CHAPITRE II

40. — En partant des explications que nous avons eu l’occasion de donner dans notre Partie préliminaire, nous pouvons formuler la règle suivante. Lorsqu'une formalité de publicité est légalement exigée si, en fait, elle n’est pas accomplie ul se crée une situalion apparente.

Cette affirmation n’est pas un simple truisme; elle est la conséquence de cette idée générale qui domine tout le droit de la publicité, d’après laquelle, toute mesure de publicité a pour but principal sinon unique d’informer les tiers.

L’acte intervenu entre deux individus et qui doit être soumis à une mesure de publicité quelle qu’elle soit, est

applicable en deux temps; entre les parties il est valable

par ce seul fait qu’il existe : à l'égard des tiers le change-

ment apporté dans le patrimoine ou dans l’état n’est valable qu’autant qu'il a été régulièrement porté à leur connaissance. Tant que la publicité n’a pas été réalisée et sous réserve de la bonne foi des tiers, la situation antérieure subsiste. Les tiers qui sont intéressés à la réalisation de la publicité peuvent tenir pour non avenu l'acte qui devait être publié et ne l’a pas été. Il en résulte un ensem-

ble complexe : la situation initiale et la situation nou-

velle coexistent, qu’elles soient d’origine contractuelle

comme une vente d'immeubles, ou d’origine judiciaire comme la dissolution du mariage par le divorce ou la séparation de corps.

41. — Mais qu'est-ce d’abord que labsence d’une mesure de publicité? La question semble oiseuse tant la réponse y est aisée; cependant dans une hypothèse, unique à la vérité mais très importante, cette question a soulevé des difficultés. Pour bien préciser celles-ci 1l est indispensable de prendre un exemple : Primus a vendu un immeuble à Secundus qui n’a pas fait transcrire son titre; Primus vend une seconde fois le même immeuble à Tertius qui fait transcrire, mais dans l'intervalle Secundus avait vendu Pimmeuble à Quartus qui avait fait transcrire son acte d'acquisition avant que T'ertius ait acheté l’immeuble. Y a-t-1l, en ce cas, absence de publicité? La difficulté vient de ce que la publicité immobilière n’est pas réclle dans son principe mais assurée par l'intermédiaire de la personne du propriétaire; on ne peut se renseigner qu'en désignant au conservateur des hypothèques les noms des propriétaires successifs.

Primus était-l à l'égard de Tertius propriétaire apparent, bien qu’une publicité ait eu lieu et ait indiqué que Primus avait déjà aliéné l'immeuble? Quand Tertius s’est renseigné, 11 lui a été remis un état négatif de transeription, 1l lui a été matéricllement impossible de connaître l’autre aliénation bien qu’elle fût publiée. C’est en ce sens

que s’est prononcée la doctrine (1)car a-t-on fait observer

“4: Frannin. De la transcription en matière hypothécaire, 2 vol.; Mourron, Traité théorique et pratique de la transcription, t. IT, n° 448;

Tertius pourrait expulser Secundus, a fortiori pourra-t-il expulser l’ayant-cause de celui-ci,

Cette difficulté tient à plusieurs raisons : d’abord à la personnalité des transcriptions immobihères et ensuite à ce fait que l’on peut transcrire son titre sans que son auteur ait lui-même régulièrement publié le sien. Cette singularité du système des publicités immobilières disparaîtrait si le projet préparé par la Société d'Etudes législatives était voté; en effet, d’après le projet, «un acquéreur de droit soumis à publicité ne peut être inscrit sans que son auteur l'ait été lui-même. On assure par ce moyen la continuité dans la filière des inscriptions; toute personne titulaire d’un droit soumis à publicité se trouve ainsi indirectement contrainte à le faire inscrire » (1). Par ce procédé, la difficulté qui s'était présentée pour déterminer ce qu'est l’absence de pubhcité, disparaît complètement.

Par suite de absence de publicité, les tiers à qui l’acte n’est opposable qu'après avoir été publié peuvent s’en tenir à la situation prééexistante — c’est-à-dire la plupart du temps à la dernière mesure régulière de publicité. Peu importe d’ailleurs la nature de celle-ci; il suffit qu’elle établisse l'existence de telle situation déterminée. C’est parce que l’absence de publicité crée une situation apparente qu’une femme séparée de corps, reste capable après la réconciliation, à l’égard des üers; que les actes faits

par le mari sur la communauté ou les propres de la

TroPLonc. Commentaire de la loi du 23 mars 1855 sur la transcription en matière hypothécaire, n° 166. .

1. Morez. Rapport sur le projet tendant à la réforme du régime foncier,

Bulletin de la Société d'Études législatives, 1928, p. 227,

femme sont valables bien que le divorce ait été prononcé. |

42. — C’est pour la même raison que les seconds acquéreurs d’un immeuble, d’une créance, etc... peuvent tenir pour non avenu le contrat précédemment passé par un autre acheteur qui n’a pas fait publier son titre. Mais à cette condition générale qui résulte du but même de la publicité il est indispensable d’en ajouter une autre quand celui qui invoque la situation apparente doit lui-même avoir publié son droit pour le rendre opposable aux tiers. La loi du 23 mars 1855 a expressément prévu cette condition quand elle a décidé que seul pourra invoquer le défaut de transcription, celui-là même qui aura conservé ses droits «en se conformant aux lois » c’est-à-dire qui aura fait transcrire son titre d'acquisition. Si le second acquéreur n’a pas reçu « l'investiture » qui résulte de la mesure de publicité, le principe traditionnel Nemo plus Juris reprend son application et les aliénations prennent rang d’après leur date certaine.

La Chambre des Requêtes a eu, encore tout récemment, occasion d’aflirmer ce principe en ce qui concerne la publicité des transactions immobilières (1). Mais, à notre avis, cette condition doit être étendue à toutes les hypothèses où deux acquéreurs successifs se présentent pour faire valoir leurs droits à la propriété d’un même bien. S'il n'en était pas ainsi les deux tiers seraient à égalité, au point de vue de la publicité. Il faudrait alors les

1. Req. 11 janvier 1928, D. P. 1929,1.69, rapport de M. le conseiller LAMBEAUX.

départager en tenant compte seulement des dates certaines des actes qu’ils opposent.

Seul, donc, le tiers ayant lui-même fait publier son titre peut s’en tenir à la situation qui a été la dernière objet d’une mesure de publicité : pour lui, il y aura bien situation apparente.