CHAPITRE III

Publicité.

« Le plan est une des pièces du dossier, il y joue le rôle de la photographie, rôle très important mais accessoire. Ce qui constitue véritablement l’état civil de la propriété, ce n’est pas son plan, c’est le dossier de ses titres juridiques, c’est l’ensemble des contrats successifs qui en constatent le groupement et les démembrements et qui, avec l’indication des transferts d’un propriétaire à l’autre, fixe chaque fois avec un élément de plus l'identité de l’immeublet, »

La détermination physique ne peut présenter d'intérêt pour la sécurité des transmissions immobilières qu'autant que la détermination juridique est parfaitement établie.

L'’acquéreur doit avoir la certitude de traiter avec le véritable propriétaire de l’immeuble, c’est-à-dire avec une personne qui soit effectivement devenue propriétaire, qui le soit demeurée toujours au moment présent, dont le titre de propriété soit inattaquable, et exempt de certains vices qui pourraient en provoquer la nullité, la résolution, la rescision ou la révocation. Il lui importe également de savoir si le droit de propriété est intact, plein et entier,

1. Flour de £St-Génis, membre de la Commission extra-parlementaire du Cadastre, dans Procès-verbaux de la Commission.

sil n'a pas subi de démembrements, s’il n'est pas grevé de certaines charges qui en diminuent la valeur.

Or, le principe fondamental du transfert de la propriété par simple consentement, posé par les articles 711, 1138, 1983 et 938 du Code civil, risquerait d'aboutir aux plus graves inconvénients S'il n'était doublé d’un système destiné à assurer la protection des Liers, à porter à leur connaissance les mutations de propriété, les constitutions de droits réels immobiliers. ainsi que les causes possibles d’éviction, en un mot à divulguer l’état juridique de l'immeuble. Un bon régime foncier doit éviter qu'une personne soit victime de la clandestinité d’un contrat et achète un immeuble dont le vendeur ne soit plus propriétaire ou qui soit grevé d’hypothèques alors qu’elle le croyait franc et libre de toutes charges.

Cette sécurité si désirable ne peut être obtenue que par un système de publicité efficace, dont la nécessité n’est plus à démontrer pour personne : « (C’est un dogme universellement respecté, historiquement établi et dont la pratique démontre chaque jour le bien-fondét. »

Si, désormais prévenu par la publicité, le tiers traite cependant avec un propriétaire dont le droit est diminué, anéanti, voire même inexistant, tant pis pour lui : il n’aura qu'à s’en prendre à lui-même s'il est évincé, puisqu'il a été en mesure d'apprécier en pleine connaissance de cause les éventualités auxquelles il s’est soumis.

La publicité donne ainsi aux tiers une réelle sécurité et présente en outre un intérêt tout particulier pour les propriétaires, car elle favorise le crédit immobilier : il sera facile pour eux, en effet, de trouver des capitaux dont leur terre à besoin, ou des acquéreurs quand ils pourront prouver qu'ils sont bel et bien propriétaires et que l'immeuble n’est crevé d'aucune hypothèque ou autre charge.

De l'avis de tous les juristes et économistes modernes,

1. Chaine, La transcription dans le projet de loi sur la réforme hypothécaire voté au Sénat le 3 décembre 1908, ihèse Dijon 1909.

une bonne organisation du système de publicité doit remplir une double condition :

D'une part, quel que soit le mode adopté, il doit comporter une fonction essentielle de documentation, en s’appliquant à tous les actes, à tous les faits modificatifs de la propriété, et centraliser, pour les rendre facilement accessibles aux intéressés, tous ces renseignements qui permettent la détermination juridique de l’immeuble : droit de propriété, droits réels, qui en constituent un démembrement (servitudes, usufruit) ou qui garantissent une créance (privilèges et hypothèques), droits personnels qui diminuent la valeur de l'immeuble (baux de longue durée, cessions de fermages non échus) et enfin les éventualités qui sont susceptibles d’anéantir le droit de propriété et qui résultent, soit de la loi, soit de la convention (rapport, retour légal ou conventionnel).

D'autre part, la publicité a une fonction juridique qui s’analyse en la protection du droit du propriétaire et des acquéreurs, et qui doit les mettre à l’abri de revendication ultérieure.

Le régime de la publicité tel qu'il est organisé dans la loi française satisfait-il à ces légitimes exigences ?

Il est permis d’en douter, ainsi que nous nous proposons de le montrer en étudiant rapidement l'essentiel du système français quant à sa fonction de documentation, avant d’en présenter ensuite les imperfections.

Section I. — Domaine d'application de la publicité et ses lacunes.

Nous venons de voir que, pour assurer la sécurité des tiers acquéreurs, la publicité doit porter sur tous les événements qui viennent modifier la situation juridique de l’immeuble, c’est-à-dire que doivent être rendus publics toutes les transmissions, tous les droits réels et charges

foncières, les privilèges et les hypothèques et, enfin, toutes les causes possibles d’éviction.

$ 1. Transmissions.

Nous n'avons pas l'intention de faire ici l’historique de la publicité! La part du droit romain et de l’ancien droit en cette matière est modeste, et si le droit intermédiaire a consacré le principe de la publicité dans la loi du 11 brumaire an VII, le Code civil est revenu à la clandestinité. Il n'existait donc aucune sécurité des transmissions immobilières et le crédit immobilier se trouvait singulièrement menacé. Et cependant 1l n’a pas fallu moins d’un demisiècle pour que la publicité soit admise en droit français par la loi du 23 mars 1855 sur la transcription en matière hypothécaire.

N° 1. Lor pu 23 Mars 1855.

Il serait inexact de dire que la loi du 23 mars 1855 a consacré le principe de la publicité immobilière. Les auteurs de cette loi n’ont pas cherché à poser une règle générale applicable à toutes les mutations foncières sans exception, ils se sont proposé seulement de pallier aux inconvénients résultant du principe de la transmission de propriété par le simple accord de volontés, qui rend particulièrement difficile la vérification du droit de l’acquéreur, et qui permet à un propriétaire de vendre un même immeuble à deux acquéreurs successifs pour en toucher frauduleusement deux fois le prix.

La loi de 1855 a uniquement pour but de déjouer ces manœuvres et de trancher les conflits entre les acquéreurs successifs d’un même auteur.

1. Josserand, Cours de droit civil positif français, 2e éd., 1932, L. 1, p. 883 ets., n°8 1702 ets.; Colin et Capitant, Cours élémentaire de droit civil français, Éd. EU, no IStELSe

De cette idée fondamentale que la publicité immobilière résout simplement les conflits entre ayants cause d’un même propriétaire, découlent les conséquences suivantes! :

19 La publicité ne s'applique qu'aux actes entre vifs, donc les transmissions à cause de mort n’ont pas à être publiées, puisqu'on imagine difficilement alors un conflit entre ayants cause, le défunt ne pouvant transmettre successivement un même bien à ses héritiers ou légataires;

20 Elle est facultative : si l'acquéreur a confiance en la loyauté du vendeur, il n’a aucun intérêt à publier son titre ;

39 Elle ne saurait donner à l’acquéreur plus de droits qu'à son auteur : si celui-ci avait un droit annulable, le droit transmis conserve ce caractère en la personne du nouveau propriétaire ;

40 Le conservateur des hypothèques, qui est l’agent chargé de la transcription, a un rôle purement passif : il ne peut retarder ou refuser la formalité, car c’est uniquement la date de celle-ci qui tranche les conflits.

Nous aurons l’occasion de revenir sur ces caractères de notre système de publicité.

Retenons seulement pour l'instant que le champ d’application de la publicité, dans la loi de 1855, était notoirement insuffisant, puisqu’en étaient exclus non seulement les mutations par décès, mais tous les actes déclaratifs, les actes confirmatifs et abdicatifs, ainsi que les acquisitions en vertu de la loi.

Le procès de la transcription n’est plus à faire. Dès

1. Paul Durand, dans Revue critique de législation et de jurisprudence, 1936, p, 150.

2. Besson, Les livres fonciers et la réforme hypothécaire, Paris, Delamotte, 1891; Chaine, La transcription dans le projet de loi sur la réforme hypothécaire volé au Sénat le 3 décembre 1908, thèse, Dijon, 1909; François Roger, La réforme du régime foncier en France, Paris, Godde, 1922; Juillard, De la réforme de la transcription, thèse, Rennes, 1920; Lafond, Essai critique sur la publicité des droits réels immobiliers, {hèse, Paris, 1912; Magnin, Etude sur la publicité des transmissions de droits réels immobiliers et les livres fonciers, thèse, Grenoble, 1896; Manuel Gismondi, Le régime de la publicité

son apparition, la loi de 1855 souleva les plus vives critiques: l'exemple des législations étrangères et les vœux exprimés par de nombreux congrès poussèrent les pouvoirs publics à envisager le principe d’une réforme tendant à introduire en France le système des livres fonciers.

Le projet de la Commission extra-parlementaire du cadastre établi en ce sens, resta lettre morte, car l’introduction du livre foncier nécessitait d’abord la réfection du cadastre, et celle-ci apparaissait comme beaucoup trop coûteuse.

D'ailleurs, toute une série de congrès proelama alors la déchéance des livres fonciers, en raison de la cherté des travaux et du morcellement excessif de la propriété rurale, estimant qu'il serait plus simple de chercher à améliorer nos institutions traditionnelles.

A partir de 1894, un grand nombre de projets furent déposés devant le Parlement, en faveur de la seule amélioration de la loi de 18551, qui laissèrent la question au même état qu'au premier jour. « Ici, c’est un véritable procèsverbal de carence qu'il faut dresser », écrivait en 1919 M. Capitant.

La loi du 1® juin 1924, qui a maintenu en Alsace-

foncière dans les pro;els législatifs de réforme en France el en Italie, thèse, Paris, 1933; Michel, Des imperfections de la législation française au point de vue de la publicité des droits réels immobiliers, thèse, Dijon, 1904; Paul- Dauphin, De la réforme de la loi du 23 mars 1855, thèse, Paris, 1906.

1. 1° Proposition de loi Dupuy-Dutemps, Brisson et Georges Leygues, J. O., 1894, Chambre S. O., annexe 344, p. 114;

29 Projet du Comité des Notaires, dans Circulaires trimestrielles du Comité des Notaires des départements, t. XI, p. 693, cire. n° 225 du 5 décembre 1894;

3° Proposition de loi Thézard, J. O., 1895, Sénat S. O., annexe 8, p. 411;

49 Projet Darlan, J. O., 1896, Sénat S. E., annexe ?, p. 332;

5° Proposition Chastenet, J. O., 1900, Chambre S. O., annexe 1741;

6° Contre-projet Thézard, J. O., 1904, Sénat, S. O., annexe 3, p. 282;

7° Rapport Girard, J. O., 1907, Sénat $S. O., annexe 158, p. 123;

8° Rapport Violette, J. O., 1909, Chambre S. O., annexe 2256, p. 36;

9° Proposition de loi Milan, Loubet, Machet et Vallier, J. O., 1921, Sénat S. O., annexe 540, p. 878;

10° Proposition de loi Richard et Saget, J. O., 1921, Chambre $. O. annexe 3027, p. 2250.

Moreau. 3

34 AUTHÉNTICITÉ NOTARIALE ËT TRANSMISSIONS IMMOBILIÈRES

Lorraine les livres fonciers du droit allemand, les adaptant simplement aux règles de notre droit civil, pouvait faire espérer une proche réforme de notre régime de transcription, « réforme, écrivait également à la même époque M. Capitant, qui aurait les plus heureux résultats et qui s'impose d'autant plus aujourd’hui que l'Alsace et la Lorraine vont nous offrir un modèle facilement imitablet ».

Mais les projets qui suivirent ne semblent pas s’en être inspirés, sauf peut-être, encore que bien timidement, celui de la Société d’études législatives?.

C’est enfin le 30 octobre 1935, après avoir subi pendant quatre-vingts ans des attaques aussi nombreuses que violentes, que la loi sur la transcription est pour la première fois modifiée.