INTRODUCTION

Conception moderne du droit de propriété des immeubles.

La Terre a toujours été considérée, avant tout, comme un instrument de production. C’est elle qui nous nourrit soit directement, soit indirectement en nourrissant les animaux qui nous servent d'aliments ; c’est elle qui nous chauffe, qui nous habille, quisert de base à notre habitation et qui fournit les matériaux pour la construire. Mais à côté de celle conception économique et invariable de la terre, il en est une autre beaucoup plus élevée et qui n’a pas toujours offert le même caractère, qui est tout autre aujourd’hui qu’elle n’était dans l’ancien droit ou au Moyen Age. Nous voulons parler de la conception sociale de la terre.

Celle-ci était considérée autrefois non pas comme un objet d'échange et un instrument de crédit (conception moderne et qu’on ne trouve que dans les pays civilisés), mais bien comme une source de force et de durée pour les familles groupées autour de leur chef, pour les roturiers groupés autour de leur seigneur.

Viollette

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Aussi, lorsque la propriété foncière n’était pas frappée d’une inaliénabilité absolue (1), elle ne pouvait cependant changer de mains qu'avec une grande difficulté.

Aujourd’hui la terre s’est démocratisée, elle n’assure à son possesseur aucune prééminence, elle n’est qu’un moyen de revenu et de placement de capitaux. La propriété immobilière a désormais une fonction sociale plus étendue, celle de circuler librement et de procurer à son possesseur le crédit nécessaire. Il convient donc de faciliter l'échange des immeubles, ce qui permettra de faire passer la Lerre entre les mains d’un certain nombre de possesseurs plus ou moins négligents et inhabiles jusqu’à ce qu’elle arrive à un propriétaire entreprenant et avisé qui saura en tirer le meilleur parti possible pour le plus grand bien de la société et de lui-même.

Il convient encore de développer le crédit territorial car, s’ilest dangereux de donner artificiellement du crédit à un agriculteur déjà endetté, il est au contraire très bon de mettre à la disposition du propriétaire foncier les capitaux dont il a besoin pour agrandir son domaine, subvenir aux dépenses d’amélioration et appliquer s'il y a lieu la culture intensive.

Il semble, en résumé, que le but auquel doit tendre tout bon régime foncier est la facilité des échanges, le déve-

loppement du crédit territorial. Et pour cela il faut asseoir

1. Gette prohibition était écrite dans les lois de Sparte, de Locres. C’est encore de nos jours la théorie de l’Inde et des Slaves méridionaux. :

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les droits de propriété sur des bases solides et sûres, faire de l’immeuble un objet facilement négociable, susceptible de se plier aux exigences sociales de notre époque.

Aussi, l'expansion de la richesse foncière et du crédit réel est-elle essentiellement subordonnée à la sécurité des transactions immobilières. Si le propriétaire veut pouvoir vendre ou emprunter en hypothéquant son immeuble à des conditions raisonnables, il faut qu'il puisse garantir au capitaliste acheteur ou prêteur que l’objet de son acquisition ou son gage ne lui échappera pas pour une cause qu'ilne pouvait prévoir.

Si l’abondance des capitaux en quête d’un emploi fructuzux est une des causes qui assurent la facilité des emprunts et le faible taux de l'intérêt de l'argent, il est un autre facteur indispensable pour obtenir ces résultats et qui doit se concilier avec le premier, c’est la sûreté des garanties offertes au préteur. Et, en effet, si le prêteur, pour déterminer le taux d'intérêt qu’il exige, fait, en premier lieu, entrer en ligne de compte le revenu naturel que doit rapporter tout capital, il y ajoutera une certaine prime d’assurance contre les dangers du placement. Or, le taux de cette prime et par suite le taux de l'intérêt est d'autant plus élevé que l’emprunteur offre moins de garanties et que le prêteur a moins confiance dans son rem-

boursement. :

Il faut dès lors fixer l’assiette de la propriété foncière,

garantir aux acquéreurs la solidité de leurs titres, aux

rare préteurs la stabilité de leurs gages: la prime d’assurance devient alors insignifiante, le taux des placements n’a plus d'autre régulateur que l’abondance et la productivité des capitaux disponibles.

Ces deux questions, du crédit immobilier, de la consslidation de la propriété foncière, se résolvent donc l’une par l’autre. La propriété ne peut prospérer qu’en demandant au crédit réel les ressources nécessaires. Le crédit territorial ne saurait se développer s’il n’a pour point d'appui la garantie immuable du droit de propriété.

Or, pour que la propriété soit fermement assise, pour quelle ait un titre d'établissement indiscutable, il faut que la loi fonçière permette, par son organisation même, la vérification préalable du droit que peut avoir d’aliéner et d’hypothéquer son bien la personne qui désire le faire. Les tiers ne contracteront avec sécurité qu’autant qu'ils auront le moyen de reconnaître à un signe certain le véritable propriétaire de l'immeuble qui leur est offert comme gage ou comme objet d'acquisition.

Ce moyen n’est autre que la publicité des transferts.

De tous temps, le principe de publicité a été mis en pratique, mais les formes employées ont changé suivant les époques. Aux premiers âges du droit, les transmissions n'étaient valables qu'après l’accomplissement de formes solennelles. À la même époque ou à d’autres périodes de l’histoire, l'acquéreur devait fortifier son titre

d’acquisition par une possession plus ou moins prolongée

au vu et su de tout le monde, appelée « possession d’état ». Cette possession a été consacrée de nos jours dans les codes civils sous le nom de « Prescription ». Mais le système qui tend à prédominer actuellement est l’enregistrement public de l’hypothèque et des transferts de propriété.

Telle est la conception que nous nous faisons aujourd’hui de la propriété des immeubles ; nous verrons dans la suite ce qu’en a pensé Sir R. Torrens en Aus-

tralie et les législateurs de 1885, en Tunisie.

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