CHAPITRE SECOND

Valeur des fonds de terre. — Bail à ferme. — Bail à long temps, — Emphgtéose, — Bail à rente. — Locatairée perpétuelle. — Bail colonger. — Hoflehn.

I. — De prime abord, il nous semblait aisé de déterminer le prix moyen des différentes espèces de fonds de terre de notre province, au xviiie siècle. Arthur Yung a fait ce travail pour les terres labourables, d'après les notes qu'il a recueillies pendant son séjour en Alsace de juillet 1789. Nous pensions le refaire après lui et plus complet que lui, à l'aide des nombreux matériaux que nous fournissaient nos archives. Nous n'avons pas tardé à nous apercevoir combien nous nous abusions. Sans des recherches immenses, on ne pouvait arriver à aucun résultat sérieux; et ce résultat, bien certainement, ne serait pas en rapport avec la peine qu'il aurait coûté. Bien plus, même en y mettant toute sa bonne volonté, on risquerait, en beaucoup de cas, de consumer son temps en efforts infructueux; car les difficultés auxquelles on se heurterait, sont précisément celles qui empêchèrent en partie du moins, le remaniement de l'ancien cadastre au xviiic siècle, tout vicieux qu'il était, comme on le verra plus loin (1). Il faut donc nous borner à quelques généralités.

La valeur des fonds de terres paraît avoir subi de plus grandes et de plus fréquentes variations au xviiie siècle que de nos jours. « Il est prouvé qu'il ne faut qu'un corps de biens considérable vendu en détail, selon la remarque d'un membre du District de Huningue, pour faire baisser pour longtemps le prix des biens fonds dans une communauté », parce que la valeur des terres varie, dit le syndic Chauffour, suivant ^^ le nombre de biens de même espèce mis en vente en même temps » : or cette circonstance,

(l; Voir le livre VIK

198 l'Alsace au xviu« siècle

comme on Ta vu précédemment, se présentait alors assez souvent. Les causes qui influaient sur la prospérité de l'agriculture, telles que les communications plus ou moins difficiles, la situation de l'endroit, l'absence ou l'existence de ressources, et surtout de débouchés, les charges toujours variables, mais plus ou moins lourdes qui pesaient sur les immeubles, ou d'autres causes purement locales ou accidentelles, comme le plus ou moins d'industrie des habitants, d'amour du travail, d'ordre et d'économie, un procès malheureux, etc. (1), peuvent expliquer la différence de prix souvent très sensible que l'on remarquait d'une communauté à l'autre, fussenl-elles tout à fait voisines. Sans nier l'influence des causes que nous venons d'énumérer, M. Rosé, dans un rapport au District de Huningue (1788) estime que la valeur des fonds de terre augmente ou diminue principalement en raison du nombre des cultivateurs et de l'étendue du fermage: le ban est-il grand et le nombre des cultivateurs petit, les fonds seront à bas prix; au contraire le fermage est-il petit et les cultivateurs sont-ils nombreux, les terres augmenteront de valeur. On peut citer à l'appui de ce sentiment l'exemple suivant: en 1786 à Rantzwiller, le prix des biens fonds était « très modique », à cause du petit nombre d'habitants: le quart du ban environ serait resté inculte, si les forains n'avaient pu s'en rendre acquéreur. Quoi qu'il en soit de la raison, le prix de deux terres situées à peu de distance l'une de l'autre, dont la qualité et le rapport étaient le même, pouvait varier dans la proportion de trois à quatre, de deux à trois, ou même de un à deux, d'après un mémoire de M. Lachmann au District de Huningue. « Il y a des villages, dit M. Rosé, (1788), où l'arpent de terre se vend le double de l'arpent d'un autre village voisin, du même produit et de la même qualité. Tel est entre autres le village de Feldbach, limitrophe avec les villages de Raedersdorff, Riespach, Xiederlarg. Les terres de ces derniers villages sont de leur nature aussi bonnes, peut-être meilleures et produisent pour le moins autant que celles de Feldbach. Cependant celles-ci sont le double plus cher de celles des trois autres villages qui ont le même débouché . Et ailleurs: « Il y a des villages dans le Sundgau, où depuis 9 ou 10 ans, TiiriKMit de terre a haussé près de la moitié de prix. Tels sont: Landser, Eschentzwiller, Didenheim, Walbach, Hesingen, Kœtzingen, les trois Muespach, Feldbach. 11 en est d'autres où depuis

(1; No.is eu av >ns suffi immenl pa.li au livre prêccdciil, chap. 111.

la même époque les biens fonds ont considérablement baissé; par exemple: Brunstatt, Zillisheim, Illfurt, Tagolsheim, Steinbrun-le-Bas, Hellfrantzkirch ». Et le rapporteur ajoute: Il doit en être de même dans toute la province. (A. H. A. 1180. C).

Il faut noter ceï>endant la funeste influence qu'exercèrent les événements politiques. En 1789, après les élections aux Etats généraux, et surtout à la suite de l'insurrection de juillet, la valeur des propriétés immobilières baissa tout à coup de plus de moitié dans toute la province. La dépréciation fut telle que le Conseil souverain refusa aux procureurs des arrêts de contrainte pour dépens dans les affaires indécises ou pendantes, et ne rendit plus d'arrêts par défaut faute de comparoir ou de défendre, écrivit le Premier Président au Garde des Sceaux, pour ne pas ruiner en pure perte, les débiteurs ordinaires et malheureux, qui, faute d'argent comptant, eussent été obligés de vendre à tout prix leurs immeubles, dans un moment où il y avait si peu de numéraire en circulation, et où les biens fonds étaient sans valeur (1).

Les principaux contrats sur lesquels les propriétaires tiraient partie de leurs biens fonds, étaient les suivants (2):

IL — Contrat de huagey ou bail à ferme ordinaire^ contrat le plus commun, avec toutes ses modalités, tel qu'il existe encore aujourd'hui, et sur lequel, il n'est pas nécessaire de beaucoup insister: on sait assez en quoi il consiste.

En temps normal, le canon que payait un fermier ne dépassait pas 2 1/2 o/o de la valeur du bien loué. « Il est connu , disait M. Schwendt, dans son rapport à l'Assemblée provinciale du 3 décembre 1787, que les terres ne produisent guère que 2 1/2

(1) Bég, Becret. — Ce furent surtout les maisons qui subirent une grande dépréciation & Colmar. Ainsi le conseiller Michelet avait loué l'hôtel du Chapitre de BAIe, à raison de 600 livres par an. Comme il devait quitter Colmar. puisqu'il venait dVlre nommé commissaire du Roi près le tribunal du district de Strasbourg, M. de Î^ndenberg-Wngenboiirg demanda son logement, mais h un prix proportionné aux circon-stances actuelles, où il y a ù CoIroar« par la déroute de magistrature, vingt maisons à vendre et autant à louer. » (16 sep. 1790).

(2) Dans les explications qui vont suivre nous nous bornerons A des noiio »s générales ; nous n'entendons nullement faire un traité ^nr la maliére et nous n'insisterons un peu, que sur les pnrliculnrilés que présentait notre droit alsacien & la fin du siécU.

200 l'Alsace AU xviii« SIÈCLE

0/0 (1). » Peut-être y avait-il une exception pour les prés naturels, ou du moins pour les meilleurs d'entre eux, car un arpent de pré de la première classe, à Cc4mar, d'une valeur de 509 livres, rai>portait ordinairement, d'après le Bureau intermédiaire, un fermage annuel de 21 livres (2). Cependant aux approches de la Révolution, les propriétaires parvinrent à hausser considérablement les canons qu'ils tiraient de leurs biens-fonds. L'auteur des Considérations le remarque en ces termes : « Il se peut même que des gentilshommes, de riches possesseurs, des corps ecclésiastiques et séculiers, aient chargé et appauvri le peuple par le rehaussement des baux à ferme, le doublement des anciennes redevances... (3) ». A la manière dont il s'exprime, on pourrait croire que l'auteur fait une concession aux adversaires de l'ancien régime, concession après tout de peu de valeur dans sa pensée. Ce serait une erreur; il a bien l'intention de dénoncer des abus: il le dit expressément dans son livre intitulé: Questions d'Etat.., 1790 (p. 43), lorsqu'il fait une nouvelle allusion à ces « déprédations que nous avons eu soin, dit-il, de ne pas dissimuler dans la quatrième Considération, page 70. » Or comment et par quel moyen arrivait-on à ce rehaussement extraordinaire? L'exemple suivant, bien qu'il date de 1767, répond à la question. En cette année 1767, un rézal de grain des quatre espèces, en quantité égale, était considéré comme un très fort canon, ein sehr starrke Giitth, d'après un rapport du receveur général du comté de Ribeaupierre, Steinheil, en date du 28 avril, pour un Acker des

(1) Procèt' verbaux des séances.., 1787, p. 139. Il parlait seulement des terres louées par les grands propriétaires de la province. Néanmoins il y a lieu ce semble, de faire des réserves pour les biens loués en détail, comme il sera dit plus loin.

(2) A. H. A'.1587, C.Le même fond payait 5 livres d'imposiUon en moyenne, toujours d'après le Bureau. — A Heiteren, en 1752, selon le directeur des vingtièmes, un arpent de cbamp se louait 4 boisseaux, moitié froment, moitié orge, soit en argent : 6 livres 13.45 ; et les près, 9 livres, le journal. Nous ignorons quelle était alors la valeur de Tarpent ou du journal. (A. H. A. 1118 C.) — A Beblenheim, comme probablement dans toute la seigneurie de Riquewibr, un journal des meilleure prés seigneuriaux, se louait entre 70 et 80 livres par an, y compris le ivre par sol, en 1778 : on estimait alors que le quintal de foin se vendait année

moyenne de 2 à 3 livres. Nous ne savons pas combien valait le journal du pré. (A.H. A.298 E.)

« Nous avons plus de 40.000 arpents de terre qui ne valent pas les frais de culture : on peut rapporter une mulUtude de baux où l'arpent de terre est loué k raison de 10, 20 ou 30 sols au plus. » {Mémoire du dép. du H.-Rhin à V Assemblée nationale, 18 nov. 1790.)

{\\)Coi\sidéralions,., 1789. p. 70.

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meilleîires terres, sinon du Comté, du moins du ban de Guémar (1^: On n'aurait pu Faugmenter, ajoutait le receveur, sans ruiner un fermier, ohne einen Entlekner zu ruiniren (2). Or la seigneurie possédait à Guémar huit corps de biens formant un total de 308 5/8 acker de champs labourables et 59 t/6 ta,g de prairies, ou 367 14/26 de terres de différentes qualités. Elles avaient été louées pour neuf ans en 1760 moyennant 340 rézaux par an. Comme les baux touchaient ù leur fin, les fermiers demandèrent en 1768 au receveur général de les continuer et offrirent de leur propre chef un total de 377 rézaux, donc plus d'un rézal par acker et par tag^ et une augmentation de 37 rézaux sur le bail précédent. Le receveur, satisfait d'un si beau résultat, était d'avis d'accepter et de conclure de suite. Mais la Chancellerie

(1) On appelle un cens « 6'iie/, qunnd il consisle en grains ou en denrées, et Zitis, quand il consisle en arpent » (CiiAUFFOun Fainé, 1790. — Cfr. Journal de Jurisprudence, IX, 367. 373.— XV 304, 310, etc., et le livre VHI. nu mot Guet).— « L'expression de Juc/iar/, de Juch, d^Acker, que nous traduisons en français par les mots de journal, d'arpent, n'a point une valeur absolue dans cette province. Quand Ton vend ou loue, en arpent, de mesure de Roi, tout le monde conviendra uniformémenl de la contenance que le terrain doit avoir, parce que la mesure de Roi est détermince par le nombre de perches, le nombre de pieds pour la perche, le nombre de pouces pour le pied et de lignes pour le pouce. Mais le Jucharl, le Jmc/i, r^cA*er varient ù l'infini dans la province? On appelle Juharl, dans certains bans, une contenance de 9 schatz ; dans l'autre il n'en a que 6. Le Schalz est plus ou moins grand d'un ban à Tautre. » (Ecritures de l'avocat CHAtiFouR le jeune dans le procès de la fabrique d'Herlisheim contre un particulier dAndolsheim. Bibl. Chauffour.)— Cfr. Eludes économiques de M. l'abbé Hanauer, II, p. 5.)

(2) La seigneurie lirait, de deux corps de biens silués à Guémar, formant ensemble 87 1/2 acker Je champs labourables et 12 1/2 tag de pré, un canon aussi de 100 vierlel ou ré/aux de grains des quatre espèces, en quantité égale : « Dièses ist eine sehr slarcke Gûlh, — disait le receveur Steinheil, — in dera man gemeiniglich von dem beslen Acker auf das hœchste ein vïertel Gâlh rechnen kann, und dabey die Matten nicht in bcsondere Anschlag bringt ; hier aber wird von dem Acker sowohl aïs von Jedem Tag Malien, jahriich eiu vierlel Gùlh gcgel>cn, da doch von jcnen die Terl/. allo Jahr brach liegen soll, oder wann auch wann wassauderes binein gepflanzl wird, solcher den kûnfligen Fruclilcrtrag nichl nur vernngt*rl, sondeni auch dem Entlehner mehr Arbeit und Besserung koslet. Folglicii sind dièse I^hne so hoch ah sic geleh^n werden kœnnen, ohne einen lOntlehner ru ruinieren, oder einen (lùlhmann zu bekomen, der andere und sich selbst zu verderben, mehr vcrsprichl als £U lieferen mœglich ist. » (28 av. 1767.) Le bail prenait fin en 1768, et pour le continuer, les fermiers avaient offert 4 rézaux de plus soit 104 rézaux que Steinheil semble estimer en argent à la somme de 1250 livres. — (A. H. A., M. 286).

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pensa qu'en divisant ces huit corps de biens en lots de 15 acker et 5 tag chacun, on en tirerait encore davantage (1). Cependant, comme l'exécution de ce projet eut soulevé des difficultés avec les voisins au sujet de la contenance, des fossés, etc., elle résolut de relouer pour neuf ans les huit corps de biens sans en modifier l'étendue, non de la main à la main, mais par adjudication publique, au plus offrant, toujours dans l'espoir de les louer plus cher. Son espoir ne fut pas déçu; car on relira 388 rézaux, de

(1) « Les corps de biens amodiés eu gros ne rapportent jamais autant que lorsqu'on les afferme en détail > Lettre du sieur Rosé, receveur du Wurtemberg à Colmar,22 déc. 1777 (A. H. A. 130 E.) En voici quelques exemples. La seigneurie de Hibeaupierre avait à Bennwihr un bien se composant de 31 pièces de terres qui formaient un total de 26 Acker et 1 Vierlel. Ce bien se nommait Fruchtlelin ou plus ommuncment Schutzenlehiit parce qu'il était ordinairement donné en location au prévôt du village en raison de sa charge . Jusqu'en 1777 il ne parait avoir payé qu'un canon de 13 rézaux, grains des trois espèces. En 1776, les nommés Kien et Esbach off'rirent de le prendre à bail à partir de 1777 pour 18 ans, moyennant un canon annuel de 18 rézaux, grains des trois espèces. Le receveur Sieffert engageait vivement la chambre de Bibeauvillé d'accepter des offres aussi avantageuses : « Da es nun sehr warhrscheinlich ist dass man in ; einer vorzunehmenden Steigerung dièse 18 Viertel Fruchten nicht erhalten wird dièse aber noch darzu Lente sind welche sich vorgenommen dar Gueth in den bester Stand zu slellen weil sie die mittel dazu in Haenden haben, so scheint es fur Gnad. Herrschaft vorleilhaft zu sein, wenn ihnen hier um willfahrct werden kœniite. » (3() nov. 1776). L.a Chambre ne partagea pas cet avis : Radius avait calculé qu'aux prix moyens du jour, les 18 rézaux faisaient une somme de 102 livres ; il en voulait davantage. Sur ses ordres les 31 pièces furent donc louées pour neuf ans, en détail, par adjudication publique, et, t lUS frais payés elle obtint par ce moyen un revenu annuel net de 210 livres, soit 108 de plus que ce qui lui avait été offert. (19 fév. 1777;. (A. H. A.. 23 II. E). — La communauté de Soultzmalt avait une ferme dans ses forêts dites Uber der Fûrst, au canton Frenckelbach, ferme qui comprenait 22 arpents 43 perphes et était louée, jusqu'en 1769, à 332 livres par an; mais le fermier avait droit de faire pâturer scn bétail dans la forêt, dans laquelle il pouvait prendre également le bois de chauffage, de charonuage et de marnage. De ces « 22 arpents, 43 perches, qui formaient l'étendue «le cet établissement, on en a remis la moitié en bois lors de sa suppression (en 1770); le restant, consistant en 11 arpents de prairies et terres arrables, affermées aujourd'hui (en détail), produit annuellement à celte communauté 379 livres, et par conséquent une augmentation de 47 livres en argent, outre le produit qu'elle retirera de c«s onze arpents de forets, lorsque les bois auront atteint le terme de leur croissance. » (Lettre de l'Intendant au Magistrat deRouffaeh, 21 déc. 1771) De plus la communauté ne délivrait plus de bois aux nouveaux fermiers. — Le magistrat de Houff'ach avait loué pour neuf ans par adjudication, le 21 déc. 1769, à J. Jacobberger, une ferme appelée Dorus:hl, située dans les forêts reculées de la ville, comprenant 44 arpents de Roi dont 11 arpents en prairie, pour un canon annuel de 345 livres, sauf au

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sorte que même en retranchant de ces 367 12/24 acker, 6 acker 2/8 pour les remises, plus le tiers de jachère, chaque acker et chaque tag rapportait encore 9 boisseaux! Or s1l était vrai, comme l'affirmait le receveur en 1767, qu'un fermier ne pouvait, sans se ruiner, payer plus d'un rézal par an et pour les meilleures terres, il est facile de s'imaginer qu'elle devait être la «ondition des fermiers seigneuriaux de Guémar, qui payaient davantage même pour des terres de moindre qualité. Et dire que le receveur Steinheil se promettait, après les neuf années, une nouvelle augmentation! Il fut bien vite détrompé! En 1769, il y avait 96 rézaux en retard, et plusieurs fermiers, pour se libérer, avaient dû livrer et sacrifier leur propre récolte. Il fallut donc bon gré mal gré réduire, d'autant plus que les années 1770 et suivantes furent si malheureuses, si désastreuses pour l'agriculture dans toute la province, qu'elles amenèrent une baisse générale des baux à ferme.

De prime abord, on ne voit pas comment . une adjudication publique, dans laquelle chacun jouit de toute sa liberté, peut devenir le moyen de rehausser les canons des baux à ferme.

fermier à prendre dons les foréis le bois de chauffage, de marnage, do charonnage et de clôture. L'inspecleur des forôls Nessel pria Tlntcndant de refuser son approbation à ce contrat. « Si, dit-il dans sn lettre du 21 déc, ce qui est propre p<iur pré était loué séparément et en détail, par nrpent et demi, je suis moralement assuré qu'il rapporterait la même somme et peut-être au delà » ; de plus on épargnerait chaque année : 1) 40 à 50 cordes de hêtre qu'il faudrait donner au marcaire pour exploiter sa ferme, soit à 8 livres la corde : 360 livres;— 2) le bois demarnage pour réparer et entretenir des bâtiments dont « les toitures sont toutes en bois » : 150 livres; — 3> le bois de clôture pour pi-évenir les incursions du bétail : 50 livres. L'inspecleur ne parle pas de la somme de 500 livres, au moins, qui serait nécessaire pour clore toute la censé, à cause de sa configuration bizarre, dépense indispensable, dit-il, afin de défendre les forêts voisines contre les ravages du bétail, comme l'exigeaient formellement les réglemenls, attendu que dans la province, les marcairies ont l'habitude de laisser courir de unit, en liberté, ions leurs troupeaux. Conformément à cet avis, l'hitendant refusa d'approuver le bail qu'on lui soumettait et même ordonna la suppression de deux autres marcairies, également situées dans les forêts reculées de la ville, celle de Laubeck ou Singerlehn et celle du Hrandthal. (1771). « Il est naturel, dii>ait rinspecteur des foréis, qu'il y ail plus de facilité et de profit à affermer ces sortes de biens en détail qu'en bloc, parce que chacun peut aisément payer le canon et cultiver une pièce d'une médiocre étendue, au lieu qu'on trouve difficilement un homme aisé, ou du moins solvable, qui veuille offrir un canon même modique, pour aller vivre dans une solitude et cultiver un terrain vaste qui exifje et absorbe tout son temps et ses soins. » (A. H. A., 1361, 1371. C).

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Vn exemple expliquera ce petit mystère. En 1780 la seigneurie de Ribeaupierre fit mettre en adjudication la location de divers immeubles qui lui appartenaient dans le Val d'Orbey (1). Les baux échus ne lui avaient produit 1630 livres par an; mais alors les enchérisseurs poussèrent leurs mises jusqu'à 3146 livres, de sorte que ce fut pour elle tous les ans un surcroît de recette de 1516 livres. Radius enregistra avec joie cet heureux résultat des enchères que l'on devait principalement aux efforts du receveur. ' Le receveur du Val, dit-il dans un rapport, s'est donne beaucoup de peine/t pour encourager les enchérisseurs ?. Or comment le receveur encourageait-il les enchérisseurs? La Chancellerie elle-même nous l'apprend. Le félicitant un jour de ce qu'il avait obtenu, avant l'adjudication définitive, une offre de 530 livres, pour une ferme du Hohenack, amodiée jusqu'alors à 400 livres, elle lui donna les instructions suivantes dans l'espoir d'arriver encore plus haut: 11 faudra, dit-elle, qu'il (le receveur) achève l'ouvrage si bien commencé... Le receveur fera donc connaître la dernière mise à Dcmangeot... Si Demangeot couvre la mise, il le fera dire à Ancel: si celui-ci surenchérit, il en donnera connaissance à Demangeot; enfin il continuera ce ménage aussi longtemps que l'un surenchérit, et lorsque le dernier offrant n'e>t plus surmonté, il enverra son procès-verbal » à la Chambre pour ratification (2). D'autrefois, après que ce petit

(1) 11 s'ngissait de cinq fermes et d'une dlme.

(2) Le receveur nvah a sa disposition tous les agents seigneuriaux et il savait s'en servir. Voici d'ailleurs les procès-\erbaux de la Chancellerie au sujet de cello adjudication. Il s'agissait d'une ferme du Hi.henack dont le bail était échu depuis la Saint-Cîeorge. Sur les ordres de la Chambre, le receveur la mil une première fois en adjudication lin septembre ; il n'obtint qu'une mise de 450 livres, qui lui sembla insurfisanle. Aussi, sur l'avis de la Chancellerie qu'il avait consultée, « fit-il procéder à une continuation d'enchères », après de nouvelles publications, 1*2 oct. « Le receveur Marco mande au décret N" 997, que par la dernière enchère de la ferme de Hohenack, qui s'est passée le 8 de ce mois, le canon a été porté h 490 livres, par N. Anrel, mais sur ce que D. Demangeot, rancion fermier, avait souli'uu aux enchérisseurs qu'il avait la préférence, ceux qui en avaient envie u'onl pas voulu surenchérir. Le receveur aurait cependant en après, porté ledit N. .\ncel et J.-B. Willemain à une mise de 530 livres, qu'ils ont acceptée et 11 et»time qu'on pourrait la leur laisser si Demangeot ne voulait pas surenchérir. — R. La Chambre est très satisfaite delà conduite du receveur Marco. Elle y voit avec plaisir et reconnaissance les mouvements qu'il s*est donné pour le rehaussement de cette ferme. Il faudra qu'il achève Touvrage si bien commencé. L'on n'a point accordé la préférence â l'ancien fermier. Le receveur fera donc connaître la dernière mise à

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« ménage > eut duré quelque temps on passait, il est vrai, à Fadjudication publique; mais si Ton n'était pas satisfait du résultat, on procédait quelques jours après à une continuation d'enchères », ou bien, il y avait plus tard une reprise <- des dernières mises par forme de répétition », etc., etc., ou l'on pouvait encore surmiser (1). D'autres fois encore, on vient de le voir il y a un instant, on louait par parcelles ou parties un corps de biens, afin de multiplier les amateurs et d'en tirer un meilleur prix, grâce à la concurrence. Loin de nous de prétendre que tous ces moyens, et bien d'autres encore, car nous n'avons pas la prétention de les connaître et de les dévoiler tous, soient absolument déloyaux. Non! Mais quelle qu'opinion que l'on se forme sur leur légitimité, il est certain qu'ils avaient pour but d'éviter chez le paysan les mêmes instincts ou les mêmes passions dont les juifs ont abusé dans les ventes d'immeubles par parcelles (2), — (nous en avons parlé précédemment), — de sorte qu'ils aboutissaient, sinon aux mêmes résultats, du moins à des résultats analogues et tout aussi regrettables; quoique les consé-

Demangeot et la répugnance de la Chambre pour toute idée de préférence. Si Demangeot couvre la mise, il faudra le dire à Ancel ; et si celui-ci surenchérit il en donnera connaissance à Demangeot. Enfin il continuera ce ménage aussi longtemps que Ion surenchérit, et lorsque le dernier offrant n'est plus surmonté, il enverra le procès-verbal par exprès à la Chambre qui recevra la ratificaUon par le même exprès. — 31 octobre. Forstmeister Weber, welcher sickheniûthet witere Misen auf die Hohnacicer Meyerey zu sammlen, berichtet, dasa er endlich den J. B. Willemain,zu einem weiteren gebott von 15 livres persuadirt sodaz nun dièse Meyerey, pon vorigen kOO livre*, auf 620 gekommen, und nieinet daaz dieser Willemain der leste sein werde dièses Gueth im Stand zustellen und zu unterfaalten. — R. Forstmeister hat hier inen so eifrig als nutzlich sich bewiesen... » Le bail, qui était de 18 ans, fut raUfié sans difficulté, après qu'on était parvenu à porter le canon de 400 à 620 livres. (A. H. A., 960, E.).

(1) Ces mesures, ces précautions étaient très légitimes en elles-mêmes : Voici ce qu'écrivait à ce sujet le receveur du Wurtemberg Flachsianden à la régence de Montbéliard, en 1749 : t Ayant eu à l'occasion de cette admodiaUon {de dîmes) remarqué que M. Gottekien était accoutumé d'adjuger les dimes à l'extincUon d'une bougie qu'il fait allumer pour ce, je lui fis des représentations à ce sujet, en lui disant qu'étant dans un pays où les collisions et complots régnaient parmi les paysans, il conviendrait de se réserver la dernière mise pour qu'on ne soit pas tenu à celle qui aurait été faite, lorsque la bougie s'éteint, au cas qu'il se présenterait quelqu'un qui voulait y mettre davantage : en quoi il ne n*a pas encore voulu écouter... » (A. H. A., 280, E.).

(2) Nous avons vu que les juifs, pour donner de l'animation à leurs enchères et faire monter les mises, se servaient habituellement de vin d'après le bailli Jaoquot. Pourquoi ce moyen n'aurait-il pas été employé dans le même but.

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quences d'un contrat de louage passé à la légère étaient toujours moins dangereuses, moins cruelles pour le paysan, que celle d'une acquisition par contrat de vente qu'il avait faite en présumant trop de ses forces.

D'autre part, il ne vserait pas juste, il faut bien le remarquer, d'accuser toujours les seigneurs, ou les propriétaires, d'exciter ces mauvaises passions dans leurs fermiers, afin d'en faire leur profit Non. M. de Muller nous en fournit un exemple dans une lettre à l'Intendant du 27 aoiit 1756: « Il est de notoriété, dit-il, que le territoire de Meyenheim ne peut produire par arpent un sac de grain de rente. Le bien de Colmar n'est aujourd'hui que de 57 arpents dont le tiers reste en sombre. Jusqu'en 1743, il a été donné en bail pour 18 sacs, lorsqu'en 1743, le nommé Vyber, pour expulser un associé, a poussé le prix à 46 sacs, prix exorbitant, au témoignage de tous les habitants ». Ce n'est pas tout, à la mort de ce Vyber, ses deux fils se partagèrent ses biens, et l'un d'eux, prenant les devants, vint trouver le Magistrat et lui demanda la tacite reconduction à son profit exclusif. Le conseiller de ville, chargé des biens situés lors du ban de Colmar, fut d'avis, que « le canon, trop fort, ne pourra se soutenir » ; néanmoins comme l'intérêt de la ville était en jeu, on consentit au preneur un nouveau bail de neuf années. Or son frère, ayant appris la chose, éleva des réclamations et voulut intenter un procès. Nous ne savons si le procès eut lieu; mais il v^st évident que ce procès n'aurait pu que hâter la ruine de ce fermier (1). (A. H. A. 1551. C).

D'après le Mémoire manuscrit de 1731, sur le commerce de la province d'Alsace (2), il y avait à cette époque « peu de fermes ou métairies en Alsace affermées en argent... » sans doute, à

lorsque des fonds de terre étaient loués par adjudication publique ? Il est vrai que nous n'en avons trouvé aucun exemple ; mais nous savons qu'il était d'usage de donner à boire, dans beaucoup d'adjudications, notamment dans celles des dîmes.

(1) Lorsqu'une passion quelconque (amour-propre, intérêt), est surexcitée, on n'écoute plus la raison. Ainsi en 1762, lors de l'adjudication des dinies seigneuriales de Horbourg, les paysans de Horbourg se prirent de querelle à ce sujet avec des gens de Colmar et par amour-propre poussèrent l'adjudication jusqu'à 491 rézaux, sur lesquels les adjudicataires perdirent 100 sacs sans compter les fraisa leur charge dans le recouvrement des dimes.

(2) Bibl. de Haguenau : Mémoire concernant le commerce dans la propince d'Alsace^ cequil a été anciennement, sa situation actuelle et les moyens convenables pour empêcher le dépérissement, 1731. Ce mémoire anonyme a beaucoup de ressem-

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caiise de ILislaliilitc de la valeur d-es diverses espèces de monnaie (1). En 1789 il en était encore de même; du moins le receveur Reiset écrivait au Département le 12 décembre 1790, au sujet des fermiers d«s biens ecclésiastiques : « Il y a très peu de canons de biens de ferme stipulés à prix d'argent ^ Cependant bonne partie se payait néanmoiis en argent; parce que les fermiers, du consentement des bailleurs qui y trouvaient également leur intérêt, semblent avoir préféré souvent cette manière de s'acquitter de leurs obligations. Alors les canons en nature étaient convertis en numéraire, soit au taux déterminé, accepté, d'un commun accord, par les parties, soit au taux moyen des marchés du mois de l'échéance, soit plus communément au taux moyen des trois marchés entre la Saint-Martin et Noël * selon l'usage qui a été observé jusqu'ici », parce qu'il « est de notoriété que la plupart des fermages en grains n'échaient qu'entre la Saint-Martin et Noël ^. (Lettre du District au Département, 16 décembre 1790) (2\ Il est à remarquer qu'en 1700 les décrets obligeaient les fermiers à payer en argent leurs canons

blance avec un autre mémoire sur le même sujet, daté de 1735 et attribué au sieur Peloux, secrétaire de Tlntendant de Hrou, publié par extrait dans la Revue d'Alsace, 1867. — L'auteur ajoutait qu'à cette époque, l'usage ordinaire était que le fermier rendit nu maître 2 ou 3 boisseaux de chaque espèce de grain, par arpent, chaque année. — 11 résulte d'une note du receveur du Wurtemberg en Alsace, qu'en 1 752, d'après les renseignements précisés au greffe de Heiteren les biens se louaient communément 4 boisseaux, moitié froment, moitié seigle, par arpent, soit en argent 6 livres 13.45, et les prés, 9 livres le journal par an.

(1) Voici un exemple de ««et inconvénient. Le chapitre de Neuwiller avait affermé par abonnement, en 1300, la dimc du foin à la communauté do Mittelhausen, pour 4 d. par arpent c moneiœ usualis argentinensis ». Le chapitre demandait la valeur actuelle de ces deniers en monnaie courante.d'après un certificat de l'Hôtel de la Monnaie de Strasbourg, soit 5 sols 6 d. 1/4 par d. La communauté s'y refusa et n'offrit qu'en pfennig de Strasbourg, ou 4 d. tournois par d., soit au total 16 d. tournois pararpen*. Il y eut procès et le Conseil, par arrêt du 8 mars 1784, reconnut les offres de la communauté comme suffisantes. (Notes d'arr<?/.II, 272).

(2) A. H. A. Série L. — I^ District ne parle que des biens ecclésiastiques; mais il en était certainement de même de tous les baux à ferme, et plus généralement de tous les canons et rentes stipulées en nature dons la province . — En décembre 1765, le receveur de Wurtemberg prenait pour les canons et le rentes stipulées en nature : froment, 12 livres ; méteil, 8 livres 10 ; seigle, 8 livres; orge» 6 livres; avoine, 5 livres 5 s. le rézai En décembre 1768, il demandait pour le froment, 15 livres 10 ; le méteil, 12 livres ; le seigle, 11 livres 10; Forge, 9 livres ; l'avoine ou 19 sois le boisseau ou 6 livres 10 le rézal.

208 l'Alsace au xyiii* siècle

en nature; et le Directoire du Département suivit « Tusage qui a été observé jusqu'ici » pour déterminer le montant de ce qu'ils auraient à verser en numéraire.

Le bail à ferme ordinaire présente un grand inconvénient qui se fait également sentir de nos jours, mais auquel notre ancienne législation permettait de porter remède d'une manière plus efficace. Cet inconvénient naît de l'opposition d'intérêt qu'il y a entre le bailleur et le preneur. Le premier, en effet, tout en cherchant à louer son champ au taux le plus élevé possible, doit évidemment veiller à la conservation de son fonds, et exiger qu'il soit cultivé avec les soins et les ménagements ordinaires. Au contraire le fermier a tout intérêt, pendant la durée du bail, de tirer de la terre qu'il a louée, le plus de profit qu'il pourra, dut-il la ruiner; et bien que dans toute législation, il soit tenu, selon l'expression du code Napoléon (art. 1728), « d'user de la chose louée en bon père de famille », son obligation n'est pas, et ne peut pas être si strictement déterminée ou spécifiée qu'au bout de peu de temps, malgré toutes les précautions, un fonds affermé ne soit en mauvais état, parce que le sol aura été épuisé, ou pour toute autre raison, surtout s'il a passé successivement entre plusieurs mains également avides d'en profiter. Le moyen le plus sûr d'empêcher cet abus de jouissance, est certainement d'intéresser le fermier lui-même à la conservation de la chose; et l'on y était parvenu, sous notre ancienne jurisprudence de plusieurs manières. Et d'abord :

III. — Bail à long temps, longissimi temporis, simple bail à ferme

(A. H. A. 800 E.) Voici le prix moyen des trois marchés entre la Saint-Martin h Noël, auquel le Département faisait payer en 1790-91 , les canons en nature des fermiers des biens nationaux : froment, 18 livres le rézal ; niéteil, 14 livres 10; seigle, 13 livres ; orge, 11 livres ; avoine (à 7 boisseaux le rézal) 7 livres ^(A. H. A. série 4) . Pour le vin, il n'y avait pas de marché . Aussi les canons et rentes en vin se payaient au taux fixé par l'eslimaUon Schlag, que faisait tous les ans dans ce but chaque Magistrat ou le Gericht dif vignoble pour leur communauté respective. Quantité de ces Schlag sont arrivés Jusqu'à nous.— Lorsqu'un canon ou une rente payable en denrée n'avait pu être acquittée à l'échéance (par exemple faute de récolte), elle était payable l'année suivante, en argent, et non en fruits, et au taux des fruits de l'année où elle devait être acquittée et non pas de l'année courante, à moins d'une disposition contraire du titre : par exemple, si le titre portait, qu'en cas de stérilité d'une année, la rente d'une année était due au double l'année suivante, alors la rente était due au double cette année, sans égard à la valeur des deiir(^cs en argent dans l'une ou l'autre année. (Chauffour le jeune 15 décembre 1785 ).

l'Agriculture 209

ordinaire, mais indéHni c'est-à-dire à Imigs termes ou sans terme spécifié, de td sorte qu'il se transmettait aux héritiers du preneur (1). Il était établi par convention expresse entre le bailleur ou le preneur, ou le plus souvent, de simple bail à temps il dévalait bail indéfini, par une longue suite de reconductions tacites. \le contrat ne diffère point du contrat de bail ordinaire. La propriété du fonds qui en est Tobjet, demeure entière sur la tête du bailleur; le preneur n'acquiert qu'un droit de jouissance personnel, transmissible seulement à ses héritiers par l'effet de la convention expresse ou tacite, droit que par conséquent, il ne pourrait céder à des tiers, sauf évidemment le consentement du propriétaire, ou s'il s'en était expressément réservé la faculté par le contrat Le canon stipulé est ordinairement proportionné à la valeur et au produit normal de la terre, parce qu'il est payé en raison de la perception des fruits, ou de la jouissance du bien. Comme le fermier ne possède pas pour lui, c'est au propriétaire à acquitter les impositions foncières, par exemple les vingtièmes; ou si le contrat les mettait expressément à la charge du fermier, c'est parce que celui-ci trouvait une compensation dans un canon modique, inférieur à celui qu'en temps ordinaire on eut pu tirer du bien loué. Ce contrat prend fin comme le bail à temps, par exemple lorsque le preneur néglige d'acquitter régulièrement le canon, s'il abandonne la culture du fonds, ou s'il abuse de sa jouissance, etc. S]^ décède sans héritiers sa mort opère comme l'arKvée du terme dans le bail à temps, puisque telle est la convention des parties.

Ce contrat, nous venons de le dire, n'est pas un contrat particulier, distinct du contrat de louage ordinaire, locatio conductio, soumis à des règles ou produisant des conséquences spéciales, comme l'ont soutenu le professeur Koch, dans le Traité sur la nature des hiena ruraux dans les deux départements du Bhin^ et les signataires de VActe de notoriété inséré au Journal de jurisprudence (T. IV, p. 65) (2). « Le bail héréditaire d'Alsace», tel que l'entendait

(1) On appelait bail longi temporit^ tout bail dont la durée dépassait neuf ans. Un Mémoire de l'évéché de Bâle dans une contestation avec le comte de Waldner (P72), dit qu'il est ordinaire dans la province de faire des baux de 18 ans. Une thèse présentée en 1783 à l'Université de Strasbourg par J.-F. Bra- CKBNHOFFBR dit : « lu ÂlsaUa, moris estutlocationes plerumquc fiant ad novem vel octodecim annos/quorum illud dicitur, eine halht hoc eine gantze Lehnung », phrase empruntée mot pour mot à Bistch. § 15, de Jure emponemalunu 1688.

(2) Les jurisconsultes qui c ont soutenu l'existence du c bail héréditaire », comme contrat spécial, indigène, ne sont pas d'accord sur ses effets. Les uns

H OFFMANN, I, 14

210 l'Alsace au xviiie siÈcLE

la Cuur de Cassation, (arrêt du 24 novembre: 1837;, n'a jamais existé chez nous, ainsi que rétablit très justement un arrêt du l**"" avril 18 H de ïa Cour de Colmar i^i\ On trouvera dans cet arrêt les raisons décisives pour lesquelles la Cour de Colmar établit ce point de droit: une longue discussion purement juridique ne serait pas à sa place dans notre travail. Pour nous, nous n'avons connaissance d'aucun auteur ancien qui ait professé la doctrine contraire, d'aucun arrêt du Conseil souverain qui Tait consacrée, et surtout d'aucune consultation d'avocats qui Tait soutenue (2). Le grand nombre de ces consultations relatives à la location des biens ruraux, qui nous ont passé sous les yeux, mentionnent très exactement les contrats dont nous nous occupons dans ce chapitre; mais aucune d'elles ne parie de ce prétendu bail héréditaire dont on a soutenu l'existence. El cependant leurs auteurs auraient pu, même auraient dû le faire, sous peine de compromettre en étant incomplets les intérêts de leurs clients qu'ils étaient changés de défendre ou d'éclairer.

Comment donc de très bons esprits ont-ils pu être induits en erreur à ce point? Le voici peut-être. Il est certain, qu'un très grands nombre de domaines nationaux, la plupart des biens eedésiastiques, étaient considérés par les fermiers comme leur patrimoine, parce qu'ils avaient passé de père en fils, et demeuraient toujours dans la même famille: nous avons cité quelques témoignages contemporains qui établissent ce fait, et il serait aisé d'en multiplier le nombre (3). Or comment expliquer ce fait incontesta-

pensent que ce bail ne donne au preneur que le droit de jouissance penonnel tel que le possède tout fermier, mais par excepUon transmissible à ses héritiers ; les autres au contraire croient que le premier acquiert un droit réel sui generis, improprement appelé domaine utile, assez semblable au droit d'usufruit : le droit réel de cuUiver avec sa bêche le fonds d*autrui. (Voir le Traité de la nature des biens ruraux,, . et l'acte de notoriété au Journal de Juri$prudence,lV» — Arrêt du 1 avril 1847 ; même journal, 1846, p. 192).

(1) Voye* le Journal de jurisprudence de la Cour de Colmar, 48, p. 167. Voir également sur la même quesUon les tomes 16, 29, 30, 33, 42, etc., au mot : bail hérédUaire.

(2) Il faut en excepter la seule consultation de M. Chauffour l'alné que l'on trouvera in extenso à la suite du chapitre .

(3) Cette conviction était si fortement enracinée, qu'elle fut plus tard la cause de nombreux procès, les fermiers prétendant qu'ils étaient propriétaires et leur canon renie foncière, rachetable. Le Traité des biens communaux, etc., cite cet exemple entre mille: le District de Haguenau ayant mis en vente une ferme considérable, du grand chapitre de Strasbourg, le colon s'y opposa, soutenant

l'Agriculture 211

ble? Ck>inin€snt concilier Texistenee d*un bail à temps, avec Thérédité de la jouissance des biens qui en sont Tobjet? D'autant plus que dans notre ancien droit, le bail à temps prenait fin, non pas seulement par ces modes d'extinction qui impliquent la négligence du fermier à s'acquitter de ses obligations, mais encore et surtout, lorsque le bailleur aliénait le fonds loué. Cette' conséquence rigoureuse des principes, formulée par la loi romaine Emptorem — qm était admise dans notre ancienne jurisprudence tous les monuments en font foi (1),— devait néoessairement rendre impossible la transmission régulière et continue à des héritiers d*un droit de jouissance purement personnel qu'un fermier possédait sur le fonds d'autrui. Or, par exception, il se trouvait que ce dernier mode d'extinction ne pouvait avoir iîeu en cas de location de biens de main-morte, de biens ecclésiastiques, parce que ces biens étaient inaliénables. De là évidemment, un très grand avantage pour le fermier, aussi bien que pour le propriétaire, précisément parce que le bail, qui n'était jamais héréditaire de droit, pouvait du moins le devenir de fait, et il rétait aussi devenu de fait dans une foule de circonstances. Voici en quels termes M. Hermann, un contemporain, (plus tard doyen de la Faculté de droit de Strasbourg et maire de cette ville), dépeint cet avantage réciproque : « Le bailleur, dit-il, demeurait prc^riétaire des fonds loués, en tirait un canon raisonnable, n'était pas en souci pour leur conservation, et évitait tous les inconvénients qu'entraîne le changement très fréquent

que ses pères et lui avaient cultivé cette terre de temps immémorial A titre de bien propre et que le canon de 45 rézaux 1/3 froment, 1/3 seigle, 1/3 orge, était une rente foncière, donc rachelable. Or Tadministion trouva un bail pour 9 ans de 1706 portant que le canon, autrefois plus fort, avait été réduit cette année, à cause des charges auxquelles le fermier s'était soumis. Ce bail tranchait la difficulté. Ce cas était très fréquent .

(1) Voir entre autres les Notes d'arrêts, I, un arrêté du 18 déc. 1759, d'où cette doctrine résulte très clairement. G>mme on le sait, il ne restait alors au preneur qu'une action personnelle en indemnité contre son bailleur. De nos jours, le code civil fart. 1743 et s.) a modifié cet état de choseè. — « Dans cette province, la vente prévaut le bail simple ; mais il faut dédommager le fermier pour la non-jouissance en cas de vente ». Lettre du receveur général Rosi à la régence de Montbéliard, 17 janv, 1771, (A. H. A., 286, E.). ^ c Si le propriétaire veut veodre le bien loué, il le peut et le locataire est obligé de vider la place au iiert-aequéreur ; mais en ce cas le propriétaire doit les dommages*iutéréts au locataire qui est espulsé avant l'expiration du terme de son loyer ». (F. Chauppouh le syndic. Observ. surUs statuts de Calmar^ de 1593, p. 119).

212 l'Alsace au xviii* siècle

dé fermier. Le preneur de san côté, sûr de conserver le fonds tant qu'il acquitterait les charges du contrat,, certain de le transmettre à ses descendants, le considérait en. quelque sorte comme sa propriété, ou du moins avait intérêt à le soigner comme tel, à le ménager, même à l'améliorer, devait-il y consacrer quelque peu de son patrimoine (1)». « Le bail héréditaire, disait le professeur Rauter en 1837, ne fait que fonder une dynastie de fermiers ; le fils prend la charrue après le père ; mais le dernier n'est pas fermier à un autre titre que celui qui l'a précédé. Les deux parties gagnent à la convention: l'un s'est assuré une bonne race de cultivateurs; l'autre s'est assuré, pour lui et ses héritiers, de bons propriétaires sur une terre cultivée pai' la famille... L'agriculteur d'ailleurs, qui ne prospère que par les baux à longue durée, trouve de grands avantages dans le bail héréditaire <2) ».

En 1790, la vente des domaines naticuaux, ordonnée par l'Assemblée nationale devait, selon le droit en vigueur, entraîner ipso jure la révocation de tous les baux à temps. La Cojnmission, on s'en souvient, mitigea quelque peu dans le projet de loi, cette conséquence des principes trop rigoureuse, mais l^Dgique. Et néanmoins Reubell trouva cette concession très insuffisante, et prévoyait, pour l'Alsace notamment, « la guerre civUe », si l'Assemblée ne rassurait pas les nombreux fermiers de biens ecclésiastiques de cette province (3) contre les effets de la loi Emptorem, dont jusqu'alors ils avaient été exempts. Cette situation privilégiée avait duré des siècles: les fermiers établissaient leur exploitation en conséquence ; on en tenait compte dans les contrats de mariage et partages de famille, etc., il ne faut pas l'oublier; bref, elle avait produit avec le temps des intérêts assurément très respectables, intérêts que Ton put justement apprécier, alors seulement qu'ils se sentirent menacés. Il ne serait donc pas

(1) Notices hisL sur Strasbourg, 1819, p. 201.— M. Hermann compte au nombre de ceux qui font de ce bail, un contrat particulier, distinct du bail à temps.

(2) Le professeur Rauter croyait aussi à l'existence d'un bail héréditaire particulier comme M. Hermann.

(3) D'après la Commission intermédiaire, nous l'avons déjà remarqué, le clergé était propriétaire d'un sixième au moins des biens fonds de la province ; et même ajoute la Commission dans un moment de mauvaise humeur, on ne lui ferait aucun tort en évaluant ses. propriétés an cinquième. Quoiqu'il en soit, on comprend que les fermiers des biens ecclésiastiqnes devaient être très nombreux.

l'Agriculture 213

étonnant que des jurisconsultes, pour venir au secxJurs d'une classe d'agriculteurs si nombreuse et intéressante, aient cru que Tusage immémorial, la coutume séculaire avait modifié en leur faveur les conséquences trop rigoureuses d'un principe incontestable et aient imaginé ce que Ton appelle le bail héréditaire d'Alsace. Ils se trompaient évidemment; car quelque puissance que l'on accorde à la coutume, elle n'avait pas, dans l'espèce du moins, les qualités requises pour transformer en un contrat particulier, en une règle de droit, une situation privilégiée purement de fait (1).

VI. — Locatairée perpétuelle, colonie perpétuelle^ bail p€rpétuel,Sch<iuffel-

(1) En matière de louage, notre ancien droit ne proscrivait ni la clause d'hérédité ni celle de perpétuité. Mais jamais un bail à longs termes (et l'on appelait aiusi tout bail dont la durée dépassait neuf ans) n'emportait par lui-même aliénation du domaine utile, de l'usufruit ou d'un droit réel quelconque au profit du preneur. La question fuit l'objet de la thèse de licence de l'avocat Kieffer(1750) : De locatione longi lemporis translationem doininii excludenie. Il ne manquait pas de docteurs que Kicffer appelle doctores praciicU qui noctuœ instar in média luce cxcutiunt, pour soutenir l'affirmative : « Credunt enimdoctores practici, si ad decem annos et ita ad longum tempus locatio fncta, eoipso transferre jus realc in conductorem... quod ut evitetur, ultra novem annos locationem non esse extendcndam dicuut. » Kieffer pose en principe que le contrat de louage ne peut par lui-même sans cesser d'être un louage, transférer la propriété. Aussi quand les parties entendent réellement faire un simple bail, elles ne sauraient avoir d'autre intention que de disposer de la jouissance d'une chose et nullement de la propriété. Comment la durée fixée à ce contrat pourrait-elle eu modifier à ce point l'essence, jusqu'à le transformer en emphyléose contre la volonté certaine des contractants ? A'i/ii/ fil a lempore quanquam nihil non fiât in tempore, disait Grotius, et Kieffer ajoute : < Si tempus solum, omnibus aliis circumstanliis nudatunit considères, quo in casu sane nihil tempus elBciet, nullum jus in re, nullum dominium tribuere potet ». Donc en matière de louage, le terme quel que long qu'il soit, même la perpétuité, ne peuvent pas par eux-mêmes produire cet effet exhorbitant. Kieffer passe à la discussion des textes du droit romain qui faisait valoir l'opinion contraire ; il explique, d'après Strick, comment cette erreur a pris naissance, et conclut avec le même auteur, qu'en pratique, pour éviter toute difBculté, il serait utile d'ajouter aux baux à longue échéance une clause semblable à celle-ci : « Dasz zwar der jetzo gelroffenc Mielhsconlract solang, als der Mielher leben wird, bcsta^ndlg seyn soll, jedoch mit dicscm Heding, dasz aile neun Jahr, der contract renovirt wcrde », quoique dit-il « certius sit certissimo quod locatio prsedioruni, licet vel maximi in plures annos, imo in perpetuum, producta sit, dominii translationem aut alienationem non involvat, aut empfayteusin constituât.. . » Telle est la doctrine des auteurs anciens qui ont écrit' sur la matière' ; et nous n'avons connaissance d'aucun arrêt du Con^'ll souverain, duquel oii pourrait conclure qu'en Alsace, un bail proprement dit, parce qu'il est à

2H l'Alsace au XVIII« siècle ^

rechl. (1). Il était universellement admis par la doctrine et la jurisprudence, qu*à défaut de bail proprement dit, la possession paisible d'un fonds pendant 30 ou 40 ans et la prestation d'un canon uniforme et invariable durant le même espace de temps, faisait acquérir au cultivateur un droit réel de colonie ou de locatairée perpétuelle. Toutes ces conditions étaient de rigueur. D'abord il fallait absence de bail ; car s'il était prouvé qu'un bail avait été passé à une époque quelconque avec le fermier ou ses auteurs, malgré une jouissance inint,errompue de plus de mille années, le colon actuel ne pouvait prétendre à aucun droit réel, attendu qu'un fermier ne possède pas pro 8uo et que nul ne peut se changer à soi-même le titre de sa possession. En second lieu, il faut une possession paisible et constante durant 30 ou 40 ans; car 30 ans entre particuliers et 40 ans vis-à-vis des privilégiés étaient le délai ordinaire pour prescrire (2). Troisièmement, <m exigeait la prestation d'un canon uniforme et

longue échéance, emportait, ipso Jure, par lui-même aliénaUon du domaine utile au profit du preneur. C'est auftsi la doctrine qu'ont sanctionné les tribunaux de Sjtrasbonrg et de §àveme en 1830 et 1854, la G>ur de G>]mar et la Cour de CassaUon en 1837. (Journal de jurUprndence, t., 29, 30, et 33 42-48, etc). An contraire, si l'intention des parUes est douleuse, soit qu'on ne puisse plus replanter le titre primitif, soit que le Utre soit obscur en lui-même, alors les tribunaux pourront incontestablement induire de la clause d'hérédité ou de perpétuité, comme de toute autre circonstance de fait, que les parties n'ont pas voulu faire un contrat de louage, bien qu'elles aient qualifié de bail le titre représenté, mais qu'elles ont eu l'intenUon, l'une d'aliéner, l'autre d'acquérir le domaine utile du fonds. C'est l'opinion de l'avocat Kieffer dans le cas où les anct|nt titres sont perdus (et l'on peut en dire autant lorsqu'ils sont obscurs) : Tune enim prcsomptio fere exorire posset pro emphyteutico contractu potius quam pro locatione, ex eo quod, ut plurimum, locatio solummodo ad modicum tennus iniri solet, emphyteusis vero sspissime in longissimum aut perpetuum. » Id. Cfr. sur ces questions : De Emponematum jure oulgo vont Schaufelrechlt par J. C. BiTscH, 1698. — De usurpalo Palœ teu BipaliSt quod vocant jure de melio' rationibns colonorum $impL germ. uon Besserung oder Schaufelrecht, par Berger, 1739. — De Indole prmdiorum rusticorum, par J. F. Brackenhoffer, 1783, etc.

(1) Ip'aprés Brrscu (De eniponeniafu fil jure, % d ei 10) le Schauffelreckt, d*une manière générale, est « ju$ colendi alterius agrum prr alU$ extraneiê », et par conséquent peut se dire même du contrat du bail simple, mais d'une manière spéciale, « iit identqu/sd Erhreeht, h. e, doniinium utile ^.

(2) Si les usagers étaient en possession d'user de la chose, mais seulement Jusqu'à concurrence de leurs besoins, ils n'avaient acquis qu'une simple servitude; au contraire s'ils pouvaient user de tout et sous-louer le surplus* alors ils étaient locataires perpétuels. (Reichstetter et C^hanfbur l'ainé, 15 mai 1780. A. H. A.,251, E.>.

l'Agriculture 1^15

invariable durant le même espace de temps; car «dès qu'une prestation annuelle en grains varie dans la qualité et la ((uantité, au gré de celui qui a le droit de l'exiger, les principes en cette matière décident qu'une telle prestation ne peut plus être considérée comme un cens, comme une rente foncière ou emphytéotique; mais comme im canon ordinaire, qui est livré, non en signe de reconnaissance de la directe d'une part et du domaine utile de l'autre, mais comme le produit même de la - terre affermée, déduction des frais de labour, semailles et autres frais du cultivateur (1) *.

On appelait le droit acquis par le colon, communément hcatairée ou colonie perpétuelle. Une consultation de MM. Reichstetter et Chauffour l'aîné (21 avril 1788) le nomme « droit perpétuel du domaine utile... » à titre de « bail perpétuel ^ mot que certainement l'usage avait consacré bien qu'il fut très impropre, attendu que la colonie perpétuelle, au moins dans l'espèce, suppose précisément l'absence de tout bail, et parce qu'un bail proprement dit, un contrat de louage fut-il perpétuel, rie pourrait produire que des droits personnels et jamais de droits réels. Mais quel est proprement la nature de ce droit? Le mot colonie ou locatairéc perpétuelle, dans son sens propre, est très général et désigne toute culture perpétuelle, à quelque titre que ce soit: ' Colonia perpétua, dit Bitsch, per se non videtur separatum negotium vel oontractus, sed est vel locatio perpétua, vel emphyteuticus contractus (2). » C'est aussi la pensée de M. Chauffour l'aîné, dans ses écritures fournies au Conseil souverain d'Alsace en 1787-1788-1789, à l'occasion d'un procès qui se termina en 1813 : « Quarante années de prestation unifiMine de can^DU acquièrent au cultivateur qui les a payés un droit de colonie perpétuelle, soit en qualité d'emphytéote, soit en celle de censier, soit à titre, de rente foncière...'» Et plus loin: * L'emphytéose, le cens oU rente foncière, la colonge, le Schauffelrecht... sont tous des

(1) MM. Reichstetter et Chauffbiir l'aine étaient consultés sur la question de ««avoir quel droit avaient acquis les habitants d'un village qui Jouissaient de la l^hindèc cl du pâturage dans certaines forêts seigneuriales moyennant une redevance annuelle ? Ils répondirent, après avoir examiné difTérentes hypothèses» que si les habitants, h défaut de bail à temps, sont en possession depuis 40 ans au moins, moyennant une redevance annuelle et uniforme, ils -ont acquis « ledroit perpétuel du domaine uUlede ce pâturage n^à Utre de « bail perpétuel ». (A. H. A. 620, E.).

(2) De jure Emponemalum, 1698, ^ 20i

216 l'Alsace au xviii« siècle

droits de colonie perpétuelle, sous une rente certaine, uniforme... (1) ». La Cour de Colmat-, dans Tarrét du 23 août 1813 qui mit fin à cette contestation, prétendit que, d'après la jurisprudence « constamment suivie dans la ci-devant Alsace, le c<^on qui possède sans interruption, non à titre précaire et pendant 40 ans, sous prestation d*un canon uniforme, prescrit le domaine utUe du bien pour lequel il le paie, et le transmet à ses héritiers comme toute autre propriété » ; ce que la Cour appelle ailleurs, locatairée perpétuelle ou Schauffelrecht (2). Il est possible que dans l'espèce particulière, le colon ait en effet prescrit le domaine utile du fonds qu'il cultivait dans .les conditions retenues par l'arrêt. Mais chaque fois que le colon < possède sans interruption, non à titre précaire et pendant 40 ans, sous la prestation d'un canon uniforme » il est certain que la jurisprudence < constamment suivie dans la ci-devant Alsace », ne lui attribuait pas, toujours et en tous cas, le domaine utile du fonds litigieux, seulement. La Cour de Colmar elle-même le constate dans un arrêt du 23 juin 1807: «Attendu qu'il est de principe certain, dit-elle, que la tenure emphytéotique ne se présume pas: qu'ainsi un bien quelconque ne saurait être réputé avoir été C3nstitué en emphytéose qu'autant qu'il apparaîtrait du titre originaire, ou au moins du titre récognitif; sinon, et dans le cas où les tenanciers auraient payé une rente uniforme depuis 40 ou 50 ans et auKleià, elle est présumée n'être que purement foncière.., (3) ». Ainsi; donc le droit acquis par le colon perpétuel sera plutôt le bail à rente que l'emphytéose, parce que < il faut tenir pour constant, dit la Cour dans son arrêt du 1^ avril 1846, que le doute sur la nature du contrat devait toujours s'interpréter en fave*lr de la liberté de l'héritage, c'est-à-dire en faveur du contrat censitiqtie plutôt que pour l'emphytéose et en faveur de ce dernier et du bail perpétuel emportant la trasmission du domaine utile, plutôt que pour le bail simple (4)». Telle était d'ailleurs la jurisprudence incontestable du Conseil souverain: «Le même jour (16 mars 1773) jugé à la première chambre, au rapport de M. de Boisgautier, entre les seigneurs de Pofftsheim et la communauté dudit lieu, que les terres labourables du ban sont propres

(1) Journal de juritpmdenee, IX, p. 864 et S68.

çi) Journal de jurUprudeme, IX, p. 370, XLVIII, p. 183, etc., etc.

(S) Journal de jurisprudenae, III, p. 305.

(4)Ib»d. XLVllî. p. 180.

l'Agriculture 217

aux particuliers et seulement sujettes à une rente censitique envers les seigneurs; mais que les prés du ban, en revanche, appartenaient en toute propriété aux seigneurs. Ceux-ci réclamaient les unes et les autres, parce qu'ils prouvaient que dans le seizième siècle elles leur appartenaient et qu'ils en disposaient; mais en 1636, le village ayant été dévasté par la guerre et ses habitants l'ayant abandonné, ayant de nouveau été habité en 1642, il est à présumer que les seigneurs, pour attirer des habitants, leur ont cédé en toute propriété les terres. Ce qui le fait présumer, c'est que depuis 1709 principalement, la redevance que chaque arpent de terre labourable a payé aux seigneurs a toujours été uniforme, à la différence des prés qui ont payé tantôt plus, tantôt moins aux seigneurs; que d'après les principes et le sentiment des auteurs Us plus graves, la prestation uniforme d'une redevance pour des biens fonds pendant 30 ou 40 o»s, les fait présumer propres et simplement chargés d'une rente foncière ou censitique. Pareille question a déjà été préjugée en 1748, au rapport de M. Boug, aujourd'hui Premier Président (1). » Tel est également l'avis de M. Chauffour le jeune, dans une consultation qu'il rédigea à la demande de l'administration, sur la question de savoir quels sont en Alsace, parmi les cens fonci«^, ceux qui doivent être considérés comme rachetables aux termes des décrets de l'Assemblée nationale. Voici ce qu'il entend par colonie perpétuelle : « La colonie perpétuelle, dit-il, désignée en Alsace par le Schauffelrecht^ est une aliénation perpétuelle et irrévocable de la jouissance du fonds, sous la charge d'un canon annuel. Elle ne diffère pas dans l'effet du contrat censitique; et le colon perpétuel a la disposition libre du fonds comme le censitaire: il le transmet par succession, vente, échange, etc.. » Et plus loin : <£ Quand il existe un contrat constitutif, il règle l'état du cultivateur. Mais quand il n'en existe pas, la jurisprudence constante du Conseil d'Alsace a été de juger le cultivateur propriétaire du fonds, lorsque 1© il n'existait pas de preuve de bail simple, concédé originairement, parce qu'en cas d'existence de bail, le cultivateur ne peut pas par le laps de temps changer le précaire de sa possession; 2» que le cultivateur avait possédé 40 ans continus, moyennant un canon uniforme et sans réduction pour les cas de grêle, stérilité, etc.. A l'appui de ces preuves, la propriété était adjugée au cultivateur

Ci) Noiet d'arrêts de Hold, pt 281. — Voir aubsi Journal de jurisprudence, T. XV.. p. 300.

218 l'Alsace au XVni« siècle

et la prestation annueUe était jugée cens foncier. Cette jurisprudence e«t conforme aux principes des lois qui soumettent les biens de l'Eglise à la prescription quadragénaire, et à la jurisprudence de toute l'Allemagne attestée par les auteurs: la prescription équivalant au meilleur titre, il était conséquent de déclarer le censitaire propriétaire du fonds et de réduire le rentier à la prestation qu'il avait uniquement perçue depuis 40 années, sans bail et sans réclamation. L'on pense donc que tout cultivateur, qui se trouve dans les circonstances déterminées par les principes et la jurisprudence que l'on vient de tracer, peut exercer visà-vis de la Nation le rachat suivant le mode qui a été réglé par les décrets pour celui des rentes foncières ou emphytéotiques.

M. Chauffour l'aîné, consulté à la même occasion, professe la même doctrine, quoiqu'il soit d'un avis particulier sur la nature du Schauffelrecht: «Lorsqu'il n'existe pas de titre, dit-il, qui constate la Jiature de la rente, on en juge par les quittances suivies pendant 30 à 40 années, les inventaires et partages de familles, les contrats de mariage, urbaires, registres des bans, renouvellements. Le bien est plutôt présume censitique qu'emphytéotique... parce que cela est plus- avantageux au débiteur. Mais il est bien rare, ajoute-t-il, de se trouver dans le cas d'être réduit à juger de la nature d'un bien par le seul fait de la possession du débiteur de la rente... (1) ».

Ainsi donc, à défaut de titre constitutif, le colon qui « possède sans interruption, non à titre précaire, et pendant 30 ou 40 ans, sous la prestation d'un canon uniforme » a acquis un droit de colojîie perpétuelle, c'est-à-dire est propriétaire du fonds, à charge d'une simple rente foncière, à moins que d'autres preuves, ou d'autres circonstances de fait, ne permettent pas de le considérer autrement que comme ayant prescrit le seul domaine utile du fonds. Alors et dans ce dernier cas, il aurait acquis, ou bien le droit d'^un emphytéotc, droit que nous venons d'étudier, ou bien un droit auquel on réservait plus particulièrement le nom de colonie perpétuelle, et que l'on appelait également Schauffelrecht, et location perpétuelle ou locatairée, droit qui a la plus grande ressemblance avec l'emphy téose ; mais qui en diffère, selon maître Chauffour le jeune, « en ce que Temphyléote peut encourir la caducité en de certains cas: ce qui n'arrive pas... au colon per-

(1) Au contraire cette quesUon fut très souvent soulevée devant les tribunaux, après les décrets qui déclaraient les rentes foncières rachetables.

l'Agriculture 219

pétuel >, lequel, sans doute ne pouvait jamais plus être tenu de payer le laudème, ou de reconnaître au propriétaire direct le droit de préemption, en cas d'aliénation (l);etc. Il est évident, que la colonie perpétuelle, le Schaitffelrech, ainsi compris, peut s'établir, non seulement par prescription, mais encore par contrat : inutile d'insister.

Nous disions que maître Chauffour l'aîné professait une opinion particulière sur la nature du Sehauffdreeht ou droit de colonie perpétuelle : * Le Schaufpdrechty remarque-t-il, dans la même consultation, est suivant Gaspard Bissel, un droit de cultiver le bien d'aulnii préférablement à d'autres, sous une redevance annuelle fixe: Est igitur hoc jus ^mponematum dos Erb oder Schauffelrecht in Gultguetern, per se quidem non jus usurpatum, aut iniquum, aut falsum sed verum jus colendi aJterius agrum prœ cUiis extraneis unter seine Schauffd, oder Pflug zu nemmen, pro certa pensione (2). Ce contrat diffère des précédentes espèces : !«> parce que dans les deux premières espèces (le bail à cens et les Hofflehn\ le censitaire est libre propriétaire du bien censitique; l'emjrfiytéote est propriétaire du domaine utile qu'il peut aliéner en son propre nom (3) ; au lieu que le colon, ou Scàauffelrecht, ne peut point vendre le fonds en son nom, parce qu'il n'a aucun droit dans la propriété, mais un simple droit personnel de la cultiver sous une prestation certaine (4). D'ailleurs, les cens et rentes foncières et canons emphytéotiques sont communément modiques, en égard au produit des fruits du fonds, au lieu que les canons des biens tenus à Schauffelrecht diffèrent peu

(1) M* Lang, dans une consuhaUon du 18 janvier 1709, (Fond de Lautenbacb), dit très justement que Temphytéote ne siaurait donner en sous-emphytéose le bien qu'il a lui-même en emphytéose. Mais il ajoute qu'un emphytéote peut fort bien bailler le bien dont il a Temphytéose, à litre de location perpétuelle, car il suffit pour le laire d'avoir le domaine uUle de la chose, les droits du propriétaire, ou seigneur direct, ne souffrant en ce cas aucune atteinte. — Pour que cette solution soit juste, il faut que M« Lang ait compris» par le mot location perpétuelUf un bail simple, à longue échéance, peut-être indéfini, autrement elle serait fort contestable; et la réputation de maître Lang ne permet pas de supposer que cet avocat ait fait erreur à ce point.

(2) La même phrase se trouve textuellement dans Bitscii, .De Emponematum Jure §10.

(3) Sur les diverses espèces de contrats, voir un peu plus loin.

(4) Maître Chauffour le Jeune, au contraire, disait, on sa le rappelle : c Le colon perjjkétuel a la disposition libre du fonds, comme le censitaire : il le transmet par succession, vente, échange, etc. » parce qu'il a, non un droit personnel* mais bien un droit réel.

220 L* Alsace au xviii« siècle

des canons à baux simples. » £t plus loin : L'atteinte < donnée aux droits sacrés de la iM\>priété... serait encore bien plus rude, et d'une injustice évidente, si on étendait cette faculté du rachat.. aux fermiers à titre de Schauffdrecht, qui n'ont aucun droit à la propriété. »

Ainsi donc pour M* Chauffour l'aîné, le Schauffelreeht, locatairée ou colonie perpétuelle, ne serait à proprement parler, qu'un bail simple, un contrat de louage, locatioconductio, avec l'a clause d'hérédité ou de perpétuité, en d'autres termes « le bail héréditaire » dont nous avons nié l'existence avec la jurisprudence. Toutefois son opinion n'a point prévalue. Avant la Révolution, aucun autre avocat, à notre connaissance du moins, ne considéra le Schauffdrecht ainsi compris comme un contrat spécial (\\

Et après la Révolution la Cour de Colmar, fidèle aux traditions de l'ancien Conseil souverain, jugea que le bail liéréditaire n'existait pas en Alsace (2).

(1) Cfr. De Entponematum jure, vuïgo i}on dem Schaufelrechl par J.-C. Bitsch, 1698 ; De usurpalo palœ $eu hipali» quod uocant jure» de meliorationibtu cohnorum sinipl. Germ. von Besserung oder Schaufelrecht, par BenGER, 1739 ; De iiidole prœdiorum rusticontm par S. F. BrackemiuffeR) 1783, etc., elc. Pour tous ces jurisconsultes, le Schaufelrechl (Besserinig^ jus paœ enipouenialum ntelioraliones) était le moyen à Taide duquel on voulait tranvformcr abusivement les baux simples en emphylcoses ; mais aucun d*eux ne le reconnaît comme contrai parûculier produisant des (frof/s persofine/s héréditaires et valables contre les tiers-acquéreurs. Brackenhoffer résume en 1783, la doctrine de tous ceux qui le précédait: a Insignis sseculo XVII per omnem fere Germaniam invaluil abusas, conatus nimirum colonorum dominium utile prœdorium qua; titulo conductlonis possidebant, sibi comparandi... Cum enim fréquenter essent relocationes eteque rariu!( in scripturam redigerentur et c. j. saxonici, quorum raagna semper fuit apud nos auctorilas, ex uniformi pra>stauone annuœ pensionis per longissimum lempus colouiam perpetuam praîsumerent paulatim prirvaluit opinio conductoribus bis jus palxseu ihminum ir/(7e concessum, adeoquc pra;dia hoc pro emphyteoticis, et si jam vendita fuisse possessor docerc poterat, pro censualibus habenda. »

(2) Dans le midi de la France, on connaissait également la locatairée perpétuelle. (Merlin, /?|(perfoire, au mot Locatairée perpétuelle). Mais ce contrat produisait des elTels différents dans le ressort du parlement deToulouse.et dans celui de Provence. A Toulouse « le preneur acquérait la possession naturelle et utile de la chose tandis que la prcprictc foncière et la possession civile demeuraient dans la main du bailleur... On ne regardait pas ce contrat comme translatif de propriété», et l'on admettait que l'emphyléotc pouvait donner son fonds en locatairée pcrpctaelle (Boutaric, Traité dés droits seig., ch. 14). Au contraire le parlement de Provence envisageaiit la locatairée perpétuelle comme \in vrai bail à rente ; c'est à cette opinion que se rangea l'Assemblée nationale, lorsqu'elle' décréta (art. 1. décret du 18 décembre 1790) que la rente due par he colon perpétuel était rachetablc.

l'Agriculture 221

IV. — L'Emphytéose, Erblehn (1). D'après Me Chauffeur le jeune, (dans la consultation dont nous venons de pitrler), Temphyléose est ^ une aliénation à temps ou perpétuelle, restreinte à une famille, à de certaines générations (2 , ou libre et illimitée, du domaine utile, sous l'obligation d'un canon annuel constitué en reconnaissance du domaine direct qui demeure attaché à celui qui a concédé Temphytéose ' . D'autre part, on peut définir l'emphytéose romaine: un contrat par lequel un propriétaire aliène le domaine utile de son fonds, moyennant reconnaissance du domaine direct, qu'il retenait par le paiement d'un canon annuel, et dans certains cas par un droit de préemption, ou la prestation d'un laudème. Il y a donc des différences entre l'emphytéose romaine et l'emphytéose telle qu'elle consistait chez nous. Reprenons:

1. Aliénation du domaine utile. L'emphytéote n'est donc pas un simple fermier: il acquiert sur l'immeuble un véritable droit réel, appelé dominium utile, domaine ou propriété utile, assez semblable à l'usufruit, quoiqu'il en diffère sous bien des rapports. Comme ce domaine utile était une partie de la propriété et non la propriété pleine et entière (qui serait la réunion sur une même tête du domaine utile et du domaine direct), il ne pouvait être absolu : c'est pourquoi, l'emphytéote devait user de ses droits pour la conservation et l'amélioration de la chose (3). Néanmoins il avait la faculté de les transmettre à ses héritiers ab intestat ou testamentaires (4) et même de les céder, de les vendre à des tiers, sous certaines conditions toutefois que nous indiquerons ci-après. Puisque « l'emphytéote a une propriété utile, et l'ancien propriétaire une propriété foncière directe, l'un et l'autre doivent supporter les charges relatives à leur domaine; ainsi... pour le vingtième, le seigneur direct le supporte dans la proportion de la rente,

(1) On appelait encore Temphytéose Erbzinsuertrag, Erhzinsgut, Erhpacht ErbbeMtand, Bestœndige Guet, StœUrne Guet, etc.

(2) « Il est évident que les restrictions à la dui^e de l'emphytéose ne peuvent naître que des clauses d'un contrat. A défaut d'acte, elle est par sa nature perpétuelle à moins de commise encourue par la non prestation du canon pendant le temps fixé par la loi » (Ibid.) 3 mars 1768. Jugé à la seconde Chambre, qu'une emphytéose, fur sich, seine Kinder ond, Kinder Kinder est perpétuelle et non pas restreinte à trois générations. (Notée d*arréts de Holdt,)

(3) C'est ce qu'exprime une autre définition qui se trouve dans les instances d'un procès de Murbach (1777) : Contractus de rei immobilis utile dominio transferendo, $ub lege melioralionis ea canonis annui, in recognilionem dominii directi.

(4) Il pouvait même hypothéquer le domaine utile sans le consentement du propriétaire direct. (Journal de jurisprudence, VI. p, 115).-

222 l'Alsace au XWIÎU siècle

et l'emphytéote, ou censitaire, à raison du domaine utile, c'està-dire, pour le fonds même qui est à sa disposition (i).» Il en est de même de toutes les autres « charges et impositions ». Ainsi Temphytéote sera seul tenu de faire les grosses réparations, d'acquitter la dîme, etc.

2. Paiement d'un mnon annuel^ improprement appelé rente, tnodique et invariable, parce qu'il n'est pas acquitté en raison de la jouissance du fonds, comme dans le bail à ferme,^ mais en reconnaissance du domaine direct que le propriétaire primitif s'est réservé, de telle sorte que si ce canon était élevé ou pouvait être modéré, remis, ou augmenté en certains cas, le contrat ne saurait être considéré comme une emphytéose, dans le doute sur l'intention des parties (2), mais comme un simple bail à ferme, incapable de transmettre le domaine direct au preneur (3).

3. Droit de préemption ou de prélation^ aussi appelé chez nous retrait censuel. Lorsque Temphytéote voulait vendre son droit, il devait, en droit romain, avertir le propriétaire direct de son intention, avec offre de le substituer à l'acquéreur, aux mêmes conditions que celui-ci. Le propriétaire était tenu de faire connaî-

(1) On. d'Alsace, II. EdU de mai 1749. p. 331.- Or, du iS juiUei ilSS, p. 424.

(2) Cependant, lorsque les parUes ont certainement voulu faire une emphytéose et que le canon n*est pas modique, mais proportionné & la jouissance du fonds, on ne peut pas dire qu'il est payé seulement en reconnaissance du domaine direct ; la raison de la loi n'existe plus, et diminution est due en cas de stérilité, d'invasion de l'ennemi ; etc., etc. En elFet, étant acquitté tant en reconnaissance du d omaine direct qu'en raison de la perception des fruits, il doit être traité comme le canon d'un simple bail à ferme, au moins par partie. (Journa/ de juriMprudencet W, p. 366-372. — Pour échapper à cette éventualilé, il semble que l'on prit l'habitude de sUpuler à côté du canon annuel toi^ours modique, un fort droit d'entrée, quelquefois payable & chaque mutation, comme il sera expliqué plus loin.

(3) « Huinc, quando dubitatur an sit locaUo vel Emphyteusis, atlendilur qualis pensio prœstetur ; quod si modica et in pecunia, débet potius Judicari emphyleusisquam locaUo, nam in contractu emphyteutico solviturquidmodîcum pro recognitione. Sic sentit S. Clavic, Emphy, quœst, 1. 5. et in hoc omnes consentire dicet Natal, cons. 49. » Consultation latine pour Cabbage de Lucelle, fin du xvii* siècle) — 14 fv. 1778 « Le Conseil a décidé que un empbytéote ne peut être tenu de payer à chaque cohéritier du seigneur direct sa part et portion dans le canon qu'ils ont Jugé à propos de diviser entre eux, mais qu'il suffit de la livrer en entier soit à l'un d'eux, soit dans telle maison qu'ils lui indiqueront. Lemotifde

l'Agriculture 223

tre son refus ou son acceptation dans les deux mois (1). Ce droit de préférence, de prélation , ou de préemption, s'appelait ju8 protimiseos. L'usage, en Alsace, avait modifié le droit romain de la manière suivante: le propriétaire pouvait exercer son droit, dès qu'il avait connaissance de la vente, si elle ne lui avait pas été dénoncée, en remboursant purement et simplement le nouvel acquéreur. (M^s Reichstter et Chaiffour, 27 octobre 1785;. Cf. Journal de Jurisprudence, III, p. 311;.

4. Prestation du laudèmey laiidemium^ Ehrschatz, lois et rentes, profit de vente ou droit de mutation (2). Si le propriétaire agréait le nouvel

Tarrél a été que la division que les cohéritiers Jugent à propos de faire entre eux d'un canon emphytéotique ne peut aggraver le sort de l'amphytéote, qui, s*i! était tenu de morceler son canon perdrait plus de temps en lelivrant,qu'il y aurait ainsi une augmentation de canon, vu que la livraison en détail ne peut Jamais se faire sans déchet »; enfin que le seigneur direct pouvant d'après les principes empêcher le propriétaire du domaine utile de diviser le fond sujet à la rente, l'emphytéote par analogie a droit à ne livrer son canon qu'entier et non par parcelles. » {Notes cTarrêlM, II, p. 38).

(1) S'il gardait le silence, la vente à toute personne non expressément exclue par le contrat était permise.

(2) Le laudème, Ehrschatt, est encore appelé, surtout dans les anciens Utres : laudimium^taudalioum, laudatitium, hudomium, Handlosse, Lehnioahr, Armehnmngageldt Handhhn, Lehengeid, Consensgeld, etc. Le mot laudemium, laudéme, vient de /aiis, taudis^ qui signifie consensus (Facta est hœc laus, sive consessio in claustro(1150) — Permutatio... sine sua laude et volontate. Cornes concessit et laudavitterra9...(1174).£rAscfia/z vient de Ehr, honor, et Schatz dans le sens de pensio, prœstatio, « Prestatatio domino facienda pro honore » ; — « prsestatio solvenda pro honore investitune aut conces«ione rei conservandœ in eodem statu et honore ». — Ainsi on appelait Ehrschatx le droit « qui consiste à payer cens et demi » par Turckheim à l'avènement de chaque abbé de Munster (titre de 1259, 1315, 1322, etc.) (B. Ch. N. 5.817). I^s deux mots, qui peut-être à l'origine désignaient deux droits distincts, devinrent bientôt synonimes, et s'entendent d*une manière générale de toute « quantitas certa prxslenda cerlis caslbus » ; — « interdum de censibus seu rediUbus datur. » Aussi le laudème ou Ehrschatz ne sont I>as particuliers à l'emphytéose, mais se retrouvent dans une foule d'autres contrats, avec cette différence cependant, que dans l'emphytéose, le laudème ou VEhrsehaiz, est dû de plein droit, (même dans le silence du contrat, nous l'établirons tout à l'heureX au 50* du prix de vente ; tandis que dans tous les autres contrats, il fallait que cette faculté fut expressément réservée dans tels cas spécialement déterminés. (Cfr. ^De bonis laudemlanibus quœ Ehrschaiien vocamus parP.-O.GAMBs, 1690, Schbrtz, Gloss, Bbsold Thésaurus practjicus. La dîme de Carspach fut acquise propriétairemen( en 1605 par la maison d'Autriche et cédé par elle à la baronnie d'Altkircb moyennant un Ehrchatz annuel de 2 ou 5 livres* Las fermiers de la dime de grain du chapitre S.-Martin de G>lmar devaient à titre de iaadème, c qu*il est d^usage de donner lorsqu'on passe bail, » 900 bottas de

224 l'Alsace au XVIIIe siècle

acquéreur, soit expressément, soit tacitement (1), il avait droit au laudèmcy c'est-à-dire à une certaine somme d'argent, fixée par la' loi, dans le silence du contrat primitif, ou à défaut d'usage contraire, au cinquantième du prix de vente. (L. 3. C. de jure contraire; au cinquantième du prix de vente. (L. 3 C. de jure emphyt 4. 66. Journal de Jurisprudence, III, p. 307). Cependant, il n'y avait lieu, ni au paiement du laudème, ni à l'exercice du droit de préemption, en cas de mutation par succession (2). Ajoutons qu'au moment de l'entrée en jouissance, l'emphytéote payait ordinairement, une fois pour toute, un droit d'entrée fixé par le contrat, droit quelquefois également appelé laudhne.

Le laudème et le droit d'entrée étaient-ils de l'essence du contrat? Pour le droit d'entrée, on doit répondre négativement sans hésiter: Il est l'objet d'une clause particulière que l'on trouve assez souvent, sans doute, mais qui dépend uniquement de la volonté des parties, maîtresses absolues de leurs droits (3). Quant au

paille, moitié été, moitié hiver, et 9 boisseaux de trois espèces de légumes secs : lentilles, pois et fèves. Il semble cependant que si la somme d'argent due, ou la quantité de denrée était modique, on lui donnait plus parliGulièremeut le nom d'Ehrschatz, L'abbaye de Masevaux (1762), prétendait recevoir de ses emphytéotes , à chaque mutation, non pas « un laudème » mais un Ehrschatz modique », qui était au fond un vrai laudème, mais plus « modique » que le laudème ordinaire. O'oir d'autres exemples. Livre VII, au mot dime).

La famille de Berkheim louuit la dtme qui lui appartenait à Sunhoffen, en moyenne 30 rézeaux par an, plus un laudème de 2 réseaux.

Un arrêt de la Cour, du 31 janvier 1829, regarde VErh»chatz comme une redevance qui peut ètro due à chaque mutation ou disposition entre vifs. (Journal de jurisp., 1823. p. 40).

(l)En acceptant, sans réclamation des ses mains, par exemple, le canon annuel. C'est l'acquéreur et non le vendeur qui était débiteur du laudème.

(2) On bien à la suite d'arrangements de famille entre père et enfants, partages d'ascendants, etc., assimilés aux successions ou plus généralement, chaque fois que le bien ne sort pas de la famille de celui à qui il a été concédé originairement (Journal de jurisprudence, III, p. 309), Si les emphjrtéotes d'un même fonds, cohéritiers ou non, venaient à vendre leurs droits les uns aux autres, ou à l'un d'eux, on se demandait s'il y avait lieu au paiement du laudème? En Alsace^ la Jurisprudence se prononçait pour l'affirmaUve, car le laudème était dû dès qu'il y avait vente à pièce d'argent, pour quelque raison que ce fut. (MM. Reichstetter et Chaupfour l'aîné, 27 oct. 1785). (A. H. A. 165, E.)

(3) En 1738, la seigneurie donna en emphytéose à quinze particuliers, 5 iic/rer de terres situées au Schlosberg [(ZeUenberg), moyennant un canon annuel de sept mesures de vin et douze pots, pins un droit d'entrée s'élevant à la somme totale de 1078 livres. — Quelquefois le droit dVntrée était payable &

• chaque mulaUon. Ainsi en 1734, la seigneurie donna en emphythéose les fossés de ce Schlosberg, moyennant un canon annuel de 24 livres, 18 s. 85, et un

l*Agriculturé 2^

laudème, il était dû à Rome, ipso jure, quand même le contrat ne le stipulait pas expressément. En Alsace, si l'on en croit un jugement du tribunal civil de Colmar du 11 avril 1853 (1), la coutume avait modifié le droit romain sur ce point: le laudhne n'était exigible chez nous, que si le titre constitutif en réservait la faculté au propriétaire primitif. Toutefois, malgré les autorités sur lesquelles se fonde le tribunal, il nous semble certain que dans la Haute- Alsace du moins, et au xvin« siècle, le droit romain était en pleine vigueur. Le tribunal appuie sa décision sur un décret du sénat de Strasbourg de 1322, sur l'opinion de Carpzow, de Pistor, de (lambs et de Meyer. Quels que soient la valeur de ce décret et le mérite de ces jurisconsultes (2\ ils sont, les uns et les autres, beau-< coup trop anciens pour nous donner le dernier état <Ju droit; et il faut leur préférer, ce semble, Tautorité de documents plus récents el surtout de mémoires et consultations d'avocats au Conseil souverain. Ainsi, dans le duché de Mazarin, qui comprenait tout le Sundgau à peu près, la seigneurie avait incontestablement le droit d'exiger, en cas de mutation de tous fonds emphytéotiques sans exception, le laitdème au cinquantième denier, si le taux n'en était pas fixé autrement par le contrat: les états des droits, rentes, revenus seigneuriaux, dont la perception était affermée ne laissent point de doute à cet égard, et les nombreux procès soutenus devant le Conseil souverain prouvent que le^ termiers ne négligeaient pas rexercice de cedroit (3).Le Trailè sur la nature des biens ruraux en Alsace, attribué an professeur Koch, (p. 6) assimile complètement quand au laudème, Temphytéose alsacienne à Temphytéose romaine. Parmi les nombreuses consultations

droit d'entrée une fois payé de 216 flor. 4. 6. ou 960 livres 10 i : il fut stipulé en outre que la moitié du droit d'entrée serait payée à nouveau à chaque mutation. (A. H. A., 2316, E).

(!) Journal de Juruprudence, T. 48, p. 283. - T. 42, p. 175 et T 45. p. 1?5.

(2) I) semble que le décret du Sénat de Strasbourg, comme Topinion de ces jurisconsultes ou sont relatifs à la législation spéciale de Strasbourg, ou résolvent une question de droit féodal sans aucun rapport avec le droit civil : ce n*est pas le lieu de nous étendre longuement sur ce sijget.

(3) M. de Hold, dans ses Notes étarrêts, ne fuit aucune de ces distinctions. En voici un exemple : « 3 janv. 1782. A la première Chambre, le Conseil, sous le mérite des offres faites par le défendeur de payer le Inudéme des biens emphytbéotiques par lui acquis, a mis les parties hors de cours sur la demande des fermiers de Mme la duchesse de Macarin, tendante à ce que le même défendeur soit condamné aussi à payer deux laudëmes pour deux aliénations faites antérieurement de In même empbjrthéose et que les acquéreurs n'avaient pas payés.

Hoffmann, I, 15

226 L'ALSACli AU XVIIIC SIECLE

d'avocats qui nous ont passe sous les yeux, nous n*en avons remarqué aucune qui regardât le droit pour le seigneur direct d exiger le laiidème comme une faculté qui ne fut pas de droit commun. Ainsi M. ChaufTour Taîné, dans le Mémoire qu*il fit pour TAdministration en 1790, mémoire dont nous avons parlé déjà affirme s^ms distinction ni réserve et d'une manière générale que «en cas d'aliénation de Temphytéose, le seigneur direct a le droit de préférence sur le tiers acquéreur au même prix, ou on lui doit le laiidème sur le pied du cinquantième du prix ». Si tel n*avait pas été le droit commun, il eut été absolument nécessaire d'ajouter: dans le seul cas où le contrat lui en a réservé la faculté ; d'autant plus que M. Chaufiotir croit que l'indemnité due au propriétaire direct, en cas de rachat^ doit comprendre les droits casuels outre le droit principal :« Dans l'emphytéose il y a des droits casuels: il est de la justice d'en indemniser le seigneur direct. » Bien plus en 1785, la question fut posée in terminis en quelque sorte à MM. ChaufTour l'aîné et Reichstetter, voici à quel propos. Depuis de longues années le duc de Wurtemberg était en différend avec les emphytéoses de l'Ursprung, près Kaisersberg. Le contrat primitif portait la date du 27 mai 1720; il fut passé entre le receveur de la seigneurie, représentant du seigneur-propriétaire, d'une part, et Jean Frédéric, bourgeois de Riquewihr avec Catherine Born, sa femme et Jean -Pierre Gangenthaler du canton de Berne, d'autre part. Le litre original de conlral existe encore ; en original, il spécifie les droits et les obligations des emphytéotes, quelques cas dans lesquels l'emphytéose devait être annulée ou révoquée; mais il est

Le motif de l'arrêt a été que le droit romain ne donne aucune hypothèque expresse nu seigneur . direct d'une cmphytéose pour l'acquittement du laudèroe dû dans les cas de mutation ; qu'ainsi 11 ne peut lui compter qu'une action personnelle contre l'ocquéreur ; que quand même l'emphytéose pourrait être hypothéquée au laudème, ce ne pourrait être que par action hypothécaire et après la discussion de celui qui doit le laudème. Les avis des auteurs même latins sont partagés à cet égard. 11 y en a qui considèrent le laudème comme faisant partie du prix de l'emphythéose» qui par conséquent donnent hypothèque mais seulement par acUon subsidiaire et après la discussion du débiteur dudil laudème. D'autres envisagent le laudème comme le cens» et sont d'avis que le 'possesseur de l'emphytéose ne peut se refuser à payer les laudèmes arriérés, sauf à lui son recours, contre les précédents acquéreurs. Dans le cas particulier, les fermiers avaient intenté une acUon pure personnelle, puisqu'ils n'avalent pas conclu contre le défendeur à ce que l'emphythéose par lui acquise fut déclarée hypothéquée aux laudèmes précédents encore dus. D'ailleurs à la forme, des fermiers ne pouvaient pas intenter cette acUon réelle. » (II, p. 214). — Cfir. . Journal de Jurisprudence, III, p. 380.

L'AGRICULTrRÈ 227

absolument muet sur la question de savoir si le Inudème était dû au seigneur direct -en cas de vente de Temphytéose quU ne prévoit même pas , (1). Avec le temps le nombre des emphytéotcs s*accrut considérablement, soit par vente, soit par succession, et un jour la seigneurie les accusa de s*étre emparés peu à peu d*un terrain beaucoup plus étendu que celui qui leur avait été concédé par le titre de 1720 : de là des difficultés dans le détail desquelels nous nous abstenons d'entrer. Quoiqu'il en soit, au cours du procès, la seigneurie, pour ne pas marcher à Taveugle, consulta les avocats qui formaient son conseil particulier et les pria de lui donner par écrit leur sentiment sur les questions suivantes : <r . .4) s'ils (les cmphytéotes) sont les maîtres de partager Temphytéose, en payant solidairement le canon ; 5) s'ils peuVent en vendre tout ou partie, sans le consentement du seigneur; 6) Si en vendant Vacquéreiir doit le laudème ; 7) si en cas de vente, le seigneur peut exercer le droit de préférence; 8) si on peut oxiger le laudème des ventes ci-devant faites ?» — Si la théorie consacrée par le jugement du tribunal de Colmar avait été vraie; les deux avocats auraient dû évidemment, dans la question qui nous occupe, se décider pour la négative, puisque le titre était muet, titre qu'ils avaient sous les yeux. Ne point le faire et puiser les éléments d'une solution dans le droit romain exclusivement, c'était évidemment

(1) U serait troploog d*eii donner le texte même; mais voici une analyse très exacte de toutes les clauses qu*il renferme, analyse extraite du Mémoire que fit la seigneurie pour être soumis à ses avocats : « L.es articles de ce bail emphytéotique portent : « 1^ qu'il est permis aux dits emphyléores de^ défricher entièrement le dJt canton, qui est situé au milieu des forêts, et de s'approprier le bois qui Ta couvert, à l'exception des chênes que le seigneur s^est réservés ; 2*> d'envo3*er pâturer leurs bêtes à cornes et autres, tant dans tout le canton, appelé ITrsprung, que dans celui appelé Seelbourg ; 3<> qu'ils payeront annuellement un canon emphylhéotique de 36 florins bâlofs, à quoi ils seront tenus solidairement ; 4" qu'en considération du bois qui leur a été abandonné dans le dit canton, ils seront tenus d'y faire construire à leur frais deux maisons, deux granges et autant d'écuries et de les entretenir en bon état ; 5» qu'iis n'oseront couper, ni pour lors, ni h l'avenir, aucun bois de chauffage ou autre pour leur usage, hors dudit district de 20 arpents, (objet de l'emphytcose), à moins qu'ils n'en aient obtenu préalablement la permission; 6* qu'au cas que pendant trois années ils n'acquittent point le canon emphylhéotique, ou qu'ils laissent dépérir les biens donnés en emphytéose, le seigneur direct sera en droit de les revendiquer avec les dites maisons, granges et écuries, sans aucun remboursement des frais de construction ». Suivent les stipulations d'usage relatives au cautionnement, aux hypothèques, à la renonciation au sénatus-consulle Velleien, etc., etc. ; on ne préTolt même pas l'hypothèse d'une vente de l'emphythéose. (A. H. A. 357, E.

228 l^Alsace au XVlIIe siècle

ignorance crasse ou mauvaise foi; alternalive que Thonorabilité et la grande réputîition de MM. ReichstetterelCliXluffourraîné repousse absolument. Or, voici les termes mêmes de leur consultation» au sujet de laquelle Tagent seigneurial, le sieur Sandherr. s'exprima toujours avec éloge, sans faire jamais la moindre réserve, ni la moindre observation.

« Sur la quatrième question, qui concerne la divisibilité de Tempbytéose, le contrat n*en faisant aucune mention, on ne peut en puiser la décision que dans les règles générales du droit emphytéotique héréditaire qui ne défend pas le partage entre les cohéritiers d'une emphytéose. Ce partage ne fait d'ailleurs aucun tort au seigneur direct, parce que tous les emphytéotes sont solidairement tenus au paiement du canon emphytéotique. D'ailleurs dès que l'emphytéose est purement héréditaire, il en résulte que chaque héritier, mâle ou femelle, aîné ou cadet, y a un droit égal et par conséquent que le partage y a lieu comme en tout autre bien héréditaire. »

4c Autre chose est de la vente de l'emphytéose, en tout ou en partie qui fait l'objet des 5», 6« et 7» questions . La loi 3, au Code, de Jure emphy,, sans interdire absolument aux emphytéotes la faculté de vendre à des étrangers, leur prescrit les règles qu'ils doivent suivre dans la vente, pour qu'ils n'aient pas la liberté de donner au seigneur direct des nouveaux emphytéoteis quipouraient ne pas lui convenir. Elle les astreint, avant de pouvoir vendre, de dénoncer au seigneur direct leur projet, de lui indiquer le prix qu'ils peuvent en* tirer, et de lui offrir la préférence au même prix. Elle veut que le seigneur déclare dans le délai de deux mois s'il en veut faire l'acquisition, et faute de ce faire, elle autorise l'emphytéote à vendre à toute personne non exclue par le contrat. Nos usages ont changé cette forme de vente quant à la nécessité de dénoncer le projet de vente au moins deux mois avant la passation du contrat. Mais ils autorisent le seigneur direct à exercer son droit de préférence dès que le contrat parvient à sa connaissance, en remboursant à l'acquéreur le prix qu'il a payé, ce qui au fond revient au même. Ainsi il n'y a nul doute que si les emphytéotes actuels vendaient soit en tout, soit en partie l'emphytéose de rUrsprung à des étrangers, M. le duc aurait Toption, ou d'exercer le droit de préférence en remboursant le prix, oud'agréer le nouvel emphytéote et recevoir pour son agrément le laudème, consistant dans le cinquantième du prix. 11 ne serait pas également certain que le droit de préférence ou de latidème fut dû au seigneur

L Agriciltihe 220

si les emphytéotes vendaient entre eux. Hnrprecht traite la question fort savamment sur le §3 </^ local, el conducL n» 307, et il est d'avis que la préféreuce est due au seigneur, même dans ce cas et par conséquent le laudème ; mais il convient que d'autres jurisconsultes pensent difft^remment. Ei qwi\nû vkxxUmdè me ^ la jurisprudence esl, qu'il est dû dans tous les cas où il y a vente à prix d'argent, à moins que ce soit pour soulte de partage, et cela est juste, car enfln toute aliénation fait un changement dans les emphytéotes qu'il est de l'intérêt du seigneur direct de connaître; et la loi exige la réquisition de son consentement en toute aliénation '^ prix d'argent. »

« A l'égard des ventes faites jusqu'à présent entre les descendants des premiers emphytéotes, qui fait l'objet de la 8* question, comme on a reçu d'eux les canons sans exiger des lods et ventés, et qu'ils auraient en leur faveur le sentiment des jurisconsultes qui com' battent celui de Harprecht, on ne pense pas qu'il fut prudent de rien exiger d'eux ; mais à l'égard d'étrangers, s'il y en a dont les contrats ne sont pas anciens, on sem fondé si l'objet en vaut la peine de leur faire payer le 50^ du prix de leurs acquisitions, parce que c'est un droit dû et que l'acceptation du canonne peut pasfaire à leur égard une fin de non recevoir contre la répétition du laudème; au lieu qu'il en formai! une contre l'exercice du droit de préférence. Quand on a reconnu un emphytéote par l'acceptation des canons, on ne peut plus l'évincer de l'emphytéose parcequ'il est censé agrée par la réception qu'on a faite du canon qu'il a payé. Mais il ne résulte pas de là qu'on ne puisse exiger de lui le laudème qui est le prix légal de l'agrément que le seigneur a donnéàson acquisition.» (27 oct. 1785).

Ainsi donc, d'après nos avocats (qui comptaient parmi les meilleurs avocats du barreau de Colmar), les prescriptions du droit romain au sujet du laudème étaient sans contestation en vigueur en Alsace. Faut-il les considérer comme tellement essentielles que sans laudème, il n'y eut pas d'emphytéose possible ? Evidemment non: et nous admettons volontiers qu'une coutume, un statut local quoique nous n'en puissions ciler aucun exemple^ comme la conven-

(1) D'après la jurisprudence du G>nseil il ne compète qu*une action personnelle du seigneur direct contre chaque nouvel acquéreur, pour l'acquittement du laudème en cas de mutation, et nullement une action hypothécaire (Notei d'atrétB^ II, arrêt 80 jan. 1782, p. 214). — Nous en avons cilé le texte précédemment.

230 l'Alsace au xviii« siècle

tion des parties puissent déroger à la loi générale et commune: mais cette dérogation sera toujours une exception qui devra être prouvée. (1).

Comme on vient de le voir, Temphytéose était divisible entre cohéritiers ou coacquéreurs (2), qui tous cependant restaient solidairement tenus nu paiement du canon.

L'emphytéose prenait fin 1» par Tarrivée du terme ou de la condition, si elle était à terme ou sous condition ; 2° par la perte totale delà chose; en cas de perte partielle, Temphytt'ote n*en était pas moins tenu au paiement de l'intégralité du canon, irréductible en règle générale, nous le savons; 3** en cas d*exlinctionde la famille du preneur, si le dernier possesseur n*a pas disposé de son droit; 4'' par Texercice du droit de préemption qui appartenait au propriétairedu domaine direct; 3° enfin par la commiseqm étaitencourue lorsque le preneur ne cultivait pas le fonds en bon père de famille (3) ou lorsqu*il négligeait d'acquitter le canon pendant un certain délai, généralement deux ou trois ans. (4). Cependant on discutait la question de savoir, si dans notre ancien droit, le pacte commissoire, alors même qu'il était stipulé dans les termes les plus rigoureux, était oui ou non simplement comminatoire (5).

(l)On pourrait ajouter, en cinquième lieu, la prftlalion éCun Ehrtchatz, Voici ce qu'il faut entendre par cet Ehrsehatz, d*aprés Gœtxmann : « Comme lemphyléose par sa nature est perpcluelle, que bien des jurisconsultes ont soutenu que l'emphytèote peut disposer de son emphyiéose h titre de legs ou de donation sans le consentement du seigneur, il a été introduit en faveur de celui-ci, que le possesseur de lemphytéose, indépendamment du canon annuel stipulé par le contrat originaire, sera tenu de faire au seigneur, h chaque trente, quarante, cinquante ans, ou plus, suivant Tusage des lieux, don d'une certaine somme, en reconnaissance du domaine direct, et par dessus le canon annuel, le droit est appelé en Allemagne Ehrschaiz. » {Traité du droit commun des fiefs, 1769, 11, p. 464). Mais il faut observer qu'il s'agit de remph>iéose féodale et non pas de Temphyléose civile, dans laquelle cet Ehrschatz ne saurait exister sans uno convention parUculière. Nous n'avons donc pas à nous en occuper.

(2) Voir un procès au sujet d'une emphytéose qui se trouvait en 1775 entre plus de 120 mains le Journal de Jurisprudence, I, p, 525.

(3) DisposiUon du droit canonique qui fut étendue au droit civil ; toutefois il y avait discussion sur ce point. {Journal de jurisprudence, III, p.311.)

(4) C'est-à-dire après deux ou trois canons arriérés. {Journal de jurispr. IV, |bid). C'était deux ans, s'il s'agissait de biens ecclésiastiques et trois ans pour les autres biens. ,

(5) Journal de jurisprudence, X, 221 : « On stipule bien, dit le receveur de la seigneurie de Rlquewihr, que si. i'emphytéote est en arrière de trois canons qu'il doit être déchu du bénéfice de l'emphytéose ; mais cette clause n'est qu'une peine conimiiialoire, de Tiçon qu'un h jnimo devenant insolvable, on n'a guère

lAgiucilturk 2i 1

VI. — Le bail colonger, très répandu en Alsat-c surtout dans le Sundgau (1). C'est un contrat par lequel un seigneur, propriétaire

d'autre voie que celle de faire vendre le domaine ullle pour élre payé des canons arriérés ; au lieu qu*à un bail simple on peut prendre les précautions pour être payé du canon» et l'on conserve In propriété du fonds ». (10 août 1782). (A. H. A . 306, E.). XVI. 11)3-XXX, 9,elc. 11 y a des exemples demphyléoses converties en baux à rentes foncières, dans lesquelles la rente est exaclement le double du canon emphytéotique. On ne peut s*en étonner ; car par celle conver>ion le propriétaire perd le domaine direct qu'il s'était réservé, le droit de laudéme, celui de préemption, et la possibilité de réunir un jour le domaine direct au domaine utile par la comise ou la cessation de l'emphyléose. 11 peut, par conséquent, chercher très justement, une compensaUon à ces sacrifices dans une rente plus élevée que le canon emphytéotique. (V. Traité de la nature da biens ruraux en Alsace).

(1) Voir les savantes études de M. l'abbé Hanauer sur ce sujet: l.es constitutions des campagnes de VAlsctce au moyen-âge et Les Paysans de P Alsace au moyenâge. — Le duc des Deux-Ponts, dans son Mémoire à l'Assemblée nationale de 171J0, définit les Colonges : « espèces de fermes, régulièrement seigneuriales, qui participent à la nature des fiefs et dont les fermiers acquittent des cens et des reiUes déterminés par le cadastre particulier de chaque colonge. et reconnaissent dniis les cas prévus par le pacte colonial, la juridiction des propriétaires ». On lue lira pas sans intérêt l'extrait suivant des écritures de maître Queffemme le eune, pour le chapitre de Belforl, dans un procès qui eut lieu en 1747. Maître QuefTemme s'appuie sur deux ouvrages alsaciens bien connus: De curUsdaminicalihus, pon den Dinghceffen^ l'un publié en 1648 par Jean Ulrich Duun, l'autre imprimé en 1691 par Philippe Jacques Rehm : « Les colonges, dît-il, ont une grande affinité avec les emphyléoses et sont ordinairement formées de différents corps de biens qur relèvent du même seigneur direct, lequel, suivant les principes du droit allemand, forme avec ses colongcrs une espèce de justice, qui connaît des difficultés concernant ces mêmes biens et h laquelle il préside, soit en personne, soit par un maire colonger qu'il établit. Jus curiœ dominicalis, dit Pf.hm, (§ 11), est juridictio singularis domino directo cum hubariis suis in causis emphyteuticis prœdioram ad suam curiam emphyteuticam seu dominicalem, cui jure domina directi prœdia emphyteulica adhœrinl, pertinentium competens, — Les droits qui compétent régulièrement aux seigneurs colongers consistent : 1" Dans le choix arbitraire des assesseurs de la jusUce colongère : hi judices, dit J. IT. DvRR (33) non sunt perpetuiy nec certi, sed pro dominorum arbitrio cansliluuntun ^* dans la perception d'une redevance annuelle, qui se paie en reconnaissance du domaine direct; 3» le droit de prélation en cas d'aliénation à titre parUculier, ou A*' s'ils ne veulent pas en user, le laudéme, qu'on appelle en langue vulgaire Lehn wahr Handlohn, et par dessus quoi le nouvel acquéreur paie h ses confrères la bienvenue appelée jus hubarium» das Hubrecht; 5» le fal, qui est dû au seigneur direct au décès de chaque possesseur des biens colongers^ et 6", la commise en cas de vente sans avoir requis le consentement du seigneur direct, ou à défaut de reprise par l'hériUer dans le mois, ou dans trois jours et quatorze nuits par l'acquéreur à Utre singulier ou faute d'avoir acquitté la rente colongère dans l'an et jour, quoique inlorpellé. Hien pins, si Von néglige de la livrer au jour man|ué, elle «louble à chaque jour, quelquefois

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foncier (1), répar tissait entre plusieurs preneurs un corps de biens considérable, moyennant un canon annuel, et avec la faculté plus ou moins étendue de rendre la justice sous sa présidence, ou celle de son représentant, avec les preneurs comme assesseurs. Toute colonge ou Dinghoff comprend donc essentiellement deux choses: le contrat et le droit de rendre la justice.

1. Le contrat. La jurisprudence de la Cour de Colmar, d'accord avec celle de l'ancien Conseil souverain, a toujours considéré la redevance que payaient les colongers comme purement foncière. ^ La colonge, dit l'arrêt du 1««" juillet 1814, est en tous points soumise aux règles et aux principes qui régissent le bail emphytéotique, puisqu'elle n'a avec cette nature de bail d'autre différence que la juridiction colongère (2). » Et ailleurs: «Qu'est-ce qu'une colonge? C'est une emphytéose: l'eraphytéose est le genre, la colonge est l'espèce; Tune et l'autre ont pour

même d'heure en heure. La détérioration excessive donne aussi ouverture à la commise, et le décès sans enfants ou héritiers, h la réversion. Telles sont les conditions que les deux jurisconsultes ci-devant cités nous proposent comme les plus usitées dans les colonges et notamment dans celles de la province de Haute et Basse- Alsace, dont iU apportent nombre d'exemples... Une observation commune à ces deux jurisconsultes, est que la plupart de ces condiUons, quoique ordinaires, ne sont pas tellement substantielles, qu'elles ne puissent étro changées par le titre consUtutif de la colonge qui doit leur servir de régie... ou à défaut d'icelui, l'usage qui aux termes ^e la loi, est non seulement le meilleur interprète des titres, mais encore a lui-même force de titre, surtout dans cette espèce de droit, qui de même que le droit féodal, se régit et principalement, par la coutume : utrumque enim jus al con$ueiudinarium, tam jusfendi, quam curiartim doniinicalhim jus^ quibut deinde juribut certa ex conuentione adjieluiitur pacta, (Rchm, § 18) ». (A. H. A., chap. de Belfott, 189).

(1) Le bail colonger suppose nécessairement dans le bailleur, la qualité de propriétaire foncier et celle de seigneur : « Ce que l'on juge par les bréviaires des lois de toutes le« colonges, c'est que lu source réside dans un abandonnement de certaines terres à des particuliers moyennant une reconnaissance en argent ou denrées, livrable & un jour fixé de l'année, au receveur du seigneur colonger, dans une assemblée de quelques chefs du corps nommés pour Juger des contraventions aux statuts de la colonge, qui au reste n'avaient pour objet que la manutention des terres soumises au cens ». (Mémoire de 1793.).

(2) Journal df jurnprudenee, X, p. 219-422,1, p., 528-533. — IV, p. 105, etc. Voir aussi Rbhm et Dibr : De curiU dominicalibut . — Gcktzmakk^ Traité dm Prf$ d'Alsace, 11, p. 449.

l'Agricultvhe 233

pour base une conoession de fonds (1). > Toutefois cette assimilation avec Temphytéose n'était pas absolue, comme on le verra plus loin.

Les terres d'une colonge étaient toujours fractionnées en lots indivisibles d'une certaine étendue, appelés tenures colongères, ménanties, en allemand Hueb (d'où le mot Hueber, menant, qui désignait les preneurs ou colongers). Chaque Hueb, inscrit dans un livre terrier ou Berein, et grevé d'un canon particulier, était concédée à temps, ou le plus souvent à perpétuité, avec faculté pour le preneur de vendre son droit, à des tiers, de l'agrément préalable du propriétaire (2), ou de le transmettre à ses héritiers. Dans les deux cas il pouvait être dû des droits de mutation, soit un laudème, appelé quelquefois Ehrschatz, soit un droit mortuaire appelé Phal ou fcUl, TodfaU en cas de succession, dont le montant et la nature étaient fixés par le contrat primitif (3). Toutefois il ne faut pas oublier que aucun de ces droits n'était tellement essentiel au contrat colonger, qu'il ne pouvait pas être modifié même supprimé, par la convention des parties.

Comme la collecte de ces redevances eut été fort difficile et pénible pour le propriétaire, comme pour les preneurs, il était d'usage d'établir un porteur, Trœger, c'est-à-dire un homme chargé de lever tous les canons partiels et d'en verser le montant entre les mains du propriétaire ou de son receveur, à la décharge

(1) Journal de jurisprudence, XII, p. 19. — Donc le canon était irréducUble. — 19janv. 1787. « Au rapport de M. Michelet, le Conseil, en infirmant une sentence de la Régence de Saverne, a jugé : 1'* que les assemblées colongères ou Hueb, ne peuvent diminuer pour raison de détérioration ou de provignement de parUes des terres colongères, la rente due au seigneur, sauf aux dits colong«:r8, en cas d'inégalité de répartition, à la rectifier entre eux. C'est pour cette raison que le Conseil a déclaré une espèce de jugement rendu en 1727 et qui déchargeait en partie quelques colongers au préjudice du seigneur, nul, nullement et incomplètement rendu. Ta cassé... » (Holdt, Notes d'arrêts, p. 378.). lien serait autrement cependant, comme pour Temphytéose, si le canon était élevée c'est-àdire proportionné à la jouissance du fonds, de telle sorte qu'il serait payé, en partie, à raison de la perception des fruits. {Ecritures de M. Cbauffour l'aîné, 1783).

(2) Le plus souvent le premier ne pouvait résilier sur bail qu'en faisant agréer son successeur.

(3) Journal de Jur if prudence, XVI, p. 143, 145 et XIX, p. 39. —De curiis dominicaUbus, par P.J. Bbum et Duan, § 18, 24, 26, 32 et la note 4 de la page 25

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des colongers. Bien entendu que le canon devait être dans tous les cas portable et non quérable.

La Trœgerei^ ou porterie, n'était pas spéciale aux colonges. Toutefois on la rencontre le plus ordinairement dans le bail colonger, lequel suppose nécessairement un certain nombre de preneurs; et c'est la raison pour laquelle nous en parlons ici. Mais on la trouve tout aussi bien, quoique moins fréquemment dans les baux à rentes, les emphytéoses et même quelquefois dans les baux à longs termes. Cependant la porterie n'a pas les mêmes caractères juridiques et ne produit pas les mômes effets dans tous ces contrats. Dans le bail à longs termes que nous avons appelé héréditaire, le fonds loué, commo le canon, sont divisibles. Aussi le propriétaire qui voulait se garantir contre cet inconvénient, devait dès l'origine stipuler expressément, qu'en cas de division par succession ou autrement, les preneurs seraient tenus d'établir un parleur, c'est-à-dire de lui présenter une personne spécialement chargée d'acquitter à leur décharge le canon entre ses mains. La porterie était dans ce cas exclusivement dans son intérêt; elle tenait du mandat; et il n'eut pas été possible, dans le silence du titre constitutif, de rimfK)ser aux fermiers: c'eut été aggraver leurs obligations (1 .

Au contraire dans le bail à rente, et dans le bail emphytéotique, dont nous avons parlé, bien que le fonds fut divisible, les coemphytéotes et les copropriétaires de l'immeuble grevé de la rente, étaient tenus solidairement au paiement du canon ou de la rente, qui demeuraient l'un et l'autre indivisibles au profit du "propriétaire. (3/cs Reichstetter et Chaiiffoiir l'aîné^ 27 novembre 1785; M^ Bruges, 21 avril 1760): de sorte que l'obligation de présenter un porteur, exclusivement dans l^ur intérêt, devait être considéré comme une conséquence de la solidarité et de r indivisibilité qui existaient entre eux, et non pas comme un mandat émanant du propriétaire (2\ C'est la raison pour laquelle

(1) Le porteur n'était donc que simple collecteur du canon au nom du propriétaire,par conséquent mandataire du propriétaire en quelque sorte. Mais bien entendu, quand les parties étaient majeures et maîtresses de leurs droits, elles pouvaient par leurs conventions modifier à leur guise les caractères de lu porterie.

(2) La Cour de Colmar, par application de cette idée, décida que la porterie avait été abolie par les lois qui ont supprimé la solidarité des rentes foncières, même lorsqu'elle était expressément stipulée dans le contrat. (Journal de Jurisprudence, I, p. 525, 531)). Cela i>eutélre vrai pour remphyléosc elle bail à rente;

l'Agriculture 235

la porterie pouvait être imposée aux redevables, lors même qu'elle n'était pas stipulée dans le titre originaire.

Puisque le bail colonger était assimilé à une emphytéose, on avait voulu appliquer ces prtncipes au porteur colonger, et l'obliger par conséquent, non seulement à colliger, mais encore à livrer les canons en entier, sauf recours contre ses codébiteurs à ses risques et périls. Mais le Conseil souverain n'admit pas celle théorie. Il jugea le 11 juin 1751, que le porteur ne saurait être tenu de représenter au propriétaire, la rente ou partie de la rente des terres «ujettes au droit colonger, lorsqu'elle a été perdue sans qu'il y eut de sa faute; en d'autres termes, le porteur ne peut être obligé de payer pour ses codébiteurs, mais seulement de livrer ce qu'il a reçu et de justifier de ses diligences pour le surplus; chaque pièoe de terre, ou tenure, étant cotée séparément pour sa part dans les terriers, il ne doit être considéré que comme simple collecteur et non pas comme débiteur indivisible ou solidaire (1). Cet arrêt, qui a fait jurisprudence au témoignage de M. de Hold, prouve que les oolongers n'étaient pas tenus solidairement au paiement de la redevance due par chacun d'eux, et nous révèle une différence importante qu'il y

mais cela est faux pour le bail simple, et même pour le bail colenger, comme le prouve le paragraphe suivant.

(1) « 11 juin (1751). Jugé à l'audience de la première chambre qu'un porteur de colonge n*est pas tenu de payer au seigneur colonger la rente des terres sujettes au droit de colonge lorsqu'elles sont perdues, sans qu'on puisse lui reprocher de négligence. Noter que par d'anciens renouvellements chaque pièce de terre était cotisée pour une certaine part de In rente colongère. Le Conseil n'a envisagé le porteur de colenge que comme collecteur de la rente, et l'homme vivant et mourant qui doit le serment de fidélité au seigneur, et non comme celui qui doit la rente en entier. C'est au seigneur à rechercher les biens perdus et non au porteur, qui ne peut être tenu qu'à faire rentrer les rentes des terres encore connues et à les livrer. Cet arrêt est de grande conséquence; il doit établir une jurisprudence pour le Conseil, où la question n'avait pas encore été jugée.» (Notes d'arrêts, p. 23, 1). — Voici un autre arrêt sur la porterie des colonges, qu'il est intéressant de rapprocher du précédent : « 16 sept. (1766). Jugé à la première chambre, à mon rapport,que les sieurs barons de Biegenwaldt seront porteurs des rentes colongères de plusieurs porteriez où ils étaient les plus forts biens tenanciers. I^ motif de l'arrêt a été que la charge de porteur attachée suivant l'usage constant de la Haute-Alsace à celui qui a le plus de biens dans une colonge, était une charge réelle, dont la. qualité personnelle de gentilhomme et même du seigneur du ban où les biens sont situés ne pouvait dispenser ; que les biens colongers ne pouvaient être envisagés comme des biens nib!cs, puisque leur nature était vérifiée par la rente colongère dont ils étaient

236 l'Alsace au xyiii» siècle

avait entre l'eniphytéose et le bail colonger. Voici une seconde différence non moins importante qui, d'ailleurs est une simple conséquence de la première: quand la f>orterie n'est pas stipulée dans le contrat primitif, on ne peut obliger les colongers à rétablir, parce que ils ne sont pas liés entre eux par le lien de la solidarité, et que les canons dus ne forment pas un tout indivisible: Ainsi jugé par le Conseil souverain le 19 janvier 1787: ^ ... mais le Conseil n'a pas fait droit sur le chef des demandes des seigneurs, que les colongers soient obligés de leur faire livrer la rente par un porteur, parce qu'il n'y en avait jamais eu un; par conséquent celte rente colongère était et dent être quérable et non portable (1), ? Toutefois il en aurait été peut-être autrement, si les redevances avaient été expressément stipulées portables par le contrat. Mais même en ce cas, la porterie découlait de la libre convention des parties, et n'était pas une conséquence de la solidarité ou de l'indivisibilité qui n'existaient jamais de plein droit entre colongers, de sorte que dans le bail, la porterie a bien plus les caractères de celle que l'on trouve dans les baux simples, que de celle qui existait dans le bail à rente et l'emphytéose (2).

2. Droit de rendre la justice, sous la présidence du bailleur ou de son représentant appelé maire, Meyer. Voici quelle était la nature de la justice colongère, d'après les Ecritures de M*" Chauffour l'aîné, produites en 1787 devant le Conseil souverain: « Des juges colongers peuvent dans leurs assemblées régler les possessions colongères d'un colonger à l'autre, répartir les rentes entre les colongers, punir par de petites amendes des incongruités commises à leurs assises, condamner à des amendes légères ceux des colongers qui n'y assista: L^nt pas, bref régler ce qui concerne les colongers entre eux... (3) *.

chargés; que comme pour l'acquittement de la rente le seigneur gentilhomme n'était pas plus privilégié qu'un paysan, il ne devait pas l'être non plus pour la charge de la porterie, qui est imposée à celui qui possède la plus forle portion des biens colongers; qu'il y a en Haute-Alsace des gentilshommes et mémo une commanderie, soumis à cette charge parce qu'elle est réelle » (Notes (TarriU, I, c. 228).

(1) Notes d^arriU, II. p. 378.

(2) Le porteur était ordinairement, ce semble, le colonger qui avait le plus de terres ; il devait en outre tenir état des héritages^ marquer les mutations, etc. Cfr. Livre VIII, au« mots : Fahl et Reprise de eoloiige.

(3) Journal de jurisprudence, I, p. 539.

l^Agriculturë 237

C'est dans ces assemblées qu« Ton relisait tous les ans le contrat constitutif, ou les règlements de la oolonge, loi des parties, que chaque colonger, au moment de son admission, prêtait serment de maintenir et d'observer fidèlement. Aussi tous les intéressés étaient tenus d'être présents au jour et à rheurc indiqués, sous peine d'amende (1).

Le propriétaire trouvait dans le bail colonger les avantages suivants: Il louait son bien en détail, trouvait d'autant i^us facilement des preneurs que ceux-ci n'étaient pas solidaires les uns des autres; et tirait de ses terres un canon plus fort que s'il avait été obligé de les affermer en blod (2); et grâce à la porterie, il n'avait pas le désagrément de réclamer ù clia(|ue colonger individuellement la rente qui grevait sa tenure. (Heischs- TETTKR, Chauffour l'aîné, et Dupont, 14 septembre 1776). Quant aux colongers, ils payaient une redevance raisonnable, fixe, invariable, et cultivaient leurs terres avec la plus entière sécurité; car dans chaque colonge, il y avait des traditions, dont ils étaient eux-mêmes les défenseurs et les gardiens; et ces traditions les mettaient à l'abri de tout caprice et de toute injustice de la part du maître, ou de la part d'étrangers.

VII. — Le bail à rente ou à cens, qu'il ne faut pas confondre avec le bail à cens féodal, tel qu'il se trouvait en rYance et qui n'existait pas en Alsace (3). Il était communément appelé en allemand Bodenzins, Orundzins, Bodengiiet, Bodenkorn (4), etc.,

(1) Voici Topinion de Radius sur ces assemblées : ce sont des assemblées dit-il dans le Mémoire de 1795, (c farcies d'une étiquette de cérémonies, que la simplicité ancienne a prise pour des actes de bienséance et de moralité ; mais qu*on envisage aujourd'hui comme des incongruités ridicules. » (Fond de Rib. M. III, 19).

(2) Cet avantage qui existait au moment de la passation du contrat, disparut certainement dans le cours des temps, p,ir suite de la variation que subit la Talenr des choses.

(3) Trailé de la nature des bien» ruraux en Alsace. — Merlin, Répertoire, au mot cens, (II, p. 126) : Il y a des pays où Ion « entend par bail à cens, ce qui, de droit commun forme un bail à rente foncière ; et tels sont notamment ceux qpi ont été détachés de l'Allemagne. »

(4) Ou simplement Guet « qui signifie redevance foncière », d'après les écritures de (2olmar au sujet du rachat d'une de ces rentes. — C(r. ce qui a été dit précédemment sur le vrai sens du mot Gûrt.

suivant que la rente se payait en argent ou en denrées. Il y en avait de plusieurs espèces:

Une première espèce de rentes, dites foncières ou Bodenzins, est celle qui est due par celui qui a obtenu d'un propriétaire la faculté de bâtir sur son fonds. « C'est par abus, dit l'auteur du Traité sur la nature des biens ruraux en Alsace, qu'on a qualifié cette rente de foncière, tandis qu'elle n'est jamais que canon >, c'est-à-dire fermage. Cette dernière affirmation est cependant trop absolue; car si le contrat qui lui donne naissance est souvent un simple bail, il peut être aussi bien la cession du droil de superficie des Homains. Dans le premier cas, sans doute, le bailleur acx^orde au preneur par forme de locatio moyennant une rétribution annuelle, qui est un véritable canon et non une rente, la faculté de bâtir sur son héritage dont il conserve la propriété pleine et entière. Mais dans le second cas, le propriétaire cède à l'acquéreur le domaine utile d'un immeuble urbain que l'on nomme superficie moyennant une redevance annuelle que les Romains appelaient solarium. Cette redevance n'était donc pas un simple canon; elle avait de grandes analogies avec la rente foncière (1). Mais comme ce contrat, quel qu'il soit, ne peut avoir pour objet que les prœdia urbana^ et ne porte qu'accessoirement sur des biens ruraux, prœdia rustica, nous n'avons pas à nous en occuper.

En second lieu, le bail à rentes foncières proprement dit, ou arrentement de France, est une rente « que Tancien propriétaire du fonds s'est réservée à perpétuité, lors de la translation de la propriété de ce fonds sur la personne du preneur et de ses successeurs (2)... Il n'y a de différence que dans la modicité

(1) La superficie ressemble beaucoup plus à l'emphytéose, mais elle en diffère en plusieurs points : l'empliytéose en droit romain était un contrat consensuel nommé, reconnu par le droit civil ; la superficie au contraire était d'origine prétorienne et ne pouvait être constituée qu'A Taide d'un autre contrat nommé comme la vente, le louage, etc. De plus jamais le solarium ne fut considéré comme essenUel à la superficie, et le propriétaire n'avait en aucun ca& droit à un laudéme, ou h la présemption. L'emphytéose embrasse tout rhéritage;le superficiaire ne peut changer que la superficie ; le solarium est un espèce de loyer pour l'usage de la chose ; le canon emphytéotique est donné en reconnaissance du domaine direct, etc. Cfr. Ggstziiank, Traité du droit commun des fiefs, I. 40.

(2) On voit par cette définition, empruntée au Traili de la nature des biens ruraux, etc., que ce contrat est très improprement appelé bail ; il n'a de rés^

i/Agbiciltlré ^SQ

de la rente, qui est ordinairement plus forte dans Tarrentement français. » M« Chauffour de son côté définit le bail à rente dans son Mémoire, ainsi qu'il suit: « Le contrat censitique, simple rente foncière, est un acte par lequel Tancien propriétaire d'un bien fonds en transfère la pleine prppriété au censier sous la charge de lui en payer à perpétuité une redevance qu'il se réserve. C'est ce que nous appelons Bodm ou Grundzinz. » Cette rente, appelée par le droit germanique, rente foncière réservée, n'a jamais été rachetable en Alsace; elle tenait dans le patrimoine du bailleur, la place de l'immeuble aliéné dont elle empruntait la nature, et par conséquent était aussi sacrée que toute autre propriété immobilière (1\ Cette rente était en quelque sorte due par le fonds lui-même, et suivait le fonds en quelques mains

semblance avec le louage que par le paiement annuel de la renie, puisque la pro« priétc du fonds a passé toute entière sur la léte des acquéreurs.

(1) « Elles (les rentes) tenaient au bailleur lieu de son fonds et tout commet ne pouvait être forcé de vendre son héritage, il ne pouvait non plus Tétre de vendre la rente qui y a été subrogée. » (M. Chauffour i.r jeune, Ibid ) — Voilà pourquoi elles étaient irrachetables, perpétuelles de leur nature, et imprescriptibles: cependant les arrérages pouvaient se prescrire : « 13 mars 1782 : « A la première chambre, jugé à mon rapport, que si les rentes foncières sont imprescriptibles, leur quotité en plus ou en moins peut se prescrire, même contre TEglise, à l'exemple de la quotité de la dime qui est sujette à la prescription, même dans les provinces où la jurisprudence a consacré le principe que Ton ne peut pas prescrire par l« possession Immémoriale TexempUon totale de la dlme. » {Notée darrêU, II. p. 223. Cfr. : Arrêts notable», II, p. 167, arrêt du i6 jan. 1699. Journal de Jurisprudence, XVI, 175, 340, etc.) — Il faut remarquer que. par une exception assez fréquente, les Empereurs autrefois en permirent souvent le rachat, dans des raisons d'utilité générale, principalement pour les profdia urhana, — Voici les différences qu'il y a entre le bail ^ rente et Temphytéose : le renUer ne décheoit pas de son droit, pour avoir cessé, quand ce serait pendant cent ans, d'acquitter le cens, ou la rente foncière, au lieu que l'emphytéote, faute de payer son canon pendant trois ans, peut être expulsé de l'emphytéose. Le censitaire ou censable et le rentier peuvent disposer librement du fonds pour rente et aliénation, sans le consentement du seigneur foncier; l'emphytéote n'a point cette faculté; il ne peut même pas bailler en arriére emphytéose, de son autorité privée ; le cens et la recette foncière représentent parfaitement le fonds même, et ne sont point considérés comme aliénation ; au lieu que dans le droit Temphytéose est censée transmettre un droit si approchant de la vraie propriété, qu'elle est regardée comme une manière d'aliéner, de façon que quiconque n'a pas la faculté d'aliéner, n'a pas non plus celle de donner en emphytéose. » (GcBTZMANN, Traité du droit commun des fiefs, II, 42).

24Ô L* Alsace au xviiic siècle --^

qu'il passât (1). Donc tout propriétaire, en raison même de son droit de propriété en était tenu, sauf à se libérer de cette obligation par le déguerpissement, s'il le jugeait à propos (2). « On peut, dit le syndic Chauffour, en cédant la propriété d'un fonds de terre, s'y réserver une rente perpétuelle ou foncière; mais en ce cas encore on peut toujours se libérer de la rente en rendant le fonds ». (Observations sur le statut de Colmar de 1594, p. 98).

l'ne troisième espèc-e de rente foncière, également appelée Bodeti2inz, était la rente foncière constituée qu'il ne faut pas confondre avec la rente constituée de France, laquelle ne produisait qu'un droit personnel, tandis que celle^^i produit un véritable droit réel. Du temps que ^ par respect pour le droit canonique qui défendait les usures, on n'osait placer des capitaux à intérêt, il arriva très souvent que ceux qui voulaient faire valoir leur argent, achetaient une rente pour une certaine somme, à laquelle le vendeur, c'est-à-dire celui qui recevait la somme, affectait un de ses biens à perpétuité, ou jusqu'à ce qu'il lui Diaisait de rembourser le capital et de racheter ainsi la rente. Allomme cette redevance suivait le fonds, et qu'elle éfait payable par chaque propriétaire du fonds comme un droit réel, elle prit également le nom de rente foncière ». Cependant l'auteur ajoute: « Elle a toujours été rachetable, et elle n'est point une véritable rente foncière ^. En effet, les avocats Kieffer, Quef femme et Reichstetler (7 nov. 1760\ estimaient «que la rédimiiilé est tellement de l'essence et de la nature de la rente constituée à prix d'argent, que toute stipulation au contraire est regardée comme usuraire, injuste, illégitime et de nul effet. Les débiteurs d'une

(1) « La rente foncière est une et solidaire sur toute la contenance du terrain qui y est affecté. Ce n*est pas chaque partie du terrain qui doit une portion de la rente. C'est la rente entière et indivisible qui affecte le terrain et chaque partie du terrain. Telle est la nature de la rente foncière : elle est comme l'hypothèque toto in totOt tota in qnalihet parte. » {Ecriture de Chauffour le jeunf., 1781 ; Notes d'arrêts).

(2) De droit commun, la rente est payable dans le lieu où est situé le fonds, et à la mesure de ce lieu, s'il s'agit de denrées, sauf la stipulation contraire (Auis de l'auocat Kieffer, 7 janvier 1768). — Les rentes foncières étaient irréductibles en général, à moins qu'elles ne fussent proportionnées à la jouissance du fonds ^ car alors on les regardait comme payées, par partie du moins, en raison de la perception des fruits, de sorte qu'elles pouvaient être réduites, en cas de stérilité, etc. - Le cnnon emphythéotique se trouvait dans le même cas. ^ Ecriture de M. Chauffour l'aîné, 1783>

l^Agricultùré 24i

telle rente ne peuvent être contraints de demeurer en une obligation: c'est le sentiment unanime des docteurs ». (F. de Munster^ 31) « Il y a longtemps, dit le syndic Chauffour, dans ses Observations sur le statut de Colmar de 1593 (p. 98), que les institutions de rentes perpétuelles à prix d'argent sont prohibées par les ordonnances, parce qu'un débiteur pour argent pfêté, doit toujours pouvoir se libérer en rendant de l'argent (1). »

Les deux dernières espèces de rentes foncières dont nous venons de parler, étaient relativement peu nombreuses en Alsace (2\ La rente constituée n'avait pas grande utilité chez nous. « Cette rigueur du droit canon, dit une consultation des avocats Dupont, Schmitt et de Spon, a été adoucie dans plusieurs provinces et notamment dans celle d'Alsace, par un usage positivement contraire qui permet de prendre des intérêts, mais avec cette modification, que ces intérêts ne doivent pas excéder le taux ordinaire que l'usage a fixé». (3 janvier 1763). (F. de Munster).

Aussi le 7 décembre 1771, le Conseil souverain écrivait au Chancelier, à jM'opos de l'édit sur les hypolîièq»es, qu'il croyait inapplicable dans notre province: ^ L'on y connaît à peine les décrets volontaires; et les rentes constituées, ou les immeubles fictifs,

(1) Vue autre différence entre les rentes foncières et rentes constituées, c'est que les arrérages des premières se prescrivaient par 30 ans, tandis qu'il n'en fallait que 5 pour prescrire les arrérages des secondes, selon l'art. 71 de l'Ord.de 1510 (Journal de jurisprudence^ Il y p. 380). Aussi, y eut-il des officiers seigneuriaux qui ne négligèrent rien pour faire passer les rente»^ constituées de leur maître, pour rentes foncières proprement dites. I^ 18 février 1736, le sieur Jpanmaire, receveur général h Riquewihr, écrivait à la régence de Monlbéliurd : « Quant aux rentes il me semble avoir déjà remontré que c'est la confusion même. Suivant l'urbalre que j'ai entre les mains, elles ne sont pour la majeure {Mirtie que des constitutions de rentes pour la sûreté desquelles ou a hypothéqué s])écialement des fonds. I^ar contre lu colligende, corrigée en 1749 par feu M. Flachsland (alors receveur), loin de faire aucune mention de ces constitutions, déclare tous ces fonds hypothéqués comme chargés foncièrement des rentes énoncées dans l'urbaire. Je ne sais quel parti prendre. Si Je m'attache à l'urbaire, la seigneurie risquera de voir les capitaux livrés ; et si je suis la colligende, il y a plusieurs procès à craindre». (A. H. A. 293 £.). — En cas de procès, lorsque le titre constitutif ne pouvait plus être présenté, et c'était le cas le plus ordinaire, on cachait ces urbaircs et on faisait la preuve de la possession par le moyen de ces coiligendes et le procès était gagné ! Nous ne savons à quel parU s'arrête la régence. Mais dans quel autre but feu le receveur Flachsland aurait-il corri^^ (I) Jes coiligendes?

(2) Nous n'entendons parler que des prœdia rustica. Peut-être en serait-il autrement deh prœdia urbana.

Hoffmann, I, 16

242 l'Alsace au XVIIle siècle

y sont presque ignorés, parce que dans tous les contrais le sort principal est cxigibl<î à volonté ■■■. (Heg. secret). C'est pour cette même raison que le bail à rente proprement dit se rencontrait rarement, d'après M. Wilhelm, procureur-syndic du District de Belfort. L'édit de création des vingtièmes, dit-il dans un Mémoire sur les impositions, y assujettit « particulièrement toute espèce de constitutions de rente. En Alsace, ces constitutions sont très peu en usage. Les obligations y prennent la place, avec cette différence que tout l'avantage de celles-ci est du côté du créancier, parce qu'il est en droit d'exiger le remboursement dès l'échéance du terme convenu avec son débiteur, au lieu que par celles-là, le fonds constitué est aliéné par le créancier acquéreur de la rente et n'est exigible qu'après un certain retard du paiement des arrérages ». (A. H. A., 1126, E.). Un mémoire du Magistrat de Colmar sur les impositions à la charge de la ville, en date du 14 mars 1789, après avoir indiqué le pied simple auquel sont taxées les rentes perpétuelles, ajoute : « Cette dernière partie de la taxe est très peu applicable à notre répartition des impositions royales, parce que les contribuables n'ont point ou peu de rentes perpétuelles d'aucune espèce sur des terres du ban «. (A. H. A., 1140,C). VIII. — Le Hoflehn. t Le Hoflehn, ou bien de cour, selon maître Chauffeur l'aîné, est de la même nature (que le bail à rente), sinon qu'outre la rente, le propriétaire de la oour ne peut pas en séparer les biens oensitiques, et communément le cens de ces biens est plus fort que celui de la rente foncière ». En d'autres termes, c'était un contrat en vertu duquel la propriété de terres, souvent assez considérables (1), était attachée à une cour de paysan de manière à ne plus former qu'un tout indivisible, moyennant une rente i>erpétuelle en argent, ou le plus souvent en denrée. Ce contrat se nomme Hoflehn, parce que tous les biens sont indissolublement rattachés à une cour de paysan, formant un tout qui dans l'usage est désigné par le nom particulier de cette cour, en un mot lui sont unis en quelque sorte comme l'accessoire au principal. Les officiers du duc de Wurtemberg dans les terres duquel les Hoflehen étaient assez nombreux (2) ad-

(1) Dans un procès de 1776, il était question d'un Hoflehen formé d'une cour, comprenant une maison, des granges, des écuries, un jardin et 34 journaux de terre. (A. H. A., 132.E.).

(2) A V Cn du \vin« siècle, il y avait encore dans les terres du Wurtemberg 61 Hoflehen, dont 27 du domaine ecclésiastique et les autres du domaino

l*Agriculture 2 13

mettent cependant une autre étymologie. Ils pensent que ce contrat est ainsi appelé, parce qu'il n'est ou n'était possible à l'origine, qu'entre un seigneur fermier et l'un de ses sujets.

Les terres qui font l'objet du Hoflehn ne forment jamais, pour ainsi dire, un seul tenant Ce sont des fonds distincts, séparés, situés dans les divers cantons du ban de la communauté; ils n'étaient pas grevés chacun d'un cens particulier, spécialement déterminé; mais ils sont tous sans distinction, affectés à la sûreté de la rente unique et général, stipulée au contrat primitif, et ne forment par conséquent qu'un seul tout indivisible, une seule masse avec la <x>ur à laquelle ils sont attachés et sans laquelle lis ne pouvaient jamais être aliénés. De là, impossibilité de démembrer d'une manière quelconque le corps de biens qui faisait l'objet du contrat, et nullité de la vente, donation ou toute autre disposition partielle. En cas de succession ou de vente judiciaire, le Hoflehn ne pouvait jamais être ni divisé ni partagé; s'il y avait licilation, il était toujours rendu en entier; s'il y avait partage, le fils cadet pouvait se prévaloir de son droit d'accès, c'est-à-dire exiger que ce corps de biens fut compris dans son lot, à charge par lui de verser à ses frères et sœurs une somme d'argent équivalente à la valeur de la part à laquelle ils auraient eu droit (1\

séculier; savoir: 11 à Andolsheim, 4 n Appenwihr, 2 à Dûrrenenlzen, 3 ^ Munl/.enheim, 11 à Fortschwir, 1 n Wolfgantzcn, 14 à Sundhoffen. 2 à Bfschwihr, 3 a Volgelshciin, 8 à Horbourg et 2 à AlgoUheim.

(1) « Le peuple a aussi son usage en faveur des cadets, dit le premier président de Corberon (^rr^/s notables, 111, p. 259, 20 mai 1744); à la différence que c'est une coutume obligatpire, quoique non écrite, au lieu que parmi les nobles Tusage est purement volon*aire. Le plus jeune a le droit de prendre dans la succession, par préférence, la maison, cour et biens en dépendants, sur le pied de Testimalion qu*on en fait, et dont il donne le prix & ses frères et sœurs, chacun pour leur part et portion : c'est ce qu'en Alsace on appelle droit d*accè$, CVst un avantage qui facilite à un jeune homme le moyen de devenir un bon laboureur et qui contribue à leur faire trouver de bonne heure un bon mariage. Cette couttjme favorable à Tàge du dernier né, est assez générale dans toute la Haute-Alsace ; elle a même lieu en quelques endroits de la Basse... Ce droit au reste n'est pas seulement reçu parmi le peuple; il y a des exemples que gens au-dessus du commun et constitués même en dignité s'en sont prévalus pour opter la maison paternelle par préférence a leurs amés. » — M. Bruges, dans une lettre très intéressante sur le droit qui régit la province d'Alsace (1738), a dit que le plus jeune des fils, ou la plus jeune des filles, à défaut de garçon, a droit à la maison paternelle après estimation médiocre, à dire d'experts. Ce droit d'accès était lui-même cessible : ainsi en 1754 à Vogelgrûn, un cadet mineur

244 l'Alsace au xviik siècle

Ces biens étaient grevée d'une rente fixe, assez modique. * Si l'on avait donné originellement, dit le sieur Rosé, receveur général de la seigneurie à Colmar, ces corps de biens, en détail contre des rentes fixes et annuelles, le seigneur en aurait tiré de plus fortes rentes: on le voit par ce qui se pratique encore aujourd'hui; les corps de biens amodiés en gros ne rapportent jamais autant que lorsqu'on les a affermés en détail. Mais on préfère les amodier en gros à plus bas prix ». Aussi les officiers du duc de Wurtemberg ne craignent pas d'affirmer qu'ils seraient arrivés facilement à quadrupler la vente en grains des Hofhhen du comté (1).

En compensation du sacrifice annuel qu'elle faisait, la seigneurie prétendait plusieurs avantages, d'après les agents du duc. D'abord elle ne voulait à aucun prix avoir affaire à plus d'un censitaire par Hoflehn: et c'est la principale raison pour laquelle Telle avait expressément stipulé que ces biens formeraient un tout indivisible. S'ils en avaient pu être aliénés en détail, disent les officiers, ce n'est plus 61, mais plus de 1000 petits propriétaires qu'il eut fallu surveiller: la rente se serait fractionnée jusqu'à n'être p\us que de quelques boisseaux par champ, et pour ne pas la perdre ou 1 a Voir diminuée, on aurait eu à tenir des colligendes à l'infini, et porter la plus scrupuleuse attention aux mor-

dans l'impossibilité de cultiver la terre, céda son droit d'accès à son frère aîné, ^de l'avis de son conseil de famille, moyennant la somme de 300 livres, en sus de sa part et portion dans le prix d'estimation de ces immeubles. — (V, Arrêts not.t p. 257, 20 mai 1744). — « II est notoire que dans tout le comté de Horbourg. il est d'ancien usage que le fils cadet d'une famille a l'accès à un corps de biens qui est estimé ; il en devient possesseur unique et en paie les quote- parts à ses frères et sœurs. Pourquoi cet usage s'est-il introduit ? Sans contredit pour la conserva- Uon des familles». (Le receveur général Rosé à la régence. 22 déc. 1777, A. H. A., 286. E.). — Cfr. Horber. DicL de VAh. au mot Accès; Bonvalot, Coutumes du Vald^Orbey, p. 42. etc.

(1) € D'après les renseignements puisés au Greffe de Heiteren par la seigneurie, en 1752, les biens propres des paysans se louaient alors 4 boisseaux moitié froment, moitié orge par arpent, soit en argent 6 livres, 13 s. 45. et les prés 9 livres le journal. Les Hofflehcn au contraire (maisons, granges et terres) se louaient 3 boisseaux (mélange de 4 espèces) par arpent, pour toute terre uniformément, même pré, plus au fermier à payer au seigneur direct. 1 boisseau moitié seigle, moitié avoine, par arpent de terre labourable et 1 livre 6 s. 8 den. par trois arpents de pré. soit le tout en bloc estimé en argent, 4 livres 3 s. 9 d. pnr arpent (A. ÎI. A.. 1118. C).

lWcricultirê 245

cdlements continuels qu'aurait subi la propriété (1 ; on évitait également les contestations si fréquentes dans le bail colonger entre le seigneur et les colongers, ou les colongers entre eux. En second lieu, la seigneurie prétendait non seulement trouver des censitaires solvables, c'est-à-dire lui payant régulièrement la modique rente censitique qui grevait leurs terres, mais surtout (et c'était là pour le seigneur le principal intérêt des Hoflehen) des sujets capables de supporter les charges de la seigneurie et de payer exactement les droits seigneuriaux : c'est la raison pour laquelle les Hoflelien^ d'après les officiers du Wurtemberg, ne pouvaient être acquis que par des sujets, à l'exclusion des forains. Nous ne nions pas que telles furent les intentions du seigneur; mais si la conséquence qu'en tirent les officiers, et qu'ils s'efforcèrent de faire admettre en pratique, était vraie à l'origine, ce que nous ignorons, il est très certain que jamais, au xviiic siècle, la Cour souveraine n'eut admis une telle restriction à la capacité des forains, parce que les forains étaient sujets du roi au même titre que les sujets d'un seigneur particulier. A ses yeux, le seigneur ne pouvait légitimement prétendre qu'au paiement du canon ou de la rente, dont les Hoflehen étaient grevés, et rien de plus. Or cette rente étant foncière, il s'ensuit qu'elle affectait les fonds entre quelques mains qu'ils se trouvassent; et la quahté de

(1) Sans doute, la rente était indivisible et les débiteurs tenus solidafrdiTienl à racquitler, parce qu'elle demeurait attachée aux biens sur lesquels elle portait* Mais si lors d*uu renouvellement on ne retrouve pas la totalité du pied, la rente doit être diminuée d'autant, à moins que le crédit, rentier ait toujours été en possession de la lever en entier, sauf a diminuer alors les cotes particulières» au fur et à mesure qu'il retrouvera les biens perdus. {MM. Bruges, Kieffer, 24 av. 1752). — Ou imagine aisément combien de contestations et de procès peuvent naiire a ce si^et, surtout à ces moments de trouble. — Eu 1774 un nommé Michel liauer, propriétaire d'un Hoflehen, en céda la moitié au prévôt d'Erstein, lequel vendit sa part en détail par enchères publiques, après avoir constitué un porteur. La seigneurie, écrivit le receveur Rosé le 31 déc. 1775, ne saurait rester indifiërente : u le porteur peut devenir insolvable ; les terres passeront par parcelles d'une main à l'autre de façon qu'on ne saura plus où prendre la. rente. Si la seigneurie restait aigourd'hui dans l'inacUou, on verrait dans peu démembrer un corps de biens après l'autre ; par suite du temps, les familles seraient troublées par ces sortes de démembrements et la seigneurie serait exposée à perdre peu à peu de ses rentes en giains ». Et dans une lettre du 22 déc 1777 : Dans peu tous ces corps de biens seraient mutilés et « les paysans seraient détruits, les particuliers s'endetteraient et se ruineraient... Les terres passeraient d'une ivain h l'autre, et dans 50 ans, on n'en saurait plus reconnuitrn les vrais possesseurs; ce qui causerait mullilude de prort^';, h (\. H. A., 287, K).

240 l'Alsace au xviii« siècle

forain, pas plus que celle de privilégié, ne pouvant aucunement en exempter, ne devait pas rendre ceux qui la possédait incapables d'acquérir ces sortes de biens-fonds. Faisons remarquer en terminant une différence entre les Hoflehen et l'emphytéose que le receveur Flaxland exprime en ces termes : « Les Hoflehen^ dans ce pays-ci se distinguent des emphytéoses en ce que les premiers attachés à de certaines cours et maisons peuvent être aliénés, ensemble la cour, mais non pas séparément, par les possesseurs, sans qu'ils aient besoin de l'agrément du seigneur foncier; au lieu que les emphytéoses ne peuvent être vendues que du consentement Idu seigneur propriétaire (1) », parce que le seigneur, dans Temphytéose, conserve le domaine direct, tandis que la pleine propriété du Hoflehn appartient en entier à celui cpii le possède ou l'acquiert.

Telle est la constitution des Hoflehen, notamment dans le comté de Horbourg, d'après les nombreuses pièces de procédure et les notes des officiers du duc de Wurtemberg. Le Bureau intermédiaire de Cotmar se trompait donc totalement dans l'idée qu'il s'en faisait. Il les croyait particuliers au comté d'Horbourg, en attribuait l'origine à l'initiative du duc George de Wurtemberg et s imaginait que ce prince, frappé des funestes conséquences du morcellement excessif de la propriété, avait déterminé d'autorité la quantité de terres qui devait être désormais attachée à chaque cour de paysan, sans pouvoir être démembrée sous quelque prétexte que ce fut; et pour arriver à ce but plus facilement, avait accordé au cadet de la famille le droit appelé droit d'accès. Le Bureau citait cet exemple au Directoire du District qui lui succédait, et l'engageait dans Tinlérét de Tagriculturc à fixer de même un nombre d arpents qui dans chaque village devait former des corps de biens indivisibles. Les intentions du Bureau méritent tout éloge assurément; mais sa théorie sur les Hoflelien est absolument fausse, comme on a pu s'en apercevoir. Ajoutons encore que le mérite de leur création, même dans les terres du Wurtemberg, n'appartient pas au duc George. Les Hoflehen remontent à la plus haute antiquité, d'après les officiers du comte de Horbourg; ils existaient depuis longtemps déjà avant la Réforme, puisque 27 d'entre eux sur 61, que l'on comptait en

(1) A. H. A., 281 E. — Inexactitude qu'il est inutile de relever, après ce qui a êl^ dit précédemment.

l'Agriculture

1789, faisaient partie du domaine ecclésiastique (1). Ce qui est vrai, c'est que le premier document législatif écrit sur les Hoflehcn dans le \Vurtemt>erg, est une constitution du duc George, dont le dont le texte d'ailleurs, était déjà perdu au xviii« siècle.

Dans Ile reste de la province, on trouvait des Hoflehen, ou Hofguter en grand nombre, puisque M. Chauffour l'ainé a cru devoir leur consacrer un paragraphe spécial de son Mémoire, au même titre qu'au "bail à rente, à Temphytéose et à la colonge. Ils avaient certainement les mêmes caractères que ceux de la Maison du Wurtemberg et formaient comme eux un tout indivisible, — ce qui seul les distinguait, à proprement parler, selon M. Chauffour, du bail à rentes purement foncier.

IX. — Tous ces contrats, qui réglaient anciennement les rap- XK)rts entre bailleurs et preneurs, propriétaires, rentiers ou fermiers, se rencontraient très fréquemment en Alsace (2); et Koch ne craint "pas de dire que les baux héréditaires et emphytéotiques « fourmillent » dans la province. Ils étaient si nombreux, que quantité de jurisconsultes après Koch, ont cru à Texistenoo d'un bail héréditaire particulier « indigène en la ci-devant Al-

0) Hieii que les ducs de Wurtemberg aient confisqué à leur profit, et par conséquent sécularisé tous les biens ecclésiastiques de leurs terres d'Alsace, nu moment de In Réforme, on n*en distinguait pas moins, dans rndmiiiistration et les comptes de gestion, jusqu'en 1790, les biens du domaine séculier, elles biens dw domaine ecclésiastique.

Cl) Sauf le bail à rente, nous le savons, comme les parties, maîtresses de leurs droits, pouvaient à leur gré modifier les différents contrats dont nous venons de parler les uns par les autres, il ne suffit pas de s'en référer aux dénominations qu'elles ont donné à leurs actes ou que donnent les notaires ou tabellions dans les litres, fiour déterminer leur véritable intcnUon : il faut examiner tant par les clauses du contrat que par les circonstances de fait, quelle a pu être leur volonté.Ainsi les fermiers de la dime devaient au chapitre de Saint-Martin de Colninr (1768), outre le canon ordinaire, 900 bottes de paille, 1/2 d'été, 1/2 d'hiver, et 9 boisseaux de légumes secs : lentilles, pois et fèves, à titre de laudemium « qu'il est d'usage de donner lorsqu'on passe bail «.Il est évident que cette stipulation de laudème ne suffisait pas pour transformer un simple bail en emphyléose, d'autant plus que ce laudéme parait être une sorte de droit d'entrée^ ou le droit que Ton appelait Erschalz (Voir ces mots au livre VI II et ce qui en a été dit précédemment), tout aussi bien que le laudème emphytéotique. Nous avons vu de même que la clause d'hérédité ou de perpétuité, ajoutée à un bail simple, ne pouvait pas contre l'intention des parUes, changer celui-ci en une emphytéos t etc., etc. Toutes ces difficultés n'étaient tranchées d'une manière efficace que parles tribunaux; elles de\ inrent très fréquentes à la suite des lois sur lerach.it des 'rentes perpétuelles.

248 l'Alsace au xyiii» siècle

sacc (1) K Schwerz, dont le livre ne parut qu'en 1816 (2X prétend que c'est « aux baux de cette espèce que l'Alsace doit en grande partie l'état florissant de son agriculture, et l'introduction des diverses plantes commerciales, telles que la garance, le tabac, etc. (3) ». Les motifs qu'il en donne s'appliquent également à tous les contrats héréditaires dont nous avons parlé (4); l2S voici: « L'homme qui est sûr de garder pendant toute sa vie une propriété, et de la transmettre à ses descendants, s'il paie exactetement la rente, ne manquera pas de la cultiver avec soin. 11 ne comptera pas avec le fumier, comme celui qui n'a qu'un bail de \rois ans; il se gardera bien surtout d'épuiser le sol comme ce dernier a coutume de le faire à l'expiration de son bail. Le fermier héréditaire, lui, soigne la terre dont il a la jouissance, comme si t'était son propre héritage, et mieux pour ainsi dire, car il sait qu'il lui est imposé, comme condition rigoureuse, de la bien traiter, sous peine d'en être dépossédé; il peut en outre entreprendre toute espèce d'amélioration, par cela même que sa jouissance n'est limitée par aucun terme ». Aussi, d'après Schwerz,

(1) Hermann, Notice hitt. $ur Strasbourg. — Nous averliissons que dam ce qai va suivre nous prenons le mot de bail héréditaire dans le sens général de contrat tranitnissible aux héritiers, quel qu'il soit. Au contraire, les auteurs que nous citerons Tentendisnt du contrat parliculier, indigène à notre province, dont nous avons nié Texistence ; mais cette différence n'affaiblit en rien la valeur de leurs observations, parce qu'elles portent, moins sur la nature du bail ou du contrat, que sur sa trantmiêtibilité aux héritiers,

(2) BeMchreihufig der Landwirtschaft des Nied. Elssas. Berol, 1816 ; traduit en français et imprimé en 1839, sous le titre : Assolements et culture des plantes de l'AlsacCt par VicTon Rendu. — Nous n*avons pas trouvé le texte allemand de ce livre, ainsi qu'il a déjà été dit.

(3) Tous les documents de l'époque démontrent l'exagération de ces mots : état florissant, qui sans doute ne rendent pas exactement les mots allemands correspondants. L'agriculture n'était certes pas dans un état que l'on pouvait appeler florissant. Sans doute, elle avait réalisé quelques progrès, adopté la culture des plantes commerciales dont parle Schwerz, et celle du trèfle e i des autres plantes fouragércs nouvelles, non sans luttes, et sans efforts; mais il y a encore une graifde distance entre cet état de progrès et un état florissant.

(4) Si l'on s'en rapporte au traducteur, Schwerz ne parlerait que des « baux héréditaires », mail comme ni Schwerz ni son traducteur ne sont Jurisconsultes^ il semble plus exact de donner au mot héréditaires,]e sens plus général de transmissibles aux héritiers, de telle manière qu'aucun des contrats dont nous avons parlé, n'en est exclu, même dans la pensée de l'auteur. Cette observation serait d'autant plus juste, si le mot allemand ainsi traduit était par exemple Erbpacht, lequel sous la plume d'un jurisconsulte signifiait plut6t emphytéose, que bail héréditaire, au sens spécial que nous savons.

ragriculture alsacienne était principalement redevable de ses progrès, à la perpétuité ou aux longs termes des différents baux dont nous avons parlé.

Une autre cause de prospérité, qui certainement ne fut pas sans importance, nous est révélée par le professeur Koch : « L'Alsace, dit-il, comme province frontière, avant et après sa réunion à la France, ayant- été continuellement exposée aux ravages de la guerre, les circonstances forcèrent les gens d'Eglise, les fondations et les seigneurs qui y étaient possessionnés, à passer fréquemment des baux de cette nature (il parle de Temphyléose), attendu que le pays se 'trouvant dépeuplé, et les terres restant souvent sans culture, ils ne trouvaient de colons, qu'autant qu'ils leur abandonnaient des corps de biens à titre d'emphytéose, et à un canon fort modique (1) qui, stipulé en argent ou en denrées et n'étant i>oint acquitté pour la perception des fruits, mais simplement en reconnaissance du domaine direct, ne se trouve jamais en juste proportion avec la valeur des terres, dette disproportion est encore plus sensible aujourd'hui, dans les canons payables en argent, vu le changement qui s'est fait depuis quelques siècles dans la valeur du numéraire j». La même observation s'applique exactement à tous les autres contrats (2 . Et comme les rentes ou les canons ne pouvaient être ni augmentés ni diminués, plui ils étaient anciens moins ils étaient « en juste proportion avec la valeur des terres ^ ou de leur produit, à cause de leur modicité originaire : disproportion beaucoup plus sensible, selon la remarque de Koch, pour les redevances stipulées en argent, à cause de la dépréciation du numéraire. Il faut observer toutefois que cette modicité excessive, tenait à dos circonstances exceptionnelles, aux fléaux qui firent de jiotrc pays pendant tant d'années une terre de désolation, ainsi qu'on

(1) Car dans une province qui pnr sn situation était perpétuellement pour ainsi être le théâtre de la guerre, « il était difBcile de trouver des cultivateurs qui voulussent se charger d'un bien pour un temps fixé et limité, il n*y avait pour ainsi dire que la perpétuité de lu location » — avec un canon ou une rente très modique — « qui fut praUcable, parce que le laboureur y trouvait à s'indemniser pendant les temps de calme et de trauquillitc, des pertes qu'il avait essuyées pendant ceux de troubles et de confusion. »

(2) Sauf bien entendu la raison pour laquelle l'emphytéote payait son canon, raison qui tenait à la nature de Temphytéosc.

250 l'Alsace au xviiic siècle

l'a vu ailleurs (1). Mais quand 1 Alsace se fut remise de ses blessures, il est à croire que j>?u à peu les rentes et les canons se relevèrent et c'est pourquoi sans doute Ton trouvait, même des cmphytéoses, scion l'observation de M. d'Agon de la Zonterie, dont les redevances étaient assez élevées, quoique sans exagération (2).

X. — La Révolution exerça une funeste influence sur l'agriculture alsacienne et ouvrit une ère de procès qui lui fut désastreux.

Par les lois des 3 août 1789, 24 mars, 9 mai, 29 décembre 1790, 20 août 1792, 17 juillet 1794, les rentes foncières perpétuelles furent déclarées rachctables (3). La loi spécifie ce qu'il faut c.îlendr*. par la perpétuité dans les concessions de cette nature; car le iér-ret îu lS-19 décembre 1790 exclut du rachat les baux (['îi ne dépassent pas dans l'avenir 90 ans et Ws baux à vie, même sur plusieurs têt?s, i\ la condition qu'elles n'excéderont pas le nombre trois. Cependant toutes ces lois a en i>ermettant le rachat, n'ont pas voulu adjuger à des preneurs à bail une propriété qui ne leur avait jamais appartenu; elles n'avaient en

(1) Au xvne siècle, il y avait encore des terres de grande étendue, eu Alsace, et particulièrement du côléde Belfort, qui restaient 10,20 ans et plus sans culture, d'après une note d'un agent du duc de Mazarin.

(2) An. slatutaire d'Ahy p. 172. D'après l'auteur, elles étaient modiques dans deux cas: 1" Dans une emphytéose à temps et à terme rapprochés . 2«* Lorsqu'un fonds stérile ou en mauvais étal a fait l'objet de la concession et que le preneur est tenu de piocher, de le mettre et de le conserver en bon état, ou d'y élever des constructions et de les entretenir. Au contraire lorsque le fonds se trouvait bien entretenu et productif, et que la concession se lronv:iîl perpétuelle, le canon était généralement élevé. A notre avis, on ne peut donner à ce sujet aucune règle certaine : et il n'y a eu aucune cause générale de modicité des canons, que ces fléaux qui ont créé dans la province une situation particulière. D'ailleurs le Slatulaire d*Àhave renferme <|uantilé d'inexactitude:» cllaisse beaucoup à désirer pour toutes ces questions.

(3> L'Assemblée nationale, comme l'Assemblée constituante, se préoccupait bien moins des intérêts de l'agriculture (jue désintérêts de la politique. «« L'Assemblée constituante, dit le consul Cambacércs, à la séance du Conseil d'Ktal du 15 vent, an XII, avait à lutter contre la classe des privilégiés, qui était en même lempi celle des grands propriétaires ; elle l'attaqua en attaquant la propriété d'où cette classe lirait sa force, et par ce moyen elle s'est attaché le Tiers-Etal qu'elle voulait opposer aux privilégiés. Ce système a produit entre autres lois, celle qui permet le rachat dos rentes foncières. Une telle loi n'est pas fondée sur des principes de législation ; elle est toute poliUque, toute de circonstance... » (Merlin, au mot Henlex. S IL V. Cfr. ibid, sur les inconvénients et les avantages delà perpéliiiié en matière de rentes foncières.)

l'Agriculture 251

vue que de donner aux propriétaires^ la faculté d'affranchir leurs fonds des charges dont ils sont grevés ».

De là la question de savoir lesquels des contrats que nous avons étudiés, qnt transféré aux preneurs de véritables droits de propriété, et lesquelles, des redevances qu'ils ont créées, doivent être considérées comme rentes foncières perpétuelles. Après l'examen auquel nous nous sommes livré, nous pouvons répondre que les rentes foncières appelées Bodenzins^ la locatairée perpétuelle, le bail colonger, les Hoflehen et l'emphytéosc, à condition cependant qu'elle fut perpétuellf, donnaient ouverture ù la faculté du rachat

Quoique l'Assemblée n'ait cédé qu'à des considérations politiques, on peut soutenir, comme on le fit au Conseil d'Etat, à la séance du 15 ventôse an XII, que la perpétuité des rentes, très utile autrefois, pouvait sans inconvénient, même devait être restreinte ou supprimée dans les circonstances actuelles; nous ne prétendons ni discuter, ni critiquer la solution que reçut alors cette question de principe. Mais les dispositions par lesquelles on en poursuivit l'exécution, furent de tout ï>oint malheureuses. L'équité, en effet, eut certainement exigé deux choses: d'abord que la faculté de rachat fut sinon restreinte, limitée, du moins autrement réglée; et ensuite, qu'à défaut de titre, la qualité de rente foncière, ou Bodeuim^ ne fut pas présumée. Expliquonsnous.

D'après le décret* des 18-29 décembre 1790, le rachat de toute rente foncière perpétuelle devait se faire au denier vingt, quand eUc était en argent et au denier vingt-cinq, quand elle était en nature (1) lorsqu'il n'était pas possible de retrouver le prix auquel avait été payée la concession originaire. Si le propriétaire d'une rente foncière proprement dite, ne pouvait pas se plaindre d'être remboursé à ce taux, — (admettons-le pour un instant) — il n'en était pas de même, ordinairement du moins, de

(1) Au denier vingt-cinq de la valeur des denrées, année commune. — Pour trouver cette valeur on prenait les H dernières années ; on en relrniichait les deux plus fortes et les deu.x plus faibles et l'aïuiée commune était In moyenne des dix restantes, qui était capitalisée au denier vingt-cinq. — Lorsque le montant du capital, au dernier vingt ou vingt-cinq, suivant les cas, était déterminé on i^oulait un dixième à cette somme, si la rente était payable sans retenue d*aucttneiinposiUon, comme les vingtièmes par exemple : et le tout formait h' montant du remboursement, (art. 2. titre III, loi du 20 déc 17U(),.

252 l'Alsace au xviiic siècle

celui qui avait donné sa terre en emphytéosc. En effet, le canon emphytéotique représentait les intérêts d'un capital équivalent au seul domaine utile, et non pas à la pleine propriété comme dans le bail à rente; de sorte que le bailleur était frustré, dépouillé sans indemnité du domaine direct, et de tout le bénéfice qu'il pouvait légitimement en attendre. Ce bénéfice, le voici, selon le professeur Koch : « Par suite de cette propriété (domaine direct), il peut se faire cpie la terre lui devienne réversible en cas d'extinction de la famille du preneur, lorsque le dernier possesseur n'en a pas disposé; mais le rachat la dépouille à jamais de cette réversibilité. Il en est de même du droit de préférence qu'il peut exercer d'après la nature de l'emphytéose, en cas de vente de la terre; ce droit devient également nul par le rachat k C\ p>eut en dire autant du droit de laudème et de la commise. Ce sont-là, ces « droits casuels > d'après M. Chauffour, dont il eut été juste d'indemniser le seigneur direct. Il y a plus encore. Nous savons que le canon d'un grand nombre d'emphytéosos, surtout d'emphytéoses anciennes, était extrêmement modique, et se trouvait sans proportion aucune avec la valeur des terres, surtout lorsqu'il avait été primitivement fixé en numéraire, à cause de la dépréciation de l'argent. Cette modicité du canon donnait d'autant plus de valeur ;\ ces droits casuels du propriétaire direct; de sorte que si l'emphytéose se rachetait au derniervingt, il se libérait sans doute de toute charge, mais il acquérait à un prix souvent dérisoire, la propriété pleine et entière de son fonds, très certainement au détriment du bailleur primitif et de ses ayant-cause (1\ Koch, qui était alors administrateur du département du Bas-Rhin, cite l'exemple suivant, pris < dans le nombre de ceux^ dit-il, qui se présentent journellrm^uf . En 1402, le couvent de St-Arbogast de Strasbourg donna en emphytéosc perpétuelle à un particulier de cette même commune, soixante et onze arpents d'excellentes terres, situées aux environs de la ville, moyennant un canon annuel en argent de 66 livres (2\ ce qui ne faisait pas même 19 sols par arpent. Ces terres étaient de telle qualité, qu'elles auraient pu être louées par bail ordinaire, à raison de un sac de froment par arpent, sans aucune difficulté. Cependant pour ne rien exagérer, Koch, qui les connaissait, ne prend pour base de ses calculs que quatre boisseaux par arpent,

(l/,Cctle observation est tout aussi juste pour les rentes foncières modiques. (2) C'élail du moins le montant du canon converti en monnaie courante.

l'Agricclturë

lesquels valaient au taux de 1790, la somme de 11 livres, 6 s, 8 d. ^ Le canon emphytéotique n'est donc à peu près que la douzième partie de ce que le bailleur aurait pu tirer de son bien en l'affermant à bail simple, et en ne prenant que quatre boisseaux par arpent. En accordant aujourd'hui (an III) le rachat de cette rente au denier vingt, ainsi que le veut la loi du 29 décembre 1790, il en résulterait pour raison du canon de 66 livres, la somme de 1320 livres, tandis qu'à quatre boisseaux seulement, et au même taux du denier vingt, le prix du rachat monterait à la somme de 16.093 livres 6 s. 8d. ce qui certainement, dit Koch, serait encore à fort bon marché (1 >. De là des pertes immenses, non seulement pour l'Etat qui était aux droits du clergé et des émigrés, mais encore pour les particuliers et le petit nombre de corporations ou d'établissements publics que la République n'avait pas spoliés jusque-là mais qu'elle dépouillait néanmoins non pas, comme on pourrait le croire, au profit des petits cultivateurs ou des fermiers, trop pauvres même pour disposer de si modiques capitaux, comme on l'a vu précédemment, mais au profit de si>éculateurs, d'agioteurs et d'usuriers, qui ne se proposaient rien moins que la prospérité de l'agriculture.

Jusqu'ici nous avons supposé et admis que les propriétaires de rentes foncières n'avaient aucunement à se plaindre d'être

(1) Nous avons vu précédemment qu'il y avait des emphytéoses, dont le canon était si minime, que converties en baux à rentes, par autorité de justice (Chalampé, par exemple), la rente fut exactement du double du canon emphytéotique : savoir 2 livres pour 1 livre. — L*équitc eut exigé le rachat, au moins au double, de toutes les emphytéoses de ce genre. — A Ammcrschwir le nommé Michel Fritsch avait pris en emphytéose, de la communauté, un moulin une maison d'habitation et les terres adjacentes d'une contenance de 13 Viertzel par bail dn 8 mars 1775, moyennant un canon annuel de 7 ré?.. 3 boisseaux de froment, 14 réz. de seigle, 16 réz. 3 bois, d'avoine et 72 livres en argent. Le moulin, la maison et les terres avaient en l'an II, une valeur d'au moins 50.000 livres. Le fermier Michel Fritsch demanda le rachat de celte rente en celte année et offrit à la n)unicipalité une somme de 16.100 livres, représentant le capital, d'après des calculs rigoureusement exacts aux termes de la loi du 29 déc. 1790. La municipalité se récria ; le dommage qu'allait souiTrir la commune était évidenti Aussi le département, par arrêté du9 prairial an II, lui permit de demander la nullité de l'emphytéo-se en Justice, sous prétexte qu'étant une aliénation, l'ancien magistrat aurait du se faire autoriser pour le consentir ce qu'il avait omis de faire. Peut-être pourrait-on contester pour A mei*schwir, l'exactitude de la raison qu'allègue le Département ; nous n'avons cité ce fait que comme une preuve de l'injustice évidente à laquelle aboutissait souvent l'exécution exacte de cette loi de 1790.

254 l'Alsace au xyiii* siècle

i'CL^boursés au denier vingt ou vingt-cinq, c'est-à-dire à 4 <>/» ou à 50/0 suivant le cas. Or cela n'est pas! Le rachat des rentes foncières même perpétuelks n'était pas un fait tellement insolite, tellement inoui, dans notre province, qu'il ne se fut établi une tradition à ce sujet. Il y avait des précédents et de nombreux précédents. Or voici comment se faisait ordinairement ce rachat, d'après M'* Ghauffjur l'aîné, ChaufTjur le jeune et Ham (2) mars 1785^ (1). La première des choses, était de liquider la rente. Pas de difficultés, lorsqu'elle consistait en uive somme d'argent. Mais pour les denrées (les grains par exemple), comme elles étaient sujettes à de nombreuses et importantes variations de prix, on les convertissait communément en argent, au prix moyen des dix derni^res années. Une fois la valeur de la rente fixée en numéraire, on doublait le total que l'on, avait trouvé et le rachat se faisait au deni-er vingt; en d'autres termes, la rente .simple représentait les intérêts d'un capital placé à21/2o ♦» et devait être rachetée à ce taux. Nous donnons pour exemple la mani>re dont nos avocats résolurent la difficulté qui leur était soumise:

18 sncs. 4 bois.lf4. blô à 10 livres 8 «ois (prix moyen de 1774 ù 1783) 193 1. 16. 4

18 id. 4 id. ](4nvoine î^6boU., 6 livres. 10 s. id. . 114. 12. 10

3 livres 6 sols 8 d. en nrgent 3. 6. 8.

Total. . 3111.10.10

Ce total multiplié par deux, fait 623 li\Tes 1 s 8d. ; qui produisent, au denier vingt, chiffres ronds, un capital de 12.460 livres, lequel fut le taux du rachat (.V H. A., 1281, E.) (2).

fl) « L'on prend ordinairement ce pied pour l'csUnintion des charges foncières » disent les avocats. Radius écrivait également au conseiller de Boug d*Orschviller : << Nous avons. Monsieur, pris pour cet elTel le taux ordinaire et reçu en Justice ». — En 1765, le duc des Deux-Ponts, nous Tavons déjà dit, permit le rachat des petites renies foncières qui lui appartenait dans sa seigneurie, au double du capital au moins ; voici, pour les rentes en nature, 1rs prix qui devaient servir de base oux calculs : le réznl de fi ornent 10 livres, d'orge 5 livres; de seigle. 7 livres 10 s.; de mouture 5.10; d'avoine 4.5 ; une oie 30 sols; un chapon 16 sols 8 d.; une poule 10 s. ; une mesure de vin 4 livres 10 s. — L'irrachelabllité d'une rente foncière était de sa nature et non pas de son essence : donc les parties pouvaient y déroger par leurs conventions.

(?) Cependant pour les rentes en foin, les mêmes avocats pensent que le remboursement du capital simple au denier vingt, sans être doublé, est un prix raisonnable et satisfaisant. Outre quelques motffs particuliers a la difBculté qui leur était soumise, ils allèguent surtout que la valeur des fourrages était extrêmement variable; tî»ntAt presque rien, tantôt h un prix exhnrbitnnt (à cette

Il est évident que pour la conclusion d'un bail à rente foncière par exemple, 1<* sort qui attendait la rente en cas de rachat (quand même on n'en prévoyait pas actuellement l'éventualité), devait exercer une certaine influence, tant sur la fixation du montant de cette vente, que sur les conditions du contrat. Dans d'autres provinces, on suivait peut-être d'autres principes ; mais si telle était la règle générale, l'usage constant dans notre Alsace, il est certain que les décrets ont lési, dépouillé, injustement les propriétaires, en déterminant souverainement et d'une manière invariable pour tout le royaume, les conditions -et le taux de ce rachat: l'équité eut exigé au moins que l'on s'en référât à la coutume de chaque province. C'est l'idée qu'exprimait dès 1789, M. de Turckheim, député de Strasbourg aux Etats-Généraux; il disait à propos des droits féodaux : <; En général, si l'Assemblée nationale, au lieu de se réserver la fixation du prix et du mode du rachat des droits féodaux, en avait abandonné la mesure aux Assemblées provinciales, qui seules peuvent connaître les localités et le droit public particulier des provinces (1), elle eut rassuré les propriétaires contre les déterminations précipitées et violentes; la froide discussion eut mis leurs intérêts à couvert, et leurs titres en évidence ; probablement il y eut en fait peu de réclamations, et l'union entre les membres de l'Assemblée n'eut pas été troublée par la méfiance réciproque (2) ?. Il est à remarquer que le cahier des doléances d'Ammerschwir, dans son dernier article, et celui des dix villes de la Préfecture, art. 39, réclamaient pour les débiteurs-propriétaires, le droit ou la fa-

époque le quintal avait assez brusquement passé de «30 sols à 4 livres); et que la prestation de la rente en nature était sujette « à des alternats » 1res fréqiients,au sujet du poids, frais, passade, etc. etc. — Les rentes foncières sur les maisons ou les propriétés bâties, paraissent sous l'ancien régime, avoir clé généralement rachetées au denier vingt, simplement, du moins il existe plusieurs ordonnances de l'intendant qui prescrivaient le rachat à ce taux.

(1) Le duc des Deux-Ponts dans son Mémoire & l'Assemblée constituante au sujet de l'indemnité à laquelle il prétendait pour la suppression des droits féodaux dit expressément au sujet des rentes foncières : « En Alsace, ces cens et rentes sont autres choses qu'en France ; et 'il semblerait que les décrets ne sont pas applicables aux terres de l'ancien droit germanique... ».

(2) Mémoire de droit public^ etc., 1789, p. 43. Les députés de Strasbourg aux Etats généraux demandaient encore une chose : « Il paraît essentiel de stipuler que ces remboursements ne soient pas faits partiellement, mais par corps de biens, puisque sans cela la condiUon des seigneurs serait pire que celle des colons et que l'administration de pareilles rentes à demi-remboui-sées deviendrait fort compliqué». Mémoire de droit public, etc., 1789. p. 42.

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culte de se redimer de toute rente foncière, par le rembourscmen" du double du capital 5 o/o (1). Cela démontre que les intéressés eux-mêmes ne considéraient pas ce taux comme exagéré. Aussi une adresse des députés de l'Alsace à leurs commettants du 19 janvier 1791, met au nombre des bienfaits du régime nouveau, la faculté de libérer ses héritages des cens et rejites fonciers, — et «même à moitié prix relativement à l'ancien usage (2)-. En second lieu, il eut été à désirer, d'après le professeur Koch, qu'à défaut de litre, une rente ou un canon ne fut jamais réputé rente foncière perpétuelle et par conséquent racheta-

(1) Cahier d'Antmerschiuir : t^ Que les renies quelconques, non racbetnbles soient dé.lnrêes raehetnbles. à double prix du cnpUal des fruits, à évaluer au taux ordinaire ». Cnhier des X Villes : « Es soll den Kigenthfimern erlaubet sein, die auf ibr Gi\ter hnflen den Grundzinse, mil dem doppellen Capital, in Ânscbung des jabrlichen Zinses zu lœsen ; und die Klœster und Stifien sollen bcrechligt sein dise Wiederlœ«unge»i, wen man sie ihnen anbieten wird, anzunebmeu » ; c'est-à-dire qu'une disposition formelle de la loi devait accorder aux gens de main-morte la capacité nécessaire pour consentir à ce racbat, sans autorisation, permission préalable, ou autre formalité.

(2) Le rachat, tel qu'il était ordonné par les lois donna lieu à d'autres critiques encore. On se souvient que pour fixer le taux auquel il devait se faire, on prenait les quatorze dernières années; on en retranchait les deux les plus fortes et les deux plus faibles, et le prix de l'année commune, qui devait servir de règle, était la moyenne des dix années restantes. Or on remarquait 1« que depuis 1776, /oufes les années avaient été médiocres, plusieurs même très faibles tandis que, auparavant, il y eut des récoltes exceptionnellement abondantes en 1759. 1760, 1761, 1762. — L'annnée 1762 avait été tellement ricbe qu'on manquait partout de tonneaux pour loger le vin ; la mesure, à la vendange, valut 30 sols, tandis que peu après elle se vendit couramment 20 livres. On citait encore parmi les bonnes années 1718, 1719, 1720, 1727, 173«, 17?9, 1748, 17Ô3. Par conséquent ne tenir compte que des dernières années du siècle pour fixer le taux du rachat, c'était imposer un préjudice sensible à ceux que l'on forçait de vendre. — 2" « Il est généralement reconnu en Alsace que le prix des grains... est dans la baisse immédiatement après les récoltes ; que cette diminution de la valeur intrinsèque est la suite des besoins des agricoles concentrés dans les derniers mois de l'année; que les grands greniers n'ont été ouverts qu'après l'épuisement des petits; que les seigneurs n'ont garni les halles publiques que lorsque le besoin s'est fait sentir; et qu'alors leurs magasins ont nourri le peuple jusqu'au temps de la nouvelle dépouille. Cette attente a d'un câté très souvent empêché les grandes disettes et a mis de l'autre plus de proportion entre la vente de la denrée et le paiement du prix ». Mais « cette attente » permettait aussi au seigneur de vendre à un prix supérieur au prix moyen de l'année ; c'était un bénéfice très légitime et toujours très assuré dont les lois sur le rachat le spolient sans indemnité. — 3^ Il en était du vin comme des grains : les vins, très bon marché à la vendange, haussent d'ordinaire après un ou deux ans d'une manière très sensible. « Il est nombre de Capitalistes en Alsace qui

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ble (1). Le contrat de bail ordinaire est consensuel, c'est-à-dire parfait par le seul consentement, sans avoir besoin d'être rédigé par écrit. La plupart des baux à longs termes si nombreux chez nous iiont nous avons parlé, devaient leur origine à la tacite reconduction qui suppose Tabsence de tout écrit, ou, s'ils avaient été rédigés par écrit, le titre en était perdu. Dans une foule de cas « les propriétaires, même ceux qui n'ont jamais été saigneurs, sont hors d'état de prouver par titre la concession du fonds. Les rentes doivent en grande partie leur origine à la bonne foi des propriétaires, qui, contents de la conduite des preneurs, leur continuaient tacitement la location à eux, leurs enfants, petits-enfants et autres descendants. Les baux n'existent pas, soit qu'il n'en ait jamais été rédigé, soit que les malheurs des temps les aient tous détruits, soit enfin que les propriétaires n'aient pas jugé à propos de les conserver. Les redevables, depuis les lois sur le rachat ne se sont pas contentés d'y vouloir soumettre ces rentes; ils se sont cru autorisés à disputer même aux propriétaires la propriété du fonds et *rt\i refusé l'acquittement de la rente à moins iq[ue les propriétaires... n'en produisent les titres, t Dans bien des cas, c'est leur demander l'impossible, car, outre les raisons indiquées plus haut, il faut remarquer que € sous le règne de la Terreur et lors du brûlement des titres féodaux, bien des gens, les uns guidés par un faux zèle, les autres par une suite de l'ignorance ou d" la peur, se firent un mérite d'anéantir indifféremment tous les titres et de s'en prendre de préféren<^ à ceux des ci-devant seigneurs (2). Les colons, qui y

plccent leurs deniers complanls dans les achats de vin immédiatement nprc^s 1» vendange et qui triplent et qui décuplent même leur épargne en une ou deux années d*attente. l^e baromètre de cette espèce de spéculation est trop véridique pour jamais tromper. Ce profit certain disparaît pour les seigneurs obligés à aliéner leurs dîmes en vin. 5.000 mesures de vin, taxées peut-être après la récolte à 20 ou 25.00() livres pourront valoir deux ou trois fois davantage Tannée suivante ». Les loif qui imposaient le rachat, dans la manière dont elles ordonnaient de l'opérer, n*ont tenu aucun compte de ce préjudice é>'ident. Une note de la Chancellerie de Ribeauvillé du 23 déc. 1790, ne croit pas exagérer en estimant à 350.000 livres l'indemnité que le seigneur de Hibenupierre serait en droit de réclamer, pour le compenser des préjudices et de» pertes dont nous venons de parler.

(1) Décret des 25-28 août 1792, art. 2 : « Toute propriété foncière est réputée comme franche el libre de tout droit,tant féodal que consensuel, si ceux qui les réclament ne prouvent le contraire, dans la forme qui sera prescrite ci-nprès..)»elc

(2) Lors de l'Insurrection de 1789, les insurgés anéantirent également, 1res souvent, tous les papiers seigneuriaux : contrats, baux, registres et archives des

Hoffmann, i, 17.

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trouvèrent leur compte, se gardent bien aujourd'hui de produire les titres et les baux dont ils sont dépositaires: ils s'empressent plutôt de faire passer les biens fonds qu'ils tiennent à ferme pour leur propriété, et leurs redevances pour rentes foncières, dans la persuasion où ils sont que les titres primitifs n'existent plus, il leur sera facile de s'ériger en véritables propriétaires. Tous les jours j il se présente des exemples de ce genre. »

Ce n'est pas tout. Lorsque le titre primitif était perdu, ou ne pouvait pas être représenté, non contents de profiter de la présomption de la loi, et de faire passer les canons qu'ils devaient pour rentes foncières, ou même lorsqu'ils reconnaissaient la nature de rentes foncières à leurs redevances, les paysans soutenaient que ces rentes étaient féodales et par conséquent, non pas rachetables, mais supprimées sans indemnité aucune par les décrets (1). Le cas était fréquent. Après avoir cité deux faits, Koch ajoute : « L'exemple de ces fermiers a tjéjà été imité par une foule de cultivateurs qui se refusent au payement de leur canon sous prétexte de féodalité, de suppression et de défaut de titres constitutifs. » Pour preuve de leurs prétentions, ils produisaient des actes de notoriété délivrés par des voisins complaisants, ou s'appuyaient sur la déposition de témoins douteux, car témoins et voisins étaient < tous intéressés dans la même cause ». Ils parvenaient ainsi à se faire admettre au rachat, ou même à se libérer complètement sans bourse délier, (si leur rente était judiciairement reconnue féodale), à moins que le propriétaire n'eut été assez heureux pour retrouver à temps les titres constitutifs, car il ne pouvait pas même y suppléer en faisant la preuve d'une possession publique et paisible durant une longue suite d'années, peut-être de siècles, faculté que la loi du pays lui avait reconnue jusqu'à ce jour, d'après Koch, et dont la loi nouvelle le dépouillait Donc « exiger des propriétaires l'exhibition des titres primitifs », ou à défaut, « accorder indifféremment aux colons le rachat et des baux héréditaires et ûes rentes colongères et emphytéotiques », conclut le professeur Koch, c'est « dépouiller les vrais propriétaires... encourager îa fraude et la mauvaise foi des colons;... enfin subvertir

tabellions et des greffiers qui leur tombaient sous la main. — Gfr. La Haute- Alsace durant l'administration provinciale, livre V.

(1) Les rentes féodales avaient été supprimées purement et simplement sans indemnité.

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toute balance et mettre les habitants des villes (1) et Tétat même dans leur entière dépendance. » Radius disait également dans le Mémoire de 1795, à la Convention nationale : « Cette condition réduit les seigneurs à l'impossible. L'on a déjà prouvé que les guerres dont TAlsace a été si souvent et dans presque tous les siècles le théâtre, et notamment celle qui a duré depuis Tannée 1618 jusque avec 1648, des incendies, des vols et des hasards désastreux de toute espèce ont fait dans les dépôts des archives des lacunes si considérables, que si la possession, qui suppose Texistenoe d'anciens titres, était rayée du chajMtre des preuves, les anciens seigneurs se verraient dépouillés sans ressource de presque toutes leurs propriétés. * (A. H. A., f. de Ribeaupierre). Pour éviter ces criantes injustices, Koch demandait que les débiteurs de la rente fussent tenus de faire la preuve que la propriété du fonds leur a été transmise, sauf dans le bail à rente dans lequel le bailleur aurait à prouver qu'elle lui a été conservée; il eut voulu également que le législateur limitât € même la faculté du rachat à l'égard des rentes emphytéotiques, et > en fixât, « le taux à des conditions plus équitables ». Mais ses réclamations ne furent point entendues.

D'un autre côté, comme la perpétuité était abolie dans toute espèce de contrat, les inconvénients auxquels elle avait porté remède reparurent tout à coup et sans transition. Ainsi Hermann constate que la suppression « forcée et injuste » des baux héréditaires causa à l'agriculture de notre province « une perte irréparable (2). » Schwertz est du même avis. « La Révolution française, dit-il, commit une grave erreur en abolissant la plupart des baux héréditaires, dont on ignorait l'origine; la confusion fut d'autant plus grande que la loi supprimait toutes les rentes féodales, et déclarait rachetable toute rente relative à la propriété. Les fermiers regardèrent la rente qu'ils devaient comme une rente foncière grevant leur propriété à eux, et cherchèrent ù s'en débarasser conformément à la loi. D'un autre côté, les acquéreurs de biens nationaux, ne se croyant nullement liés

(1) Il avait dit plus haut que les habitants des villes, comme les seigneui-s et les communautés religieuses, faisaient un fréquent usage des contrats que nous venons d*étudier, — parce que, à cette époque, acquérir des terres et les donnera bail, passait pour un placement de capitaux de tout repos et de toute sécurité

(2) Notice* hîst, sur Strasbourg, 1819, p. 201. — Au lieu de baux héréditaires, il serait plus exact de dire, baux transmissibles aux héritiers, comme nous eu avons déjà fait la remarque.

par les baux héréditaires, cherchèrent à évincer les anciennes familles qui tenaient leurs propriétés à ce titre. Enfin la loi du 20 février 1792 qui abolissait toute espèce de cautionnement en conmiun(?), déprécia complètement la valeur des rentes encore existantes (1). ^

XI. — Le coup le plus fatal quie la Révolution porta à l'agriculture fut, d'après Schwertz, le morcellement de la propriété, conséquence sans doute de la suppression de ces baux perpétuels d'abord, mais surtout de la vente en détail des biens ou domaines nationaux. Nous avons vu précédemment que les inconvénients du morcellement de la propriété commençaient déjà à se faire sentir à la fin de l'ancien Régime. Quand l'Assemblée eut spolié le clergé et la noblesse, elle fit vendre par parcelles les domaines dits nationaux qu'elle avait confisqués, et cela pour plusieurs raisons. D'abord les philantropes pensaient par ce moyen en faciliter l'acquisition aux fermiers qui généralement n'étaient guère fortunés et n'auraient jamais pu trouver la somme nécessaire pour l'achat d'un corps de biens quelque peu considérable : vendre en bloc, eut é|té| les écarter de fait. Le plus grand nombre au contraire se préoccupait d'autres intérêts et croyait que, sous peine de n'en retirer qu'un prix dérisoire, l'Etat était obligé de diviser ces biens en lots de peu d'étendue: comme la valeur^ d'une terre varie, selon la remarque du syndic Chauffour, suivant « le nombre de biens de même espèce mis en vente en même temps », et comme les domaines nationaux allaient être aliénés en même temps dans la France entière, il fallait absolument, pour éviter une trop grande dépréciation, en multiplier les amateurs, et par conséquent en rendre l'acquisition possible aux plus petites bourses. Enfin les capitaux étaient rares en 1789 (2). Un arrêt du Conseil du Roi du 20 septembre 1789 le constate et attribue la crise monétaire que l'on subissait alors à « cette rareté excesnve^. Or les lois révolutionnaires étaient bien plus propres à l'augmenter qu'à la faire cesser. Les décrets sur la confiscation des biens du clergé, de la noblesse et des émigrés.

{!) A$»olimentM et cullure de l'Alsace,, traduction Rendu, p. 24. —Nous n'avons pas retrouvé le texte allemand, dont la traduction ici laisse certainement à désirer : Il n'existe pas de loi du 20 février 1792, et nous ne savons ce que peuvent bien vouloir dire les mots cautionnements en commun ? — Nous renouvelons Tobseryation que nous avons faite sur les mots baux héréditaires.

(2) Voir La Haute-Alsace durant VAdm. provinciale, livre VII, ch. 1.

L Agriculture 261

sur la contribution dite patriotique, sur 1 émission des assignats, sur le rachat des rentes perpétuelles, dans les conditions que nous avons étudiées, etc., etc., bouleversaient subitement, de fond en comble, la fortune privée et même la fortune publique et n'étaient guère de nature à ramener la confiance. Ils justifiaient au contraire de jour en jour davantage cette * défiance % que le Conseil du Roi taxait d'exagérée, et dont l'effet nécessaire et immédiat avait été de provoquer « le resserrement » des capitalistes français, de forcer les capitalistes étrangers à réaliser les fonds qu'ils avaient placés en France, d;* pousser à Témigration « un nombre infini » dv Français, afin do trouver à Tétrangor IK)ur leur patrimoine une sécurité qui maintenant leur faisait absolument défaut dans leur patrie. Dans ces circonstances, il était bien à craindre, qu'en Alsace, où la fortuno se trouvait entre I)eu de mains, un corps de biens d'une certaine étendue ne trouvât point d'acheteurs, ou si peu d'amateurs qu'il eut fallu le céder presque pour rien. Le seul moyen de tirer un prix raisonnable de la quantité de terres qui allaient être mises en vente, était donc de les diviser, de les morceler, d'en faire de petits lots, dont le prix d'acquisition ne fut pas au-dessous des forces du moindre d'entre les cultivateurs. C'est ainsi, selon Schwertz, que la plaie du morcellement de la propriété devint plus sensible que jamais: L'abolition des baux héréditaires, dit-il, «jointe au morcellement de toutes les grandes propriétés qui furent vendues comme biens nationaux, fut un rude coup porté à l'agriculture d'Alsace : c'est un malheur qui ira toujours croissant, et dont elle ne se relèvera jamais ». Et ailleurs. « Par la vente des domaines, par l'abolition des baux héréditaires et des emphytéoses, la division des terres a, de nos jours, considérablement augmenté... cette division, conséquence nécessaire d'une libre propriété, a sans doute multiplié la production ; mais elle n'a pas contribué à l'abondance (1). »

(1) Assolements et culture, etc.. p. 20-25. — Le partage de» communaux (il en seraquesUon plus loin), produisit un effet analogrue. Le rapport au gouvememen du 18 thermidor an VII (1799) loin de le regretter, s'en félicite : On n beaucoup gagné, dit-il, à la vente des domaines nationaux et au partage des communaux : chacun a pu se créer une petite propriété : « aussi les propriétés sont dix-isées et l'aisance est devenue plus générale ». (A. H. A., série L.)*