V. M. Troplong, loc, cit
9999. Après avoir traité, au point de vue du droit d'enregistrement, dans les paragraphes qui précèdent, des transmissions à titre onéreux de meubles et d'immeubles en propriété et en usufruit, nous avons à parler, au même point de vue, dans le
(1) (Enreg. C. Lecapelain.^ — La tribunal; — Attendu que, par par le même contrat avait été faite article par article dans le bail da 16 le jugement du tribunal civil au département de l'Indre, du 11 fructidor ! dec. 1786, annexé audit acte de vente; que conséquemment le receveur dernier, il est reconnu, en fait, que le prix des trois cent trente-nuit bétes ; du droit d'enregistrement a pu reconnaître la valeur mobilière de tout le à laiaa coaprites dans Tacte de vente du 9 germ. an 6 a été spécialement | mobilier vendu ;— Rejette* fixé dans le mémo acte , et que l'évaluation des autres meuble* vendus t Du 5 pluv. an 7.-C. C, bcct. req.-MM. Seignellc , pr.-Wickti rap.
Bl
ENREGISTREMENT. — TiT. i, Chap. 4, Paut. i, Sect. 2, Art. 2, § 4, N* 1.
présent paragraphe , des transmissions de^ Jouissance. On comprend, par les oBser^alions qui précèdent", que cette matière se divise en denx numéros dans lesquels nous nous occuperons successivement des baux et des engagements d'immeubles.
N* 1 • — > Des baux^ som-hauXj cautionnements , cessions, subrogations^ rétrocessions de baux.
800O. Le bail, ou le louage, comme on vient de le voir, est un contrat par lequel « Tune des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer » (c. civ. art. i 709), on par lequel « l'une des parties s'engage à faire quelque chose pour l'autre, moyennant un prix convenu entre elles » (c. civ. art. 17i0). Dans le premier cas, le bail constitue le louage des choses ; dans le second, il réalise le louage d'ouvrage. Cette dernière espèce de louage, dont quelques spécialités ont été prévues et nommément tarifées par la loi fiscale, a déjà fait l'objet d'un examen particulier (V. n^ 1940 et suiv.) : nous n'aurons donc à nous occuper Ici que delà première.
300t. Le louage des choses a été également prévu par la loi fiscale, et même d'une manière plus générale et plus complète que le iouage d'ouvrage. A cet égard, la législation établit deux catégories parfaitement distinctes , l'une qui embrasse les baux qu'on peut appeler ordinaires, en ce que, conformément à la déQuition de la loi civile qui suppose une convention faite pour un certain temps, la durée en est limitée, par exemple, les baux faits pour un, deux, trois, six, neuf ans, etc.; l'autre comprenant les baux qu'on peut dire extraordinaires , en ce qu'ils ne se renferment pas dans une durée déterminée ou aisément déterminable, comme sont les baux à vie, les baux dont la durée est illimitée, et les baux è^ rente perpétuelle. De très-sérieuses difficultés se rattachent à cette première classification ; il importe par cela même d'interroger la tradition qui en facilite l'intelligence.
SQOf . Dans les idées communes, la vente n'a pas été toujours distinguée du bail; nous aurons à Insister sur ce point, pour l'établir et l'expliquer, dans notre traité du Louage. Bornonsnous à constater ici que c'est particulièrement à l'occasion des droits prélevés, par le seigneur, sur toutes les mutations du domaine utile, que s'est produite, avec évidence, la confusion entre les deux conventions. Ces droits, en efifet, furent exigés d'abord pour le bail aussi bien que pour le louage ; et comme le bail rendait exigible le même droit que la vente dès qu'il était stipulé pour trois«ans (V. notamment Coût, de Sedan, art. 37, et de Vitry-le-Français , art. 35} , il est clair que la vente et le bail ne se distinguaient pas , sous le rapport fiscal , dans un temps où, en raison d'un système, généralement suivi, d'assolement triennal , le bail ne pouvait pas avoir une durée moindre de trois ans. Néanmoins, sous l'efTort des jurisconsultes qui empruntèrent au droit romain des considérations propres à soustraire le bail à un droit établi sur les ventes par la coutume, la séparation des deux contrats finit par prévaloir en principe : et toutefois, on ne tint compte de cette séparation , dans la pratique, qu'en faveur des baux renfermés dans une durée de neuf années-, au delà de cette durée, le bail continua d'être considéré, sous le rapport du droit à percevoir, comme formant , avec la vente, un seul et même contrat. On trouve, dans une ordonnance de 1513, rendue par Jean lli, duc de Bretagne, la disposition suivante : «Une ferme qui passe neuf ans <icc%teU vente » (art. 12), et cette disposition était la reproduction d'une disposition semblable insérée dans un très-grand nombre de coutumes qui ordonnaient de percevoir le droit de vente sur les baux excédant neuf années (Goût, de Laon, de Gbâlons, de Reims, d'Auxerre, de Meaux, de Chaumont,ete.).
aOOS.Mais la doctrine ne s'était pas montrée satisfaite de la concession qu'elle avait obtenue ; poursuivant l'idée de la séparation absolue du bail et de la vente, elle prétendit que les lods et ventes ne devaient pas être perçus même sur les baux excédant neuf années et fit triompher cette doctrine (V. Laurière sur Loysel, règl. 14, liv. 4, tit. %). En effet, à- l'abolition de la féodalité, l'idée dominante oonsiste à envisager la vente dans le e\:aclère de perpétuité qui lui est essentiellement propre, et à no confondre le bail avec elle que dans les seuls cas où le bail
lui-même n'était pas exclusif de ce caractère de perpétuité. Seulement, en cette matière , la perpétuité n'avait pas la signification absolue que cette expression présente aujourd'hui. Voici d'après Balde, Cons. 373 , quelle en était la portée : « Ista dictio inperpetuum diversi modi exponitur : i* ad vitam alicujus; 2« tuque ad triginta vel quadraginta annos; 3*^5tn0 temporis prœfinitione. » Ainsi, dès qu'un bail était fait soit à vie, soit pour trente on quarante ans, soit sans durée limitée, 11 impliquait l'idée de per« pétuilé , se confondait avec la vente , et à ce titre rendait le même droit exigible. En dehors de ces conditions , les lods et ventes n'étaient pas dus sur le bail quel que fût le terme stipulé, ce terme embrassât-il un espace de temps excédant neuf années. — Les rédacteurs de la loi de frimaire se sont trouvés en présence de cet état de choses, et on peut dire qu'ils ne Tout pas sensiblement modifié.
800A. Gela ressort de la classification même ci-dessus indiquée des baux en baux extraordinaires et baux ordinaires, et plus piirlicnlièrement, de la quotité et de la nature du droit établi sur chacune des deux espèces de baux. En effet, les rédacteurs de la loi, assimilant à la vente les baux de la première catégorie, ont soumis ces baux au droit ordinaire des mutations, c'est-à-dire à 4'ou à 2 p. 100 suivant qu'il s'agit d'immeubles ou de meubles. Ainsi, l'art. 69 , $ 7, n« 2, tarife à 4 pour 100 : « les baux à rente perpétuelle de biens immeubles, les baux à vie et ceux dont la durée est illimitée » \ de même l'art. 69, $ 3 , n<^ 2 , soumet au droit de 2 pour 100 « les baux de biens meubles faits pour un temps illimité. » Par où l'on voit que relativement aux baux de celte première catégorie, l'art. 69, § 7, n» 2, et § 3, n» 2 , est l'application de la règle ci-dessus rappelée de Balde , sauf néanmoins en ce qui concerne les baux de trente ou quarante ans , que le législateur moderne n'avait pas désignés, et qu'il semblait, par ce silence même, avoir fait sortir de la règle. On verra bientôt comment une jurisprudence récente les y a ramenés en partie. — V. infrà, n«» 3027 et suiv,
SOOft. Quant aux baux do la seconde catégorie, c'est-àdire ceux d'une durée limitée , le tarif les distingue profondément , au contraire, de la Tente. A cet égard , la loi de frimaire avait établi des subdivisions dans lesquelles les baux à nourriture d'animaux, les baux de pâturage, les baux à pourriture de personnes, enfin les bau) à ferme ou à loyer étaient distinctement prévus. Pour ne parler ici que des derniers , les autres ayant fait déjà l'objet particulier de l'une de nos divisions (V. n''* 2010 et suiv.), rappelons que l'art. 69, $ 3, de la loi du 22 frim. an 7, après avoir établi le droit proportionnel de 1 p. 100, soumettait à ce droit, par son n^ 2, conçu dans les termes suivants : « Les baux à ferme ou à loyer, d'une seule année; — Ceux faits pour deux années. — Le droit sera perçu sur le prix cumulé des deux années. — Ceux d'un plus long temps, pourvu que leur durée soit limitée. — Le droit sera également perçu sur le prix cumulé, savoir : pour les deux premières années à raison de 1 p. 100 ; et pour les autres années sur le pied de 23 c. p. 100. — Et les sous-baux, subrogations, cessions et rétrocessions de baux. — Le droit sera liquidé et perçu sur les années à courir, comme il est établi pour es baux, savoir : à raison de 1 p. 100 sur ies deux premières années res*tant à courir; et de 23 c. p. 100 pour les autres années — Seront considérés , pour la liquidation et le payement du droit • comme baux de neuf années, ceux faits pour trois, six ou neuf ans. — Les baux de biens nationaux sont assujettis aux mêmes droits. » Par celte disposition , qui laissait de cêté le tarif des \ entes, la loi de frimaire elle-même marquait, relativement aux baux à durée limitée, la différence entre la vente et le bail. Et cette différence a été marquée plus nettement encore, d'abor4 par la loi du 27 vent, an 9, dont l'art. 8 réduisit le droit à 75 c« p. iOO sur les deux premières années , et à 20 c. p. 100 sur le montant des années suivantes; ensuite par la loi du 16Juinl824, dont l'art. 1, formant le dernier état de la législation, supprime toutes les subdivisions établies par la loi de frimaire et dispose en ces termes : « Les baux à ferme ou à loyer des biens meubles ou immeubles, les baux de pâturage et nourriture d'animaux , les baux à cheptel ou reconnaissance de bestiaux , et les baux ou conventions pour nourriture de personnes , lorsque la durée sera limitée^ ne seront désormais soumis qu'au droit de 30 6. p.
1:NREGISTREHENT. — Tit. 1, Chap. 4, Part. 1, Sect. 2, Art. 2, § 4, N' 1.
100 sur le prix cumulé de toutes les années. — Le droit de cautionnement de ces baux sera de moitié de celui fixé par le présent article. • — Telles sont dans leur ensemble les dispositions de la loi fiscale en ce qui concerne les baux à ferme ou à loyer. Oa voit, par là, en quoi elles conflrment les traditions du passé et en quoi elles s'en écartent. Nous aurons d'ailleurs l'occasion de revenir nous-môme sur ce rapprochement, en exposant les difficultés relatives à rexigibilllô du droit que nous pouvons aborder maintenant.
8000. Sous ce rapport, il en est du bail comme de toutes les conventions en général : son existence prouvée détermine reiigibillté du droit pourvu que la convention soit parfaite et que le contribuable ne soit pas dans le cas d'opposer à la perception une exception qui la suspende ou l'écarté d'une manière absolue. C'est, on le voit, la reproduction delà théorie présentée plus haut à un point de vue tout à fait général (n<" 83 et suiv.), et se résamant en un ensemble de conditions dont la réunion seule peut déterminer l'exigibilité du droit proportionnel. II faut mainteuant suivre cette théorie dans son application au bail spécialement , comme nous l'avons suivie déjà dans son application à la vente (n®* 2279 et suiv.) Nous parlerons donc successivement : de l'existence prouvée du bail, ce qui conduit à l'étude du tarif dans ses rapports avec les diverses espèces de baux reconnus par^la loi ou Introduits par l'usage *, de la perfection du contrat , ce qui amène à déterminer les conditions dans lesquelles doit se présenter chacun des éléments nécessaires au bail pour que le droit puisse être perçu, des exceptions susceptibles de suspendre ou d'empêcher la perception; enfin, des sous-baux, subrogations , cessions et rétrocessions de baux , qui , on vient de le voir, sont spécialement mentionnés par quelques dispositions de la loi fiscale. — Dans ce cadre viennent se ranger toutes les difficultés relatives à V exigibilité. Quant à celles de la liquida- ^n , elles sont réservées pour la deuxième partie de ce chapitre où il est traité dez valôurt tur lesqwlles le droit proportionnel doit être perçu.
S009. Avant tout, il importe d'indiquer qu'abandonnant la marche suivie pour le contrat de vente , nous ne séparerons pas te iMiil ayant pour objet des biens meubles du bail portant sur des immeubles. La loi elle-même ne les a pas séparés , au moins en ce qui concerne les baux d'une durée limitée, c'est-à-dire ceux-là précisément qu'elle maintient dans leur caractère propre de bail , car elle les tarife par une même disposition, n Les baux à ferme ou à loyer de biens meubles ou immeubles, dit-elle, ne seront désormais soumis , etc. » (L. 16 Juin 1824, art. i). C'est qu'en effet les baux de meubles et les baux d'immeubles forment un même contrat , ayant les mêmes caractères distinctifs et les mêmes éléments de perfection (V. MM. Championnière et Rigaud, t. 4, n<> 5027). Et si, quant aux baux que la loi assimile à la vente , ceux qui ont pour objet des meubles sont distingues, dans la loi , de ceux qui portent sur des immeubles , par la quotité du droit auquel ils sont respectivement soumis , ceux-ci donnant ouverture au droit Immobilier, et les autres rendant exigi- Dle le droit mobilier seulement, cette différence, qui, d'ailleurs , est une conséquence de l'assimilation même établie par la loi ,1 n'intéresse en aucune manière ni le caractère ni les éléments constitutifs de la convention. Nous confondrons donc, dans les observations qui vont suivre, les baux de meubles et les baux d'immeubles, sauf à signaler, à l'occasion , quelques différences qui tiennent particulièrement à la nature du droit d'enregistrement, et nullement à la nature delà couveution.
800S. ExiBTENCB PROUVÉE DU BAIL. — Sur Cette première condition de l'exigibilité , on doit d'abord prévoir deux hypothèses : ou la formalité de l'enregistrement n'est pas demandée, soit que la location ait été faite verbalement; soit que , consentie par écrit, elle soit tenue secrète par les parties; ou , au contraire , la formalité est requise sur la production à l'enregistrement d'un acte constatant la convention.
8009. Dans cette dernière hypothèse, on le comprend bieo , il n'y a pas de difficulté possible , au moins en ce qui concerne la preuve de l'existence de la convention. Un acte est présenté à la formalité ; l'existence de la convention que cet acte constate est par cela même prouvée. Sans doute , en présence d'un tarif qui établit pour les baux des catégories diverses^ l'acte
peut , en raison de sa rédaction ou de toute autre circonstance , laisser du doute sur le point de savoir sous quelle catégorie la convention doit être rangée. Mais cette difficulté, à laquelle nous viendrons bientôt, ne touche pas à Vexistence matérielle d'une convention ; et c'est de cette existence matérielle qu'il est exclusivement questioh quant à présent.
80 fO. Que si la convention est secrète, soit qu'elle n*ait pas été rédigée par écrit , soit que l'acte ne soit pas représenté, il y a, sinon plus de difficultés, dans l'état actuel de la Jurisprudence, au moins une complication plus grande. C'est ici l'un des cas rares où il importe de distinguer entre les baux de meubles et les baux d'immeubles. Pour les meubles d'abord , le droit de bail est un droit d^acte. Partant , non-seulement l'existtence de la convention ne sera Jamais prouvée si elle a été faite verbalement , mais encore , dans le cas même où elle aura été rédigée par écrit, l'existence n'en pourra être prouvée que par la représentation volontaire de cet écrit ou par l'usage qui en serait fait (V.n<»79). Quant aux immeubles, le droit de bail est un droit de mutation sans doute^ mais il s'agit ici d'une mutation de/onûsance, et, nous l'avons dit plus haut, sur l'autorité d'une Jurisprudence dont nous avons fait connaître les nombreux monuments , à cette espèce de mutation ne s'étendent pas les règles établies pour les mutations de biens immeubles en propriété ou en usufruit y lesquelles , d'après l'art. 4 de la loi du 27 vent, an 9, rendent le droit proportionnel exigible , lors même que les nouveaux possesseurs prétendent qu'il n'existe pas de convention^ écrites : nonobstant cette disposition , les mutations Réjouissance sont demeurées sous l'empire de l'art. 13 de la loi du 22 frlm^ an 7, qui, sainement entendu , consacre en principe que s'il est permis , quant aux locations , de suppléer à la non représentai (ton du titre, il n'en est pas moins nécessaire, pour l'exigibilité du droit, que {0 titre existe eX que d'autres actes le fassent coo^ nuttre (V. n»» 120 et suiv.; V. aussi n»« 2256, 2297). Il suit de là, au point de vue où nous nous sommes placés , que relativement aux mutations verbales , il en est des locations d'immeubles comme des locations de meubles; leur existence ne pourra Jamais être prouvée ; et relativement aux mutations écrites , que l'administration pourra suppléer à la non-représentation de l'écrit, ce qu'elle ne peut faire dans le cas de bail de meubles, et prouver l'existence de la convention par les moyens que la loi met à sa disposition , et sur lesquels nous nous sommes expliqués eu traitant des mutations secrètes. — V. n«" 2258 et suiv
30ti. L'existence de la convention une fois reconnue, là quotité du droit à percevoir n'est pas par cela seul établie; il faut encore caractériser le contrat pour le soumettre à la disposition du tarif qui lui est applicable. Ici se présentent de très-sérieuses difficultés. D'ailleurs il ne s'agit pas de rechercher, à travers une rédaction plus ou moins obscure , la nature propre de la convention. Dans l'ordre d'idées où nous voici parvenus, de telles difficultés, appréciées déjà à un point de vue tout à fait général (V. n^'" 85 et suiv.), sont hors de cause; car nous supposons que la convention dont la régie veut percevoir le droit appartient à la classe des baux. Mais le bail est diversement tarifé ^V. n^* 3001, 3004, 3005); en outre, à côté des baux que le législateur a prévus, l'usage en a placé d'autres que la loi ne mentionne pas nommément, mais qui rentrent dans l'une ou l'autre des catégories qu'elle établit. La difficulté dont II s'agit Ici consiste à classer ta convention dans la catégorie à laquelle elle appartient; il convient, pour la résoudre , de parler distinctement: i^ des baux prévus par la loi, c'est-à-dire du bail à rente perpétuelle, du bail à durée illimitée , du bail à vie , du bail à durée limitée ; 2<* des baux non expressément tarifés , tels que les baux à locatairle perpétuelle, à domaine congéable, à comptant, le champart , les baux emphytéotiques , héréditaires, etc.
8018. Baux prévus par la loi fiscale, — Gomme nous l'avons vu plus haut (V. n» 3004), la loi du 22 frim. an 7, dont les dispositions, sous ce rapport, n'ont pas été modifiées par les lois ultérieures, notamment par celle du 16 Juin 1824, prévoit dV bord, pour les soumettre au droit ordinaire de mutation, « les baux à rente perpétuelle de biens immeubles , ceux à vie et ceux dont la durée est illimitée » (art. 69, § 7, n^ 2) , et « les baux de biens meubles faits pour un temps tlllmilô » (art. 69, $ 5 , n^ 2)^ la loi fiscale prévoit ensuite, pour la soumettre à un droit
ENREGISTREMENT.— TiT. 1, Ciup, 4, Part. 1, Sect. 2, Art. 2, § 4, NM
fr on» 1a ni>iv Ali m ni A H A tAiitAfl Iaq ann^Aa « Ips DAr lAhAilIffiir. aaIIa T^nvpntfnn nniivpIlA no m
de 20 c. par 100 fr. sur le prix cumalé de toutes les années « les baui à ferme ou à loyer des biens meubles ou immeubles... lorsque la durée sera limitée...» (L. 16 Juin 1824, art. 1, Y. &<> 3005). Quelque tranchée que paraisse la distinction établie par la loi » on verra que cette distinction s'est parfois effacée dans la pratique. Mais sans anticiper sur les développements ultérieurs de ce grave sujet, reprenons successivement les dénominations de la loi fiscale.
sots. La loi mentionne d*abord le dat7 à rente perpétuelle. Le tarif établi sur cette espèce de bail, est, sans doute, comme nous l'avons dit plus haut en parlant des constitutions de rentes (V.n«1799), an souvenir d'une législation qui attribuait à la rente foncière , c'est-à-dire à celle qui tenait lieu d'un immeuble auquel elle était subrogée, le caractère Immobilier; mais il est aussi une conséquence indiquée par ia nature même de la convention à laquelle il s'applique. Le propriétaire d'un immeuble qui en fait la cession perpétuelle au moyen d'une rente qu'il reçoit annuellement, en transmet réellement la propriété, d'autant plus que sous l'empire de la législation actuelle , le preneur pourrait à chaque instant racheter ia rente et s'affranchir de l'o* bligation'de la servir annuellement en en payant ie capital au bailleur (c. civ. 530). Le bail à rente perpétuelle est donc la vente, à proprement parler; il devait dès lors être soumis au droit ordinaire des mutations : ainsi dispose, en effet, l'art. 69, S 7, n* 2, de là loi du 22 frim. an 7. Sous ce rapport , il n'y a pas d'équivoque possible : quelle que soit la qualiûcalion donnée à l'acte, dès qu'il aura pour effet la cession d'un immeuble au moyen d'une rente perpétuelle, le droit exigible sera nécessairement celui des mutations immobilières.
801 4. En sera-l-il de même si le prix de la cession consiste un une rente viagère? La loi ne prévolt nommément que le bail à rente perpétuelle; et par ce motif, on pourrait supposer que la disposition n'en doit pas être étendue au delà. Cependant en se pénétrant de ia pensée qui a déterminé le législateur, on arrive à une solution contraire.Sl iebail à rente perpétuelle donne ouverture au droit ordinaire des mutations et non à celui de constitution de rente , c'est parce qu'en sol la convention contient transmission de ia propriété du bailleur au preneur et offre tous les caractères de la vente. Or, en quoi la substitution d'une rente viagère à la rente perpétuelle donnerait-elle à la convention des effets moins étendus? Le bailleur en aura-t-il moins aliéné ia propriété, et l'acquéreur l'aura-t-ll moins acquise? Non évidemment, puisque l'art. 1968 déclare la rente viagère susceptible d'être constituée à titre onéreui pour un immeuble. 11 n'y a donc pas de motil pour percevoir sur le bail, dans ce cas, un droit moins élevé que dans celui de bail à rente perpétuelle. Tout au plus ie caractère aléatoire do contrat pourrait-il être pris en considération pour la liquidation du droit : c'est la remarque faite par MM. Rigaud et Champlonnière, t. 4, n« 3059; et nous aurons l'occasion d'y revenir à la deuxième partie du présent chapitre. Mais en ce qui touche la quotité du droit, elle n'en saurait être changée. C'est aussi l'avis des auteurs précités.
80 1 ft. D'ailleurs , viagère ou perpétuelle , la rente n*en est pas moins mobilière, dans l'état actuel de la législation, bien qu'elle ait pour origine la transmission Immobilière dont elle est le prix. Il suit de là que si elle venait elle-même à être transmise
(1) Eipicê : — (Eoreg. C. Deforest.) — 4 cet. 1804, conlrat de mariage de la demoiselle Defore»t , contenant la clause suivante : « Les biLûs dont la demoiselle future épouse a droit de jouir dès à présent étant régis et administrés par son père , qui en a touché les revenus , il continuera, jusqu'à la mort de la dame Ingliard , grand'mère de la future épouse , d^administrer et d'affermer lesdits biens , d'en toucber les revenus jusqu'à cette époque. Le père s'engage à lui fournir et payer, en équivalent desdits re?enns, une pension annuelle , franche de toutes contributions et charges de la succession de M. Julien Bîdé, grand-pere maternel de la future, de 3,500 fr., laquelle pension commenceia le lour (le la célébration du mariage , et continuera jusqu'au décès de ladite (^rand'mëre de la future épouse , à laquelle époque son père cessera de r 'gir sa part dans lesdils biens fonds et de profiler des revenus. Il cessera en mènne temps de payer ladite pension... En cas de difficulté sur les (1 oitG de la future épouse envers son père, ce dernier déclare que la pension qu'il lui fait et les sommes qu'il aura payées entreront en compensation. » — Semblable stipulation avait été insérée dans le contrat de mariage d'une antre fille de M. Deforest, en 1813.~Lors de l'enrcsistre-
par le bailleur, cette convention nouvelle ne recevrait aucune Influence du tarif établi par l'art. 69, $ 7, n<> 3 : le seul droit exigible serait celui de 2 fr. pour 100 en vertu du même art., $ o, n* â, qui tarife les cessions de l'espèce sans s'occuper en aucune façon de l'origine de la rente cédée. Mais ceci a déjà été l'objet de développements auxquels nous nous référons. — V. n*' 1831 et suiv.
801 0. Pas plus que le bail à rente, le bail à vie ne donne lieu à des difficultés sérieuses. Ici encore le droit à percevoir est le droit ordinaire des mutations de propriété ou d'usufruit à titre onéreux. Cependant le bail à vie n'est ni une vente, ni une constitution d'usufruit. Ce n'est pas une vente , car le preneur n'a pas le droit de racheter la rente, à moins qu'il ne s'agisse d'une rente constituée sur plus de trois têtes , ce qui, en raison de la longue durée , le fait se confondre en quelque sorte avec la rente perpétuelle (V. infrà, n'* 3019). Ce n'est pas une constitution d'usufruit, car « la jouissance par bail à vie et l'usufruit diffèrent essentiellement dans leur nature et dans leurs effets , notamment en ce que, dans le bail à vie , le bailleur conserve la jouissance des fruits civils de l'objet donné à bail dont le preneur ne perçoit que les fruits naturels, tandis que l'usufruitier jouit des fruits naturels et civils de l'objet grevé d'usufruit, dont le propriétaire ne conserve que la nue propriété » (motifs d'un arrêt du 18 janv. 1825, aff. Vasseur, V. n^ 3098.— V. aussi MM. Duvergier, du Louage, n«* 28 et sulv., etTroplong, ihid.^ n» 25.— V. cependant M. Merlin, Rép., v« Usufruit, $ 1, n* 3). Mais, l'impossibilité de savoir quand arrivera, dans un bail à vie. l'événement qui doit y mettre fin, n'a pas permis d'établir le calcul qui est la base de la perception du droit sur les baux ordinaires * voilà pourquoi le bail à vie, quoique dans la réalité il appartienne à la catégorie des baux à durée limitée , a été assimilé, sous le rapport de la quotité du droit à percevoir, aux transmissions de propriété ou aux constitutions d'usufruit.
801 7. Le bail à vie comporte des stipulations diverses qu'il convient d'indiquer , bien que ce contrat, fort rare dans l'état de nos mœurs actuelles, ne présente réellement plus, aujourd'hui, d'importance au point de vue pratique. Il peut avoir pour termt de sa durée soit la vie du preneur, soit la vie du bailleur, soit la vie de plusieurs personnes. La cour de cassation a même reconnu qu'il peut avoir pour terme de sa durée, la vie d'une personne étrangère à la convention passée entre le preneur et le bailleur, en décidant que la clause par laquelle un père, en mariant sa fille, demeure chargé de l'administration et de la jouissance (qu'il avait déjà) des biens appartenant à celle-ci , jusqu'à la mort de so» aïeule, sous l'obligation de lui payer une pension annuelle pour l'équivalent de cette jouissance, doit être considérée comme un bail à vie, donnant lieu à la perception d'un droit proportionnel de A pour 100; et qu'on ne saurait voir dans une semblable stipulation une constitution de pension dotale, de la part du père à sa fille • passible seulement , comme donation mobilière, du droit de 62 c. et demi par 100 fr., avec mandat de la fille à son père pour administrer et toucher ses revenus , lequel serait essentiellement révocable et rendrait ie père comptable de sa gestion , ce qui ne se rencontre pas dans la clause dont il s'agit (Gass., 10 mars i8t9j (1).
801 S. La loi fiscale ne prévoit particulièrement aucune d€
ment des deux contrats, le receveur, ne voyant dans ces clauses que de J simples constitutions de pensions dotales, perçut le droit de 6^ c 1/2 p. 100 fr., conformément à l'art. 69, g 4, n« i, de la loi do 22 frim. an 7, sur un capital de 35,000 fr. formé par dix fois la pension annuelle. — Mats la régie fit relever cette perception , et prétendit qu'il était dû un droit de 4 p. 100, aux termes du § 7, n* 1 , de l'article dlé , attendu que les clauses insérées dans les deux contrats de mariage contenaient de Vé> niables cessions , à titre onéreux , par les enfants , au profit de leur père, oe l'usufruit des biens qui leur appartenaient , et dont ils avaient la libre disposition. Elle décerna , en conséquence, contre le sieur Deforest, une cunirainte en supplément de droits de 2,598 fr. 75 c. — Sur l'opposition , lugcment du tribunal civil de Lille , du 21 fév. 1817, qui a dédai^ la régie mal fondée , « attendu que Tusufruit on le droit de jouir des cboeet dont un autre a la propriété , étant un droit réel qui suivait le fonds qui s en trouvait grevé , on ne pouvait pas dire que les clauses dont il s'agit ici eussent conféré au sieur Deforest un pareil droit; que ces clauses ne lui avaient au contraire donné qu'un droit personnel qui se bornait à une continuation temporaire d'administration des parts* compétaat à deux de
ENREGISTREMENT. -Tit. i, Chap. 4, Paht. 1, Sect, 2, Art. 2, 5 4, N» I.
ees sitaatioDs; elle se borne à tarifer le bail à vie d'une manière généraie. D'où la conséquence que le droit par elle établi s'applique à tous les caa , à celui où le bail est consenti pour toute )a Tle du bailleur aussi bien qu'à celui où il est fait pour la vie do preneur ; à celui où il a pour terme la vie de plusieurs pergoDoes, aussi bien qu'à celui où 11 ne doit pas s'étendre au delà de la vie d'une seule personne.
SOiO. Néanmoins» nous l'avons fait pressentir déjà, le bail à île, lorsque la rente est établie sur plusieurs tètes, ne conlerre sa nature de bail que dans une certaine mesure. La règle, à cet égard, est posée dans la loi des 18-29 déc. 1790 , qui, en permettant les baux à vie sur plusieurs tètes , y met pour condition, qu'elles n'excéderont pas le nombre de trois (lit. l,art. 1). Oq admet généralement que cette loi, en tant qu'elle fixe la durée la plas longue des baux à vie , n'a pas été abrogée par le code dTil (MM. Troplong , loc. ct«., n» 27, Duvergier, loc. cit.y n« 202 ; Y. aussi notre traité du Louage). Il suit delà que si un bail à vie était fait sur plus de trois tètes , il irait contre les dispositions de la loi moderne qui a voulu affranchir la propriété foncière des charges d'une durée excessive, et en conséquence qu'il donnerait lieu au rachat, ce qui communiquerait à la convention le caractère de la vente.
SOtO. Au premier aperçu, cela peut paraître sans intérêt aq point de vue du droit d'enregistrement, puisque, soit qu'on h considère comme vente, soit qu'on la prenne comme bail, la stipulation donne ouverture à un droit dont la quotité est la même. Néanmoins, l'observation aune importance réelle, car si la quotité ^a droit est la même pour la vente et pour le bail à Tie, la manière dont ce droit doit être calculé, ou le mode de liquidation est essentiellement différent , la valeur étant détermilée, pour la liquidation, en ce qui concerne la vente, par le prix exprimé en y ajoutant toutes les charges en capital (L. 22 frim. ao 7, art. 15, n*> 6), et, en ce qui concerne le bail à vie, par un capital formé de dix fois la rente et les charges annuelles {eod., V 3). Dès lors, si le bail à vie, par cela seul qu'il est consenti pour la vie de plus de trois personnes, cesse d'être un bail et prend le caractère d'une transmission de la propriété, il s'ensuivra que le droit devra être perçu d'après le mode établi pour la vente. MM. RIgaud et Championnière , t. Â^ n^ 3077, paraissent contraires à cette solution, à laquelle ils opposent le n® 3, art. 15, de la loi de frimaire, qui , en fixant un mode de liquidation pour les baux à vie, ne distingue pas le nombre de têtes sur lesquelles ces baux seraient constitués. Mais ce texte, qui d'ailleurs sera plus particulièrement expliqué à la deuxième partie du présent chapitre, n'a pas évidemment la portée qu'on lui prêle. Il dit , il est vrai, que la valeur est déterminée « pour les baux à vie, sans iûtinetion de ceux faits sur une ou plusieurs têtes, • d'après un Bode qu'il indique. Qu'est-ce à dire? que ce mode doit être suivi Viéme pour le bail à vie qui , quoique fait pour la vie de plusieurs personnes , conserve cependant le caractère de bail. Or, précisé- Bieot, d'après la loi des 18-29 déc. 1790, à laquelle la loi de frimaire n'a pas dérogé plus que ne l'a fait plus tard le code civil, le bail à vie perd le caractère de bail lorsqu'il est établi sur plus de trois tètes. L'art. 15, n* 3, ne règle donc pas cette situation. tOJBt. Par tout ce qui précède, on voit que le bail à rente perpétuelle etlebailàvie nesont guère susceptibles d'embarrasser le receveur auquel serait soumis un acte constatant l'une ou l'autre convention. 11 n'en est pas ainsi du bail à durée illimitée et du haU à durée limitée dont il nous reste à parler pour compléter la iérie des baux nommément désignés par la loi. — Le bail à durée illimitée est celui dont la durée n'a pas de limite certaine; comme M Pa vu plus haut ( n« 3004 ), la loi l'assimile à la vente , en le
^— I !■ . Il
1» filles dans des biens indivis, administration qxjî'iX nVait alors quVn iuiité de mandataire de ses filles majearee, et qui avait été prorogée au wtm litre. » — Pourvoi. — Le défendeur a fait défaut. — Arrêt,
LicoDa;— Varart.l5,n»3, et l'art. 69, §7, n*2,de la loi du 22 frim. tt 7; — Attendu qu'en vertu des clauses dont il s'agit, ce n'est pas pour acompte de ses filles que le défendeur administre leurs biens; qu'il adttinislre pour lui-même, puisqu'il fait les fruits siens do tous les leve- Bas, puisqu'il n'en doit aucun compte à ses filles, au moyen de ce fa'eUes ont accepté des pensions annuelles en équivalent de ces revenus ; l^id'uUeare, les clauses dont il s'agit, contenant des contrats commu-
Toas XXIL
soumettant au droit ordinaire des mutations de meubles ou d'immeubles suivant qu'il a des immeubles ou des meubles pour objet (L.22frim.an7,art.69,S5,n«2,etS7,n<»2);cequiétaitnécessaire, non pas seulement parce que ce bail implique une sorte d'aliénation de la propriété, mais encore et surtout parce que le droit ordinaire du bail devant, d'après la loi, se calculer d'après sa durée, il y avait impossibilité de suivre la règle à l'égard des baux sans terme. — Le bail à durée limitée est celui qui se renferme dans une période de temps déterminée et circonscrite; c'est làle bail ordinaire, celui que la loi fiscale, dans le but de multiplier et de favoriser l'une des conventions qui exercent le plus d'Influence sur la prospérité publique, a voulu ne soumettre qu'à la taxe légère de 20 c. pour 1 00 fr. (L. 16 Juin 1824, art. 1, V. n» 3005).— Ainsi les dispositions du tarif applicables respectivement au bail à durée illimitée et au bail à durée limitée sont parfaitement tranchées. Mais qu'est-ce qui, dans les baux , constitue l'indétermination quant à la durée? Tout bail dont la période n'est pas fixée par un chiffre précis est-il par cela seul un bail à durée illimitée? Et réciproquement doiton voir un bail à durée limitée dans toute convention que les parties ont renfermée dans un terme indiqué? Ces questions au premier aperçu ne paraissent pas graves; en elles, cependant, se résument les diflOlcultés très-réelles que la pratique a rencontrées en cette matière. Il importe donc de s'y arrêter.
90Z9. Le code civil, en définissant le louage «un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, etc. »(art 1709) , ne limite pas le temps dans lequel la convention doit être renfermée pour retenir le caractère précaire qui la distingue de la vente. Mais aujourd'hui que les lois abolitives du régime féodal, non abrogées en ce point par les lois ultérieures (V. n» 3019), ne permettent pas l'existence d'un bail excédant quatre-vingt-dix-neuf années (L. 18-29 déc. 1790, tit. 1, art. l),il semble que le certotfi temps dont parle l'art. 1709 c. civ., doit s'entendre de toute durée déterminée n'excédant pas la limite de quatre-vingt-dix-neuf ans. En sorte qu'il y aurait lieu de considérer comme contrat de louage, comme transmission d'une jouissance temporaire, donnant ouverture au droit de bail et non à celui de vente, tout bail dont le terme est fixé, quelque courte qu'en soit la durée, ou quelque longue qu'elle soit, dès qu'elle se renferme dans la limite indiquée. Telle paraît avoir été d'ailleurs la pensée de la loi fiscale , lorsque, d'abord dans la loi du 22 frim. an 7, art. 69, $ 3, et ensuite dans la loi du 16 juin 1824, art. 1, elle a confondu, sous le rapport de la perception , tous les baux quelle que fût leur durée, pourvu qu'elle fût limitée.
80)^3. 11 s'en faut, néanmoins, que cette conséquence soit admise dans ce qu'elle a d'absolu. Elle est, au contraire, trèsvivement contestée à ses deux points extrêmes, l'un touchant à ces baux qui en raison de leur objet et de leur très-courte durée font supposer, comme nous avons eu l'occasion de le dire en traitant des ventes mobilières , moins la transmission d'une jouissance que la transmission du produit de la jouissance et de l'industrie exercées par un autre; l'autre touchant à ces baux qui en raison de leur très-longue durée et de leur caractère particulier, comme l'emphytéose, sont considérés par la jurisprudence et par la majorité des auteurs comme constituant un droit réellement immobilier. Quant aux baux prétendus de la première espèce, le droit auquel ils sont soumis est ceul des ventes mobilières; le droit établi sur les ventes d'immeubes est perçu sur ceux de la seconde. L'une et l'autre perception reposent aujourd'hui sur une jurisprudence constante : nous ne pensons pas cependant qu'elles soient, l'une et l'autre, également fondées.
tatifs , ne sont pas révocables à la volonté de l'une des parties, et qu'ainsi elles ne sont pas de simples mandats ; qu'elles sont réellement des baux à vie, puisqu'elles confôrent au défendeur le droit de percevoir, pour son propre compte et pour un prix déterminé, des revenus des immeubles appartenant à ses filles , et de les percevoir jusqu'au décès de la dame Ingliard, leur aïeule; d'où il suit que le jugement dénoncé , en déclarant la direction générale de l'enregistrement mal fondée dans sa demanue en «upplemenl de oiuiis, a violé l'art. 15, n** 3, et l'art. 69, § 7, n*> 2, de la loi du j22 fnm. an 7,— Casse.
Du 10 mars 1819.-G. C, sect. civ.-MM. Brisson, pr.<^habot, rap.« Joubert,av. gén., c. conf.-Huart-Duparc, av.
ENREGISTREMENT.— TiT. 1, Chàp. 4, Part. 1, Sect. 2, Art. 2, S *i N* 1*
sofa. En ce qui concerne la première, on doit admettre sans diâSçulté que laconvention par laquelle on transmet certaines Jouissances pour un temps très-court, n'implique pas nécessairetnent le louage. Aipsi» on cède pour quelques Jours, pour quelques mois paème, la Jouissance d'un bois au moment d'en faire \à coupe : y a-t-illà louage, c'est-à-dire transmission de la Jouissance du sol dans lequel les arbres sont plantés? Non, assurément; il y a plutôt vente d*une coupe de bois. Le droit de vente mobilière sera donc exigible et non le droit de bail. Est-ce à dire qu'on ne doive Jamais reconnaître le caractère de bail dans une transmission de Jouissance, par cela seul que ia convention est renfermée dans une durée fort courte? En aucune façon. Ainsi , dans un pays oi\ la (erre rend plusieurs récoltes par an , on cède un champ, après la première récolte, pour une durée qui ne doit pas excéder le temps nécessaire à planter, cultiver et recueillir la seconde récolle : y a-t-il là une vente? Evidemment non; c'est un contrat de louage , un bail compris dans la catégorie des baux ordinaires , une transmission , à titre de jouissance , d'une chose dont le preneur recueillera le produit. Le droit exigible sera donc celui des baux ordinaires et non celui de vente. Pourquoi cette différence? Parce que, dans ce dernier cas, la convention rattache le produit du sol, transmis pour un certain temps, au travail, à l'industrie du preneur pendant la durée assignée ^ sa Jouissance, tandis que, dans le premier, le produit se rattache au travail, à l'industrie d'un autre que le preneur prétendu. Telle est, en effet, la règle à laquelle la Jurisprudence s'est attachée pour distinguer, dans les baux à très-courle durép, la TËUle du louage; nous l'avons indiquée déjà à l'occasion des ventes de récoltes, en traitant des ventes mobilières (V. n<>*2844 et sulvO.
301 a. Mais il convient d'insister particulièreffient sur la deuxrémti perception indiquée. Ici se présentent les baux emphytéotiques. Les contrats qu'on désigne sous la dénomination de baux emphytéotiques s'entendaient d'abord de la concession temporaire ou perpétuelle d'un terrain inculte, à la charge par le preneur de l'améliorer par des constructions, des plantations ou d'autres travaux, et de payer une modique redevance établie 60 reconnaissance du domaine direct réservé par le bailleur. Plus tard, et après les altérations subies par le droit romain, l'emphytéosea été, Don pas seulement un contrat ayant pour but
i 'amélioration des terres stériles , mais encore une convention par aquelle un propriétaire concédait à perpétuité ou pour un long temps, un terrain, même productif, à l'effet, par le preneur, d'eu jouir moyennant une modique redevance, et sous la condition que le propriétaire ne pourrait le reprendre tant que la redevance serait exactement payée (V. MM. Troplong, du Louage, n« 32, et Duvergier, eod.^ u«* U4 eti53; V. aussi notre traité du Louage).
(1) Espèce : — (Labié C. enreg.) — Suivant acte passé le 30 mai 1834, devaDt M* Tirlet, notaire à Colombes, M. Langlassé et son épouse, projprlélaires àPuteaux , ont donné à bail emphytéotique , pour quatre-vingts ans , à compter du 1" janv. 1854, à M. Labié, maire de Neuilly-sur- Seine, une maison et ses dépendances, situées aux Thermos, commune do Neuilly, moyennant la somme de 62,000 fr., dont 50,000 fr. payés comptant, et 12,000 fr. délégués à des créanciers. — Le receveur a perçu , sur cet acte, le droit proportionnel de bail , à raison de 20 cent, pour iOO. — Par autre acte du 31 cet. suivant, passé devant M* Menelolle, notaire à Colombes, M. et madame Langlassé ont vendu la nue propriété de cette maison à M. Fresnel, architecte, à ia clarge de rentretien du bail et moyennant le prix de 2,000 fr. — A son tour, M. Fresnel a revendu, par acte sous seing privé du 1" déc. 1834, cette môme maison à M. Labié, emphytéote, moyennant la somme de 2,400 fr., sur laquelle 5 fr« 50 cent pour 100 ont été perçus. —La réunion de Tentière propriété de la maison et de ses dépendances entre les mains de M. Labié, § éyeiljé les soupçons de l'administration. En conséquence , celle-ci , pensant que les pe'rceptions faites sur les actes des 30 mai et I*' déc. 1834 ét^ent insuffisantes, a réclamé un supplément de droit montant à 5,614 fr. 60 cent. — M. Labié a fait opposition à la contrainte lancée contre lui , et a donné assignation devant le tribunal. —Jugement.
Lb tribdnal; — Attendu que s'il est vrai qu'en matière d'enregistrement et pour liquider le droit à percevoir il faut consulter la naluro des actes et des transmissions, il est également vrai que, pour déterminer le caractère d'un acte et de la transmission qu'il contient, il importe de déterminer qu'elle a été la commune intention des parties et d'examiner si les circonstances qui ont accompagné et suivi la confection des actes ^a'il s'agit d'a^orécier, ne leur donnent pas un caractère tout autre que
Ces sortes de conventions , que le code civil ne mentionne dans aucune de ses dispositions, sont permises encore aujourd'hui par cela même qu'elles ne sont pas interdites. C'est un point qui sera établi dans notre traité du Louage : nous nous bornons à le constater ici pour arriver à la question de savoir quel est le droit exigible sur une pareille convention. C'est demander, en d'autres termes, dans quelle catégorie doit être placée celle espèce particulière de bail; si elle rentre dans celle des 6aux à durée limitée ou dans celle des baux à durée Illimitée.
809G. A cet égard , il faut tout d'abord distinguer. Il résulte des déliDitions qui précèdent que les emphytéoses pouvaient être perpétuelles ou temporaires. Aujourd'hui , en présence des lois abolilivesdu régime féodal, qui fixent à quatre-vingt-dix-neuf ans la dernière limite de la durée des baux [V. n^* 30 1 9 et 3022), on ne concevrait pas des emphytéoses perpétuelles. Cependant de telles emphytéoses, même consenties depuis la publication de ces lois, ne sont pas nulles par cela même ; la clause relative à la perpétuité est seule frappée de nullité (Cass., 15 déc. 1824, air. Hergotl, V. Louage), en ce sens que la rente ou redevance est rachetable, nonobstant la stipulation de perpétuité, ce qui, en realité, fait passer le droit de propriété sur la tête du preneur et ne laisse au bailleur qu'une simple créance (avis du cens. d'Ét. du 7 mars 1808, v<» Biens , n*^ 140; V. aussi v* Louage). Dans cette situation, on le voit, la question proposée n'en est pas uqe en ce qui concerne l'emphytéose perpétuelle. Évidemment ane telle emphytéose, ou même une emphytéose dont la durée ne serait pas déterminée , se confond soit avec les baux à vie établis sur plus de trois têtes (n<^ 3019), soit avec les baux à durée illimitée, et comme eux elle serait soumise au droit ordinaire des mutations.
80119. Au contraire, la question se présente dans toute sa gravité, en ce qui concerne les emphytéoses temporaires. Écartons cependant le cas de fraude. Sous ce rapport, et quelque parti qu'on prenne sur la question en principe, on ne peut qu'approuver une décision de laquelle il résulte que, lorsque le propriétaire d'un Immeuble le donne à bail emphytéotique et vend ultérieurement la nue propriété de cet immeuble à un tiers qui , par un troisième acte, la cède à l'emphytéote, cette revente doit être assujettie au droit de 5 fr. 50 c. pour 100 sur les prix réunis du bail et de la revente, s'il apparatt, d'après les circonstances, que les parties ont eu l'intention d'opérer une vente, et que les actes sus-énoncés n'ont été imaginés que pour éluder frauduleusement le droit proportionnel de mutation sur la pjus grande portion du prix de l'immeuble aliéné 3 mais que néanmoins, le droit de 20 c. pour 100, perçu lors de Tenregislremenidu bail, doit être imputé sur le droit de mutation ( trib. de la seine, 24 mars 1836) (1).
celui qu'ils ont en apparence; —Attendu que Pacte du 30 mai 1834 constate que Labié, en prenant à bail des sieurs et dame Langlassé , la maison dont il s'agit, pour quatre-vingts ans, moyennant 69,000 fr. de loyer pour les quatre-vingts années cumulées du bail, est-il dit dans l'acte, a immédiatement payé 50,000 fr. aux bailleurs, et s'est obligé en outre à payer les 12,000 fr. de surplus, en l'acquit des bailleurs k dent créanciers désignés inscrits sur la maison ; — Attendu que , cinq moia ^près, c'est-à-dire le 31 octobre de la même année 1834, les sieur et damd Langlassé ayant vendu leur maison à an sieur Fresnel, celui-ci l'a, par acid du 1*' décembre suivant, revendue à Labie, qui s'est trouvé ainsi propriétaire du tout; — Attendu que ces circonstances, et notamment ce payement de 50,000 fr., fait comptant lors de l'acte du mois de mai, sans aucune caution ni sûreté de quelque nature que ce soit de la part da bailleur, pour le cas de trouble apporté à la jouissance, contrairement ^ tous les usages ordinaires du bail môfne emphytéotique, puisqu'une redevance annuelle est de l'essence de ce bail , cette obligation de payer deux créanciers inscrits sans avoir fait préalablement transcrire, pour s'assurer s'il n'en existait pas quelque autre , démontrent sufllsammfnt que, dès le mois de mai 1834, il était dans l'intention des parties d'opérer une vente , ainsi qu'il a été fait depuis, et que les actes sus-énoncés n'ont été imaginés que pour éluder frauduleusement tes dispositions de la loi et faire en sorte que le droit do 5 ijt pour 1U0, auquel sont assujettis les ventes d'immeubles, ne fût pas perçu sur le vtTitable prix de la maison dont il s'agit, mais seulement sur un prix moindre, n'en représentant pal la >aleur vénale ; — Ailendn, en outre, que, par l'effet de l'acte du 30 mal ISôi, qualifié bail em|ili\téolique, et par celui de l'autre acte du l*' décembre de la mémo année, conlcnaut vente, Labie ayant acquis la pleine et entière proj^hélé de ia maison sise aux Tliermesi il en est réftiltô une
MlŒGISTREMËNT.— TiT. i, Chap. 4, Part. 1, Sect. 2, Art. 2, $ 4, N» i.
Ôd
t9tS. La question réelle est de savoir st la solution qui préeède doit ou non être suivie lorsqu'il s'agit de la constitution rime véritable emphytéose temporaire. Le silence du code civil, flurces sortes de baux, nous avait paru décisif. Celte réserve du législateur moderne , sur un droit connu, comme l'était l'emphytéose au moment delà promulgation du code, semblait indiquer ^ si rempbytéose existe en fkit encore aujourd'hui , le législateor n'a pas entendu la créer comme uu droit spécial , un droit d!$Uoct de celui du bail ordinaire. L'emphytéose nous apparaissait donc avec l'idée de transmission de jouissance , non avec Pidée de transmission de propriété. Et nous attachant dès lors à la durée de ta Jouissance plus qu'à aucun autre élément , nous estimions que cette espèce de bail rentre dans la catégorie des baux à durée limitée, puisque de fait la durée en est limitée alors Berne que, d'après les termes du contrat, il doit embrasser, comme cela se pratique ordinairement , la période la plus longue que les baux puissent parcourir dans l'état de la législation actoelle, la période de quatre-vingt-dix-neuf ans. Puis décrite appréciation qui, en définitive, n'est contredite ni par le code civil qui, on l'a vu plus haut {n^ 3022), ne définit pas l'expression loa certain temps» employé dans l'art. 1709, ni par la législation fiscale qui ne définit pas davantage les mots « un plus ioryg ftteps » dont elle' se sert dans la loi du 23 frim. an 7 (art. 69, { 3, n« 2} et les mots « durée limitée » qu'elle emploie dans la loi au 16 juin 1824 (art. 1), de cette appréciation ^ous avions tiré h conséquence que , par application de ce dernier article , le bail emphytéotique donne ouverture, comme le bail ordi- ■aire, an droit de 30 cent, pour 100 fr. sur le prix cumulé de toutes les années. « Le silence de la loi, disions-nous en effet dans notre précédente édition^ sufllrait pour rendre impossible Papplication du droit de mutation, si d'ailleurs ce silence ne s'expliquait naturellement par la faveur qu'^ dû avoir, aux yeux du législateur , un contrat aussi profitable & l'agriculture. C'est l'opinion dés rédacteurs du Journal de l'Enregistrement, qui font observer : 1<* qu'on ne peut dire en faveur de l'opinion contraire gae l'emphytéose était passible du droit de centième denier sous Paoeienne Jurisprudence, parce que ce droit était perçu sur tous les baux excédant neuf ans; S*» que le tarif de 1733 n'assDjettissait les baux emphytéotiques qu'à un droit doublé de celui des baux ordinaires. Il existe, au reste , une décision de la régie du 14 prair. an 7, de laquelle il résulte que les baux emphytéotiques ne sont passibles que du droit imposé sur les baux ordinaires par l'art. 69, $ 3, de la loi du 38 frim. an 7 ». — Ajou- Unis que la même perception est ordonnée par une circulaire de radmlnistration du 16 mess, an 7, dont les motifs méritent d'être rapportés. — « Attendu, y est-il dit .* i^ que la loi du 33 frim. an 7 ne reconnaît , quant aux actes translatifs d'immeubles, que trois sortes de dispositions, celles qui transmettent la propriété,
kaasmisslon de propriété d'immenbles, dont le véritable prix exprimé dans tas deux actes combinés qui s'expliquent l'un par Tautre, n'est pas de 1,400 fr. ; mais de 64,400 fr. savoir : 63,000 fr. portés en l'acte du SO mai y et 3,400 fr. en l'acte du l*' déc. 1834; — Attendu, qu'en cet tel, la régie réclame avec raison un supplément de droit; qu'en effet, le droit de 5 1/3 pour 100 n'a été perçu que sur 3,400 fr.; tandis qu'il airait dû l'être sur 64^400 fr.; qu'il importe cependant de déduire du wpplément de drbit à payer celui de 30 cent, pour 100, reçu sur l'acte publié bail ; — Attendu que cette déduction a été faite dans la contrainte ; —Reçoit Labié opposant à la contrainte décernée contre lui, le 5 mars i8S5; et statuant sur son opposition l'en déboute; ^Ordonne, en conléqaenee, que ladite contrainte sera exécutée selon sa forme et teneur, et eondamne Labié aux dépej^s.
Db S4 mars 1836. -Trib. civ. de la Seine.
(i) 1** E*pàcê .•— - (M* Croasse C. enreg.)— Li tbibumal; — Attendu pe bien qae le preneur par bail emphytéotique puissse aliéner et hypo- Ibéqier l'immeabie dont il s'agit, il ne peut néanmoins être considéré CMime ayant la propriété pleine et entière du bien affermé ; — Qu'il ne possède que la propriété utile; — Que le domaine direct demeure au propriéuire baillenr ; — Attendu que le preneur emphytéote ne possède qu'à liln de jonÎMance; — Qu'il ne peut aliéner et hypothéquer qu'au même iitfa; — Qoe les constructions qu'il incorpore au domaine utile devien- ■est inhérentes au domaine direct , et , à plus forte raison , lorsqu'il a élé stipilé , comme dans l'espèce , que le propriétaire bailleur aurait la fatiitéde les abonner on de les reprendre comme matériaux à emporter ;~
l'usufruit ou la Jouissance; 3* que, d'après cette division, le législateur a également divisé par l'application des droits d'enregistrement les baux en trois classes , savoir : les baux à rente perpétuelle, les baux à vie, et, les baux d'une ou plusieurs années, mais à durée limitée; 3^ que la durée des baux emphytéotiques étant fixée à un nombre d'années déterminé , on ne peut les assimiler aux baux à rente perpétuelle , ni aux baux à vie ; qu'ils doivent être considérés comme des baux à dUrée limitée et par conséquent assujettis au même droit que les baux à ferme ou à loyer » (Conf. déiib. du 34 mai 1833 et du 31 Janv, 183i).
3089. Mais cette solution, admise assez généralement encore en doctrine (V. Dictionnaire de l'enregistrement, v** Bail, no 17, et Bail emphytéotique, n*» 5; et UM. Champlonnière et RIgaud, t. 4, n" 3070 et sUiv.), et à laquelle l'administration elle-même est restée longtemps fidèle (de l'an 7 à l'année 1834), a été depuis abandonnée par elle. Comment cela? Par une espèce de conversion consistant à déplacer la question en ce sens qu'à l'élément de durée que l'administration avait d abord pris pour base de la perception sur les emphytéoses temporaires, elle a substitué, comme régie de perception , le caractère et la nature du droit résultant du bail empiiytéotlque. Or, sur ce point, on le sait, les auteurs, sauf quelques opinions dissidentes (V. mi. lOelyincûurt, t. 3, p. 183, not? 1; Proudbon, de l'Usufruit, t. 1, n» 97; Touiller, t. 3, n» 101; Valette, Tr. des priv. et hyp., t.l, p. 101;Rodière etPont,Tr. ducont. demar., t. 1, n« 338, p. 943) enseignent que le bail emphytéotique a toujours été considéré comme ayant un caractère particulier; qae le droit qui en résulte n'ajamals été confondu avec ledroltde louage ; que suivant la législation même actuelle, le preneur a le droit, pendant toute la durée de l'emphytéose, d'exercer l'action m rem CQntre.ceux qui le troublent dans sa possession , et contre le bailleur lui-même; que l'emphytéose a la faculté de disposer de tout ce qu'il possède à ce titre, par vente j échange ou doua* tion , et par affectation hypothécaire , à la charge des droits du bailleur. D'où la conclusion que Temphytéosé constitue un droit réeliertienl immobilier. — V. V Biens, n* 141.
$030. Sous l'influence de cette doctrine, l'administration s'est crue fondée à réclamer, sur le contrat de bail emphytéotique, le droit exigible sur une translation de propriété ordinaire. Les tribunaux ont été d'abord divisés sur la question , les uns persistant à juger que l'acte ou le fait qui constitue ou déplace un bail emphytéotique, est translatif d'un droit de jouissance, non d'un droit de propriété, et que cette transmission de jouissance étant temporaire , dût-elle embrasser une période de 99 ans ^ ne rend exigible, par cela même, que le droit établi sur les baux (Irlb. de Lille, 27 janv. 1858; de Douai, 24 avr. 1839 (i).Conf. trib. de Saint-Quentin, SD mars 1837 et dé Montluçon, 20 sept.
Qu'ainsi le preneur ne possède anssi ces constructions qu'à titre de jouissance ; — Attendu que les art. 4 et 15 de la loi du 22 frim. an 7 sur l'enregistrement, distinguent la valeur de la propriété, la valeur de l'usufruit et la valeur de la jouissance des immeubles, et que cet art. 15 exprime que , pour les baut à ferme ou à loyer , les sous-baux, cessions et subrogations de baux , la liquidation et le payement du droit proportionne' sont déterminés par le prix annuel exprimé , en y ajoutant les charges im« posées an preneur, — Attendu que, parmi les trois catégories susrappelées , la valeur la plus applicable au bail emphytéotique limité est celle de la jouissance ,~Qu'en effet il ta'y a point iranssmission de pleine propriété à appliquer à la jouissance du preneur emphytéote ; — Qu'il n'y a pas non plus transmission d usufruit, et que , bien que sous divers rapports il y ait analogie entre l'usufruit et l'emphytéose, l'esprit du législateur de l'époque ne les a cependan* pas assimilés , puisque l'art. 6 de la loi dn 11 brum. an 7, très-peu antérieure à la loi do 22 frim. même année, distingue par cet art. 6 l'usufruit d'avec la jouissance à litre d'emphytéose , à l'effet de conférer le droit d'ypolhèque ; — Attendu que ledit art. 15 ne parle aucunement du bail emphytéotique; — Qu'il n'est pas possible d'appliquer à l'espèce, ni ce qui est relatif aux baux à Tentes perpétuelles ou à durée illimitée , ni ce qni concerne les baux à vie , ni ce qni est prévu pour les ventes et cessions portant translation de propriété ou d'usufruit ; — Attendu que l'acte de cession du bail emphytéotique dont il s'agit exprime formellement que , outre le canon dnnuel d'arrentement dont le bien se trouve grevé , il sera payé par le preneur 20,000 fr. de prix principal supplémentaire aocadond'arrentement; — Que cette expression wppUmentain ou eaiion indique, on gue
EiNREGISTREMENT.— TiT. 1, Chap. 4, Part. 1, Sect. 2, Art. 2, $ 4, W 1
ulmelUiit» au contraire, la nouvelle doctrine est compris dans l'expression générale des 'ad pjtnt Pfi fîonséauence aae les actes de l'espèce propriété > (trib. de Lille, 11 mail839, aff. N
1841); les antres admettant » au contraire, la nouvelle doctrine de la régie , et logeant en conséquence que les actes de l'espèce éUnt véritablement translatifs de propriété, donnent ouverture au droit ordinaire des mutations immobilières (trib. de la Seine, 51 mars 1837 et 2 déc. ISiOjdeLaon, 16nov. 1839)(1).— Le tribunal de Lille, qui, ainsi qu'on l'a vu par le jugement remarquablement motivé du 27 ]anv. 1838 , rapporté, sous ce même numéro, avait résisté aux doctrines nouvelles , s'est plus tard conformé à ces doctrines par un second Jugement qui , reproduisant les motifs des décisions qui précèdent, est fondé en substance c sur ce qu'il serait impossible d'admettre que , parce que le bail emphytéotique n'est pas nommément prévu par la loi fiscale, il ne doit être soumis à aucune perception ; qu'il ne peut être assimilé aux baux ordinaires, ou aux baux à vie ou à rente perpétuelle, ni à l'usufruit, parce qu'on arriverait à des conséquences qui blesseraient l'équité et l'intérêt des contribuables; que divisant la propriété en deux parties et transmettant au preneur le domaine utile dont il jouit à titre de propriétaire, le bail emphytéotique
ee supplément de charge n'est relatif qa'à une jonissance plos éteiMhie survenue par la construction des b&liments élevés depuis la concession primitiTe,oa qn'il est une indemnité de la plus-value du domaine utile; — Attendu qu'en matière fiscale la loi ne doit pas être étendue au delà de ses termes , soit par voie d'argumentation et d'extension ayant pour but de lier et de confondre le domaine utile de l'empbytéote avec le domaine direct que retient le propriétaire bailleur ; soit par assimilation de Temphytéose à l'usufruit , quand cette loi fiscale , loin de faire cette assimilation , distingue trois natures d'évaluation : la propriété , l'usufruit et la jouissance des immeubles; — Attendu que l'administration de l'enregistrement à elle-même , pendant on très-long temps , classé le bail emphytéotique, et quant à la redevance aonuelie , et quant au prix supplémentaire, dans cette dernière catégorie; — Attendu que, dans son système nouveau , il résulterait qu'il faudrait diviser le titre du preneur ; l'envisager, quant à la redevance annuelle, comme possesseur du domaine utile assujetti au droit de bail ordinaire , et, quant an surplus , comme possesseur et vendeur de la propriété pleine et entière, passible de l'impôt de transmission de 5 1/2 p. 100, nonobstant le droit du propriétaire bailleur g qui , s'il le vendait simultanément à un tiers , serait assujetti à payer en même temps le même impôt de 5 1/2 p. 100, ce qui produirait un double droit pour le même fonds et les mêmes constructions ; — Que tel n'a pu êlre l'esprit du législateur; — Attendu au surplus que, dans le silence de la loi, en matière d'impôt, il n'y a lieu dans l'espèce à appliquer que le droit le moins onéreux au contribuable , et conséquemment celui de bail dont la durée est déterminée sur le prix cumulé de toutes les années qui restent à courir , en y ajoutant la charge des 20,000 fr. susénoncés ; — Ordonne la restitution , etc. Du27janv. 1858.-Trib.civ. de Lille.
2* Etpèc§g — (N. C. enreg.) — Le tribunal; — Considérant que la loi du 22 frim. an 7 (art. 14 et 15) établit un droit proportionnel de transmission d'usufruit ou de jouissance des biens meubles et immeubles , soit entre vifs , soit par décès ; que Temphytéose diffère essentiellement de la propriété et de l'usufruit ; d'où il résulte que sa transmission ne peut être assimilée qu'à celle de la jouissance ; — Considérant que l'art. 69 de la loi précitée et toutes les lois postérieures ne tarifient que les mutations de biens immeubles en propriété et en usufruit qui s'effectuent par décès et nullement celles en jouissance; qu'il est dès lors impossible d'étendre les termes de ces lois aux transmissions d'emphytéose; qu'il est en effet de principe que les disposilions des lois fiscales ne peuvent être étendues , par voie d'analogie ou d'argumentation , d'un cas à autre; — Considérant que , SI la loi avait voulu soumettre à un droit des mutations d'emphytéose par décès , elle eût établi un mode de fixation de ce droit, ainsi qu'elle Ta fait dans son art. 15, n<" 7 et 8, pour les transmissions de propriété et d'usufruit ; mais qu'aucun de ces modes et surtout le premier ne peut êlre api)liqué à l'emphytéose; — Considérant qu'il ne snifit pas, pour percevoir un droit de mutation par décès , qu'aucune disposition n'en exempte la transmission d'emphytéose ; qu'il faudrait au contraire qu'un texte formel autorisât cette perception ; — Considérant que, si , à la vérité , le domaine utile est transfère au preneur par bail emphytéotique, le domaine direct reste au propriétaire , et que ce dernier se trouve par suite soumis au droit de mutation ; qu'ainsi , si l'on admettait les conclusions do la régie, le trésor prélèverait sur les mêmes biens deux droits de mutation, conséquence inadmissible; ~ Ordonne la leslilution, etc.
Du 24 avril 1839.-Trib. civ. de Douai.
(1)1" Espèce i — (David. C. enreg.) — Lb inreuNAi; — Attendu que la loi et la jurisprudence ont établi que le bail emphytéotique , en transférant au preneur le domaine utile et réservant au bailleur le domaine direct, établit un démembrement de la propriété immobilière; — Que, d'après ce principe , toute transmission par décès de l'immeuble soumis à
est compris dans l'expression générale des 'actes translatifs de propriété > (trib. de Lille, 11 mai 1839, aff. N... C. enreg.) — EoGd , on doit rattacher à cette doctrine les décisions d'après lesquelles la rétrocession d'un bail emphytéotique donne oaverture au droit proportionnel de vente immobilière (trib. de Cambrai, 1! janv. 1845, aff. N...,D. P. 46. Â. 264).
S08t. Entre ces deux solutions la conr de cassation, qui ne pouvait manquer d'être saisie, s'est prononcée pour la dernière. Quatre arrêts de la chambre civile , en date , deax da 1*' avril 1840 (V. les numéros suivants), nn dn 24 jnill. 1843 (V. n» 3034) , et le quatrième da 18 mai 1847 (aff. Raozier, D. P. 47. 1. 176), ont décidé que le caractère et la nature des contrats se déterminant principalement par les effets qu'ils produisent , il est impossible de ne pas considérer comme translatif de propriété le bail emphytéotique qui , dans l'état actuel de la législation, a pour effet propre et particulier, d'opérer la translation et l'aliénation à temps de la propriété de i'iojneuble donné en emphytéose.
l'empbvtéow doit donner lieu à la perception du droit établi par l'a de la loi du 22 frim. an 7 sur les biens immobiliers; — Qa'il ne réi
'art. a résulte pas de TapplicatioD de cette loi que le même droit de transmission par décès poisse être eiigé de la part du preneur et de celle du bailleur; — Ou'en effet, ce droit est perçu d'après le revenu de l'immeuble qui y est soumis , qu'ainsi \* bailleur n'aurait à l'aequitter qu'en raison du cens on canon emphythèrtique qu'il s'est réservé , et le preneur d'après le produit qu'il tire de l'immeuble ; — Que si ce droit peut paraître onéreux pour le preneur lorsque l'événement qui y donne ouverture se rapproche du terme de l'emphytéose, d'un autre côté, l'État ne perçoit ; en pareille circonstance , qu'un droit minime quand on le compare à la valeur de l'immeuble dans lequel le bailleur est sur le point de rentrer j — Par ces motifs , ordonne Texécntion de la contrainte.
Du 31 mars 1837.-Trib. civ. de la Seine.
2* Etpie$: — (Lemaire C, enreg.) — Le tiibuval; — Attendu que dans le principe de l'ancien droit français , le bail emphytéotique transférait au preneur le domaine utile, qui était considéré comme ayant entre ses mains oa caractère immobilier ; que le bail emphytéotique temporaire a été formellement maintenu par la loi des 18-29 déc. 1790| et que sa nature immobilière a été reconnue par les lois des 9 mess, an 3 et il brum. an 7 ; — Attendu qu'on ne peut considérer le silence du code civil à regard du bail emphytéotique, soit comme en ayant abrogé l'eiistence , sou comme en ayant modifié la nature ; qu'en effet, les règles qu'il a établies pour la transmission de la propriété , n'ayant rien d'incompatible avec le caractère attribué à ce contrat par le droit en vigueur lors de sa promulgation , il doit être réputé l'avoir maintenu par cela seul qn'il ne l'a point formellement abrogé; que, s'il ne l'a point nommément désigné parmi les objets susceptibles d'hypothèques , il y a lieu de le considérer comme compris dans les expressions générales de biens immobiliers el d'usufruit contenues en l'art. 2118; — Attendu que ce caractère immobilier reconnu au bail emphytéotique a nécessairement pour effet d'en soumettre la transmission à la perception des droits de mutation établis sur les transmissions immobilières , encore bien qu'il ne soit pas nommément tarifé par les lois sur l'enregistrement ; — Attendu que ces considérations suffisent pour justifier la perception du droit de 5 1/2 p. 100 opérée sur l'adjudication faite au profit de Lemaire , le 24 déc. 1835, de la joûis* sance emphytéotique saisie immobilièrement sur Récy. — Le tribunal , par ces motifs , et sans qu'il soit besoin de statuer snr les autres moyens invoqués par l'administration de l'enregistrement ^ déboute Lemaire de sa demande et le condamne aux dépens.
Du 2 déc. 1840.-Trib. civ. de la Seine.
3« Espèce: — (N. C. enreg.) — Il s'agissait, dans l'espèce, de la donation d'un tiers dans la nue propriété d'une jouissance emphytéotique ayant encore traite six ans de durée. La cession ayant été considérée comme une transmission de propriété, le droit avait été perçu en conséquence. La réduction en était demandée au droit de 20 cent, par 100 fr. — Jugement.
Lb tribunal; — Considérant que, pour admettre que Pacte du S8 juill. 1837 ne pouvaitétre passible que d'un droit de20cent. par 100 fr., sauf augmentation du droit de transcription , aux termes de l'art. 54 de la loi du 28 avril 1816 , il serait nécessaire d'assimiler la donation da Tcmphytéose à la cession du bail ordinaire ; que cette assimilation eal impossible ; qu'en effet l'emphytéose crée une seconde propriété qne l'em* phytéote peut hypothéquer ou vendre, qu'il transmet à ses héritiers, el qui constitue enfin le domaine utile, caractère que n'a pas le simple bail ^ que , dès lors, l'emphytéose constituant une propriété, la donation actuelle rentre essentiellement dans la catégorie des actes énomérés par l'art. 4 de la loi du 22 frira, an 7, qui frappe du droit proportionnel tOBte transmission de propriété.
Du 16 nov. 1839.-Trib. de Laon.
ENREGISTREMENT.— Trr. 1, Chip. 4, PAtiT. 1, Sbct. 2, Art. 2, § 4, N* 4. 1 conséauence la cour décide : i* aue le bail em- détenus à titre d'emobytéose doivent être c
80S9. En conséquence la cour décide : 1* que le bail empbytéotique temporaire , ainsi que la cession de ses droits faite par le preneur, sont sujets, l'un et l'autre, comme ac es transla tifs de propriété, au droit proporlionnel de 5 1/2 pour 100 (Gass., f avr. 1840 (1)^ Gonf. cass., 18 mai 1847, aff. Rauzier, D. P. 47. 1. 176).
80SS. 1^ Que le droit à un bail emphytéotique est un droit immobilier, dont la mutation par décès donne ouverture au droit fixe pour la transmission des ifnm9uble$f et que les immeubles
(1) Etpiees — (Enreg. C. Dooat-DemessiDe.) — En 1836, les frères Wallaert s'étaient rendus adjudicataires à titre de bail emphytéotique pour qaatre-?ingt-dii-neuf ans , d^une propriété appartenant à Tbospice de Roubaix, moyennant une rente annuelle de 95 hectolitres de blé. — Par Kte notarié du 27 avril 1837, les preneurs ont cédé, au sieur Donat-Denessine, leurs droits sur 9 ares 24 centiares de terrain, moyennant une rente perpétuelle de 260 fr., au capital de 5,700 fr. — Lors de Tenregistiement de cet acte de cession , le receveur ne perçut que le droit proportionnel de 20 c. pour 100 fr. fixé pour les baux à ferme et à loyer, il per^t, en outre, le droit de transcription de 1 1/2 p. 100. — L'administralioD, trouvant cette perception insuffisante, attendu que, suivant elle, Pacte du 27 avril 1837 renfermait une cession de droits réels immobiliers et donnait ouverture au droit proportionnel de 5 fr. 50 c. pour 100 fr. établi sur les actes translatifs de propriété ou d'usufruit d'immeubles, a décerné une contrainte en supplément. — Opposition par Doaat-Demessine.
27 janv. 1838, jugement du tribunal de Lille qui annule la contrainte (y. le texte de ce jugement rapporté sous le n« )• — Pourvoi de la régie de Tenregistrement, pour violation de Part. 69, 1 7, n<> 1, de la loi du 22 frim. an 7 et fausse application de Part. 1 de la loi du 16 juin 1824 , en ce que le jugement attaqué a décidé que le bail emphytéotique temporaire y relativement aux droits d'enregistrement , devait éU'e assimilé au bail à ferme ou à loyer. — Arrêt (ap. dél. en cb. du cens.).
La coua; — Vu Part. 69, § 7, n<» 1, de la loi du 22 frim. aa 7, et Part, i de la loi du 16 juin 1824; — Attendu que Tart. 69, g 7, &« 1, de la loi du 22 frim. an 7, porte que les adjudications, ventes, reventes, cessions et tous autres actes civils ou judiciaires, translatifs de propriété on d'usufruit de biens immeubles , à titre onéreux , sont soumis au droit proportionnel de 4 fr. par 100 fr.; — Attendu que, dans la généralité de ses expressions , cette disposition comprend tous les actes qui sont de nature à opérer la translation de propriété de tout ou partie des biens immeubles; — Attendu que le caractère et la nature des contrats se déterminent principalement par les eCTets quUls produisent ; — Attendu que , dans Pétat actuel de la législation et depuis la promulgation du code civil, reOet propre et particulier du bail emphytéotique est d^opérer la translation et Paliénation a temps de la propriété de l'immeuble donné en emphytéose; que le premier possède comme propriétaire Timmeuble qui lui est transmis pour un temps déterminé; qu'en cette qualité de propriétaire il peut, pendant la durée du bail emphytéotique, disposer de cette pro-
?riété, par vente, cession, échange et même l'hypothéquer, le tout sauf exercice des droits du bailleur à Pexpiration de l'emphytéose; — Qu'il suit de là que le bail emphytéotique est réellement un acte translatif de propriété d'un bien immeuble ; qu'à ce titre il est soumis au droit proportionnel établi sur tons les actes qui sont de nature à opérer une translation de propriété de biens immeubles , et que la cession que le preneur lait de ses droits, étant de même nature, est nécessairement soumise au même droit; — Attendu qu'il est constaté par le jugement attaqué que, par acte notarié du 27 avril 1837, les sieurs Wallaert ont cédé au sieur .Bemessine leurs droits sur 9 ares et 24 centiares de terrain , à prendre dans une plus grande pièce qui leur avait été abandonnée par l'hospice de Roubaix, à titre de bail emphytéotique pour quatre-vingt-dix-neuf ans, suivant procès-verbal d'adjudication du 19 mars 1836, moyennant une redevance annuelle de 95 hectolitres de blé-froment, et que le prix de cette cession a consisté dans une rente perpétuelle de 260 fr., au capital de 5,700 fr.; — Attendu que le jugement attaqué a déclaré, en termes formels, que le contrat dont il s'agit devait être transcrit, et par ce motif maintenu le droit perçu pour cette transcription ; — Que , néanmoins , ce jugement a décidé que l'enregistrement dudit acte n'était passible que du droit établi par Part. 1 de la loi du 16 juin 1824, pour l'enregistrement des naux à loyer ou a ferme; qu'en jugeant ainsi, le jugement attaqué a violé Part. 69, g 7, n* 1, de la loi du 22 frim. an 7, et fait une fausse application de l'art. 1 de la loi du 16 juin 1824; — Casse.
Du 1" avril 1840.-C. C, cb. civ.-MH. Portails, l"pr.-Moreau, rap.- Laplagne-BarriS| 1^' av. gén., c. conlr.-Fichet et Piet, av.
(2) B$pèce : -— (David C. enreg.) — Claude-Louis David est décédé le 24 mars 1832, laissant pour héritière Alexandrine David , sa fille unique, épouse Cotteret, et pour légataire universelle en usufruit la dame Bottlems , sa veuve. — Dans la succession du défunt se trouvait une maisou située à Paris, rue Bnffault ,n* 16, construite sur un terrain dont il étaft détenteur en vertu d'un bail emphytéotique pour quatre-vingt-dix- ^ruf ans ooasenti h son père, le 18 nov. 1780, par l'hospice de Sainte-
détenus à titre d'empbytéose doivent être compris dans la d6« claration de la succession du preneur (ReJ., 1*' avr. 1840) (2). 8084. 3<* Que la transmission par décès on par testament d'un bail emphytéotique , fait à temps déterminé (pour quatre-vingt-dix-neuf ans), est soumise au droit proportionnel de transmission d'immeubles par décès , et qu'à tort on voudrait faire considérer un tel bail comme impliquant un simple louage exempt du droit de mutation par décès (Cass.,24 juill. 1843 (3). — Conf. trîb. de la Seine, 31 mars 1837, aff. David C. enreg.,V. n^ 3030 ;
Catherine. Le prix de ce bail consistait notamment en une rente annuelle de 250 liv. 12 sous et un capital de 10,000 liv. une fois payé. — Dans la déclaration de cette succession , la veuve David et sa fille omirent de comprendre la maison possédée à titre d'emphythéose. — Cette omission a motivé la signification de deux contraintes en payement des droit et double droit , tant aux héritiers de la dame Cotteret décédée , qu'à la la veuve David. — Opposition. — 31 mars 1837, jugement du tribunal de la Seine qui valide les contraintes, par les motifs déjà rapportés sous le no 3030, note 2, 1" espèce.
Pourvoi de la veuve et des héritiers David : 1** Fausse application des art. 4 et 69 de la loi du 22 frim. an 7, en ce que le jugement attaqué a décidé que la transmission par décès d'une jouissance emphytéotique temporaire donnait ouverture au même droit de mutation que la transmission de la propriété ou de Pusufruit. — Les baux, dit-on, ne sont passibles d'aucun droit de succession. Il s'agit donc d'examiner si l'emphyléose temporaire doit rester dans la classe des baux ; ou bien si , comme le soutient le jugement attaqué, il constitue un contrat translatif .<)e pro« priété... Ici, les demandeurs reproduisent la doctrine du jugement do Lille, rapporté dans l'espèce qui précède. — 9^ Violation de i'art. 7 de la loi du 20 avr. 1810, en ce que le jugement attaqué n'a pas motivé le rejet de l'exception de prescription biennale, qu'on soutient avoir été opposée par les demandeurs à la régie.— Arrêt (apr. délib. en ch. du cons.).
La cona; — Sur le premier moyen : — Attendu que le bail emphytéotique dont il s'agit a été consenti le 18 nov. 1780 ; qu'à cette époque , il était de principe que l'emphy téose , telle qu'elle était alors en usage , transportait au preneur Uu^ portion de la propriété appelée domaine utile, dont il pouvait disposer par vente , donation ou autrement , et qu'il avait le droit d'hypothéquer; — Que , dès lors, le droit à un bail emphytéotique est un droit immobilier, dont la mutation par décès donne ouverture au droit fixé pour la transmission des immeubles par l'art. 4 de la loi du 22 frim. an 7 ; — Attendu qu'il est constant , en fait, qne, dans la succession du sieur Claude-Louis David , se trouvait une maison située rue Bufliant, à Paris, dont il jouissait par bail emphylhéotique , et à raison de laquelle aucune déclaration n'a été faite , ni par son béritièrM ni par sa légataire , dans le délai légal ;— Qu'il suit de ce qui précède qun l'administralion a dû décerner contre elles des contraintes en payement des droit et double droit , et qu'en rejetant les oppositions formées contre ces contraintes, le jugement attaqué, loin de violer aucune loi/ a fait une juste application des principes de la matière;
Sur le deuxième moyen : — Attendu que si , dans son opposition du
19 juin 1835, la veuve David a articulé qne la réclamation du receveur de l'enregistrement à Paris était postérieure de plus de deux ans à la déclaration de la succession de son mari , et an payement des droits de mutation par elle faite au bureau de Neuilly,elle n'a fait résulter aucun moyen de prescription de cette articulation , qu'elle n'a pas même répétée dans l'opposition qu'elle a renouvelée le 31 déc. 1836, coniointement avec le sieur Cotteret ; — Qu'il suit de ce qui précède qu'il n'y avait pas pour le tribunal de la Seine ohligation de prononcer à cet égard , et qu'en ne le faisant pas , le jugement attaqué n'a pas violé l'art. 7 de la loi du
20 avr. 1810; — Par ces motifs , rejette.
Du 1" avr. 1840.- C. C, ch. civ.-MM. Portalis , 1" pr.Laplagne- Barris, 1*' av. gén., c. contr.-Roger etFichet, av.
(3) Stpècê : — (Enreg. C. Vanlerbergbe et autres.) — Les héritiers du sieur Lemaire, décédé le 26 nov. 1836, n'avaient point compris dans la déclaration faite à la régie des biens de la succession du défunt, un droit d'emphytéose , concédé à ce dernier par la commune de Sin , le 5 juin 1819, pour une durée de quatre-vingt-dix-neuf ans. — Contrainte de la régie, qui réclame une déclaration supplétive, et le payement d'une somme totale de 11,544 fr. , sauf à augmenter ou diminuer, suivant l'estimation que les héritiers Lemaire donneraient au droit réel immobilier par eux recueilli.
Sur l'opposition de ces héritiers, qui soutiennent que les art. 29 et 69 de la loi du 22 frim. an 7 ne soumettent à un droit d'enregistrement que les mutations de propriété et d'usufruit par décès , tandis que leur auteur ne détenait les biens compris dans l'acte du 5 juin 1819 qu'à titre de bail à longues années , jugement du tribunal civil de Douai, du 13 août 1840, qui écarte la prétention de la régie , par les motifs suivants : — « Considé* rant que l'adjudication du 5 juin 1819, qui a en pour objet le bail des terres en friche, sous l'obligation de les remettre au bout de quatre-vingtdix-neuf ans en état de culture ou de manoir, à charge d'un prixprincinal
ENREGISTREMENT.— TiT. 1, Chap. 4, Part. 1, Sect. 2, Art. 2, S ^> W *•
18il); les antres admetUul» au contraire, la nouvelle doctrine delà régie, et jugeant en conséquence que les actes de Tespèce étant véritablement translatifs de propriété, donnent ouverture au droit ordinaire des mutations immobilières (trib. de la Seine, 31 mars 1837 et 2 déc. 1840;derLaon, 16nov. 1839)(1).— Le tribunal de Lille, qui , ainsi qu'on Ta vu par le Jugement remarquablement motivé du 27 ]anv. 1838 , rapporté, sous ce même numéro, avait résisté aux doctrines nouvelles , s'est plus tard conformé à ces doctrines par un second Jugement qui , reproduisant les motifs des décisions qui précèdent, est fondé en substance c sur ce qu'il serait impossible d'admettre que , parce que le bail emphytéotique n'est pas nommément prévu par la loi flscaie, il ne doit être soumis à aucune perception -, qu'il ne peut être assimilé aux baux ordinaires, ou aux baux à vie ou à rente perpétuelle, ni à l'usufruit, parce qu'on arriverait à des conséquences qui blesseraient l'équité et l'Intérêt des contribuables; que divisant la propriété en deux parties et transmettant au preneur le domaine utile dont il Jouit à titre de propriétaire, le bail emphytéotique
ce supplément de charge n'est relatif qa'à une jouissance plus éteMhie survenue par la construction des bâtiments élevés depuis la concession primitive, ou qu'il est une indemnité de la plus-value du domaine utile; — Attendu qu'en matière fiscale la loi ne doit pas être étendue au delà de ses termes , toit par voie d'argumentation et d'extension ayant pour but de lier et de confondre le domaine utile de l'empbytéote avec le domaine direct que retient le propriétaire bailleur ; soit par assimilation de Temphytéose à l'usufruit , quand cette loi fiscale , loin de faire cette assimilation , distingue trois natures d'évaluation : la propriété , l'usufruit et la jouissance des immeubles; — Attendu que l'administration de l'enregistrement à elle-même, pendant un très-long temps , classé le bail emphytéotique , et quant à la redevance annuelle , et quant an prix supplémentaire, dans cette dernière catégorie; — Attendu que, dans son système nouveau , il résulterait qu'il faudrait diviser le titre du preneur ; l'envisager, quant à la redevance annuelle, comme possesseur du domaine utile assujetti an droit de bail ordinaire, et, quant au surplus , comme possesseur et vendeur de la propriété pleine et entière , passible de l'impdt de transmission de 5 1/2 p. 100, nonobstant le droit du propriétaire bailleur ^ qui , s*il le vendait simultanément à un tiers , serait assujetti à payer en même temps le même impôt de 5 1/2 p. 100 , ce qui produirait un double droit pour le même fonds et les mêmes constructions; — Que tel n'a pu être l'esprit du législateur ; — Attendu au surplus que , dans le silence delà loi, en matière d'impêt, il n'y a lieu dans l'espèce à appliquer que le droit le moins onéreux au contribuable , et conséquemment celui de bail dont la durée est déterminée sur le prix cumulé de toutes les années qui restent à courir , en y ajoutant la charge des 20,000 fr. susénoncés ; — Ordonne la restitution , etc. Da 27 janv. 1838.-Trib. civ. de Lille.
2* Etpècêff — (N* C. enreg.) — Le tribuhal; — Considérant que la loi du 22 frim. an 7 (art. 14 et 15) établit un droit proportionnel de transmission d'usufruit ou de jouissance des biens meubles et immeubles , soit entre vifs , soit par décès ; que Temphytéose diffère essentiellement de la propriété et de l'usufruit ; d'où il résulte que sa transmission ne peut être assimilée qu'à celle de la jouissance ; — Considérant que l'art. 69 de la loi précitée et toutes les lois postérieures ne tarifient que les mutations de biens immeubles en propriété et en usufruit qui s'effectuent par décès et nullement celles en jouissance ; qu'il est dès lors impossible d'étendre les termes de ces lois aux transmissions d'emphytéose; qu'il est en effet de principe que les dispositions des lois fiscales ne peuvent êU'e étendues , par voie d'analogie ou d'argumentation , d'un cas à autre;— Considérant que , SI la loi avait voulu soumettre à on droit des mutations d'emphytéose par décès , elle eût établi un mode de fixation de ce droit, ainsi qu'elle l'a fait dans son art. 15, n*** 7 et 8, pour les transmissions de propriété et d'usufruit ; mais qu'aucun de ces modes et surtout le premier ne peut être appliqué à Temphy téose ; — Considérant qu'il ne suffit pas , pour percevoir un droit de mutation par décès , qu'aucune disposition n'en exempte la transmission d'emphytéose ; qu'il faudrait au contraire qu'un texte formel autorisât cette perception ; — Considérant que, si , à la vérité , le domaine utile est transfère au preneur par bail emphytéotique, le domaine direct reste an propriétaire , et que ce dernier se trouve par suite soumis au droit de mutation ; qu'ainsi , si l'on admettait les conclusions de la régie, le trésor prélèverait sur les mêmes biens deux droits de mutation, conséquence inadmissible; — Ordonne la restitution , etc.
Du 24 avril 1839.-Trib. civ. de Douai.
(1)1" Espèce i — (David. C. enreg.) — Li tribunal; — Attendu que la loi et la jurisprudence ont établi que le bail emphytéotique , en transférant au preneur le domaine ulile et réservant au bailleur le domaine direct, établit un dénieiïibremenMe la propriété iaunobilière ; — Que, d*aprës ce principe , toute transmission par décès de l'immeuble soumis à
est compris dans l'expression générale des 'actes Iranslattfs de propriété » (trib. de Lille, 11 mai 1839, aff. N... C. enreg.)-* Enfin , on doit rattacher à cette doctrine les décisions d'après lesquelles la rétrocession d'un bail emphytéotique donne ouverture au droit proportionnel de vente immobilière (trib. de Cambrai, 11 janv. 1845, aff. N...,D. P. 46. 4. 264).
808t. Entre ces deux solutions la cour de cassation, qui ne pouvait manquer d'être saisie , s'est prononcée pour la dernière. Quatre arrêts de la chambre civile , en date , deux du 1" avril 1840 (V. les numéros suivants), un du 24 juUl. 1843 (V. n« 3034) , et le quatrième do 18 mai 1847 (aff. Rauzier, D. P. 47. 1. 176), ont décidé que le caractère et la nature des contrats se déterminant principalement par les effets qu'ils produisent , il est impossible de ne pas considérer comme translatif de propriété le bail emphytéotique qui , dans l'état actuel de la législation, a pour effet propre et particulier, d'opérer la translation et l'aliénation à temps de la propriété de i'immeubie donné en emphytéose.
l'empbvtéose doit donner lien à la perception du droit établi par I de la loi du 22 frim. an 7 sur les biens immobiliers; — Qa'ilne i
l'art. 4
résulte pas de l'application de cette loi que le même droit de transmission par décès puisse être eiigé de la part du preneur et de celle du bailleur; — Ou'en effet, ce droit est perça d'après le revenu de l'immeuble qui y est soumis , qu'ainsi U bailleur n'aurait à Taequitter qu'en raison du cens on canon emphytbéf tique qu'il s'est réservé , et le preneur d'après le produit qu'il tire de l'immeuble ; — Que si ce droit peut paraître onéreux pour le preneur lorsque l'événement qui y donne ouverture se rapproche du terme de l'emphytéose , d'un autre côté, l'État ne perçoit; en pareille circonstance , qu'un droit minime quand on le compare à la valeur de l'immeuble dans lequel le bailleur est sur le point de rentrer;— Par ces motifs , ordonne Teiécution de la contrainte.
Du 31 mars 1837.-Trib. civ. de la Seine.
2» Efpicê.' — (Lemaire C. enreg.) — Lb tiibunal; — Attendu que dans le principe de l'ancien droit français , le bail emphytéotique transférait au preneur le domaine ulile , qui était considéré comme ayant entre ses mains un caractère immobilier ; que le bail emphytéotique temporaire a été formellement maintenu par la loi des 18-29 déc. 179O9 et que sa nature immobilière a été reconnue par les lois des 9 mess, an 3 et 11 brum. an 7 ; — Attendu qu'on ne peut considérer le silence du code civil a regard du bail emphytéotique, soit comme en ayant abrogé l'eiistence , sou comme en ayant modifié la nature ; qu'en effet, les règles qu'il a établies pour la transmission de la propriété , n'ayant rien d'incompatible avec le caractère attribué à ce contrat par le droit en vigneur lors de sa promulgation , il doit être réputé l'avoir maintenu par cela seul qu'il ne l'a point formellement abrogé; que, s'il ne l'a point nommément désigné parmi les objets susceptibles d'hypothèques , il y a lieu de le considérer comme compris dans les expressions générales de biens immobiliers et d'usufruit contenues en l'art. 2118; — Attendu que ce caractère immobilier reconnu au bail emphytéotique a nécessairement pour effet d'en soumettre la transmission à la perception des droits de mutation établis sur les transmissions immobilières , encore bien qu'il ne soit pas nommément tarifé par les lois sur l'enregistrement ; — Attendu que ces considérations suffisent pour justifier la perception du droit de 51/2 p. 100 opérée sur l'adjudication faite au profit de Lemaire , le 24 déc. 1835, de la jouis* sance emphytéotique saisie immobilièrement sur Récy. — Le tribunal , par ces motifs , et sans qu'il soit besoin de statuer sur les autres moyens invoqués par l'administration do l'enregistrement , déboute Lemaire de sa demande et le condamne aux dépens.
Du 2 déc. 1840.-Trib. civ. de la Seine.
3» Espèce: — (N. C. enreg.) — Il s'agissait , dans l'espèce, de la donation d'un tiers dans la nue propriété d'une jouissance emphytéotique ayant encore traite six ans de durée. La cession ayant été considérée comme une transmission de propriété , le droit avait été perçu en conséquence. La réduction en était demandée au droit de 20 cent, par 100 fr. — Jugement.
Lb TaiBunAL; — Considérant que, pour admettre que Pacte do S8 juin. 1837 ne pouvaitètre passible que d'un droit de 20 cent, par iOO fr., sauf augmentation du droit de transcription , aux termes de l'art. 54 de la loi do 28 avril 1816 , il serait nécessaire d'assimiler la donation de l'emphytéose à la cession du bail ordinaire ; que cette assimilation est impossible ; qu'en effet l'emphytéose crée une seconde propriété que l'emphytéote peut hypothéquer ou vendre, qu'il transmet à ses héritiers, «i qui constitue enfin le domaine utile, caractère que n'a pas le simple bail ^ que , dès lors, l'emphytéose constituant une propriété, la donation actuelle rentre essentiellement dans la catégorie des actes énumérés par l'art. 4 de la loi du 22 frim. an 7, qui frappe du droit proportionnel tonte transmission de propriété.
1)0 16 oov. 1839.-Trib. de Laon.
ENREGISTREMENT.— TiT. 1, Chip. 4, Part. 1, Sbct. 2, Art. 2, § 4, N* 4.
•089. En conséquence la cour décide : 1* que le bail emphytéotique temporaire , ainsi que la cession de ses droits faite par le preneur, sont sujets, Tun et l'autre, comme ac es transia tifs de propriété, au droit proporiionnel de 5 i/2 pour iOO (Gass., i^ avr. 1840 (1)^ Gonf. cass., 18 mai 1847, aff. Rauzier, D. P. 47.1. 176).
t088. S<» Que le droit à un bail emphytéotique est un droit immobilier, dont la mutation par décès donne ouverture au droit fixe pour la transmission des immeubles^ et que les immeubles
(i) i?«pto».*— (Eoreg. C. DoDat-Dem«S8iQ«.) — En 1836, les frères Wiilaert f'étaieDt rendus adjudicataires à titre de bail emphytéotique pour qnaU-e-Tingt-dix-neuf ans, d^ane propriété appartenaot à Tbospice de Roobaix, moyennaDt une rente annueUe de 95 hectolitres de blé. — Par Kte notarié du 27 avril 1837, les preneurs ont cédé, au sieur Donat-De- Bessine, leurs droits sur 9 ares 24 centiares de terrain, moyennant une rente perpétuelle de 260 fr., an capital de 5,700 fr. — Lors de Tenregis- Mnent de cet acte de cession , le receveur ne perçut que le droit proportioonel de 20 c. pour 100 fr. fixé pour les baux à ferme et à loyer, il perçut, en outre, le droit de transcription de 1 1/2 p. 100. — L'administnlion, trouvant cette perception insuffisante, attendu que, suivant elle, racle du 27 avril 1837 renfermait une cession de droits réels immobiliers et donnait ouverture au droit proportionnel de 5 fr. 50 c. pour 100 fr. établi sur les actes translatifs de propriété ou d'usufruit d'immeubles, a décerné une contrainte en supplément. — Opposition par Donat-Demessine.
27 jany. 1838, jugement du tribunal de Lille qui annule la contrainte (V. le texte de ce jugement rapporté sous le n** ). — Pourvoi de la rélie de reuregistrement, pour violation de Tart. 69, 1 7, n" 1, de la loi du SS frim. an 7 et fausse application de l'art. 1 de la loi du 16 juin 1824 , en ce que le jugement attaqué a décidé que le bail emphytéotique temporaire , relativement aux droits d'enregistrement , devait être assimilé au bail à fenne ou à loyer. — Arrêt (ap. déi. en cb. du oons.].
La code; — Vu l'art. 69, § 7, n» 1, de la loi du 22 frim. an 7, et Fait. 1 de la loi du 16 juin 1824; — Attendu que l'art. 69, § 7, &« 1, de la loi da S2 frim. an 7, porte que les adjudications, ventes, reventes, cessions et tous antres actes civils ou judiciaires , translatifs de propriété ou d'usufruit de biens immeubles, à titre onéreux, sont soumis au droit proportionnel de 4 fr. par 100 fr.; — Attendu que, dans la généralité de ses expressions , cette disposition comprend tous les actes qui sont de natore a opérer la translation de propriété de tout ou partie des biens im- ■eubles; — Attendu que le caractère et la nature des contrats se déterminent principalement par les effets qu'ils produisent ; — Attendu que , dans l'étal actuel de la législation et depuis la promulgation du code civil, l'effet propre et particulier du bail emphytéotique est d'opérer la translation et l'aliénation à temps de la propriété de l'immeuble donné en emphytéose ; que le premier possède comme propriétaire Timmeuble qui lui est transmis pour nn temps déterminé ; qu'en cette qualité de propriétaire il peut, pendant la durée du bail emphytéotique, disposer de cette propriété, par vente, cession , échange et même l'hypothéquer, le tout sauf l'exercice des droits du baillenr a l'expiration de î'emphytéose; — Qu'il mit de là que le bail emphytéotique est réellement nn acte translatif de propriété d'un bien immeuble; qu'à ce titre il est soumis an droit proportionnel établi sur tons les actes qui sont de nature à opérer une translation de propriété de biens immeubles , et que la cession que le preneur lait de ses droits, étant de même nature, est nécessairement soumise au Béme droit; — Attendu qu'il est constaté par le jugement attaqué que , par acte notarié du 27 avril 1837, les sieurs Wallaert ont cédé au sieur .Demessine leurs droits sur 9 ares et 24 centiares de terrain , à prendre dans une plus grande pièce qui leur avait été abandonnée par l'hospice de Roubaix, à titre de bail emphytéotique pour quatre-vingt-dix-neuf ans, suivant procès-verbal d'adjudication du 19 mars 1836, moyennant une redevance annuelle de 95 hectolitres de blé-froment, et que le prix de cette cession a consisté dans une rente perpétuelle de 260 fr., au capital de 5,700 fr.; — Attendu que le jugement atlaqné a déclaré, en termes formels, que le contrat dont il s'agit devait être transcrit, et par ce motif naintenu le droit perçu pour cette transcription ; — Que , néanmoins , ce jugement a décidé que l'enregistrement dndit acte n'était passible que du droit établi par l'art. 1 de la loi du 16 juin 1824, pour l'enregistrement des nanx à loyer ou a ferme; qu'en jugeant ainsi, le jugement attaqué a liolé l'aru 69, g 7, n* 1, de la loi du 22 frim. an 7, et fait une fausse application de l'art. 1 de la loi du 16 juin 1824; — Casse.
Ou l** avril 1840.-G. G., ch. civ.-MH. Portails, 1*' pr.-Horeau, rap.- Laplagne-BarriS| 1^' ar. gén., c. conlr.-Fichet et Piet, av.
(2) Etpicê : — - (David C. enreg.) — Claude-Louis David est décédé le 24 mars 1832, laissant pour héritière Alexandrine David, sa fille unique, épouse Cotteret, et pour légataire universelle en usufruit la dame Bontems , sa veuve. ~ Dans la succession du défunt se trouvait une maison située à Paris, rue Buffaolt .n« 16, construite sur un terrain dont il était détenteor en vertu d'un bail emphytéotique pour quatre-vingt-dix- ^^u( ans consenti h son père, le 18 nov. 1780, par l'hospico de Sainte-
détenus à titre d'empbytéose doivent être compris dans la déclaration de la succession du preneur (Rej., 1*' avr. 1840) (2). 8084. 3*> Que la transmission par décès ou par testament d'un bail emphytéotique , fait à temps déterminé (pour quatre* vingt-dix-neuf ans), est soumise au droit proportionnel de transmission d'immeubles par décès , et qu'à tort on voudrait faire considérer un tel bail comme impliquant un simple louage exempt du droit de mutation par décès (Cass.,24 juill. 1843 (3).— -Conf. trlb. de la Seine, 31 mars 1837, aff. David C. enreg.,V. n* 3030 }
Catherine. Le prix de ce bail consistait notamment en une rente annuelle de 250 liv. 12 sous et un capital de 10,000 liv. une fois payé. — Dans la déclaration de cette succession , la veuve David et sa fille omirent de comprendre la maison possédée à titre d'emphythéose. — Cette omission a motivé la signification de deux contraintes en payement des droit et double droit , tant aux héritiers de la dame Cotteret décédèe, qu'à la la veuve David. — Opposition. — 31 mars 1837, jugement du tribunal de la Seine qui valide les contraintes, par les motifo déjà rapportés sous le n« 5030, note 2, l'« espèce.
Pourvoi de la veuve et des héritiers David : l*" Fausse application des art. 4 et 69 de la loi du 22 frim. an 7, en ce que le jugement attaqué a décidé que la transmission par décès d'une jouissance emphytéotique temporaire donnait ouverture au même droit de mutation que la transmission de la propriété ou de l'usufruit. — Les baux, dit-on , ne sont passibles d'aucun droit de succession. Il s'agit donc d'examiner si I'emphytéose temporaire doit rester dans la classe des baux; ou bien si, comme le soutient le jugement attaqué, il constitue un contrat translatif.de pro« priété... Ici, les demandeurs reproduisent la doctrine du jugement de Lille, rapporté dans l'espèce qui précède. — 2* Violation de l'art. 7 de la loi du 20 avr. 1810, en ce que le jugement attaqué n'a pas motivé le rejet de l'exception de prescription biennale, qu'on soutient avoir été opposée par les demandeurs à la régie.—Arrèt (apr. délib. en ch. du cens.).
La codr; — Sur le premier moyen : — Attendu que le bail emphytéotique dont il s'agit a été consenti le 18 nov. 1780; qu'à cette époque , il était de principe que I'emphytéose , telle qu'elle était alors en usage , transportait au preneur Uwd portion de la propriété appelée domaine utile, dont il pouvait disposer par vente , donation on autrement, et qu'il avait le droit d'hypothéquer; — Que, dès lors, le droit à nn bail emphytéotique est un droit immobilier, dont la mutation par décès donne ouverture au droit fixé pour la transmission des immeubles par Part. 4 d« la loi du 22 frim. an 7 ; — Attendu qu'il est constant , en fait, que, dans la soccession du sieur Claude-Louis David , se trouvait une maison située rue Buffaut , à Paris , dont il jouissait par bail emphyihéotique , et à raison de laquelle aucune déclaration n'a été faite , ni par son héritier'* ni par sa légataire , dans le délai légal ;~Qu'il suit de ce qui précède qun l'administration a dû décerner contre elles des contraintes en payement des droit et double droit , et qu'en rejetant les oppositions formées contre ces contraintes , le jugement attaqué, loin de violer aucune loi, a fait une juste application des principes de la matière;
Sur le deuxième moyen : — Attendu que si , dans son opposition du
19 juin 1835, la veuve David a articulé que la réclamation du receveur de l'enregistrement à Paris était postérieure de plus de deux ans à la déclaration de la succession de son mari , et an payement des droits de mutation par elle faite au bureau de Neuilly, elle n'a fait résulter aucun moyen de prescription do cette articulation , qu'elle n'a pas même répétée dans l'opposition qu'elle a renouvelée le 31 déc. 1836, coniointement avec le sieur Cotteret ; ~ Qu'il suit de ce qui précède qu'il n'y avait pas pour le tribunal de la Seine obligation de prononcer à cet égard , et qu'en ne le faisant pas , le jugement attaqué n'a pas violé l'art. 7 de la loi du
20 avr. 1810; — Par ces motifs , rejette.
Du 1" avr. 1840.-C. C, ch. civ.-MM. Portails , 1" pr.Laplagne- Barris, 1*' av. gén., c. contr .-Roger etFichet, av.
(3) Etpicê : — (Enreg. C, Vanlerberghe et autres.) — Les héritiers da sieur Lemaire, décédé le 26 nov. 1836, n'avaient point compris dans la déclaration faite à la régie des biens de la succession du défunt, un droit d'empbytéose , concédé à ce dernier par la commune de Sin , le 5 juin 1819, pour une durée de quatre-vingt-dix-neuf ans. — Contrainte de la régie, qui réclame une déclaration supplétive, et le payement d'une somme totale de 11,544 fr. , sauf à augmenter on diminuer, suivant l'estimation que les héritiers Lemaire donneraient au droit réel immobilier par eux recueilli.
Sur l'opposition de ces héritiers, qui soutiennent que les art. 29 et 6d de la loi du 22 frim. an 7 ne soumettent à un droit d'enregistrement que les mutations de propriété et d'usufruit par décès , tandis que leur auteur ne détenait les biens compris dans l'acte du 5 juin 1819 qu'à titre de bail à longues années , jugement du tribunal civil de Douai, du 13 août 1840, qui écarte la prétention de la régie, par les motifs suivants : — « Considé* rant que l'adjudication du 5 juin 1819, qni a en pour objet le bail des terres en friche, sous l'obligation de les remettre au bout de quatre-vingtdix-neuf ans en état de culture ou de manoir, à charge d'un prixprincinal
es
ENREGISTREMENT. — TiT. 1, Chap. 4, Faut. 1, Sbct. 2, Art. 2^ Ç 4^ N* <; r contraire trib. de Douai, 24 avril 1839, partie du présent chapitre , la source des difflci
r. . mnd.\. riAiiSAS «n CA mit noncArnA la linniriatinn An ilrnit.
mâts V. en sens 'contraire trib. de Douai, 24 avril 1839, air. N...C, enreg., «od.)
8085. Ainsi, c'est à la nature immobilière du droit résultant de i'empbytéose que la Jurisprudence s'est arrêtée comme à la cause déterminante de la quotité du droit à percevoir. Cette considération est-elie cependant bien décisive ? Il est permis d'en douter; car on pourrait accorder ia nature immobilière du droit de l'emphytéose sans admettre pour cela l'exigibilité du droit de 5 i/i p. 100 sur la transmission de ce droit. C'est, en eflTet, à la transmission immobilière en propriété ou en usufruit que ce droit est spécialement applique par l'art. 69 , $ 7, n^ 1, de la loi du23rrim. an 7; orils'agitici d'une transmission en jouissance^ jouissance plus étendue, si l'on veut, que celle résultant des baux ordinaires , mais qui n'est cependant ni ia propriété, laquelle implique le droit d'user et d'abuser que n'a certainement pas l'emphytéote, ni l'usufruit, puisque l'empbytéote, au lieu de percevoir les fruits civils de la chose qu'il délient , c'est-à-dire le prix du bail, ce qui appartient bien à l'usufruilier, est tenu de le payer. D'après cela, revenant à l'élément de durée, celui qui, dans la question, nous avait paru susceptible d'être plus particulièrement pris en considération , on pourrait dire que la loi fiscale, aujourd'hui, tarife comm0 6aua; toutes les transmissions de jouissance quelle qu'en soit la durée, pourvu que cette durée soit limitée; et que par cela même que ceâ lois n'ont pas placé les baux emphytéotiques temporaires a côté du bail à vie et du bail illimité, pour les soumettre, comme ces derniers, à un droit particulier, lés baux emphytéotiques sont passibles du droit ordinaire de bail. Mais ta dociriue contraire est trop profondément entrée dans la jurisprudence pour qu'on puisse insister sur ces considérations. Cette doctrine est elle-même, comme on le verra à la deuxième
d'an pot de vin et d'une redevance annuelle, réunit les caractères de la convention, anciennement connue soqs le nom d'emphyléose; que, d'ailleurs, le procès-verbal d'adjudication déGnitive , dressé à la requête et en f présence des bailleurs , signé de toutes les parties après lecture , qualifie ui-roëme de pail emphytéotique le contrat qu'il s'agissait de former; ^ Considérant que, sous l'ancien droit, l'emphytéose était un contrat «w» gêneris dont les effets , plus étendus que ceux du simple louage, n'étaient cependant pas ceux du contrat de vente , et que les lois romaines n'allaient ; jusqu'à donner au droit de l'emphyléute le titre de domaine que lorsque ^ l'emphytéose était perpétuelle ; — Considérant qu'il est, en effet, de l'essence de l'emphytéose de réserver au bailleur le droit de propriété, le ;us in rs^ dont la permanence est garantie par les stipulations du contrat, et se manifeste pendant toute sa durée, soit par le payement de la redevance annuelle, soit par le mode même de la jouissance du preneur, et par le droit qu'a toujours eu le bailleur de la lui reprendre pour la réunir dans ses mains k la nue propriété , faute par le preneur de satisfaire aux conditions de cette même jouissance; — Considérant que le code civil, en s'abslenant de nommer ce genre de contrat, le fait virtuellement rentrer, par cela pëme , dans la catégorie des conventions dont la nature est la même, bien qu'il puisse en différer par les proportions; — Considérant , au surplus, que la loi du 22 frim. an 7, art. 4 et 15, établit un droit proportionnel pour toute transmission de propriété, d'usofruit ou de jouissance de biens meubles et immeubles, soit entre-Tifs» soit par décès; que l'emphytéose diffère essentiellement de la propriété ou de l'usufruit, d'où il résulte que la transmission ne peut être assimilée qu'à celle de la jouissance ; — Considérant que l'art. 69 de la loi de frimaire précitée et toutes les lois postérieures ne tarifent que les mutations de biens immeubles en propriété et en usufruit qui s'effectuent par décès, et nullement cpiles en jouissance; qu'il est, dès lors, impossible d'étendre les termes de ces loi8 aux trausmissioos d'emphytéose; qu'il est, en effet, de principe que les dispositions des lois fiscales ne peuvent être étendues, par voie d'analogie ou d'argumentation, d'un cas à un autre; — Considérant que, si la loi avait voulu soumettre à an droit les mutations d'emphytéose par décès, elle eût établi un mode de fixation de ce droit, ainsi qu'elle Ta fait , dans l'art. 15, n°' 7 et 8, pour la transmission de propriété et d'usufruit; qu'aucun de ces deux modes, et surtout le premier, ne peut, d'ailleurs , être appliqué à l'emphytéose ; — Considérant qu'il ne suffit pas, pour percevoir un droit de mutation, de dire qu'aucune disposition D'en exempte la transmission du droit d'emphytéose; qu'il faudrait, au contraire, qu'un texte formel autorisât cette perception; — Considérant que si, à la vérité, le domaine utile est transféré au preneur par bail emphytéotique , le domaine direct reste au propriétaire, et que ce dernier se trouve, par su<*e| soumis au droit de mutation ; qu'ainsi , si l'on adnetlait les conclusions de la régie, le trésor prélèverait sur les mêmes biens deux droits de mutation, conséquence inadmissible. »
Pourvoi pour violation des art. 4, 28 , 29 et 69 , § 8, n» 2, de la loi du 22 trim. en 7, en ce que le jugement attaqué a décidé que la transmis-
partie du présent chapitre , la source des difficultés les plus âé* rieuses en ce qui concerne la liquidation du droit. Malgré tout, elle a été trop souvent reproduite par la cour suprême pour qu^on puisse espérer de voir cette cour l'abandonner.
3080. Mais par cela même que cette jurisprudence, quelque nombreux que soient les précédents sur lesquels elle repoee , n'est en harmonie ni avec le texte ni avec l'esprit de la loi, il faut se garder d'en étendre la portée. Ainsi, de ce que cette jurisprudence place le bail emphytéotique dans la catégorie des baux illimités , ou tout au moins soumet pes baux au droit établi par la loi flscale sur le bail à durée illimitée, on ne doit pas conclure que la solution s'applique également aux baux à longues années. On désigne communément ainsi les baux faits pour plus dé neuf ans. Comme ces baux excèdent les bornes d'une simple g;estion , les administrateurs de la fortune d'aUtrui n'ont pas le pouvoir de les consentir (c. civ. 1429). C'est en ce sens que plusieurs anciens auteurs , et notamment Perrière , dans son Dictionnaire de droit, v« Bail, disaient asseï improprement que cette sorte de bail emportait aliénation. Par une fausse interprétation de cette doctrine , les seigneurs percevaient sur les haut à longues années les mêtiies droits que sur les ventes, et la cour de cassation elle-même , dans une espèce qui, à la vérité, ne se plaçait pas sous l'empire de la loi de l'an 7, a décidé qu'un bail fait pour plus de trente ans , spécialement pour neuf ans, avec obligation pour le bailleur de le renouveler, si le preneur l'exige, de neuf ans jusqu'à dix périodes successives , était passible du droit de A pour 100, par application delà loi du ié therm. an 4, qui assn* iettissait à ce droit les actes translatif^ de propriété d'immeubles réels (Cass., 48 vend, an 7) (1).
8087. Toutefois, une telle décision né peut plus être suivie;
sion par décès d'une jouissance emphytéotique n'est sujette ni à déclara* tion, ni à l'application du droit de mutation par décès. — Arrêt.
La coua ; — Vu les art. 4, 24) 39 et 69, g 8, n* 2, de la loi du 22 frim. an 2; •— Attendu que l'art. 69, g 8, n« 2, de la loi du 22 frim. au 7 soumet au droit proportionnel de 5 i/2 p. 100 les mutations de biens immeubles en propriété ou usufruit qui s'effectuent par décès ^ entre collatéraux et personnes non parentes , soit par succession , soit par testament ou autre acte de libéralité à cause de mort ; ^- Attendu que , par la généralité de ces termes, cette disposition comprend tous les actes qui sont de nature à opérer la translation de propriété de tout ou de partie des biens immeubles ; — Attendu que l'effet propre an bail emphytéotique est d'opérer Paliénation à temps de la propriété de l'immeuble donné en emphytéose ; que le preneur, devenu ainsi propriétaire pour an temps déterminé, peut, pendant ia durée du bail emphytéotique, disposer de l'immeuble qui en fait l'objet, le vendre, le céder et même l'hypothéquer^ sauf l'exercice des droits du bailleur, k l'expiration de l'emphytéose ; — Attendu , dès lors , que la transmission par décès ou par testament de l'immeuble compris dans le bail emphytéotique doit être soumise au droit proportionnel déterminé par l'art. 69, g 8, n' 2, suscité; — Attendu qu'il est constaté par le jugement attaqué que la commune de Sin avait concédé au sieur Lemaire , par acte du 5 juin 1819, la jouissance, à titre emphytéotique, de 45 hectares 22 ares de terre, moyennant un pnx en capital et une redevance annuelle; que le sieur Lemaire étant décédé, a transmis sa succession aux défendeurs , ses légataires ; — Attendu que le jugement attaqué a décidé , en termes formels , qu'il n'était dû , pour cette transmission, aucun droit de mutation; — Qu'en ce faisant, il a expressément violé les dispositions susénoncées de ia loi du 22 frim. an 7; ^ Par ces motifs, casse.
Du 24 juill. 1843.-C. C.,ch. civ.-MM. Portails, 1** pr.-6érenger, rap.- Hello, av. gén., c. conf.-Fichet et Chevrier, av.
(1) Espèce : — (Enreg. C. Grasdos.) — En l'an 5, Grasdos avait pris , à titre de bail, un moulin. Une première clause de ce bail en fixait la durée à neuf ans. Par une seconde, le bailleur s'obligeait , si Grasdos lé désirait, de pdbser, à l'expiration des neuf ans, un nouveau bail de même durée, etainsi successivement Jusqu'à dix baux. Le receveur n'avait d'abord exigé ifue le droit pruportionnel sur un bail de neuf ans; mais ensuite il demanda le droit de 4 p. iOO, comme s'agissant d'un bail au-dessus do trente ans.— Grasdos résista, et par jugement du tribun^ civil dePAube) du 19 germ. an 6, il fut déchargé de la demande en supplément 4e droit. —Pourvoi par la régie.— Jugement.
Le TRIBUNAL, — Vu l'arL 3 de la loi du 14 tberm. an 4; — Attendu que tout acte portant obligation est passible d'un droit d'enregistrement; que le bail passé entre les parties le 22 prair. an 5 contient jdes obligations de la naiure de celles énoncées dans l'article précité , puisqu'il renferme l'obligation de consentir uq bail au delà de trente ans , te qid \e rend passible d'un droit de 4 p. 100; -^Attendu que le jugement attaqué
ENREGISTREMENT.— TiT. 1, Chap. 4, Part, i, Sect. 2, Art. 2, S 4, N» f. 68
'«/.•V.J» ^A 1a. IaI <Im att f«lnA «« "r «r nAoSa»» ln «Jk>A A TI a AlA «IAaI^A An aa OAno /niA Ia I«<»a«mam« amI am
le texte, comme l'esprit de la loi do 22 frim. an 7 , y résiste in- ▼iDCiblement. Elle a établi pour les baux une base de perception ealculée sur le nombre d'apnées de location*, ce qui montre qu'elle A voulu créer une règle applicable à tous les baux , quelle qu'en soit la durée, puisque cette durée sert à déterminer l'importance du droit. À côté de cette règle générale, elle a placé trois exceptions, savoir, une pour les baux à rente, une autre pour les baux à vie, une troisième pour ceux dont la durée est illimitée; la Jurisprudence en ajoute une quatrième relativement aux baux emphytéotiques. Hais, en ce qui concerne les baux à longue durée, ils n'offrent même pas, pour unecinquième exception, le prétexte qui a motivé la quatrième*, car la durée des baux n'étant pas limitée par laloi, aumoinsquand ils sont consentis par un propriétaire Joaissant de tous ses droits, il s'ensuit que le bail, pour comprendre une période plus longue que celle de neuf ans, n'en crée pas moins un droit qui, par sa nature et par son caractère, ne diffère pas de celui résultant des baux ordinaires (Conf. MM. Pont et Rodière, t. 1, n« 358). Il a été décidé, en ce sens, que le bail d'une maison fait pour cinquante années, à la charge par le preneur d'y faire toutes réparations et de supporter toutes les impositions, constitue un louage ordinaire et non une emphytéose (trib. delà Seine, 28 a^oût 1844, aif. Tixier, D. P. 45. 4. 225). Et l'administration elle-même s'est conformée à cette doctrine en décidant qu'on doit considérer comme simple louage et non comme bail emphytéotique, le bail fait pour trente-six ans avec stipulation que le terme de la jouissance peut échoir après dix-huit ans y au moyen d'un congé, et clauses ordinaires aux baux à loyer (délib. 5 août 1841).
8088. Ces questions écartées, on comprend que le point de savoir si un bail est constitué pour une durée limitée on illimitée ne présenté pas, dans la pratique, de difficultés sérieuses. La règle de solution , à cet égards peut être ramenée à des termes fort simples : alors même qu'elle est fixée dans le contrat , la durée de la location doit être considérée comme illimitée, si en raison du mode d'après lequel la duré a été fixée, il n'est pas possible de déterminer la limite de la location -, et, au contraire, la durée do bail devra être considérée comme limitée, même dans le silence de la convention , si nonobstant ce silence le terme de la location peut être déterminé d'une manière invariable. — Quelques exemples mettront la règle daus tout son Jour, et en feront nettement ressortir la portée.
8089. Ainsi, un bail est fait et la durée de lalocation n'estpas fixée dans le contrat. Cela suffit-il pour que le bail soit considéré eomme illimité et assujetti, en conséquence, au droit ordinaire des mutations ? Non, caria durée des baux faits sans fixation de terme est réglée par la loi ou par l'usage des lieux (o. civ., art. 1758).
Ml conlrevenu aui dispositions de la loi da 14 Iherm. an 4 , en déclarant que l'acte dont il s^agit ne devait pas être assujelti audit droit de 4 p. 100; — Casse.
Du 18 vend, an 7.-C. C, sect. civ.-MM. Gauthier , pr.-Lodàve , rap.
(1) £ipèc«:-^(£nreg. C. Mazorié.) — Noas rapportons plus bas, n* 3067, un premier arrêt de cassalioo rendu, le 13 nov. 1826 , entre les parties.
Sur le renvoi devant le tribunal de Gaingamp,MazQné a sontena que lo droit dans lequel il avait été subrogé par la dame de Saint-Geoys, ne dérivant d'aucune baillée ni assurance , postérieure à la loi du 6 août 1791, était lellement précaire que, d'après Tart. 11 de cette loi spéciale, le colon peut Itre congédié tons les ans à la Saint-Michel ; d'où il résultait, suivant lui, que la perception du droit proportionnel exigible pour cette prorogation de jouissaoee devait être réglée sur une année. — 29 mai 1827, jugement qui 9 « considérant que le contrat du domaine congéable était régi par des usages particuliers auxquels la loi du 6 août 1791 a porté quelques modifications, sans en détruire Tessence...; que les concessions à domaine congéable , lorsque les actes ne renfermaient aucune convention sur leur durée, étaient limitées à six ans dans Tosement de Rohan , et à neuf dans les autres... ; que le contrat de première concession à domaine congéable du convenant de la lande , ne paraissant pas, et ce serait à l'administration à le produire , il faut s'en référer à l'aveu du 16 mai 1699 qui justifie que la tenue de la lande était à domaine congéable, et admettre, conformément aux principes ci-dessus établis, que la concession primitive était de neuf ans; que si les colons de cette tenue ont joui depuis cette époque sans assurance , leur jouissance n'a été que précaire et de pure talérance ; ce qui ne pouvait constituer un droit transmissible , ni consé- VMmment doaaei ouverture ^ un droit d^enregistrement } —Considérant
80â0. Il a été décidé en ce sens que le Jugement qui, en appréciant les actes intervenus entre les parties , décide qu'un bail à domaine congéable, ne renfermant aucune convention sur sa durée , ou n'étant pas représenté, doit, selon la loi alors en vigueur, être réputé limité à un certain nombre d'années, et non illimité, et ordonne la perception du droit d'enregistrement d'après ce principe, ne viole aucune des lois relatives à la matière (Req., 19 juin 1828) (1).
8041. Pareillement, un bail est fait et la durée, sans être circonscrite dans un nombre plus ou moins considérable d'années, dépend d'une condition se rattachant à un fait certain , et dont on pourrait connaître invariablement le terme; par exemple, 8*il s'agissait d'un bail fait par un individu appelé sons les drapeaux, pour tout le temps de son absence : il n'y a pas là non plus bail à durée illimitée. La loi du recrutement ayant renfermé, dans un terme précis , la durée du service militaire, le bail dont on vient de parler serait évidemment censé fait pour ce terme. Cette solution est, au surplus, consacrée par une décision ministérielle du 22 avril 1806. — Il en serait de même si l'on prenait pour terme la durée d'une législature, aujourd'hui surtout que la constitution de 1848 , à la différence des cliartesde 1814 et de 1830, fixe, pour chaque assemblée législative, un terme qu'en aucun cas il n'appartient au pouvoir exécutif d'abréger. — Ainsi encore, si l'on donnait pour terme à la location l'époque de la m^orité d'une personne déterminée. La loi fixant la majorité à rage de vingt et un ans , la durée du bail peut être immédiatement fixée : elle est précisément de toutes les années qui restent à courir depuis la date du bail Jusqu'à l'époque où la personne déterminée doit parvenir à sa vingt et unième année, soit que cette personne vive assez pour dépasser cet Age , soit qu'elle meure avant de l'avoir atteint (Conf. MM. Rigaud et Championnière,t. 4, n»3079).
8048. Au contraire, un bail est fait et non-seulement la durée n'en est pas fixée par un nombre d'années , mais encore la fin en est subordonnée à un événement certain ou incertain , sans qu'on puisse savoir quand cet événement se réalisera; par exemple, la nomination du preneur à une fonction publique : le bail doit Atre regardé comme illimité. En effet, comme on ne peut en aucune manière préciser l'époque où le preneur sera promu aux fonctions publiques, il y a, dans ce cas, Impossibilité d'établir le calcul qui sert de base à la perception do droit sur les baux ordinaires.
8048. Pareillement, un bail est consenti pour une durée déterminée , mais avec faculté pour chacune des parties ou l'une d'elles d'en proroger indéfiniment le terme : le bail doit aussi être considéré comme illimité. Jugé en effet qu'un bail consenti
que , si la coutume de Bretagne n'admettait point la tacite reconduction en matière de domaine congéable , c'est parce que le colon pouvait être contraint de déguerpir à toutes les époques de Tannée , après l'expiration de la baillée ou de Tassurance , en le remboursant de ses labours et se* mences ; — Considérant que la loi du 6 août 1791 a , par ses art 14 et 22, changé cet ordre de choses, en ne permettant Texpulsion des colons qu'à la Saint-Mi'jhel , et après les avoir prévenus six mois à Tavance; et en établissant la tacite réconduction d'après les soles ou saisons...;— Considérant qu'il est constant , d'après ce qui a été établi ci-dessus, que la concession à domaine congéable de la lande était limitée; que l'arrêt de la cour de cassation , du 13 nov. 1826, Ta préjugé ainsi , et que l'offre de Mazurié est suffisante ; — Ordonne la restitution du droit perçu , etc. »
Pourvoi pour violation des principes du domaine congéable ; fausse application de la loi du 27 vent, an 9 ; violation des art. 15, §§ 2 et 6, 69, g 7, n<" 1 et 2, de la loi du 22 frim. an 7, 52 et 54 de celle du 28 avrtt 1816, en ce que le jugement a déclaré limitée la jouissance du domaine congéable , bien que cette jouissance fût essentiellement précaire , d'après les anciens usages. — Arrêt.
La cour; — Attendu qu'en appréciant les actes qui donnaient lieu al litige, le jugement attaqué a jugé que le droit d'enregistrement, réclama par la direction générale, devait être perçu , non sur un bail illimité, mais bien sur un bail limité , qui devait expirer dans Tannée, à compter du congé qui serait donné par le propriétaire convenancier ; — Attendu que celte interprétation est conforme aux lois spéciales qui régissent la matière des domaines congéables , et que, dès lors , le jugement attaqué n'a violé ni faussement appliqué celles qui sont invoquées parla direction générale , dont aucune n^est relative à l'espèce actuelle ; — Rejette.
Du 19 juin 1828.-C. C, ch. req.-MM. Favard , pr.-Dnnojer, r^i^^
ENREGISTREMENT. — TiT. 1, Chap. 4, Part. 1, Sect. 2, Anr. 2, S *, NM.
pour cinq ans, avec la danse que le preneur pourra, à Texpirallon des cinq années, se perpétuer dans sa Jouissance sans que le bailleur ait le droit de l'en empêcher, constitue un véritable bail illimité, passible du droit proportionnel de 4 pour 100 (Cass., 7déc. i8l5)(l)'
80AA. Mais la solution pourrait-elle être suivie, même dans le cas où il n'y aurait réellement pas de lien, chacune des parties étant maîtresse de signifier congé après la première période? L'affirmative résulte de deux arrêts dont l'un décide que le bail portant qu'à l'expiration des neufs premières années il continuera d'année en année , s'il n'y a point de renonciation dans un délai déterminé, doit être considéré comme illimité, et rend par conséquent exigible le droit proportionnel établi par les art. 69, $ 7, ii<> 2, et 15, n« 2, de la loi du 22 frim. an 7 (C. sup. de Bruxelles, 18 mars 1826) (2) , et dont le second a ]ugé qu'un bail fait pour trois années , mais avec la clause que celle des parties qui voudra en faire cesser les effets à l'expiration des trois ans , sera tenue d'avertir l'autre six mois à l'avance , sinon que le bail continuera, sans terme , aux mêmes charges et conditions, et jusqu'à ce que l'un ou l'autre des contractants fasse sa renonciation de la manière susdite, doit être considéré comme un bail illimité donnant lieu à la perception du droit proportionnel de 4 pour 100 ( Cass., 7 germ. an 12) (5). — Toutefois la négative nous parait mieux fondée, par la raison qu'il n'y a pas de convention sans lien , et qu'ici chacune des parties étant maîtresse , après les trois ans , de signifier congé à l'autre , ce n'est point le bail qui est censé continuer indéfiniment à l'expiration du terme , mais un nouveau bail qui s'opère par tacite réconduction , et dont la durée est fixée par la loi même (c. civ., art. 1738 et 1776). Les parties, par la clause dont il est question, n'ont donc rien ajouté à ce que la loi stipulait pour elles ; et comment , dès lors , tirer de celte clause surabondante, et qui est toujours censée écrite dans les baux où elle ne se rencontre pas, une conséquence que la convention n'eût pas produite , si la clause n'y eût point été énoncée?
(1) (Enreg. C. Volpe.) — La couh ; — Va Tart. 69 , § 7, n«» 2 , d« la loi do 22 frim. an 7 ; — Considérant que, si la durée du bail fait par Rambaldi à Volpe parait limitée à cinq ans par la première partie de la Blipulation , il n'en est pas moins certain , d'après la dernière partie de cette même stipulation , qua le bail fait audit Volpe doit être rangé dans la classe des baux illimités, puisqu'aux termes de la convention il a le droit, après l'expiration des cinq années, de se perpétuer dans sa jouissance tant que cela lui conviendra, sans qu'il soit au pouvoir de Rambaldi de l'en empêcher; que de là il suit évidemment qu'en refusant à la régie le droit de 4 fr. par 100 fr. qu'elle réclamait, et la renvoyant à percevoir sur le bail illimité qui lui était présenté , le droit d'enregistrement dû pour les baux ordinaires , le tribunal de San-Remo a violé le n* 2 du § 7 de l'art. 69 de la loi du 22 frim. an 7^ — Casse le jugement da tribunal de San-Remo , du 7 mars 1812.
Du 7 déc. 1813.-C. C. , sect. civ.-MM. Mourre , pr.-Minier, rap.
(2) (Enreg. C. Vandessel.)~-LA cour;— Vu la disposition de l'art. 69, g 7, n* 2, L. 22 frim. an 7, qui soumet à un droit proportionnel de 4 pour 100 les baux dont la durée est illimitée; — Attendu que le bail dont il s'agit porte m (ermtnû, art. 1 : « Le présent bail est fait et contracté pour le temps et le terme de neuf années consécutives , à prendre cours à la mi-mars 1821, de sorte que la première année de bail prochain écherra à la mf-mars 1822, pour continuer ainsi d'année en année, durant le prédit terme de neuf années consécutives , à l'çxpiralion duquel on devra cependant faire réciproquement une renonciation six mois avant Texpiralion de ce terme , sinon le bail continuera d'année en année; » — Attendu que la clause rapportée prouve clairement que le bail contracté ne finit point, ipio facto , a Texpiration du terme fixé de neuf ans , mais qu'il est nécessairement requis, pour faire finir le bail à cette époque, qu'il y ait renonciation de la part de Tune ou de l'autre partie, six mois avant l'expiration des neuf ans ; — Que les dernières expressions de la première clause prémentionnée, «sinon le bail continuera d'année en aDnée,uprouvenl incontestablement qu'à défaut de renonciation, six mois avant l'expiration du terme de neuf ans, le bail entre parties continuera indéterminement d'année en année, jusqu'à cequ'e nfin Tune trouve bon de le faire finir ,— Que la continuation du bail, après l'expiration desneuf aoSjàdéfaulderononsiationyen vertu de la clause exprfsse prérappelée , et sous les conditions que renferme l'acte de bail , mais nullement en vertu d'aucune réconduction tacite quelconque, ni sur le pied des art. 1774,1775 et 1776 c. civ.; — De tout quoi il suit que le bail dont il est question doit être considéré comme ayant été fait entre parties pour un temps illimité , même dans la supposition que la nécessité d'une rcnoociaiiou requise six mois avant
3045. Par ces considéralions mêmes nous pensons quo dans le cas du numéro précédent , le bail ne donne actuellement ouverture au droit que pour la première période de temps assignée à sa durée, et que, quant aux périodes ultérieures , le bail est soumis à une condition suspensive dontrelTet, par rapport au droit d'enregistrement, est d'en suspendre également la perception. C'est ainsi qu'en présence d'une clause de prorogation ainsi conçue : «Après le terme des quatre années fixées dans l'art. 1, !es fermiers auront droit à une prorogation du présent bail aux mêmes prix, charges et conditions pour seize autres années, pourvu qu'ils manifestent leurs intentions six mois avant l'expira* tien du présent bail ; ils feront connaître leur intention par un simple exploit, qui vaudra pour eux réconduction ou nouveau bail pour un délaide seize années à partir du 11 nov. 1846, » la restitution du droit perçu au delà des quatre années a été ordonnée par un jugement dont les motifs sont « qu'en point défait, la clause du bail à ferme dont il s'agit renferme une condition suspensive, puisque l'obligation ne doit avoir d'effet légal qu'au moment où la condition sera accomplie; qu'il peut se faire que le droit ne soit jamais dû , puisque Tobligation dépend d'un événement futur et incertain » (trib. de Toulouse, 25 déc. 1843, aff» Escribes et Mallet C. enreg. ). — La régie a acquiescé à ce jugement par délibération du 27 fév. 1844.
804G. Pareillement et par les mêmes motifs , il a été décidé que lorsque, dans un acte de bail consenti pour neuf années, le preneur se réserve le droit d'en demander la continuation pour neuf autres années , à la charge de prévenir le bailleur de son intention, au moins deux ans avant l'expiration des neuf premières années , et que celui-ci s'oblige d'acquiescer à cette demande , sans réciprocité pour lui, le droit de 20 c. par 100 fr. n'est exigible que sur le prix calculé de neuf ans seulement (trib. de Dijon, lOjuill. 1834)(4).
8049. Au surplus, Tadmlnistration qui, dans les espècei qui précèdent, s'élevait contre la solution, l'avait d'abord consacrée elle-même dans une espèce où il avait été convenu
l'expiration des neuf ans, ne s'étendrait pas aux années suivantes; ->Et par une conséquence ultérieure, que le premier juge, en déclarant que l'art. 69. § 7, n<* 2, L. 22 frim. an 7, n'était pas applicable au contrat de bail dont il s'agit, a, par son jugement, ouvertement violé les art.l5, n<» 2 , et 69 , n<> 2 , même L. 22 frim. an 7 ; — Par ces motifs , casse le jugement rendu entre parties par le tribunal de Matines, le 27 novembre 1824, etc.
Du 18 mars 1826.-C. sup. de Bruxelles.-MM. Vanboogten , pr.-Delacoste , rap.
{i) Espèce: — (Enreg. C. Marcilly.) — 19 ni v. an 10, bail par la sieur Bailly, notaire, au sieur Marcilly, d'une maison sise à Anvers, pour trois années consécutives , moyennant 600 fr. par an, avec cette clause , «( que celui des contractants qui voudra se désister de ce bail à l'expiration desdites trois années, sera tenu d'en faire l'avertissement , en due forme , à l'autre , six mois avant cette expiration ; que, faute de ce faire, ledit bail continuera, sans teme , aux mêmes danses, prix «it conditionsp comme dit est , jusqu'à ce que l'un ou l'autre des contractants fasse sa renonciation de la manière susdite. » — Contrainte contre Marcilly, en payement du droit proportionnel de 4 p. 100, comme pour transmission de propriété.— Sur Topposition , jugement du tribunal civil d'Anvers , du 12 fruct. an 10, qui annule la contrainte, sous prétexte que le terme da bail était expressément déterminé à trois années , que la continuité da bail était dépendante d'un événement , et que le pins ample droit ne saurait être exigible qu'après que l'événement se serait réalisé. ^-Pourvoi. — Jugement.
Lk tribunal; — Vu l'art. 69 de la loi du 22 frim. an 7, n« 2, § 7, qui assujettit au droit de 4 p. 100 les baux dont la durée est illimitée; — Considérant que , quelle que soit la structure de l'acte, il résulte évidemment de ses dispositions que le bail est principalement et essentiellement indéterminé; qu'il ne peut devenir déterminé à trois années qu'évenlueN lement , par exception , et dans le cas seulement d'un désistement d'uni plus longue et indéterminée jouissance, notifié par acte en due forme; que la nécessité du désistement de bail à Texpiration des trois premières années , pour en faire cesser la continuation indéterminée, prouve invinciblement que le bail était principalement indéterminé ;->Gasse.
Du 7 germ. an 12.-C. C.,sect. civ.-MM. Malevillo, pr.-Lasaudade, r.
(4) Espèce : ^ (V^TTci C. enreg.) — La dame veuve Cherveau a par acte authentique du 19 janv. 1835, consenti au sieur Perret un bai do divers immeubles pour neuf années, moyennant le prix annuel df 6,000 fr. ^ Une clause de cet acte porte « que le sieur Perret se réservf
ENREGISTREMENÏ.— TiT. 1, ChaP. i, Part. 4, Sect. 2, Art. 2, S -*, N« 1. Ion da terme fixé, le bail serait renouvelé aoz meurent assajellis au timbre et à Penregistrei
I qo'à Pexpiration da terme fixé, le bail serait renouvelé aax mêmes condllions pour dix années si les pr»neurs le désirent , à to charge par eux de faire connaître six mois d'avance leur Intention au bailleur. » Le droit ayant été perçu sur cette prorogation éventuelle , la restitution en a été ordonnée , par la considération du caractère suspensif attacbé à la condition de proroger (délib. c.d*adm. 20 mars 1827, aflf. H^Soucy C. enreg. -, Conf. sol. 11 avril 1833 et trib. de Briey, 3 mars 1842, V. M. Masson de Longpré, 3» édil., B«» 3074 et 3075).
tOAS. Mais, il faut bien le remarquer, il s'agissait dans ces espèces diverses, de prorogations facultatives, en ce sens que ehacune des parties était maîtresse de signifier congé après la première période. C'est, en un mot, l'bypotbèse prévue plus haot n* 3044. Que s'il s'agissait de l'bypotbèse prévue au numéro précédent , celle d'une prorogation en quelque sorte forcée au noios pour l'une des parties , bypotbèse dans laquelle a statué Tarrét ci-dessus rapporté du 7 déc. 1813 (n<» 3043 ) , il en serait antrement. Il y a là moins une condition suspensive du bail quant à la seconde période , qu'une condition résolutoire de la promesse de faire Jouir. Or cette condition , nous l'avons vu dans Je chapitre des règles générales, ne fait pas obstacle à la percep^ flon actuelle du droit. On ne peut donc qu'approuver la décision de laquelle il résulte qu'un bail consenti pour un nombre d'an- Dées déterminé avec faculté, exclusive pour le preneur, d'en doubler la durée , sur la seule déclaration de sa volonté , donne lieu à la perception immédiate du droit, calculé, non pas sur la durée de la première période seulement, mais sur la durée cumulée des deax périodes (Cass., 3 ]uill. 1844) (1).
3049. En terminant sur les baux expressément tarifés par la loi fiscale , il importe de rappeler que les baux consentis par J'Ëtal n'échappent pas aux classifications qui précèdent. 11 en est de même des baux consentis par les autorités administratives et les établissements publics. Cela résulte clairement de la loi des finances du 5 mai 1818, dont Tart. 78 est ainsi conçu : « Delà droit de demander la continuation du bail pendant neuf autres années, à la charge de prévenir, par écrit, de son intention la dame Cherveau, an moins deax ans d^avaoce , et que celle-ci s^oblige d^acquiescer à cette demande sans qu'il y ait réciprocité pour elle. » — Cet acte n*a d'abord été soumis au droit proportionnel que ^or le prix calculé de neuf années ; mais la régie a prétendu plus tard qu'il était exigible sor le prix cumulé de dix-buit années. — Une contrainte est décernée. Opposition par le iienr Perret.— Jugement.
Lb TBiBDMAL', — Considérant qu'un bail de trois, six ou neuf ans est' 1D bail de neuf ans avec condition résolutoire prévue, mais qui n'empêche pas que le • bail ne soit réellement consenti pour neuf années ; — Considérant qu'un bail de neuf ans avec faculté au preneur d'exiger sous certaines conditions , prorogation avec passation d'un nouveau bail , quand la oondilion stipulée sera remplie , n'est , avec cette condition potestative, générale et spécialement suspensive , pour l'existence d'un nouveau bail ^vi pourra suivre l'ancien , qu'un bail de neuf années; — Considérant, en effet, que l'art. 1178 c. civ. est inapplicable à la cause , en ce que , dans l'espèce , c'est la dame Cherveau qui est obligée sous la condition , et que cette condition ne pouvant encore être accomplie , elle n'a pu en empêcher racccomplissement et rendre ainsi un bail de dix-huit ans exécutoire;—Considérant qu'il résulte de l'art. 1181 c. civ., qu'une obligation sospeudue par la condition d'un événement futur et incertain ne peut être exécutée qu'après l'événement , quelle que soit ou non la faculté réservée par Tune des parties contractantes de faire arriver à sa volonté l'événement;
Considérant que le procès repose donc sur des expressions improprement employées; que le notaire aurait dû dire : et sera passé un nouveau bail , au lieu de dire : le bail sera continué ; mais que ces expressions différentes signifient la même chose au fond ;
Considérant que , dans le système de la régie , il y aurait lieu à percevoir un droit à raison d'une sorte d'une reconduction prévue; mais que cette clause existant de droit dans tous les contrats de louage, ne donne cepeudanl ouverture à aucune perception de droit d'enregistrement ; par cas motifs , etc.
Ou 10 JnilL i834.-Trib« civ. de Dijon.
(1) (Enreg. C. Dalouxy.) — La coca; — Vu l'art. 1 de la loi du 16 juin 18^; — Attendu que le jugement attaqué constate, en fait, « qu'il «ft dit dans l'acte du 31 août 1856 qoe le bail est fait pour vingt ans seulement; qu'il a été ajouté dans cet acte que le locataire aurait le droit de prolonger le bail pour vingt autres années , en manifestant sa volonté à cet égard par un nouvel acte consigné à la suite du bail, et notifié un Tout XXII.
meurent assujettis an timbre et à l'enregistrement sur la miû..:cy dans les vingt jours, conformément aux lois existantes : 1* les actes des autorités administratives et des établissements publics portant transmission de propriété , d'usufruit , ou de joui^isance ; les adjudications ou marchés de toute nature aux enchères, au rabais ou sur soumission; 2<* les cautionnements relatifs à ces actes. » Sous la loi du 19 déc. 1790, dont l'drt. 15 contenait une disposition analogue, on décidait que le bail administratif de la perception d'un impôt devait étr» soumis à Tenregistrement (Cass., 23 vent, an 10) (2). On voit, par le texte ci-dessus reproduit de la loi du 5 mai 1818 , que la solution serait la même aujourd'hui.
3050. Mais il en est autrement des baux dont le prix est à la charge de l'État. Les locations que le gouvernement et les administrations qui en dépendent sont obligés de faire et dont le prix est payé par le trésor directement ouindirectem* lît, doi\ent, de même que les marchés dont nous avons parlé déjà , et les acquisitions de l'État dont nous aurons l'occasion de pai 1er au paragraphe suivant , être enregistrées gratis par applicaiion de l'art. 70, S 2, n* 1 de la loi du ââ frim. an 7. 11 a ete décide, eu effet , que le droit n'a pas dû être perçu sur la location d'un chantier fait pour la construction de l'hôtel, rue de Rivoli , originairement destiné à l'administration des postes ( Décis. min. 24 juin 1814]; ni sur les locations de logement pour les commandants des divisions militaires (Décis. min. 5 dec. 1^21); ui sur les locations faites à l'administration des douanes pour rétablissement de ses préposés dans les départements (Decis. min. 17 sept. 1823); etc.
305i. Une exception moins étendue a été faite, en faveur d'autres baux, par l'art. 5 de la loi du 7 germ. au 8, sur la taxe de l'entretien des routes ; cet article a réduit au droit flxe de 1 fr. les baux à ferme des barrières , et les inarchés des entrepreneurs des travaux des ponts et chaussées : c'est en interprétation de cette loi qu'une décision ministérielle du 30 thermidor
an d'avance au propriétaire ; » — Attendu qu'il résulte de cette clause quo le bail avait une durée obligatoire de quarante ans , puisqu'a l'expiration d'une première période de vingt ans, le preneur était malire de prolonger, à son gré , pendant une seconde période de même durée; qu'un bail ainsi conçu n'offre aucune différence réelle avec celui qui aurait été nominalement stipulé pour une durée de quarante ans, avec faculté au preneur de le faire cesser après une jouissance de vingt années; — Altoniiu qu^^ y avait obligation actuelle, de la part du propriétaire, de souffrir le l)ail pendant quarante années; — Attendu quVn décidant , au contraire, que la clause susénoncée renfermait une condition suspensive ; que , par con* séquent, elle ne donnait pas lieu à ouverture immédiate au droit proportionnel; et, par suite, en déboutant l'adminiiitratiou de renregistremeot de S/- demand** reconventionnelie fondée sur Tart. 1 de la loi du 16 juin 1824 , le jugement attaqué a violé expressément ledit article; — Casse.
Du 3 juill 1844.-C. C, ch. civ.-MM. Purtalis, l*' pr.-Golin, rap.-Do BoiS5ieu,av. gen., c conf.-Fichet, av,
(2} {Enreg. C Poisson.) — Lb tribunal; — Vu l'art. 13 de la loi du 19 déc- 1790, ainsi conçu: «Tous les procès-verbaux , délibérations et autres actes faits et ordonnés par les corps municipaux et administratiTs , qui seront passés à leurs greffes et secrétariats, et qui tendront dircclement et immédiatement à l'exercice de l'administration intérieure et police, seront exempts de la formalité des droits d'enregistrement A Tégari de tous les actes ci-devant assujettis atix droits de contrôle, et qui pour. rontètre passés par les corps rounici|)aux et -administratifs, notamment les marchés et adjudications d'entreprises , cl ies baux des biens commu* naux et nationaux, ils seront sujets aux droits d'enregistrement dans le délai d'un mois;» — Et attendu que cet art. 13 soumet expressément aux droits d'enregistrement ceux des actes des corps municipaux et administratifs ci-devant assujettis aux droits de contrôle ; qne d'après l'art. 22 du Urif des droits de contrôle du 29 sept. 1722, dont l'effet a été maintenu jusqu'à la publication de la loi précitée , les baux ou traités pour la levée des tailles et autres impositions étai.'nt soumis à la perception du droit fixé par l'art. 15 de ce tarif; et que la délibération prise le 15 pluv. an 6 par l'af^ministration municipale du canton de Claye , et portant adjudication au rabais de la perception des contributions directes de ce canton , n'est autre chose qu'un traité pour la levée des impositions dont parle l'art. 22 de ce tarif; d'où il suit que cette délibération . tomme portant sur une opération soumise dans le temps au droit de contrôle, était assujettie par l'art. 13 au droit d'enregistrcmenf demande , e( que le jugement qui l'en a affranchie a évidemment violé cet article ; — Casse.
JDtt 33 vent, an lO.-G. C, sect. civ.-MM. Babelle, rap. Pons, subst.
ENREGISTREMENT. —TiT. 1, Chap. 4, Part. 1, Sect. 2, Art. 2, § 4, NM. quMl n'était dû que le droit de i fr. pour l'enre- dans TAIdaee , est ud bail d'une durée IjidéQnJ
an tO a décidé qu'il n'était dû que le droit de i fr. pour l'enre gfstrèment des baux de droits de passage aux écluses et pouts imibtles. Ces baux sont des objets qui dépendent de Tadministratioli des ponts et chaussées , et ils rentrent, sous quelques rapt^rfs , dans l'art. 73 de la loi du IS mai 1818. -—Mais il n'existe . aucune loi ni arrêté du gouvernement qui autorise à étendre f CCHtfe faveur aux baux des bacs et droits de passage sur les riviètes ; 6es baux restent donc dans les termes du droit commun (lnstt.,nM05).
SOS 9. t^areillement cette exception, ni l'exception plus large Hont il s'agit au n<> ^080 ne profitent pas aux locations qui ont Heu au profit des départements ou des communes, et dont le prix est payable sur les centimes additionnels. Le droit est exigible , dans ce cas , au taux réglé pour les baux entre particuliers (DéCis. min. 15 ]anv. 1823). — Il a été décidé de même que les bauk d'octroi sont soumis au droit proportionnel d'enregistrement. — On ne peut invoquer, par analogie, pour les en 'dispenser, l'art. 3 de la loi du 7 germ. an 8, qui a réduit à un simple droit fixe le droit proportionnel perçu sur les baux de barrières, parce que ceux-ci se font au profit de TËIat, tandis que les autres n'intéressent qu^ les communes (Cass., 29 mess, an il) (1).
il053. Baux non expressément tarifés. — Comme nous l'a- Tons indiqué plus haut (n^ 3011), à côté des baux prévus dans Ta loi fiscale , l'usage en place d'autres que le législateur n'a pas tiommémefit mentionnés, mais qui, en grande partie du moins, rentrent dans l'une des catégories établies. — De ce nombre sont, Tes baux à locatairie perpétuelle, les baux à domaine congéable, les baux à complant, le champart, le bail héréditaire, le contrat dé superficie, le bail emphytéotique. Ce dernier a déjà fait l'objet de notre examen (V. n^' à023 et suiv.).— Nous avons maintenant à nous occuper des autres.
8054. Le contrat de superficie n'est pas autre chose que la cession de la pleine propriété d'un édifice, d'une construction faite par le propriétaire du sol , qui se réserve le sol lui-même pour en reprendre la jouissance quand la construction cédée aura disparu. C'est là une transmission véritable de propriété, «t même , malgré quelques opinions dissidentes , d'une propriété immobilière (v« Biens , n« 143). Le droit exigible est donc celui îles mutations d'Immeubles en propriété, par application des principes exposés plus haut à l'occasion des ventes de bdtiments. — V. n»» 2881 etsuiv.
B066. Le bail héréditaire , conn« et particulièrement usité
(1) ( Enreg. C, Couderc. ) — La TaïauivAL; — Yo l'art. 4 de la loi en sa frim. an 7 ; » Et va Tari. 69« § 3, n« 9, de la mène loi ; — Vti aussi TarL 8 de la loi du 27 vent, an 9 ; — Et attendu que , d'après cet article > les baux dVlroi sont soofnis au droit proportionnel dVnregistrenTent, soit parce que les lois y eoumeltent, eo général, loih» les baax & loy^i- et à ferma , sans autre exception que ceax des biens nationaux , sott parce qu'ils contiennent une transmission de jouissance qui donne ouverture à un semblable droit ; — Que , pour admettre que les baux d'octroi ne dussent, ainsi que Pa décidé le jugement attaqué, qu^an simple droit fixe , de 1 fr., il faudrait qu^il y eût , pour ces baux soumis jusqti'alors au droit proportionnel , comme pour les baux des droitg de barrières , une loi spéciale qui eût réduit le droit proportionnel à une somme fixe, et il est certain qu'il n'en existe aucune qui ait prononcé une semblable réduction; — Qu^ouire que la loi du 7 germ. an 8, invoquée par le défendeur à la cassation , qui a effectivement réduit, par son art. 5, à un droit fiie le droit proportionnel que jusque-là les baux des barrières avaient payé , tfest applicable qu^à ce genre de baux, pour lesquels elle a été uniqœ- Inent faite, c'est qu'il est constant que , dans Tosage , les lois des S2 frim. an 7 et 27 vent, an 9 ne sont pas autrement entendues et eiécatées par rapport aux baux des droits d'octroi, qui tous payent le droit proportionnel; témoin , entre autres, le bail des octrois de la ville de Paris du in'nis de fructidor an 8, postérieur, par conséquent, à la loi sur les ba«x des barrières, pour raison duquel il a été payé un dn^il d'enre(:istremt*Rt proportionnel, modéré, d'après décision du ministre des finances, k la iomme de 231,000 fr.; — Attendu d'ailleurs que le droit proportionnel
Soar les droits de barrières aurait pu être réduit et ramené à on simple roit Ûxe, sans que celui pour les baux d'octroi le fut également , parce an'au premier cas , le trésor public percevant le fermage comme le droit d'enregistrement , ne gagnait rien à la perception du droit proportionnel , que Padjudicataire des droits de barrière ne manque pas de prendre en considération , lors de sa mise à prix , pour enchérir d^autant moins; tandis qu'au second cas, la caisse municipale profitant seule du fermage de l'octroi , le trésor public trouve dans la perceptton da droit proportioDoel un bénéfice certain que rien n'altère ni n'affaiblit de la part de
dans l'Alsace , est un bail d'une durée Indéfinie al iMleféls BOft perpétuelle , car ee bail , traasmissible à titre sucoessif dans la famille du preneur, passait seulement à ses descendants directs , jamais à ses parents collatéraux (v* Biens, n* 150) V. aussi MM. Pont et Rodière^ Traité du eontratde mariage, U i» p» 246, n"* 338). Mais il est dans la nature d'une telle oontentiea de ne transmettre que des jouissances) tes usages de l'Ateaoe établissent que le bailleur conserve la propriété des biens faisant l'olfet du bail héréditaire. Aussi voit-on qu'un tel bail n'est pas ntbetable comme n'ayant pas été compris dans le décret du t8 aeAt 1790. Néanmoins cette appréciation des effets du contrat est sans une grande importance , a» moins en oe qui oeiieer«e Teilglbllllé du droit à percevoir sur la consUtutioa nséme dv liaH héréditaire , car ce bail rentre dans la eatégorie des baux à durée, illimitée, et k oe titre il rend exigible , aux termes de la loi du 22 frim. an 7, un droit égal à celui que cette même loi établit sur les transmissions d'immeubles en propriété.-*-Y. n* SOOa.
805^. Mais si l'on envisage le bail , non pas dans sa erastittttion même, mais dans son passage du preneur à eee deeeendants directs > l'appréciation ei-dessus a une importanee majenre. Eq efiet , ce passage qui , d'après la nature de la eonveaMmi, S^ipère, comme on l'a vu, à titre euocessif , donnerait edyerWre à un nouveau droit, si le bail avait transmia la propriété ao pre<* neur, par application des dispositions qui tarifent lee diutatiOHB par décès en propriété et en usufruit : au contraire 11 n*y a pas de nouveau droit exigible, dès que le bail n'a transmis qn'urie jouissance au preneur, puisque ces mêmes dlspesltiens, prévoyant seulement les mutations par décès de propriété OU dltn»fruit^ ne doivent pas être étendues, comme nous le verrons à l'art. 4 de la présente section , à celles qui ont unlqaéaneBt pour obj e t des jouissances .
8069. Ainsi en adéoidé lajurispmdeftee; et tetitefMs elle ne s'est prononcée dans ce sens qu'après une vite réslstadoe éè la régie, et même après avoir sanctionné, à diverses reprises, ette résistance. En effet, la cour de cassation avait jugé d'abord que le bail à locatairie perpétuelle conférant au preneur un droit perpétuel sur l'immeuble, transmissible par décès ou autremest» et la rente, formant le canon du bail , ayant été déclarée racbe* table par la loi du 29 dée. 1 790 , cet immeuble doit être compris dans la déclaration des biens laissés par le preneur à son décès , pour déterminer la quotité du droit de mutation (Cass., ^ oct. 1 808) (2) ; et que les preneurs d'un bail héréditaire, étant coiist-
l'adjudicataire; ~ D'où H suit que le jugement attaqué a violé les art 4 et 69, § 3, n" 2, de la loi du 22 frim. an 7, et l'art. 8 de la loi du 27 vent an 9) ea n'as$ujettis?ant qu'à an droit fixe de 1 fr. l'adjudication du droit d'octroi de Montauban, faite le 10 prair. an io, pour trois ans^ moyennant 50,000 fr. par an, à Couderc jeune, d'autant mieux que cet adjudicataire n'avait, sans doute, été grevé expressément par l'art. 19 dd cabier des charges de l'obligation de payer le droit d'enregistreinènt, que parce qu'une semblable adjudication le soumettait à la perception du Âroit proportionnel ; — Casse le jugement ed premier et derniÇ^ i-efisort, rendu le 9 mess, an 10, pa) le tribunal de Caho^s. Da 29 ness. an 11. -C. C, sect. civ.-HM. Vasse, pr.-Babilie, rap.
(2) Espèce:^ (Enreg. C. héritiers Tardîèn.)— gn fàn 8, décèâ d'Aimar Tard ien. -^ Ses enfants n'avaient pas compris, dans la déclaration des biens héréditaires, un immeuble que leur père possédait à titra de locatairie perpétuelle. — Contrainte à raison de cette oiaissîon. -» 30 jtrm 1806, jugement do tribunal cifil de Marvejots, qui annuité la contrainte , sur le motif que , dans Pancienoe légistaiioû , le bailleur à rente conservait la propriété de l'immeuble; que ta loi du 29 déc. 1790, qui a permis le rachat des rentes foncières, n'a apporté aucun changement au droit du locateur, dès que le rachat n'a pas été exercé; qu'enfin on ne saurait invoq^ier, dans l'espèce, les dispositions du code citîl , Tàrdieu père étant décédé avant sa publicatfofi. — Pourvoi pour fausse application, des art. i et 2 de la loi du 29 déc. 1790, et violation des art. 4 et 69, § 7, n* 2, de la loi du 22 frim. an 7. —Arrêt.
La coua ; — Vu les articles des lois ci-dessus; -^ Attende qdè \ë ftaQ à locatairie perpétuelle, formant incontestablement nn droit perpétuel sur le fonds ainei loué, transmissible par décès et autremetat-, tesliéhilerf Tardieo auraient dû le comprendre dans leur déclaration et eh acqoittei les droits en conformité des articles ci-dessus de la M de frimait^; -^ Attendaque, d'après les art. i et 2 de la loi de dée. 1790, ce fonds, bàfW à rente perpétuelle, n'a pu être eonsidéréf dans lès maifts dapreaeur| que comme simplement grevé d'une rente rachetaMe ; -^ Casse.
1)0 5 oa. i808.-G. C, sect. civ.-MM. Viellart, pr.-6i«f«v fap.
ENREGISTREiiENT.— TiT. 1, Cuap. 4, PxhT. i, 5ect. 2, Art. 2, § 4, N^ 1.
\ propriéUirçsdeB fonds, (es droit? da mutation pçur
OM biens aont dus , k icor 4éoès i comme pour les «lutres (Gass., |8jM)v.i833)(i).
••4)9» Mais, sur le renvoi prononcé par ce dernier arrêt, le tribune de Saverne ^yant statué dans le même sens que ceful ée Strasbourg dont U déoision avait été cassée, l'administration S formé un nouveau pourvoi sur lequel la cour de cassation , statqani 09 çhan;a)re8 réunie?, a décidé, sur les conclusions conformes dQ 11. le procureur général Dupin, que le bail héréditaire, eo Alsace, conservant au bailleur la propriété du fonds et ne enasUtnapt, envers le preneur, qu'un simple droit de Jouissance fQ^iqae ir^nsmlssible à titre successif, la régie ne peut prétendre nn droit de mutation par décès lors de la transmission du bail aax défUiere duprençur (HeJ„ pb, réun,, 34 nov. 1837) (2). Cet arr^ty qui restitue au bail béréditaire son véritable caractère, forme, sur ce point, le dernier état de la Jurisprudence.
•OAfl, Le cbampart, agrier, terrage ou bail à locatairieest une concession perpétuelle ou temporaire moyennant une portion de fruits. Lorsqu'elle est temporaire, elle constitue le bail ordiaaire , sauf la durée qui peut dépasser celle des baux ordinaires ; lorsqu'elle est perpétuelle elle transmet la propriété. Dans ce 4ern|çr cas, la convention constitue réellement la vente d'après la loi du 18-39 décembre, dont l'art, 2 soumet expressément au rachat Il les redevances établies par lea contrats connus incertains pays sous le titre de locatairie perpétuelle » (v* Biens , d<* 1 49 , Y. aussi MM. Rodièroet Pont, loc, cit.), P'aprés cela, la quotité 4p droit à percevoir sur la locatairie se détermine d'elle-même : temporaire, la locatairie donne ouverture au droit de bail ; perpétuelle, elle rend ej^igible le droit ordipairQ des transmissions de propriété.
••«O. Pu reste on doit placer sur la noême ligne que la loealairie perpétuelle , le bail à culture perpétuelle. Ce bail , dit en effet M. Duvergier , du Louage , u<» 199 f( avait le même caractère elles méfies effets que les bauy à locatairie perpétuelle; et il a, comme ceux-rci , été déclaré rachetable par le décret du % prair. an «I. » Par conséquent, le droit auquel il donne ouverture est également celui des transmissions immobilières.
(0 K«*c» •• — (Pnreg. C. héritiers Griês.) —Par acte de ITâi, la famille de Fiacbslanden avait coocédé , à titre de bail héréditaire , à Jac- ^es TeltiD et Georges long, touslee biees qa*elle possédait daos la eommane de Wiliihem, moyeDeant uoe redetaoce annaeila eo grains.— Jaeqeet Criée, bérilier d'an des preneurs , possédait np domaine de cÎBqoaBte hectares proveoaDt de ce bail , qu'à 90D décès il légua à une de tm «aurs.-*«Lor» do ladéclaralion de ses bjeqs pour le droit de mplalion, M y eemprit ce domaiee , et le receveur de renregislremeot perçut le droit proportjaQoel de 5 p. 100 sur ce bien comme sur les autres. Les héritiers drièa ont demandé la restitution du droit perçu snr ce domaine , 8OQS le prétexte qoe le sieur Griès n*en était pas propriétaire, mais simple fermier, aux termes do bail héréditaire du 10 oot. 1721; que cela étail si vrai que les propriétaires de ces bieps, les dames veuves Massenetet Phar, exerçaient réellement leurs droits.— La régie a soutenu le contraire et a cité nn avis du conseil d*État du 6 froct. an 13, portant que la pro-
rîéié de9 fonds concédés dans les départements du Haut et du Bas*Rbin, titre de baux héréditaires , appartient aux débiteurs des rentes : elle •ootenait subsidiairement que les maisons et les immeubles par destination placés sur ces cinquante hectares étant les propriétés du défunt, étaient passibles du droit de mutation.
Le 36 janv. 1850, jugement du tribunal de Strasbourg, qui ordonne la re>titutiQn en ces tennes : « Attendu que, sans entrer dans Texameo d*aotre$ questions , il suffit , pour décider cette contestation en faveur des demandeurs , que le corps de biens en question ait été vendu par l^État à différents particuliers , ainsi qu'il appert par un contrat passé par la cidevant administration centrale du Bas-Rhin , en date du 20 pluv. an 5, ft que par la, TÉtat ait reconnu lui-même que les héritiers Griès ne sont pas prçpriélaires de ces mêmes biens, mais qu'ils sont simplement fermiers k titre de bail héréditaire ; que Tavis du conseil d'État du 6 froct. an 15 ne peut faire loi , n*étant pas inséré dans le bulletin ; — Considérant qu'il s'ensuit que c'est à tort qu'un droit de mutation a été perçu snr les héritiers Griès h raison de ce bien , n'en étant pas propriétaires, et que c'est a tort que l'administration de Tenregislrement refuse la restitution de ce droit ;— Considérant cependant , qu'en ordonnant celte re&tilutioB , il J a lien d'astreindre lesdits héritiers à faire une nouvelle déclaration, h raison delà mutation qui s'est opérée à leur profit, des lÂtineots dent ils sont propriétaires. «—Pourvoi pour violation des art. 4 et 09, g 8, n* i^ de la loi du 22 frim. an 7, et de l'art. 55 de celle du 28 avr.lSie.—ArréL
La r,ovn ;— Vu Us art. 4 et 69» fi 8^ u* 1 , de la loi du 12 frim, en 7, I
90%t . Mais on ne doit pas confondre avec ces conventions le bail ^ métairie perpétuelle. Parti onlièFement connu daas la Marche et dans le Limousin , cç dernier bail était, pour ets provinces , à très-peu de choses près, ce qu'était le bail héréditaire pour l'Alsace. H convient donc d'appliquer ici ce que nous avoog dit à roccaslon de cette dernière couveution. — V. a* 5050*
3069. Le bail à comptant consiste dans la eoncessien d*un terrain , faite à temps ou à perpétuité, à charge par le preaaur de payer une redevance annuelle en fruits ou en argent, ai de planter le terrain cédé d'arbres quelconques , mais presque tOH^ Jours de vignes. Cette convention , en usage encore dans bOb nombre de provinces , présente des caractères qui varient sui«vaut les localités. Lorsqu'elle est temporaire, elle constitue ua simple bail , une transmission de Jouissance ; sous ee rapport, la règle est la même pour toutes les locailtéK. Dans ee eas^c'e^^ donc le droit de bail qui doit être perçu conformément à Pari. I de la loi du 16]uin 1834 , à moins que le bail ait été fait k vie ou pour une durée illimitée , cas dans lesquels le droit exigible serait de 4 p. 100, par application de l'art. 69 , $ 7 , d<> 2 de la loi du 22 frim. an 7. Mais si la concession est perpétuelle, elle constitue , suivant les localités , ou une transmission de pre* priété ou une simple transmission de Jouissance. C'est ee que nous avons expliqué v» Biens, n« 448. La perception du droit devra donc être faite suivant cette distinction : le droit exigible sera celui de vente dans toutes les provinces, comme le Poitou , le Maine , l'Aunis , l'Anjou , la Salnlonge , où le bali perpétuel à cpmplant était translatif de propriété , bien qu'il laissât au bailleor un droit de copropriété pour sa redevance, partout ailleurs où la bail perpétuel à complant n'opère pas le transport de la propriété, comme la Bretagne , les départements de la Loire-Inférieure , de la Vendée et de Maine-et-Loire, le droit de bail devra être perçu; mais en raison de la perpétuité , ce droit sera , non pas celqi qu'établit la loi du 16 Juin 1824 , art. 1 , mais celui de Part. 69 , $ 7 , u« 2 , de la loi de frim. an 7. -- Par la quotité, ce droit n'est pas diflférent de celui que le n° 1 du même paragraphe établit sur les ventes. Il n'y en a pas moins un grand intérêt pratique à lui laisser sa qualification de droit de bail. Gela est établi
™^™*™ ' ' ' ' ' ' ' ■ » M mil I ■ j I
et l'art. 55 de la loi du 28 avr. 1816 ; '— Attendu que la propriété des fonds ceacédés à titre de bail béréditaire, appartient aux déljiteurs des redevances on fermages , à \& charge par eux de remplir les conditions 4e leur bail;— Attendu que , dans l'acte de la vente des biens dont il a^agît, faite par le gouvernement , les acquéreurs ont été expressément assujettis à robiigation défaire Jouir les fermiers héréditaires, conformément à leur titre ; qu^ainsi il n'a pas été dérogé au principe ci-dessus posé; d*où il suit que les fonds possédés à titre de bail héréditaire par J, Griès , faisant partie de sa succession , étaient passibles du droit de la mutation opérée par son décès , tel qu'il avait été perçu par le receveur de l'eaiegistrementy st qu'en jugeant le contraire, le tribunal civil dé Strasbourg a expressément violé les lois ci'*dessus citées des 22 frjm. an 7 et 23 avr* 1816;— Casse.
Ou 28 janv. 1833.-G. G., eh. civ.-MM. Portalis, i** pr.-Periqae^ rap.-Laplagne-Barris, 1** av. géa., e, copt-Teste-Lebeau , av.
(2) (Enreg. C. Griès.) — La cour ;*- Attendu qu'il résulte des cJao* ses de l'acte du 10 nov. 1721 , qualifié bail béréditaire , en vertu duqeel l'auteur des défendeurs au pourvoi détenait les biens qu'il leur a transipis par son décès , qu'aucune propriété , même utile , desdits biens n'avait été transmise au preneur; —Que, d'après l'usage de rancienne province d'Alsaee, le bailleur par bail héréditaire était considéré comme conservant la propriété du fonds sur lequel le preneur n'acquérait que les droits d'un simple fermier, sauf la transmission de c^s droits à ses héritiers! -^ Que la loi du 29 déc. 1790 » qui a autorisé le raebat des redevances dues en vertu de baux à rente ou de locatairies perpétuelles, ne contient aucuees dispositions sur los baux héréditaires d'Alsace { que , dans le silence de cette loi sur oes contrats , ils doivent continuer d'être régis pjtr le dreit ea vigueur à l'époque où ils ont été passés ; que les droits de mutation par décès , établis par la loi du S3 frim. an 7, ne sont dus que sur les transmissions de propriété , et que cette loi ne contient aucune dispoeitioa spsoi<||e, d'après laquelle , et sous le rapport ds la perception de Timpét, les baux héréditaires doivent être considérés comme translatifs de propriété; — D'où il suit que le tribunal de Saverne , en jugeant que la transmissioa aux défendeurs par le décès de Jacques Griès , du bénéfice du bail héréditaire dont il s'agit, n'était point passible des droits de mutatioa déterminés par les art. 69, § 8, n« 8, de la loi du 9,% frim. an 7 et {» de la loi du 28 avril I616, n'a violé ni lesdits articles ni aacoae antre loi i.— Rejette.
Du t4 Dov. 1837.-G. C.,eh. léun.-MH. Portails, i» pr.-Vineeas- Saint-Laurcnl, rap.-Dunin , pr. p«*n.. c. ^orjf.^Or'ont rtParrot.av.
EMŒGÏSTREMENT. — TiT. 1, Chip. 4, Part. 1, Sect. 2, Art. 2, S *, N* 1.
plus haut à roccasion du bail héréditaire.— V. n^• 3056 et sulv.
80G3. Enfin quant au bail à domaine congéable, ou bail à convenant , encore fort en usage dans plusieurs départements de Tancienne Bretagre , il contient à la (ois , comme nous Tavons expliqué dans notre Traité de la distinction des biens, n<** 144 et suiv., une vente et un louage. Cette convention a pour effet de transmettre au preneur, moyennant une redevance annuelle, la Jouissance du fonds , et , en outre , la propriété des édifices et superficies , mais sous la réserve , au profit du bailleur, du droit d'expulser le preneur , à quelque époque qu'il lui plaira et de reprendre le.s superficies en en remboursant la valeur actuelle, à dire d'experts. Ainsi , le contrat comprend tout à la fois une transmission de Jouissance par rapport au fonds et une vente par rapporta la superficie. D'après cela, deux droits sont exigibles sur la constitution même du contrat : un droit de bail , lequel est déterminé par l'art. 1 de la loi du iô juin 1824 si la jouissance du fonds est transmise pour une durée limitée ; et un droit de vente pour la transmission des édifices ou la superficie , lequel droit est immédiatement exigible, bien que, par le caractère de la convention , la transmission soit résoluble ; puisque l'éventualité de la résolution procède d'une sorte de condition résolutoire qui, on le sa^i, n'empêche pas le contrat de produire un effet actuel.
3064. Lorsqv à l'acte garde le silence sur la durée de la location , cette loc itiôn ne doit pas , par cela seul , être considérée comme iliim tée et tarifée comme telle. C'est ici le cas de suivre la disposili »n de l'art. 1758 , d'après lequel la durée des baux faits sans fi>dtion de terme est réglée par l'usage des lieux. L'arrêt du 19 juii 1828 rapporté plus haut (V. n* 3040) (ait précisément à un (>atl à domaine congéable l'application de cette règle.
3065. Toutefois, dans une espèce où le congémeot, d'abord exercé par le propriétaire foncier, était devenu sans effet par suite d'un désistement portant que les mêmes colons jouiront comme par le passé et diminuant même la rente , la cour de cassation a décidé que la stipulation n'opère aucun changement dans le titre de la jouissance, et ne donne ouverture à aucun droit proportionnel d'enregistrement (Rej., 8janv. 1822, M. Boyer,rap., enreg. C\euveAdam).M. Teste-Lebeau, qui cite cet arrêt, v<> Bail A domaine congéable, en donne ranal>se en ces termes : « La cour a pensé qu'en matière de domaine congéable, la jouissance des colons était illimitée en ce sens que, malgré l'expiration d'un bail iimilé, ils continuaient à jouir légalement du domaine, jusqu'à ce que leur dépo:$session fût opérée au moyen de l'action en congément*, il ne s'était opéré aucun changement dans les droits du colon, puisqu'il n'avait pas eu besoin, pour continuer àjouir, de l'acte dont on voulait argumenter contre lui, dès que l'action en congement que l'on avait eu le droit de former contre lui était
(i) Espèce:— (Enreg. C. Mazarié.)— Par acte notarié du 16 juin 48^5, la dame de SaiDt-Genys vend au sieur Masurié le convenant de la Lande on des Bozais avec toutes les appartenances et une pièce de terre qu'elle possède à litre d'héritage , moyennant 2,000 fr., à la charge d'acquitter encore, à partir de la Saint-Michel de 1824, les contributions du convenant , et de payer , à titre de rente cooveoancière à M. le comie de Choiseui, 150 décalitres 644 millilre.s d'avoine et7 fr. 43 c. argent. La régie a perçu sur cet acte: 1» à raison oe 5 1/2 p. lOOsurieprix de2»000f., réuni au capital au denier vingt de la rente convenancière, 224 (r. 40 c. ; ^ à raison de 2 p. 100 sur ce même capital, à défaut d'énonciation du litre con.slilutir delà rente , 41 fr. 60c. Mazurlé demande la restitution de la somme de 171 fr. 60 c, comme indûment perçue sur l'acte du 16 juin 1823, qui, selon lui, ne devait payer de droit qu'à raison de 5 1/2 p. 100 sur le prix exprimé de 2,000 fr.
Le l'déc. 1824, jugement du tribunal de Saint-Brieuc , qui ordonne cette restitution. — « Attendu que l'acte de vente du 16 juin 18:25 distingue deux espèces de transmissions, l'une à titre d'héritage, l'autre à titre de bail à domaine congéable; qu'il est de l'essence de celte dernière espèce de biens d'avoir deux propriétaires distincts, l'un du fonds , l'autre des droits superficiaires ; que ces derniers droits sont seulement l'objetde la rescision du convenant; que, cependant, le receveur de l'enregistrement a confondu les deux propriétés foncière et superGciaire, et basé «ar leur ensemble la perception du droit de mutation ; qu'il y a dès lors heu à restitution ; que la vente en question a eu pour but de bub- Toger l'acquéreur dans les droits de la venderesse sur le convenant et la pièce de terre qui l«i appartenait, moyennant un prix de 2,000 fr-, seul
restée sans solution et sans effet. Que 8i la rente n^était plus la même à l'avenir, c'était là moins un nouveau titre qu'une modl* Ûcation de celui qui avait existé jusque-là. » — Nous admettons cette règle en ce qui concerne les édifices qui restent toujours entre les mains du même propriétaire. Mais par rapport à la jouissance du fonds, la solution nous parait trop absolue. SI la cour a voulu dire que dans le cas où le droit aurait été perçu, lors de la constitution , sur la transmission de jouissance au taux des baux à durée illimitée, il n'y a pas de nouveau droit exigible sur l'acte qui, rétractant un congement précédemment fait, maintient le même colon dans la jouissance , la solution est de tous points incontestable Mais si , lors de la constitution du contrat, le bail n'a subt le droit que sur le p*ied d'un bail à durée limitée , la solution ne <>p justifierait plus. Il est certain , en effet, que le rétablissement di' colon après congement, ou pour employer l'expression usitée ,. la baillée d'assurance est le titre d'un nouveau bail sur lequel la régie est fondée à exiger un nouveau droit. C'est aussi l'avis de MM. Rigaud et Championnière, t. 4, n» 3067.
SOGtt. Le bail, une fois constitué, peut être suivi d'actes qui se lient à son existence , ou qui en opèrent la cessation soit entre toutes les parties, soit pour une seule. Mnsi, le bail peut être l'objet d'une cession de la part du preneur, ce qui rend ce preneur désormais étranger à la convention en substituant un autre preneur à sa place; il peut être suivi d'un congement exercé soit par le propriétaire foncier lui-même, soit par son représentant, soit même par un cession nai re , ce qui, dans tous les cas, opère pour toutes les parties la résiliation véritable du bail. Ces divers actes sont aussi soumis à i'impêt. Il s'agit d'indiquer quelle est précisément la quotité du droit qu'ils rendent exigible.
30B7 Quant à la cession faite par le preneur. Il est évident qu'elle comprend à la fois celle de la jouissance et celle des édifices , à moins qu'il en soit convenu autrement. Mais , s'il n'en est pas autrement convenu , l'acte ne constitue pas un bail ; c'est une vente véritable : il n'y a donc pas lieu à percevoir deux droits distincts , l'un de vente, l'autre de bail, comme sur la constitution même du bail à domaine congéable (V. n^ 3063). Un seul droit est exigible, celui de vente immobilière, lequel doU être calculé tant sur le prix de la cession que sur le montant de la redevance à acquitter par le cessionnaire. — Jugé , en effet , que la cession d'un bail à domaine congéable transmettant au cessionnaire, avec la propriété des superficies , la jouissance du fonds même', ils'ensui* que, si cette cession est faîte moyennant une somme d'argent et à la charge d'une rente convenancière due par le cédant au bailleur du domaine congéable , le droit proportionnel doit être perçu tant sur la somme à payer que sur la charge d'acquitter la rente convenancière ( Cass., 13 nov. 1826) (1).
passible du droit de mutation à raison de 5 1/2 p. 100; que le capital de* la rente convenancière n'aurait pu être soumis an même droit, qu'autant qu'on eût aliéné le fonds même du convenant , qui est toujours demeuré la propriété du comte de Choiseui , propriété justifiée par un aveu enregistré du 16 mai 1699, qui établit , dès lors, la rente qui en est la conséquence.
Pourvoi de la régie. — 1* Violation de l'art. 15 de la loi du 22 frim. an 7. Par le contrat du 16 juin 18t23 , la dame de Saint-Genys a vendu , non des droits superficiaires, mais le convenant de la Lande et une pièce d'héritage annexée a ce domaine. La vente est cumulative des deux objels ; le prix est de â,000 fr., plus le service d'une rente ; et, en fixant la perception du droit, tant sur leprixquesur la valeur des charges ajoutées àce prix, larégie a fait une juste application de l'art. 15 de la loi de frim. an 7. On invoque un aveu de 1669 ; mais tout ce qu'on pourrait en conclure, c'est que la dame de Saint-Genys a vendu la chose d'autrui , circonstance qui n'empêche pas que la perception faite sur l'acte de vente , d'après sa substance et ses dispositions, ne demeure irrévocablement ^acquise au trésor; et , en ordonnant une restitution , le tribunal de Saint-Brieuc a violé l'art. 15 de la loi citée , et par snite les n<^ 4 et 69, § 7, n* 2, de la même loi. — i? Violation de l'arL 69, g 5, n* 2, de la loi du 22 frim. an 7. —Arrêt (après délib. en cb. du cens.).
La cour; — Sur le moyen tiré de l'art. 69, § 5, n* 2, de la loi du 22 frim. an 7: — Attendu que l'acte du 16 juin 1823 ne contient aucune constitution de rente perpétuelle ou viagère ; que la rente tant en grains qu'en argent dont , par cet acte, le sieur Mazuriése charge au profit du comte de Choiseui , est snsénoncée comme dur à ce dernier en verln d'un
ENREGISTREMENT.— TiT. 1, Chap. 4, Part. Î, Sect. 2, Art. 2, § 4, N* 1.
90^S, Quant au congément exercé par le propriétaire fonder, par son ayant cause, ou par un cessionnaire auquel le propriétaire aurait cédé le droit de devenir domanier à la place du colon expulsé, ou même le fonds sur lequel reposent les édifices, 11 faut distinguer. Exercé par le propriétaire ou par son représeotant, le congément opère la résiliation du bail , et en outre il transmet à ce propriétaire non-seulement les édifices qu'il avait lui-même cédés au preneur, mais encore ceux que le preneur a construits sur le sol , sauf remboursement du montant des édifices et superficies suivant leur valeur à dired'eiyperts au jour da congément. Il y a donc là une vente nouvelle, «t par conséqnent ouverture à un droit proportionnel. Seulement comme d'après la loi du 6 août 1791 qui sera plus particulièrement expliquée dans notre traité du Louage y les édifices ont , pour le propriétaire dans ses rapports avec le domanier, le caractère mobilier, lï s'ensuit que cette vente rend exigible seulement le droit des ventes mobilières, 3 p. 100. La iurispnidence établit
bail à domaine coogéable , déjà préeiisiant ; et qu'en effet le jugement attaqué atteste qu'il a élé produit au procôs un acte récognitif du bail à domaine coogéable du convenant de la Lande ou des Rozais , sous la date du 16 mai 1699, acte revèlu, à cette époque , de la formalité. D'où il soit qu'en ordonnant la restitution du droit da titre indûment perçu à raifon d'une prétendue constitution de rente que rien ne justifie, le jogenent attaqué n'a point violé rarlicle précité de la loi du 22 frim. an 7 ; «» Rejette ce moyen.
Mais sur le moyen tiré de la violation de l'art. 15, n* 1, de la même loi; — Vu ledit article ; ~ Attendu que la dame de Saint^Genys , en cédant an sieur Maiurié, par l'acte du 16 juin 1825, le convenant de la Lande ou des Rozais qu'elle tenait à titre de bail à domaine coogéable , a Iraosmis à cet acquéreur , avec la propriété des édifices et superficies de ce domaine , le droit de jouir du fonds même dudit domaine pendant toute la durée da bail existant , telle qu'elle se trouve réglée , soit ps^r les stipulations mêmes dudit bail , soit par les lois spéciales relatives à ce genre Sa contrat; — Attendu qu'en subrogeant ainsi le sieur Mazurié à cette jouissance , la dame de Saint-Genysl'a subrogé en même temps, tant par la force du droit que par une stipulation formelle de Tacte de cession , à l'obligation de payer au comte de Cboiseul la rente convenancière due à ce dernier en sa qualité de propriétaire foncier du convenant ; — Attendu qae cette subrogation a donné lieu à un droit d'enregistrement dont l'évaloatiofi a dû être proportionnée à la durée de l'obligation telle qu'elle est réglée par le bail même ou par les lois de la matière , et qui a dû être ajoutée à celle du droit dû à raison de la somme principale de 2,000 fr.
Cjée comptant , aui termes de l'acte du 16 juin 1 825 , pour former l'évaition totale du prii de la cession , et la liquidation du droit applicable àce prix; — Attendu que , néanmoins, le jugement attaqué a ordonne h restitution intégrale du droit perçu à raison de la stipulation relative à hdite rente ; en quoi, ce jugement a violé l'art. 15, n» 1 ci-dessus cilé de la loi da 22 frim. an 7 ; — Donne défaut contre Masurié, et , pour le profit, casse.
Do 13 nov. i826.-C« C, cb. civ.-MM. Brison, pr.-Bofer,rap.-Jonberly av. gén., c. conf.-Teste-Lebeau , av.
(1) Espèce .•— (Enreg. C. Jaffray.)— En 1781, Alain Falquerbo et Jeanne Penvem , sa femme , Yves Falquerbo et Jeanne Leroy, sa femme, mariés, les uns et les autres, sous le régime de la communauté, se rendirent acquéreurs des édifices et superfices d'une tenue k domaine cougéable située au village de Boterzaot, dont le sieur Kerollain était le propriétaire foncier. — Yves Falquerbo étant décédé sans enfants, son quart, dans cette tenue, échut à ses frères et sœurs . au nombre de sept.— Alain Falqaerbo , l'on des héritiers , acquit , par différents actes , la totalité de la tenue , à l'eiceptiun de la part de trois de ses cohéritiers , c'est-à-dire de trois viiigt-builièmos du tout.— La ré$;ie a soutenu , d'après différents actes, que la veuve d'Alain Falquerbo , et, aprèA elle, ses enfants, devinrent propriétaires du fonds sur lequel reposait leur tenue à domaine congéabie. — Cependant les enfants d'Alain Falquerbo et de Jeanne Penvern veadireut , par un premier acte du 50 juin 1827, à la veuve Jaffray, pour 8,000 fr. , les fonds , sol , rente et tous droits fonciers d'une tenue logée et située au village de Boterzant et aux issues d'icelui; et, par un deuxième acte du 9 juill. suivant , les mêmes enfants Falquerbo et les propriétaires des trois vingt-huitièmes de la tenue que n'avait pas acquis Alain Falquerbo, vendirent à la dame Jaffray les édifices, superfices et tous droits réparatoires d'une tenue à domaine congéable, sous ladite dame veuve Jaffray, logée et située au village de Boterzant et aux ÎKiies d'icelui , sans en rien excepter ni réserver, l'acquéreur déclarant les bien connaître pour les avoir visités , et être propriétaire des fonds et sol étant sous iceux. Cette vente est faite pour le pri\ de 12,411 fr. 80 c, les 411 fr. 80 c. formant le prix des trois vingt-huitièmes. — Lors de la présentatioa de ce deuxième acte au bureau de l'enregiâtremeol de Lorknt, le receveur a perçu le droit de 5 1/^ pour 100, persuadé qu'il était
même qu'à ce droit ne doit pas être ajouté celai de 1 1/3 p. 100 pour transcription. Mais c'est un point sur lequel nous reviendrons au lit. 5 du présent traité.
8069. Toutefois , c'est seulement dans les rapports du pro* priétalre foncier avec le domanier, que les édifices sont réputé» meubles. D'où suit que ces édifices reprennent leur nature im« mobilière, même vis-à-vis du propriétaire foncier, aussitôt qu'ils sont rentrés dans ses mains. Aussi a-t-il été décidé que quoique les édifices et superficies soient réputés meubles vis-à-vis du propriétaire d'un fonds convenancier, cependant cette fiction cesse dès qu'ils se trouvent réunis entre les mains de ce der« nier, soit par la voie du congément, soit par la voie de Facquisltion , et la revente de ces édifices et superficies qui est faite depuis par le propriétaire , même à un individu auquel il aurait déjà vendu le sol , est une vente immobilière , et comme telle» passible du droit de mutation immobilière (Cass., 28 février 1832} (1).
que cet acte et celui du 30 juin avaient pour effet de transmettre la pleine propriété des biens ayant formé autrefois une tenue à domaine congéable ; mais , étant devenus depuis une métairie ordinaire , le même droit de 5 il± pour 100 avait été perçu sur le prix de l'acte du 50 juin. — La veuve Jaffray réclama contre la perception faite sur l'acte du 9 juill. ; elle prétendit qu'il n'était dû qu'un droit de 2 1/2 pour 100, parce qu'aux termes des usements convenanciers , les édifices , superfices et droits réparatoires étaient réputés meubles vis-à-vis du propriétaire foncier. ^ La direction reconnut que cette prétention était vraie pour les trois vingl-hnitièmes vendus par ceux des cohéritiers d'Alain Falquerbo qui ne lui avaient pas , vendu leurs droits.
Le tribunal de Lorient, appelé à prononcer sur cette contestation, statua, par jugement du 2 avril 1829, en ces termes : « Attendu que le domaine congéable se compose de deux parties essentiellement distinctes, le fonds et la superficie; qu'on peut vendre séparément l'on ou l'autre, et que , respectivement aa propriétaire foncier, la vente des édifices n'est qu'une vente de meubles soumise au droit d'enregistrement de 2 p. 100; — Attendu qu'à l'époque des ventes faites à la veuve Jaffray, les 50 juia et 9 juill. 1827, les héritiers d'Alain Falquerbo , vendeurs du fonds de la tenue de Boterzant, en la commune de Plasmeur, n'étaient propriétaires que des vingt-cinq vingt-huitièmes des édifices de cette tenue , le surplus appartenant aux fermiers Corlo , Salo et consorts ; — Attendu que la possession , par des tiers étrangers au fonds , des trois vingt-huitièmes de la tenue Boterzant, a maintenu l'existence de cette tenue S titre de domaine congéable, et empêche la consolidation des édifices au fonds, et qu'ainsi les ventes très-licites du fonds, pots des édifices, ne peuvent constituer une fraude ni donner lieu à la perception du droit exigé par radmmistration de Penregistrement; — Par ces motifs, le tribunal dit qu'il « été mal à propos perçu un droit de 5 1/2 p.lOO sur lesl2,411fr. 80 c. , prix de la vente du 9 juill. 1828; réduit ce droit à 2 1/2 ^ et ordonne la restitution du surplus, etc. »
Pourvoi. — Violation du § 7 de l'art. 69 de la loi du 22 frim. an 7, et des art. 52 et 5^ de la loi du 28 avril 1816 , et fausse application du n* 1 du g 5 du même art. 69 de la loi du 22 frim. an 7. — Arrêt.
La cour; — Vu l'art. 52 de la loi du 28 avril 1816 ;— Attendu, i* que les édifices construits sur le sol sont de nature immobilière , comme le sol lui-même; — Que si, par exception à cette règle générale, les édifices compris dans une tenue convenancière sont réputés meubles à l'égard du propriétaire du fonds, cette -fiction légale cesse à l'instant où le propriétaire, en les réunissant à son domaine, soit par la %oie du congément, soit par acquisition, a anéanti le bail à domaine congéable; — Attendu , 2° que , suivant les anciens usements , et aux termes des lois^des 9 juill. et 6 août 1791 , les colons ou codomaniers d'une tenue à titre de domaine congéable peuvent , sans le consentement des propriétaires du fonds , par* tager entre eux les édifices et superficies de ladite tenue ; que l'effet de cette division, autorisée par la loi , est de donner au propriétaire du fonds autant de fermiers , vis-à-vis de chacun desquels il peut exercer, séparément, la faculté du congément, et faire, de même que par l'acquisition des édifices et superfices, cesser la fiction qui les avait fait réputer meubles à son égard ; — Qu'il suit de là que les trois vingt-huitièmes do la tenue de Boterzant, restés entre les mains de la dame Salo et consorts, n'avaient aucun rapport avec les vingt-cinq vingt-huitièmes de ladite ténue que Falquerbo ou ses héritiers avaient réunis au fonds dont ils étaient propriétaires; que ces édifices avaient repris, dès le moment de leur réunion , leur nature immobilière; que la vente qui en a élé faite le 9 juilU 1827, par les héritiers Falquerbo, à la veuve Jaffray, à laquelle ils avaient vendu le fonds le 50 juin précédent , était une vente de chose immobilière donnant ouverture au droit de 5 1/2 pour 100, et qu'en jugeant le contraire , le tribunal civil de Lorient, qui a condamné la direction générale à restituer 5 1/2 pour 100 du droit perçu par le receveur de l'enregistrement sur le contrat de vente du 9 juill. 1827, a commis une contravention expresse à l'art. 52 de la loi du 38 avril 181 C; — Par ces
70 ENREGISTREMENT.— TiT. 1, Chap. 4, Part. 1, Sect. 2, Art. 2, § 4, N* I
BO VO. Par cela même et à plus forte raison, le congément eievcé par an eeastonnaire auquel le propriétaire fonoler a cédé le droit de deyeair domanler à la place du colon expulsé, rend le droit immobilier exigible. Ce droit n'est pas même celui de 4 p. 100 déterminé par la loi du 2S frim. an 7 \ c'est ie droit de vente immobilière élevé à 0 i/2 p. «00 par Tart. 99 de la loi du 98 avril 1810. C'est dans cette hypothèse qu'ont été rendus deui arrêts desquels il résulte que si les édifices et superOoies dépendant d*un domaine oongéable, sent réputés meubles à l'égard du propriétaire foncier, c'est là une exception spéciale qui ne peut attendre ni d'une personne à une autre ni d'un cas à un autre, et 4hB lors qu'ils passant au cessionnaire du propriétaire futur, lia eonservenl à l'égard de ce cessionnaire leur caracière d'immeubles , tellement que le congément exercé par celui-ci est soumis au droit dû pour les mutations de biens immeubles (Cass., tt9 Qly. an 10, aiT. Urboy, et «•* yent. an 12, alT. Brlant, V. Biens, ii« UK).
B07t. Que si le congément est exercé par un coocessioonalre auquel le propriétaire a oédé, non point le droit de devenir domanif r, mais le fonds même sur lequel reposeut les édifices, le droit sera celui des ventes mobilières) car le cessionnaire est iréritablement propriétaire du fonds. Or la loi du 6 août 1791 dit d'une manière générale, dans son art. 9, que les superficies sont réputées meubles à Pégard des propriétaires fonciers (Conf, HM. Champiounière et Rigaud, t, 4, n® 3579),
Ici s'arrêtent nos observalious svir le tarif considéré dans ses rapports avec les diverses espèces de baux reconnus par la loi •Q Introduits par l'usage. Mais l'existence prouvée d'un bail de Tune ou de l'autre espèce ne suffît pas pour fonder l'exigibilité , H faut en outre que le contrat se présente dans les conditions nécessaires à son existence légale, è sa perfection. De là la nécessité d'examiner, en seconde ligne, les éléments constitutifs du bail dans Içurs rapports avec le droit d'enregistrement,
3099, ÉUVKNT8 COÏiSTlTUTIFS W LA COHVBNTJOV. «-* DO
même que la vente, et en général tous les contrats commutatifs , le bail se forme par la reunion de trois éléments distincts ! le consentement, la chose et le prix. Mais ces éléments présentent, dans le bail, certains caractères particuliers auxquels il importe de s'arrêter. Nous parlerous donc séparément du consentement, de la chose et du prix.
9079. P^ oonientemenu «^ Pans le bai], comme dans tous les contrats, le conseotemeut est un élément nécessaire de perfection : c'est un point que nous avons expliqué en exposant les règles générales (V. n<^* 163 et suiv.). Rappelons donc que le consentement, dans le bail, doit être non pas une volonté vague de prendre et de donner à bail, mais l'accord des parties sur toutes les copditiops de la conrention , comme la désignation de la chose louée, le mode de payement, la durée de la location, les garanties , les charges , etc. Sous le rapport de oes earaclères géoéraui du consentement et de lev^r influence sur la perception, nous ne pourrions ajouter rien aux développements présentés hc. 9iU .* nous y renvoyons le lecteur. Mais il convient de s'arrêter Ici, comme nous l'avons fait è l'occasion de la vente, à certaines applications particulières qui font mieux sentir comment le couseniement doit agir dans le bail pour concourir à l'exigibilité.
3094« l^'efiet du consentement n'est pas, dans le bail, ce qu'il est dans la vente. L'objet de la vente étant, comme nous l'avons dit, Vappropriemênt de l'acquéreur, le consentement a pour effet d'investir celui ci de la propriété (V. n* 23i3}. L'objet du bail est la transmission, non de la propriété, mais d'une simple Jouissance; le bailleur s'oblige d faire jouir f le preneur n'acquiert pas d'autre droit que celui d'exiger tout ce qui doit assurer pour lui une Jouissance paisible. Lorsque les parties s'engagent dans cette mesure, leur consentement porte bien réellement sur le contrat de louage : au contraire, si la transmission ne se renierme pas exaciement dans une simple jouissance, leur consentement a pour objet autre chose que le bail} et vainement les parties auraient-elle pris, dans la convention, le titre respectif de bailleur et de preneur , la régie serait fondée il ne pas s'arrêter
motif» , donne défaut contre la veuve Jaffray , et , peur le profit , casse, etc. Du 918 fév. 483i.-C. C. , eii. eiv.-MM. Bujer, pr.-Poriquet, rap.-De (•:irlciBpe, av. géo. , c. conf.-Teitc-Lebtaa, av,
à ridée de louage et à exiger le droit de la convention réelleiiieit intervenue.
8096. Dans une espèce où , après avoir vendu à une commune des bâtiments destinés à la construction d'une halle, sous la réserve , pour cinquante ans , d'un droit de place et de la Jouissance d'une portion des bâtiments, les vendeurs avaient cédé, moyennant le prix de 4,000 fr. une fois payé, le droit de placq et de Jouissance qu'ils s'étaient réservé, Il a été Jugé qu'il y avait lieu de percevoir le droit de vente immobilière sur la cession ; bien qu'elle eût été faite sous la qualification de bail. « Considérant que l'acte du 1*' mars 1845 contient évidemment une cession des droits mobiliers et immobiliers^ et que Rétif l'a lui-même reconnu en faisaut transcrire cet acte au bureau des hypothèquei d'Auxerre; qu'ainsi l'adminlstratton est fondée à réclamer (e droit de 5 fr. 50 c. pour 100 fr. sur le prix de 4,000 fr. porté en cet acte; que Rétif offre vainement d'être admis à ne payer que le droit de 9 p. 1 00 sur la partie du prix concernant la cession du droit de place , l'art. 9 de la loi du 32 frlm. an 7 n'autorisant en pareil cas la perception du droit de 2 p. 100 que quand il a été indiqué dans l*aote quelle était la partie du prix qui concernait la cessiondudroitmobiiler(V.n«*2979etsulv.), déboute Rétif, etc.» (trib, d'Auxerre, 28 mars 1846, Rétif C.enreg.)* La décision, toute critiquée qu'elle soit par les rédacteurs du Contrôleur (V. art. 7582], nous sepnMe bien rendue, particulièrement en ce qui tient à l'application du droit de vente, nenol)stant la Qualifl-^ cation de bail Sans doute , c'est bien une joussanae qui avait été transmise dans l'espèce, mais non point cette Jouissance que suppose le bail, convention essentiellement temporaire, non-seulement pour le preneur, mais encore pour le bailleqr ep ce sens que celui-ci rentre, après l'expiration du terme çtipql^, dana l4 possession de sa chose. Pans l'espèce, le bailleur prétendu trans** mettait un droit, un démembrement de la propriété qu'il avail retenue en ses mains par ses conventions avec la eommone; il transmettait ce droit, ce démembrement tel qu'il le possédait. Irrévocablement, sans esprit de retour. L^aliénatton était donc absolue , et ce qui contribue encore à donner à la convention le caractère dç vente, c'est le mode de payement imposé 4U preneur prétendu. A la vérité, ridée de bail n'est pas incompatible avec la stipulation d'un prit uqe fois payé. Cependant PO mod» de payement est si rarement substitué, dans la pratique , au modo oonsistant dans une rente annuelle, que lorsque cela a lieu, la convention dévie de ses conditions naturelles. Mais lorsque ee fait vient s'adjoindre è oe|ul que nous indiquions tout à l'beure, il n'y a plus d*équivoque possible. La convention n'a plus pour effet de tpettrc en présence des parties dont les rapport9 dolvauk continuer tapt que durera la convention; ellç a OPéré uq rappro* chement momentané entre personnes dont l'une a livré sa CbOSfli dont l'autre a payé son prix : c-'est la vente. La qualifiealloa de bail est évidemment impuissante à caractériser autrement le eoB« sentement.
On peut rattacher à la même doctrine une décisloq de l^quellit il résuite qne l'acte stipulant qu'une macfiine à vapeur est donnée à bail pour vingt ans , moyennant 3,000 fr,par an, aveclacon* dition qu'à la fin du bail, la machine appartiendra aux preneura sans indemnité, constitue la vente et non le bail, m Attendu, a dit le tribunal, que les contrats tirent leur caractère et leur dénomination des conventions mêmes dont ils dérivent et de la nature de ces conventions; que la qualification donnée par les parties aux actes qui opt pour objet de constater des contrats, n<i peut rien changer à leur essence ; ^ Attendu que le contrat 4a bail, qu'on peut à certains égards assimiler au contrat de venta, en ce que, comme celgi-oi, il contient cession d'une chose, diffère néanmoins essentiellement de lavante dans son objet et dana ses fins, en ce qu'il porte sur la Jouissance même de la chose, tandis que la vente porte sur la chose elle-même ; — Attendu que le contrat reçu par M* Lassier, bien que dénommé bail, transmet pourtant k Sorel et Terrier, non-seulement |a jouissance pendaut vingt années de la machine à vapeur, objet des conventiona in«> tervenues entre eux et les associés de la maison de conmierM veuve Lottin et fils, mais qu'il transmet encore, après ce délai, la propriété entière de la machine elle-même auxdits Sorçl H Terrier; — Attendu que les clauses dans lesquelles les défendeuri puisent les motifs de leur opposition, si elles sont v^éricuses entre
KNREeiSTREMENt.— TiT. 1, Chap. 4, Part. 1, Sect. 2, Art. 2, § 4, N» i.
kk ))àrlie8 , 06 sont pas moins impaissantes à porter la moindre ^ tttélDtè &u tond même de leurs conventions; que, de quelque ^ dàiilère et sous quelque point de vue que cet acte soit envisagé , OD y retrouve toujours la cession de la machine à vapeur moyen- Dàot iin prix qui se paye annuellement sous le déguisement d*un revenu, et qui est bien plutôt la représentation de la chose elle- Aéme que la représentation dô la Jouissance; — Que d'ailleurs, à i'expiraUon des vingt années, la machine à vapeur, objet du côbtral, né devant pas faire retour à la société lottin, et devant, Att contraire, demeurer la propriété des sieurs Sorei et terrier, on Hé saurait considérer l'acte dont il s'agit coinme un bail , mais (M^e iin contrât translatif de i^ropriété » (trib. d'Âbbeville, li ab^t i^4Ô, a^. enreg. C. Sorel et Terrier).
1^414^41. En sensinvet-se, on ne devrait pas même percevoir le jrbit dé bail dans le cas où le consentement a\irail pour eOét de éonslilùer une administration plutôt qu'une transmission de Joolssancè. Cela a été expressément reconnu par la régie, spédaleikient dans le cas de fiducie. Il résulte , en eâfet, d'une délibération citée par le Dlct. de l'enreg., \^ Bail , n<> 76, que « la clause. Insérée dans On testament, par laquelle le testateur, àpt^ àVoir disposé d'une partie de ses biens en faveur de mineurs, désigne une tierce personne pour occuper ces biens ou les aitértûër à son proQl, jusqu'à la majorité des légataires, à la ch€ar'ge de payer à ûçtix-dj à leur majorité, une somme àèteriktn^^jpoiir chaque année de jouissance, ne saurait être considérée eôfbia^ oà bail en faveur de cette tierce personne. Ce n\'st qù^Onè sorte de mandat donné par le testateur pour régir, sous l&'ébodltiOQ y exprimée, les biens qui ont été assurés aux légataires encore mineurs. Cette disposition est de la nature de celle (lue iTôn appelait, dans l'ancienne jurisprudence, une fiducie^ ibais qui ne pouvait éti-e faite que par des père et mère. Elle ne dônïie Ifeu qu'an droit fixe , lors de l'enregistrement du tlBStatt«nU (dëlib. G. d'adm., )«' mai iâ^.^).
ÈÛ^if» Au surplus, il n'est pas indispensable que le con- Mniè'mént, dans le bail , ait pour effet la trausmission actuelle et iiûmédiate de la jouissance pour que i^ convention donne acfaeite'menl ouve^tu^e au droit d'enregistrement, tjp projet, une prdmessè de bail peuvent rendre le droit exigible. Toutetois , il convient de faire k cet égard les distinctions indiquées déjà à l^occasion de la vente.
âV^lft. Ainsi, quant au simple projet, il est certain , en
rbcipè, 4u'il n'est pas la convention ; par cela même, en soi , n'en rend pas le droit exigible. Cependant , ai l*on suppose qaele projet ait été suivi d'exécution, rexécutien même, en ve- Bànt témoigner du consentement réciproque des parties , enlève à l'acte son caractère de simple projet et le place dans les conditions dtine convention parfaite. Le droit de bail doit donc être pèrçô, dans ce dernier cas, par les considérations mêmes qui, dans la supposition d'un projet de vente, nous ont fait déclarer le âroîl de vente exigible (V. n^*'* 23^4, 2326). On remarquera sealement que s'agissant ici d'un bail, la perception du droit , à la ditté'rehce de ce qui a lieti dans le cas de vente , est toujours svbordonQée à l'existence d'une convention écrite» en vertu des règles eipeeées défà plusieurs foie et rappelées notamment au B* satd. — Qee si le projet réstilte deeelte promesse de passer atile, intervenant souvent dans Tn^ge entre parties qui se sont préaiebiemènt entendues sur res cotidiiions et les clauses de leur eonvéblDDn, on suivra encore, dans le bail, la dlstlnclion admise.
(i) Sfpiee.' — (fiare^. C. époux Fwmhrd.) — Par I6 contrat de inarii^ passé fntM le ftieèr Fr«iMarti et la demoîsetle Vassou , le iO nov. 1819, ehafittttdes ^oax a ^té tfeié, par Pts père et mère, de $5,e00 fr. I%r l'eiie de« danses de ce contrat, il a été stipulé qoe (es deox dots , fomanteoscfDMe 50,000 fr.^ restvraierrl on seraient mises à la disposition des sievr^l dane Va5^f>a, port et mère de ta ftitute, et qwe, pour tenir liem aas futurs épeux dps int^rcHs de cette stmmie, ils seraient associas
t de «ipat)tes des $reur et dame Vassou pendant quatre années, à la fin de cbaonue desquelles Hs préléVeraieTit 2 pofor 100 sur le produit Wet da la veate ites fnarchaiië4se« ée ce commerce, et seraient en otiire ligét^ Booms , blandiis ei cbau4fés , «ux ^ tenrs enfants , «bez les sn ur ci dame Vas«ou. — Par une Mtre ciaaf^ , i4 a tié dKi|u'À l'expiration de foatre années le fonds de commerce appartiendrait en toute propriété et jooÎBnBte aoi AitiffB épMX^ saes aucAlie hidemaité pour ratbaiandâfîr- , mais feulement à laclîaft;iB de ^fetia ti^Mrr des oiieBsiies servàtit a
en théorie et en pratique , pour ta vente. t>ar suite , l^acte constatant l'accord préalable des parties ne donnera pas lieu actuel* lement au droi* de bail, s'il résulte de cet acte que les parties ont subordonné l'exécution à la rédaction de i^acte autbeptique qu'elles ont promis de passer. Au contraire, le droit sera actuellement exigible , si les circonstances amènent à reconnaître que, malgré la promesse de passer contrat, les parties ont en* tendu prendre un engagement immédiat. On doit se référer, pour les applications, à nos observations sur la vente.— V.n<** i327 et suiv.
8079. Quant à la promesse , elle n'est pas non plus laoenvention , du moins elle ne Test pas dans toutes les phases qu'elle peut pai*courir. Ainsi , lorsque la promesse consiste en une sim» p)e proposition par le bailleur , proposition non encore acceptée de celui à qui elle s'adresse , il n*y a rien de transmis, et par conséquent il n*y à pas de cause à la perception d*un droit. C'est la simple pollicitation dbn^ nous avons parlé en traitant d« la vente (V. noâ$36}. Pareillement, lorsque la proposition du bailleur est acceptée pal* le preneur, sans que toutefois celui-oi promette de prendre à bail, il n^ a pas encore louage. La promesse e«t simplement unilatérale, eu ce sens que le bailleur n'est plus maître de la retirer, et au contraire que le preneur n'est pas tenu de prendre à bail sMl ne lui convient pas de le faire. Par cela mémo la convention n^est pas parfaite et le droit n'est pas dû. C'est en-» core ce que nous avons expliqué en traitant de la vente (V. n<^* 2337 et suiv.). Mais lorsque la proposition de louer est suivie d'une acceptation accompagnée elle-même de la promesse de prendre à bail , il y a bail , il y a une promesse synallagmatique qui pro« duit actuellement les mêmes effets que si l*engagementdes parties n'eût pas été qualifié de proméif s (V. M. Duvergier, du Louage» t. i, n^ AU, et M. troplong, ihid., 1. 1, n« 121). C'est, comme oa lé vdil, l'application au bail du principe posé par l'art. 1589, au titre de la vente , suivant letiuel « la promesse de vente vaut vente lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties» sur la chose et sur le prix • La conséquence qui s'en induit au point de vue de la lot fiscale, c^est que' de même que la promesse synallagmatique de vente donne actuellement ouverture au droit de vente (V. n'^* 2^44 et sulv.^ , de même et par les mêmes ooa* sidérations, la promesse synallagmatique de bail donne actuellement ouverture au droit de bail , sans qu'il y ait à tenir comptai pas plus dans le bail que dans la vente (V. loo, ctf.)| de la distibôtion propesée par MM. tligaud et Cbampionnlère (t,. 4» n* 30 Si) entre les promesses de prœsenti et les promesses t» futurum. — Néanmoins , l'administration avait pensé d'abord » spécialement, que la promesse faite par les ^re et mère, dans lecontra« de mariage de leur ù\s, de lui passer bail d'un uiou^ lin .etc., ne peut donner lieu au droit de bail (délib. 15 mai 1818, V. Dict. de renreg., v» Bail, n» 185). Mais la difficulté s'étaai reproduite, l'administration a soutenu et fait luger que lorsque dans le même contrat, les père et mère se sont obligés à passeri à la même époque et moyennant un prix présentement déterminé « bail aux futurs époux, pour neuf, douze, quinze ou dix-fauil ans, des lieux par eux occupés, peur faire valoir leur coeuffleree) cette promesse de bail s par cela seul qu'elle fait partie d'en acte synallagmatique et signé de toutes tes pardes, a un Caractère obligatoire qui ia rend incontinent passible du droit proportionnel (Cass., 26 oov. 1822) (1).
8080. Delà chose, — Par )a force même desebeses^ lui • ■'-■■ ..-■--
l'exploitation, et des marchandises qui le composeraient, suivant Pesttroation qui en serait faile à l'amiable par les parties, sinon à dire d'experts; et que, sur le prix auquel seraient évalués ces objets, les sieurs et dame Vassou retiendraient d^abord, à titre de compensation, les 50,000 fr. de dot appartenant aux futurs époux , lesquels payeraient la surplus, s^il y en avail, dans le cours de trois années, à partir dul" janv, 1825. — Enfin , pour mettre ces derniers à portée de continuer à cetla époque, le commerce par eux acquis, les sieurs et dame Vassou serooi obligés de leur passer bail pour neuf, douze , quinze ou ()ix-buit ans, ae choii exclusif des preneurs, des lieux par eux occupés dans la maison à enx appartenante , pour la somme de 2,400 fr. par an , ou pour celle de 3,000 rir., dans le cas où la future viendrait à prëdécéder, sans enknle, pendant là durée du bail. — Il a été perfu sur cet acte : 1* 60 (r. paor la promesse dé vente des nslensiles et marchandises composant la foods de commerce à l'expiration des quatre années de société, diaprés la décla-
enregistrement!— TiT. 1, Chap. 4, Paht. 1, Sect. 2, Art. 2, § i, N* 1.
objet certain pour matière de l'engagement est un élément aussi indispensable à l'eiistence d'un bail que le consentement des parties. L'esprit ne concevrait pas, en effet, un contrat de louage sans une chose qui en fit l'objeL La règle est, à cet égard , pour II) bail ce qu'elle est pour les contrats commutatifs. C'est dire que nous avons eu déjà l'occasion de l'embrasser dans son ensemble et de la développer en traitant de l'exigibilité du droit en tbèse générale (V. n«* 198 et suiv.). Il reste seulement à aborder les détails , et partante vérifier quels doivent être les caractères généraux de la chose dans le bail et en quoi la chose peut particulièrement consister.
SCSI. Le louage est un contrat qui, sans conférer \ejus in re, au moins dans l'opinion le plus généralement suivie , donne cependant un certain droit à la chose , jus ad rem, A ce titre, la convention est de celles à l'égard desquelles la loi suppose l'existence, comme corps certain , d'une chose qui , pouvant être reconnue, donne naissance à l'obligation (V. n^ 301). Ainsi existence de la chose comme corps certain et détermination de cette chose, voilà les conditions premières dans lesquelles doit se présenter l'objet du louage. Cependant l'une et l'autre condition comportent de certaines réserves.
3089. Du principe que la chose doit exister comme corps certain, il suit, sans doute, qu'il n'y a pas de convention si la chose n'existait pas au moment où s'est formé l'accord des parties. Le consentement alors est le résultat de l'erreur ; et ce vice, agissant en droit fiscal aussi bien qu'en droit civil, écarte rexigibillté du droit , comme conséquence de la nullité de la convention, ou entraîne, pour le fisc, obligation de restituer si le droit a été déjà perçu ; tel est le principe. Toutefois il est sujet à des exceptions diverses. D'abord , il s*applique limitât! vement au louage des immeubles : c'est ici une occasion nouvelle de dis* tinguer le bail de meubles du bail d'immeubles. Ce dernier opère un droit de mutation, et l'on comprend qu'un tel droit, ayant pour cause la convention , ne soit pas dû si la convention est nulle ou n'est même pas formée. Mais le louage de meubles donne ouverture à un droit d'acte. Or ce droit étant perçu uniquement en considération de Vctcte , il s'ensuit que la validité ou l'invalidité de la convention est un fait auquel ne s'attache aucune importance au point de vue de la perception. Si la convention est nulle, Pacte n'en subsiste pas moins , et en tant que cet acte est soumis à la formalité , le droite en est dû , et un^ fois perçu il n'est pas restituable (V. n* 203). — Une deuxième exception, plus générale , consiste en ce que la nécessité de l'existence de la chose en corps certain ne fait pas obstacle à la possibilité d'un louage portant sur une chose future : par exemple, les parties peuvent convenir, l'une de donner, l'autre de prendre à bail une maison que le premier se propose de bâtir (V. n<* 301). Le droit d'enregistrement peut être établi sur une telle convention : seulement si le louage est subordonné à la construction de la maison, il y a condition suspensive; la perception est suspendue Jusqu'à l'événement de la condition (Conf. MM. Rigaud etChampionnière, t. 4 , n» 5095).
ratioo estimative dfs parties, portant la valeur de ces objets à 3,000 fr. ; 9^ 141 fr. pour la promesse de bail, et eo outre le décime par franc de ces deux sommes. — Les sieur et dame Fremard ont réclamé contre celle perception , soutenant qu'ils ne devaient que le droit fixe, tant sur la promesse de vente que sur la promesse de bail. Ils ont dit , à l'égard de la Première , que l'objet de la vente et le prix étant également indéterminés, i clause du contrat y relative ne pouvait présenter une vente parfaite ; et à l'égard de la seconde, qu'une simple promesse de bail, non acceptée par les preneurs, ne pouvait être considérée comme un véritable bail, ni donner lien aux mêmes droits. — La régie a prétendu , au contraire, quo la perception faite sur la promesse de vente, à raison de 5,000 fr. de capital, d'après l'évaluation des parties, était insuffisante, parce que dans )e prix de cette vente étaient compris les 50,000 fr. dus au\ futurs époux par les sieur et dame Vassou, et que les futurs s'étaient même obligés à payer l'excédant, s'il y en avait, à l'expiration des quatre années; en conséquence elle a décerné, le 18 nov. 1819, contre les sieur et dame Fremard, une contrainte en payement de 1,054 fr., pour supplément de droit
Sur l'opposition , jugement dn tribonal de la Seine, du 15 avril 1821, qui ordonne la restitation des 155 fr. iO cent, perçus pour le droit de bail, décime compris, et déclare la régie non recevable dans sa demande da droit de t pour 100 sur les 50,000 fr. formant la constitution dotale i. '. cicur et dame Fremard. — Pourvoi. — Arréu
3088. Du principe qu'il n'y a pas de bail sans détermina* tion de la chose louée, il suit également qu'en tbèse générale, rindélermination exclut l'exigibilité du droit de bail. Mais quelle est la détermination , dans le bail , qui , en validant la convention, établit l'exigibilité du droit? Ce n'est pas, comme dans la vente , la détermination de l'objet même. Le louage subsiste lorsqu'il réalise la condition gi^nérale posée dans l'art. 1129 c. civ.» d'après lequel « il faut que l'obligation ait pour objet une chose déterminée au moins quant à son espèce, » Ainsi le louage portant sur une chose quelconque n'aurait rien de sérieux ; mais le louage d'un cheval , d'une voiture, sans détermination précise du cheval ou de la voiture que le preneur a entendu louer, n'en con« stitueraitpas moins le contrat (V. Pothier du Louage, n* 8; V. aussi M. Troplong,t&t(l., li» 96). Dans le premier cas, la convention , qui ne crée pas un lien de droit, est par cela même à l'abri de l'imp6t; dans le second , l'engagement est essentiellement obligatoire, et par suite il rend exigible le droit proportionnel.
9084. Ce n'est pas tout que la chose existe en corps certain et qu'elle soit déterminée dans le sens qui vient d'être indiqué ; il faut encore que le preneur n'ait pas déjà sur elle le droit dont le contrat de bail suppose la transmission. Ainsi le preneur prétendu est propriétaire de la chose, il est évident que sa propriété, si elle est pleine et entière, résiste à l'idée de bail, car le droit de propriété entraînant le droit de jouir de la chose, le bail n'ajouteraitrienàcedroitdéjà complet par lui-même : rei suœ conductio nulla est. Il en serait autrement, on le comprend par ce qui vient d'être dit , si le preneur avait seulement la nu8 propriété de la chose. Le nu-propriétaire étant alors privé d'une Jouissance qui est entre les mains de l'usufruitier, il est clair qu'il peut prendre cette chose àferme ou à loyer. De là il suit, au point de vue de l'enregistrement, qu'un droit proportionnel pourrait être p*ïrçu dans cette dernière hypothèse. Ce droit serait-il également-exigible dans la première? Il faut distinguer. Le louage peut avoir pour cause l'erreur dans laquelle auraient été les parties relativement au droit appartenant à l'une d'elles sur la chose louée, ou bien le désir de faire cesser, avant le terme , une location consentie par le preneur, comme' si , par exemple, après avoir loué sa maison pour neuf ans, moyennant 1,000 fr. par an, il la prenait en sous-location après l'expiration de la sixième année, moyennant 1,200 fr. par an pour chacune des trois années restant à courir. Dans le premier cas , comme il n'y aurait ni mutation de Jouissance ni bail, il n'y aurait pas non plus exigibilité du droit proportionnel , tellement que l'erreur des parties venant à être reconnue, toute réclamation de la régie devrai! rester sans effet (V.MM. Rigaud etChampionnière, t. 4, n^ 5098). Dans le second cas, en vertu de la règle rei suœ conductio nuUa estj il n'y aurait pas de bail davantage, nonobstant la qualification donnée par les parties au contrat, mais il y aurait mutation de jouissance : ce serait la résolution de bail dont nous allons parler tout à l'heure, et l'on verra qu'à ce titre le droit proportionnel pourrait être perçu.
3085. De même qu'en principe le louage d'une chose no
La coub ; —Vu l'art. 69, § 5, n** 1 , et § 5, n» 2, de la loi du 22 frim. an 7 ; — Attendu, d'une part , que dans la clause du contrat de mariage des défendeurs , portant , de la part des sieur et dame Vassou , promesse de vente du fonds de leur commerce, la stipulation qui autorise les vendeurs à retenir, par imputation sur le prix de cette vente , les 50,000 fr. formant la constitution dotale des défendeurs restée dans les mains des sieur et dame Vassou, renferme évidemment une évaluation provisoire donnée par les parties elles-mêmes à ce prix , et qu*ainsi le droit proportionnel à percevoir sur cotte vente devait , nonobstant la déclaration estimative des parties, être réglé sur ladite somme de 50,000 fr., et qu'ea réduisant la perception du droit sur le pied de la somme de 5,000 fr.« montant de cette déclaration estimative, le jugement atUiqué a violé le § 5, n<* 1, de Part. 69 ci-dessus cité; — Attendu, d'autre part, que la promesse de bail portée au même contrat de mariage avait un caractère obligatoire pour les défendeurs , par cela seul qu^elle faisait partie d^ui acte synallagmatique de sa nature , et exécutoire pour toutes les parties contractantes qui y ont apposé leurs signatures sans réserve; d'où il suit que le jugement attaqué, en affranchissant les défendeurs du droit proportionnel auquel celte promesse de bail donnait lien, a expressément violé le g S, n° S , du même article ; — Casse.
Du 26 nov. 1822.-G. G., sect civ.-HM. Desèie, !•' pr.-Boyer, rap.* Jourde , av. gén., c. conf.-Teste-Lebeao et Sirey, av.
ENREGISTREMENT. ^TiT. i» Chap» 4^ Part, i, Sbgt* S, Art. 2, $ 4, N* lo
feat être (Ut à eelnl qui ea a la pleine propriété , de même , en iniDcipe aussi , le louage ne peut être consenti par celai qui n'est pas propriétaire de la chose louée. S'ensuit-il cependant que le droit de bail ne soit pas exigible sur l'acte constatant un louage fait par un non propriétaire ? La question est subordonnée au point de savoir quel est, aujourd'hui, en droit civil, le sort du louage de la chose d'autruL Dans l'opinion de quelques Juriscon* suites (Y. notamment M. Duvergler, du Louage, n^ 82), si le louage de la chose d'autrui n'est pas absolument nul, dans l'état actuel delà législation , comme serait nulle la vente de la chose d'autrui, il a cependant des effets différents de ceux que produit le louage consenti par le propriéUire. D'une part, la revendication du propriétaire empêche la délivrance e'ffective et ne lÉisse an preneur qu'une action en dommages-intérêts; d'iiue autre part , le preneur qui avait compté sur une Jouissance paisible , est fondé à demander la nullité du contrat si le bailleur ne le garantit pas , pendant toute la durée du bail , contre toute éventualité l'éviction. Ainsi privé de ses effets les plus essentiels, le bail, ians cette doctrine , n'existe pas comme bail; en sorte que la conclusion à déduire, au point de vue où nous sommes placés, serait la non-exiglbililé du droit de bail : c'est en effet en ce sens que se prononcent MBf. Ghampionnière et Rigaud(V. t. 4, n^ 3097). Rais nous avons été d'avis, dans notre traité du Louage (V. i'« édit., L 9, p. 908 , n* 4) , que le bail de la chose d'autrui est valable aujourd'hui. Cette opinion , adoptée depuis par M. Troplong (du Louage, n<^ 98 ), a été étendue même par cet auteur , d'après lequel le bail, n'étant qu'un acte d'administration , doit se soutenir eoDtre le véritable propriétaire , dans tous les cas du moins où le preneur a été dans la persuasion qu'il traitait avec ce propriétaire. La cour de cassation elle-même semble avoir confirmé cette doctrine en décidant que le bail reçu de bonne foi des mains d'un propriétaire apparent peut être opposé au véritable propriétaire, el que les Jugements obtenus par le fermier contre le bailleur lient le propriétaire réel qui est censé y avoir été représenté par celui qui , aux yeux du tiers de bonne foi , avait l'administration de la chose, tellement que le propriétaire ne peut former tierce opposition contre ce Jugement ( Req., 19 nov. 1838, aff. veuve Godard, Y. Louage). Cela étant en droit civil, on devrait reconnaître en droit fiscal, contre l'avis de MU. Ghampionnière et Rigaud, que le louage de la chose d'autrui donne ouverture au droit de bail. — Seulement, on doit faire une réserve que Ton a déjà pressentie. Le contrat se soutenant par la seule bonne foi du preneur, il s'ensuivra que, dans tous les cas où le preneur aura connu la silualion véritable du bailleur avec lequel il aura traité, la doctrine émise, en droit civil , par M. Duvergier, sera d'une exactitude parfaite , comme aussi la conséquence qui en a été déduite, en droit fiscal, par MM. Rigaud et Ghampionnière.
S08«. Ainsi fixés sur les caractères généraux de la chose, a faut voir quelles choses peuvent et quelles choses ne peuvent pas faire l'objet d'un bail. A cet égard, l'art. 1713 c. clv. dispose d'une manière générale qu'on « peut louer toutes sortes de biens , meubles et immeubles. • Cependant si toutes sortes de
(1) Btpècê: — (Haatin C. enreg.) » Suivant acte autbeDtiqae dn f août 1855, M. le marquis de Booneval a dooné à bail au sieur Hautio, pour cinq on neuf ans, au choix de ce dernier, une manufacture de porctteiao dépendant de la terre de Booneval, moyennant 4,000 fr. par an et tout différeoles charges. — Dans cet acte , on remarque la stipulation salvanto : « Le sieur Hautin , locataire, sera tenu de prendre dans les be» de la terre de BonoeTat pour la consommation de Tusine, et dans les termes qui seront ultérieurement réglés entre les parties , une quantité do 1,000 a 1,400 brasses de bois par année, sans que le bailleur soit obligé de lai fournir celte quantité; si le règlement de ses coupes ne la met pas à sa disposition , la livraison lui en sera faite sur le pied de 8 fr. la brasse pour toute la dorée dndit bail. » — Le receveur chargé de l'enregistrement de cet acte a exigé une déclaration précise du nombre de brasses de bois à délivrer au locataire. Les parties ont évalué cette quantité à 1,000 braaes par an » ce qui a donné, au prix de 8 fr. la brasse, et poar neuf Ms, une somme de 72,000 fr. Le droit de vtuate mobilière à raison de S pour 100 a été perçu sur cette somme. — Le notaire rédacteur a soulenti que le droit de bail de 20 c. pour 100 fr. était seul eiigible sur cette coBf eotion ; en conséquence , il a demandé la restitution de Texcédant du droit perçu par la régie. — Jugement.
Li TaiiONALv - Considérant que la disposition du contrat de bail du 1 aoAt 1855, par laquelle le preneur s'oblige de prendre dans les forêts du baiUeur les bois nécessaires à la consommation de la fabrique TOMX XXIJ.
biens , meubles et immeubles , et par conséquent des biens corporels ou incorporels, peuvent être loués , ce n'est pas à dire que le contrat de louage puisse s'étendre à tout ce qui rentre dans la catégorie des biens. Le principe de l'art. 1715 c. clv. doit se combiner d'abord avec l'art. 1128 du même code , d'après lequel « 11 n'y a que les choses qui sont dans le commerce qui peuvent être l'objet des conventions , » et ensuite avec des règles générales et même néeessaires, exclusives de toute idée de louage par rapport à certaines choses , bien que ces choses soient dans le commerce. A ce propos, nous n'entreprendrons pas de développer ici tout ce qui se rattache au point de savoir quelles choses peuvent faiie l'objet d'un bail: la difficulté sera examinée dans notre traité du Louage. Rappelons seulement qu'il y « des choses qui peuvent être vendues et qu'on ne peut louer, d'autres qu'on ne peut louer pas plus qu'on ne p<)ut les vendre, d'autres qui peuvent être louées aussi bien que vendues; et disons uniquement de ces classifications diverses ce qu'il est nécessaire d'en connaître pour suivre les applications du droit d'enregistrement.
8089. Parmi les choses qui ne peuvent être louées, bien qu'elles soient susceptibles d'être vendues, se placent principalement les choses qui se consomment par l'usage, il est clair, en effet, que le locataire ne pourrait user de ces choses sans les consommer, c'est-à-dire sans en faire précisément l'usage' qu'en ferait le propriétaire , et par conséquent sans se mettre dans l'Impossibilité de les conserver et de les rendre au bailleur, suivant la loi du contrat de louage. Ainsi , le blé, le vin et autres denrées de la même espèce, ne peuvent pas être donnés à bail; il en est de même d'un lingot; Il en est ainsi également soit de l'argent monnayé, soit d'une créance. Toutes les fois donc que les parties transportent la Jouissance de choses de cette nature, vainement elles qualifient l'acte de bail; on n'y saurait voir qu'une transmission de propriété : t'est la cession ou la vente; le droit exigible n'est donc pas celui de bail.
SOS 8. Il faut prendre garde néanmoins de trop généraliser la solution. Ri les choses fongibles font l'objet principal de la convention , la thèse qui précède paraît rigoureusement exacte. Il en serait autrement de choses fongibles accessoirement liées à une exploitation. L'accession opérant ici d'une mauière indirecte , il en résulte que la chose fonglbie peut être comprise dans le bail dont l'exploitation elle-même serait l'objet. Dans ce cas, le droit doit être perçu en conséquence. Décidé en ce sens que la clause par laquelle, dans le bail d'une usine, on stipule qu'un certain nombre de brasses de bois sera pris annuellement pour le ser^ vice de cette usine , dans une forêt appartenant au même proprié* taire, moyennant un prix déterminé payable chaque année par le locataire de l'usine , ne doit pas être considérée comme une vente, mais bien comme une dépendance da bail, qui en augmente le prix principal , et qui , à ce titre , doit être soumise au droit de bail à raison de 20 c. pour 100 fr. (trib. deLlmoges, 5 mars 1856) (1) ; et que le bail d'une usine métallurgique et de la coupe à faire annuellement sur une certaine quantité de bois
affermée, jusqu'à concurrence de 1,000 à 1,400 brasses et moyennant an prix déterminé, ne peut être considérée comme une vente, poisqu^en se référant à Tensemble de l'acte où elle se trouve contenue^ on voit que cette obligation est une dépendance de la ferme, et que ladite clause n'a pas d'autre sens, si ce n'est que le bailleur afferme au preneur, en même temps que la manufacture , les bois nécessaires pour la consommation de cette manufacture, et ce moyennant un prix proportionné à la quantité de bois qui sera consommée; — Gonsidérant cependant que , si ce n*est pas une vente , c'est bien une obligation réciproque à laquelle chacune des parties peut être contrainte ; ce qui doit donner lieu à an droit d'enregistrement; — Gonsidérant qu'en la prenant dans le sens oà les parties Toat manifestement entendue, la disposition dont il s'agit contient une augmentation du prix du bail , et que ladite augmentation se trouve passible du droit de 20 cent. , établi par la loi du 16 juin 1834 ; — Gonsidérant, par suite, que la régie doit être tenue de rembourser tout ce qu'elle a perçu au delà du droit ainsi réduit; — Par ces motifs , le tribunal réduit le droit perçu sur l'obligation de prendre et de payer les bois nécessaires à la consommation de la fabrique dont il s'agit à un simple droit pour supplément de prix du bail, calculé comme il a été fait sur la somme de 72,000 fr. pour toute la durée du bûl i — Ordonne que la portion du droit indàmeni perçue sera restituée*
Du 5 mars 1856.-Tribunal civil de Limoges.
ENREGI8TREMEOT.-*TiT. I, Chàp. 4, Part. 1, 8bct. 4, Ae». S, $ 4, IP 1.
laMfs, moyemiatit un prix déterminé pour FuslDe, et un prix à flier ehaqne aoDée par experts pour les beis, n*est passible qne du droit de bail (trib. de la Seine , iî mars 1847 , aif. B..., D. B. 47. 4.tf4,D<>38).
•Oao. Au nombre des ehoses qnt ne peuvent être lovées , paf plvs qn^elles ne pourraient être yendaes , se placent les cho* 868 qui sont dans le domaine publie , eomme les rues , les places , log grands ebemlns , les églises tant qu'elles sont consacrées au •oita , les eimetières , etc. Toutefois , encore ici , il convient de faire des réserves. Par rapport à ces ehoses , ee qu'il y a d'interdit seulement , c'est le bail qui en transmettrait la Jouissance exclusive au preneur, parce ^ue par là, la chose serait détour- Béede sa destination spéciale, qui est Tusage public. Mais rien n'empêche de transmettre des démembrements ou des accessoires dont la location , bien loin d^enlever le fonds & son affectation publique , est bien souvent , au contraire , un moyen de donner à la chose sa véritable destination : telles sont la location faite par les villes de quelques emplacements à des marchands stationnant sur la voie publique , la location des bancs ou des chaises dans les églises , la location de l'émondage des arbres d'un cimetière , ht location des places d'une halle ou d'un marché, etc. Le bail qui aurait ces accessoires pour objet serait valable en droit civil ^ pariant, en droit fiscal , il serait passible de l'impôt. 11 a été décidé, en effet, que les baux écrits de bancs ou dec1iaises,soit dans les églises, soit ailleurs, qu'ils appartiennent à des établisisments publics ou à des particuliers , sont soumis aux droits
(1) 8spèc$ : — (Eweg. C. PfohI.) — La communauté de Jaiffe de Biheaavillé ayant, en raison de l'aoevoissiement de la population, résolu de V^poslroiro une synagogna dont il lai a?ait été fai( donation le 2$ oot. \1^ W vn coreligionnaire » il fat p9urvn a?x Ar^is dt la reconstrMtîoq i^ ipoj^n d'iine distrjlïulipu des places de la synagogue suivant qA4 tais pe'piipjt^ire détprminée d'auràs |fl nornt)raa l^ coipmodité et laailuMipn des places, les unes s^éieTanl jusqu'il 200 ou 300 (r., tandis que d'aulrçs étaienl laiées à 80 ou 100 fi*. Entre autres conditioqs, l'acte ppp^tatant tok tel arFangement, acte reçu le 4 mars 18S1 , par H* Pfohl , notaire , portait ) « Nnl membre ne p<»urra eédar sa place à an individu étranger au SoUa ds Mobo et à la oommunaulé ; que , dans le sas où une place ^raik sfiisie inmipbiUèrement , la commission pourra oxareer le droit do Tejj'ai^ inQyfQnan^ Ip rpmJifiurseinQPt 4a la contribution «t gUf ibaqus ipeiQbre pQurr4 disposer ^ TavQnir ^a toute propriété 4^ la yl\m k w assh*
née , 84ns que néaninpinQ ks ^vtrefi ip^.(9hre9 «piç^t tepii9 enyary (ni
^aucune |aranlie. »
Le droit de 5 1/2 p. 100 ayant été perçu sur la contribution des plates distributives , oomme sur prii de ventes dMmmeuble, M* Pfohl en a deaiandé la reeliUiUon par le motif qa^il s'agissait uniquement dans l'aete d'un par(ag« ds droits d'usage iBobilisrt. -»- Le 19 mai 18X4 , le tribunal ciyil d9 Colpiar accneilte la réçlamalioa on ces termes 1 « Considérant
ue, par la (ioq^Uon du $8 oct* 1738. la cçmmaaaqt^ Israélite de Hi^^
eauyitl^ a été niisp ep possession dtA 4rQH de se servir df la «psgpguç corpprise danç laditç donation , pour la célébration de soq cifUe, saqs pouvoir changer cette destination ni la convertir en un autre usage; — Conaidérant qu'encore bien que le jugement du 30 juill. 1831 ail ordonné la linte des plaoes de la synagogue réédifiée, et «e pour parer aux frais et élpansas oscasinnnés par la réédificatioo , on ne doit pas moins obercher quelle est la nature de Pacte du 4 mars 1831 , en égard à la qualité des parties contractartes et à ce qui fait l^objet et la nature da contrat; — Considérant à cet égard , qu'aux termes de la donation précitée tous |es membres de la communauté Israélite de Rjbeauvillé avaient incontestablement un droit indivis aui places de la synago^e , mais un droit inhérent a leurs personnes et ne pouvant être transmis à aucune personne étrangère , la donation Payant limité aux seuls membres de la communauté ; •^ Considérant <nie c^est dans cette limitation et la nature du droit coneédé qu'il f^ut ptilser la solution des diflSci^Ués qne présente la contestation ; -^ Considérant que ce droit est celui d^un usage perpétuel , au iro|t de la communauté Israélite de RIbeauvillé de disposer de la syna-
;egue pour la célébration d^ foîn culte ; qne ce droit est inaliénable et
Rcessjple en ce sens qu'aucun membre de celle commqnauté ne pourrait rendre soit à titre onéreux , soit à titr^ gratuit, son droit ^ une autre per** Jonne professant même son culte , n^als qu\ ne serait point membre de lldittdommunauté;— Considérant que^ s il est justiQé que tous lesmem- Ires de la cpmmunauté Israélite de Rjbeauvillé avaient un droit indivis aux places de leur synagogue dans les proportions qui viennent d'être établies «9 faut admettre aussi que ce n'est point par le contrat du 4 mars Ï89Î (jo'ils ont été investis de ce droit , mais que ce droit était préexistant, qu'il découlait de la donation de 1738, et (me le contrat du 4 mars 1831 n'a fait qu'en déterminer la limite et le mode de jouissance ; — Considérant, dès lors, que c'çst à tort que le défend^pr soutint que la convention renfermée dans Taclc du 4 mars 1831 conslitae une ventOi
dus sur les baux à loyer , soit qa*on love la totalité dea bancs o« chaises, soit qu'on n'en loue qu'une partie fdécla, min. In., Il et 17 oct. 1609, et inst. çén., «9 nov. 4800 , R<> 4g4, S tV. — 1 V. aussi Diot. de Penreg., \« Bail , n* 60).
8O0O. Mais la régie s'est méprise parfois sur la quaHft* cation qu'il convient de donner à Taete, et par là, elle a été eon« duite , dans l'exigence du droit, a dépasser la limite. Ainsi , dans une espèce où des places, dans une synagogue, avaient été distri« buées moyennant une eontribunon pécuniaire déterminée d'après le nombre, la commodité et la situation des places , IHkdministra" tlon avait prétendu que l'acte constatant une pareille distribulion devait être considéré , pour la perception du droit d^enregie» trement, comme contenant une vente Immobilière. Mais il a été reconnu qu'un tel acte, intervenant entre les membres do la synagogue, ne devait être envisagé que comme contenant la dlstribu* tlon de f usage d'un objet commun y sauf, s'il y a lieu, les droits de soulte mobilière d'une place envers l'autre ( Req. , 6 mars 1856) (1).
S09t . Pareillement à l'occasion des concessions de terrains pour sépultures dans les cimetières, la régie a passé par des incertitudes nombreuses pour qualifier oes concessions à l'effet de dé* terminer le droit qu'elles rendent eit^ble. D'abord, suivant una instruction générale du 5 ]anv. 1810,n* 459, elle avait considéré upe telle concession comme la translation de propriété dont parlent les art. 69 , } 7, n* 1 , de la loi de frim. et 89 de la loi da 28 avr. 1819^ et elle percevait le droit de vente y compris le droit
laquelle donnait onveriore au droit de mutation è raison de 8 p. 100 s que eetta convention , quelle que soit la qualification de l'acte , ne peni être eottiidérée quo comme un modo dt jouiisanee d'an droit eemama t droit qui est Nslé le néma après l'aola da 4 mars qa'aaaaiif aat, pniir que la conwooauté est toujours rspt^e propriétaire d? ni9e)ivl)le 1 qai çonserrftopjouri U mémo destination ;^CoA9i4érant qaa la çirçoQptanop que u>MS les mçiobrps n'auraieat p«? copcourq à cette UQitau'Qo ^ fit Qu'oa n'aurait point établi de soult^ , ne saurait inQrmer cet acte pi en altérer la substance } qu'en effet, s'il est vrai ({qe qoel(|ues membres ipdigents n'ont point ac(}iiis de places , ils n'en conservent pas moins le droit d'en avoir une dans la synagogue^ saulenvest elle n'est pas déterminée , et ils eontlnuent à rester dans rmdiviaion; qua, s'il n'a poist été établi de seuUe» Q'cst panse que la natnrs méane de la conveatioa iaterveeue entre lMdifr«n9U ipemliref dplaçommonaHt^ s'y apposait »qa'«R «ffet, daqi Ips mati^r^s ordioairv dp partage par lipitatioa » l? prix es^dijitnbué en-f (ra les différante copartageapt^ on çomçnunist^s . çt les SQvUç^ acquittées par ceui qui obtiennent des lots nli^s considérables à ceux qui en obtiennent de moindres; mais, dans l'espèce , le prix ainsi que (es sonltes oui auraient pu être établies avaient une destination spéelaiOy et devaient Sire emplovés an payement des travaux de recoQBtmotion de l'immeoble et a liembeUisfiemaat de la synagegoe , sans qu'on pftl iaférer de là qu'il y eèt eu venta, pntiaas les droits des eontmeist^ aVivaisat paa eeiaé d'^re égati% , et que cf Hi des Piewhres d4«igqés dgos )o préamNe 4e Taste ^^ 4 inars isst n'y figuraient et ne po»vaieqt y figurer que ç,mm commis* saires nom^S^^ P<^ur çorveiller les reconstructions de la synago^u^ , et copome mandi^taires spéciaux des aqtres membres de la communauté ; mais que les uns pas plus que les antres ne pouvaient vendre , puisque lef places n'appartenaient b aoeue exclusivement , et que tons y avaient les mêmes droite; — Condamne la régie a restituer au demandeuf les droits [u'elle a perçus à titre de vepte op mutatioa imniobilière, taôt spr l'acte
tlon du 4 mars a 831, de la diviser ^alepient entre toqs les adjudicataires au môme titre, et établir, s'Û y a lieu, les droits de sot^ltes ipobi'* li^reç d'une place envers l'autre; en conçéoueoce ^ restituer tout exc^dan^ résultant de ce mode de perception. » — Pourvoi pour fauçsp appliçatioq des arU 827 et 1686 c. civ, ; 69, j 5, n* Q, L. %% fr. an 7, et popr vio* lation des art* 69, | 7, n« 1, ipéme loi, et {$2^ (•• ^ avrO I8^§* -r Arrêt.
La coua-, ^ Attendu qu'en décidant ^e l'acte dq 4 (narp ISJt 9f contient pas ope vente , w% seulement t^qe diftrib^tioq de f^^W feq objet commun , suivant dei| limites et un mode qui laissent sultsl^teria pve^ priété au proQt de la communauté dfs }qifs et moyennant jç; soultes purement moi)ières , le Ju^mept do tribunal de Colmarqui est attaqua a nit upe saine ipterpré^tion dudH acte, il aremplj 9uQ9aiamf ni le vq^u du Cpda de procédure, art. 141 , et de la loi dq ^ ayril 1810, arti 7t par df9tnè- ' tifs sur toutes les parties du débat : ce qui repousse jp reproche tant da I la violation desdiles lois que de la fausse appliç^iien d^ l att* 69> &'> I n* 6, L. 22 frim. an 7. e( de U violation dû S 7t Vf 4, da nièma aHid^t I et de l'art. 52, L. 28 avril 1 « 1 8 ; — Rejette , etç, i Du 8 mars 1836.-C. C, ch. req.-MM. Zangiacomi , pr.-BorelA,nipt
ÉNWEGlSÎRBMENT.—Tit. 4, CnxP. 4, i^ARt. i, Sect. è, ARt. 2, J I, «* 1.
If»
éq^lt «baadiMinèd. L^admltitetr&tldtt €lle-môme â établi, dânft kM IntruollOtt nOttveUe dû 2(0 juin 1646 , <iue de (etiêâ coûces*^ itoiis M eoMttiiiMt pàd de» Actei^ de irente et n'eidpOrteni pàâ qû iroil réil 4e propriété eu faveot*do concessloUDaire ; « Aueûdii, ft4«e dit %yw trèê-]ti»to misod^ d'obe part <iaMi ti'est point au péttTMr du eoftOésêloânalre dé Changer rafi%»ctàlfoii dû terralù «Mcédé daos ua cimétièfe) de k^utre, qtié ift pfeoiiire 6bttdition de la propriété Ml d'être tf aostDlsslbie ; or lés terrains concédés pé«r la BépaltQfe ae peuvent être traosftlè h titre dnét-étti , et lift dtopDttueai de la loi dvlie relatives âttx pari&ges de suece^dena ai aniliypot&èpeé ne leur sont point applicables. )» Puis, éitta méma fnstraction, établissant une diflérenoé entre les con- Msiaiia perpétuelles et lés conceesions temporaires, déélde que ki aoaaetstaai perpétuelles ainsi que celles qui sont faites pour Imie ans avec facoUé de renottvellement indéfini , sont, comme baai i d«réa Illimitée , assojetUes an droit d'enregistrement de 4|oar 100 1 anais que leè ooncesslons purement temporaires, c'est- Mira poor qainie an» aa plus, sans faculté de renouvellement, iODi aateUae, comme baux à durée limitée , au droit de 20 cent. poar iOU 11r»(iiisU gén. 50 juin 1840 , tt« 1757, D. P. 46. S. 137). Ceet aoff «ittedisunetion qde se règle aujourd'hui, dans l'admiatotrauaii, ta iperoeptlon dû droit sur les cdncesftions dana les oiMtiêraa^
Tooiefeia) ea dehors deradministraUon , le droit de bail lul-méffle «il f éaètaietteat eottteaté. il résulté d^un jugement remarquableaiaat aaoUvè) qae M eohtïesaions, suit temporaires, soit perpéaRUaa.M lal'raios pour sépultures, dans les cimetlèl'es, ne sont pasetbieo d'aucun droit proportionnel (trib. de Goutances, 9 déc. 1846 , aff. Cabaret, D. P. 47. 3. 206 . Gonf. Mtt. Rlgaud et Champtonaiére, 1. 4 , tt'' 5!l95}.--et en définitive t'est dans cette soluuaa ^0 nous parait être la vérité légaioi Car si, comme la régie elle^Biéifie l'a fort bien démontré dand l'instruction du 50 Juin 1 840, les aoacéseiODS dont il s'agit ne constituent eh aucune manière la tranuaioateade propriété, eues ne constituent pas davantage, soit lairaiiêttieeioa d^uaufruit, aoit la transmission de Jouissance. Le ^ôaœeaionnalra, comme le dltmrt éiactementle jugetnent précité du tribunal de cautances, « n*est pas pins usufruitier, ni feraler ad loéàtaira do terrain concédé qu'il n'eu est propriétaire. Le bat de celui qui se rend usufruitier est de jouir des fruiu, saU aatarsls, aoii iadatHen , iùit cMii, de l'objet soumis & l'usufruit ; 18 bat do preneur oh fermier d'un fonds tté terre est de l'exploiter, Mit pour oansommer les fruits qu'il doit produire, soit pour tirer de ces mêmes fruits un bénéfice en les vendant. Gelui qui se rend céieeaaiaaaaifs d'uu terrain daos un cimetière est mû par une pensée d'an ordre tout différent ; ce n'est pas une spéculation qu'il ttlt| Il obéit à au sentiment pleUx. Son but est d'ofnirsr , comme ledit la réirie ailé-méme , nuos cMâte^ eto l'an de ses patents ou 'imiM 1ÊH t-epo* aitiH hnjgi que possible y et de pouvoir élever à la mémotra de oe parent ou de cet ami un monument durable. Le eottceaalottaaire obtient pour son parent ou ami la prolongation du repos de Cinq années, assuré à tous indistinctement par l'art. 6 du dédfét du 15 prair. an 1 2 ; Il Obtient une garantie de durée par le monument que l'art. 12 du même décret autorise , dans tous les eas, chaque particulier a foire placer sur la fosse de la personne qui loi fut chère. La concession n'a pas d'autre but, ni d'autre résultat : l'acte qui émane, à cet effet, de l'autorité municipale n'a aucun rapport avec la transmission d'usufruit ou de Jouissance tariféa par la loi; il n'est pas plus imposable que Cette sorte de concession de cinq années qui résulte de la seule force de l'art. 6 du décret de l'an 12 en faveur de toute personne Inhumée dans un cimetière... » Or, si les concessions de terrains dans les cime- Uéres n'impliquent ni transûrlssion de propriété, ni transmission Q'usufrolt , ni transmission de jouissance , il est exact de conclure ijuii ees concessions ne rentrent daos aucune des dassiUcatlons nommément établies par la loi fiscale ; et par une conséquence uUérieure, indiquée d'ailleurs par les principes généraux d'après lesquels tout droit proportionnel a sa cause dans une dénomina- Uoo du tarif (V. n« 84), que le seul droit exigible est celui de I fr. fixe établi sur les actes innommés.
tous. Enûn, à part les exceptions qui Viennent d'être indiquées, et d'autres dont il sera particulièrement traité v^ Louage, on peut louer^ comme Texprime Tart. 1715 c. civ., toutes sortes
éfé Mena, méubtes oh hnmeubtés, et cem a'éhtàfd des âiùm ttcorporeilea aussi bien que des choses corporelles. En ce 4Uf touche les choses corporeireâ, 11 n'y a de dtfflcollô sôrleuse, paf rapport au droit (f enregistrement, que dans certaines hypothâea où en rafâon de f;t nature des JduiSi^aiices transmises et de U courte durée assignée k ces Joaissafices, la convention peut, sous la qaailflcation de bail, constituer une vente vértfable. Hais» a Cet égard, on doit se référer aux explications données plus haut, soit k l'occasion des caractères généraux do bail (h* 5021), soii à l'occasion des ventes mobiirères et spécialement des ventéi de fécolteâ fn»* 2841 et sniv.).
ûMi. En ce qui concerne tes choses Incorporelles, paf exemple le droit d'usufruit, les droits d'usage et d'habitation « les servitudes, les drotis d'octrof, res droits de péage, les rentes foncières, les droits dé pôctie et de châsse, etc., quelques-unea ont présenté des dîfflcuKés, particulièrement au point de vue dé l'enregistrement. Ghacdn de ces droits ne peut pas faire Tobjet d'un louage. Il en est ainsi notamment des droits d'usage et d'habitation que les art. 631 et 654 c. clv. déclarent expressément né pouvoir être loués: ainsi encore deâ servitudes, au motsii des servitudes réelles, puisqu'elles ne pourraient être louées l un tiérÀ sans devenir par cela même personnelles, ce que prohibé l'art. 686 c. clv. On conçoit donc que fe louage d'une servltnda réelfe, d'un droit d'usage ou d'un droit d'habitation , ne sô nrdduise pas dans la pratique, et partant qu'il n'y ait pas lieu d'apprécier le droit d'enregistrement dans ses rapports avec une télld convention. H en est autrement du droit d'usufruit; on lel droit, essentiellement cessible, peut donc être loué, et la location rend exigible le droit établi sur les baux. De même les servitudes qut sont telles par leur nature qu'elles peuvent être coosidérééâ comme une portion même du fonds, comme le droit de passage, de prise d'eau, peuvent être louées^ à vrai dire même, ta convention par laquelle la Jouissance de tels droits est trada-» mise est moins le louage d'une servitude que le louage dft fonds lui-même pour un usage déterminé : le droit de bail aél donc également exigible. 11 en est ainsi d'un droit d'octroi, d'ua droit de péage, du droit de pêche ou de chasse. Rien ne s'oppose; en effet, à ce que de tels droits soient transmis pour uâ certain temps et moyennant une redevance annuelle. Le contraire était établi, par rapport à ce dernier droit, sous l'empiré de la féodalité , lorsque l'exercice de ta chasse était réservé aux rois et à la noblesse (V. MM. Duvergîér, du Louage, n^ 7Ô, al Troplong, t5t(f., n« 94}. Aujourd'hui lé droit de chasise est ona dépendance de la propriété ; comme le droit d'octroi et le droit de péage, il est l'exploitation d'un prodult.lLe droit de chassé peut donc, comme ces derniers droits, faire Tobjet d'un bail, et pair conséquent, l^acte qui constate Ce bail en supporte lè drolk. Ajoutons même que ce droit étant immobilier dans les mains dà propriétaire, la location donne ouverture au droit établi sur les baux de biens immeubles, ce qui n'a d'importance, d'ailleuri, que pour le cas où il y a intérêt à distinguer, par rapport au bail» les meubles des immeubles, c'est-à-dire dans les baux & vie Ou à durée illimltêe.-^V. MM. Rlgaud etChampionnière, t. 4, n* 5592.
IfttttlA. Mais, dans tous les cas. Il faut prendre garde que par rapport à ces droits comme par rapport à toutes autrei choses, l'idée de bail est inséparable de la pensée par le bailleur de reprendre la possession de la chose après l'expiration du tèmpi, plus ou moins long, pour lequel a été consentie la convention de louage. Car, de ce que l'exercice de ces droits ne comporte eh général qu'une Jouissance , il ne faudrait pas u)nclure que la transmission de cette jouissance telle qu'elle est exercée par celui qui est en possession du droit, soit la transmisaion de Joulssàoca opérée par le bail. Poor mieux préciser par un exemple, suppo* sons qu'un usufruitier dont le droit doit s'éteindre à la fin de sa vie, transmette cet usufruit , c'est bien là une transmission da jouissance ; ce n'est pas un bail : il y a aliénation d'un usufruit ^ et le droit exigible serait celui des ventes immobilières, Pour qui le droit de bail seulement pût être perçu, il aurait fallu, danî l^espèce, que le preneur n'eût été investi que pendant un certaia temps à l'expiration duquel l'exercice du droit serait rentré dané les mains de l'usufruitier.
80S&. La Jurisprudence présente des applications de oa principe spécialement à l'occasion du droit de péage. Si la oaa-
(76 ENREGISTREMENT.— TiT. 1, Cbap. 4, Part. 1, &«:?. 2, Art. 2, $ 4, N* 1
eaiiloii faite pu rÉUt d'uo pareil droit était elle-mAme on bail, il est certain que le concessionnaire qui le céderait, tel quMl l'exerce, à un tiers, consentirait un bail à son toor. Mais dans l'opinion le plus généralement admise, la concession implique, non point on bail, mais une adjudication. Dés lors Pacte par leqoel le concessionnaire transporterait son droit à on Uers ne pourrait être con* sidéré comme on bail qoe dans le cas od cette transmission serait temporaire, non pas seolement comme la concession qoi elle-même est temporaire, mais par rapport au concessionnaire, en ce sens qu'elle embrasserait uniquement une période de la conces- , siOD, période après laquelle le concessionnaire rentrerait en possession. Cela résulte d'un arrêt d'après lequel la concession, en vertu d'une loi, par le gou?ernement à un particulier, de certains droits sur un canal, pour un temps déterminé, et à cbarge par le concessionnaire de remplir certaines conditions qui lui sont imposées, ne peut pas être considérée comme un bail, mais comme une adjudication ; par suite , les cessions d'actions sur l'entreprise objet de la concession , ne doivent pas, comme les cessions de bail, être tarifées, pour les droits d'enregistrement, sur le taux seulement de 30 c. p. 100 fr. (Cass., 6 juin 1837, air. hériUers Bfariblou, n« 1783, )<" espèce). Le tribunal de la Flèche a jugé, dans le même sens, que la cession d'un péage acquis au cédant par adjudication n'est pas un bail , mais une cession de propriété, rendant exigible le droit de vente mobilière.
— «Considérant, a dit le tribunal, que l'acte du 17 sept. 1843 n'a eu d'autre effet que de subroger Vielle dans le droit, concédé par l'État à Maurin et à Pigrier, de percevoir pendant vingtcinq ans le péage du pont de Nogent; que les cédants déclarent que désormais ils seront dépourvus de droits de toute espèce sur ledit pont, le sieur Vielle devenant leur cessionnaire sans réserve ;
— Considérant que l'on trouve là une aliénation complète d'un droit eOncédé ; que ce droit, tel que l'État l'avait concédé, n'était pas un bail mais bien une adjudication faite sous certaines conditions; que dès lors, dans l'acte du 17 sept. 1843, on ne trouve ni un bail ni une cession de bail... » (trib. oiv. de la Flèche, 7 Juin 1847, aff. Vielle C.enreg.).
SOO^. Du prix. — Le prix est, dans le bail, on élément aussi essentiel que dans la vente : de même qu'il n'y a pas de vente sans prix, de même il n'y a pas de bail sans prix; et il faudrait considérer comme participant de la donation ou du prêt à usage, la convention par laquelle le propriétaire s'engagerait à faire jouir un tiers de la chose , sans stipuler une rétribution d'aucun genre pour lui. Cependant bien que le bail se rapproche de la vente en ce que la stipulation d'un prix est de l'essence des deux contrats , il y a , relativement au prix dans l'un et dans Pautre, parmi beaucoup de règles communes, certaines règles présentant des différences assex graves. Nous les ferons connaître en examinant successivement , comme nous l'avons fait pour la vente (n^ SS86 et suiv.) , quels doivent être les caractères du prix dans le bail, par qui l'indication en doit être faite , et en quoi il doit consister.
80119. Comme dans la vente , le prix doit être tériêuœ dans le bail : en d'autres termes , il faut , d'une part , qu'en déterminant le prix, le bailleur et le preneur aient l'intention, le premier de l'exiger, le second de le payer ; d'une autre part, que ce prix ne soit pas tellement minime qu'il n'y ait aucune proportion entre le produit de la chose louée et le montant de la redevance stipulée (V. n« 2S03). Mais, dès que le prix est sérieux , il importe peu qu'il n'y ait pas entre ce prix et la valeur de la jouissance transmiie une proportion parfaite. Il en est de même dans le contrat de vente {n^ 1304). Seulement il y a cela de particulier, dans le bail , que l'action en rescision n'y étant pas admise (V. notre Traité du louage) comme dans la vente , le contrat doit être maintenu , quelque vil que soit le prix , dès l'instant qu'il est sérieux dans le sens qui vient d'être Indiqué. Ainsi le droit de bail est exigible quelle que soit la disproportion entre le prix et la Jouissance transmise : ce droit ne pourrait être refusé que si le prix stipulé n'était pas sérieux.
sons. Comme dans la vente encore , le prix doit être cerj tain dans fe bail , c'est-à-dire qu'il doit être déterminé ou facilement déterminable sji moment du contrat. Le bail dont le prix ne serait pas déterminé , ne différerait pas , dans la réalité des choses, du bail manquant d'un prix ; il serait donc privé de l'un
de ses éléments nécessaires; par cela même le droit n*en pourrait pas être exigé. Toutefois ceci , dans rappllcatlon , doit s'entendre avec une certaine réserve. Par exemple , MM. Rigaud et Championnière , renfermant dans des termes absolus cette condition de la certitude dans le prix , supposent que si le bail est exécuté bien que l'acte ne contienne pas renonciation d'un prix, la régie ne pourrait pas exiger le droit de bail, encore qu'elle vint à connatire l'écrit et à savoir, par des quittances produites, quel est le prix fixé ultérieurement à l'amiable entre les parties (t. 4, n*3i01). Il y a là , disent ces auteurs, une convention nouvelle, dans laquelle le bail trouve son existence, puisque la première est entachée d'une nullité que l'accord ultérieur des parties n'a pas effacée. Or, si cette convention nouvelle n'est pas constatée par écrit, la jouissance du prêteur n'a lieu qu'en vertu d'un Ml verbal. Donc, le droit de bail, qui , suivant des règles exposées déjà à diverses reprises (V. notamment n<> 301 0), n'est pas exigible lorsqu'il n'y a pas un titré écrit ^ ne saurait être perçu dans l'espèce. Nous ne pensons pas qu'on puisse aller Jusque-là. Évidemment l'absence d'un prix dans le contrat de bail ne constiloe pas une nullité Irrémédiable ; et lorsque les parties, qui ont omis d'abord de s'expliquer sur ce point , complètent plus tard leor pensée , en exécutant la convention , on ne peut séparer l'écrit primitif des quittances qui en établissent le complément. Alors il parait juste de reconnaître qu'il y a un titré écrit suflBsant pour autoriser la perception , et que la certitude désormais acquise dans le prix ne permet pas que la convention demeure affranchie. Cette solution s'accorde avec ce que nous avons dit de la certitude dans le prix à l'occasion de la vente, dont toutes les règles, sous ce rapport, doivent être suivies en matière de balL •«V. n«* 2206 et suiv.
8 090. Au surplus , la certitude dans le prix ne lient pas toujours à l'Indication précise d'un chiffre : cette déterminaUon est quelquefois tacite, et par la force des choses, elle produit le même effet que si elle était expresse. Il en est ainsi dans la tacite réconduction , par exemple, où il y a consentement virtuel de retour au prix porté par le bail précédent ; ainsi encore dans tous les cas où il s'agit d'un objet dont le prix est fixé d'avance par l'usage des lieux, par exemple la location d'nn fiacre, la location, pour un nombre déterminé de jours, des services d'un ouvrier, etc. Le prix du bail, le prix qui sert de base à la perception du droit est, soit le prix taxé par l'autorité ou fixé par un usage constant , soit le prix moyen qui est payé dans le même temps et dans le même lieu pour les locations de la même nature.
S t OO . Moins précise relativement au bail que relativement à la vente, la loi civile ne dit pas expressément, comme elle l'a fait pour la vente , que le prix « doit être déterminé et désigné par Us parties • (c. civ. 1591). Toutefois, il résulte assez clairement de l'art. 1709 c. civ., pris dans son ensemble, que la détermination et la désignation du prix doivent également résulter de l'accord des parties. On peut donc conclure, aussi dans le bail, qu'il n'y aurait pas contrat, ni partant ouverture au droit de la convention, si l'une des parties seulement restait maîtresse de fixer arbitrairement ce qu'elle devrait payer ou recevoir. Pothier, du Louage , n« 37, enseigne cependant que si , en thèse générale, la convention est nulle lorsque le prix est laissé à la volonté de l'une des parties , il y a lieu de faire exception à la règle lorsqu'il y a eu commencement d'exécution : le contrat doit subsister alors, dit Pothier, et le prix doit être laissé à l'arbitrage de la partie, non tanquam in merum arbitrium , sed tanquam in arbitrium boni viri. Nous examinerons, dans notre traité du Louage, cette doctrine qui, d'ailleurs, est fort contestée (V. MM. Duvergier, do Louage, n^ 107, et Championnière et Bigaud, n® 3100). Disons seulement que si elle était admise il s'ensuivrait, en droit fiscal , que l'exécution de la convention aurait pour effet de rendre exigible un droit auquel la convention par elle seule, en raison do son imperfection , n'aurait pas uonné ouverture. — Il y a plus , même en dehors de toute exécution, le prix laissé à la volonté de l'une des parties ne ferait pas obstacle à rexigibilité do droit dans le cas spécial où celle des parties à la volonté de laquelle le prix a été laissé, agissant en justice, aurait fixé ce prix dans un acte de procédure, en demandant l'exécution du baiL Cette partie, disent très-exactement MM. Rigaud et Championnière « toe»
ENREGISTREMENT. ~TiT. 1, Chap. 4, Part, i» Sbct. % Art. S^ S ^» ^^ ^^
ift., « M pourrait pas se refuser an payement da droit. La régie ]Bi opposerait avec raison qu'en faisant usage de cet acte comme niable , elle ne peut en invoquer contre elle la nullilé , alors surtoat qu'elle fait elle-même la fixation du prix nécessaire comme bise de la perception. » — Mais en dehors de ces hypothèses , ^est par les parties, et non par l'une d'elles seulement, que le prix M être déterminé , à l'effet de former le contrat et de donner sivertore an droit.
•101. Toutefois, de ce que les parties doivent toutes concourir de leur consentement à la détermination du prix , il ne Imdralt pas conclure que cette détermination doive émaner des parties permmnelUment. Le prix peut être laissé à l'arbitrage dPn tiers , suivant le prescrit de l'art. 1593 c. civ., dont la dlsfOSItiOB, relative à la vente, peut, sansdlflSculté, être appliquée m bail. De même , il est permis aux parties d'indiquer tel autre Boyen Jugé par elles convenable, pourvu que ce moyen n'ait rien d'illicite et qu'il conduise avec certitude à la fixation d'un prix. En un mot, tout ce qui a été dit, à cet égard, à l'occasion delà vente doit être pris pour règle en matière de bail. Le iectnr devra donc se référer à nos précédentes observations (V. n^ 9301 et sufy.). Notons seulement qu'on devra appliquer, ■siDS rigoureusement au bail qu'à la vente , le principe que si le tfsrs désigné ne peut ou ne veut pas faire Tesllmation , il n'y a pas contrat (Y. M. Duvergler, du Louage, n<>* 104 et suiv.). Ici rentrée en possession doit être prise en très-sérieuse considératlM. Si cette entrée en possession se produit avant l'estimation du tiers, il en résulte que le louage était fait dans des conditions fit ne permettaient pas aux parties d'en différer l'exécution , et partant qu'elles n'avaient pas entendu subordonner leur conventk» à Paccompllssement, par le tiers, de la mission qu'elles lui ont donnée. Le droit est dû, seulement l'exigibilité en est suspeadoe Jusqu'à l'estimation du tiers; il en est de ce cas, comme décelai où le contrat serait présenté à la formalité avant d'avoir reçu un commencement d'exécution par la prise de possession. — V. cependant MM. Rigaud et Championnière , n* 3099, qui, dans ce cas, comme dans celui dont nous parlions au n* 3098 , voient un bail verbal affranchi, à ce titre, de tout droit.
SI ••. Le prix , dans le bail , consiste ordinairement en une redevance annuelle; il forme ainsi une somme totale répartie par portions égales sur chacune des années assignées pour durée à la location. Cependant l'idée de louage n'est pas absolument incompatible avec la stipulation d'un prix payable en une fois, t Lorsque la iouissance, dit en effet Pothler, n® 4, est accor* dée pour un certain temps qui n'excède pas neuf ans, le contrat est présumé être un contrat de louage, quand même le prix pour tout le temps de la Iouissance consisterait dans une somme uniqae, les parties pouvant, par un contrat de louage, ramasser en ane seule somme et en un seul prix le prix de chacune des années do bail. » Ainsi, de ce qu'un seul prix aurait été stipulé, on ne doit pas conclure que l'acte est une vente et non un bail. C'est là un iadice de vente, comme nous l'avons dit plus haut (n* 3075), mais les autres circonstances de l'acte peuvent amener àreconaattre que l'indice est trompeur, et que sous une stipulation plus particulière à la vente, il n'y a pas , dans la réalité , autre chose ^'nn bail. 11 faudra donc pour appliquer avec exactitude, dans de pareilles hypothèses, soit le droit de bail, soit le droit de vente, iccourir aux règles générales d'InterprétaUon exposées dans notre chapitre deuxième. — V. n«M 10 et suiv.
tlOS. Le prix du bail consiste souvent en argent monnoyé. Vais il peut aussi consister en fruits, en denrées, en marchandises; ce sont même presque toujours des prestations annuelles foi forment le prix dans la ferme des biens ruraux. Ce point a bit difficulté sous l'empire des anciens principes, quelques auteurs lOQtenant qu'il fallait appliquer au bail les principes relatifs à la vente, d'après lesquels, comme on l'a vu déjà (V. n* 1S87), le prix, au moins en droit romain , devait nécessairement consister en argent. Toutefois, la question est tranchée par la loi civUe actuelle , et spécialement par la loi sur l'enregistrement qui prévolt, relativement à la liquidation du droit, le cas où le bail est payable soit en nature, soit en quantité fixe de grains et de denrées, et le bail fait à portion de fruits (L. 22 frim. an 7, art. is, n« 1, etL. 15 mai 1818, art. 73). Il n'est donc pas contestable que te louage dont le prix consiste en denrées , fruits^ mar-
chandises , etc., ne doive subir le droit de bail font aussi bien que celui dont le prix serait stipulé payable en argent. Il convient seulement de noter que les choses données par le preneur à litre de prix, doivent devenir la propriété du bailleur, pour que la convention soit constitutive du bail. Par exemple , si un laboureur n'ayant qu'un bœuf, quand le labourage de son champ en exigerait deux, loue celui de son voisin, qui à son tour réclame le même service de ce dernier; si on propriétaire abandonne une jouissance et reçoit, comme prix, de son cessionnaire, une autre jouissance exercée par ce dernier ; il y a là des échanges ; il n'y a pas réellement des baux : le droit devra être perçu en conséquence (Conf. MM. Rigaud et Championnière , t. 4, n« 3046).
3104. Nous avons parcouru tout ce qui se rattache à Texlstence prouvée de la convention et aux éléments dont elle doit nécessairement être formée. Mais ce n'est pas tout qu'un contrat de louage soit prouvé dans son existence ni qu'il soit parfait dans sa formation pour que le droit soit exigible ; il faut encore que rien ne vienne suspendre ou même écarter absolument la per* ceplion. Venons donc à la troisième condition de l'exigibilité et examinons quelles sont , par rapport au bail , les causes suspen* sives ou exclusives de la perception.
S 1 06 .Causes suspensives ou exclusives de la peeceptioii • -— L'étude des principes généraux nous a conduit à reconnaître que deux causes distinctes sont également susceptibles d'écarter d'une manière absolue rexigibilité du droit proportionnel; ce sont l'extinction de la convention mentionnée dans l'acte, et l'acquittement antérieur du droit auquel la convention est tarifée (n** 143 et suiv.). De même, on a vu que d'autres causes produi* sent , par rapport à la perception , un effet moins énergique , en ce sens qu'au lieu de repousser absolument rexigibilité du droit, elles ne font que la suspendre : telles sont les modalités dont les conventions sont quelquefois affectées, lorsque ces modalités ont pour résultat d'empêcher que la convention produise actuellement son effet (V. n«« 264 et suiv.). 11 faut voir maintenant comment ces causes que nous avons désignées {he. eit,\ les premières, sous la qualification (\*exceptions péremptoires^ les secondes, sous celle d'exceptions dîiatotrat , agissent spécialement sur la perception du droit de bail.
SlOtt. Exceptions dilatoires ou effet des conditions» — De même que la vente, le bail peut être fait sous une condition : nout emptto, ita hcatio sub conditions fieri pottst (L. 20, ff. Loc. conduct.). Les effets produits par la stipulation d'une condition sur la perception sont donc, pour le bail , ce qu'ils sont pour la vente , et en général pour toute convention. Mais on sait que toute condition ne produit pas nécessairement un effet sur la perception du droit. A cet égard , il faut s'attacher aux classifications de la loi civile par rapport aux conditions. Toute condition est de sa nature résolutoire ou suspensive. Seule, en thèse générale, comme nous l'avons expliqué déjà, la condition suspensive produit un effet sur la perception du droit, et cet effet est corrélatif à celui que produit cette condition sur l'obligation civile elle-même. De même qu'elle empêche l'obligation de se former actuellement, de même elle fait obstacle à la perception actuelle du droit. Quant à la condition résolutoire, comme en droit civil y elle ne suspend en aucune manière l'exécution de robligation (c. civ. 1183), comme , salnemment entendue, elle fait de l'obligation qu'elle accompagne une obligation pure et simple soumise seulement à une résolution conditionnelle , elle ne diffère pas d'un seul instant, en thèse générale, la perception du droit auquel la convention est tarifée. Tout consiste donc, par rapport au bail, comme par rapport à toute autre convention, à bien distinguer la nature de la condition dont la stipulation est accompagnée.
SIC 9. Ainsi, Pierre loue à Paul une maison à la condition qu'un parent auquel cette maison était destinée n'arrivera pas dans l'année : il y a là une obligation dont l'exécution , en droit civil, est suspendue jusqu'à l'expiration de l'année; en droit fiscal, l'exigibilité du droit sera également suspendue, de telle sorte que le droit ne pourra pas être perçu tant que l'obligation ne pourra pas recevoir son exécution. Mais, Pierre loue sa maison à Paul pour trois ans, à condition que si le parent auquel cette maison était destinée arrive dans l'année , le bail cessera d'à*
