LB MÉTAYAGE INDIGÈNE

ments également suivent Tancienneté de leurs services et vont de 420 francs à 480. Nous entrons dans ces détails précis, parce qu'ils peuvent servir de guides pour la constitution d'une grande exploitation fondée sur raffermage ou le métayage avec les indigènes.

La population indigène s'est accrue presque au même taux que Teuropéenne sur ce domaine de la Société de Sétif. En effet au 31 décembre 1891, on y recensait 3,662 indigènes, au lieu de 3,181 au 31 décembre 1885, et 370 Européens en 1891, au lieu de 307 six ans auparavant; c'est une augmentation de 20 p. 100 pour les Européens et de 15 1/2 pour les indigènes. Voilà un exemple qui prouve ce que l'on peut attendre de cultures indigènes dirigées par les Européens.

Ce n'est pas qu'il nous paraisse désirable, dans une contrée comme la Tunisie qui offre bien plus de ressources que le plateau de Sétif placé à plus de 1, OOOmètres d'élévation, de se bornerpurement et simplement à la direction et à la commandite d'une culture arabe; mais dans les grandes propriétés, il serait bon qu'une partie du sol, celle que les propriétaires ne peuvent pas directement utiliser pour les cultures perfectionnées ou qui n'est pas nécessaire au parcours du bétail, fût placée sous un régime analogue à celui que la Société de Sétif a si bien organisé. La combinaison dans un même vaste domaine de la culture directe européenne et de la culture indigène, sous la surveillance et avec la commandite des propriétaires européens, est un mode d'exploitation du sol qui, pendant longtemps, peut répondre à certaines conditions agricoles et sociales de la Tunisie.

Un écrivain original et à idées absolues, feu M. Pascal, dans d'intéressantes études, publiées vers 1885 ou 1886, a condamné très vivement toute culture parles procédés européens et a fait un tableau des résultats de la culture arabe, beaucoup plus séduisant encore que celui qui résulte de l'expérience de la Société de Sétif. D'après lui, sur une terre de 2,000 hectares, dont la valeur serait de 100,000 fr. tout au plus, avec un capital d'exploitation de 120,000 francs au maximum, un propriétaire européen, commanditant des métayers indigènes, serait assuré au minimum d'obtenir 15,000 francs de revenu net par les céréales et 10,000 francs par le croît du bétail, ce qui lui ferait plus de 11 p. 100 de revenu net régulier. Il va même jusqu'à parler de revenus beaucoup plus considérables, atteignant 20 ou 30 p. 100. L'entreprise, dans ces conditions, serait tentante. M. Pascal entre dans de grands détails pour justifier ses

conclusions ; nous n'avons pas le loisir de Vy suivre. Il est loin de notre pensée de détourner qui que ce soit de se faire simple directeur et commandilaire de cultures indi^^ènes. Cependant, les calculs de M. Pascal nous paraissent exagérés, et le succès, que Ton pourra atteindre dans certains cas, est loin d'être universellement assuré. En premier lieu, on ne trouve plus guère à acheter à 50 francs rheclare de terre dans une situation convenable, près des routes et des marchés; il faut au moins augmenter ce chiffre de moitié et parfois même le doubler (1). Puis, un lot de 2,000 hectares de terres ne peut pas être tout entier utilisé, môme par la culture arabe; la moitié au moins, souvent les trois quarts, sont couverts de lentisques, de jujubiers, de romarins, et il les faut défricher, ce qui coûte cher (entre 100 et 200 francs l'hectare). Si Ton veut avoir une culture qui ne soit pas absolument rudimentaire, il y a plus de constructions à élever que M. Pascal n'en suppose. Ensuite, les travailleurs indigènes, colons parliaires, que Ton appelle des khammès et qui abandonnent au propriétaire les quatre cinquièmes de la récolte, sont des débiteurs insolvables dont il a fallu acheter la dette, en général 3 ou 400 francs par tête. 11 faut être sur les lieux ou avoir un représentant sûr, pour faire le partage des récoltes. En outre, ces métayers se livrent souvent à la maraude, et il est bon de les surveiller, mais alors parfois ils se froissent el quittent le domaine en se faisant racheter par un propriétaire moins vigilant. Quand on a un grand nombre de ces khammès, une centaine par exemple — et il est diflicilc d'en rassembler autant, — il faut un nombreux personnel de contrôle dans le genre de celui qu'emploie la Société de Sétif. La culture arabe est certainement susceptible d'être améliorée et dirigée par des Européens ; les indications de M. Pascal sont utiles et pourront parfois

(t) La compilatlcn ofQcielle La Tunisie {i%Q(j), dont nous avous parlé, s'exprime ainsi {Agriculture, In lustrie^ tome I", page 250) : « A l'origine, la terre avait peu de valeur. Les premiers colons ont trouvé à acheter à des prix aujourd'hui inconnus. Les terres à 15 kilomètres de Tunis furent acquises, il y a dix ans, au prix moyen de 10» francs l'hectare. A 25 kilomètres de Tunis on les trouvait offertes à 50 francs. Arluellemenl, ces prix ont facilement triplé. La terre nue vaut de .300 à 500 francs l'hectare autour de Tunii*, dans un périmètre de 25 kilomètre^. Ce n'est qu'en pénétrant dans l'intérieur, dans les régions encore inexplorées par les colons, que l'on pourrait trouver des terres & 50 francs Thecture. » La publication officielle exagère, comme d'Habitude; OD trouverait encore des terres nues ou embroussaillées dans un rayon de 25 kilomètres deTuni.s à 150 ou 200 francs l'hectare ; mais il serait impossible d'eu avoir à 50 francs, comme le supposait M. Pascal, qui fussent d'assez bonne qualité et passablement situées.

LA LOI FONCIÈRE ET L'IllMATRIGULATION. 389

être suivies ; mais ici, comme ailleurs, le succès sera variable et dépendra de la valeur du gérant ou du propriétaire dirigeant. Il nous parait, en définitive, toujours préférable de pratiquer à la fois sur un grand domaine la culture européenne sur la partie la plus petite, mais la meilleure des terres, et la culture indigène sur le restant.

Il arrive toutefois, qu'un grand domaine, à culture très intensive, ayant, par exemple, 300 hectares de vignes et 400 hectares de cultures fourraj,'ères et de céréales, peut avoir besoin, comme terrains de parcours, de 1,500 à 2,000 hectares, pour entretenir 1,000 à 1,200 moutons et 200 à 300 bêtes à cornes, qui lui fournissent le fumier à bon marché. Dans un pays neuf comme la Tunisie, la culture intensive sur le quart ou le cinquième de la surface d*un grand domaine et Texploilation cxtensive, au moyen du bétail, des trois autres quarts ou des quatre autres cinquièmes peut être actueliement une excellente combinaison.

Les modes d'emploi des terres sont donc variés en Tunisie. I/achat en était, dans les premières années, difficile, soumis à de grandes incertitudes. La propriété privée, soit individuelle, soit familiale, est fréquente, comme on Ta vu (pages 3o0 à 364) ; mais il est fort malaisé, dans beaucoup de cas, de connaître le vrai propriétaire, ainsi que les limites exactes des domaines. Il arrivait que plusieurs personnes étaient possesseurs de titres pour une même propriété. II fallait passer par l'intermédiaire des notaires arabes, dont quelquesuns, non tous, sont honnêtes et habiles ; puis on restait justiciable des tribunaux musulmans, ayant un caractère religieux et jugeant sans publicité. 11 résultait de ces circonstances fâcheuses que la propriété avait un caractère précaire, que l'Européen était exposé à des évictions, tout au moins à de fréquentes contestations.

M. Cambona eu le mérite, entre beaucoup d'autres, de faire rédiger une loi immobilière très perfectionnée, imitie du célèbre acl Torrens australien. Il est remarquable que les principaux personnages religieux, le cheik ul-islam, le cadi hanefi et le bach mufti* maleki aient collaboré à cette réforme, ce qui n'est pas une des moindres preuves de l'esprit progressif des Arabes tunisiens. On crée une méthode sommaire et simple de constatation, d'enregistrement et de conservation de la propriété. Un délai est donné à ceux qui prétendent des droits pourles faire valoir, et, passé ce délai, aucune revendication réelle ne peut être soulevée. C'est la création d'un grand-liyju2 terrien que la France enviera à la Tunisie. Les divers

m LA TUNISIE.

droits de préemption, nombreux dans la loi musulmane, sont abolis. On se trouve avoir un titre à Tabri de toute contestation et mobilisable (1). En outre, on peut acquérir en jouissance perpétuelle, moyennant une redevance appelée enzel^ les biens habous ou de mainmorte, qui sont nombreux dans la Régence et qui appartiennent à des mosquées, à des écoles ou à des fondations philanthropiques.

(1) Voici, empruotés à Texposé de M. Flandin, député, dans son Rapport fait à la Chambre, au nom de la commission du budget de 1897, les principales dispositions de celte loi, et la procédure y relative :

La loi d'immatriculation foncièrt», imitée du système introduit en 1858 en Australie par Robert Torrens, a pour principe essentiel de donner à une terre, par son immatriculation au livre foncier, une personnalité distincte, indépendante de ses ayants droit et dont l'état civil est tenu par le conservateur de la propriété foncière.

L'immatriculation a pour effet d'effacer entièrement, suivant Texpression de M. Paul Cambon, le passé de l'immeuble et de lui donner une vie nouvelle : il naît sous le régime de la loi, dégagé de toutes les conditions antérieures non reconnues au moment de l'immatriculatiou. Les modifications qu'il subit dans la suite sont constatées par des sortes d'actes de l'état civil, consignés sur la page du registre affecté à chaque immeuble immatriculé. Sa situation Juridique demeure toujours conforme aux éuouciations de ce registre. Rien de ce qui n'y est pas mentionné n'existe au regard de la loi.

Cette page du registre f mcier, c'est le titre de propriété. Une copie en est remise au propriétaire de l'immeuble. Celui-ci se trouve ainsi nanti d'un document représentatif de ses droits, exactement dans les mêmes conditions qu'un actionnaire qui a dans son certiGcat nominatif la représentation de sa part d'intérêt dans une société. Le titre est susceptible d*être négocié ou engagé, à peu près dans les mômes formes (|u*uue action nominative. D'où cette conséquence que les immeubles sont, pour ainsi dire, mobilisés.

Ainsi, tandis qu'en Europe et particulièrement en France l'examen de l'établissement de propriété comporte si souvent dans la pratique les recherches les plus compliquées, eu Tunisie il sufût, pour fixer tous les renseignements, d'un certiticat composé tout au plus d'une feuille double. Tandis qu'en Europe et particulièrement en France, avec le formalisme de notre régime hypothécaire, la moindre constitution de droit réel entraîne une série de démarches et de frais, en Tunisie il suffit de la simple inscription sur le registre-matrice, du siin[)le report sur la copie du titre pour permettre de réaliser, sans la coûteuse assistance des hommes de loi, toutes les transactions dont la propriété foncière peut être susceptible.

Une procédure spéciale protège les droits des tiers contre tout danger d'usurpation et de fraude.

Le requérant qui veut faire profiter sa propriété des avantages de l'immatriculation doit remettre uu conservateur une demande en arabe et en français, portant ses noms, piénoms, qualités, domicile eu Tunisie, la description précise de l'immeuble et r(*sliuiatiou de sa valeur, les titres de la propriété et le détail des droits réels immobiliers qui la grèvent, avec pièces justificatives.

Dans les dix jours, la demande ept inscrite au Journal officiel^ affichée dans l'auditoire du jug(^ de paix du lieu et annoncée dans les marchés par le caïd. Dans les quarante-cinq jours qui suiveut, le chef du service topogra-