ABT. 2GI

k. Ceision de baux. — Sous-location. — La cession d'un bail, un ado de sous-location, consentis par le preneur pour une durée nifme de plus do 18 ans, ne sauraient à aucun titre ôire soumis à la transcrijjtion : car le cessionnaire ou le souslocataire ne pourraient jamais prétendre à des droits plus étendus que le bail principal qui détermine à lui seul les droits du tiers {V. Gauthier, n° 101 ; Mourlon, Rev., part., t. 7, p. 158; Troplong, n° 118; Flandin, n°' 511 et 523 ; Ilivière et lluguet, n" 150 et 15V). — Si donc le bail est d'une durée inférieure à 18 ans, peu importo ans tiers la durée de la cession ou do la sous-location, le cessionnaire ne peut avoir plus de droits que son cédant. — Si le bail est supérieur à 18 ans, dans ce cas, ou bien il aura clé transcrit et alors il sera opposable aux tiers, ou bien il n'aura pas été soumis à la formalité de la transcription, et les tiers ne pourront être inquiétés par le preneur, et par voie de conséquence, par leurs cessionnaires ou sous-localaircs : peu importe donc la transcription de la cession. — Mais il faut reconnaître que les cessionnaires ou sous-locataires pourront assurer l'exécution do leur titre, en faisant transcrire eux-mêmes le bail principal ; dans ce cas, les tiers ne pourront plus prétexter aucime cause d'ignorance ; ils n'ont point à se préoccuficr de l'auteur de la formalité, pourvu qui^ les règles de publicité soient observées {conf. Mourlon, Rev. prat., t. 7. p. 160). Vainement on dirait que les tiers seront ainsi exposés à ne pas connaître le véritable titulaire du bail, à ne pas le voir en possession de l'immeuble. Cette objection ne saurait être sérieuse, car la transcription du bail les met en position d'éclairer leurs doutes, elle fait disparaître toute inceriitude, au moins sur l'existence d'un bail; qu'imp:)rte ensuite le nom du fermier : ce qu'il faut coniuiîire, c'est le démembrement de la propriété, qui est suffisamment indiqué par la transcription.

5. Quiltnitces e^ttirnleitles it li'ois mutées œ loyer, — La transcription des baux à ferme ne pouvait satisfaire complètement au biitde la loi, qui veut atteindre et révéler tous les démembremenis de la propriété, sous quelque fbr'iie qu'ils puissent se pro luire. Or, quand les quittances et les cessions, dit M. Tro[)lon{;. n" 122, sont d'une somme équivalente à trois années, la chose acquiert l'importance d'un démembrement de la propriété. On fut ainsi conduit à soumettre à la formalité de la transcription tout acte ou jugement constatant, même pour bail de moindre durée (de moins de dixhuit ans), quittance ou cession d'uiiesomnieéiuivalenleà trois années de loyers ou fermages non échus (art. 2, § 5).

6. De même que les quiiinnces ou cessions, équivalentes à trois années de loyers ou de fermages non échus, doivent être soumises à la transcription, de même l'on doit astreindre à

27fi. ( ART. 261. )

cette formalité les quittances on cessions que ferait le bailleur des droits résultant à son profit d'un bail au-dessus de trois années : Eadem raiio, idem jiit (conf. Flandin, n" 526; Rivière et llojjuel, n* 155).

S II. — Baux inférieurs à dix-huit ans. — Quittances pour moins de trois ans.

7. Baux. — La loi de 1855 n'a soumis à la formaliié de la transcription que les baux excédant 18 ans; les baux qui n'excèdeiii pas ce lemps n'ont pas éié considérés comme diminuant le prix vénal dans une proportion assez importante pour qu'il y eîit nécessité d'en instruire les tiers (V. Rivière et François, n" 27). Il résulte de là, que les baux d'une moindre durée peuvent être opposés aux tiers sans iranscripiion (Troplong, n° ll6; Pont, n" 369). Mais ils ne restent pas moins soumis aux règles du droit commun, et les tiers ont toujours la faculté de les attaquer en cas de fr.iude (C. Nap. art. 1167), et de se prévaloir contre les locataires ou fetiniers îles exceptions prévues par lesart.tJb'Vei 686, C. P.C. (Pont, Priv.et hyp., Q" 369). Dès lors, les principes consacrés jusqu'ici par la jurisprudence seront compléiement applicables el la validité des baux dépendra de la distinction suivante :

Ou bien le bail a acquis date certaine avant le commandement, dans ce cas, il ne peut être attaqué, puisqu'il n'est pas soumis à la transcription; il sera donc exécutoire pendant dixhuit ans;

Ou bien, au contraire, le bail est sans date certaine avant le commandement ; dans ce cas, l'art. 684 doit recevoir son application toute entière ; el, dès lors, le bail pourra être annulé, si le créancier le demande (Pont, loc. cil.) (1). — \,infrà, n» 11.

(1) Voici l'état de la jurisprudence sur ce point :

Baux annulables. - Lesjiige» peuvent annuler un bail qui n'a pas acqais date certaine avant le cuiiiinandenient tendant à saisie inimobllière, lorsque, sans être entaihé de traude, ci* bail, par la nature des conditions qu'il renferme, porte préjudice aii\ créanciers inscrits (Nîmes, 4 mai 1850 ; J. Av., t. 75 i18S0], p. 414-, an. !i1 i). — Il en serait de même, ti le bail portait préjudice à l'adjudicataire (Boideaui, 19 août 1832 J.Av. l. 77 [1852], p. 676, an. MW). — Peu importe que rudjudicataire ait connu le bail avant l'adjudictition ; cette circonsiunce ne peut prévaloir contre le droit (Paris, 19 août 1852 ; J. Pal., 1853, 1.1, p. 3Î).

Baux nuls. — Aujourd'hui, la transcription de la saisie rend le saisi absolument sans pouvoir pour louer l'immeuble saisi. En conséquence, est nul, et non pas seulement susceptible d'être annulé pour cause de fraude, le bail par lui consenti postérleiircnient à celle époque. Et cette nullité est opposable même par les créanciers inscrits qui, après l'eilinction de.« causes de la saisie postérieure à la dénonciation qui leur a été faite, ont continué et repris les poursuites (V.Cass. 10 déc. 1849 ; J. Av., t. 70 [1851], art. 1181,

Quittances. — Au-dessous de trois ans, la loi ne s'inquitle pas lies paiements anticipés, elle considèie qu'ils peuvent rentrer dans le cercle d'une bonne administration; comme tels, ils sont opposables aux tiers, sans transcription; et, en effet, rien dans la loi ne fait suppo»er que le législateur ait voulu proscrire, d'une manière ab-olue, les anticipations do paiement; il a voulu les réduire et rien de plus; sans préjudice, bien entendu, des droits des tiers en cas de fraude (con/". ïroplong, n" 122).

8. Quittancet ou cessions successives. — En serait-il de même de quii tances ou cessions successives, consenties par le propriétaire ou fermier, pour une durée chacune de moins de trois ans? Ces quittances, prises isolément, doivent, sans doute, être opposables aux tiers; et, cependant, nous ne saurions admettre qu'elles puissent toujours être exécutoires contre eux ; car d arrivera souvent que l'on aura divisé les quittances pour échappe? à la transcripiion ; c'est là une appréciation de fait qui reste abandonnée au pouvoir souverain des tribunaux. Faudrait-il, par exemple, reconnaître qu'une cession de moins de trois ans, non transcrite, sera opposable aux tiers, alors qu'il aura été déclaré qu'une cession de trois ans, dont elle est la garantie, sera inopposable à défaut de transcription ? L'atlîrmiiiive résulte d'un jii^jement rendu par le tribunal civil de Vienne (2= ch.), le 24 déc. 1861 (l). Nous ne saurions ad-

p. 609; Toulouse, 26 fév, 1852 : t. 77 [I8b2], p. I6i, art. 1221. et les obsçrv.ilions sur ce dernier arrèl).

Baux devant être maintenus. — Le bail, qui n'a acquis date certaine qu'apf^s un conimandemeni tendani à saisie immobilière, ne doit pas être annulé sur la demande de l'adjulicaïaire, s'il n'est p,is le résuUai d'une connivence frauduleuse entre le b;iilleiir et le preneur (Bordeaux, 18 nov. 1848 : J. Av., t. 7i [1849], p. 221, .m. 656). — De même, un bail sous seing privé qui n"a été enregistré qu'après un commandement tendant à «aisie immobilière périmé, mais qui a acquis date certaine avant le comniaûdenient suicide la saisie réelle, ne peut être annulé, s'il n'a aucun caracière fraudiilpux (Toulouse, 26 avril 1849 : J Av., t. 74 [1849], p. 618, art. 781 XXVtll; Cass. 27 janv. 1862 : Sir , 1862, l"part., p. 232).

En résume, les baux doivent être maintenus, quand il n'y a ni fraude, ni préjudice.

il) Voici le texte de ce jugement :

,E Tribunal; — Attendu que, par acte du 21 sept. 18b8, Devirieui a cédé à M irlhoud une somme de 2.300 fr. à prendre sur les premiers termes

des baux passés à Joseph Gay de Beauvoir et Ennemond Chalesinvine ;

—Attendu qu'aux termes de l'art. 2, u" o, de la loi du 23 mars 1853 sur la transcription, les cessions d'une somme équivalente à trois années de loyers doivent être transcrites, qu'il n'appar^iît pas que cette formalité ait éié remplie; — Aitendu que la cession .. a élr f.iile pour une somme équivalente et même supérieure à trois années de I lyirs; qu'il y a lieu d'en prononcer la nollité; mais que celte nullité, résullaiil du fait du sieur Marlhund, ne peut préjudicier aux sieurs Petit et Velin, sps cautions ; — Attendu qu'aux termes d'oo autre acte du 6 avril 1859, Uevirieni a cédé à Marthoud pour garantie de sa créance, une année de fermages due en 1863 par Gay et Chaleguviae ;