CHAPITRE PREMIER

5. — L'introduction de la notion d'apparence dans le concept de propriété immobilière a complètement bouleversé l’économie des règles de transmission.

La propriété immobilière libérée par la Révolution de ses entraves féodales — complexum feudale — qui, dans les dernières années de l'Ancien Régime, avaient fait l’objet de critiques véhéméntes, s’est trouvée, par réaction, consacrée sous sa forme absolue. « On en força les caractères pour mieux en assurer la solidité. Au point de vue technique la conception romaine du droit sur la chose constituait, d’ailleurs, un moyen adéquat au but sentimental » (1). C'était, certainement, la forme de propriété immobilière qui correspondait le mieux à l’individualisme des hommes de la Révolution française (2); c'était elle aussi qui concrétisait le mieux les théories

1. pe Pace. Del’Interprétation des lois, 2 vol., Bruxelles, Paris, 1925,

&. Il, p. 177 2. Ausry et Rau, t. Il, p. 254% et 255, 5€ éd.; BauDry-LACANTINERIE et CHauveau. Les Biens, p. 152, 3° éd.; Demanre, t. Il, n° 379; Demo-

physiocratiques dont le crédit n’était pas encore complètement épuisé. Les premiers commentateurs du code civil, dominés par cet état d’esprit et imprégnés de droit romain, s’emparèrent de l’article 554 (C. civ.) et construisirent la théorie de la propriété, droit absolu et inviolable, ils en précisèrent les effets qu'ils poussèrent jusqu'aux extrêmes. Boissonade résumait les points essentiels de cette doctrine sous une forme tranchante : «Le droit de propriété est le droit réel par excellence, c’est-à-dire qu'il constitue un rapport immédiat et direct de l’homme à la chose, un rapport absolu erga omnes, opposable à tous, à l’égard duquel tous autres que les propriétaires sont sujets passifs » (1). Trente ans plus tard, Sarrut, dans une note de jurisprudence exprimait les mêmes idées en des termes moins abstraits, mais aussi absolus : « Le droit de propriété est inviolable, absolu, perpétuel.…., le droit de propriété tient absolument à l’ordre public. le maintien du droit de propriété est exigé dans un intérêt social... (2)». Tout ce mouvement n'allait pas, parfois sans un certain mysticisme dont la Déclaration des Droits de l'Homme avait donné l’exemple en faisant de la propriété un droit (inviolable et sacré » (art. 17); à plusieurs reprises dans le cours du xrx® siècle le même qualificatif

se retrouve (3). Cette tournure d'esprit vraiment signi-

LOMBE, t. IX, n°6 542 et s.; MarcaDé, t. Il,p. 406; PLanior, Riperr et Prcarp. Les Biens, p. 9 et 215.

1. Borssonane. Essai d’une explication nouvelle de la théorie de la transcription. Revue pratique de droit français, 1870, t. XXX, p. 547.

2. Sarrur, note au D. P. 1900.1.33 sous Civ., 26 janvier 1897.

3. Rennes, 12 août 1844, S. 1844.2.450 « … la maxime sacrée que la vente de la chose d'autrui est nulle. »

..( L’orateur rappela que le Code Napoléon a religieusement sauve-

L'APPARENCE DANS LA PROPRIÉTÉ IMMOBILIÈRE 19 ficative mérite d’être signalée. Elle explique mieux que toutes autres considérations les objections formulées contre les arrêts de la Cour suprême qui introduisirent la notion d'apparence dans le domaine de la propriété immobilière.

6. — Ainsi, le propriétaire d’un immeuble est entouré de la sollicitude du législateur. Il existe, cependant, dans la loi, une arme terrible contre lui, la prescription acquisitive.

Mais entre la notion d’apparence et la prescription il n’y à aucune commune mesure. Si leurs effets immédiats sont très différents (1) leurs conséquences lointaines le sont encore davantage.

Quand intervient, en effet, la notion d’apparence, le droit du tiers acquéreur fait disparaître définitivement le droit du véritable propriétaire sur sa chose. Ce droit est en effet converti en une action en dommages-intérêts dirigée contre le propriétaire apparent; quoi qu'il arrive par la suite, le propriétaire qui a été dépouillé de son droit lui est devenu compiètement

étranger.

gardé la propriété comme une chose sacrée. » Tropconc. Commentaire de la loi du 23 mars 1855 (p. xcvr, résumé de la séance du 15 janvier 1855 au Corps législatif).

1. À première vue, quand on étudie les effets de l’apparence en matière immobilière, on est immédiatement amené à penser à la prescription acquisitive et surtout à la prescription abrégée par possession de dix à vingt ans. Mais c’est une vue inexacte. Il y a entre les effets de l’apparence et ceux de la prescription, non pas une différence de degré mais une différence de nature : pour reprendre la définition que nous avons proposée (n° 3) « l’apparence confère des droits instantanément consolidés » alors que la prescription exige, pour la consolidation du droit un temps qui est toujours très long.

Bien au contraire, quand la prescription acquisitive a permis à un usurpateur de s’emparer d’un immeubie, l’action en revendication est inefficace contre lui mais cependant, «elle subsiste au delà de trente ans; d’après la doctrine dominante elle est perpétuelle malgré les termes généraux de l’article 2262 (C. civ.) » (1).

7. — Malgré cette exception que constitue la prescription acquisitive, les règles de la transmission de la propriété immobilière, établies par la loi, visent à assurer le respect des droits du légitime propriétaire. S'ils ont été violés, tout est prévu pour qu'ils soient rétablis dans leur pleine efficacité. Toute atteinte au droit de propriété immobilière est, en effet, effacée rétroactivement; le propriétaire est réinstallé dans la situation où 1l se trouvait auparavant (art. 2125 et 2182, al. 2, C. civ.).

Ce désir de protéger le légitime propriétaire explique la réalité du droit de résolution en matière immobilière. La chose, reprenant sa place dans le patrimoine du véritable maître franche et quitte de toute charge réelle constituée par l’un de ses détenteurs, les créanciers hypothécaires sont dépouillés de leur gage, les acheteurs successifs doivent appeler leurs vendeurs en garantie.

Peu importe, aux yeux du législateur de 1804, cette atteinte au crédit et ces complications, car il est d’une importance capitale d’assurer au propriétaire la plus complète sécurité; une réparation par équivalent l’exposerait à supporter les risques de l’insolvabilité du premier acquéreur.

1, SarRUT, note précitée (avec les références).

Cependant la réalité du droit de résolution ne repose pas seulement sur ces motifs pratiques. Elle s'appuie aussi sur des données rationnelles ou prétendues telles qui furent longtemps acceptées sans discussion. Celles-ci remontent au droit romain. Un texte d’Ulpien en avait fourni une formule saisissante qui semble inattaquable : nemo plus juris transferre potest quam ipse habet (1). Cette maxime avait été précisée, développée par un doublet : Besoluto jure dantis, resoloitur jus accipientis; enfin ces deux formules avaient été résumées en un brocard à forme proverbiale dont l'affirmation paraît être une naïveté tant elle semble évidente : Nemo dat quod non habet, Les premiers commentateurs du Code y virent un de ces Principes qui s'imposent sans que l’on songe même à les justifier; quant aux modernes (2) ou au moins à certains d'entre eux, ils y voient encore « un substratum du droit positif, substratum qui se conserve et se transmet à travers les changements de droit positif... une des données de Ja raison juridique naturelle » (3-4). Le principe, malgré

sa belle ordonnance logique ou peut-être même à cause