CHAPITRE III

Exceptions apportées au principe de la rétroactivité

Un dernier chapitre sera consacré aux quelques exceptions que la jurisprudence elle-même a été obligée d'apporter au principe de la rétroactivité, dans certains cas des plus fréquents dans la pratique,comme celui de la purge pratiquée par un acquéreur, sous condition résolutoire, ou encore celui de la vente d’un immeuble après surenchère. Cette dernière hypothèse est encore résolue d’une manière très disparate, lorsque l’adjudication a lieu au profit d'un tiers, et que le titre du premier acquéreur est résolu. Le premier cas, surtout, nous montrera une jurisprudence constante en désaccord avec toute la doctrine. Cela nous prouvera combien la rétroactivité est un principe erroné d'école, qui jette le désordre lorsqu'il s’agit d’en trouver des applications pratiques.

Ilest admis, d’une manière unanime, que l’acquéreur, sous condition suspensive, ne peut pas purger,

pour la simple raison que la propriété ne réside pas

encore sur sa tête. Mais, le propriétaire, sous condition résolutoire, a évidemment la faculté de débarrasser son immeuble des hypothèques qui le grèvent, puisqu'il est d’ores et déjà propriétaire. Toute la question se résume à rechercher quels seront les effets de cette purge, si la condition vient à se produire. La propriété retournant entre les mains du vendeur, la purge .sera-t-elle nécessairement non avenue ? Plusieurs systèmes ont été proposés sur ce grave problème ; la jurisprudence, avec raison, n’a cru en devoir admettre aucun.

Résumons, aussi brièvement que possible, ces différentes opinions qu’on trouve exposées longuement, dans l’ouvrage sur les hypothèques de M. de Loynes. On a encore un bon résumé de la question dans une note de Cazalens (D. 73.1.321.) et dans une note plus récente de M. Dalmbert (S. 1904. 1. 417). L'opinion évidemment la plus simple et la plus conforme au principe de la rétroactivité est celle de Laurent, adoptée par M. de Loynes.Ou la condition se réalise, et les effets de la purge sont non avenus, puisque la propriété n’est censée jamais s’être fixée sur la tête de l’acquéreur. Ou la condition défaille, et la purge est valable, car l'acquéreur doit être considéré comme ayant toujours été propriétaire. Cest fort logique, maïs c’est effacer, à l’aide d’une ficlion, des actes aussi graves que la purge des hypo-

thèques.

Les autres opinions proposées sont plus compliquées et comme telles ne pourront jamais être admises. La plus raisonnable est celle de Larombière. Larombière (Obligations, t. IL, art. 1183) déclare quela purge effacera toutes les hypothèques, et qu’elle doit être assimilée à la purge opérée par le vendeur. La purge est un fait matériel que la rétroactivité de la condition ne peut pas effacer. Voilà une déclaration bienraisonnable ; mais Larombière complique un peu son système. « Par suite de la substitution de per- « sonnes, nous dit-il, la purge doit être considérée « comme faite par le vendeur ; elle ne peut effacer « que les hypothèques, qu’une purge opérée par le « vendeur anéantirait. » La purge éteint donc les hypothèques nées du chef des précédents propriétaires, mais non celles constituées par le vendeur. M. de Loynes trouve que ce système est contraire à l'effet rétroactif de la condition, et que, de plus, ses effets sont limités. Sur ce dernier point, nous partageons la critique de M. de Loynes, et c’est précisément ce qui nous fera repousser ce système. |

Une deuxième explication, plus complexe encore, a été présentée par Labbé (Revue critique, 1856, t. VII, page 220 et en note sous S. 71. 2. 193). Labbé part de ce principe qu'il y a deux droits de propriété juxtaposés : l’un résidant sur la tête de l’aliénateur, l’autre sur la tête de l'acquéreur. Ce dernier

a le droit de purger ; peu importe, désormais, que la

condition arrive ou défaille, la purge ne sera jamais définitive. Si la condition se réalise, les créanciers pourront exercer leur action hypothécaire, seulement dans l’ordre, primés par l’acheteur, subrogés aux créanciers hypothécaires par lui désintéressés. Mais, si la condition défaille, on aboutit à un résultat vraiment curieux : les hypothèques des créanciers non désintéressés par la première purge, continueront à frapper le démembrement de propriété, c’està-dire cette propriété suspensive qui vient de passer de la tête de l’aliénateur sur la tête de l’acquéreur. Ce dernier est donc obligé de la libérer, en pratiquant une sorte de nouvelle purge pour le supplément de prix représentant la propriété qu'il acquiert. Telle est, dans ses grandes lignes, l’explication fournie par Labbé. Outre les complications qu’elle entraïnerait dans la pratique, elle part d'un principe faux, à savoir ce démembrement de la propriété sur des têtes différentes.

Aucun de ces trois systèmes n’a eu la bonne fortune de faire jurisprudence. La jurisprudence a abandonné, dans l'hypothèse de la purge, toutes les discussions oiseuses susceptibles de ménager le principe de la rétroactivité. Elle déclare franchement que, dans tous les cas, peu importe que la condition arrive ou défaille, la purge pratiquée par l’acquéreur sous condition résolutoire, doit produire des effets défi-

nitifs.

Les raisons de droit que la jurisprudence invoque à l’appui de sa thèse, sont relativement rares ; elle s’est surtout laissée guider par des raisons fondées sur la nécessité pratique. La jurisprudence est pourtant d'accord avec elle-mème, car, depuis longtemps au sujet de la vente à réméré, elle décidait que le vendeur n'avait conservé qu’un simple droit de créance, une sorte de « jus ad rem » (S. 71.2. 193).

Déjà dans un arrêt du 21 décembre 1825, rendu par la Cour de cassation, nous lisons : « Attendu que

« toute clause résolutoire suppose nécessairement un

contrat parfait, et qui peut seulement être un jour « anéanti, par suite de l'événement prévu dans cette

« clause; qu’il est contre l’essence du contrat de

vente que le vendeur retienne la propriété, et que

la faculté même qu'il se réserve de recouvrer cette « propriété, suppose qu’il l’avait perdue. » Le vendeur n’a donc qu'un « jus ad rem », ce qui nous éloigne du point de départ erroné pris par Labbé dans son raisonnement, lorsqu'il déclarait que la propriété était démembrée et résidait aussi bien sur la tête du vendeur, que sur celle de l’acquéreur. L’acquéreur seul est propriétaire ; il a donc la faculté de purger, et celte purge est définitive. Les hypothèques, nées du chef du vendeur, ne peuvent pas revivre si le rachat est exercé par le cessionnaire ; le prix moyennant lequel le vendeur a renoncé à la faculté de ra-

chat est une valeur mobilière comprise dans le gage

com mun des créanciers. Tel est le résultat pratique auquel aboutit la théorie de la jurisprudence. Est-il maintenant à l'abri de toute critique en droit ? C’est ce que la doctrine nie, en déclarant faux le point de départ du raisonnement fourni par la jurisprudence. Elle n’admet pas celte affirmation, qui consiste à dire que le créancier n’a qu’un simple « jus ad rem »; elle trouve, de plus, le résultat contraire à l’idée de fiction.

Nous croyons, pour notre part, qu’il est oiseux de discuter cette question du « jus ad rem », ou du « jus in re » qui appartiendrait au vendeur. Il faut, parfois, se fier à des apparences. Or, il est incontestable que la propriété réside bel et bien sur la tête de l'acquéreur, quitte à disparaître, peut-être, un jour. La purge était donc possible : devait-elle être maintenant définitive ? C’est ce que s'efforce de nier la doctrine, au nom du principe de l’effet rétroactif de la condition accomplie.

Et il nous faut reconnaître que, sur ce terrain, la jurisprudence n’a pas une position très forte, au point de vue juridique. Dans une note récente (S. 190%. 1. 417), M. Dalmbert n’invoque pas lui-même de raisons excellentes à l'appui du système de la jurisprudence. Il redit bien, comme on l’avait déjà dit pour la perception des fruits, que la fiction ne saurait détruire des faits ineffaçables, comme une purge d’hypothèques, et il s’appuie de plus sur l’article 2186,

qui décide, qu'une fois la purge accomplie, le droit est définitivement transporté sur le prix, et que les hypothèques ne sauraient revivre. Ce serait donc aller contre le mécanisme de la purge que de faire réapparaitre les hypothèques dont l'acquéreur aurait débarrassé l’immeuble. Le deuxième argument est plus séduisant, mais ne devons-nous pas encore voir, dans ce maintien des effets de la purge, une conséquence des idées de responsabilité.

Le vendeur, en transmettant sa propriété « ad tempus » devait avoir envisagé un pareil résultat, et l'acquéreur mis en possession du bien pouvait escompter une propriété définitive. Il y avait des chances réciproques, suspendues sur le sort du contrat; la responsabilité de l’acquéreur n'est pas engagée, car il n’a fait qu'user de son droit. Les actes passés par lui sont donc valables et définitifs. Nous ne pourrions qu'approuver pleinement la décision de la jurisprudence, qui a su, pour des raisons pratiques, abandonner le principe faux de la rétroactivité.

La jurisprudence est moins logique, dans l’hypothèse d’une surenchère survenant après les notifications à fin de purge, lorsque la propriété est adjugée à un nouvel acquéreur. Ici, la jurisprudence déclare depuis longtemps que le titre de l'acquéreur est résolu, que la propriété est censée n’avoir jamais résidé sur la tête de l’acquéreur primitif. Après avoir

ainsi posé le principe de l'effet rétroactif, elle est

obligée de ne pas en tirer toutes les conséquences nécessaires. Sur deux points, la jurisprudence est d'accord avec le principe de la rétroactivité, en décidant que : 1° les hypothèques et autres droits réels constitués par l'acquéreur disparaissent ; 2° que l’acquéreur n’a pas droit à l'excédent du prix. Mais, - d’auire part, elle admet, comme si l’adjudication au profit du nouvel acquéreur n’avait pas d'effet rétroactif, que l’acquéreur surenchéri n’est pas tenu de restituer les fruits ; qu’il a un recours contre son vendeur ; qu’enfin, les hypothèques consenties par le vendeur ne sauraient plus frapper l'immeuble, par suite de la résolution de la propriété chez l’acquéreur. L’acquéreur a transcrit à fin de purge ; les hypothèques sont définitivement éteintes et ne peuvent revivre, sous prétexte que la personne de l’acquéreur disparaît. Cela nous a valu une note intéressante de M. de Loynes(D. 96.1.281).

Un arrêt de la Cour de Nimes avait décidé que, dans le cas de résolution de la vente, par survenance d’une surenchère du dixième, les créanciers du vendeur seraient encore à temps pour s'inscrire jusqu’au jour de la transcription du jugement d'adjudication. La Cour de Cassation, qui admet pourtant la résolution avec effet rétroactif, ne se range pas à cette solution : l’acquéreur, par la transcription de l'acte d'acquisition, à éteint, d’une manière définitive, les

hypothèques nées du chef du vendeur. « Il n'y a pas

« de motif, écrit M. de Loynes, pour soustraire ce « cas à l'application de l’article 6 de la loi de 1855, « et du principe en vertu duquel les inscriptions ne « doivent être prises et ne peuvent être prises que « sur le propriétaire constituant. » Aussi, croyonsnous, pour éviter ces inconséquences, qu'il faudrait abandonner l’idée du jugement d’adjudication opérant comme une condition résolutoire. Disons tout simplement qu’il y a substitution au premier acquéreur, d’un nouvel acquéreur, sans que celui-ci soit. nécessairement l’ayant cause du premier. C’est d’ailleurs ce que décide la doctrine dans le cas d’adjudication sur saisie. De cette façon, l’on ne force pas la réalité. La propriété a résidé sur la tête de l’acquéreur : Ce fait ne saurait être effacé, par suite de l'effet rétroactif de la condition.