CHAPITRE IV

Les Applications de l’Act Torrens.

Pour en finir avec l’Act Torrens et pour n’avoir pas à y revenir, il nous reste à dire quelques mots sur les applications qui en furent faites dans la seconde moitié de ce siècle par les différents pays neufs en quête d’une législation foncière.

L’Act Torrens a été appliqué jusqu’à présent dans les pays ayant une origine récente et parfaitement caractérisée, où les propriétés proviennent de concessions de PEtat.

Du jour où la terre entre pour la première fois sous le régime de la propriété privée, il est facile de constituer un acte de naissance parfaitement régulier, ce sera le point à partir duquel l'existence juridique de limmeuble va se dérouler sans interruption et sans confusion. C’est là une situation unique pour la réussite d’un système qui s'applique justement à constituer des titres de propriété absolument sûrs. C’est là une base d'opérations qui nous fait complètement défaut en France, comme du reste dans

tous les autres pays de l'Ancien Monde. La propriété

Ce

foncière n’y a pas d'origines connues, elles se perdent dans la nuit des temps et d’ailleurs si on pouvait remonter à des milliers d'années, à ses origines premières, on risquerait fort de trouver comme point de départ, non point une concession légale et pacifique consacrée par le défrichement, mais une occupation violente accomplie par les armes.

Si l’on considère encore que tous ces pays sont habités par des sociétés jeunes et affairées, où l’on se préoccupe de faire vite plutôt que de faire bien, où l’on fait assez bon marché de la justice sitôt qu’elle se trouve en conflitavec l'utilité sociale, où les mœurs sont simples et les formes odieuses, où la terre est surabondante, de peu de valeur, par suite peu morcelée, et ne forme pas une catégorie .à part dans les richesses, où l’homme ne voit en elle qu’un instrument de production et non un élément de conservation sociale, où la proprété foncière n’a encore que ses caractères économiques et n’a point revêtu ce que nous appellerons ses attributs moraux ; on se convaincra aisément que là où ces conditions se trouveront réunies, le système Torrens esttout indiqué comme le mieux adapté au milieu et que, si on l’introduit, même avec faculté d'option, il ne tardera pas, par le seul effet de la loi, de la concurrence vitale et de la sélection naturelle, à étouffer tous les autre systèmes législatifs et à prendre leur place au soleil, (Gides. Les applications de l’Act Torrens. Etude sur l'Act Torrens).

Parmi les différentes colonies européennes, celles appar-

tenant à la race anglo-saxonne étaient les plus aptes à adoption du système Torrens. Aussi toutes les colonies anglo-saxonnes, à commencer par les différentes colonies australiennes, s’occupèrent bientôt de mettre en pratique dans la mesure du possible les règles édictées par le député d’Adélaïde.

Dans le gouvernement de Victoria, nous trouvons la loi de 1862, modifiée par l’ordonnance sur le transfert des immeubles de 1886. En Queensland, nous avons les lois de 1861 et 1877. Dans le New South Wales, celles de 1862, 1873 et 1878. En Tasmanie, celles de 1861, 1863, 1867 et 1878. En New-Zealand, celles de 1870, 1871, 1874, 1876 et 1880. Dans la Western Anstralia, celles de 1874, 1878, 1879, 1880. Dans la Colombie britannique, dans les îles Fidji, dans la presqu’ile de Malacca, en 1886, différentes lois appliquent le régime Torrens. En Amérique du Nord, l'Etat d'Iowa s’est rallié à ce système.

Le Gouvernement britannique a prescrit à deux reprises une enquête destinée à faire connaître le mécanisme de cette législation et ses résultats pratiques. Il l'a appliquée dans certains établissements de l'Inde, etc.

Dans toutes ces colonies, les lois et la pratique diffèrent sur divers points de détail, mais les principaux points du système sont partout identiques.

L’Angleterre elle-même et l'Irlande ont tenté de créer chez elle un système de législation analoque.En 1862, un Act de lord Wesbury, en 1875, un Act de lord Cairns,

furent proposés dans ce sens.

ete Mais le système Torrens ne réussit pas plus en Angleterre qu’en Irlande, et cela pour plusieurs causes, notamment l'opposition des sollicitors et des hommess d’affaires, ce système rendant inutile leur entremise et diminuant les frais.

L’application de ce nouveau régime aurait restreint considérablement leur ministère et aurait diminué leurs prérogatives. Or, leur influence est très grande en Angleterre, beaucoup plus forte que celle des notaires chez nous.

En outre, l’Angleterre et l'Irlande sont des pays anciens et le terrain n’est pas convenablement préparé pour Papplication d’un régime tel que celui qui nous occupe.

Mais cette raison n’est pas péremploire et il est possible que si on appliquait en France Le régime Torrens, quoique le terrain soit encore moins bien préparé qu’en Angleterre, notre pays ne s'en trouverait peut-être pas si mal.

La dernière cause, et probablement la principale, fut la déformation subie dans le système par les Acts de Wesbury et de Cairns, qui devaient le consacrer.

En effet, d’après ces Acts, l’enregistrement n'était pas exigé pour tout transfert sans exception. L'inscription sur le registre ne créait pas un droit absolu pour tout propriétaire inscrit, mais seulement pour l'acquéreur, Il y avait des droits ad valorem très élevés.

En ce qui concerne l’application de l’Act Torrens dans

les Colonies et pays de protectorat français, les résultats

ro

furent moins satisfaisants. La France ne possède guère. en fait de colonies que des territoires déjà occupés par une population indigène qui, de temps immémorial, possède le sol et le cultive. Et c’est là un terrain beaucoup moins favorable, semble-t-il, qu’il n’y a guère lieu d’espérer qu'une population généralementillettrée puisse goûter beaucoup un système qui repose sur la foi due à l’écriture.

Cependant, peu après la mise en vigueur de la loi foncière tunisienne, en 1885, loi copiée en grande partie sur le Real property Act, et qui a donné de si bons résultats en Tunisie, mais dont nous ne parlerons pas ici, car elle va faire justement l’objet de notre étude, il fut question, au sous-secrétariat d'Etat des Colonies, d'étudier l’application du système Torrens dans nos diverses possessions.

Un rapport du 21 novembre 1887 fut rédigé sur ce point dans les bureaux.

Il y a lieu de distinguer deux genres de colonies : celles soumises au régime législatif de la Métropole, telles sont les Antilles et la Réunion; celles soumises au régime des décrets.

Il ne peut être question d'introduire une nouvelle organisation foncière dans les colonies du premier groupe sans le concours du Parlement, et c’est là un premier obstacle. En outre, de temps immémorial, il existe dans ces anciennes possessions une population indigène ou créole, devenue propriétaire, qui est en général illettrée; nous avons

vu linconvénient qui en résultait. De plus, nos vieilles

on

colonies ont une tendance toujours plus grande à calquer leurs institutions sur celles de la Métropole.

Nous pouvuns ranger parmi ce premier groupe, quoiqu'ils soient soumis au régime des décrets, nos établissements de l'Inde, à cause de l’organisation toute spéciale qu’on y trouve par suite de l’existence des castes.

En ce qui concerne nos colonies neuves, l’adoption du système Torrens serait plus facile. La propriété y est quelquefois naissante et le caractère facultatif que présenterait la réforme n’est pas sans être encourageant. Quand même il n’y aurait que les Européens qui en fissent usage, cela vaut bien la peine de l’introduire en leur faveur.

La Guyane, par exemple, est dans un état toujours précaire, l’agriculture est abandonnée, l’existence de la propriété indigène serait dans cette colonie un faibleobstacle à une réorganisation de la propriété dans le sens du système Torrens. Dans la colonie de Tahiti, on a entrepris depuis longtemps l'inscription des terres sur le registre, afin de fixer l'assiette de la propriété et le cadastre y existe. Mais on a laissé jusqu’en 1880 les tribunaux indigènes statuer seuls sur les questions foncières et cette tolérance a eu dés effets néfastes pour la propriété. Une réorganisation dans le sens qui nous occupe y produirait de bons résultats.

Au Sénégal, la question est plus délicate car il y a deux législations parallèles : la législation musulmane et la

nôtre; Cependant ce ne serait pas là un obstacle insur-

montable pour l'adaptation du système Torrens ; la Tunisie était dans le même cas et sa réforme a fort bien réussi.

La colonie Néo-Calédonienne est celle qui présente peut-être le plus de facilités à l’introduction du système Torrens ; elle est d’ailleurs d'influence australienne et elle possède la plus grande partie des avantages que l’on rencontre dans le Continent des mers du Sud. Il y existe un service qui enregistre régulièrement les concessions accordées par l'Etat. Ce dernier est propriétaire de tout le sol de l’île. Le mouvement agricole semble devoir progresser chaque jour davantage. C’est un terrain tout

préparé (1).

4. Un projet de loi dont l’auteur est M. Noël Pardon, Gouverneur de la Nouvelle-Calédonie, fut rédigé en 1890.

En voici les points principaux :

Le régime sera facultatif sauf en ce qui concerne les terres domaniales.

L'immatriculation produit les mêmes effets que dans le système Torrens.

L'immatriculation est la condition sine qua non de la perfection de tous les contrats aussi bien à l'égard des liers qu'entre les parties. Cependant il établit une distinction entre ce qu'il appelle les acquisitions contractuelles et les acquisitions non contractuelles.

La publicité et la spécialité sont de règle sauf exception en ce qui concerne les privilèges de l’art. 2101 du Code civil.

L'hypothèque judiciaire est en quelque sorte spécialisée : le jugement déterminera l'étendue de la garantie et l’immeuble ou les immeubles qui y seront affectés.

-* Des tentatives furent faites par notre Gouvernement pour faire appliquer l’Act Torreas dans les diverses colonies dont nous venons de parler, mais cela n’aboutit pas, les Gouverneurs cnvoyèrent des rapports qui ‘concluaient tous de la même façon, prétendant que le moment n’était pas encore venu, qu'il était préférable d'attendre que le mouvement d’émigration soit devenu assez actif. [Il nous semble que c’est là justement l’erreur et que c’est pour rendre le mouvement plus actif qu'il importe d’inaugurer dans les colonies le système Torrens.

Deux colonies cependant sont sur le point de réussir à adopter le système Torrens, je veux parler du Tonkin et des trois provinces indo-chinoises, le Cambodge, l’Annam et la Cochinchine. Dans ces colonies, en effet, certaines circonstances sont propres à favoriser l’application du système.

D’abord la fiction légale, sur laquelle Torrens faisait

Le Conservateur a exclusivement le rôle d'agent d'instruction en matière d’immatriculation et le juge, le rôle d’agent de vérification. Les créances hypothécaires peuvent être transmises par endossement. Le propriétaire calédonien peut se faire délivrer cinq cédules au plus dont le montant ne dépassera jamais les 3/4 de la valeur vénale de l'immeuble : les mêmes cédules sont numérotées par ordre de préférence (système emprunté à la fois à la loi du 9 Messidor de l'an IIT et au rêgime hypothécaire de la ville de Brême).

Ce projet n’a jamais fait l'objet d'études postérieures approfondies et cela est regrettable,

reposer sou système, à savoir une sorte d’investiture accordée par l'Etat, se trouve là une réalité. Il n’est quère de ces pays dans lesquels la terre ne soit censée appartenir plus ou moins au souverain et dans lesquels on ne puisse par conséquent constituer une origine à la propriété par un titre émané du Gouvernement dans les formes et sous les conditions qu’il plaira à l’Administration d’établir. Et si, dans ces pays, la propriété du sol n’est pas encore complètement sortie de l'état collectif et ne repose que sur une possession plus ou moins vague et précaire application du système Torrens sera précisément un moyen de la dégager de cet état d’indétermination dans lequel elle flotte encore et de la rendre mobile et disponible.

Aussi la réforme est sérieusement entreprise au Ton- kin et nous ne doutons pas que d'ici peu nous ayons des résultats satisfaisants, les parties de l’Union Indo- Chinoise ne tarderont pas à suivre le mouvement,

Il nous reste à dire quelques mots de lAlgérie et de Madagascar.

Nous n’avons pas la prétention d'étudier dans ses détails la législation foncière algérienne. Cette question est en dehors de notre sujet et d’autres personnes beaucoup plus compétentes que nous l'ont traitée.

Nous renvoyons ceux qui s'intéressent à ce sujet à Pouvrage de M. Pouyanne sur l’« Organisation de la propriété loncière en Algérie » 1895; au Rapport de M. Dain

à M. lirman, Gouverneur de l'Algérie, sur « l’Application

Si — de lPAct Torrens en Algérie », 1885 ; enfin au Rapport de M. Franck-Chauveau sur la propriété foncière en Algérie, 1893. (Nous ne parlons ici que des plus récents).

Qu'il nous suffise de savoir qu’une loi récente du 16 février 1897 est venue améliorer la situation de la propriété en Algérie qui, malgré les lois de 1873 et de 1887 n’avait pas fait de grands progrès. Cette loi est un acheminement vers l’application intégrale du système Torrens si réclamée par M. Dain. Désormais le Domaine délivre au propriétaire un titre qui lui assure la propriété à légard de tous et emporte purge des droits réels qui n’ont pas été maintenus à la suite de la procédure mise en œuvre pour l’établir. L’indigène aussi bien que l’Européen peut maintenant prendre l'initiative de cette procédure (Art. 1 à 4).

Les articles 5 à 11 contiennent différentes formalités de procédure qui ont beaucoup d’analogie avec celles de l’'Act Torrens.

Cette loi abroge totalement la distinction entre la terre arch et la terre mel}. Elle établit une procédure très rapide qu’elle entoure de la plus efficace publicité, enfin elle cherche à garantir la propriété indigène contre la spéculation.

Ces mesures sont excellentes mais ne sont pas suffisantes, elles ne protègent pas l'avenir. Il importait cependant de remédier d'urgence à des inconvénients

sérieux issus des lois précédentes, c’est ce qui à mené le ‘Parlement, pour cette fois encore, à ne pas résoudre inté-

gralement la question.

Ra te

Une réforme radicale avait bien été proposée et même discutée et votée au Sénat avant qu'il fût question de la loi nouvelle, nous voulons parier ici du projet Franck- Chauveau, mais cette réforme exigeait de longues études et la solution aurait encore été retardée pour longtemps peut-être.

À Madagascar, c’est autre chose et le décret du 16 juillet 1897 est un code qui n’est que la copie de la loi foncière tunisienne sauf quelques différences de détail,

Auparavant, la reine de Madagascar était, théoriquement du moins, propriétaire de tout le sol de l’île. Une loi du 27 mars 1881, qui réglementait l’usage de la propriété foncière, contenait une disposition en vertu de laquelle la terre ne pouvait être vendue ou hypothéquée à aucun étranger, malgré des traités antérieurs qui avaient autorisé l’aliénation des terres malgaches en faveur des sujets français et anglais. Ce fut une des causes des hostilités qui s’élevèrent entre nous et la monarchie malgache.

Depuis les derniers évènements, une loi foncière avait été promulquée par la Reine sous notre influence ; elle déclarait le sol, propriété de l'Etat malgache, elle stipulait toutefois que les habitants garderaient la jouissance des parcelles sur lesquelles ils avaient élevé des constructions et de celles qu’ils avaieut eu l’habitude de cultiver jusqu'à ce jour. La même loi était surtout remarquable en ce qu’elle instituait à Tananarive une Conservation de la propriété foncière. Le Conservateur y était chargé

Viollette 6

RE = de l’immatriculation des immeubles, de la constitution des titres de propriété, de la conservation des actes relatifs aux immeubles immatriculés, et enfin de l'inscription des droits et charges sur ces immeubles. Un service topographique était organisé pour dresser le plan des propriétés qui seraient soumises à l’immatriculation. Aucune aliénation postérieure de l'immeuble n’était valable que si elle était inscrite à {a Conservation. Toute propriété 1mmatriculée était inviolable et le titulaire ne pouvait être exproprié sans une juste et préalable indemnité.

Telle fut dans ses lignes générales la loi de 1897 qu'est venu réglementer définitivement le décret du 16 juillet 1897 dont nous parlions tout à l’heure.

Le décret de 1897 est facultatif, avec cette restriction toutefois qu'il est obligatoire dans tous les cas où des Européens ou assimilés se rendront acquéreurs de biens appartenant à des indigènes, ce qui, pratiquement, diminue beaucoup la portée du principe.

Les tribunaux ordinaires et les juges de paix à compétence étendue (1) connaissent en premier ressort de la de mande d’immatriculation, et même ils jugent saus appel chaque fois que le relèvement de l'immeuble ne dépasse

pas 150 francs.

1. Il ne pouvait être question de créer, comme en Tunisie, ainsi que nous le verrons tout à l'heure, un Tribunal mixte, vu l'organisation plus qu'embryonnaire de la Justice de paix dans la Grande Ile.

La Cour de Tananarive juge en dernier ressort et souverainement,

Notons encore que la règle de publicité et de spécialité des hypothèques n’a pas été appliquée d’une façon absolue et que l’on a conservé la plupart des privilèges sur les immeubles établis, par Le Code civil.

Nous en avons fini avec l’étude de l’Act Torrens, ses précédents et ses dive’ses applications dans la seconde moitié de ce siècle (1).

Que l’on nous pardonne si nous nous sommes étendus si longtemps et avec tant d’insistance sur certains points de cette question qui nous ont paru particulièrement intéressants, nous avons pour excuse l'estime et l’admiration que nous professons pour le député d’Adélaïde, si peu connu de la génération présente et qui arendu unsi grand service aux colonies australiennes et par répercussion à nos colonies de Tunisie, de Madagascar et du Congo, sans parler des autres colonies qui, par la suite, se rangeront

à son système, nous l’espérons du moins.

1. La France vient d’inaugurer, il y a à peine un an, au Congo Français, une application de l’Act Torrens et la réforme est introduile dans cette colonie avec une hardiesse et une liberté d’allures que nous ne retrouvons ni en Tunisie, ni à Madagascar.

Le décret du 28 mars 1599, organise au Congo le système des registres fonciers, c’est une victoire partielle des principes australiens. La législation française, dans ses parties inconciliables avec le nouveau régime foncier, a été très heureusement modifiée. Le champ

d'expérience choisi pour la réforme, permettait, il faut l'avouer,

l'initiative et l’audace,

er — Nous allons retrouver en étudiant la législation tunisienne un certains nombre des caractères que nous avons

remarqués dans le Régime Torrens.

- Ls détails que nous avons donnés nous permettront de

passer plus rapidement sur les points communs aux deux législations et nous éviterons ainsi dans la mesure

du possible des redites fatigantes.