56o francs core, la terre de Candiliargues va de

eu 1617 à 3,600 francs en 1663, à gSi fr. de revenu en 1719 à 1,180 fr.

4,000 francs en 1690; en 1786, il est en 17^0, à 2,3io francs en 1767 et à

tombé à 2,660 fr., et eu 1776, il s'élève 3,33o francs eu 1777.

392 LlVIil': II, CHAPITRE Vlli.

Un moiilii), dans le Maine, nionle de -iko francs eu >6i() à 3G6 francs en iGGi, descend à !>,'j5 francs en 1709 et remonte à 3Go francs en 1 78/1. Une inélairie d'Anjou, qui valail -^77 francs CM 1 GG I , est réduite à 1 70 francs en 1702. Telle propriété d'Alais, passée de G7 1 francs en iGii à 1,667 li'^i'cs en iG5G, s'est effondrée à 553 francs eu 1710 et à i83 francs en 1716; telle autre de ses voisines, qui n'est louée que i,oGo francs en 1755, l'avait été pour 1 ,080 francs en 1 738 , pour 1 ,85o francs en 1 G9G et pour 3,800 francs eu 1G7/4. Telle autre encore était tombée de 8,5oo francs en 1G98 à G, 600 francs en 1716; elle ne rapportait encore que 7,100 francs en 1761, mais elle avait haussé à ii,3oo francs en 1776. De 1760 à 1781, le domaine d'Aubaix avait vu son revenu croître de 1,280 francs à 3, 100 francs.

Au siècle précédent, la terre noble du Coudray, dans Eure-et- Loir, avait augmenté, entre iGaS et i656, de 620 à i,3oo francs. De i6i4 à 16 3/1, la baronnie du Tour, en Champagne, était allée de â,3oo francs à 6,200 francs, mais pour redescendre, en 1692, à 3,100 francs. Le domaine de Saint-Pancrace, en Lorraine, subit de bien autres vicissitudes : après s'être élevé jusquà 1,000 francs en iG35, il s'aflaisse jusqu'à 90 francs en i658, par la vertu de la guerre dont cette province était le théâtre. 11 rapportait dans ces dernières années (188/1) 2,5oo francs; mais, à la fin du règne de Louis XIV, il n'était encore loué que 3 00 francs, sous Louis XV que 600 francs et sous Louis XVI que 700 francs.

Une ferme du Loiret, dont on tirait 626 francs en iG3j , n'en donnait plus que 38o en 1728. Une autre, dans l'Oise, qui donnait 65o francs en iGSg n'en produit plus que 3o5 en iGoh. Une terre de Courbevoie, louée /i3 francs en i665, ne l'est que pour 23 francs en 1700 et pour ik francs en 1712; une autre, dans Seine-et-Oise, valait 34 francs en 1601 , 45 francs en 1661, et seulement 7 francs en 1736 et 9 francs en 1750''',

'"' Dans le Gers, une vigne affermée en 1691; elle n'était encore, en 17^1 , qu'à ! la francs en lôSa , tombe à 68 francs 9.5 francs, mais, en 1769, elle rapportait

PRIX ET REVENUS DES TERRES (1600-1800). 39;î

Un domaine d'Artois, affermé pour 669 francs en 1673, ne l'est que pour 569 francs en ly-io et descend même à /i5o francs en 17Û0; mais, en 177^, il procurait 900 francs de rente. Un autre, en Berry, baisse lentement, à chaque renouvellement de bail, de 6,700 francs en i685 à 2,600 francs en 1708, et même à 1 .900 et i,5oo francs; il était encore à ce dernier chiffre en 1761 ; alors, par trois ou quatre bonds successifs, il se l'ctrouve à 6,960 fr. en 1788. En Normandie, la ferme d'Héricourt-en-Caux saute de 2,960 francs en 1751 à 5,85o francs en 1778 (elle est louée aujourd'luii 16,000 francs). En Picardie, un domaine passe de i83 francs en 1709 à 6o5 francs à 1770; un autre, de 2,200 francs où il était en 1709, monte à 3, 600 francs en 1786. La ferme de Mon ville (Seine-Inférieure) s'élève ainsi de 1,220 francs en 1728 à 2,700 francs en 1785 (elle rapportait, en 1876, 6,800 francs).

La commnnderie de la Guerche, dans l'Ille-el-Vilaine, était affermée 2,600 francs en 1761 et 9,000 francs en 1789. De 1766 à 1760, le revenu des domaines d'un hospice de Bordeaux hausse de 18,000 à 25, 000 francs. De 1756 à 1 788, une terre de Saintonge passe de i,5oo francs à 2,3oo francs, un domaine des environs de Cambrai monte de 21,000 francs h 28,000 francs, une ferme dans la Sarthe va de 36o francs à 1,100 francs, une autre dans le Limousin, de 6,100 francs à 6,3oo francs, etc.'')

hoo francs. Une autre du même dépai'te- 1709- Une terre de iao arpents, près de

nient valait aa îr. en 1660, seulement Pontoise, valut jusqu'à 7,600 francs en

9 fr. en 171a et i3 fr. en 178/1; mais, 166/î ettomba, eu 1709, à 3,900 francs;

en 1786, elle était louée 89 fr. Une mé- elle se traîne à des prix à peu près sem-

tairie de Gascogne s'élève de 244 francs blables jusqu'en 1734, où elle n'était

en 1 656 à 45o francs en 1781. Un jardin louée que 3, 800 fr. et, en 1778, elle

de Ghâteaudun, qui se louait i3 francs n'avait encore remonté qu'à 5, 4oo francs,

en 1668, ne se louait plus que 6 francs '"' M. D. Zolla, professeur h l'école de

en 1710, mais en 1761 il rendait 18 fr., Grand-Jouan, a publié, dans les Annales

et en 177^, 82 francs. Une ferme à Go- dgronomiques de 1898, une élude où il

nesse, près Paris, louée 5, 000 francs en fait ressortii' les augmentations du revenu

1 664 , ne l'est plus que 3, 000 francs en des terres, d'une part , du commencement

yj/i \AV\\E II, r.iiAPrmK viii.

Pris dans son ensemble, le revenu île la propriété foncière an<i[uienla, de 1600 à 1790, beaucoup moins que son capital, puisque le taux de capitalisation des immeubles, qui était de 5 p. p/o en 1600, n'était plus que de 3 i/-2 p. 0/0 en 1790. Tandis que le prix moyen de l'hectare de terre labourable passait de 277 francs, en 1601-1625, à 766 francs en 1776-1800, le revenu du même hectare ne montait, d'une période à l'autre, que de i/i à 26 francs. La valeur avait presque triplé, la rente était moins que doublée. Par rapport aux années prospères du règne de Louis XIV (i65i- 1675), où l'intérêt était plus bas déjà que sous Henri IV (/j p. 0/0) et où la terre valait 681 francs et rapportait 19 francs l'hectare, les dernières années de l'ancien régime (1776-1 790) accusent une plus-value de 58 p. 0/0 en capital et de 36 p. 0/0 en intérêt; plusvalue réelle, puisque le pouvoir de l'argent, le prix delà vie, est le même aux deux époques : le double de ce qu'il est aujourd'hui.

La hausse du xvm'' siècle (1760-1790), ainsi que la baisse des cinquante années précédentes (1690-1760), s'étaient fait très diversement sentir selon les provinces. La valeur et le revenu de la propriété foncière ne dépendaient pas seulement alors de la qualité des fonds, de leur proximité plus ou moins grande des villes, comme de nos jours; mais encore du plus ou moins d'abondance, du plus ou moins de viabilité des routes qui sillonnaient chaque province, — certaines régions étaient à cet égard tout à fait deshéritées, — de la législation locale, des formalités difTérentes pour acquérir et de la liberté de disposer, plus ou moins étendue selon les coutumes. En Bourgogne, en Flandres, en Lorraine et Alsace, la terre avait baissé de moitié sur la fin du règne de Louis XIV et sous la Régence (de 637 francs l'hectare à 175 francs, de 867 fr.

à la fin du règne de Louis XVI, d'autre Sarthe, de la Mayenne et de l'Ain. Il

part,. de l'année 1760 à l'année 1789. trouve, de 177^ à 1790, une augmen-

Les recherches très précises de M. ZoUa tation de 60 p. 0/0 dans la Sarthe, de

ont porté sur certains domaines des dé- 6 « P- 0/0 dais la Seine-Inférieiu-c et de

parlements de la Seine-Inférieure, de la 66 p. 0/0 dans l'Ain.

à tiï)3 iVaiics, (le lioo francs ;\ i5o francs). Dans le Maine, elle était tombée de 5o4 francs, en iGBi-iôyB, à 2/I7 francs en 1701- 17-25; en Picardie et Artois, elle était descendue de /i36 francs à 19.3 francs. C'étaient là des contrées d'une prospérité moyenne, au point de vue de l'agriculture.

Dans les provinces très riches ou très pauvres, la perte avait été moins sensible : les unes, parce (ju'elles possédaient de plus grandes ressources et une vitalité plus puissante; les autres, parce qu'ayant fait moins de progrès, elles n'avaient presque rien à perdre. L'Îlede-France avait déchu de 587 francs à 809 francs, la Normandie de 620 francs à 829 francs; c'étaient les pays fertiles. Parmi les districts arriérés, le Berry rétrograda de 262 francs à 226 fr.; la Saintonge de 200 francs à 178 francs, le Dauphiné de 896 fr. à -2 ho francs.

En cette dernière province, lors de la disette de 1709, les «juradesT, ou conseils municipaux, parlèrent de remettre en culture les parties planes de montagnes tr abandonnées depuis 1 660 n, c'està-dire depuis le moment où l'exploitation de sols ingrats était devenue peu rémunératrice, par suite de la baisse des grains qui signale la période heureuse de 1661-1675. Au prix des céréales en 1660, ces terrains sans doute ne firent plus leurs frais et retournèrent au pâturage, tandis qu'en 1709 et 1710, devant la hausse du froment, on pouvait espérer y trouver quelque bénéfice. L'abandon des fonds médiocres par la charrue, aux épo(}ues prospères, voilà, semble-t-il, une singulière contradiction; ce résultat, néanmoins, a dû se produire plus d'une fois dans notre histoire. Ce que les jurades de Dauphiné n'ajoutaient pas, dans leurs délibérations, c'est qu'à de pareilles dates, quand le blé diminuait de prix, l'élève du bétad avait gagné tout ce que le labour avait semblé [)erdre. Au xviii'^ siècle, il n'était pas question de concurrence étrangère, puisque la France tenait un rang honorable, en Europe, parmi les pays exportateurs de grains; mais, en raison de la densité de la population, moitié moindre que de nos jours, les bonnes terres,

396 I.IVRl!: II, CIIAPITIIK Vlll.

dès qu'on pouvait les (■ullivcr avec sécurité, faisaient aux mauvaises une concurrence assez redoutable pour que celles-ci ne pussent la soutenir'''.

De 1700 à 1790, Iheclare labourable était monté, en ile-de- France, de 809 Irancs à 1,095 Irancs, en Normandie de 829 ir. à 853 francs, en Cbampagne de 3^3 francs à 78/1 francs. En Languedoc, il était à GGg francs. En Angoumois et Saintonge, il valait 770 francs au lieu de 178 francs, soit quatre fois et demi davantage; c'est la plus forte hausse du siècle. Ensuite venaient la Flandre, passée de 65o francs à 1,2/1/1 francs, la Picardie qui atteignait 765 francs après être descendue à 198 francs, la Lorraine qui de i5o francs s'était élevée à /i6o francs, et la Bourgogne qui de 175 francs avait monté à [63o francs. Les provinces où le sol n'avait fait que doubler sont rares : tel est le Daupliiné qui, de 2/10 francs à l'avènement de Louis XV, n'était parvenu qu'à 526 francs lors de la chute de Louis XVI, l'Orléanais qui, de 276 francs à la première date, n'était à la seconde qu'à 63 o fr. l'hectare, le Berry de 277 francs à 627 francs, ou le Gomtat-Venaissin de G5o francs à 1,090 francs.

Dans son Essai stir les monnaies, Dupré de Saint-Maur fait remarquer que 1 2 arpents de terre, qui domiaient, en 1 5 1 /i, 1 5 liv, de rente, donneraient 21G livres en 17/15, tandis qu'en argent, les mêmes i5 livres de rente auraient diminué de 29 à 1. Mais il faut se souvenir que 216 livres de 1765 ne représentent que ^oQ francs, tandis que i5 livres de i5i/i équivalaient à i^o francs. Si nous voulons nous rendre compte des destinées comparées des propriétaires fonciers et mobiliers, reprenons l'exemple choisi au début de ce chapitre, l'histoire de deux fortunes de 1,000 livres tournois, l'une en espèces, l'autre en terres, que nous avons suivi depuis le commencement du xui'= siècle jusqu'à la fin du xvi'^.

"' Aicli. (Irpait. Diôme, E. 633;, GG/i/i.

PRIX ET REVENUS DES TERRES (lGOO-1800). 397

Les deux capitalistes avaient, on s'en souvient, en l'an 1200, une somme identique — -2 1 ,700 francs intrinsèques de notre monnaie— que 1 un faisait valoir en nature et que l'autre avait échangée contre 1 6 1 hectares de labour en plein rapport. Nous les avons retrouvés au bout de quatre siècles, en iGoo : le premier, réduit à une possession elTective de 2,890 francs rapportant 200 francs environ; le second, toujours à la tète de ses lOi hectares, qui valent alors 6/1, Goo francs et lui procurent 2,3oo francs de revenu. En 1790, après les péripéties des deux derniers siècles et les alternatives de succès et de revers par lesquelles les familles de ces deux hommes sont passées, leurs héritiers sont replacés face à face : le rentier n'a plus que 960 francs, et n'en tire qu'un intérêt de 67 francs par an; le terrien, avec ses 161 hectares du xm*^ siècle, possède un capital de 1 22,5oo francs environ, qui lui rapporte ^1,200 francs. Au lieu de 161 hectares que son aïeul eût pu acheter jadis, le propriétaire de bien meuble ne pourrait pas, avec son reste de fortune, en acheter beaucoup plus d'un au jour de la Révolution, puisquil ne dispose plus que de 960 francs et que l'hectare en vaut moyennement 7G6.

Si l'on borne la comparaison aux temps modernes, et qu'on fasse débuter à Henri IV deux fortunes, foncière et mobilière, chacune de 10,000 livres (ou 28,900 francs) en capital, la première permettra d'acquérir, en 1601, 82 hectares qui rapporteront annuellement 1,1 5o francs au début, i,5Go francs sous Colbert, 935 francs dans les dernières années de Louis XIV et 2,i3o francs à la veille de la Révolution. A cette époque, le capital représenté par ces 82 hectares n'est plus de 28,900 francs, mais de G2,6oo francs. Au contraire, les 28,900 francs placés en valeurs mobilières, en rentes, en offices, sur le taux de 8 p. 200 en 1 Go 1 , pouvaient rapporter originairement 1,900 francs; mais, en raison de la baisse simultanée de la livre-monnaie et du tau\ de l'intérêt, le capital était, dans les dernières années de Louis XVI, réduit à 9,^00 francs, et son revenu à 675 francs. En 1790, cette

forUinc mobilière no valait, coninic revoiui, que le ciiiquièmc environ, et comme capital, que le septième de la fortune foncière qu'en i Goi elle égalait comme capital et dépassait en revenu.

Les autres natures de sol, prés, vignes, bois, dont nous avons vu la valeur augmenter de 1601 à 1676, comme celle des terres en labour, mais dans une proportion moindre que ces dernières, éprouvèrent moins fortement aussi les fluctuations de baisse et de hausse successives de 1676 à 1800. L'hectare de pré, après avoir atteint 970 francs en 1 65 1-1 G75, descendit à 670 francs en 1701- 1725. D'une période à l'autre, l'hectare de vigne tombait de 860 fr. à 575 francs. Mais tandis que les prés, en 1726-1750, ne remontaient qu'à 885 francs et restaient encore inférieurs à ce qu'ils avaient été soixante-quinze ans plus tôt, les vignes montaient brusquement à 1,1 25 francs. En 1776-1800, après avoir touché 1,600 francs l'hectare, leur prix moyen restait à i,.3io francs; celui des prés, qui s'était élevé sans interruption, atteignait 1,260 francs l'hectare. Sous ces moyennes des prairies, comme sous celles des terrains vignobles, disparaissaient des inégalités très sensibles : à la fin de l'ancien régime, les prés de Champagne valaient 85o francs l'hectare, ceux du Maine 1,000 francs, ceux de Berry, de Saintonge, de Picardie 1,200 francs, ceux de Touraine et de Languedoc i,3oo francs, ceux de Normandie 1,600 francs, ceux de l'Ile-de-France 2,i5o francs.

Au prix, si élevé semble-t-il, de 'î,i5o francs l'hectare, les herbages du rayon d'approvisionnement de Paris n'étaient pourtant pas plus chers qu'en la période 1 65 1-1 675 ; et comme le taux de l'intérêt a diminué de 6 à 3 1/2, au lieu de rapporter 86 francs, ils n'en rendent plus annuellement que 75. Dans cet intervalle de cent vingt-cinq ans, les progrès de la circulation permirent au bétail de toute la France de venir concurrencer le bétail des départements riverains de la capitale. Paris eut beau être plus peuplé et plus riche, sa clientèle cessa d'être l'apanage exclusif des fermiers environnants. Les cultivateurs du ccnlre, de l'ouest, du nord, com-

niençaient à se la disputer. Aussi les prés du Berry haussaient-ils, durant le xvnf siècle, de 1 75 p. 0/0 , tandis que ceux de la Picardie ne haussaient que de 100 p. 0/0, ceux de Normandie que de 75 p. 0/0 , et ceux de Seine-et-Oise, de l'Aisne et de Seine-et-Marne ne montaient, dans le même intervalle, que de 33 p. 0/0.

Les bois avaient profilé, plus que les vignes et les prés, du mouvement ascensionnel des biens-fonds. Après être descendus de 235 francs l'hectare, prix moyen pendant la seconde moitié du wif siècle, à 118 francs (en 1701-1790), ils étaient remontés à 238 francs dans les vingt-cinq années suivantes, puis à 3oo francs, enfinà ioo francs, autant que les chiffres dont nous disposons, moins nombreux que ceux des prés et des vignes, permettent de donner un résultat d'ensemble. Les causes qui influent sur la valeur vénale et sur le revenu des forêts et des taillis sont en effet d'une nature toute spéciale. Selon que le sol, le «support a en langage technique, est plus ou moins bien garni, que l'on a devant soi une coupe à faire, ou derrière soi une coupe récemment faite, le prix varie, dans la même région, du simple au double, et pour les futaies, du simple au décuple. En 1787, un hectare de futaie de i5o ans, aux environs de Clermont (Oise), vaudra 6,200 francs; en 1788, l'hectare de bois dans la forêt de Sénart (Seine-et-Oise) ne vaudra que 3o5 francs, et un hectare de taillis à Brétigny-sur-Orge que 266 francs. Dans la Gorrèze, près de Gimel, il est des hectares boisés à 683 francs, et près de Ventadour dans le même département, il en est d'autres à 78 francs (en 1776). Dans le Lot, on en trouve depuis 22 francs jusqu'à 90 francs (en 1780); en Picardie, vers 1765, le taillis est estimé 800 francs et, à la même date, la forêt de la Boixe, dans la Charente, d'une contenance de près de 1,000 hectares, était vendue sur le pied de 38 francs l'hectare. Là pourtant, sous le règne de Louis XV, on rencontrait d'autres forêts à iGo francs l'hectare. En Dauphiné, à l'époque de la Régence, on trouvait Cacilement des bois à 5o francs, tandis qu'on Lorraine, ils valaient on moyonne 170 francs, ol dans fAnjou, 200 francs.

400 LIVRE H, CHAPITRE VIH.

Il nous reste à comparor la [JinpiMcHé foncière do 1790 avec la propriété foncière iictnolle : coninic on l'a dit dans le chapitre précédent, l'hectare de terre labourable est aujourd'hui évalué en France à 1,600 francs; il a donc un peu plus que doublé depuis cent ans, puisqu'il valait 760 francs en 1790. 11 en est de même de l'heclare de pré passé de 1,2 ko à 2,600 francs. Les vignes atteignent avec peine cette proportion : de i,3i9 francs elles ont monté à 2,600 francs; les bois, au contraire, la dépassent : de 600 francs ils se sont élevés à 900 francs l'hectare. Le revenu a crû parallèlement au capital, mais plus faiblement, puisqu'au lieu de 3 1/2 p. 0/0, il n'est plus estimé de nos jours qu'à 3 p. 0/0 de la valeur des immeubles ruraux. L'hectare de labour rapporte ainsi 5o francs au lieu de -26 francs, la prairie 86 francs au lieu de hk francs, la foret 3o francs au lieu de ih francs.

L'histoire de l'agriculture au xix'' siècle demeurant en dehors de notre sujet, nous n'avons pas à rechercher si cette augmentation s'estproduite d'une manière régulière, périodique, de 1 790 a 1 890, ou si, au contraire, elle a procédé par bonds rapides, suivis de reculs, comme aux siècles antérieurs. Sous nos yeux mêmes, un do ces reculs vient do se manifester depuis dix ans, à la suite de la hausse du donii-siède précédent (1 83o-i88o). Sansqu'il soit besoin de statistique, nous sommes fondé à croire que les troubles de la Révolution, et surtout les guerres du premier Empire, ont ralenti le progrès agricole qui avait pris, sous Louis XVI, un très grand essor. Il est telle ferme, louée 9,100 francs en 1786, qui était tombée à i,ûoo francs en 1795. En 1820, on pouvait encore acheter, dans le centre de la France, de grandes propriétés avec château sur le pied de 180 ou 200 francs l'hectare^'l

On vit des communes du Cher affermer leurs biens, en 1866, à raison de 1 7 francs l'iiectare, encore à grand' peine et à condition

'"' Tabsserat, Châlelleiiic de Lunj , p. 17.". 221 (dans le Cher, \ws Vierzon). — Arcli. des INicolaï (fonds Simiane).

de chercher preneur au loin; douze ans plus lard, en iS'yG, la location des mêmes terrains ressortait à 80 francs l'hectare. Au contraire, d'autres contrées où la hausse s'était produite dans la première partie du siècle, de iS-ao à i85o, ont relativement peu progressé dans la seconde. Depuis l'étahlissement des chemins de fer, de i85i à 1879, l'administration des contributions directes a trouvé, pour la propriété non bâtie, une plus-value moyenne de /i2 p. 0/0. Or cette augmentation, qui, dans l'Allier, l'Aude, les Landes, dépasse 100 p. 0/0, tombe à iZi p. 0/0 en Meurthe-et- Moselle, à 6 et demi p. 0/0 dans les Vosges. Peut-être est-ce ici le résultat de la guerre de 1870 et des craintes d'une guerre future; sans doute aussi, les contrées qui ont le plus gagné à la transformation des moyens de transport sont celles à qui les débouchés manquaient, et tel n'était point le cas de la plaine lorraine, très ouverte.

La terre n"a donc pas augmenté partout aux mêmes époques ni dans la même proportion; quelques exemples pris au hasard font toucher du doigt ces différences : le domaine de Goulanges (Cher), qui valait 128,000 francs en 1780, était vendu 269,000 fr. en i8i4 et 3oo,ooo francs en 1826; le domaine de Murs, dans le même dépai-tement, passe de 36,ooolr. en 1782 à iolj,ooofr. en i845 et à 660,000 francs en 1878. L'hectare de terrera Fontaine (Nord) est vendu g33 francs en 1763 et 3,3oo francs en i855; dans le Nord également, l'hectare à Fiers coûte 2,700 fr. en 1776, i.ioo francs en 1820, 7,600 francs en 1870; à Fives, près Lille, il est vendu 3,3io francs en 1797 et 6,670 francs en iSkk. Le domaine de la Rochette, en Bourgogne, était loué 1,000 francs en 1787, i,5oo fraiKsen 1 8^7, 1,700 francs en 1878 et 2,200 francs en i885. La terre patrimoniale des Jumilhac, en Périgord, vendue 199,000 francs en 1808, était revendue 3oo,ooo francs au financier Ouvrard en 1811, et atteignait, dans des mutations successives, le prix de 5oo,ooo francs en 1828 et de 1 million en 1862. Les prairies de la Grau (Bouches-du-Rhône), 1. fîfi

/i(h) LIVHK II, CHAPITRE VIII.

(lui vahiiciil. rii iS-io, ()00 francs la sôlcirc, on valaient i.ooo en iSBoC).

Mais les (loiiiaines, ([ui lous contenaienl en |Ténéral une part plus ou moins grande de leires en friche, ne peuvent servir à comparer les prix réels des fonds en culture, aujourd'hui cl en 1790, parce que de raufjmenlation doni ils on! profité, il faut déduire les dépenses de défrichement elxl'amélioralions divcises dont ils ont été Tohjet. Ce sont les moyennes, tirées d'un grand nonihre de prix et de revenus de terre en pleine exploitation, dès le règne de Louis XVI, qu'il faut mettre en regard des moyennes que nous fournissent les statistiques récentes. Pour l'ensemble de la France, le revenu de 36 francs l'hectare, en 1790, représente, en tenant compte du pouvoir double de l'argent d'autrefois, une somme de 5 2 francs actuels, et équivaut par conséquent au revenu moyen de 5o francs que le propriétaire foncier retire aujourd'hui de ses biens.

Mais tandis que le revenu foncier n'est jiassé que de 27 francs intrinsèques à Sa francs en Champagne, de 38 francs à A6 francs dans le Comtat-Venaissin, de 27 francs à /12 francs en Saintonge et Angoumois — ce qui, eu raison de la baisse de la puissance d'achat des métaux précieux, revient à dire qu'il a baissé, dans ces trois provinces, de 68, de 65 et de 28 p. 0/0 — il a monté de h3 francs à 160 francs en Flandres, de 26 à 98 francs en Picardie, de 3o ti 87 francs en Normandie; ce qui constitue, même avec l'avilissement de la monnaie, des plus-values l'celles de 86, de 78, de i5 p. 0/0 sur le revenu antérieur. En faisant le même calcul pour l'Alsace, la Lorraine et le Maine, on trouve des augmentations positives de /i3 p. 0/0, de- 13 p. 0/0 dans l'Orléanais, de 9 et 10 p. 0/0 dans la Bourgogne et le Dauphiné, de 5 p. 0/0 seulement dans l'Île-de-France, où l'hectare rapportait 38 francs en 1 790

''> Soc. statistique de Marseille, i85i, 1859, p. .3i3. — M. de Saint-Gems, Dommiic (le la Rochcttc (iiis.). — Congrès scientifique d'Auxerrc, i858, p. 368.

PRIX ET REVENUS DES TERRES (lGOO-1800). ^0;5

ol n'en rapporte aujourd'hui que 80. Le Languedoc et le Berry paraissent être restés slalionnaires"'.

Pris en bloc, le revenu des diverses provinces de France a augmenté davantage de 1701 à 1780 que de 1790 à 1890, puisqu'en 1701, il était de 1 1 fr. 60, valant 3lx fr. 20 de nos francs actuels, et qu'en 1790, il était de 26 francs, correspondant à 52 francs d'aujourd'hui. Il y avait eu, entre les deux dates, une hausse positive de 5o p. 0/0, tandis que, de 1790 à 1890, il n'y a qu'égalité d'intérêt. Mais il semble que la propriété foncière serait mal venue à se plaindre, puisqu'elle a pu supporter, sans en éprouver aucun préjudice, une hausse du double dans le prix de la vie, et que son revenu de 1890 lui permet de satisfaire autant de besoins ou de jouissances que le permettait le revenu, moitié moindre, d'il y a cent ans; tandis que le propriétaire mo-

''' Le tableau suivant résume ces variations. (V'oir, pour les hases qui ont sei'vi à rétablissement du revenu en 1890, la pajfe 368, note 1.)