MOYENNE

MOTEXNi:

MOTKH p'aCRIS

de la d<>tt>>

d'une dette

garantisMiit une

hypothécaire par acre

lypothécaire.

hypothèque.

hypothéquée.

(dollars.)

(dollars.

Il ne comprend ni les emprunts faits par les chemins de fer et hypothéqués sur les terres qui leur ont été données à titre de subvention^ emprunts qui, pour 56 compagnies dont la situation est ccrnnue, s'élèvent à la somme de 31 millions de dollars (1S9 mi!fi<ms de fr.), ni les certificats de terres d'Etat dont la valeur est, pour les 10 États où le relevé en a été fait, de 26 millions et demi de dollars ('), ni les emprunts hypothécaires des églises et autres propriétés publiques ; mais il comprend toutes les autres formes de la dette hypothécaire contractée par des particuliers ou des associations privées, voire même la forme d'acte de vente usitée dans le sud. Il se compose de 11 colonnes qui contiennent pour les

Etats et Territoires énumérés :

1** Le monte^nt total de la dette hypothécaire actuellement existante, c'est-à-dire le montant des dettes en vigueur en 1890 déduction faite des remboursements partiels qui avaient alors réduit la dette originelle. Ce montantactuel estde4,93omillionsdedollars(2o,418 millions de francs) pour 33 Etats ou Territoires portés au tableau. Il se compose de 1,693.6 millions de dollars (8,721 millions de francs) dus par la propriété rurale « acres » et de 3,241.8 millions (16.695 millions de francs) dus par la propriété urbaine « lots ». La charge de la propriété urbaine est double de celle de la propriété rurale.

Le détail par État n'est donné dans cette colonne, comme dans les autres, que pour la propriété rurale, mais le total pour la propriété urbaine se trouve au bas de la colonne. Le Surintendant du Gen$iijK(STstime que ces 4,935 millions de dollars représentent les 5/6 de la dette

•1) Voir pour ces deux dettes Extra Census Bulle Hin, n* 28.

l'agricdltijre aux états-unis. 287

totale qui approcherait ainsi, suivant lui, de 6 milliards dedollars (près de 31 mîlliardsde francs) {') et de 7 milliards (36 milliards de francs) d'après M. Fredericksen.

2" La valeur moyenne d'une dette hypothécaire, laquelle est de i,002 dollars (5,160 francs) pour ta propriété rurale, et de 1676 {8,63i francs) pour la propriété urbaine.

3° Le nombre moyen d'acres garantissant une dette, lequel est de 108 (44 hectares).

4* La valeur moyenne de l'acre qui garantit les dettes, laquelle est de 9.30 dollars (17 fr. 90]

o° La moyenne des intérêts payés par les emprunteurs, laquelle est de 7,37 p. 100 pour la propriété rurale et de 6,3â pour la propriété urbaine, soit 6,73 comme moyenne générale ; cette moyenne varie entre b et deihi pour l'est, 7 pour le centre, 8 pour le sud et l'ouest, 10 pour la région de la Cordillère, et doit être augmentée du taux de la commission qui est de 1/2 à 1 p. 100 dans le and et dans l'ouest.

6' Le nombre d'acres hypothéquées par rapport au nombre d'acres taxées, c'est-à-diré portées au n^le des contributions; ce nombre est de 32,09 par 100 acres taxées pour la propriété rurale et de 23,69 pour la propriété urbaine. Donc, sur 100 fermes, il y en a vraisemblement 3S qui sont hj'pothéquées et 68 qui ne le sont pas.

7" Le rapport du montant total de la dette hypothé- Ciùre à la valeur totale de la propriété foncière, rurale et

(I) Exactement S,!!!! millions Uo dollars. M. Frederikseii, parlanl de la supposition que la dutte des Ktals et Territoires non portes au tableau est dans la mùme pro[iortion par rapport à la valeur de la propriété taiéc, arrive à environ 1 milliards pour le montant total de la lie tic hypothécaire dee États-Unis.

urbaine aux Étals-Unis, lequel est de 18,57 pour 100. Si le chiffre de 30 à 36 milliards de francs parait au premier abord prodigieux, le rapprochement de la valeur de la propriété qui porte cette charge tempère ce sentiment et fait voir que cette dette s'élève à peine à 1/3 de la valeur totale de la terre.

8" Le rapport de la dette hypothécaire à la valeur spéciale des terres hypothéquées. En effet, il n'y a guère que le tiers des fermes qui soient hypothéquées et ce tiers Test seulement pour un peu plus du tiers de sa valeur: 35,44 p. 100 pour la propriété rurale. La charge est de 40,53 p. 100 pour la propriété urbaine.

9* Le montant de la dette hypothécaire par tête d'habitant. S'il était vrai que la dette totale fût de 7 milliards de dollars (36 milliards de francs) en i8d0, elle aurait été de 112 dollars (576 francs) par tête d'habitant.

40"* La quotité des remboursements effectués sur le montant de la dette inscrite. Cette quotité est de 10,48 p. 100 pour la propriété rurale et de 13.25 pour la propriété urbaine; soit en moyenne 12,32.

J i ° La durée moyenne de la dette hypothécaire, encore en vigueuren 1890, laquelle estde4,64annéespourla propriété rurale et de 4,93 pour la propriété urbaine, et comme moyenne générale 4 ,8 1 , soi 1 4 années et 295 jours. Cette durée moyenne varie de 3 ans dans le sud à. 4 dans l'ouest et à 6 dans l'est. La durée, comme le taux de rintérôt, se proportionne à l'abondance du capital et au crédit dont jouit chaque région.

Quelques exemples pris dans chacune des régions agricoles aideront à comprendre la nature et l'importance de cette dette.

Dans la Nouvelle-Angleterre il ne serait pas étonnant que la crise agricole eût influé sur la dette hypothécaire. Cette dette est lourde dans le Yermont et pèse sur la propriété rurale plus de deux fois autant que sur les terrains urbains ('); toutefois le montant des engagements annuels est à peu près stationnaire ('). Cependant, relativement à la valeurdelapropriété foncière ou au nombre des habitants y cette dette n'est pas considérable dans les autres États de la région, quoique des écrivains parlent d'un grand nombre de fermiers évincés et qu'il y avait dans le Massachusetts seul, comme nous le savons, 1,461 fermes abandonnées en 1890 (^). Dans cet État le chiffre annuel des emprunts a plus que doublé de 1880 à 1889 (^) , mais, sur le total des dettes hypothécaires relevées sur lesregistres enl889 (323 millions de dollars, soit 1,663 millions de francs), 87 p. 100 portaient sur des terrains urbains (^), et parmi les cultivateurs-proprié-** taires il y en avait 30 sur 100 qui avaient des dettes hypothécaires. Dans le Rhode Island il n'y en avait que 19 p. 100 (*) et dans le NewHampshire et le Maine que 22 ; il y en avait 31 dans le Connecticut Ç).

De l'ensemble de ces chiffres, les plus précis que la

(1) 19 millions et demi de dollars sur la propriété rurale ot 8 et demi sur la propriété urbaine en janvier 1890.

(2) 5 millions et demi d'emprunts hypothécaires sur la propriété rurale et 4 et demi sur la propriété urbaine en 1889.

(3) Je rappelle que le Chef du bureau de statistique du travail du Massachusetts dit que le nombre des fermes abandonnées (1461) n'était probablement pas plus considérable en 1890 qu'il n'avait été en 1880.

(4) 28 millions de dollars en 1880 ot 75 en 1889, dont 9 sur c acre tracts 9 et 66 sur u lots ». L'intérêt moyen des prêts a été de 6 p. 100.

(5) Dans le comté de Franklin, donné comme exemple parle Census,81 ,74 p. 100 des emprunts avaient pour cause des achats de terre ou de cheptel*

(6) Voir les numéros des Extra cennts Bulletins correspondant.

(7) Dans le Connecticut, les emprunts hypothécaires ont beaucoup aug* mente (9 millions en 1880 et 17,7 en 1889); mais cette augmentation n'a porté que sur les terrains urbains.

Statistique ait recueillis jusqu'ici sur la matière, on ne saurait conclure que Tétat général des propriétairescultivateurs de la Nouvelle-Angleterre soit aussi alarmant que certains journaux le prétendaient. L'intérêt ressort en moyenne à 5,80 p. 100 environ, la proportion des sommes remboursées est plus forte que dans les autres régions, les prêts sont de plus longue durée et, à en juger par quelques comtés sur lesquels on a fait une enquête spéciale, il se trouve encore des fermiers qui empruntent pour acheter de la terre.

Dans rÉtat de New York la dette hypothécaire par habitant (268 dollars, soit 1 ,380 fr.) est plus forte que dans aucun autre et plus forte aussi relativement à la valeur totaledelapropriétéfoncière(30,62p.l00). Elle s'élèveà 1 ,608 millions de dollars (8,281 millions de francs) ; mais la part de la propriété rurale n'est que de 218 millions, soit 13,5 p. 100, tandis que celle de la propriété urbaine est de 13,90. Cette dernière pèse surtout sur la ville de New York dont la dette figure pour plus de la moitié dans la dette totale de FÉtat (*).

Dans la Pennsylvanie, la dette est lourde, quoique moindre que dans le New York. Le montant des engagements annuels a doublé en dix ans ('), tandis que la population n'augmentait que de 23 p. 100, la dette totale était de 613 millions (3,156 millions de francs) en 1889 ('). Dans le New Jersey il paraît que 65 p. 100 des fermes sont hypothéquées ; le chef du bureau de statis-

(1) Le montant des emprunts annuels n*a pas beaucoup varié pour les terres de ferme (27 millions en 1880 et 30 en 1889) ; mais pour les tergrains urbains il a passé de 105 en 1880 k 301 en 1889.

(2J Twelflh annual Report of the Bureau of Statistics of Labor and .industry ofNew Jersey, 1889, p. 319.

(3) 92 millions en 1880, 186 millions et demi en 1889. Les emprunts ont même atteint 194 millions en 1888.

L AGBICULTtIRE AUX ÉTATS-UNIS. 2Sl

tique du travaila constaté que, dans les temps de prospérité, les hypothèques augmentent et les expropriations diminuent et que le contraire se produit dans les temps de crise {').

Dans les Etats du sud en général (région du Sud- AUantique, région du golfe et région appalachienne), la dette hypothécaire inscrite sur les registres est faible. Ce n'est pas, comme je l'ai dit, que le propriétaire s'abstienne de recourir au crédit; mais la terre a peu de valeur, le propriétaire a peu de crédit et ses eagagemenlfl se font sous une autre forme. Une des plus usitées est celle-ci : l'emprunteur remet h son prêteur un acte de vente de sa propriété et le prêteur donne en échange à l'emprunteur un contre-acte par lequel il s'engage à lui restituer cette propriété après paiement intégral de la dette ; cette forme, qui permet au créancier non payé d'entrer plus immédiatement et sans frais en possession de l'immeuble, semble avoir été employée surtout pour tourner l'obsacle que le <i Homestead exemption » mettait à la saisie. Les avances sur récolte, sont aussi un mode d'emprunt très fréqueutdans le sud; ellesne lient pas la terre, à moins de stipulation expresse, et ne sont par conséquent pas classées parmi les emprunts hypothécaires (°) .

(1) Ce fait ne semble pourtant pas conlirtsé par les faits siiiTaoti concernant lot terres de ferme de riilinois : en 1S8D, année prospi'ro, 2^,248 coDlrats d'hjpolhvque, pour une valeur de 3D millions et demi de dollars |I54 millions de francs) d'une part, et, d'autre part, 810 ventes pour une râleur de 1,2 millioas de dollars (6,180,000 francs) ; en 1BBT, année moins praspire, 35,334 contrais d'une valeur de 37 millions (19D millions de francs) el 1,:!23 ventes pour une valeur de 1,9 millions (9,185,000 traocs). Dans le comte de Cheeter, piis comme exemple,- 87 p. lOUde cette dette avaient pour cau«e l'achat de la terre ou les amélioi-ation* fonciârea. TKtlfth annual Report oflhe Bureau ofttatisUcs of Lafior and industne* of f/eto Jerseï/, p, US-3i9.

[2) Voir Elira Cetutu Bulletin, n° 3.

Dans le Sud- Atlantique, la Géorgie n'a que 7,12 p. 100 de ses terres hypothéquées, tandis que le New York et le Kansas en ont plus de 30 et de 27 ; en outre, il n'y avait pas beaucoup plus de la moitié des prêts (*) qui eussent pour gage la terre de ferme et les emprunts ayant pour cause des achats de terre ou de cheptel étaient proportionnellement en moindre nombre (^) que dans les régions précitées. Dans le Sud-Atlantique, comme dans la région du golfe, les propriétés engagées ont en moyenne une bien plus grande étendue que dans le nord-est, mais elles ont aussi une valeur bien moindre par acre.

Dans les États du golfe, TArkansas occupe un des derniers rangs sous le rapport des hypothèques (6,70 p. 100 de la valeur des propriétés taxées) et les emprunts sur terres de ferme ne forment que les 7 dixièmes du total (2). L'intérêt dépasse en moyenne 9 p. 100. Dans les comtés de Lee et de Saint-Francis, les fermes, cultivées surtout en coton, sont généralement abandonnées aux gens de couleur qui empruntent sur la récol le future pour vi vre. Le marchand qui fait les avances prend rarement hjrpothèque ; l'emprunteur n'en est pas moins grevé ; comme la plupart du temps il ne fait que des remboursements partiels, il est obligé chaque année à de nouveaux emprunts, et il se ruine. Une manière d'emprunt très usitée consiste,, comme dans la région précédente, dans un acte de vente simulée.

L'Alabama, qui appartient à la même région, est dans une situation analogue ; peu de crédit, peu d'em-

(2J 71 p. 100 dan» le comté de Bartow.

(3) 69,89 p.lOO.

n'est que par des calculs d'estimation qu'il a déterminé à peu près la valeur totale de la propriété foncière. Elle était en 1887 de 686 millions 1/2 de dollars, (3,54S,500,000 francs), le montant total des dettes hypothécaires s'élevait à 139 millions (664 millions de francs), dont l'intérêt annuel, à 7,2 p. 100 en moyenne, était de 7 millions 1/2 (^). Ces calculs paraissaient au Commissaire donner un résultat inférieur à la réalité et il supposait que la moitié des fermiers avaient des dettes hypothécaires. Il pensait aussi que la somme des dettes hypothécaires avait augmenté : ce qui est très vraisemblable ; mais il n'en fournissait pas la preuve.

Il disait qu'en outre il faudrait ajouter aux dettes hypothécaires les dettes non hypothécaires, lesquelles doubleraient probablement la somme et que les fermiers, anticipant sur le produit de leurs récoltes, se trouvaient dans l'impuissance de payer, quand celles-ci faisaient défaut (^). « Cette masse d'intérêts à payer explique en partie la stagnation du commerce et par suite la production surabondante des fabriques... Le cultivateur espère chaque année que les récoltes et les prix seront meilleurs, et chaque année il est déçu... » II est difficile, à la distance où nous sommes ici du Michigan, déjuger si le tableau du Commissaire, M. A. H. Heath, n'a pas été poussé au noir, et s'il est vrai que

(1] Sur 90,803 fermiers qui avaient été consultés, beaucoup avaient refuse de répondre, déclarant que ce n'était pas Vaffaire du Statisticien et ont été portés comme n'ayant pas d'hypothèques, quoiqu'ils en eussent peut-être. 43,079 ont déclaré en avoir, et c'est d'après leurs déclarations qu'on a calculé le taux de 7,2 p. 100. Le montant de leurs hypothèques est à la valeur de location de leurs propriétés comme 47 est à 100. Fifth annual Beport, p. 74.

(2) Fifth annual Report ofthe Bureau ofLabor and industrial Staiis* tics, Michigan, p. 2 et p. 390.

29S É. LEVASaiiOEl.

Le CensuB ('] présente, à la date du 1" janvier 1890, des chiffres qui concordent à peu près avec les précédents et les complètent : 384 millions garantis par hypothèque dans l'IUinois tout entier, dont 165 sur les terres de ferme et 219 sur les terrains urbains. Il y a une forte augmentation dans le chiffre annuel des engagements, qui ont presque triplé de 1880 à 1889 (*). Le taux d'intérêt varie de 6 à 8p. 100 dans le plus grand nombre des cas.

C'est dans le Nebraska et le Kansas qu'il y a relativement le plus de terres hypothéquées : 58,13 p. 100 dans le premier et 61,56 p. 100 de la totalité des terres de ferme taxées dans te second et 20,03 p. 100 de la valeur totale de la propriété foncière rurale ou urbaine dans l'un et 26,83 dans l'autre. L'intérêt y est plus élevé (8,37 et 8,56 p. 100) que dans les autres États de la région centrale.

La région du nord se compose d'États nouvellement peuplés; le Minnesota est le plus important. D'après les constatations du Census de 1 890, il y aurait, sur 1 00 cultivateurs, 1S,S5 familles de fermiers-locataires, 45, 4i familles de propriétaires dont les terres ne sont pas grevées de dettes et 39,31 familles de fermiers-propriétaires dont tes terres sont grevées, proportion qui est plus forte que celle des propriétaires de maisons endettés {'). La dette rurale a été contractée principalement pour

11) Extra Census Bullelin n* 3.

(2} Celto augmentation a'est produite tant sur le« lots urbains (33 millions et 91) quo lar les terres de ferme (30 millions et 41).

(3f La motiiÉ des familles du Minnesot» [52,i6 p. 100) habile une maison particulière « home ;. La moitié à peu près (53 p. lÛOj de cet» moitié loue la maison; l'autre moitié (U p. 100) en est propriétaire ; de cette dcrniâre maitii!, 30 n'ont pas de dettes grevant la maison, 17 s"

l'achat de terra et de cheptel ('). £lle est évaluée à 37 miltious et demi de dollars (193,1 millions de francs) ('), équivalant au tiers de la valeur de la propriété (') et l'intérêt moyen est de S p. 100. De ISSOà 1889, le montant annuel des emprunts hypothécaires au Minnesota a quadruplé {*), pendant que la population aug:meDtait seulement de 66 p. 100. Le Minnesota est un des États les plus chargés. Les terrains urbains, « lots », le sont plus que les terres de ferme, « acre tracts 11 (').

Le Commissaire du travail du Minnesota, M. L. G. Powers, a comparé, par une enquête très instructive, les expropriations par suite d'hypothèques non payées en 1881 et eh 1891 ('). A la première date il y avait eu 1,166 saisies (portant sur 133,232 acres d'une valeur de 1,031,098 dollars, soit, 5,2 millions de francs); à la seconde!, 420(106,350 acres valantl, 178,827 doltars,soit 6,7 millions de francs) ('). Le prix moyen de l'acre de terre agricole vendue par suite de ces saisies a diminué :

(1) G8 p. 100 du lotttl de U délie sur les fermes STaicnt pour objet l'achat de terres au de cheptel. D'une enquête particulière portant non ■ur la dette on général, mût sur la dette hjpolhocuir» dans quatre comtés, il résulte que 69, 10, 83, 86 p. 100 dei emprunts ont en effet pour objet l'achat de la terre ou du cheptel et que l'achat de la terre kdI ligurapour 44 A 70.

(2) Dette »ur les fermes. La dette sur les maisons est de 38 million». (3] 31,61 p. 101) de la valeur des fermes. La dette sur cas mtùtons re-

prcsenlo 31,36 p. 100 de leur valeur.

(t) 15 millions de dollars (17 millions de francs] empruntés en 1886 el S9.7 (307,3 millions de francs] en 1889. Le total des emprunts hypothécaires a même monté k 70,3 en 18S1.

(5) Sur 393 millioas de dollars qui ont été empruntés de 1880 à 1889 (et dont une partie a été remboursée par les annuités) 153 portent sur les ■ acre tracts ■ e( 34i! sur les « lots ».

(6) L'année 1881 était dans celte région une année agricole plus prospère que 1891, malgré la bonne récolte.

(7) Ces chiffres ne comprennent pas les saisies de terrains urbains et miniers, lesquelles ont beaucoup augmenté (de 3 à 80) de 1881 à 1891 et représentaient, en 1891, 6SI millions de dollars (3,352 millions de fr.).

â9S Ë. LEVASSEL'R.

9,33 dollars en 1881 et 7,10 en 1891, parce que ce sont surtout les terres du nord qui ont été l'objet d'une exécution judiciaire à ta seconde date ('). Le total des terres cultivées s'est accru plus rapidement que les saisies ; car il y a eu 1 acre saisie sur 1 39 acres taxées en 188 1 et 1 sur 149 en 1 891 (') . L'amélioration s'est produite surtout dans les régions où les fenaiers 'Sont Uses, où. les terres sont bonnes et où les cultures sont variées ('). C'est surtout dans les terrains nouvellement occupés, possédés par suite de 1' « Homestead », par préemption ou en vue de la spéculation, que les dépossessions ont eu lieu ('). Les causes sont diverses; en voici quelquesunes.

L'agent imprudent d'une banque de l'est, banque dont le siège est éloigné, dit M. Powers, se trompe dans l'appréciation d'une ten-e et prête plus qu'elle ne vaut ; l'emprunteur abandonne bientôt le gage et part avec l'argent. L'agent malhonnête prête sciemment plus qu'elle ne vaut, et pousse le fermier à des dépenses exagérées afin d 'encaisser de fortes primes et trompe son banquier ('). Ces deux cas se présentent

;i) pour les leirains boisés la différence est encore beaucoup plus grande : 11,05 dollars en 1881 et 4,09 en IK91.

(âj M. Powers disait Ù la aession de l'Institut inCernalioDal de alalistique, qui s'est tenue ii Chicago en septembre 1B93, que les cipropriations qui représentaient 2 p. 100 des terres hypothéquées en 1891 na reprësenlaieat que 1 p. 100 en 1893, que ce taux rariait suJTar.t tes régions : 6 p. 100 dans ta vallée da la riTiëm Rouge, 1/3 Â 1/tO p. 100 dans le Minnesota méridional.

^3) The mortgago foreclosures in Minnesota on fanu propertj Iiave. on the past ten jears, decrease relatively 35 par cent and the gênerai condition oCthe farmers a9 a whole haa, to that same extent, béen imprarcrl sincc the jcar I8S0. Third Aiennial report... p. 362.

[i] Ibidem, page 363 et tableau xiv.

(5) 11 V a beaucoup d'agents et de fermiers qui ont une toute autre manière d'agir. M. L. O. Pqwers cite un agent qui, sur 1,500 prêta faiu à, des fermiers ea 1891 dans la vallée de la rîviâre Rouge, n'avait pas demandé eu 1891 une seule expropriation.

surtout pour des terres pauvres, enclavées dans des régions riches. Quelquefois, c'est le banquier même qui trompe le client et qui par un prêt excessif, trouve le moyen de s'emparer de la terre (').

Le spéculateur n'acquiert souvent une terre par « Hoixiestead i> ou préemption que dans le dessein de la revendre plus cher, et il a des chances de te faire quand les acheteurs sont très nombreux et que les prix monteot. S'il ne trouve pas à vendre à sa convenance, il emprunte sur hypothèque le plus qu'il peut; c'est pour lui le seul moyen de réaliser, et il disparaît immédiatement après avoir touché l'argent {').

Le cultivateur de bonne foi qui a acheté sa ferme à un marchand de terré, partie au comptant et partie en promesses d'annuités, et qui a acquis son cheptel par emprunt hypothécaire, n'obtient, par sa faute ou parla faute des saisons, que des récoltes insuffisantes; il est incapable de faire face à, ses engagements et il est évincé.

M. Powers a inséré dans son rapport deux cartes qui éclairent bien ce côté de la question des hypothèques. Elles indiquent le nombre des expropriations judiciaires faites dans chacun des comtés du Minnesota, l'une pendant l'année 1880, l'autre pendant l'année 1890, pardes

(IJ M. Powers cite uno a.geiicc qui a fait des pnïts <Ie ce genre et qui a été la causa d'un grand nombre d'expropriations dans la vallée de la rivière Rouçe en 1S91 et en 1892.

(2; Dans le comté de Polk, situa au nord-oueat, dans la région de la rivière Rouge, il y i eu, suc 119 expropriations de l'année 1891, 25 propriétaires qui ont abandonné leur terre la. aeniaino même oii ils avaient emprunté; 10 proptiétairea qui n'avaient pas payé d'iotéréta depuis deux on quatre ans, i qui avaient spéculé avec l'argent emprunté, 2S qui ont été ruinés par leur intempérance ou leur incapacité, 20 par de mauvaises récoltes, etc. Le total des cipropriationa a été de 24^ en 1S91 dans le ComU ; sur ce aombre, 21 ont racheté leur (erre.

300 É. LEYASSEUR.

hachures d'autant plus serrées que ce nombre est plus fort. Or, en 1880, les ombres sont épaisses dans les comtés du sud, tandis qu'il n'y en a presque pas dans ceux du nord; en 1890, il y en a peu dans le sud et c'est le nord qui, à son tour, est couvert d'une teinte sombre.

Voici l'explication. C'est par le sud que s'est faite la colonisation du Minnesota. En 1 880, la culture y était encore récente et concentrée dans la partie méridionale. Les villes étaient moins peuplées qu'aujourd'hui et les fermiers ne faisaient guère que du blé, parce que le blé est la marchandise agricole la plus facile à placer sur des marchés lointains.

Ces colons avaient beaucoup emprunté pour acheter leur terre et leur matériel d'exploitation; ils n'avaient pas eu le temps de s'acquitter et beaucoup, pour une cause quelconque, se sont trouvés dans l'impossibilité de payer leurs annuités : ce sont ceux qui étaient expropriés. La contrée supportait alors péniblement le fardeau de sa dette hypothécaire.

Dix ans après, en 1890, à la suite de ce triage, les meilleurs, c'est-à-dire ceux qui avaient pu résister aux difficultés du début, restaient et les mauvais avaient été remplacés par d'autres colons. Un tassement s'était pour ainsi dire opéré et la propriété était plus fixée. En outre, la population urbaine ayant beaucoup augmenté à Minneapolis, à Saint-Paul, etc., les fermiers trouvaient un marché à proximité et avaient pu varier leurs cultures afin de l'approvisionner; ils ne dépendaient plus d'une seule récolte et ne tombaient plus dans un dénùment absolu quand cette récolte venait à manquer. Les expropriations n'étaient plus que le dixième de ce

qu'elles avaient été en 1880 et la contrée portait facilement sa dette (^).

C'était maintenant dans la partie septentrionale de l'État qu'étaient les nouveaux défrichements, que la culture du blé était à peu près exclusive et que les fermiers se trouvaient dans la condition où avaient été dix ans auparavant ceux de la partie méridionale.

Dans le sud-est du North Dakota, le secrétaire de FEtat déclarait qu'il n'y avait pas plus de 2 p. 100 de fermiers ayant emprunté qui eussent été expropriés, quoiqu'il n'y eut guère de ferme qui n'^ût été hypothéquée, et que généralement tous ceux qui pratiquaient des cultures variées, faisant blé et maïs, élevant bœufs, porcs et moutons, se tiraient d'affaire (').

Au Colorado, un des Etats de la région de la Cordillère, la dette hypothécaire par tète d'habitant est plus forte que dans toutes les autres parties des Etats- Unis, excepté le district de Columbia et le New York où la spéculation sur les terrains urbains est très active. La majeure partie de cette dette porte sur les terrains urbains; car le montant total des emprunts contractés de 1880 à 1889 a été de 168 millions

(1) Le u Registrar of deeds » du comté de Mosser (Minnesota) disait en 1893 à M. Bureau, professeur à TÉcole de droit catholique que, dans son comté qui avait 18,000 habitants, il n'y avait eu en 1891 et en 1892 que 9 saisies immobilières, dont 4 avaient été annulées dans l'année pour cause de remboursement, et que dans Tautomne de 1892 il enregistrait par jour 8 à 9 radiation! ; Tagriculture était en somme prospère. Il n'en avait pas été de même en 1886, année de sécheresse, où il avait compté 98 saisies immobilières. Le « Registrar of decds »» du comté de Stelle (Minnesota) l'assurait que jamais dans son comté un fermier n'avait eu besoin d'emprunter pour se tenir à flot et que la confiance se fortifiant de plus en plus, l'intérêt en 25 ans était tombé de 24 à 7 p. 100.

La plupart des fermiers renoncent facilement au privilège du Homestead exemption pour emprunter en hypothéquant leur terre.

(2) Voir The financeal outlook^ p. H, par Atkinson.

302 É. LBVASaEU

de dollars (86^ millions de frai urbaines et de 80 (413 millions ' priétés rurales; ces dernières n millions en 1890 (').

Le New Mexico présente quelq nulle part la dette hypothécaire grands domaines (7,876 acres) e aussi grande valeur (10,299 doUa

Dans l'OrégoD.Ëtat de la régie hypothécaire n'est pas forte (8,1 de la propriété), quoique dept aient beaucoup augmenté. La propriété rurale restait grevée e 4f) millions de dollars; mais l'inté 10p. lOO(').

En Californie, il y avait au i' hypothèques pour une somme te dollars (1,241 millions de francs) la propriété rurale (4S,164 hypot sur la propriété urbaine (67,510 I; leur moyenne des emprunts propriété rurale a varié suivant li entre 2,000 et 2,850 dollars (') (H

(I) D'aprè* l'enquête spéciale faite dans

''eld, 4B «t Si p. 100 dea ompruntB hjpt

achat! ds terre ; 82 p. IDO avaient pov

''après l'snquéte spéciale faite dana