Disaertation

Tkanscmption, baux, quittances de loyers et fermages, sous-location, CESSION, effets A l'ÉGARD DES TIERS, PERSONNES POUVANT OPPOSER LE DÉFAUT DB TRANSCRIPTION.

§ I. — Baux à long terme et quittances soumis à la

transcription.

1. BnniK. — La loi du 23 mars 1855 a soumis à la Iranscriplion les baux d'une durée de plus de 18 ans (art. 2, § l). — Les baux qui n'ont point été transcrits ne peuvent jamais être opposé? pour une durée de plus de dix-huit ans, aux tiers qui ont eu des droits sur l'immeuble et qui les ont conservés, en se conformant aux lois (art. 3, § 2) (1).

(1) Les baui à ferme et les baui à loyer sont des conventions ordinaires qui doivent en principe garder leur liberté (rapport de M. de Belltyine au Corps législaliO, el cependant on ne pouvait point maintenir ce principe d'une manière trop absolue. Depuis bien longtemps, on avaii été frappé des abus qui pouvaient en résulter, el on s'élail pré jccupé maintes fois des mesures à prendre pour empêcher les débiteurs de ne rien l'aire qui put nuire aux droits de leurs créanciers, pour empêcher surtout qu'ils fissent des baux à longues années, qui contiendraient l'acquittemeDl des fermages par aolicipatioD.

« Siius l'ancienne législation, dit M. Grenier {Hypothéq., n° <42), il y avait un principe qui prévenait de pareils inconvénients : les baui de ferme ne pouvaient excéder m'uf ans, et le paiement des fermages ne pouvait être fait par anticipation au préjudice des tiers que pour un an. » Il en était de même des bau\ à loyer, avec la dilférence toutefois, suivant Denisart (V Loyer, a° 20), que le locataire ne pouvait payer d'avance aucune partie de ses loyers au préjudice des créanciers du propriétaire et des saisies qui surviendraient. V., en ce sens, Salviai, Jurispr. du /jarl. de Bnnl., v" Bail. Lors de la rédaction du Code de procédure, la section de législation du Tribunal ne s'était poinl dis-imulé les dangers d'une liberté trop complète dans les stipuiaiiuns des baux à firme, et pour prévenir les fraudes, il avait proposé d'insérer à la suite de l'an. 691 (ancien) les deux articles suivants : « 1° Pour quelque temps qu'aient été faits les baux à ferme nu à loyer, ils u seront exécutes pour tout le lemps qui aura été convenu si, à l'époque oii « ils ont été faits, il n'y avait pas d'inscription hypothécaire sur les immeui> blés ; dans le cas où il y aurait une ou plusieurs inscriptions à ladite « époque, leurduréesera toujours resireinte, relativement à l'adjudicataire, II au temps de la plus longue durée des baux suivant l'usage des lieux, à » partir de l'adjudication, sauf tout recours contre le saisi ; 2° dans le cas a où, lors des bauj à ferme ou à loyer, il y aurait eu des inscripiions hypo- « Ihécaires sur les immeubles, les paiements faits par anticipation par les « fermiers ou locataires, ne vaudront contre les créanciers ou l'adjudicataire « que pour l'année dans laquelle l'adjudication est faite, n — Ces disposilions ne furent pas adoptées; elles auraient trop gêné, dit M. Locré {Esprit du Code de pr., art. 691), les transactions à l'usage de la propriété; un a donc persisté à ne regarder comme susprcts que les baux faits depuis le commandement el l'on s'est borné à autoriser la saisie des loyers el fermages. Au reste, chacun sait, que s'il y avait fraude, les créanciers pourraient aller plus loin, car le dol est excepté de toutes les règles.

Ou s'est donc borné à distinguer les baux sans date certaine avant le commandementet les baux avant date certaine (art. 691). Les premiers pouvaient

2. Baux succes-lift. — Lo législateur, toutefois, n'a rien dit relativement aux baux succossits qui pourraient être renoavelés avant l'expiration d'un premier bail inférieur à 18 ans,

f)our une autre période n'excédant pas 18 années. MM. Tropong, Transe ript ion, i\' m, ci Flandin, Transcription, n»504, concluent de ce silence de la loi, que le* baux successifs sont obligatoires sans publicité, à moins cependant de prouver la fraude. — MM. Gauthier, Résumé de doctrine et de juriiprudence sur la transcription, n" 98, et Mourlon, dissertation insérée, Rev. prat., t. 7, sont d'un avis contraire. — Nous n'hésitons pas h donner la préférence à ce dernier système. Il est incontestable, en effet, que faire dépendre l'existence de ces baux ainsi renouvelés de la preuve de fraude de la pari des parties contractantes, c'est assurer l'exécution à des actes qui seront le plus souvent contraires à la vérité des faits : car la fraude est toujours difficile à établir. Sans doute, on ne peut pas contester à un propriétaire le droit de renouveler son bail sans transcription avec son fermier ou son locataire, alors qu'il serait moindre de 18 ans; mais il ne faut pas que ce renouvellement soit fait trop longtemps d'avance, car alors !a nouvelle convention deviendrait à bon droit suspecte, et pourrait être considérée par les tribunaux moins comme un

être annulos lur la demande des rréanciers nu de l'adjudicataire; les seconds, au contraire, étaient toujours exécutoires, sauf les c.is de fraude, et les fermiers ou locataires se libéraient v.'ilabteinent entre les mains du saisi, pourvu qu'une saisie-arrét n'pùl pas frappé les loyers et fermages (V. Caen, 16 juill. 18i3; Thomine-Desmazures t. 2, n" 761)). C'est p.ir la saisie-arrêt que, dans ce cas, les loyers et fermages étaient immobilisés pour être distribués ave le prii de l'immeuble par ordre d'hypoihèqiie. - Mais les inlérSts des tiers n'élaieiit point sulTisamment sauvegardés; les saisie$-arr£ts étaient subordonnées à toutes les formalités en usage dans de pareilles instances; il fallait simplifier les formes et arriver « une économie de frais.

La loi de 1841 fit un pas de plus vers les améliorations essentielles que réclimail l'inlérêt des tiers. — Dès ce moment, il fut établi que les baui qui n'anraient pas acquis date certaine avant le commandement pourraient être annulés, si les créanciers ou l'adjudicataire le demandaient {art. 684). — D'autre pari, en ce qui concerne les loyers et fermaaes, il fut admis que les créanciers auraient droit, en thèse absolue, aux loyers et fermages à partir de la transcription de la saisie, parce que la transcription immobilise désormais les fruits civils, comme elle immobilise les fruits naturels et industriels; en outre, une simple opposition, qui avertit les locataires ou fermiers de l'obstacle qui ne leur permet pas de se libérer entre les mains du saisi, est substituée à la procédure de saisie-arrêt; et tout cela existe indépendamment de la possibilité qu'ont les créanciers ou l'adjudicataire de faire prononcer, s'ils le demandent, la nullité des baux sans date certaine avant le commandement (\. Pont, Privil et hypoth , n° 366, iii fine].

La position nouvell* qui était faite aux créanciers était encore incomplèle; el, en elTe!, la disposition de l'art. 684, C.P.C, qui maintient les baux ayant date certaine avant le commandement, est générale, et de là devaient surgir de nombreuses difficultés. Ainsi, on n'était pas d'accord sur le point de savoir si elle devait s'appliquer même aux baux qui ont une longue durée ou qui auraient été faits par anticipalioa pour avoir effet les uns à la suite