Besson op. cit., p
actes «translatifs » de droits réels susceptibles d’'hypothèque, il est évident que les actes «constitutifs » de ces droits sont également soumis à la transcription.
L'article 2 de cette loi prévoit en outre la publicité des actes constitutifs d’antichrèse, de servitude, d'usage et d'habitation : En effet, l’intérêt des acquéreurs comme celui des prêteurs exige que ces charges soient révélées car elles diminuent sensiblement la valeur vénale de l’immeublet,
Par contre, les hypothèques ne sont pas assujetties à la transeription : elles ont d’ailleurs un mode de publicité qui leur est propre, l'inscription, ainsi que nous le verrons plus loin.
Il existe aussi d’autres droits qui ne constituent pas à proprement parler des droits réels immobiliers, mais qui cependant affectent la valeur de l'immeuble et en conséquence doivent être portés à la connaissance des tiers acquéreurs : ce sont d’abord les baux que la loi assujettit à la publicité lorsque l’effet doit s’en prolonger au delà de 18 ans? (art. 2-49 de la loi du 23 mars 1855) et ensuite les quittances ou cessions d’une somme équivalente à trois années de loyers ou fermages non échus (art. 2-59 de la même loi).
La publicité organisée pour les droits réels et les charges foncières apparaît, tout comme pour les transmissions, insuffisante pour renseigner complètement les tiers :
La clandestinité demeure la règle lorsqu'il n’y a pas d'acte, lorsque l'acquisition du droit résulte de la loi ou de certains faits. Ainsi sont exclus de la transcription les usufruits légaux, c’est-à-dire la jouissance légale des parents sur les biens de leurs enfants mineurs de 18 ans (art. 384 Code civil), l’usufruit résultant du régime matrimonial adopté par les époux, et les servitudes légales qui existent
1. Colin et Capitant, op. cit., L. I, p. 967, n° 1013. 2. Ce qui rend nécessaire la transcription du bail emphythéotique.
sans qu'il soit besoin d’une convention!. Il est de même de la destination du père de famille?.
Quant au droit de rétention dont la jurisprudence a fait un véritable droit réel, il n’est cependant pas publié. La lacune de la loi a d’ailleurs assez peu d'importance, puisque ce n’est pas le propriétaire mais le créancier qui est en possession de l’immeuble et cette situation est suffisante pour éclairer et mettre en garde les tiers.
Enfin, il nous semble regrettable que les tiers ne soient pas avertis de baux inférieurs à 18 ans, et des quittances ou cessions ne portant que sur une ou deux années de loyers et fermages non échus. Il y aurait lieu à notre avis d’abaisser sensiblement ces limites de 18 et 3 ans, ainsi que l'avaient d’ailleurs proposé les derniers projets de loi sur la réforme de la transcription.
$S 3. Privilèges et hypothèques
La publicité des privilèges et des hypothèques revêt une importance toute particulière pour la sécurité des transmissions immobilières : les acquéreurs sont intéressés au même titre que les prêteurs à connaître la situation hypothécaire exacte de l’immeuble. Tout comme eux ils ont besoin de savoir si le bien n’est pas déjà grevé d’hypothèques, et dans ce cas d’être renseignés sur le montant des créances garanties eu égard à la valeur de l’immeuble. Il est indispensable que la publicité des sûretés réelles soit générale, sans la moindre exception, et en outre, qu’elle soit spéciale, c’est-à-dire que la sûreté soit individualisée
