N° 2. DÉCRET-LOI DU 30 OCTOBRE

Nous nous bornerons pour l'instant à examiner de quelle façon le domaine d'application de la publicité a été étendu.

L'article 1 du décret-loi est venu compléter l’article 1er de la loi du 23 mars 1855. Désormais, aux termes de cette nouvelle rédaction, sont transcrits au bureau de la conservation des hypothèques de la situation des biens

10 Tout acte translatif de propriété immobilière ou de droits réels susceptibles d’hypothèque;

20 Tout acte portant renonciation à ces mêmes droits;

30 Tout jugement qui en déclare l'existence en vertu d’une convention verbale;

40 Tout jugement d’adjudication ;

1. Capitant, «Les transformations du droit civil français depuis cinquante ans », Livre du Cinquantenaire de la Société de législation comparée, {. 1, p. 56.

2. Proposition de loi La‘arge et Saget, J. O., 1925, Chambre S. O., annexe 1532; « Travaux de la Société d'Etudes législatives », dans le Bulletin de la Société, 1928, p. 215 et s. et 1929, p. 55 et s.; Proposition de loi Bose, Steeg et Milan, J. O., 1933, Sénat S. O., annexe 332; Rapport Pol Chevalier, J, O., 1934, Sénat S. O., annexe 519.

DÉTERMINATION JURIDIQUE DE L'IMMEUBLÉ 3) 9° Tout acte où jugement déclaratit de propriété immobilière ou de droits réels immobiliers:

69 Les attestations notariées destinées à constater désormais les transmissions par décès d'immeubles ou de droits immobiliers à un légataire ou à un seul héritier ;

79 Enfin, tous actes et jugements dont la transcription est prévue par les textes en vigueur.

De cette énumération, il apparaît que deux catégories nouvelles sont maintenant soumises à la transcription les mutations à cause de mort et les actes et jugements déclaratifs.

Nous étudierons successivement ces deux importantes innovations réalisées par l’article 1 du décret du 30 octobre 1935.

A. Mulalions à cause de mort.

Nous avons vu que les auteurs de la loi du 23 mars 1855 n'avaient envisagé la transcription que comme un moyen de régler les conflits entre les ayants cause d’un même propriétaire. Un tel conflit était difficilement concevable entre les légataires et héritiers, aussi les mutations à cause de mort avaient-elles été exclues de la publicité.

D'autres raisons avaient aussi motivé cette dispense

Pour les successions ab intlestal on invoquait l’absence d'acte, de titre translatif susceptible d’être transcrit, et surtout ce fait, qu’en droit français, la succession opère une dévolution de plein droit, en vertu du vieil axiome : « Le mort saisit le vif »; l'héritier continue la personne du défunt, son titre n’est pas écrit, il a sa source dans la parenté avec le de cujus et son droit s'établit en vertu des actes de l’état civil et de la loi.

Sans doute, lorsque la présence de plusieurs héritiers nécessitait un partage, il y avait bien là un acte susceptible d’être transerit. Mais on estimait que le décès, événement publie, était suffisant pour attirer l'attention des tiers et les mettre en garde d'opérations trop rapides.

Dans les successions testamentaires, on aurait pu transcrire le testament. Cependant, le législateur ne l'avait pas exigé, par crainte de sacrifier les droits du légataire d’immeubles. En effet, il peut arriver que seul l'héritier connaisse le testament et qu'il ne le révèle pas tout de suite pour avoir le temps de procéder hâtivement à l’hypothèque ou à l’aliénation de l'immeuble légué, dépouillant ainsi complètement le légataire de la disposition établie en sa faveur. De même, si un créancier avait pris hypothèque sur un immeuble dont son débiteur venait d’hériter, et que ce bien ait fait l’objet d’un legs de la part du défunt, on n'aurait pu admettre que l’hypothèque fût opposable au légataire.

Sans limiter ainsi l'utilité de la publicité aux seuls intérêts privés, tous les projets de réforme de la transcription ont eu pour but d’étendre la publicité aux transmissions par décès dans l'intérêt général, pour permettre d'établir la généalogie juridique de l’immeuble d’une façon plus complète, l’acquéreur ayant tout autant d'intérêt à savoir si le vendeur est devenu propriétaire par transmission à cause de mort que par acte entre vifs.

L'extension de la publicité à ces mutations doit permettre au public d'obtenir du Conservateur des hypothèques « la nomenclature complète de tous les propriétaires successifs d’un immeuble quelles que soient la cause et l’origine de leur propriété », ainsi qu'il est dit dans le rapport du Gouvernement présentant le décret-loi au Président de la République.

Pour la réaliser, le décret-loi s’est borné à supprimer dans l’article 127, premier alinéa de la loi du 23 mars 1855, soumettant à la transcription « tout acte entre vifs » les mots Centre vifs ». Il étend par là même cette obligation aux actes de transmission à cause de mort, c’est-à-dire aux testaments, partages, licitations, institutions contractuelles immobilières.

Or, le même décret prévoit à l’alinéa 5 du même article 1er la transcription des partages et à l'alinéa 6, la transcription

d’attestations notariées destinées à constater les transmissions par décès d'immeubles ou de droits immobiliers à un seul héritier ou à un légataire.

Il y a là deux dispositions qui semblent chevaucher l'une sur l’autre et qui ont provoqué des difficultés d’interprétation quant au titre à soumettre à la transcription, S'il y a un testament : doit-on alors transerire à la fois le testament (article 1, alinéa 1) et l’attestation notariée ou le partage (article 1er, alinéas 5 et 6)?

Tel est l’avis de M. Mazin! qui s’appuie sur l’interprétation littérale des textes. Il justifie son point de vue en disant d’une part, que les testaments et institutions contractuelles ne sont définitifs qu'après l’acceptation du bénéficiaire et qu'il faut s'assurer avant de transcrire que le légataire ou donataire a bien accepté et que la disposition n’est pas caduque; d’autre part, ces actes ne comportent souvent qu’une désignation très imprécise des immeubles, voire même aucune désignation du.tout lorsqu'il s’agit d’un legs ou d’une donation portant sur une quote-part de la succession, legs d’une quotité disponible par exemple.

Aussi estime-t-1l que le testament ou la donation de biens à venir doit être transcrit avec l’acte même, partage ou attestation notariée, d’où résulteront à la fois l’acceptation du bénéficiaire et la désignation exacte des biens transmis.

M. Savatier, au contraire, prétend qu’on ne saurait déduire de la coexistence de ces deux alinéas qu’une double transcription soit nécessaire : 11 n’y a lieu de transcrire, suivant le cas, que le testament d’une part, où que le partage, d’autre part. La transcription de ces actes serait selon lui parfaitement suffisante pour la sécurité des tiers, indépendamment de toute transcription supplémentaire d’attestation notariée qui ne ferait que reproduire les dis-