CHAPITRE III

Valeur de la terre.

Difficultés que présente la fixation de cette valeur. — Principaux facteurs de cette valorisation. Exemples tirés des champs de luzerne et des plantations de quebracho. — Malgré les circonstances adverses, et à quelques exceptions près, la tendance a toujours été plutôt en faveur de la hausse des terres. — Aliénation des terres conquises sur les Indiens, leur énorme valeur actuelle. — Le mouvement véritable de hausse date de l'année 1902 et n'a cessé de se développer jusqu'à l'heure présente. Les causes de ce mouvement et leur caractère rationnel, suivant une opinion autorisée.

Exemples de valorisation donnés par la vente des terres publiques. — La hausse dans la Province de Buenos Ayres, dans la Province de Côrdoba, dans la Province de Santa Fé et dans le Territoire de la Pampa, avec quelques chiffres indiquant les cours auxquels se sont réalisées, en ces derniers temps, les plus importantes transactions.

Rien n'est plus difficile que de déterminer la valeur de la terre dans un pays en formation comme la République Argentine, où elle subit des augmentations considérables d'un moment à l'autre, non seulement par le fait du progrès général, mais aussi en raison de circonstances spéciales, comme la construction d'une voie ferrée, de bonnes récoltes, etc. Dans une même région , dans un même district, deux champs voisins ont souvent une valeur différente et ceci dépend du fait qu'ils ont ou non de l'eau en perma-

nence, qu'ils sont plus ou moins bons pour l'agriculture, plus ou moins proches d'une voie ferrée, d'une station, d'un centre de population.

Depuis un an à peu près, on peut ajouter deux nouveaux facteurs de valorisation : la culture de luzerne et la plantation de bois de (( quebracho ».

Quand il s'est rendu compte des grands, des fabuleux rendements que donnent les champs de luzerne, tout acheteur de terrain pour l'agriculture s'informe en premier lieu s'il y a de l'eau voisine, c'est-à-dire si les nappes d'eau souterraines sont près de la superficie, parce que de ceci dépend l'existence du champ de luzerne pour beaucoup d'années. S'il résulte de l'investigation qu'il y a de l'eau, le terrain acquiert par ce seul fait une valeur énorme, comparativement à ce qu'il vaudrait s'il n'était pas apte à recevoir de la luzerne.

Un organe important publié à Buenos Ayres en langue anglaise, le Standard, disait il y a peu de temps que les prix des terrains de Victoria (Australie), où l'hectare se paye de 270 à 560 francs, comparés aux prix payés pour les terres propres à être ensemencées de luzerne dans la République Argentine, c'est-à-dire dans le sud de Côrdoba, et à San Luis où il n'y a pas d'invasion de lapins, de sécheresse et qui sont à moitié chemin des marchés européens, faisaient ressortir comme résultat de cette comparaison, la valeur insignifiante des terres argentines. Même lorsqu'elles sont situées à proximité de stations de chemin de fer, on peut les acheter pour 55 ou 66 francs l'hectare 1 .

En vue de justifier cette affirmation, le Standard

i. Pour faciliter la comparaison avec les prix des terres dans d'autres pays nous avons traduit dans ce chapitre les prix en francs, la. piastre papier étant calculée à *2 fr. 20.

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faisait le calcul suivant : si nous supposons une dépense de 19 fr. 80 en frais de semage, culture, etc., pour un hectare de terre (y compris la semence de luzerne à 9 fr. 80 les 10 kilos), il résulte que l'hectare revient à 74 fr. 80 ou 85 fr. 80, et la lieue carrée de luzerne (travail d'un an et demi) à 198 000 francs en moyenne. En y ajoutant 22 000 francs. pour clôture et arrosage, le prix de la lieue carrée de luzerne revient à 220 000 francs environ.

Voici, maintenant, le rendement que cette lieue peut donner, nous en rapportant toujours au journal anglais : dans cette étendue on pourra mettre 4500 bœufs de trois ans pour être engraissés, les achetant au prix de 110 francs et les revendant au bout de sept mois à 198 francs; il ressortira donc un bénéfice de 88 francs par animal, soit 396 000 francs de bénéfice brut, et, en déduisant 176000 francs pour les frais (le fret est de 13 fr. 20 par bœuf), il restera un bénéfice net de 220000 francs par lieue, chaque année. Si tels sont les résultats que peut produire la transformation d'un terrain inculte en champ de luzerne, il n'est donc pas étonnant de voir se valoriser si vite et si extraordinairement la propriété rurale.

Pour le « quebracho », bois très dur qui sert à la construction et dont l'écorce donne un excellent tannin, il se produit le même phénomène. Après avoir constaté les profits considérables que donne la fabrication de l'extrait de quebracho et les superbes dividendes distribués par les compagnies qui l'exploitent, les chercheurs d'affaires, désireux d'appliquer leurs capitaux à de fructueuses entreprises, s'empressèrent d'acquérir des forêts de quebracho, d'où il résulta que le prix de ceux-ci s'éleva subitement jusqu'à des

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hauteurs jusqu'alors inconnues. Des terrains situés dans le Chaco, région où le quebracho abonde et qui, un an avant, se vendaient à 2200 francs la lieue (2500 hectares), montèrent au prix de 22000 francs, et ce dernier prix ne doit pas être même considéré encore comme définitif.

Ce qui se passe avec la luzerne et le quebracho se produit aussi, bien que sur une plus petite échelle, avec les cultures de blé et de lin, lorsqu'après une fructueuse récolte l'agriculteur ou le fermier se procure l'argent nécessaire pour acheter le champ qu'il a cultivé et en paye un bon prix. Il y a là des éléments qui vont à rencontre de tout calcul fait d'avance et ne permettent pas d'établir facilement le prix approximatif de la terre.

Dans le moment présent il n'existe aucune base pour fixer cette estimation. Un champ qui se vend aujourd'hui 60 francs l'hectare, peut se vendre demain 80, après-demain plus de 100, et ainsi de suite jusqu'à des prix qui laissent ahuri le premier vendeur et lui donnent aussitôt la triste conviction qu'en cédant sa terre il a réalisé une très mauvaise opération. Pour cette raison, le mieux qu'on puisse faire aujourd'hui est de ne pas vendre.

L'augmentation de valeur de la propriété rurale et urbaine va s'accentuant depuis plus de quarante ans, et bien qu'il se soit produit de grandes fluctuations dans les prix, le courant de valorisation a toujours été constant, ceci dû à l'augmentation de la population, à la consolidation des institutions politiques, et grâce à des voies ferrées très étendues, au trafic international qui a atteint un prodigieux développement, et, comme conséquence naturelle, à l'augmentation considérable de la richesse publique.

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Même pour juger toute l'importance de cette valorisation, il faut se reporter aux prix plus que modestes de la propriété rurale avant l'époque où s'est dessiné le mouvement de hausse. Pour confirmer cette affirmation, il suffit de rappeler qu'en l'année 1879, dans le but de se procurer des fonds pour faire face à l'expédition que dirigea le général Roca contre les Indiens du désert, expédition qui eut pour résultat la conquête de 24 000 lieues de territoire (60 millions d'hectares), le Gouvernement offrit en vente une grande étendue de terrain au prix de 2 000 francs la lieue (2 500 hectares), payables en cinq années. Mais la dévalorisation de ces terres était si grande, la foi qu'on avait en leur pouvoir rémunérateur si chancelante, que bien peu acceptèrent l'offre. Beaucoup le firent, plus comme prêt patriotique que comme un sûr placement d'argent. D'autres acquirent les terres pour donner une marque de déférence personnelle aux hommes qui étaient à la tête du Gouvernement, Or, les uns et les autres ont été surabondamment récompensés, puisque beaucoup de ces terres qu'ils achetèrent pour 880 francs la lieue, se vendent aujourd'hui 660000 et 880000 francs. Plus d'une des grandes fortunes particulières qui existent dans le pays n'ont pas eu d'autre origine.

Cet état de dépréciation de la propriété rurale subsista encore une dizaine d'années, à tel point que, pour contenir les effets de cette crise avant la débâcle de 1890, le Gouvernement, qui régissait avec tant de mauvaise fortune les destinées du pays, eut la malencontreuse inspiration d'offrir en vente en Europe, en vertu de la loi du 15 octobre 1889, ces mêmes 24 000 lieues de terrain conquis sur la domination des sauvages par l'expédition du général Roca. La vente

devait s'effectuer sur la base de 10 francs par hectare, payables la moitié au comptant et le reste à deux ans de terme. On ne mettait aucune limite au pouvoir d'acquisition de chaque acheteur. Celui ci pouvait acquérir la quantité à laquelle lui donnaient droit ses ressources. La loi, pour pallier cette incroyable opération, promit d'affecter le produit total de la vente au fonds de conversion des émissions de billets des banques garanties, de célèbre mémoire. Heureusement que la Providence, qui, plus d'une fois, a démontré sa spéciale protection à l'Argentine, empêcha que cette désastreuse aliénation de terres eût lieu. S'il en eût été autrement, la République aurait vendu pour un plat de lentilles une magnifique partie de son territoire, susceptible d'abriter plus d'une nation européenne, et qui serait peut-être aujourd'hui au pouvoir d'une compagnie ou d'un Gouvernement étranger, constituant ainsi l'immixtion d'un nouvel État dans l'État.

La dévalorisation de la propriété rurale subsista encore quelques années. Ainsi, en 1897, le Gouvernement aliéna aux enchères, au plus fort prenant, une grande partie de ses meilleures terres, au prix d'une piastre 50 centavos l'hectare (3 750 piastres la lieue), payables en cinq ans, avec faculté de payer en titres de l'emprunt patriotique qui se cotait alors à 75 p. 100 environ '.

Cette situation se prolongea jusqu'en 1902, époque qui coïncide avec la solution de la vieille question des limites de l'Argentine et du Chili, avec le rendement d'abondantes récoltes, avec le prodigieux développement qu'acquiert l'élevage, d'abord par l'expor-