SERVICE TOPOGRAPHIQUE

RÉQUISITIONS DÉPOSÉES PAR ANNÉE De A HT D CT RP En,

Nombre

Contenance Valeur déclarée déclarée 13.432 h 1"373 280 fr.

4.862 444,257 24.735 1.090.417 10.515 919.339 38.107 1.710.997 6.955 1.022.727 88.515 7.676.605 252.056 3.198.059 38.799 10.334.640 157.868 13.209.934 43.674 10.089 497 217992 12.438.849 28.810 9.674.701 62.531 8.566.761 4.781 18548701 792.191 h. 91.716.063 fr.

Observations

(L’*trim. seulement)

Tunis, le 1e mai 1900 L'Ingénieur, Chef du Service Topographique

APPenpice Il. — Decret du 16 juillet 1899.

Avant de terminer cette étude de la législation foncière tunisienne il nous reste une dernière question à étudier, qui nécessita tout dernièrement (juillet 1899) l'institution d’un décret pour trancher les nombreuses controverses auxquelles elle avait donné lieu.

La question se pose ainsi :

Le Tribunal mixte, lorsqu'il prononce l’immatriculation d’un immeuble, doit-il tenir compte de toutes les modifications survenues dans l’état de l’immeuble pendant le cours de l’instance ?

Doit-il au contraire se placer au jour de la réquisition pour déterminer l’état et la consistance de limmeuble ?

Il est facile d'apprécier l'importance de cette question:

Si le Tribuaal se place au jour de son jugement, il doit tenir compte de toutes les modifications survenues dans l’état de limmeuble péndant le cours de l’instance ; par exemple, il prononce lPimmatriculation non pas au nom du requérant qui a vendu, je le suppose, mais au nom du tiers acquéreur ; par exemple encore, il ordonne l’inscripuon d’uu droit réel né postérieurement à la réquisition et consenti soit par le requérant, soit par un tiers acquéreur.

Au contraire, s'il se place au jour de la réquisition, i

n’a à statuer sur aucune des mutations ou constitutions de droits réels postérieures à cette date.

Jusqu'au 22 mars 1899, le Tribunal mixte avait paru admettre la première solution et il se plaçait au jour du jugement pour définir l’état de l'immeuble, mais à cette date, il a répudié nettement cette doctrine dans un jugement qui consacre le deuxième système.

Dans les termes les plus formels le Tribunal mixte déclara qu'il définissait la consistance matérielle et létat juridique de l’immeuble à /a date de la réquisition, et s’il donna acte des dépôts des diverses requêtes successivement effectuées au greffe pendant Pinstance, il prit soin de déclarer qu'il ne statuait pas sur ces actes «en tantqu'ils se référaient à des modifications survenues dans l’état de l’immeuble postérieurement à la réquisition sur : laquelle seule il était présentement statué » et il renvoya purement ef simplement toutes parties intéressées « à se pourvoir quant à ce, aux formes de droit ».

Tels sont les deux systèmes en présence.

La jurisprudence antérieure à 1899 qui consacre le premier système nous paraît s'être formée sous l'empire d’une préoccupation dominante :

Les jugements du Tribunal mixte aboutissent tous à l’établissement d’un titre dressé par le Conservateur de la propriété foncière, aux termes de la loi, ce titre est établi sur l'expédition conforme de la décision du Tribunal (art. 42 $ 4 loi foncière) ; il comporte. . l'inscription des

droits réels immobiliers existant sur limmeuble et des

charges qui le grèvent (art. 44, al. 1) ; il forme devant les juridictions françaises le point de départ unique de la propriété et des droits réels qui l’affectent à l’exclusion de tous autres droits non inscrits (art. 2, al. 1, décret du 17 juillet 1888). Tel étant, dit-on, le caractère du titre, il faut bien que le Tribunal mixte définisse l’état de l'immeuble au jour de son jugement et plus exactement au jour de l'établissement du titre, car si le Tribunal ne prend soin de relever tous les droits réels et toutes les charges qui grèvent l’immeuble à cette époque, il sera bien impossible au Conservateur d'établir son titre comme le veut la loi.

Le Tribunal mixte a changé d’avis, et voici les raisons qu’il donne pour expliquer la nouvelle voie que suivit sa jurisprudence : Il a pensé qu'il ne pouvait rendre un Jugement définissant l’état de l’immeuble au jour de lPétablissement du titre car il s'écoule toujours un certain temps entre le prononcé du jugement et l’établissement du titre ; il y a d’abord les délais ordinaires de greffe pour conclure le jugement, pour en faire les expéditions nécessaires, pour l’adresser enfin, avec toutes les pièces utiles, au Conservateur ; il arrive très souvent aussi que le jugement d’immatriculation ordonne la rectification du bornage et du plan (art. 42, al. 1, loi foncière), il faut attendre alors que le service topographique ait procédé à ces rectifications, puisque le titre ne peut être établi aupa-

ravant (Art. 42, al. 5). Pendant ce temps, l’immeuble

étant toujours dans le commerce, son état juridique peut se trouver complètement modifié au jour de létablissement du titre et il est bien impossible que ces modifications trouvent place dans le jugement, puisque par hypothèse le jugement est déjà rendu.

Autre raison qui a poussé le Tribunal mixte à appliquer la deuxième solution :

C’est un principe fondamental que le Tribunal mixte statue sans appel ni recours quelconque. Dès lors, il interprète souverainement tous les titres ou contrats qui sont obligatoirement déposés (art. 23) à l’appui des réquisitions et sur lesquels il base sa décision.

En outre tous les droits réels qui étaient, ou auraient pu être prétendus sur l’immeuble et qui ne sont pas consacrés par le Jugement se trouvent radicalement purgés. Tels sont les effets foudroyants que la loi fait produire à tous les jugements du Tribunal mixte.

Quand une loi attache un pareil effet à un jugement, son premier devoir est d'organiser des mesures propres à sauvegarder tous les droits.

C’est ce qu’a fait la loi foncière en suumettant chaque réquisition d'immatriculation à toute une procédure de publicité, puis au contrôle d’un juge rapporteur dont elle définit suffisamment le rôle et la mission. Cette publicité et ce contrôle lui apparurent comme autant d’organes protecteurs, forraant obligatoirement cortège à toutes les demandes soumises au Tribunal mixte, et cela, en raison

de la solution radicale et draconienne que donne ce Tri-

bunal à toutes les prétentions portées devant lui. Dès lors, si on veut faire statuer le Tribunal mixte sur toutes les transactions qui interviennent postérieurement à la réquisition et qui se traduisent par des modifications dans l’état de l'immeuble, il faut qu’à chaque fois l’on recommence toute la procédure de la loi foncière. Cest impossible, car il n’y a pas de raison pour qu’on ne soit pas obligé de rééditer à l'infini dans une même instance la procédure longue et coûteuse de l’immatriculation.

Mais alors, le Tribunal mixte va statuer sur des actes et des contrats nouveaux, postérieurs à la réquisition, par suite non compris dans la publicité et non soumis en temps utile au juge-rapporteur, car les délais d’opposition seront sans doute expirés depuis longtemps. Or, nous savons, quel va être relativement à ces contrats, l’effet foudroyant du jugement. On va statuer définitivement et sans appel au mépris de droits restés inconnus; l'intérêt de tous sera brutalemeut foulé aux pieds et à chaque fois le mal sera sans remède.

Aïnsi le Tribunal mixte n’a qualité, n’a compétence et n’a pouvoir que pour statuer sur les réquisitions d’immatriculation. En d’autres termes, c’est à l’époque de la réquisition d’immatriculation qu’il doit se placer pour définir la consistance matérielle et l’état juridique de l’immeuble déféré.

La réquisition d’immatriculation opère la saisie du Tribunal mixte mais elle limite du même coup son champ

d'action et sa compétence.

Aïnsi il liquide tout le passé, il donne au droit de propriété un point de départfixe etimmualble, et c’est précisément ce qu'a voulu la loi. Le dépôt de la réquisition d’immatriculation marqué une date fatale dans l’histoire de l’immeuble; c’est l'extrême limite assignée à la compétence du Tribunal mixte. Tout ce qui suit la réquisition échappant à toute la série &’épreuves et de contrôles qui constituent la procédure d'immatriculation, échappera aussi à la juridiction exceptionnelle du Tribunal mixte et reviendra de droit aux juridictions ordinaires.

Et alors, celui qui, pendant le cours de la procédure et de l’instance en ‘immatriculation, veut prendre une inscription sur l’immeuble en voie d’immatriculation, ira trouver le Conservateur et lui demandera de prendre en son nom sur l’immeuble une inscription absolument comme si celui-ci était d’ores et déjà immatriculé. Ce ne sera là qu’une inscription provisoire dont le sort dépendra du jugement d’immatriculation.

Elle tombera si la réquisition est rejetée, elle deviendra définitive si la réquisition est accueillie.

Quant au titre qui doit être dressé par le Conservateur, après le prononcé du jugement d’immatriculation et après Paccomplissement de toutes les formalités postérieures, il comprend deux sortes d’inscripions : les unes résultant du jugement lui-même et faisant apparaître l’état de l’immeuble au jour de la réquisition, les autres provenant de la conversion en inscriptions définitives des inscrip-

tions provisoires, et constatant toute la série des modifi-

cations survenues dans l’état de l'immeuble depuis la réquisition jusqu’au jour de l'établissement du titre.

Aux premières inscriptions, s’appliquera la règle fondamentale de la loi foncière rappelée par le décret du 17 juillet 4888, art. 2, 1* alinéa aux termes duquel « le titre dressé ensuite de la décision du Tribunal mixte prononçant l’immatriculation est définitif et inattaquable ; il formera devant les juridictions françaises le point de départ unique de la propriété et des droits réels qui laffectent à l'exclusion de tous autres droits non inscrits. » Seules, en effet, ces inscriptions constituent « le titre dressé en suite de la décision prononçant l’immatriculation » qui n’est autre que- le jugement lui-même couché sur les régistre fonciers sous forme de titre ; elles participent de sa nature, elles sont comme lui définitives et innattaquables, elle forment « ce point de départ unique de la propriété » dont parle Ja loi.

Aux secondes inscriptions, qui, de définitives, sont devenues provisoires, s’appliquera la règle posée par le 2° alinéa du même article 2, elles feront foi dans les limites fixées par les lois qui régissent en Tunisie les immeubles immatriculés, car ce ne sont pas des inscriptions consacrées par le Tribunal mixte, mais de simples inscriptions ordinaires prises par un particulier sur un immeuble immatriculé.

Telle fut l'opinion du Tribunal mixte et les raisons qui lui ont fait appliquer la jurisprudence consacrée par le jugement du 22 Mars 1899.

Or, de vives critiques furent soulevées contre cette jurisprudence, de la part des hommes les plus compétents en la matière. Le Conservateur de la propriété foncière, le Chef du service topographique, les avocats, les propriétaires de la classe instruite protestèrent disant que le Tribunal mixte violait l’article 2 du décret du 17 juillet 1888 et d’autres textes encore qui disposentque le titre dressé par le Conservateur est définitif et inattaquable, etc.

Quoiqu'il en soit et en présence de ces controverses, il sembla au Gouvernement que la question avait besoin d'être tranchée d’une façon définitive.

En conséquence, le 16 Juillet 1899, parut un décret bey lical qui tranche cette question en donnant satisfaction aux deux partis. C’est en quelque sorte une transaction offerte au Tribunal mixte d’un côté au Conservateur de la propriété foncière de l’autre.

Ce texte est ainsi conçu :

Décret beylical du 16 juillet 1899. — Sur la constatation des faits ou conventions relatifs aux immeubles en cours d'instance devant le Tribunal mixte immobilier.

Article I. — Les faits et conventions qui, pour être opposables aux tiers, doivent être inscrits ou mentionnés sur le titre foncier seront, s'ils se produisent dans lintervalle qui s'écoule depuis le dépôt de la réquisition à la Conservation jusqu’au jugement définitif du Tribunal mixte, constatés par écrit et dénoncés à ce Tribunal,

Article II. — La dénonciation prévue à l’article I ré-

oode sultera du dépôt des pièces au greffe du Tribunal mixte. Ces pièces devront satisfaire à toutes les prescriptions édictées par la loi foncière, notamment par les art. 55,251,299,343,357,366 et par l’art. 3 du présent décret.

Article III. — Les parties devront justifier d’après le droit commun, par des actes authentiques ou dûment légalisés, de leur identité, de leur capacité et de la transmission régulière sur leur tête du droit cédé.

A cet effet, les écrits des notaires tunisiens produits devant le Tribunal mixte ou à la Conservation, feront foi de leur contenu dans les limites prévues par les lois spéciales.

Aucune demande de mutation partielle d’un immeuble en cours d’immatriculation ou immatriculé ne pourra être admise si elle n’est appuyée du plan de la parcelle, mutée régulièrement, dressé par le service topographique.

Article IV. — Tous les droits réels existant sur l’immeuble au moment du dépôt de la réquisition à la Conservation sont, en conformité de la législation en vigueur, définitivement consacrés par le jugement d’immatriculation et forment le point de départ unique de la propriété et des charges qui l’affectent, à l’exclusion de tous droits antérieurs.

Le même jugement ordonnera l'inscription de tous droits postérieurs régulièrement dénoncés conformément aux articles ci-dessus. Ces inscriptions feront foi dans les limites qui régissent, en Tunisie, les immeubles immatriculés,. |

Les droits postérieurs qui n'auraient pas été régulière. ment dénoncés au Tribunal mixte en temps utile n’existeront à l’égard des tiers que par le fait et du jour de leur inscription à la Conservation foncière.

Article V. — (Dispositions transitoires).

Ainsi. A partir du dépôt de la réquisition et pendant tout le cours de l'instance tous faits ou conventions postérieurs au dépôt et qui seraient de nature, en cas d’immatriculation, à être inscrits ou mentionnés sur le titre foncier, doivent en prévision de cette immatriculation être constatés par écrit et dénoncés au Tribunal mixte (formes prévues par le décret). Le jugement d’immatriculation en ordonne, s’il y a lieu, l'inscription et la loi A foncière leur devient de plein droit applicable.

Ce jugement qui purge et met à néant les droits réels antérieurs au dépôt de la réquisition, dont pour une raison quelconque, il n’aurait pas été fait état, laisse par contre subsister les droits postérieurs qui ne lui auraient pas été régulièrement dénoncés en temps utile. Mais ces droits n’existeront désormais au regard des tiers que par le fait et du jour de l’inscription à la Conservation foncière.

Les effets de la demande sont mis à néant en cas de

rejet par le Tribunal mixte.

Viollette À 45