Décret du 15 mars

Les formalités accessoires ou postérieures à limmatriculation, comme les inscriptions des charges et des droits réels assis sur les immeubles, tombent sous l’application du principe qui assujettit au droit de timbre tout document susceptible de faire titre devant un Tribunal; elles seront en outre soumises à un droit d’inscription, mais celui-ci est calculé à un taux minime et ne constitue pas une charge pour la propriété foncière.

Un certain nombre de décrets portant les dates du 21 Avril, 22 Avril, 1% Mai, 14 Juin, 3 Juillet 1886, ont pour but de régler l’organisation du service topographique dans ses moindres détails ; Le Gouvernementattachait une grande importance à ce point, carilse flattait de faire dresser ainsiau fur et à mesure le cadastre par les particuliers et sans frais pour l'Etat.

Le Gouvernement voulait que, grâce à immatriculation, on déterminât exactement l’état matériel des immeubles, leur contenance, leurs limites ; qu'il soit dressé avec toutes les garanties possible d’exactitude, un plan constamment tenu aucourant des modifications apportées dans l'étendue des propriétés par les transactions particulières, lesquels plans doivent tous être ramenés à une même échelle afin de pouvoir établir par la suite un état parcellaire de toutes les propriétés immatriculées analogue au plan cadastral en France.

Les décrets cités plus haut furent modifiés dans la suite par de nouveaux décrets tels que ceux des 15 et 31 décembre 1888, 3 juin 1891, 16 mars 1892,

Lois et décrets des 15 et 16 mars 1892. En dehors des

modifications à la loide 1885 que nous avons eu l’occasion de signaler dans le courant de cette étude, il nous en reste quelques-unes à étudier qui n’ont pas encore trouvé place dans notre développement. Nous voulons parler des lois et décrets des 15 et 16 mars 1892.

En présence des avantages de la loi de 1885, on devait espérer que les propriétaires européens, et surtout les nouveaux acquéreurs ne manqueraient pas de recourir à la formalité facultative mise à leur disposition. Cependant dès 1887, presque un an après la mise en vigueur de la loi, il devenait évident que l’application du nouveau régime, si heureusement combiné en principe, rencontrait dans la pratique des difficultés sérieuses, 29 immatriculations seulement correspondant à une superficie de 15000 hectares, avaient été demandées, et les seules propriétés françaises représentaient déjà une contenance au moins décuple.

La Commission spéciale de léyislation foncière qui avait élaboré la loi de 1885 reçut mission de rechercher les causes de cette situation et d’en indiquer les remèdes.

Elle reconnpt que l’obstacle principal au développement du nouveau régime provenait de deux causes:

La première était l’élévation trop grande des frais occasionnés par la procédure d’immatriculation, et dont la consignation était imposée au requérant.

La seconde était la conséquence d’une disposition du

décret du 14 juin 1886 chargeant le Conservateur de la

propriété foncière de s’assurer, avant de recevoir le dépôt de la réquisition, que les titres produits ont acquitté es droits exigibles en vertu des règlements antérieurs et d'exiger, s’il y échet, la régularisation de ceux qui présenteraient des contraventions. Or, la plupart des immeubles étaient l’objet de mutation par acte sous seing privé et ne payaient pas l’impôt de mulation qui était de 7.25 0/0 de la valeur vénale de l’immenble. Il s’ensuivait de ce chef des frais quelquefois énormes et hors de toute prévision raisonnable.

De pareilles exigences étaient de nature à faire reculer les propriétaires les plus sensibles aux avantages de limmatriculation.

Le Gouvernement, alors, décida que le droit dû sur la dernière mutation serait seul réclamé au propriétaire avant l’immatriculation; on apporta en même temps quelques modifications de détail à divers articles de la loi, abrégeant d’un mois les délais de procédure et réduisant un peu les charges du propriétaire.

Ces dispositions provoquèrent un léger mouvement de reprise, 35 réquisitions, comprenant près de 20.000 hectares furent déposées dans une année. Cette progression ne se maintint malheureusement pas.

Au 31 décembre 1891, c’est-à-dire 5 ans 1/2 après la mise en vigueur de la loi, on ne comptait que 195 propriétés comprenant 96.000 hectares immatriculés ou en instance de l’être.

Un arrêté résidentiel en date du 18 novembre 1890,

pris en conformité des instructions du Gouvernement de la République, constitua la Commission dite des frais de justice (1) et il lui remit le soin de rechercher les mesures propres à developper l’application de la loi foncière.

Ce sont justement les décisions prises par cette Commission qui ont fait l’objet des décrets des 15 et 16 mars

En voici la substance :

Les titres arabes très longs ne seraient plus traduits in-extenso, sauf celui donnant la description de l’immeuble, c’est là un dégrévement moyen de 50 0/0 sur le coût des traductions.

Les écritures et les démarches seront également réduites.

Les formalités de l’immatriculation seront diminuées. Pour le bornage provisoire, l’assistance facultative et aux frais du propriétaire du caïd sera remplacée par l’assis-

tance obligatoire et gratuite du cheikh.

Cette Commission comprenait le Résident Général (Massicault), le Consul de France, (Regnault), le President du Tribunal de Tunis, le Procureur de la République à Tunis,le Vice-Président du Tribunalde Tunis, le Président du Tribunal mixte, lesécrétaire général du Gouvernemenl tunisien, le Directeur du Service des renseignements et contrôles civils, le Conservateur de la propriété foncière, le Chef de Service topographique, le Président de la Chambre de Commerce de Tunis, le Bâtonnier de l'Ordre des Avocats, un ancien avoué, le syndic des Avocats défenseurs, un juge au tribunal de Tunis, le Chef pu Cabinet du Résident Général,

Nous ne revenons pas sur ce que nous avons eu l’occasion de dire plus haut au sujet des frais d’immatriculation supportés à forfait par le budget. Ce sera une diminution de 75 0/0 pour les petites propriétés et d’au moins 50 0/0 pour les autres.

Les droits de mutation seront réduits.

De plus, et c’était là surtout le point important, le Conservateur ne percevra plus aucun impôt, et il appartiendra à l'Administration des Finances d’effectuer par ses moyens propres le recouvrement de droits sur lesimmeubles immatriculés ou non.

Enfin une dernière disposition fut introduite dans le régime foncier concernant les ventes judiciaires.

Les tribunaux français, dont la compétence en matière immobilière n’était pas encore très nettement définie,avaient été conduits, afin d'assurer l’exécution de leurs jugements, à pratiquer la saisie immobilière sur des immeubles non immatriculés. Or, ces immeubles soumis au régime musulman, n’offrent aucune sécurité : leurs limites, leur contenance et leur identité sont le plus souvent douteuses.

D'autre part, le Code de Procédure Civile n’est pas toujours d’une application possible dans la Régence. Nous avons vu notamment que les immeubles non immatriculés ne sont soumis à aucun système de publicité analogue à notre système d'inscription et de transcription ; l’adjudication n’est jamais définitive, le droit hypothécaire des- créanciers et plus généralement de tout

ayant-cause du saisi n’est pas épuisé, puisqu'ils n’ont

os —

jamais été mis en demeure de se faire connaître ; donc lorsqu'on achète à la barre des tribunaux français un im meuble non immatriculé, on ne peut jamais être sûr qu'il n'existe pas sur l'immeuble en question des droits non révélés qui pourraient modifier le sort de l’adjudication ; en un mot, la purge n’est pas opérée.

En leur appliquant purement et simplement la procédure française, qui n'a pas prévu cette insécurité, on commettait une grosse erreur.

Aussi, aucun individu ne voulait-il se risquer à devenir adjudicataire d’un immeuble vendu dans ces conditions à la barre du tribunal français. Et c’était un inconvénient grave, car les capitaux de colonisation pouvaient trouver des occasions de placement excellent.

La Commission, justement émue et préoceupée de cet état de choses si plein de dangers, s’est efforcée de remédier à ces inconvénients. L’adjudicataire a paru de toutes les parties en cause le plus intéressant. Le décret du 16 Mars 1892 vise deux situations diflérentes : l’immariculation préalable à l’adjudication et l'inma triculation postérieure à l’adjudication.

Dans le premier cas, l’immatriculatiou pourra être requise, savoir : en matière de saisie, par le créancier poursuivant ; en matière de licitation par l’un des colicitants ; pour les biens des mineurs, par les tuteurs ou subrogés-tuteurs avec l'autorisation du conseil de famille. Mais à défaut, le Tribunal pourra d'office, subordonner la

vente à l’immatriculation préalable, si le titre ne lui a pas

été produit ou s’il apprécie que le titre produit n’est pas suffisant, En matière de saisie, l’immatriculation est demandée par le poursuivant ou son défenseur, qui doit déposer la copie, certifiée conforme par le défenseur, du commandement à fin de saisie, ainsi que tous les titres ou documents quelconques qui pourraient se trouver entre ses mains. Le dépôt de ces pièces aura pour effet d’im. mobiliser les fruits naturels, industriels et civils pour être distribués avec le prix de l’immeuble par ordre d’hypothèques. En matière de licitation, et pour les ventes de biens de mineurs, la réquisition d’immatriculation sera dressée au nom des ayants-droit et il sera procédé conformément aux dispositions générales de la loi foncière. L’adjudication n’aura lieu que lorsque l’immatriculation aura été accomplie et le titre de propriété sera délivré à l’adjudicataire après que la mutation de propriété aura été régulièrement effectuée.

Dans le second cas, l'immeuble a-t-il été adjugé sans que l’immatriculation ait été demandée ou ordonnée, l’adjudicataire a la faculté de subordonner l’exécution des conditions du cahier des charges à l’accomplissement de cette formalité. Dans les 15 jours de l’adjudication, il dépose son prix à sa caisse des dépôts et consignations, il paye les frais ordinaires de poursuite et dans la quinzaine suivante il fait la demande. Le décret de 1892 n’indique pas si la demande en immatriculation doit être faite au nom du saisi ; il semble même résulter du texte de ce décret que, à la différence des réquisitions déposées dans le

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cas de l’immatriculation préalable, celles qui font l'objet . du chapitre II relatif à immatriculation postérieure doivent être établies au nom de l’adjudicataire. Cependant, puisque l’immatriculation prévue en l’espèce a pour objet de faire reconnaître et consacrer définitivement dans la personne de l’adjudicataire la translation de propriété réalisée par l’adjudication et, conséquemment, Ce donner ouverture ou de faire appel à tous les droits qui pourraient modifier le sort de cette adjudication, ne faut-il pas admettre que la demande en immatriculation doive être établie au nom du saisi, pour que tous les tiers qui avaient acquis des droits sur immeuble du chef du saisi, puissent être mis en demeure de se faire connaître et de les exercer, s’il y a lieu. Si la consistance matérielle et l’état juridique de l’immeuble déterminés par limmatriculation sont conformes aux conditions du cahier des charges, le prix de l’immeuble sera distribué et la mutation de propriété sera faite au nom de l’adjudicataire. Mais s’il est établi que létat de l’immeuble et sa condition juridique ne sont pas tels qu’ils ont été définis par le cachier des charges ; et même, si la différence de valeur est égale à un tiers de la valeur vénale, il aura la faculté de demander la nullité de l’adjudication.

Les frais d’immatriculation sont, en tous cas, supportés par celui qui dépose la demande, sauf convention contraire quelle que soit d’ailleurs l’étendue de son droit sur

l’immeuble.

Ainsi seront garantis les divers intérêts engagés dans

une vente judiciaire : l’adjudicataire échappera aux risques nhérents à l’ancien régime ; le créancier poursuivant, s’il . recourt à l’immatriculation, augmentera la valeur de son gage et en recouvrerale prix sans retard ; les tiers seront appelés à se défendre; le saisi tirera de son immeuble un meilleur prix.

Statistique. — L'économie produite par ces différentes mesures s’est immédiatement traduite par une augmentation de demandes.

Nous allons donner ci-dessous quelques chiffres empruntés aux rapports annuels adressés au Président de la République Française par le Ministre des Affaires Etrangères sur la situation foncière de la Régence.

Du 15 juillet 1886 (date de la mise en vigueur de la loi de 1885) au 21 mars 1892 (date de l’application du nouveau régime) 196 immeubles, représentant 64.000 hectares, furent immatriculés. Cela nous donne une moyenne de 32 demandes par an. :

Du 21 mars 1892 au 31 décembre de la même année. 292 demandes d’immatriculation, représentant une superficie de 80.000 hectares, furent enregistrées. Cela nous donne une moyenne de 30 demandes par mois.

La comparaison de ces chiffres se passe de commentaires.

Voici à titre de renseignements les tableaux statistiques que nous avons pu nous procurer jusqu’au 1° avril

Ces états statistiques font ressortir le développement

croissant de l’immatriculation et la faveur dont jouit auprès du public le service foncier organisé par décret beylical du 1“ juillet 1885 et modifié par décrets des 15 et 16 mars 1892.