CHAPITRE IX

Ll' (liaiijjeinonl des villes cl des ra;ûsoiis les rend diflirilemciil fomparables d'une épii(|iie à l'autre. — Les consiruclions des lemps anciens, qui subsisloni encore, ne peuveni iMn- |irises pour types. — Un élément est demeuré immuable : le terrain. — l'rLx du nièlre daus l'enceinte des l'orlilications parisiennes. • — Pourquoi nous avons pris le périmètre actuel pour base des moyennes. — Prix de terrains, de laoo à i3oo, près du Louvre, quai di; 1 1 Tournellp, rue de la Parcheminerie , faubourgs Saint-Marcel, Saint-Honoro, Montmartre, près Notre-Danic-des-Chanips, à Relleville, etc. — Fluctuations énormes du siv" au xvi' siècle. — Le gouvernement, au commencement du xvii' siècle, est hostile en principe aux agrandissements parisiens. — Le Pré-aux-Ciercs et le sol des hôtels du faubourg Saint-Germain en 1789. — Histoire des variations de prix de quelques emplacements depuis les xin" et xiv° siècles Jusqu'à nos jours : trois hectares au faubourg Montmartre depuis laS-'i; trois hectares près le Nouvel-Opéra depuis iSSo.

Prix et loyers des maisons de Paris, rues Notre-Dame, de la Saunerie, du Temple, Saint- Denis, Saint-Landry, porte Baudoyer, etc. — Hôtel de la comtesse d'Artois, en i-ibl). — Loyer d'un chanoine, d'un homme d'annes, d'un conseiller au parlement, d'un charpentier, d'un potier, d'un apothicaire, de ^femmes amoureuses^, etc. — Décadence du xiv' siècle et surtout du xv', à partir de liafi. — La baisse des revenus urbains contribue à la dégi'adation des immeubles. — Saut très brusque de la propriété bâtie à partir de Louis Xll. — Changements de prix et de loyers d'une même maison à différentes époques, entre 1300 et I fioo.

Maisons des villes de province et des villages. — Difficultés de faire la répartition de ces deux catégories par suite de leurs vicissitudes successives. Rapports anciens du prLx des immeubles de province et de la campagne, avec celui des immeubles parisiens, compares à leur rapport en 1890. — Petits prix des demeures ordinaires des villes. — Maisons seigneuriales. — Loyers à Evreux, Nimes, Montpellier, Soissons, Laon, Limoges, Troyes, Nantes, Lyon, Lille, Avignon, Perpignan, Orléans, Gi^enoble, Bourges, Arras, etc. — Prix des boutiques, étaux et chambres. — Prix et revenus des habitations delà campagne, eu général, des chaumières. — II a peu varié du xiii' au xvi° siècle. — Comparaison avec le prix actuel.

L'histoire de la propriété urbaine est beaucoup plus difficile à faire que celle de la propriété rurale. Quelques dilTérences que puissent présenter entre eux, selon leur fertilité et leur situation, deux hectares de terre, un champ est toujours un champ, un bois est toujours un bois. On les exploite, on les cultive avec plus ou moins de science et de facilité, selon les progrès de la civilisation; on en tire plus ou moins de produits, mais ces produits sont les mêmes aujourd'hui que sous Philippe Auguste. Le sac de

PRIX ET LOYER DES MAISONS AU MOYEN ÂGE. i09

blé, la cliarrelte de foin que l'on y recolle, n'ont pas varié depuis sept cents ans; ce sont des marchandises identiques, de tout point conq)arables les unes aux autres.

Il n'en est pas de même des maisons ni des villes où elles sont groupées, quand il s'agit de constructions citadines. Les villes du moyen âge, aux rues étroites, tortueuses et sales, sans trottoirs, sans eau '*', sans lumière et sans air, ne ressemblent en rien à celles du xvu'^ siècle. Celles-ci, à leur tour, quoique jouissant déjà d'une partie des biens de la vie commune, et en pleine voie de transformation, offrent bien peu de similitudes avec les cités élégantes, commodes, nettoyées, arrosées, éclairées, surveillées, que nous avons sous les yeux. La valeur d'une habitation urbaine ne réside pas tout entière en elle-même : elle dépend du milieu où iinimeuble est situé. La preuve, c'est que la même maison a, de nos jours, un prix très variable suivant qu'elle est placée dans une ville ou dans une autre, et dans la même ville, suivant les quartiers.

Qu'importe le cadre, dira-t-on! Beau ou laid, il ne change rien au tableau. Ce n'est pas une ville d'autrefois qu'il s'agit de comparer avec une ville contemporaine; mais des maisons, que nous considérons isolément, et dont nous voulons connaître les variations, en capital et en intérêts, à travers les âges. Certes, mais les maisons aussi se sont modifiées, comme les villes, — les maisons de Paris et des grands centres surtout. — Il n'y a guère que les chaumières des paysans qui soient à peu près, en 1890, ce qu'elles étaient en 1200. Encore ont-elles toutes des fenêtres, ce dont elles étaient dépourvues jadis; encore sont-elles toutes

'■' On sait que, dans les vUies, le puits. Rue Moufl'etanl, les habilanls

nombre des fontaines publiques était jouissaient en connnun d'un pulls publie

très restreint jusqu'à notre siècle, et que qu'ils réparaientetenlretcnaieutaunioyen

chacun devait se procurer de l'eau en de cotisations. (Voir Arch. nat. , Al)+,

creusant un puits dans sa cour. Au mi- Arrêt du Conseil d'Etat du 20 décembre

lieu du win' siècle, il y a beaucoup de 1735.) [Il existe encore 3o,ooo puits,

maisons dans Paris qui n'ont pas de mais ils ne servent plus guère.]

ÛIO LIVRR 11, CHAPITRE 1\.

IjCiiucou]) mieux l)àtics et mieux couvertes, et, à l'iiiléiieur, l)eaucou|) mieux aiuéiiagées qu'aux siècles anciens'''.

Dans lii plupart des agglom/îialions actuelles, les édifices privés antérieurs au xyu"" siècle ont presque totalement (]is])aru. S'il reste quelque vestige de l'un d'entre eux, on le montre à l'étranger comme une curiosité locale; généralement ce sont des spécimens remarquables de l'arcliitecture urbaine, aux tours sculptées, aux façades historiées : fliôtei de Bonrgtheroude, à Rouen, celui de Jacques Cœur à Bourges, f hôtel de Sens à Paris, celui de Briconnet à Tours. Du xni° siècle il ne subsiste que quelques échantillons, chaque jour plus rares, à Cluny, Chartres, Figeac, Saint- Gilles (Gard) ou Metz. Gomme presque tous sont précisément des morceaux de choix, que leur mérite a tiré du pair et a fait respecter, eu même temps que la qualité de leur construction les gardait debout, ils nous induiraient en erreur sur l'ensemble des habitations du moyen âge, en les représentant sous des couleurs beaucoup trop flattées, plutôt qu'ils ne serviraient à nous faire aj)précier cette camelotte d'échal'audage te de boue et de crachats ti, selon le dit vulgaire, aussi minces et fragiles que les donjons ruraux étaient épais et résistants.

Les bâtiments qui les ont remplacés ne leur ont ressemblé en rien : leur gros œuvre s'est conq)osé de matériaux plus solides et de substance plus durable — les façades des maisons ordinaires, dans le Paris du xvi'^ siècle, étaient en bois recouvert de plâtre, et l'on sait comme les incendies d'alors avaient beau jeu'-'. — Les salles nues, où le jour pénétrait par des croisées de papier huilé, en guise de vitres (les vitraux, même en verre blanc, étaient un luxe de richc)('>, n'olfraient aucune de ces recherches du confortable qui

<"' On consultera avec fruit, à ce sujet. ville de Troyes, la plupart îles corps de

l'enquêle récente sur les conililimis ac- cheminées, dans les maisons, étaient en-

tuelles de riiabitaliou eu France , inspirée core eu bois. (Voir Arch. départ. Aube , G.

et publiée par M. A. de Foville. 1289.)

''' Au xvi' siècle, en iSaS. lors d'un '"' Dans les monastères, au xiv' siècle,

incendie fpii dévora une parlrr ilo la on Taisait des Tvcrrières- en |>a|)icr ou

PRIX ET LOVER DES MAISONS AU MOYEN ÂGE. lii\

sont venues, les unes après les autres, s'y ajouter dans la suite des siècles. Depuis une cinquantaine d'années seulement, nous avons vu s(! produire, dans le type moyen de la maison parisieinie, des améliorations, des' embellissements qui la modifient fort. Les grandes villes de province ont suivi l'exemple de la capitale. 11 faut se figurer qu'il en a été ainsi de tout temps, et qu'un immeuble du boulevard Haussmann ne peut pas plus être comparé à une bicoque de la rue de la Calandre, au xiv® siècle, que le Paris de la troisième République ne peut se comparer au Paris de Louis VIII dit le Lion.

Le mot de «maisomi éveille aujourd'liui l'idée de quelque bâtiment haut et vaste, non point de ces petits pignons de deux ou trois fenêtres, qui se pressent à s'écraser l'un contre l'autre, dans les rues du Temple ou Saint-Denis, ou dans les premiers numéros de la rue Saint-Honoré. Ce sont là [lourtant les modèles courants du xv!!"" siècle. La partie de l'ancien Nîmes, circonscrite par les boulevards, comptait 1,608 maisons en iSg?. , et, en 1890, le même périmètre n'en contient plus que i,o5o; mais ce sont des maisons plus grandes. L'historien de la propriété bâtie est donc condamné à mettre en parallèle des objets qui dill'èrent autant par le dehors que par le dedans, autant par leur taille que par leur essence intime; il est réduit à calculer des moyennes dont les unes s'apjiliquent, pour le Paris actuel, à des espèces de palais, et pour le Paris ancien, à des espèces de masures.

Il est un élément demeuré immuable : c'est le terrain des villes.

Les variations de prix de ce sol parisien renfermé dans les lortilications présentes nous apprennent que, si la propriété mobilière fut l'éternelle victime des révolutions économiques, si la propriété foncière rurale les a, au contraire, traversées toutes sans encombre,

en toile lenduc siu- des châssis. Ricuard, pour la consU'uction dos maisons. ( Puech ,

Mahaiit d'Artois, p. 972. — .A Nîmes, Nîmes k la fm du xvi' siècle, passiin l'I

r"est seulement au xvi" siècle que la p. ai. — Voyez le Diclioimaive du Mohi-

picrre commence à remplacer le bois lier, par Viollet-le-Dic.

e( quclquesuiios avec prolil, la [tro|)ii('!t(' ciladine a élc la <;i"aii(lt» privilégiée des lemps inoilcnics. Los rnorlcis favorisés qui oui liérilé de leurs pères un morceau de ces quelques kilomètres carrés composant la superficie conteuiporaiue do notre ca'[)ilale, ont vu leur avoir non pas quintuplé ou décuplé, non pas même centuj)lé, mais augmenté, depuis le moyen âge, de un à deux mille.

L'hectare de terrain compris dans les vingt arrondissements de Paris valait en moyenne, au xni*^ siècle, GSa francs : il vaut aujourd'hui 1,297,000 francs. Autrement dit, le mètre carré est monté, dans cet intervalle de six cents ans, de six centimes cl demi à cent IreiHe francs. Les prix ou les revenus capitalisés de terrains, qui ont servi de base à ces évaluations et qui figurent aux tableaux justificatifs, ne sont pas très nombreux, il est vrai ; mais ils diffèrent assez peu les uns des autres, pour que l'on soit en droit d'en tirer des conclusions sérieuses.

Jusqu'au milieu du xvi*" siècle, presque aucun d'entre eux ne provient de quartiers partiellement bâtis à l'époque. Ils sont au Paris de Saint-Louis, de Charles le Sage ou de Louis XII, ce que peuvent être au Paris actuel des terrains situés dans une des communes suburbaines du département de la Seine; ils sont même, de 1200 à tioo, proportionnellement moins voisins de l'enceinte de Philippe Auguste, que Sèvres, Asnières ou Bourg-la-Reine ne le sont des fortifications de 1890. La sphère d'attraction de la petite ville de 1210, qui ne comprenait guère que l'île de la Cité, avec deux triangles à droite et à gauche, l'un au nord, ayant pour sommet la pointe Saint-Eustache, l'autre au midi, ne dépassant pas la Sorbonne, devait être extrêmement réduite. Quelque éloignés que paraissent alors du chef-lieu de la France capétienne ces villages de Montmartre, de la Ville-l'Evêque ou du Gros-Caillou, oii les bourgeois parisiens avaient leurs maisons de plaisance, leurs vignes et leurs prés, et qui ont formé successivement les vingt arrondissements d'aujourd'hui, il ne faut pas oublier que c'est à ce périmètre de 7,800 hectares (|ue s'applique la moyenne de treize

cents mille francs. C'est donc le prix des terrains renfermés dans cet espace qui doit être, depuis sept cents ans, mis en regard du prix actuel.

11 est certain que nous trouverions, du treizième au seizième siècle, des chiffres plus élevés si nous avions borné nos recherches, de saint Louis à Jean le Bon, aux quartiers de Notre-Dame, de la Grève ou de la place Maubert, et de Charles Vlà François I", aux districts récemment annexés de Sainl-Paul, de Saint-Antoine, du Temple ou de Sainte-Geneviève. On obtiendrait cependant, à chaque période, des prix bien différents, selon que les terrains appartiendraient à la ville réellement habitée ou à des marais encore en culture, comme il en existait dans ces parages, alors excentriques, qui s'appelaient le bourg Saint-Germain l'Auxerrois, le bourg l'Abbé, ou le Beau-bourg, longtemps après qu'ils eurent été englobés dans le circuit des murailles de 1-212. Une fois connus, les prix de ces (juartiers, isolés de ceux des quartiers modernes, ne pourraient être comparés qu'à ceux des mêmes quartiers d'aujourdhui; et ce ne serait plus alors une moyenne de i3o francs le mètre carré que nous trouverions, mais un chiffre trois, quatre ou cinq fois plus haut; puisque le prix des terrains du Paris actuel, qui descend jusqu'à quatre ou cinq francs dans les huit arrondissements de la banlieue d'hier, réunis en 1860, s'élève jusqu'à 2,000 francs le long des voies commerçantes du centre.

Les prix de maisons que j'ai recueillis, et qui, naturellement, sont tirés de quartiers déjà bâtis au moyen âge, accusent d'ailleurs de moindres différences avec le prix des maisons présentes, comme ou le verra plus loin : la hausse des maisons n'est que de 1 à 1 5o francs depuis le xin" siècle jusqu'à nos jours, dans les dix plus anciens arrondissements, au lieu d'être de 1 à 2,000 francs, comme j)our les terrains de l'ensemble du Paris actuel.

Sur la rive droite, un hectare est vendu, en 1212, auprès du Louvre, par conséquent hors les murs, sur le pied de 9 centimes le mètre; sur l'emplacement du quai de la Tournelle, le mèlre ne

414 LIVHE II. ClIAPlTIiK l\.

vaut qiu> G cciilimos en 1'jH5; sur la l'ivc (candie, près IV'jilise NoIre-Dainc-des-Cliainps, il se vend 22 cciiliincs en 1 280; 10 centimes, au faubourg Saint-Marcel, en i^Bo; 3 centimes, en laB/i, vers la rue derAncienne-Coniedie; et seulement 1 centime et demi, près la rue de Vaugirard. L'hectare de terrain ressortait, en moyenne, ;\ 6^5 francs de 1201 à laBo, .1717 francs de i25i à i3oo. Ainsi que nous l'avons constaté pour la totalité du territoire français, c'est sous les règnes de saint Louis et de Philippe le Bel que se rencontre, au moyen âge, le plus haut prix de terrain du Paris futur'''. Le prix moyen du xni'' siècle restait à 652 francs l'hectare; celui du xiv", pour des emplacements à peu près identiques, descendit à 828 francs l'hectare, et celui du xv"" à 2^4 francs. Le mètre carré valait 1 centime en i3o3, entre le Châtelet et les Tuileries, (^L un quart de centime au faubourg Saint-Honoré (village du Houle) en i3of). En 1870, on pouvait acheter de la terre pour 6 centimes le mètre, au faubourg Montmartre, et pour G centimes en 1899, sur le boulevard des Italiens, Du premier arrondissement au vingtième, il n'y avait pas beaucoup d'écart : des vignes se vendaient à Bclleville, en 1 602, sur le pied de 2 centimes le mètre; des champs, au faubourg Saint-Marcel, sur celui de 1 centime, en 161G. Par contre, le terrain d'une maison de la rue de la Parcheminerie coûtait, en i7i2 2, 200 francs.

Sous Louis XI, on trouvait prcneurpourG centimes lemètreàla Courtille, et pour 5 centimes à ia rue de Rennes; tandis qu'on n'atteignait pas ])lus de 2 centimes dans la rue Saint-Lazare, et [)lus d'un centime aux environs du Luxembourg. Le mètre valait quatre centimes en ihhS dans le quartier de la Madeleine, le même prix que dans le quartier de Vaugirard. Entre les rues de Sèvres et de Grenelle, il se vendait 3 centimes, tandis qu'il montait au double vers Genlilly ou le faubourg Saint-Marcel. Dans le

''' Paris, dit M. Levasseir [La Popalu- on Iroinc les rrvillos de Paris et de Saiiiltioii, I, i54), coiu|)lait prohabiomonl Marcel 1 llg;nranl pour 61,098 ieiui, dnnl aio.ooo lialiitauts. Dans i'étal de i3fl8, cliacnn correspond à fpialr.^ prrsonnes.

preniiei" quart du wf siècle, les terrains se maintiennent aux mènios taux; ils paraissent même Laisser sous Louis XII. L'hectare parisien, qui de 182 francs eu 1 45 1-1 ^76 était remonté à ii5 francs en lùjG-iôoo, tombe à 266 francs en i5oi-i595. A cette époque, la moyenne de l'Iiectaro labourable, en France, était de 97 et gS francs; il n'y avait donc qu'une diflerence du simple au triple, entre un morceau de soi cultivé dans le royaume et le même morceau dans la superficie actuelle de la capitale. Aujourd'hui, où la moyenne française est de 1,600 francs et la moyenne parisienne de i,3oo,ooo francs, cette dernière est 812 fois plus élevée. De65o francs au xui" siècle, l'hectare parisien avait baissé à 'ihU francs au xv"", c'est-à-dire de 60 p. 00 de sa valeur ancienne, et à peu près dans la même proportion que l'hectare français. Mais, de iBaô à 1890, il va s'élever par bonds prodigieux.

La moyenne des vingt-cinq premières années du xvi" siècle n'est que de 264 francs; celle du siècle entier est de 6,700 francs environ. Le terrain, en vignes ou en culture, ne se vendait encore que 1 centime le mètre en i5oo, derrière le Luxembourg; il s'en trouve à

7 centimes au faubourg Saint-Marcel et à Vaugirard (i5i3), mais il en est aussi à 2 centimes sur l'emplacement de l'hospice actuel de la Charité, et à moins encore en d'autres parties de la paroisse Saint-Germain-des-Prés (iSig). Dans le quartier de la Madeleine, il valait aux envii'ons de 12 centimes (162 4); dans le faubourg Montmartre, il ne coûtait pas plus de 3 centimes.

A partir de i54o, les prix sont emportés dans un mouvement d'une rapidité inouïe : je ne parle pas de ces places situées au centre de la ville, en pleine activité des affaires, qui ont de tout temps été recherchées : le mètre carré, près du Petit-Pont, se vend

8 fr. â5 cent, en i563; mais le sol, même exira-muros, trouve amateur à des chiffres que rien, aux précédents siècles, ne pouvait faire prévoir. Ces murs, il est vrai, se rapprochezit; Paris grossit; dans toutes les directions partent des faubourgs, le long desquels

on bàliia. A bon mairlit' souvent : si, le loiijj de la (^raiiilc rue de Ciliareiiloii, le mètre vaut i IV. fjo (1556), parce (|ii"il s'ajjit d'un pelil espace de Go mètres avec façade, dans le l'anbour^j Saint- Victor on acquiert 63 ares sur la base de 7 centimes le mètre (i568); dans le faubourg du Houle, trois bectarcs, avec maison d'babitation, sont vendus à raison de 1 3 centimes le mètre (1 58i), et une ferme dans le faubourg Montmartre l'est à raison de ao centimes en iBSg.

Il est toutefois des quartiers beaucoup plus cbers : le Pré-aux- Clers, notamment, ce vieux domaine de TUniversité qui comprend un bon morceau du faubourg Saint-Geimain, et que l'on commence à morceler sous Henri H. Le long de la Seine, entre le pont des Arts et le pont Royal , le terrain vaut 29 centimes le mètre en i563, 36 centimes en i565, gB centimes en i588. Sur l'emplacement des rues Jacob, du Vieux-Colombier et Mazarine, on paye jusqu'à 1 fr. 5o, 2 francs, a fr. 75 le mètre, de i5/i5 à i55o. Grâce à ces chillres extraordinaires, la moyenne du terrain parisien au xv!*" siècle est 26 fois plus élevée que celle du xv*" siècle (67 centimes le mètre au lieu de 2 centimes et demi); elle est 9 fois plus forte que celle du xni'= siècle (6 cenlimos et demi), la plus baute pourtant de tout le moyen âge.

Mais combien ils paraissent dérisoires à leur tour, ces prix de vente du xvi'' siècle, quand on les rapprocbe de la valeur des mêmes terrains cent ans, deux cents ans plus tard. Sous Henri III, on commençait à bàlir dans le quadrilatère compris entre l'Institut, la rue de Seine, le boulevard Saint-Germain et la rue du Bac; c'étaient là des maisons, moitié ville et moitié campagne, entourées de vergers, de prairies, de futaies. Une partie de ces domaines n'avait pas cessé d'ailleurs d'être livrée à la culture des céréales. En 1693, le propriétaire de quatre bectares, près la rue des Saints-Pères, les fait desséclier, labourer et tt mettre en bonne nature de terre i^ à raison de U écus par an. Les chemins qui donnaient accès à ces exploitations, décorées du nom de rues au commencement du xvn" siècle,

PlUX ET LOYER DES MAISONS AU MOYEN ÂGE. 417

étaient encore de simples voies rurales, que les riverains ne respectaient pas toujours. Quand la reine Marguerite, dont l'hôtel était voisin de la Tour de Nesle, environna de murs son parc qui allait jusqu'à la rue du Bac, elle y engloba sans autre façon la rue des Petits-Auguslins (plus tard, Bonaparte).

Le gouvernement d'alors, elTrayé de liniportance que prenait la capitale, croyait devoir mettre un terme à ses agrandissements. crLcs rois nos prédécesseurs, dit un édit de Louis XIII en 1627, reconnaissant que l'augmentation de notre bonne vHIe de Paris était grandement préjudiciable, ont souvent fait défense de bâtir dans les faubourgs, et nous avons, depuis quelques années, continué les mêmes défenses au préjudice desquelles un grand nombre de personnes ne laissent d'y entreprendre plusieurs bâtiments, ce qui nous a fait résoudre d'y pourvoir par nouvelles défenses et sur de plus grandes peines, afin de retenir chacun dans l'obéissance, n En conséquence, on interdisait non seulement de construire hors des portes, mais même dans l'intérieur de la ville, «en aucune place nouvelle, si ce ncst pour refaire les maisons qui s'y trouvent faites de vieille date, sans s'étendre n. Ordre aux trésoriers de France d'y tenir la main, aux échevins tfd'y avoir l'fleilfl, et sous peine pour les ouvriers de quinze cents livres d'amende à ceux qui les pourront payer et du fouet pour les autres.

Dix ans après, à l'instigation du prévôt des marchands, on renouvelle les mêmes prohibitions : rc Plusieurs personnes, gémit un arrêt du Conseil d'Etat, par un désordre extraordinaire, se sont jetées dans la dépense des bâtiments aux faubourgs et environs de Paris et ont fait construire des maisons jusque dans la campagne; ce quia rendu la ville plus susceptible de mauvais air et l'accroît insensiblement, de telle sorte qu'il sera dorénavant dilficile d'en pouvoir vider les immondices; outre que la quantité des logements, qui se continuent aux faubourgs, attirent une infinité de personnes de la campagne, lesquelles font enchérir les vivres, donnent lieu au dérèglement de la polire, aux meurtres et larcins

Û18 [.IVRE II. (.IIAI'ITRK 1\.

qui se foui impunriiu'iit de jour et de nui! \ll('iida que l'iii-

tcntion de Sa Majesté a été que sa ville de l'aris /((/ d'una élcndue certaine et limitée, dans laquelle les bourgeois eussent à se conleiiirn, le roi, en son Conseil, cr voulant réprimer la wt«/(Vc que les habitants de Paris et autres prennent de construire des maisons, tant à l'intérieur de l'enceinte que dans les faubourgs, aux lieux où jusqu'à présent il n'avait été fait aucun édifice, sur les terres qui servaient précédcmmont à l'agriculture, pour les légumes, herbages et menus fruits, nécessaires à la nourriture de la ville; ce qui rendrait à la longue les bourgades désertes, au grand préjudice des affaires de Sa Majesté et du public, s'il n'y était donné ordre 11; — un autre arrêt insistait six mois api'ès, sur ce qu'une plus grande tolérance à laisser ainsi bâtir a causerait la ruine des meilleures villes de ce royaumes; — par ces motifs, il était de nouveau défendu de bâtir, «même dans Paris 15, et cette fois sous la menace de trois mille livres d'amende, avec injonction à qui de droit de faire démolir les nouvelles constructions.

Mais personne, il faut l'avouer, ne paraît prendre garde à ces ordonnances réitérées; pas même le prévôt des marchands qui les avait sollicitées, puisque nous le voyons, assisté de M. du Gambout, propriétaire de vastes terrains sur la rive gauche, traiter avec un entrepreneur pour un prolongement important de la rue Dauphine; pas même le roi qui les avait rendues, puisqu'il autorise la vente de l'hôtel deNevers, — dit anciennement hôtel de INesle, — k lequel ne produit aucun revenu et est un très grand fonds d'héritage •" , afin d'élever sur l'emplacement de ses cours et de son parc diverses constructions publiques et privées. Après avoir énuméré en i638 les maux incalculables qu'occasionnaient les nouvelles bâtisses, l'Etat crut devoir cependant, en 1689, cr pourvoir à la construction d'un nouveau faubourg du côté de la porte Saint-Honoré, nécessaire comme étant l'abord de la province de Normandie t^. La paroisse de la Ville-l'Evêque, qui n'était séparée de la nouvelle clôture que par le fossé (la rue Royale d'aujourd'hui), fut élevée au

i'IilX ET LOYER DES MAISONS AU MOYEN AGE. h\<J

i"aug d'annexé oflicicllc de la capitale, et Ion engagea les habitants à bàlir aie long du grand cliemin qui traversait cette paroisse (faubourg Saint-Honoré actuel), et qui allait au village du Roule, jusqu'à l'égout qui fait la décharge des eaux de Paris C'a. Ce petit et cens -n de quelques sous qui figurera, aux xvn" et xvni® siècles, à coté des mille et mille livres du chitTre principal, dans les actes de mutation des immeubles de Paris, c était le revenu vrai de ces terrains à l'époque où ils furent introduits dans le domaine urbain; l'empreinte originelle les suivra, immuable, servant de base à l'éliage de leur valeur toujours grandissante, marquant le point de départ de leur course et permettant à nous autres, historiens d'aujourd'hui, de mesurer le chemin dévoré par ces prix. Parcourons-nous, à la vedle de la Révolution, le faubourg Saint- Germain de 1789, pour nous rendre compte de la plus-value dont a joui le sol de ces hôtels aristocratiques, depuis 1 époque ancienne et vague mais qui ne remonte, en aucun cas, plus haut que la seconde moitié du xvi'= siècle, où ils ont été aaccensés. n — L'un dans l'autre, ces bâtiments valent peut-être, à la fin du règne de Louis XVI, 75,000 francs chaque. Cependant la maison qui foit le coin de la rue Jacob et de la rue Saint-Benoît ne doit, pour le sol qu'elle occupe, que 90 livres de cens, et c'est la plus chère; sa voisine, rue Jacob, n'en paye que 60 livres, une troisième que 00 et une quatrième à côté que a deniers (moins d'un centime). Rue des Saints-Pères, la maison de M. Brochet de Saint-Prest doit i3 livres de cens; une autre, au coin des rues de l'Université et des Saints-Pères, 1 2 livres 1 o sous; autant, les hôtels de Beaupréau et de Guéménée qui la suivent et qui correspondent aux numéros

3 et 5. Vient ensuite l'hôtel Villeroy qui paye 58 livres; les hôtels Mauj)eou et Amelot ne doivent que 17 livres chacun, l'hôtel Bo-

^'' Arth. nat, (Coll. Rondon., AD +), sf) juillet 1 638. — Éilil de mai iGSij.—

Déclaïalion du 39 juillet 1697. — Ar- Arcb. du Ministère de la guerre, LXVII,

rets du Conseil d'Etiil des i5 janvier ci 3a9. — Lettres et papiei-s d'Etat de Ri-

4 aoùl i(i."{S. — Allifles roiiclil'i le clu'lieu.ilL iGj.

/i20 \A\']\E II, CIIAIMTIÎE [\.

chard de Saron que i •> livres. Puis vis-à-vis, de l;i lue de Beaiiiie, s'élève l'iiôlel de Tluiiy doiil le cens est, de 27 livres. Dans la nie du Bac, le terrain de l'Iiùlel Niculai avait été ori{jinairenienl vendu pour une rente de 7 11 vies; celui des hôtels GastcUa ne et Le Rebours, pour des redevances de 1 o et 1 1 livres. Continuant ù descendre la rue de l'Université, nous trouvons à 20 livres le terrain de l'hôtel Mole; les trois hôtels contigus de Montesquiou, de Lorge et de Montmort ne devaient, à eux trois, que 96 livres par an. La maison de Madame Rousseau, en face de la rue de Poitiers, devait 5 livres; et les hôtels de Broglie, de Brou etBoisseulh,aucoin de la rue Bellechasse, ne payaient que 10 sous. Le terrain de l'hôtel de Mailly rapportait, à ceux qui l'avaient concédé , 5 sous par an. Or cet hôtel , dont le sol avait été aliéné pour 5 sous de rente, a été vendu, il y a une quinzaine d'années, moyennant 1,800,000 francs à une société financière qui l'a démoli et a taillé dans sa cour et son jardin une rue presque tout entière, la rue de Viilersexel '''.

Il est quelques terrains parisiens dont nous pouvons suivre les variations à travers les siècles, parce qu'ils n'ont cessé, depuis le moyen âge jusqu'à la fin de l'ancien régime, dappartcm'r au même propriétaire, l'ilôtcl-Dieu de Paris. En 1201, une nommée Avoic la Cannevassière laissait à l'Hôtel-Dieu 72 ares de terrain, vers l'emplacement actuel de la rue Saint-Lazare et 3 6 ares de vignes à Auteuil. Elle ne pouvait pas se douter qu'elle faisait à notre grand établissement hospitalier un cadeau dont la valeur, sept siècles plus tard, serait de 5 millions de francs.

En 1286, un cordonnier anglais achetait, moyennant une rente de a/i5 francs par an, 2 hectares 70 ares de marais, à peu près à l'encoignure du faubourg Montmartre et de la rue Bergère. C'était un prix très élevé, au temps de saint Louis, que 90 francs de loyer à l'hectare, même pour la culture des légumes favorisée par le voisinage de Paris. Cependant, capitalisés suivant l'usage du temps

'*> Voir plus loin , ;i la fin de ce volume el dnns le volume suivant, les taldeaux juslificalil's. — JornDAiîN. Histoire de l'Université , ])ièccs juslificalivcs . p. 970.

au denier lo ou 12, ces terrains ne valaient encore que 900 à 1.100 francs l'hectare, et les 2 hectares 70 arcs coûtaient ainsi tout au plus 3,000 francs. Aujourdhui, à 1,000 francs le mètre, prix qui n'a rien d'exafféré pour la partie du faubourg Montmartre qui avoisine le boulevard, cet emplacement représenterait une valeur de 27 millions de francs.

C'est là le capital qu'auraient acquis, rien qu'en se laissant vivre, les héritiers du cordonnier de 128/4, s'ils étaient demeurés propriétaires des 270 ares. Le fait ne se produisit pas, parce que, dès 1261, cet artisan et sa femme donnèrent le terrain à l'Hôtel- Dieu , en échange de quelques prières après leur mort et à la charge d'être nourris comme n frères et sœurs de l'hospice n durant leur vie. L'hospice lui-même n'eut pas lieu de se féliciter tout d'abord du marché qu'il avait fait : ce terrain, loué 2Û5 francs en 1286, ne l'était plus que Sh francs en 1896, 56 francs en 1/107 ^^ ^^ francs en 1^26. Trente-deux francs de rente pour environ trois hectares à côté du boulevard des Italiens! En i5i8, il était remonté à 78 francs; en 1689, à 8Û6 francs; en iG3o, à 728 francs, et en 1687, à 1,672 francs.

Dès cette époque, il confinait aux murs de Paris. La vieille enceinte de Charles VL qui, de la porte Saint-Denis, gagnait obliquement le Palais-Royal , allait s'étendre sous Hichelieu et dessiner en cercle, jusqu'à la Madeleine, le tracé de nos grands boulevards actuels. Ces 2 hectares 70 ares, loués 1,67a francs, ne représentaient encore, capitalisés au denier 20 et en tenant compte du pouvoir deux fois et demi plus grand de l'argent, qu'une valeur d'environ 76,000 francs de nos jours; cela, il y a deux cent soixante ans! De 82 francs en 1626 à 1,672 francs en 1687, ils avaient toutefois singulièrement progressé. Depuis lors, ils paraissent, jusqu'au milieu du wui" siècle, demeurer à peu près stationnaires. En 1702, les administrateurs de l'Hùlel-Dieu vendirent moyennant 7,800 francs, en bordure de la rue du faubourg Montmartre, une bande de lorrain de iG mètres de profondeur pour

422 MVUK 11. C.IIAIMTRK 1\.

LAlir, el coderont le icsto (mi i^GS pour 18,700 francs. C'tHail en tolalilé lin capital de 26,000 lianes, au pouvoir de Go, 000 environ, intérieur par coiisé(pieut aux 76,000 francs de 1687. La hausse prodigieuse que nous avons à constater ici est donc toute récente: elle ne remonte pas à plus de cent vingt-cinq ans, et, dans celte courte période, les terrains dont il s'agit ont augmenté de 1 à /ioOi

Nous avons un autre échantillon, peu éloigné de celui-ci et plus piquant peut-être, dans le terrain sur lequel est, en partie, édifié le Nonvel-Opéra, L'Hôlel-Dieu comptait parmi ses biens, à la fin du xiv'^ siècle (1080), une petite ferme dite des aPorcheronsn, qui s'étendait de la rue de la Chaussée-dAntin à la rue Scribe, non loin de ce qui fut plus tard la rue Basse-du-Rempart. Elle était d'une contenance de 8 arpents (9 liectares 79 ares) et se louait alors 9 00 francs; ce qui correspondait, caj)ilalisé au denier 19, à environ 9 centimes le mètre de valeur vénale. Ce bail ne tarda pas à baisseï", comme faisaient alors, dans le reste du royaume, tous les revenus fonciers. En iBgt), notre terrain était tombé à i35 francs et, en 1 ^7 9 , à 07 francs. Cinquante et soixante ans après, en 1 696 et i533, il n'était encore loué que 3<j francs; et cependant, d'une date à l'autre, aux 9 hectares 70 ares de la Chaussée-d'Antin était venu s'ajouter 1 hectare 35 ares dans le quartier de la Madeleine, à la Ville-l'Evèque. Ces /i hectares des i*" et vni*^ arrondissements, qui vaudraient aujourd'hui plus de ho millions de francs, ne rapportaient pas ho francs (10 livres tournois) en i533, et ne valaient par conséquent pas plus de 600 francs en capital. En 1 55-2, ils s'étaient élevés à 1,900 francs; en i6if), à 95, 600 francs; en 1767, à 64,000 francs, et en 1770, à 960,000 francs'''.

La dernière hausse, si rapide, venait de ce que, sur ces terrains voisins des boulevards concédés au sieur Charles Sandrié, entrepreneur des bâtiments du roi , des constructions compactes avaient

'■> Voir le Tableau Jes n-CLangements justilîcutivcs , et Archives de rHùlel-Dieu de revenu d'un immeuble à divcises de l'aris, liasse LXXIV, /i 28, et LXXV, époquesn, tome 11, p. 870, aux pièces iag.

succédé, sous Louis XVI, à la culture maraîchère. Ces maisons qui formèrent le passage Sandrié ont été expropriées à leur tour, il y a trente ans, pour faire place à l'Académie nationale de musique et aux rues dont elle est entourée. De i38o à i533, une baisse avait eu lieu de 9 centimes à 1 centime et demi le mètre; de i533 à 1 646, au contraire, la hausse s'était manifestée dans la proportion de 1 à 62 {1 centime et demi contre 6 h centimes le mètre carré); puis, de i6i6 à 1775, elle avait été de 1 à 10 (6icentimes contre 6 fr. Ixo le mètre carré). De 1776 à nos jours, elle a été de 1 à i55 (6 fr. 60 contre 1,000 francs le mètre). La hausse totale a été, en trois cent cinquante ans, de 1 centime et demi à i.ooo francs le mètre, en cette partie de la capitale.

Ce sont là, bien entendu , des exceptions infiniment rares, puisque tous les terrains de Paris ne sont pas dans le voisinage du boulevard des Italiens, de la Madeleine ou du faubourg Montmartre; mais elles font toucher du doigt l'histoire, en quelque sorte féerique, du prix de ces surfaces privilégiées, que la civilisation est allée prendre au milieu des champs pour en faire ses centres d'élection , le lieu principal de son activité ou de ses plaisirs.

Quoiqu'elle ait grandement augmenté depuis sept siècles, elle aussi, la propriété bàlie proprement dite, les maisons de Paris, de province et de la campagne restent bien en arrière de la hausse des terrains; d'autant plus que, ne l'oublions pas, les logis du moyen âge, comparés aux nôtres, leur sont de tout point inférieurs.

A Paris, dans la première moitié du xm'^ siècle, la maison la plus chère dont j'aie relevé le prix est celle du chantre de Notre-Dame, rue de la Parcheminerie : 9,720 francs en 1 295 ; la meilleur marché est celle d'un boucher de la rue du Sablon : 000 francs en 1 2 35. Quant aux loyers annuels, le plus bas est, en 1179, de 9 francs, rue Notre-Dame, pour une maison avec cour. A l'avènement de saint Louis (i295), les maisons de 12 francs de loyer ne sont pas rares; mais elles occupent le duMuier rang des immeubles de

I,i!i LIVRK 11, CHAPITRE IX.

ré|>0(|uc. Aux alentours de la porto Baudoyer, il est dos locations de 110 et i5o francs; dans le voisina;;e du l'ctit-Pont, la maison d'un bourgeois est louée 279 francs; une aulre, rue Notre-Dame, 175 francs. La rue de la Sauncrie oll're deux types évidemment plus cossus, à 65o el 800 francs de loyer (en 1 a^iG). Los moyennes, extraites à la fois du capital et de linlérèt (capitalisé au denier 1 -2), des bâtiments qui nous sont connus, accusent, pour la période 12 00-1250, un prix de vente do i,5oo francs el un cbillre de loyer de laS francs par maison. La valeur locative de i8()o étant en moyenne de 7,000 francs, et la valeur vénale do 1 .')0,ooo francs, on en pourrait conclure, si les deux conslruclions n'étaient pas énoimément différentes, que notre maison parisienne coule quatre-vinjjttrois fois plus cher, et on louant compte du pouvoir plus que quadruple de l'argent, vingt fois plus cher aujourd'hui que du temps de saint Louis.

De i25i à i3oo, ces prix augmentèrent du reste do plus de moitié : 2,5oo francs de valeur et 2 1 2 francs de revenu en moyenne. Les rues du Cygne et Merderel nous fournissent bien, en 1260, en 1285, des exemples de maisons vendues hoo et 5oo francs seulement; mais, dans la rue Notre-Dame, elles coulent 1,600 fr. , et, près la porte Saiut-Eustache, l'hôtel de la comtesse d'Artois, demeure seigneuriale oii habitera plus tard Jean sans Peur, avait été acheté, en 1270, 52,5oo francs. Il s'agit ici de quelque palais; car, non loin de là, rue Montmartre, en dehors des murs, on trouve en 1260 une maison, avec 3, ^100 mètres de terrain, pour 4,0 0 0 francs. Toutefois, au cœur de la ville, lune de ces étroites bâtisses tr avec cour t), situées sur le Polil-Pont, se vend déjà 18,000 fr. en 1254. Ce n'est pas que le bourgeois, l'ouvrier, ne puissent encore se loger à bon marché : si les maisons des rues de La Harpe, de la Lanterne, ou de Notre-Dame, se louent 275, 3oo et 35o francs, il on est d'autres, en face de Saint-Leu et Saint-Gilles, qui ne vont qu'à 200 francs; d'autres, rue Quincampoix, à 1 10 francs en t 298. Un homme d'armes paye , rue de lu Calandre ,200 francs de loyer ; un

PRIX ET LOYER DES MAISONS W MOYEN AGE. /i:25

cliarpentier en paye i5o, rue Zacliarie, en 128Z1. Le long des rues Saint-Denis, Saint-Landry et Froger-l'Asnier, qui sont cependant des artères tout à fait en vogue, il existe des maisons à 100 francs par an. On en olïro à hi francs rue de la Colombe en 1268, et si l'on se contente d'un étage de maison, dans la rue Pavée, en 128G, on pourra se le procurer pour 7 francs.

Dans cette même rue Pavée, que son nom semble désigner à l'attention des amis du progrès, comme ayant joui de bonne beure d'un revêtement de grès taillés, — innovation qui était au \m'' siècle dans toute sa Heur, — on rencontre une maison louée 38 francs seulement en 1817; d'autres sont baillées, dans la première moitié du siv"" siècle, pour 60 francs, rue des Amandiers; pour 56 francs, rue Mauconseil; pour 61 francs, rue du Temple (i33i); mais un potier d'étain payera la sienne, près l'bùpilal Saint-Jacques, 270 francs. Les maisons du parvis Notre-Dame vont de 180 à û6o francs de loyer; celles des rues Saint-Antoine et du Four (Saint-Honoré) sont accensées (car les baux des maisons de ce temps sont tous des baux à cens, autrement dit, des ventes pour une rente immuable, comme on l'a vu précédemment) moyennant 280 francs; et pour habiter place de Grève, avec quelque luxe, en 1 3 38, il faut payer 780 francs, soit, au pouvoir actuel de l'argent, 2,700 francs de loyer '').

Sur la rive gauche, rue Saint-Victor, le collège du cardinal Lemoine avait été acheté près de 17,000 francs en i3o2. Une maison de la rue de la Grève était vendue 12,000 francs en i3a7; une autre, rue Saint-Denis, 7,600 francs eu i364. Ce devaient être là les demeures élégantes de la capitale de Philippe de Valois ou de Jean le Bon. Un apothicaire devenait, en 1007, propriétaire de son

'"' C'est devant Saint-Jean-en-Grève, liait à une demoiselle de Bruyères, était

dans larue du Martelet-Saint-Jeau, qu'était une bonif^ en pierre sculptée, regardéL-

situé, en iBaa, l'hôtel du Pet-au-DiaLlc. comme l'une des curiosités de Paris, dont

Devant cet hôtel, construction à tours lIIc inarcpiait les anciennes limites. Elle

féodales qui, au siècle suivant, apparie- fut volée en i/(5i par des écoliers.

'i26 LIVRI': 11, CIIAIMÏIIK IX.

lo«^jis, rno du Sal)lon, nioycmiaiil i,3/io Iraiics; un pcIlcliiM- faisait l'acquisilioii (lu sien, en 1826, pour 7G5 francs. Beaucoup dcpelilcs maisons se vendaient moins cher que les grandes n'étaient louéea annuellement : on pouvait, de i3'20 à i3io, avoir pijjnon sur les rues Merderel et Mauconseil moyennant 600 francs, ou même y 00 francs, une fois payés.

En résumé, la moyenne des loyers avait été, de i3oi à i35o, de «iio francs environ; cellede la valeur des immeubles, de -2,900 fr. C'était une hausse de 16 p. 0/0 sur les cinquante années précédentes, et do 90 p. 0/0 sur la première moitié du xni"' siècle.

Au contraire, la période 1 35 1-1600 accuse une baisse de plus de moitié; la moyenne des maisons de Paris tomba de 2,900 à i,36o francs. Cette moyenne se releva un peu dans la première partie du w" siècle : entre 1601 et ihho, elle fut de 1,635 francs, mais pour retomber, dans les cinquante années suivantes, à 823 francs, de i65i à i5oo: prix le plus bas auquel l'ensemble des immeubles parisiens soit descendu dans le cours de notre histoire. C'avait été aussi, on s'en souvient, l'époque du plus grand avilissement de la propriété rurale. Considérés en bloc, par tranches de 1 00 ans, ces immeubles avaient valu, au xin'' siècle, 2,000 francs; au xiv*" siècle, 2,120 francs; au xv'' siècle, ils ne valurent plus que 1,1 3o francs. Le chiffre le plus haut que nous ayons recueilli pour la période 1 35 1-1 600 est celui de la maison d'un secrétaire du roi, rue des Marmousets, vendue, en 1892, 2,3oo francs; le plus modeste vient d'une maison de la rue Notre-Dame, cédée pour 90 francs (1 097). Une maison avec jardin dans la rue Darnetal ne vaut que 270 francs, et ce prix est assez ordinaire. La rue Saint-Antoine, une des voies les plus à la mode dans ce quartier, alors honoré de la présence des palais royaux et princiers des Tournelles et de Saint-Paul, la l'ue Saint-Anloiue est bordée de maisons dont le prix ne dépasse pas i,Goo francs et descend jusqu'à 800 francs (i388).

Les loyers sont à Tavenant : un barbier paye i65 francs et un

PRIX ET LOYER DES MAISONS AU MOYEN AGE. i-27

charpentier 1 1 i francs , rue Nolro-Dauie-de-la-Juiverie '■' ; un {jaiuier, i36 francs, rne Jean-Pain-Mollel ; des maçons louent 58, Ixti et 1 8 francs par an les maisons qu'ils occupent rues des Marmousets et de la Ferronnerie. Un savetier de la rue Saint-Landry est locataire dun immeuble de iî5 francs (i365); un épicier ne doit que 55 francs, rue du Sablon; un sergent (huissier) ne doit que 77 francs (1373). Rue Montmartre, les maisons sont louées 200 etSoofrancs; rue aux Ours, rue de la Grandc-Truanderie, elles n'atteignent pas 100 francs. Les loyers les plus coûteux appartiennent àlarueSaint- Germain-l'Auxerrois (3i 1 francs), à la rue Saint-Honoré, prés des Halles [hUo francs en i365), à la rue Saint-Denis où le plus cher de tous est de 58o francs, qui, en tenant compte du pouvoir de l'argent, représentent 2,3oo francs de notre monnaie.

Le poète Pétrarque, visitant notre capitale dans les dernières années du règne de Jean le Bon, était touché de la décadence où, dès cette époque, elle était entrée : trJe pouvais à peine reconnaître quelque chose de ce que je voyais. Le royaume le plus opulent n'est plus qu'un monceau de cendres. 11 n'y avait pas une seule maison debout, excepté celles qui étaient protégées par les remparts des villes et des citadelles. Où donc est maintenant ce Paris qui était une si grande citéTu'-).

Au début du xv" siècle pourtant, tandis que Paris est en proie à la guerre civile, au brigandage ofiiciel, aux meurtres quasi légaux des Orléans-Armagnacs, puis des Bourguignons-Cabochiens, que les deux partis, traînant à leur suite un égal nombre de gredins, dominent tour à tour la ville, ouvrent ou ferment alternativement ses portes, ni le loyer, ni la valeur vénale des maisons ne se res-

^'' C'est daus la rue Je la Jiiivorie lais, n'était pas des mieux fréquenlés au

qu'e'tait situi^ le fameux cabaret — rrlrou xiv* siècle; car, en 1889, un (rcommuii

méritoire 1 — de la Pomme (le Pin, avec larron 1, Jeanniu-la-Grève, venait y faire

une double entrée dans la rue aux Fèves , avec un sien camarade la réiiarliliou

en face d'un jeu de paunie ou tripot, dit d'une douzaine d'écuelles et d'autres ob-

le irou Petrettc. Ce cabaret de la Pomme jels volés, de Pin, qui demeui-a célèbre jusqu'à Ilabe- ''* I'étmrqii; , Svniliuia, liv. X, p. ■.>..

iaS LlVlîK II, CllAl'ITHK IX.

seuleiil loiil il'abord de ces excès. Les prix rcslciil à peu près les mêmes que précédemmciil; ils baissent en province, ils ont pUilol. tendance à augmenter à Paris, sans doute parce que le séjour du plat pays ou des petites villes est encore plus intolérable que celui des grandes. De i/ioi à ihib, les maisons se louent, rue Saint- Denis, 180, ^100 et même 760 francs. On en voit à 17 francs, rue du Sablon, et à 6G francs, rue de la Tonnellerie; mais il en est d'autres à 680 francs, rue Mauconseil, à 170 francs, rue de Bcauvais, derrière les jardins du Louvre.

A partir de 1/126, ces prix s'clVrondent brusquement; le loyer moyen, dans le deuxième quart du siècle, tombe à C7 francs; il s'aiïaisse à 58 francs dans le troisième et ne se relève, sous Louis XI et Cbarles VIII, qu'à 80 francs. Durant ces soixante-quinze ans, c'est encore la rue Saint-Denis qui lient la tète : 2 3 i francs en ikhlx, 3 1 7 francs en 1675. Les immeubles des rues MoulTetard, du Cygne, de Venise, ne trouvent preneurs qu'à 7 et 8 francs par an; ils descendent /là francs, rue du Hurleur. On n'a pas de peine à en citer de i3, 16 et 19 francs, rues Notre-Dame, Saint-Martin, de JouyC' et de la Hucherie; de 3o francs, rue des Deux-Portes et près de la pointe Saint-Euslacbe. La grande maison des Trois-Piliers, sur la place de Grève, n'est louée que 80 francs; un clianoine, locataire d'une maison, rue des Marmousets, ne paye que 18 francs; un boulanger paye 71 francs, en i/i5o, rue Saint-Germain-l'Auxerrois, et un conseiller au parlement, 86 francs, rue du Plâtre; mais un maçon ne paye que 7 francs, rue Saint-Martin.

Une maison de la rue Saint-André-des-Arts est louée à une rr femme amoureuse n moyennant 19/1 francs; sans doute quelque bétaïre en renom, telle que celle Catherine de Vaucelle, tr félonne et duren, qui aime l'argent et dont il ne faut pas croii'e nies doux regards et beaux semblants ii; ou Rose, à qui Villon lègue une bourse de soie, et combien qu'elle ait assez monnayer,; ou encore

''' La me de Jouy iicst pourtant pas, à celte époque, une voie méprisaUe ; c'est lii quliabite, en i /i53 , lepicvùt dv Paris, lîoLeit J'EstoiiteviUe.

PRIX ET LOYER DES AIAISONS AU MOYEN ÂGE. ItiO

Regnaulde et la Davie, les holcsscs du pi-ieur de Saint-Marlin-dcs- Champs, dans les fins dîners qu'il donnait à des prélats, à des avocats, à des capitaines. Peut-être aussi ce loyer est-il celui d'une collectivité? Ce doit être alors la maîtresse d'un établissement bien achalandé. Le bail date d'ailleurs de l'iQO, époque où les prix étaient en hausse. Quarante-cinq ans auparavant, une autre «femme amoureuse •» ne payait, dans la même rue, que Sa francs de loyer; une partie de maison, affectée, suivant les termes du contrat, à l'usage analogue de <t chambrettes à fillettes t5, rue de La Harpe, ne rapportait annuellement que 8 fr. 5o; ce qui paraît correspondre, sous Charles Yll.à une prostitution d'ordre assez inférieur, comme l'hôtel à l'enseigne de La Grosse Margot (ttrès douce face et pourtraicture^, où se réunissent des voituriers par eau, des égoutiers de fossés, des meneurs de butin et voleurs de canards.

A chaque pas, au xv" siècle, on apercevait à Paris, comme en province, des maisons à demi dégradées qui tombaient en ruine, que l'on réparait peu ou que l'on ne réparait pas du tout. La baisse des loyers n'engageait pas les propriétaires à remettre leurs maisons en état, et l'absence de réparations contribuait encore à la baisse des loyers'''.

Elle influait aussi sans doute sur les prix de vente. Comme nous venons de le dire, la valeur vénale des maisons parisiennes qui, réduite en monnaie de nos jours, avait été de 7,600 francs entre i3oi et i/ioo (2,1 20 francs intrinsèques , multipliés par 3 etdemi), descendit, entre i4oi et i5oo, à 5, 600 francs (1,1 3o francs intrinsèques, multipliés par 5). On peut devenir propriétaire, rue de Jouy, pour io5 francs en i/i56; rue Notre-Dame, pour i5G francs; rue Pirouet, pour 1 19 francs; rue des Vieilles-Etuves, pour 238 francs. Les logis les plus chers ne dépassent pas i,5oo et 1 ,900 francs dans les rues les mieux appréciées. La maison d'un

'"' On peut ciler,en cegenre, l'immeu- A sa mort, en liGo, personne ne lui IjIb occH pu par la jl/«-se/(ecroiic ou -1/rt c/iî'co, succède dans son commerce, sa maison vendeuse de volaille d'ancienne réputation. reste inliabitée.

fi'M) LIVRK 11. C.lIAlMTni' I\.

maîlrc es nrls, ruo dos Marniouscls, lui coiiU; t,i8o francs en iii5; et soixanle-quinzc ans plus lard, on lifjo, on acfiuoiait une dcmourc confortable, selon le {joiit du temps, rue Vieille-du- Tem])le ou de la Ferronnerie, pour des sommes qui variaient entre ioo et i ,\ 00 francs.

Tout change avec le xvi"^ siècle : non seulement les prix, mais aussi les maisons auxquelles ils s'ap[»li(|uent. Le saut des ciiilfres est trop brusque d'ailleurs, pour qu'il soit impossible de douter que la hausse des immeubles ait de beaucoup précédé leur transformation. 11 ne faut pas longtemps à un propriétaire pour modifier ses prétentions, il fallut plus de cent ans pour rebâtir de fond en comble les villes qui avaient cessé de plaire à leurs habitants. De fait, la cité de Charles VIII mit un siècle et demi à faire peau neuve; elle avait à peine fini de s'aligner, de se paver et de faire disparaître ses ordures à l'avènement de Louis XIV. Pourtant, dès le règne de Louis XII, un drapier achetait 7,000 francs sa maison de la rue du Petit-Pont; une maison de la rue de la Vieille-Boucherie valait /4,90o francs; une autre, rue Notre-Dame, 3, 000 francs. Tel immeuble de la rue d'Autriche, servant à trlilles amoureuses n, ne se négocie que 600 francs en iSig; mais tel autre, rue Saint-Denis, trouve amateurà 1 5,700 francs en 1 526. Un épicier donne 9,800 fr. rue Saint-Marlin, un autre commerçant donne io,5oo francs rue Sainte-Avoye. Au début du règne de Henri IV, une médiocre bâtisse de la rue de Seine, qui n'a que 966 mètres carrés de superficie, coûte 0,700 francs (1697). Dans un(|uartier très couru au moyen âge, mais bien déprécié déjà à la fin du \\f siècle, au faubourg Saint-Marcel, un professeur peut ne payer son logis que i,56a fr. ; dans la rue des Marais, près de l'école actuelle des Beaux-Arts, un hôtel aristocratique monte à /i3,7oo francs (1599).

Les loyers n'avaient pas suivi tout à fait le mouvement ascensionnel de la valeur vénale; le taux de capitalisation, nous l'avons dit, baissa au xvi'" siècle. Au lieu de rapporter 8,33 p. 0/0 (k* denier 1 -.'.), comme ])récédemnu'nl , la propriété bâtie ne rendit

plus quo 7 et 6 p. o/o jusqu'à Henri III. A cotte époque (iSgo), la (T belle maison 11 d'un lecteur du roi, rue Saint-Landry, était louée tiSo francs; un autre immeuble, rue des Rosiers, était aflermé 770 francs en 1600. En 1 678, un cordonnier payait 172 francs de loyer, rue Saint-Sauveur, et un maître cuisinier — quelque restaurateur peut-être — /i6o francs rue de la Bùcherie; lun de ses prédécesseurs ne payait que 260 francs dans le même local, en 1 5 1 /(. En 1539, un «[rand immeuble de la rue du Temple est loué 390 francs. Le chiffre le plus bas que nous fournit le xvi'= siècle, à Paris, vient d'une maison de la rue Champfleury : 21 francs, en 1609; le plus haut vient d'une construction de la rue de la Grande- Truanderie : 980 francs, en iBaS.

Les maisons de la capitale, qui avaient valu 1,100 francs en moyenne au siècle précédent, valurent dans celui-ci li,li-20 francs en moyenne, c'est-à-dire que, intrinsèqvemcnl , elles avaient presque quadruplé. Les terres françaises avaient à peine triplé pendant la même période. Déjà, par conséquent, se dessinait le mouvement qui emportera aux temps modernes la propriété urbaine, la propriété parisienne surtout, à des hauteurs où la propriété rurale ne pourra plus la suivre. Toutefois le changement de la puissance d'achat de l'argent, qui, du xv'= siècle au x\f, a baissé de 5 à 3 et demi, vient atténuer cette hausse : l'immeuble parisien, d'une date à l'autre, ne monta en monnaie actuelle que de 5, 600 francs à 1 5,5oo francs, soit environ de 1 76 p. 0/0. Quelque importante que paraisse cette augmentation, les xvn^et xvni" siècles nous en réservent de bien plus extraordinaires. Comparé à nos chiffres de 1890, qui iont ressortir à 160,000 francs le prix d'une maison dans les m", iv*" et y" arrondissements de Paris — une grande partie du Paris bâti au xvi'= siècle est contenue dans ces trois arrondissements —, le chiffre de i5,5oo francs (valeur relative) paraît bien médiocre. La hausse, cependant, a été beaucoup moindre pour les maisons de l'ancien Paris que pour les terrains du Paris moderne.

D'autant que la comparaison de ces trois arrondissements, de

h-iû MVHR II, CHAPITRE I\.

1 5o 1 à 1 f)oo , avec ce qu'ils sont aiijonnlliiii , ne serait absoliiiiKUit sincère et concluaiile que si les maisons n'avaiciil pas varié. Or, quand bien même nous suivi'ions ;\ travers les âges une demeure uni(|ue, au lieu de considérer dans son ensemble la totalité des constructions d une ville, les résultats ne seraient pas plus précis, puisque cette demeure isolée aurait été probablement, elle aussi, plusieurs fois remaniée et comme repétrie par ses propriétaires successifs. Les quelques exemples des variations de loyer d'une maison, que nous avons extraits des archives, suffiront à le prouver : un immeuble de la rue Notre-Dame est loué 9 francs en 1179, à l'avènement de Philippe Au{;uste; 17^ francs en 1261; 3 18 francs en 1295; 89 francs en iSGg, et 36 francs en i63o, et enfin i3 francs en t^k^; il est remonté à 69 francs en i5o2,à 107 fr. en it>ali et à 207 francs en i558. Son prix de location demeurait, sous Charles IX, inférieure ce qu'il avait été sous Philippe le Bel, et peu supérieur à ce qu'il était sous saint Louis; mais la rue Notre- Dame avait cessé d'être, au xvi'' siècle, le centre de vie commerciale et, si l'on peut dire, mondaine, qu'elle était au xm'^ siècle. Une autre maison de la même rue rapportait 100 francs en 1262, 335 francs en i3o3, 35 francs en iii55, i5o francs en i55i. La baisse est générale dans ce quartier, du xui" siècle aux xiv'' et xv"" siècles : rue Froger-l'Asnier, une location de 1 00 francs en 1 288 tombe à 67 francs en i3iG et à A 9 francs en ikh^.

Rue de la Bùcherie, une maison que nous trouvons, en i3o7, alTermée 286 francs, ne l'est plus que 122 francs en iSg/i; elle est remontée à 892 fr. en i5i6, à /iGo h'ancs en 1078, à 897 fr. en 1G09. La baisse ne se produisit [)as partout en même temps : la fr maison des Ardoises 11, rue Saint-Denis, — riche construction, si l'on en juge par sa couverture, alors réservée aux seuls édifices de luxe, — était louée /io5 francs en 1878; en i4o8, elle avait augmenté jusqu'à 758 francs et avait baissé, eu 1626, jusqu'à 178 francs; en ihkh, nous la retrouvons à 285 francs (dans l'intervalle, on l'avait abattue et reconstruite). En i56i, elle ne rap-

poiiait encore que 3oo francs. Au contraire, le loyer d'une maison de la rue de Venise, qui n'était que de 8 francs en 1687, est passé à 200 francs en j553. De l'année i/i53 à l'année lAyg, le loyer d'un immeuble de la rue Ghanipfleury s'élève de i3 francs à 9 1 francs, puis à 1 17 francs en iSSg, à 008 francs en iSgi, à 678 francs enfin en 160g. Le lecteur dont la patience ne serait pas épuisée par ces nomenclatures de prix, longues et forcément fastidieuses, seules capables cependant de faire la lumière sur les obscures péripéties que nous étudions, trouvera aux tableaux annexés d'autres exemples non moins instructifs.

Jusqu'ici, nous n'avons envisagé que les terrains et les immeubles delà capitale; il convient de jeter un coup d'oeil, malheureusement plus sommaire, en raison de la rareté des données statistiques qui sont entre nos mains, sur les maisons dos villes de province et des villages de l'ancienne France.

Quappellerons-nôus villes et villages, de 1 900 à 1600? Comment distinguerons-nous les premières des seconds? Ni les unes ni les autres ne sont demeurés immobiles dans leurs rapports respectifs; leur importance, leur population ont beaucoup varié depuis sept siècles. Si des bourgs insignifiants du moyen âge sont devenus de grands centres aux temps modernes, des villes qui jadis ont joué un rôle et dont l'histoire a connu le nom , se sont évanouies , efl'acées peu à peu de la carte, jusqu'à redevenir d'humbles communes rurales que nos contemporains n'ont pas jugé dignes d'être les chefs-lieux de leurs cantons. Ce chef-lieu de canton, sous quelle rubrique le classer? Est-il ville ou village? N'est-il pas tantôt l'un et tantôt l'autre, selon le nombre dames agglomérées?

Mais ce nombre d'âmes ne peut servir de base à des désignations immuables. Trois ou quatre mille âmes étaient, au xiv* siècle, un effectif très convenable pour le siège d'une sénéchaussée ou d'un évêché. L'on ne saurait pourtant confondre aujourd'hui, sous une appellation semblable, des villes comme Lyon, Bordeaux ou Rouen , et les autres capitales de province, avec des localités de 3,ooo ou I- 28

ItU LIVRE II, r.HAlMTRE l\.

/i,ooo Anios, qui ne sont nirnio pas ('îclain'cs au [jaz. MiiUi|)Iior les calé[jorios, créer un type iiilerniédinirc entre la ville de province et le village, eiàt été augmenter encore, dans un travail du genre do celui-ci, la confusion et rincerlitiide. J'ai dû, par conséquent, procéder avec quelque arbitraire et suivre, à chaque siècle, l'opinion commune de nos aïeux pour ranger parmi les villages ou parmi les villes ces communautés mitoyennes qui tenaient un peu de l'un et de l'autre.

D'après les dernières et très précieuses statistiques de l'Administration des contributions directes, les maisons de Paris rapportent actuellement 7,000 francs chacune; en province, les maisons des villes de 5, 000 habitants et au-dessus ne rapportent que 588 francs, celles des villages et des bourgs de moins de 5, 000 âmes sont louées 91 francs. Une construction de province ne vaut donc présentement que le quatorzième d'une construction de l'aris. Une habitation rurale représente moins du sixième d'une habitation citadine dans les départements; elle équivaut <^ la soixante-dix-septième partie de la valeur d'une liabitation parisienne. L'écart était infiniment moindre, au moyen âge, entre les prix de ces trois catégories de logis; et cela se conçoit d'autant mieux que ces logis eux-mêmes ne difléraient pas sensiblement les uns des autres : les maisons de Beau vais ou de Laon n'étaient pas inférieures à celles de Paris; Laon et Beauvais contenaient, comme Paris lui-même, un fort lot de bicoques. De là une tendance au nivellement des prix, que la hausse des terrains dans les centres favorisés a fait disparaître, en élaguant peu à peu les masures et les maisonnettes et en leur substituant des bâtiments de plus en plus riches et de plus en plus hauts.

Car si la valeur vénale des maisons de province, de 1201 à 1 3 00, est de 1,1 00 francs et celle des maisons de village de i85 francs pendant que les maisons de Paris ne coûtent que 2,000 francs; si les premières valent plus de moitié des immeubles parisiens au lieu d'en représenter seulement le quatorzième, comme de nos jours;

si 1 t demeures paysannes balancent une demeure parisienne, tandis qu'il en faut aujourd'hui 77, cela lient non seulement à la vofjue toujours grandissante des villes, au mouvement de la civilisation qui y fait sans cesse aÛluer plus de monde, mais aussi à ce que la valeur intrinsèque des édifices de la ville principale, des villes secondaires et des champs, basée sur leurs frais de construction respectifs, a beaucoup varié.

Une maison de Rouen, acquise au xn'= siècle par l'évoque d'Evrcux, ne lui coûtait que 129 francs (en 1 ii^5), pendant qu'un immeuble de Nîmes, servant de buanderie, revenait à -a/iB francs (1 i56), et qu'une habitation sise à Vitry-le-François valait 867 francs (1 186), Les maisons de Soissons varient, au xm*" siècle, de ^90 à (î,ooo francs; celle dun boucher de cette ville dépasse 3,3oo francs en 1289. A la même époque, près de Perpignan, le château de Peralada avec ses dépendances ne se vendait que 10,600 francs. Telle bâtisse coûte i,65o francs à Montpellier, en i9i3; telle autre ne coûte que 35o francs à Saint-Gilles (Gard); il en est de 2,5oofrancs à Laon, de 600 francs à Beaucaire et de 180 francs à Montélimar (en 1 290). Les plus chères, à Limoges, n'excèdent pas 1,000 francs; les meilleur marché descendent à 220 francs : un boulanger v devient propriétaire à ce prix. Les châteaux offrent de plus grandes disparités : celui de Carzia, dans le Roussillon, était vendu 12^,000 francs (129/4); celui d'Ottodinge, en Franche-Comté, atteignit seulement 6,5oo francs. C'est de Laon que nous tirons, en province, le loyer annuel le plus cher de ces cent années : 1 60 francs en 12 55; le plus modeste, 6 francs, nous vient de Limoges. Les logis de 6 et 1 0 francs de rente ne sont pas rares dans le chef-lieu actuel de la Haute-Vienne ; le plus élevé qu'on y relève est d'une cinquantaine de francs. Telle maison est louée à Provins 63 francs; telle autre, à Èvreux, i5 francs seulement.

Une baisse notable se produit, avec le xiv*" siècle, dans les petites villes et dans les champs. La propriété bâtie est dépréciée de plus du tiers en Champagne, dit M. Lefèvre, dans son étude sur les

/,3G LIVRE 11, ClIAIMTr.K I\.

nuances de celte province O. Le fait est (Vaiilnnl plus siiijjulicr. qu'à Paris on constate une hausse. Tours nous ollVe un type de maison louée 1 55 francs; Evreux, un autre de 9o3 francs; mais il en est, dans la même ville, de 5 francs par an. Il en est, à Beaucaire, de 2 francs; à Arles, de 2 fr. 70. La plus chère, à Soissons, ne se loue pas plus de 89 francs, et à Limoges, plus de 17 francs*-'. Les prix restèrent à peu près sans variations au xV^ siècle; même, à Soissons, en 1^92, une maison rtavec dépendances^ était louée 2 fr. 60. Si un tt hôtel 11 dans la rue Saint-Pierre, à Evreux, rapportait 57 francs, une maison avec jardin, aux Andelys, n'en rapportait que 6. Un autre hôtel, à Orléans, en i/i35 , cinq ans après la délivrance de cette ville par Jeanne d'Arc, se louait i3i francs; c'est le plus gros loyer que j'aie recueilli au xv'' siècle, dans nos provinces, après celui d'un drapier de Montélimar qui payait i36 francs en 1626. En Dauphiné, dans la même ville, le logis du tt régent r de l'école était de 26 francs, et une maison servant d'auberge ne dépassait pas 82 francs. A Troyes, lors du traité honteux auquel cette ville a donné son nom, et par lequel la cupide Isabeau vendait la France à l'Angleterre, les loyers variaient entre 4i et 96 francs, tandis qu'ils n'étaient, dix ans plus tôt (iiii2), que de 20 à 5^4 francs. Cette hausse, toute locale, tenait au séjour des princes, tandis qu'à Nîmes on pouvait se loger pour 7 francs et à Limoges pour 3 fr. 5o''l

<'' Bib. École des Charles, i858,p,75. rue du Croquet (1072). Au w' siècle, la

''' A Turin, en 1847, une maison de valeur vénale oscille de 168 àS.gaafrancs

citoyen notable se louait ^7 francs par an ; et les loyers moyens de la place Saint-Mar-

d'autres , 7 et 1 1 francs ; une petite maison tin et de la rue de Fives ressortant à

rapportait seulement 2 fr. 5o. 2 5o francs. Ces chiffres sont plutôt supe'-

''' A Lille, au xiv° siècle, les loyers rieurs à ceux du reste de la France, varient de 6 h 388 francs, dans les rues A Nantes, au xv° siècle, la maison d'un

du Moliuel, de Courtrai, etc. En 1290, prêtre se vend 1 53 francs, celle d'un bou-

un serrurier y payait 334 francs de loyer. cher 170 francs et une maison avec jar-

Quantauprixdes maisons deLille, la plus din, boulevard de Sauvetout, est payée

chère coûte 6,870 francs , place du Rivage 768 francs. Les loyers sont proportionnel-

1891), la meiUeui- marche', 62 francs, lemenf pln's chers : un forgeron ne paye

Voulait-on devenir propriétaire dans cette dernière localité? Il suÛîsait, à un marchand, de débourser 38 francs pour acquérir une maison rue Biscole ( i 3 9 7 ) ou 6 6 francs fa ubourg des Arènes ( 1 3 2 0 ) ; tandis qu'un étal, un (tbancn de boucher, se vendait 800 francs. C'est le prix de la maison d'un cardinal, à Avignon. Il est juste d'ajouter que la boucherie, à Limoges, était un monopole. Avignon nous offre d'ailleurs l'exemple de cardinaux mieux installés que celui-là : il est, dans la ville des papes, un prince de l'église dont l'hôtel colite i,3oo francs; il en est un autre qui paye sa maison, y compris les terrains qui l'environnent, 68,800 francs (en i323).

Pendant ce temps, l'ancienne synagogue des juifs, à Saintes, composée d'une maison avec verger et terrain inculte, n'avait pas d'amateur à plus de 160 francs (i3oi); les maisons de Troyes coûtaient de 600 francs jusqu'à 100 francs. Que pouvaient être de semblables bâtisses ? Peu de chose sans doute comme luxe et comme taille. Ils suffisaient cependant à la bourgeoisie d'alors, aux marchands, clercs et hommes de loi, qui peuplaient exclusivement les cités des xiv^" et xv" siècles. De ci, de là, surgissaient, en petit nombre, quelques nobles édifices où l'opulence d'un seigneur s'était donnée carrière; ie prix de ces morceaux exquis d'architecture n'a rien de commun avec celui de la tourbe des maigres constructions qu'ils dominent, comme les clochers d'une cathédrale écrasent les humbles tuiles des toits d'alentour : c'est ainsi que la mairie de Salins, en Franche-Comté, — «maison pour tenir le conseil des échevins et habitants v , — coûtera 6,900 francs ( 1 6 7 2 ) ; rr que la maison de ville -n de Piennes coûtera 6,200 francs (1693); qu'à Perpignan, la maison du vice-chancelier d'Aragon sera achetée 8,000 francs et le château de Vernet, 9,600 francs (en 1661); qu'à Orléans enfin, l'hôtel

que 16 francs (i 485); mais la maison du tr Madame Anne, fille du duci est baillée

canonnier est louée ii3 francs (1^99); pour i58 francs. Ces cliiffres toutefois,

la maison d'école, cinquante ans plus tard, au contraire de ceux de Lille, sont inlé-

paye le même loyer, et une maison pour rieius à la moyenne générale.

/i38 MVr.K II, CHAl'iTItl'; IX.

Cliaillau s(Ma voiulii par le sire «le Coucy /i/i,ooo IVancs, el le fameux liôlel crilujjues Aubiioln, Go,ooo francs (en 1397).

Ce sont là, dans les villes du moyen â{je, des n maisons cxceplioiindlesT), selon le lenno employé par i'admiuislralioii daujourd'iuii pour les châteaux et demi-châleaux, dont la campafjne française est parsemée. Leur nombre est trop restreint, par rapport à la niasse des chaumières, pour relever beaucoup le prix de l'ensemble. Ces palais urbains ne sauraient entrer dans le calcul des moyennes d'autrefois, ni les empêcher de descendre de 1,100 francs, en i30i-i3oo, à 5i5 francs en i3oi-iioo, pour remonter seulement à 760 francs en i/ioi-i5oo. Dans ces derniers cent ans, la moyenne parisienne avait été, comme on l'a vu ci-dessus, de 1,1 3o francs. L'écart entre Paris et la province, si l'on excepte l'eflondrement du xiv'' siècle, restait inférieur, sous Louis XI et Charles VIII, à ce qu'il avait été sous saint Louis. Il n'en sera plus ainsi au xvi'= siècle : pendant que la maison de Paris quadruplera presque (de i,i3o à 6,620 francs) entre i5oi et iGoo, la maison de province se contentera de doubler (de 760 à 1,600 francs).

Un échcvin de Bourges achètera la sienne -2,100 francs (en i5oc)); l'immeuble servant, à Troyes, de halle aux tanneurs coûtera 2,165 francs (en iBGa); la maison de deux étages qu'habite un conseiller au présidiai de JNîines, lui reviendra à (),3oo francs, et l'hôlel du comte d'Egmont, à Arras, sera vendu 2 2,5 00 francs (i568)'''. En revanche, un drapier-foulon acquiert sa demeure à

''' A Nanles aussi, on pourrait cilcrunu marché est celle dun niaîlro-tacquier, à

maison vendue 28,000 francs (1578); 960 rrancs(i587).Lamoyennej)araîlêlre,

mais c'est une exception unique; les au- à Lyon, d'environ 2,5 00 i'rancs pendant la

très immeubles ne valent pas plus de seconde moitié du xvi' siècle, dans les rues

9,5oo francs. Quant aux loyers, ils oscil- Bourgneuf, Buisson, Saint-Marcel et sur la

lent , dans l'ancienne résidence des ducs de place des Terreaux. — A Lille , h la même

Bretagne, de /t5 h 5oo francs. — A Lyon, épotpie, les loyers varientde 62 h 35o fr.;

la maison d'im marchand, rue Lanterne, un sayeltier paye 186 francs, des caba-

esl payée 9,000 francs (i5ç)i); c'est la plus retiers doivent 17^ el 260 francs (iSgg);

chère que j'aie relevée, au .\vi' siècle, dans le grellier de la cliambre des comptes est

la seconde ville de Franco. La meilleur logé pour le même prix en 1677.

PRIX ET LOYER DES MAISONS Ali MOYEN ÂGE. M'J

Évreux, rue Non-Pavée, pour 260 francs (1699) — le lecteur remarquera, en passant, la dénomination de non-pavée, qui distiiio;iie une rue d'Evreux à la fin du xvi'' siècle, 'andis qu'au xiii% la qualification de pavée sufllisait à distinguer une rue de Paris — un blanchisseur, à Limoges, achète son logis 900 francs; d'autres ne valent que 3 00 à 600 francs à Nyons et à Montélimar. Dans cette dernière ville, le loyer annuel du sénéchal est de 78 francs (en t533); celui de l'école, de 36 francs, et celui d'une maison tr servant de lupanar ti, de 19 francs. Les maisons se louent plus cher dans la capitale du Dauphiné : le bourreau paye 100 francs de loyer à Grenoble, en i55i; un professeur à l'Université paye 167 francs.

Ce n'est pas que la qualité de chef-lieu doive faire supposer, dans les cités du xvi'' siècle qui en sont revêtues, un plus liant degré de luxe, une population plus nombreuse, et par suite un prix plus élevé de la vie. C'est un titre qui n'enq)orte pas toujours une supériorité réelle, en un temps où rien ne donnait encore lidée de la centralisation future. On trouverait, disait Quillau d'Acy, à la fin du xv*^ siècle , rt cinq ou six villes de la sénécha ussée de Nîmes plus grandes , plus opulenles, plus saines ^ que celle-ci. Et en effet, on ne manque pas à Nîmes de loyers à 7 francs en i5/i8; ils n'augmentèrent là qu'à la fin des guerres religieuses qui s'y terminèrent plus tôt que dans le nord de la France, dès l'avènement de Henri IV. A celte époque (1 592), les maisons d'un gentilhomme, d'un conseiller au présidial, d'un riche avocat s y louaient 260 à 38 0 francs. Une maison de /i32 francs est la plus chère de la ville; un médecin dont le logis se conq)ose de neuf pièces paye seulement 200 francs, un apothicaire i3o francs, un chirurgien 80 francs. A peu près à la même date (1599), la location d'une r grande maisons se faisait pour 1, 5 io fr. par an. Il est vrai que la plupart des loyers étaient dix fois moindres et ne dépassaient pas i5o francs.

Les immeubles de Soissons oscillent, sous Louis XII, de 66 francs, loyer d'un chaussetier, à 166 francs, loyer d'un libraire; ceux de

liliO LIVRE 11, CIIAIMTIÎK 1\.

Troycs varient, sous Charles IX, de 26 à 1.39 francs pour rriiôlcl (le i'ArquebuzcT), où loge la compagnie de gendarmerie entretenue sur les fonds communaux. A Gray (Franche-Comté), fr l'auditoire n du bailliage — palais de justice — est loué, par la ville, 3/j francs, sous Henri III; à Boulogne-sur-Mer, la maison «où se vend le hareng frais Ti est affermée pour un prix analogue, 36 francs. Le greffier des eaux et forêts, à Bourges, paye son logis 16 francs; et, dans le voisinage, Romorantin nous oll're l'exemple dune maison louée G francs en i553.

Bâtiment infime assurément, puisqu'un demi-siècle plus tôt, dans ce même Romorantin, on tirait d'un ftouvroirii, petite logotte, un revenu de k fr. 60 , et d'un étal , ou boutique de boulanger, 1 0 francs en i558. Toute proportion gardée, les boutiques — et quelles boutiques ! — étaient d'un meilleur produit au moyen âge que les maisons entières. Au xiv'= siècle, un étal de boucher se louait 10 francs à Evreux, 25 à 33 francs à Paris. Aux xv*" et xvi^ siècles, pour un étal de savetier ou de poissonnier dans la capitale, on payait de 3i à 53 francs; à Orléans, pour les mêmes professions, on devait . 10 à /17 francs. Le commerçant le mieux logé de Nîmes, en lôga, est un hôtelier qui met à son loyer 271 francs; le plus modeste est un jardinier qui n'y met que 29 francs. Le bail d'un cordonnier est de 171 francs; celui d'un chapelier, de i23 francs; celui d'un tailleur, de 86 francs; celui d'un arquebusier, de 57 francs. Le simple journalier payait en moyenne i5 francs qui, au pouvoir de l'argent d'alors, valent à peu près 37 fr. 5o d'aujourd'hui.

Une chambre représentait à Tours un loyer de lio francs eu 1359, de 18 francs à Orléans en i386, de 5 à i3 francs à Troyes en 1/112; celles-ci étaient des chambres de meuniers et de tonneliers. Un siècle après, dans la même ville, une chambre meublée, avec cabinet, pour loger un architecte et cinq personnes qui l'accompagnaient, se louait 167 francs. Une chambre, avec magasin, était montée à 9/1 francs par an à Perpignan , en 1 286 ; tandis qu'en 1 468 ,

à BourjTcs. celle où les échcvins tenaient leurs assemblées no coûtait au budget que 26 francs.

Les prix de boutiques et d'appartements sont trop peu nombreux pour fournir les éléments d'une moyenne; quant aux maisons des villes de province, nous venons de voir que leur valeur était, au xvi'' siècle, de 1,600 francs. Au denier iG, cette somme représente un loyer de 100 francs par an intrinsèquement, et, relativement, de 35o francs, en raison de la puissance d'achat des métaux, qui était alors trois fois et demi plus grande que la nôtre. Le revenu moyen dans les villes de 5, 000 habitants et au-dessus, étant aujourd'hui de 588 francs, les immeubles urbains des départeu)ents ne se trouveraient avoir haussé depuis quatre cents ans nue de 66 p. 0/0. Mais ce calcul n'est pas absolument exact, parce que la plupart des villes dont nos prix sont extraits possèdent maintenant plus de 10,000 habitants. Or le loyer moyen, dans les villes de 10,000 âmes et au-dessus, n'est pas de 600 francs, mais bien de 800. En ce cas, raugmentaliou ne serait pas de 66 p. 0/0, mais de 1 95 p. 0/0 depuis le xvi'' siècle. Elle n'en demeurerait pas moins hors de toute proportion avec la plus-value des innneubles parisiens.

L'histoire des cités de nos diverses provinces ollVe de singulières vicissitudes : plusieurs d'entre elles ont peu ou nullement progressé. Les révolutions du commerce, de l'industrie, les modifications de la carte administrative, amenant ici de lentes émigrations, là des éclosions subites, ont influé sur la valeur locative d'immeubles que les habitants ne peuvent transporter des lieux qu'ils abandonnent dans ceux où ils vont s'entasser. On construit en hâte dans ces derniers, mais on ne démolit pas dans les autres; on entretient même les bâtiments qui existent — aucun propriétaire ne se déterminant volontiers à laisser dépérir son capital — mais il faut les louer moins cher. De là quelques baisses locales qui atténuent la hausse de l'ensemble. Cependant, pas plus en province qu'à Paris, l'augmentation n'est un pur gain : les maisons actuellement debout

/i/ii LIVIIE 11, GIIAPITUE I\.

reprcseiilcnl une mise de fonds l)eaucou[) plus considérable que celles de i5oi à lOoo qu'elles ont remplacées. Sans avoir pris, si ce n'est dans les très j;rands centres, l'ampleur et la richesse des constructions parisiennes, sans être aussi dilTérents de leurs devanciers que le sont ceux de la capitale, les lo'jis provinciaux d'aujourd'hui ne rappellent que de très loin les soupentes, les arrièreboutiques et les taudis dont se contentait une notable fraction de la population de jadis.

La hausse des maisons urbaines se compose en effet de trois éléments : le premier c'est, en supposant les maisons actuelles exactement semblables de forme et de matériaux aux maisons d'autrefois, la hausse de ces matériaux mêmes et du salaire des ouvriers qui les ont mis en œuvre (le lecteur appréciera dans les volumes suivants l'importance de cette plus-value). Le second élément, c'est la quantité plus grande de matériaux et de main-d'œuvre qu'absorbent les maisons actuelles, puisqu'elles sont plus vastes, et l'emploi de matériaux plus chers, puisqu'elles sont en général plus soignées. Le troisième élément de hausse enGn , c'est le prix infiniment plus élevé des terrains. Ce dernier a agi dans les villes avec beaucoup plus de force que les deux autres. En comparant, par exemple, la moyenne des constructions parisiennes avec la moyenne du mètre de terrain circonscrit par les fortifications, on remarque que le prix d'une maison de Paris équivalait, au xui*^ siècle, à la même somme que deux hectares et demi de ce terrain; qu'au xiv'', il équivalait au prix de trois hectares; au xv% au prix de quatre hectares etdemi, et au xvi% au prix de 80 ares seulement. Aujourd'hui, il ne représente plus que la valeur de 1 0 ares non bàlis. Si les maisons de province ont haussé dans une mesure beaucoup moindre, cela tient à ce que la hausse des terrains s'y est produite avec beaucoup moins d'énergie.

Il en est ainsi à foriiori à la campagne : la moyenne des habitations rurales dont nous possédons les prix, s'élève, en capital, à i85 francs de 1201 à i3oo, à i-j-j francs de i3oi à i/ioo, à

PRIX ET LOYER DES MAISONS AU MOYEN AGE. fiài

1 26 francs de 1601 à 1 5oo et à 198 francs de 1 5o 1 à 1 600. Ces chillres, en tenant compte des variations du taux de l'intérêt durant ces quatre siècles, correspondent à des loyers de i5, 10 et l'j francs.

Moins que les bâtiments urbains, ces chaumières — la plupart n'étaient pas autre chose — avaient soull'ert des désastres du xv" siècle; elles profitèrent aussi beaucoup moins de la hausse du xvi' siècle. A Bruyères, dans l'Aisne, telle maison était amodiée ai francs en 119^; au xui'= siècle, dans l'Eure, elles varient de 8 à i5 francs; il en est à 28 francs dans Seine-et-Oise, près Etampes, et à 7 francs dans la banlieue de Laon. Au xiv" siècle, elles se louent de 2 a 1 5 francs par an dans l'Ile-de-France , de 75 centimes à 7 francs en Périgord. La maison d'école de Portsur-Saône, en Franche-Comté, est cédée pour 20 centimes par an en i365; un manoir, à la Fiselière, dans Eure-et-Loir, monte à 35 francs; une tr masure avec jardin et vergers 1^ n'est que de i fr. ho à Priers, près de Soissons.

Les prix semblent presque identiques au xv'^ siècle : 1 fr. 3o dans l'île de Ré, pour un logis avec vignes; 2 francs près de Soissons; 3 francs à Gimel (Limousin), à Champrosay (Seine-et- Oise), aux Chastellées (Eure-et-Loir); 5 francs à Genouilly, dans le Berry. Mais celle dernière habitation est tt entourée d'un peu de terre n, comme une autre, à Saint-Sauveur-du-Pin , dans le Gard, qui est affermée 7 francs a avec la montagne sur laquelle elle est bâtie fl. Les plus hauts ciiilTres de ce temps ne passent pas 18 francs par an.

Au xvi" siècle, bien qu'on rencontre en i!Jio une «petite maisoni) avec jardin T) baillée pour 80 centimes près de Juvisy (Seineet-Oise), et une autre pour 2 francs à Courdemanche, près Etampes, le paysan des environs do Paris ne peut guère consacrer à son loyer moins d'une vingtaine de francs. Les laboureurs payent 1 G et 19 francs à Bondy, 12 francs à Villeneuve-lc-Roi, ^9 à Boissy-Saint-Léger, de i3 à 5o francs à Geutilly. Dans la Sarthc,

on trouve encore, en 1 559, des maisons pour 4 francs; on en trouve pour 3 francs dans le Gard, à Sommières,

La valeur vénale de ces maisons des villages et des bourgs, que nous avons évaluées en moyenne, à la même époque, à 900 francs environ, oscillait, en Dauphiné, de 28 francs, prix que la commune de Chantemerle paye crie refuge des pauvres d , à 655 francs à Grignan, prix d'une et belle maison avec cour, précour, tours et passage Ti sur la Grand'Place (iSgi). En Berry, celte valeur variait entre 53 francs à Mereau, pour une maison avec un hectare de terre, à 3/i6 francs à Meillant(i 5c)o); en Auvergne, elle allait de 19 francs, à Montmoirat, à 33i francs à Vigouroux; dans l'Eure et l'Eure-et-Loir, de 1 5 francs à 2 1 7 francs. La maison d'un notaire de Mareuil-le-Port (Marne) était vendue 371 francs; ailleurs, celle du curé ne coûtait que G 3 francs. Aux xiv'^etxv"^ siècles, en Bourgogne , à Montagny et Allériot (Côte-d'Or) , en Franche-Comté , dans le Doubs, les chifl'res étaient compris entre Sg et 100 francs; en Languedoc et Comtat-Venaissin, entre 260 et i5 francs; dans l'Ilede-France, entre 5 9 et lilto francs; en Normandie, entre i8 et h i 6 francs.

Il est à ce dernier échelon de la propriété bâtie, où la fantaisie n'a, pour ainsi dire, point de part, beaucoup moins de diversité que dans les villes, d'une époque à l'autre, d'un pays à l'autre et d'une maison à l'autre. Chaque immeuble, ici, se rapproche toujours beaucoup, dans son prix de vente, de la somme qu'il coûterait à construire; et des trois éléments dont je parlais tout à l'heure, qui déterminent les changements de valeur des maisons, le pouvoir de l'argent sur les matériaux ou les salaires fut à peu près le seul à influer sur le cours des bâtiments champêtres, de Philippe Auguste à Henri IV.

Au contraire, depuis le xvn'= siècle jusqu'à nos jours, à celle première cause d'augmenlalion est venue s'en ajouter une autre : l'amélioration de ces bâtiments. Nos bourgs, nos villages même ne contiemient plus seulement des chaumières, mais une foule de

PRIX ET LOYER DES MAISONS AU MOYEN ÂGE. Uh'^

petites deineiires coquettes. C'est ainsi que les maisons de cette catégorie, qui se louaient 12 francs au xvi" siècle, c'est-à-dire 62 de nos francs actuels, sont arrivées, en 1890, à se louer 91 francs dans les localités de 5, 000 habitants et au-dessous, et 71 francs dans les communes rurales inférieures à 2,000 âmes.

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