Colin et Capitant, op. cit., t. II, n

Moreau. 4

elles devaient être déterminées spécialement quant aux immeubles qu’elles grèvent et quant aux sommes qu’elles garantissent.

Or notre législation présente encore à ce point de vue de graves inconvénients, puisque les immeubles grevés n’ont pas besoin d’être individualisés, lorsqu'il s’agit de l’hypothèque légale des incapables, de l’hypothèque judiciaire, de l’hypothèque légale de la Régie des douanes sur les biens des redevables, des privilèges généraux sur les immeubles quand ils sont soumis à inscription, et de l’hypothèque légale des communes et établissements publics.

Ces sûretés grèvent tous les immeubles actuellement possédés par le débiteur et tous ceux qu'il acquerra par la suite (art. 2148).

En outre, l’article 2130 du Code civil a prévu l’hypothèque des biens à venir dans un cas exceptionnel certes, mais cette disposition n’en est pas moins inconciliable avec le principe de spécialité.

Nous aurons plus loin l’occasion de revenir sur les imperfections de notre système hypothécaire. Il apparaît pour l’instant que l’acquéreur n’est jamais absolument certain de ce que l’objet de son acquisition n’est pas grevé d’une sûreté réelle qui viendra se révéler un jour. D'autre part, les frais excessifs qu'occasionne la purge ont pour résultat de faire renoncer l’acquéreur à y recourir dans des acquisitions de fonds de peu de valeur, ce qui est souvent le cas de la petite propriété rurale.

$ 4. Causes d'éviction!.

Reste à savoir maintenant si les tiers acquéreurs ayant traité sur la foi d’un titre transcrit ont désormais la certi-

1. Marinesco, Etude de la publicité des causes de nullité ou de résolution en matière de iransmissions immobilières, thèse, Paris, 1914; Vincent, Des causes légales d’infériorité du crédit immobilier, thèse, Paris, 1915; Manuel Gismondi, op. cit., p. 89 ets.

DÉTERMINATION JURIDIQUE DE L'IMMEUBLE 51 tude d’avoir réalisé une acquisition solide et s’ils n’ont plus à craindre de la voir leur échapper par suite d’évictions dont la cause leur est actuellement inconnue.

C’est qu'en matière immobilière, il n’y a pas de règle analogue à celle qui protège la propriété mobilière, et qui résulte de l’article 2279 du Code civil «en fait de meubles possession vaut titre ». Si l’acquéreur d’un bien meuble qui a traité de bonne foi avec le propriétaire de la chose se trouve ainsi à l'abri de toute revendication postérieure, les acquéreurs d'immeubles restent exposés à de nombreux risques d'’éviction totale ou partielle provenant de leurs auteurs immédiats ou médiats.

On peut d’abord classer ces risques en deux catégories principales :

Il en est qui procèdent d’aliénations ou de constitutions de droits réels antérieurement consenties par l’aliénateur. Est-ce une aliénation ? l’acquéreur sera totalement évincé, car en vertu de la règle « Nemo dat quod non habet »; le vendeur avait perdu le droit de disposer de l’immeuble puisqu'il était déjà sorti de son patrimoine. Est-ce une constitution de droit réel? L’acquéreur la devra supporter conformément au principe « Nemo plus juris in alium iransferre polest quam ipse habel. »

C'est, ainsi que nous l’avons vu, la transcription qui prévient les tiers de ce danger.

L'autre catégorie comprend les risques découlant de l’infinité des causes de nullité ou de résolution qui peuvent affecter le droit de l’aliénateur de son chef ou du chef des précédents propriétaires.

Les causes de résolution de la transmission peuvent se rattacher à deux ordres de faits :

Ou bien elles résultent de la volonté des parties maniiestée expressément (vente à réméré : art. 1664, 1673, Code civil; donation avec clause de retour conventionnel art. 951, Code civil) ou simplement sous-entendue lorsqu'on se trouve dans les conditions de l’article 1184 du Code civil (résolution de la vente pour nonpaiement du prix — art. 1654

du Code civil, révocation des donations pour inexécution des charges art. 954 C. civ.).

Ou bien elles résultent de la loi, qui intervient soit pour protéger certaines personnes qui ont droit à des égards, — ces résolutions semblent d’ailleurs être plutôt interprétatives de la volonté des parties — (rapport des donations art. 930 C. civ.; réduction des donations pour atteinte portée à la réserve, art. 865 C. civ.), soit aussi pour châtier certaines autres (révocation des donations pour cause d’ingratitude, art. 958 C. civ.).

Quant aux causes de nullité! elles peuvent provenir :

10 Soit de l’alénation consentie par un incapable (art. 1124 C. civ.), mineur, interdit (art. 502), personne pourvue d’un conseil judiciaire (art. 499, 313), femme mariée (art. 217), ou lorsque le consentement a été vicié : erreur (art. 1110), dol (art. 1116), violence (art. 1116) et même lésion quand il s’agit d’une vente (art. 1674) ou d’un partage (art. 887).

29 Soit de ce que, au moment de l’aliénation, l'immeuble se trouvait frappé d’inaliénabilité en vertu de la loi ou de la volonté des parties : immeuble dotal (art. 1154 C. civ.), saisi (art. 686 C. proc. civ.), affecté au paiement exclusif des créanciers d’un failli (art. 443 C. com.), ou grevé d’une substitution permise (art. 1048 C. civ.).

30 Soit enfin du défaut, dans le titre qui constate l’aliénation, d’une des formalités prescrites par la loi (art. 931 et suiv. C. civ. pour les donations).

Toutes les causes de résolution ou de nullité qui viennent d’être énumérées, qu’elles agissent de plein droit ou qu’elles soient prononcées par justice, quels qu’en soient l’origine

1. Nous ne nous attarderons pas à la distinction entre l’inexistence, la nullité absolue et la nullité relative. Rappelons toutefois que la nullité absolue se prescrit par 30 ans et ne peut être couverte que par une confirmation émanant de tous ceux qui ont pris part à l’acte nul. La nullité relative se prescrit par 10 ans. Ainsi l’acte risque l'annulation pendant un délai qui peut être très long.

et le mode d’action, qu’elles soient expresses ou tacites, conventionnelles ou légales, ont pour effet d’anéantir non seulement le droit de propriété de l’acquéreur, mais encore tous ceux qu’il a pu concéder en vertu du titre anéanti! : Résolulo jure danlis, resolvilur jus accipientis.

Pour protéger les tiers contre cette dangereuse rétroactivité des annulations et des résolutions, le procédé qui s'impose est la publicité de toutes ces causes d’éviction. Et, si l’on veut que cette mesure soit pleinement efficace, elle doit s'appliquer à trois époques :

Il faut d’abord, chaque fois que cela est possible, porter le droit de nullité ou de résolution à la connaissance des tiers dès sa naissance, c’est-à-dire avant qu'aucune demande en justice n'ait été introduite. Ensuite, les tiers doivent être mis au courant de l'introduction de la demande en justice. Enfin, les jugements rendus sur ces demandes doivent être également publiés.

Or, la loi française ne pourvoit que très imparfaitement à prévenir les tiers des risques qu’ils courent en traitant avec le propriétaire dont le droit est menacé, et à sauvegarder leurs intérêts :

De tous les droits de résolution, le seul dont la loi du 23 mars 1855 ait organisé la publicité est celui que l’article 1654 du Code civil accorde au vendeur non payé de son prix : si l’immeuble a fait l’objet d’une revente, plus généralement d’une sous-aliénation à l’amiable, l’exercice de l’action résolutoire est subordonnée à la conservation du privilège, et l’action ne peut plus être exercée après l’extinction du privilège au préjudice des tiers qui ont acquis des droits sur l’immeuble et qui se sont conformés aux lois pour les conserver (art. 7 de la loi du 23 mars 1855).

Ainsi la publicité de l’action résolutoire est-elle assurée de facon indirecte, l'inscription du privilège portant en

1. I n'y a d'exception que pour les aliénations consenties par le donataire en cas de rapport (art, 860 C. civ.).

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même temps le droit de résolution à la connaissance des tiers, sans même qu'il y soit mentionné expressément.

Cependant cette publicité organisée par la loi de 1855 est loin d’être suffisante : le premier inconvénient résulte de ce que l’action résolutoire reste occulte aussi longtemps que le vendeur n’est pas obligé de pourvoir à la conservation de son privilège par l'inscription. En outre l’action résolutoire peut survivre à l’extinction du privilège en cas de faillite ou de liquidation judiciaire de l’acheteur, ou de sa mort suivie de l’acceptation bénéficiaire de sa succession.

Quant aux causes de nullité, la saisie immobilière et la constitution de majorat mises à part, aucune n’est publiée.

Le législateur a-t-il organisé dans de meilleures conditions la publicité des demandes en nullité ou en résolution ? Pas davantage. Elles en sont toutes dispensées et ce n’est que par exception que la loi ordonne l'inscription des demandes en révocation des donations pour cause d’ingratitude. |

Il nous reste à examiner maintenant si la publicité des décisions intervenues sur ces demandes est assurée. La loi de 1855 en a reconnu l'utilité : aux termes de son article 4, tout jugement déclarant la résolution, la nullité ou la rescision d’un acte transcrit doit dans le mois, à dater du jour où il a acquis l’autorité de la chose jugée, être mentionné en marge de la transcription. C’est à l’avoué, sous peine d'amende, qu’incombe le soin d’opérer cette mention.

Quant aux fâcheuses conséquences de la rétroactivité pour les tiers, deux atténuations y sont apportées :

Un premier tempérament d’ordre général résulte de l’article 1321 du Code civil qui décide que les contrelettres ne sont pas opposables aux tiers. De la sorte, si l’acquéreur se trouve en présence d’un vendeur qui lui présente un titre de propriété régulier, il n'aura pas à craindre de voir son droit anéanti par la révélation d’une contre-lettre détruisant le titre apparent.