CHAPITRE PREMIER

Det obligation] du bailleur.

On appelle bailleur celui qui donne, et preneur celui qui prend ii bail.

Les principales obligations du bailleur sont d'entretenir la chose louée en état de servir à l'usage pour lequel elle a été loaée et d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée, du bail.

Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de répartitions de toute espèce.

11 est tenu pendant la durée du bail aux grosses réparations définiespar l'usage. Telle est, paresemple, la reconstruction ou réparation de gros murs, des poutres et des toitures, le eu renient des puits et des fosses d'aisance, et en général toute réparation à faire par suite de vétusté ou force majeure.

Le bailleur est tenu à la garantie des vices cachés delachose, connus o.u inconnus de lui, qui en empêchent l'usage Ou causent quelque perte au preneur qu'il est tenu, dans ce dernier cas, d'indemniser.

La destruction totale de la chose par cas fortuit, pendant la durée du bail, donne lieu seulement à la résiliation du bail sans dédommagement départ ni d'autre; sadestructiun partielle donne lieu seulement à la diminution du prix du bail ou a la résiliation , au choii du preneur. . ..

Le bailleur ne peut, pendant la durée du bail, changer la forme de la chose louée.

Si , durant le bail, la chose louéea besoin de réparations urgentes à la charge du bailleur et qui ne puissent être différées jusqu'à la fin de la jouissance, le preneur doit les spuffrir, quelque incommodité qu'elles lui causent, et encore qu'elles le privent de la chose louée pendant qu'elles se Font. Mais si

ces réparations durent trop long-temps suivant ce qui est liic par l'usage, le preneur a droit à une indemnité proportionnelle; il a même droit à la résiliation du bail, dans le même cas, si les lieu» sont entièrement rendus inhabitables pour lui et sa famille.

Des obligations du preneur.

Les principales obligations du preneur sont d'user de la chose en bon pi'rc de famille suivant la destination qui lui a été donnée par le bail ou qui est présumée par les circonstances , et de payer le pris du bail aux termes convenus.

Le preneur est tenu de garnir les lieui loués de meubles suffisans ou de donner caution pour répondre du paiement des loyers aui termes convenus ou d'usage; sinon le bailleur peut demander la résiliation du bail.

Le preneur est tenu de rendre la chose , h la fin de la jouissance, dans l'état où il l'a reçue, sauf ce qui a été détruit ou dégradé par vétusté ou forée majeure.

A défaut tfétat de lieus dressé avant l'entrée en jouissance, il est censé les avoir pris en bon état de réparations localïves , sauf la preuve contraire.

' Les réparations locatives dont le preneur est tenu sont définies par l'usage; telles sont, par exemple, les réparations à faire aui âtres, cheminées, pavés, carreaui , vitres, croisées, portes, cloisons et serrures, cassés, détériorés ou détruits par le simple usage et non par vétusté ou force majeure.

Le preneur a droit de sous-louer et d« céder son droit au bail sans le consentement du bailleur, 3 moins que celle faculté ne lui ait été interdite par le contrat de louage. '

Le preneur ne peut employer la chose louée à. un autre usage que celnï auquel elle a été destinée par l'esprit du bail ; sinon lu résiliation peut Être demandée par le bailleur.

Le preneur répond des dégradations et pertes arrivées pendant sa jouissance, a moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu non par sa faute.

IHSTITUTES. 173 Il répond des dégradations et pertes arrivées par le fait des personnes de sa maison ou de ses sous- locataires.

Il répond de l'incendie, à moins qu'il ne prouve ijuc l'incendie est arrivé par eas fortuit , force majeure ou vice de construction , ou que le feu a été communiqué par une habitation

Le sous-locataire n'est tenu envers le propriétaire que jusqu'à concurrence du pris de sa sous-location, dont il peut être débiteur au moment de l'opposition qui est faite entre ses mains , et tans qu'il puisse opposer des paiemens faits au principal locataire par anticipation contraire à l'usage.

§ ni.

Dci congéi et expulsions de lieux.

Le congé est l'acte par lequel le bailleur ou le preneur se donnent l'un à l'autre l'avertissement que le preneur doit quitter les lieux ou biens loués, au ternie convenu ou d'usage, pour laisser le bailleur rentrer dans la jouissance desa propriété.

Le preneur doit quitter les lieux à l'expiration du termeconvenu sans qu'il soit besoin au bailleur de lui donner congé, à moins qu'il n'ait été stipulé qu'a défaut de congé à tel terme, le bail serait continué.

Lorsqu'il n'a. point été convenu de terme pour l'expiration du bail, le bailleur est obligé de donner congé au preneur pour que ce dernier soit tenu de quitter les lieux dans les délais filés par l'usage , savoir : un an après le congé pour les maisons ou biens ruraux, trois mois pour les maisons de ville, la moitié de ce temps pour celles dont le loyer est minime , et six mois pour les boutiques , le tout aux époques déterminées par la coutume el sauf les. variations dont ces règles peuvent être susceptibles selon les pays.

Le preneur, dans le même cas, est soumis à la même obligation pour avoir droit de quitter les lieux et de faire cesser le bail.

\~th IHSTfTUTES.

Le preneur est obligé de procurer, dans les derniers temps de sa jouissance , toutes les facilités nécessaires pour la rcloention des lieux qu'il doit quitter , telles que visites des lieux par les étrangers et autres nécessités d'usage.

Si, à l'expiration du terme convenu pour l'expiration du bail , le preneur reste et est laissé en possession , il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé comme pour les locations dont le terme d'expiration n'a point été convenu.

11 en est de même si le preneur reste et est laissé en possession uprès le terme où il a dû quitter les lieux, suivant le congé qu'il a donné ou qn'ilarecu, à moins qu'Une soit prouve que l'intention du preneur ou du bailleur n'ait point été d'opérer une tacite reconduction.

Le bail opéré par tacite reconduction dans le cas des deux alinéas précédens ne participe point aux caUtioanemens , privilèges cl obligations accordés spécialement pour le premier bail.

La mort du bailleur ni celle du preneur ne changent rien a l'effet du bail qui doit continuer à l'égard des héritiers comme envers l'auteur lui-même non décédé.

La vente quefaït le bailleur du fonds loué ne peut nuire aux droits du preneur.

§ IV

De.< taux à ferme en particulier..

Le bail à Ferme peut être fait moyennant un prix fixe annuel en argent ou en denrées. Il peut être Tait aussi moyennant un partage des fruits et récolles , avec une part plus ou moins inégale entre le propriétaire et le fermier qui , dans ce cas, se nomme colon partiaire.

La faculté de sbus-louer et de céder son droit au bail sans le consentement du bailleur, est interdite au fermier, à moins de convention conlraire.

tSSTlTlITES. 175 Lefermier est tenu d'engranger dans les lieux à Ce' dèstioés par le bail.

Le fermier sortant doit laisser les pailles et engrais de l'année, ainsi que procurer d'avance au fermier entrant toutes les facilités nécessaires pour les travaux ou récoltes à faire l'année qui doit suivre sa sortie , le tout suivant l'usage des lieux et sauf les conventions particulières.

Si, dans un bail à ferme ,1e bailleur donne aux fonds affermés une contenance moindre ou plus grande que celle qu'ils ont réellement , il y a lieu h diminution ou augmentation de prix pour le fermier , suivant les règles exprimées au titre de la

Le fermier qui, pendant la durée du bail, perd tout ou partie des frais ou récoltes de l'année, par cas fortuit, tel que feu du ciel , grêle , gelée , coulure , inondation j guerre ou pillage , a droits une diminution proportionnelle du pris de son bail , à moïnsqu'il ne soit indemnisé suffisamment par les récoltes précédentes ou même par les récoltes de toute la durée du bail , auquel cas il j- a lieu à faire un règlement définitif, à la fin de la jouissance i le tout sauf les conventions contraires.

Du bail à cheptel.

On peut , dans le bail a cheptel , convenir que le preoeur profitera de la moitié du croit et supportera la moitié de la perte des animaux que le bailleur lui donne a garder , nourrir et saigner : c'est ce qu'on appelle iecheptet simple.

On peut convenir que ebucun des contracta™ fournira là moitié des bestiaux qui demeureront communs pourle profit et pour la perte: c'est ce qu'on appelle le cheptel à moitié.

Le propriétaire d'une métairie peut aussi imposer h sou fermier ou colon partiaire l'obligation de laisser à l'expiration du bail des bestiaux d'une valeur égale nu prix de l'estimation de ceux que le preneur a reçus et trouvés dans la ferme lors de son entrée en jouissance; soit en convenant que tous les profits

appartiendront au fermier pendant la durée de son bail , soit en réglant une part de ees profits à l'avantage du propriétaire.

Le bailà cheptel est susceptible d'une foule de modifications; dans tous les cas , ses effets sont réglés par la convention , Vasage on l'équité.

§ VI

Des baux à long terme et emphytéotiques.

Les baux à long terme ne peuvent être faits que par ceux qui peuvent aliéner; ceux qui n'ont que la simple administration d'un bien ne peuvent le louer pour un temps qui excède neuf

Les baux a long terme et emphytéotiques sont soumis aux mêmes règles que les baux ordinaires, et a toutes celles queles parties veulent y imposer non contrairement aux lois.

Néanmoins tous les baux dont la durée excède trente ans peuvent être résiliés dans l'intérêt de l'agriculture et du commerce , sur la demande de l'une des parties , par les tribunaux, sous telles conditions qu'il plaît aux juges de soumettre la résiliation.