CHAPITRE XII

Renseignements sur les placements de fonds — Expositions provinciales — Sociétés agricoles

L'automne vint; sur la ligne sinueuse de la rivière à la Perche, le rideau de liards et de trembles, d'aunes et d'ormes se teinta de couleurs magnifiques et mourantes, et quand vers le soir, d'un lac formé par le cours d'eau, s'échappait la voix plaintive des plongeons ou que sonnait le grelot des vaches maîtresses des troupeaux épars près des bosquets, à la beauté grave de ce spectacle l'âme se sentait émue d'un sentiment à la lois doux et mélancolique.

A Bon-Espoir, le maître de maison a construit une cuisine en appentis du côté du nord, ce qui a rendu l'appartement plus chaud. La vente du fromage et de quelques animaux lui a fait réaliser une assez jolie somme et, comme il n'en a pas besoin actuellement, il va demander conseil à son ami sur l'emploi qu'il doit en faire.

— Tout cela dépend de vos intentions. Si vous persistez à vouloir goûter de la culture, vos fonds vous sont nécessaires et le mieux est de les déposer momentanément dans l'une des banques de la province. L'intérêt de 3 % vous paraîtra probablement un peu maigre ; mais vous avez du moins l'avantage de les retirer quand vous en aurez besoin.

— Quels sont les autres moyens d'employer ses fonds au Manitoba ?

— Vous avez d'abord les mêmes facilités qu'en France d'acheter par l'intermédiaire des banques ou des exchange-brokers (agents de change) toutes

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les valeurs cotées en bourse du vieux et du nouveau continent. Vous pouvez ensuite prendre les valeurs canadiennes : actions ou obligations de chemins de fer, tramways et sociétés diverses, rapportant en général de 3 à 7 % d'intérêt annuel. Vous avez encore les emprunts que font de temps les villes et municipalités de la province. prêts de toute sécurilô. à d'assez gros intérêts, mais ayant le désavantage d'être faits pour une longue période et parfois remboursables par annuités. En général, ils conviennent mieux aux gros capitalistes. Restent encore les prêts aux particuliers, sur Mortgage (hypothèque), qui font bien mieux l'affaire du colon.

— Pouvez-vous me donner quelques renseignements sur ces derniers prêts ?

— Certainement. Ces prêts sont faits, à un taux d'intérêt plus élevé qu'en France, pour un temps généralement plus court et cependant ils olfrent une garantie plus grande, tout en exigeant moins de délai, de surveillance, de formalités et de frais.

En France, dans les conditions ordinaires, le prêteur sur hypothèque exige :

1° Un établissement de propriété régulier :

2° Une évaluation des biens donnés en hypothèque ;

3° Une assurance contre l'incendie ;

4° Un état de la situation hypothécaire, au moment du prêt ;

Et 5° une déclaration d'état civil de l'emprunteur, pour faire connaître s'il est oui ou non soumis à l'effet d'hypothèques légales non inscrites.

Au Manitoba, toutes ces conditions sont remplies et au-delà.

1° Les prêts ne sont généralement consentis qu'aux individus, propriétaires d'immeubles en vertu du système d'enregistrement Torrens.

D'après ce système, qui part du principe que toutes les terres appartenaient originairement à la Puissance, c'est le gouvernement fédéral qui enregistre toutes les mutations successives et, dans son certificat du transfert, c'est lui qui garantit à l'acquéreur la possession absolue de sa terre. Les personnes actuellement propriétaires en vertu d'anciens titres, peuvent toujours, après quelques formalités ressemblant un peu à celles relatives en France à la purge légale, obtenir le titre ïorrens, qui d'ailleurs sera bientôt le seul en existence. Le préteur ou son conseil, en voyant que l'emprunteur possède un titre Torrens, sait donc qu'il n'a plus à s'occuper d'irrégularités antérieures ou de réclamations subséquentes. 11 faut convenir que cela est plus simple, pour lui, que la nécessité qu'il y a en France pour le créancier de s'assurer si la possession trentenaire de son emprunteur est bien établie, non interrompue et s'il n'existe pas en outre de privilège ou d'action résolutoire non éteinte.

2° En France, l'évaluation se fait parfois par le préteur, souvent par le notaire et exceptionnellement par des experts. Ici, l'évaluation se trouve faite d'avance, tout naturellement, sans frais et de la manière la moins critiquable. Maintenant que vous êtes councillor (conseiller municipal) vous savez et je vous l'ai du reste déjà dit, que chaque année, le Conseil municipal nomme des experts qui se rendent chez chaque habitant, pour estimer ce qu'il possède en biens meubles et immeubles, afin de donner une base à la répartition des impôts. Si l'on trouve l'estimation trop élevée, on a un délai pour réclamer; mais on n'a certainement aucun intérêt à la faire augmenter. De plus, ces estimations sont faites d'après des principes généraux fixés par la municipalité. Ne trouvez-vous pas que cette esti-

mation officielle laite régulièrement chaque année, n'a pas plus de valeur que l'estimation accidentelle faite à l'occasion d'un prêt? Du reste, rien n'empêche le prêteur, s'il a quelque doute, de procéder à une nouvelle estimation.

De plus, les terrains en France sont arrivés depuis longtemps à leur plus haute estimation. Ici, c'est le contraire, à part quelques lots de ville dont les prix paraissent exagérés, les terres n'ont encore qu'une valeur presque insignifiante et certainement bien au-dessous de celle qu'elles doivent forcément atteindre dans un avenir prochain. Le prêteur n'a donc pas à craindre la baisse comme en France ; au contraire, la hausse du prix des terres est pour lui une quasi-certitude.

3° Gomme en France, l'emprunteur est tenu d'assurer contre l'incendie toutes les constructions édifiées sur les immeubles hypothéqués, pour une valeur fixée dans l'acte de prêt, de payer les primes et d'en justifier au prêteur.

Là s'arrête la ressemblance. Au Manitoba, à défaut par l'emprunteur de remplir cet engagement, le prêteur a le droit de faire cette assurance luimême, d'en payer les primes qui s'ajoutent à sa créance et en cas de sinistre, la compagnie ne peut valablement se libérer qu'entre ses mains.

Si le prêteur veut encore une plus grande garantie, il peut assurer son emprunteur sur la vie, lui faire payer les primes ou les payer lui-même et en cas de décès, il touche le montant de l'assurance, à concurrence de ce qui lui est dû.

4° Le prêteur peut requérir du receveur d'enregistrement du district, qui fait alors les fonctions de notre conservateur des hypothèques, un certificat négatif ou révélant au contraire l'existence de dettes déjà inscrites.

5° Au Manitoba, le régime dotal n'est pas connu et ne le sera probablement jamais, ce qui est fort heureux pour les familles, mais bien regrettable pour MM. les Avocats de la province. On ne connaît pas également les hypothèques légales non inscrites des femmes, mineurs, interdits ou de l'Etat. Si l'emprunteur est marié, rengagement de sa femme est valable et elle peut mortgager tout ce qu'elle possède, conjointement avec son mari. Elle a même le droit d'emprunter directement sans le concours et le consentement de celui-ci.

Vous voyez, M. Girard, que toutes les garanties données en France aux créanciers hypothécaires le sont également au Manitoba et dans une plus large mesure. Mais ce n'est pas tout : l'emprunteur peut donner en gage tout son mobilier au créancier et vous savez que souvent, surtout chez le colon nouvellement installé, la valeur du mobilier dépasse de beaucoup le prix de ses immeubles. En France, en matière de gage, pour que le privilège existe, il faut, en conformité de l'article 207G du Code civil, que ce gage soit et demeure en la possession du créancier ou d'un tiers. La loi manitobaine n'exige pas ce nantissement et tout le mobilier du débiteur peut être donné en garantie au créancier, tout en restant à sa disposition.

— Mais ce mobilier peut déjà être le gage d'un autre créancier ?

— Un certificat délivré par le clerk (secrétaire) de la Cour du Comté, vous dira si ce mobilier est libre ou non; car tout gage donné, pour être opposable aux tiers, doit être inscrit à la Cour de Comté.

— Qui peut empêcher l'emprunteur de distraire ce mobilier resté en sa possession ?

— La clause insérée dans l'acte de prêt, dont je

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vais vous parler et qui lui ferait vendre une chose dont il n'est plus pour ainsi dire propriétaire en ce

moment. Délit puni par toutes les lois canadiennes d'une manière fort sévère et dont on a fort peu d'exemples.

— Est-ee que ees gages donnés ainsi ne doivent pas affecter les transactions commerciales ?

— Nullement. Si le débiteur trouve une occasion avantageuse de vendre tout ou partie de son mobilier, il peut en profiter pourvu qu'il agisse honnêtement et qu'il remette le prix intégral de la vente à son créancier qui perd ainsi tout motif de plainte contre lui. Les échanges même, faits de bonne loi, sont également respectés.

Enfin, comme complément de garantie au prêteur, il est dit dans l'acte de prêt, que les hypothèques et gages dont il est parlé ci-dessus, sont en outre des ventes faites par l'emprunteur à son créancier et à ses héritiers, dans le sens des articles 1659 et 1662 du Gode civil. Le prêteur est donc plus qu'un simple créancier hypothécaire et gagiste, il est en outre un antichrésiste et devient même un réel propriétaire sous condition. Aussi, en cas de non paiement ou d'inexécution des conditions du prêt, est-il autorisé à pénétrer dans la demeure de son débiteur, forcer portes et fenêtres, enlever le mobilier, vendre privément ou aux enchères meubles et immeubles et retenir sur le prix des ventes tout ce qui lui est dû, en principal, intérêts et frais.

Ici, pas besoin de jugement, aucun délai dans l'exécution, le créancier a le droit de se faire justice lui-même, sans le moindre concours de son débiteur.

— Bigre, voilà une mesure un peu draconienne. Et quels sont les taux normaux de ces prêts ?

— Tout dépend des gens et des circonstances. Ordinairement les intérêts vont de 5 à 10 °/0 par an.

Vous savez que, jusqu'à présent, le Canada n'a aucune loi contre l'usure. Ou allez-vous (aire maintenant ?

— Suivre votre avis. Déposer mes fonds à la banque.

— Pour l'instant, c'est le plus sage parti.

— Parlez-moi donc aussi des expositions annuelles de la province, qu'on appelle ici des exhibitions.

— Vous connaissez déjà par le compte-rendu des journaux les expositions annuelles de Winnipeg, Brandon et Portage-la-Prairie, les plus importantes de la province.

— Oui, et je me propose même d'aller voir l'exposition de Winnipeg, l'année prochaine.

— Vous ferez bien. C'est toujours très intéressant et souvent fort utile. Dans beaucoup d'autres endroits, les municipalités ou des sociétés de cultivateurs formées dans ce but organisent également, chaque année, dans leur commune, ce qu'elles appellent un fair (foire), espèce de concours agricole comme il y en a en France, et où Ton distribue des prix aux plus beaux animaux, à la ferme La mieux cultivée et aux meilleurs produits de la culture et du jardinage. Ces concours qui durent un ou plusieurs jours sont presque toujours agrémentés par des courses de chevaux et divers jeux.

— Est-ce qu'il n'y a pas aussi des associations agricoles ?

— Certainement. Des Sociétés d'agriculteurs se fondent soit pour organiser les concours dont nous venons de parler, soit pour mieux défendre leurs intérêts, soit encore pour s'assurer mutuellement contre l'incendie ou la grêle. Ces sociétés sont régulièrement autorisées par le gouvernement et ont une existence civile.

M. Rolland entre aussi dans quelques détails touchant les institutions canadiennes-françaises soit de banque, soit de crédit foncier.

Le jardinage de Mme Girard était magnifique cette année. Elle put vendre quantité de pommes de terre et d'oignons à un prix fort rémunérateur. J'ai bien fait de persévérer, disait-elle, et l'année prochaine j'agrandirai encore mon jardin.