CHAPITRE III

SECTION Î

La Publicité de Droit commun.

43. — La mesure de publicité, une fois réalisée, dans quelle mesure concourt-elle à la création d’une apparence?

La publicité-type en droit français, c’est-à-dire celle organisée par le code civil et la loi du 23 mars 1855, ne crée pes par sa réahsation une situation apparente. Il ne saurait y avoir, sur ce point, aucune contestation : l’acte publié est soumis erga omnes aux causes de nullité résultant de son texte, aussi bien que des circonstances demeurées occultes qui ont accompagné ou suivi sa formation. «La mesure de publicité ne vivifie pas elle seule les effets de la translation. Elle n’est qu’un complément, elle tire son efficacité de cet acte sur lequel elle se base » (1). La validité juridique de la mesure de publicité repose sur celle de lPaliénation «la transcription ne corrige pas les vices de l’acte revêtu de cette formalité, elle le promulgue, le fait connaître, mais n’ajoute rien à sa validité » (2). Bien

1. Duez. La Renaissance de l'acte abstrait dans les obligations, thèse Lille, 1914, p.24 et 25.

2. Tropconc. Commentaire de la loi du 23 mars 1855 sur la transcription en matière hypothécaire, Paris, 1856, n° 187,

que l'acte soit publié, les causes de nullité demeurées occultes sont opposables aux tiers acquéreurs qui ont contracté sur le vu de la mesure de publicité. Ils ne peuvent donc nullement se fonder sur cette publicité pour établir la vahdité de lacte. L'auteur de leur auteur ne peut plus vendre l’immeuble à un tiers acquéreur, c’est la seule garantie que leur procure cette publicité.

C’est la publicité à l’état pur : il s’agit de porter à la connaissance des tiers l’acte qui vient d’être conclu, leur permettre d’en connaître les clauses sans avoir à s’adresser aux parties à l’acte, mais sans leur donner aucune certitude : c’est aux tiers qu’il appartient de rechercher toute les causes possibles de nullité et de réunir tous les renseignements nécessaires.

&k&.— La mesure de publicité par sa réalisation est fort peu efficace puisqu'elle empêche seulement le précédent vendeur d'opérer une seconde vente. Cette situation n’a pas été sans provoquer de très nombreuses critiques. À la fin du x1x® siècle un grand projet de réforme avait été élaboré. Il s’inspirait du régime des Livres fonciers et proposait de n’accorder aux parties à un acte, un droit de résolution contre un sous-acquéreur qu’autant que la cause de nullité aura été, auparavant, révélée par une mention spéciale insérée dans la mesure de publicité, une prénotation (1). Ce projet, par suite des circonstances, n’a pas été voté par le Parlement. Après la guerre, en raison

du maintien en Alsace et en Lorraine de la législation

4. Massiecr. Rapport sur la publicité des droits réels autres que les privilèges et les hypothèques. Procès-verbaux de la Commission extraparlementaire du Cadastre, t. IL, p. 541 ets.

dite locale, deux lois à effets sensiblement différents s’appliquent simultanément sur une partie du territoire français. Cet état de choses a paru nécessiter une réforme du régime immobilier organisé par la loi de 1855. La Société d'Études législatives a préparé un texte inspiré à la fois de la législation alsacienne-lorraine et du projet de réforme de 1891; il est ainsi rédigé dans le projet de la Commission : « la résolution ou révocation de tout acte assujetti à la transcription ne produit d'effets à l’égard des tiers dont le droit est né antérieurement à la demande que si la cause de résolution ou de révocation a été mentionnée sur la transcription de l’acte » (4). Si ce texte était voté par le Parlement la transcription deviendrait, en toutes hypothèses, une source d’apparence. Mais l’adoption de ce texte, dont la Société d'Études législatives vient à peine d'achever la discussion, demandera sans doute encore de longues années. La discussion devant le Parlement sera de même très longue : 1l ne semble pas que la dualité de législation ait pour résultat de hâter la procédure législative qui n’est pas encore amorcée, au moins à notre connaissance. [Il nous faudra encore vivre longtemps en nous accommodant d’un régime foncier imparfait et en espérant que lhabileté professionnelle des notaires réduira au minimum les cas où le texte aurait

eu l’occasion de s’appliquer.

1. Morez. Rapport sur le Projet tendant à la réforme du régime foncier, Bulletin de la Société d'Études législatives, 1928, p. 230, art. 4, al. ER du texte proposé par la Commission.

SECTION Il

La Mesure de Publicité, Source d'Apparence.

45. — Les mesures de publicité prévues par le code civil et la loi du 23 mars 1855 ne purgeant pas, en principe, l'acte publié de la cause de nullité dont il peut être infecté, n’ont pas force probante dans les rapports d’un titulaire inscrit et d’un sous-acquéreur.

Cependant 1l ne faudrait pas croire qu'aucun texte n’organise un système se rapprochant de la force probante.

Quelles sont les conditions qu’il faut réunir pour qu’une publicité ait force probante. Les systèmes étrangers qui sont fondés sur cette notion peuvent être résumés en deux propositions :

19) Les tiers de bonne foi qui ont traité sur le vu d’une inscription régulière en la forme,ne peuvent subir la répercussion d’une cause de nullité du contrat quiasuscité l’inscription;

20) l’organisme chargé de tenir les registres de publcité a un droit de contrôle sur la régularité des énonciations qui doivent figurer sur les registres. Ce contrôle est le corollaire de la responsabilité qu’il encourt à l'égard du titulaire véritable d’un droit quand une modification a été irrégulièrement apportée à son inscription.

Ces éléments ne se trouvent pas exactement réunis dans la pratique française que nous avons étudiée; on ne peut parler en droït français de publicité à force probante

Ti L'ÉLÉMENT MATÉRIEL DE L APPARENCE

qu’en forçant le sens ordinaire des mots. Nous avons, en effet, remarqué qu’à l'efficacité de la mesure de publicité à l'égard des tiers, ne correspondait jamais complètement la responsabilité de l'organisme chargé d’y procéder. Cependant il est certaines publicités en droit français qui font preuve absolue et positive à l'égard des tiers de bonne foi.

46. — I) Le code civil contient un article dont les termes se rapprochent de la disposition élaborée par la Société d'Études législatives; e’est l’article 958 d’après lequel la révocation d’une donation pour cause d’ingratitude n’est pas opposable à un sous-acquéreur si son acquisition est antérieure «à l'inscription qui aurait été faite de Péxtrait de la demande en révocation, en marge de la transcription de l’acie de donation ». Il en résulte que la nullité pour cause d’ingratitude n’est pas ipso facto oppo- : sable au sous-acquéreur; indirectement la publicité de la donation crée, dans ce cas, une situation apparente. En effet, grâce à ce procédé, celui qui acquiert d’un donataire un immeuble sait d’une façon certaine que la donation ne sera pas révoquée,quant à lui,pour cause d’ingratitude puisqu'aucune «prénotation » n’a été mentionnée en marge de la transcription initiale; il est bien évident que la mesure de publicité est bien en cette hypothèse une source d'apparence.

[T) Nous avons, d'autre part, signalé que le débiteur qui effectue le paiement d’une créance entre les mains du

possesseur de cette créance est valablement libéré (1). De

1. Pour que l’article 1240 (C. civ.) soit applicable, il est nécessaire que la cession de créance ait été signifiée; si elle a été acceptée par le

la combinaison des articles 1600 et 1240 (C. civ.) il résulte qu’en ce cas particulier, le débiteur de bonne foi peut s’en tenir à la signification qui lui a été faite de la cession, sans avoir à étudier les conditions de fond de celle-ci avant de verser le montant de sa dette au titulaire de la créance. La mesure de publicité accompagnée de la bonne foi se suffit à elle-même. C’est un résultat purement fortuit que le législateur n’a sans doute pas sciemment voulu. Cette mesure de publicité, douée de l’un deseffets des publicités à force probante, est une simple exception qui n’a pas une très grande importance pratique. L’explication que l’on donne ordinairement de l’article 1240 pourrait être étendue à cette hypothèse : l’état de débiteur est exceptionnel et contraire à la liberté; le paiement effectué doit être, par conséquent, valable le plus souvent possible; par ce détour, la solution que nous proposons, rentre dans la conception classique; néanmoins le fait demeure; la mesure de publicité, et elle seule, créée à l’égard du débi-

teur de bonne foi, une situation apparente.