J. O., 3 juin 1936, Sénat, Déb. parl., p

vouloir des nouveaux titulaires des droits, on ne pourrait pas encore dire que l’état civil de l'immeuble soit parfaitement déterminé ni que l’acquéreur ait la certitude d’avoir un droit solide et garanti.

En droit français, en effet, même depuis le décret de 1935, la transcription ne consolide pas la propriété foncière. Elle ne constitue pas un titre irrévocable au profit de l'acheteur. Elle n’est nullement nécessaire pour effectuer le transfert de propriété entre les parties : elle a seulement pour rôle de rendre ces transferts opposables aux tiers ayant sur l'immeuble des droits en concurrence avec ceux de l’acquéreur.

C'est ce qu'exprime l’article 3 de la loi de 1855 dans les termes suivants : « Jusqu'à la transcription, les droits résultant des actes et jugements énoncés aux articles précédents ne peuvent être opposés aux tiers qui ont des droits sur l’immeuble et qui les ont conservés en se conformant aux lois. »

Le but de la transcription est donc d'établir un rang de préférence, une sorte de priorité entre ayants cause d’un même auteur : par exemple, entre deux acquéreurs successifs d’un même immeuble, la préférence est donnée à celui qui à transcrit son titre le premier. Ce n’est qu’en ce sens que l’on puisse dire que la transcription consolide les titres d'acquisition.

Mais ce serait une erreur de croire que ce rang de priorité qui ressort de la consultation des registres de transcription suffise à donner toute quiétude aux tiers. Il faudrait pour cela qu’à partir du moment où la transcription est opérée, le titre de l’acquéreur devienne désormais inattaquable.

La loi de 1855 est loin d’avoir attaché une telle valeur à cette institution : la publicité est dépourvue de toute force probante en ce qui concerne la validité du titre qu’elle documente. Elle ne démontre pas le droit de propriété. Elle prouve seulement l'existence du contrat, le fait du

transfert, et donne la priorité à celui qui y recourt le premier. Encore faut-il que le conflit se produise entre ayants cause d’un même auteur. Si, au contraire, il se présente entre personnes tenant leurs droits d'auteurs différents, par exemple un sous-acquéreur et un ayant cause du vendeur originaire, la publicité ne consolide la propriété du sousacquéreur qu'’autant que le titre de son auteur a été transcrit avant celui de l’ayant cause du vendeur originaire.

Mais la publicité n’est d'aucun secours pour savoir si le contrat est ou non efficace. Il faudrait pour cela que le conservateur des hypothèques puisse se faire juge, au moment de la transcription, de la valeur du contrat que l’on veut soumettre à la formalité. Or, il ressort nettement de l’article 2199 du Code civil que le conservateur n’a qu’un rôle purement passif et qu’en aucun cas il ne peut retarder ou refuser la transcription. Si l'acquéreur a acquis l’immeuble d’une personne autre que le propriétaire, rien ne s’oppose à ce que l’acte soit transcrit, et il est évident que ce n’est pas le fait d’avoir publié un tel titre qui peut le rendre propriétaire.

Ainsi les registres de transcription n’ont donc qu’une simple valeur indicative, qui ne donne aucune présomption de véracité à l’acte transcrit. Le seul moyen de prouver le droit de propriété d’une manière efficace, c’est d’établir que le propriétaire actuel et ses auteurs ont possédé l’immeuble pendant le temps nécessaire à la prescription.

Il faut donc remonter la filière des transmissions et pour chacune s’assurer de sa validité. Cette tâche est particulièrement difficile puisque, ainsi que nous l’avons vu, de nombreuses mutations échappent encore à la publicité, que les registres ne mentionnent que celles des transmisisons que l’on a bien voulu soumettre à la transcription, et que les recherches doivent être faites jusqu’à trente ans en arrière, heureux encore si quelque cause d'interruption ou de suspension ne vient pas allonger le temps de prescription.

S3. Inconvénients des registres de publicité.

Le caractère défectueux des registres de publicité a été maintes fois signalés.

La loi de 1855 imposait au conservateur des hypothèques de recopier intégralement le titre sur ses registres, d’où le nom de transcription donné à la formalité. La loi du 24 juillet 1921 est venue décharger les conservateurs de ce travail : aux termes de cette loi, la transcription consiste dans le dépôt simultané à la conservation des hypothèques de deux expéditions ou de deux extrait littéraux, absolument conformes, de l’acte authentique ou du jugement à transcrire, ou de deux originaux si l’acte est privé. L'une des deux pièces est rendue au déposant revêtue de la mention de la transcription, l’autre, rédigée sur le papier spécial fourni par l'administration, est conservée au bureau des hypothèques. Toutes ces pièces sont reliées et forment un volume qui est le registre des transcriptions.

Comme elles reproduisent intégralement, rigoureusement la teneur de l’acte, il en est résulté rapidement un encombrement des bureaux de conservation des hypothèques, et les registres de transcription sont devenus tellement volumineux que les recherches y sont longues et difficiles.

En outre, les intéressés ne peuvent pas consulter directement les registres : ils procèdent par voie de réquisition d'états, états sur transcriptions ou inscriptions, qui sont de simples copies des pièces déposées, établis par le conservateur.

Aussi ces états sont-ils souvent très longs et les frais qu'ils occasionnent sont parfois si élevés que les intéressés hésitent à demander les renseignements pourtant si précieux.

Enfin, dernier inconvénient, nos registres de transcriptions et d'inscriptions sont tenus par noms de personnes.

Aussi pour se faire délivrer un état par le conservateur, le requérant doit-il indiquer non seulement le nom du propriétaire actuel, mais aussi ceux de toutes les personnes qui ont successivement possédé l’immeuble pendant le temps nécessaire à la prescription. Nous avons déjà signalé les difficultés de ces recherches, auxquelles il faut ajouter les dangers provenant de similitude de noms et de prénoms.

Cette organisation par noms de personnes est donc une source d'erreurs et d'insécurité.

Que retenir de cette étude de la détermination juridique de l'immeuble, sinon que la publicité est loin de pouvoir être considérée comme un élément sérieux de sécurité.

Puisque la transcription est sans force probante, on aboutit à ce résultat de faire reposer le droit de propriété sur la prescription. Il faut donc reconstituer la vie juridique de l’immeuble pendant cette période de trente années, établissement de propriété auquel le rédacteur de l’acte doit apporter un soin tout particulier si l’on veut éviter les évictions.

Nécessité d’un instrumentum sérieux.

Nous avons terminé l’étude de chacun des trois éléments essentiels de la sécurité des transmissions immobilières, individualisation des personnes, déterminations physique et juridique des immeubles en constatant, d’une part que les principes de notre droit français ne permettaient pas aux acquéreurs d’avoir la certitude de réaliser une opération sûre et un solide placement de leurs capitaux, et, d'autre part, que, devant l'insuffisance de la loi, il fallait s’en remettre au rédacteur de l’acte du soin de procéder à toutes les vérifications nécessaires.

C’est, qu’en effet, en pratique, les transmissions ver-

bales sont bien rares : un acte écrit, instrumentum, vient toujours concrétiser l’acte juridique, negotium.

Sans doute, dans notre Droit, n'est-il point besoin de rédiger un écrit pour conclure une convention : le simple accord des volontés suffit à obliger les parties et à réaliser le transfert de propriété indépendamment de toute condition de forme. Seulement ce principe du seul consentement déterminateur et translatif présente un sérieux inconvénient : quand un acte juridique est conclu sans formes aucunes, la preuve du contenu de ses clauses et de son existence même devient incertaine, et il ne semble pas que la preuve par témoins puisse être considérée comme un élément suffisamment sérieux et sincère d’acquisition de droits.

Aussi, tout en adoptant le principe du consensualisme, le Code civil l’a-t-1l sagement limité en exigeant dans l’article 1341, qu'il soit « passé acte devant notaire ou sous signatures privées de toutes choses excédant la somme ou la valeur de cinq cents francs même pour dépôts volontaires », la preuve par témoins n'étant admise que lorsqu'il y a commencement de preuve par écrit, de sorte qu’en fait un écrit est toujours rédigé.

Mais ce n’est seulement du point de vue de la preuve de la convention que se justifie l’utilité, la nécessité de l’écrit : nous avons signalé, au seuil de cette étude, les nombreux avantages de la forme, particulièrement à notre époque où l’étendue et la complexité des rapports sociaux exigent que les conventions soient établies avec précision, et que les parties soient protégées contre les dangers inhérents à l'opération, tout spécialement en matière immobilière où les risques d’éviction sont nombreux.

L'établissement d’un acte, instrumentum, est indispensable pour l’organisation de la publicité, puisque, par sa définition même, la transcription présuppose la rédaction d'un écrit.

Le

Enfin, l’écrit présente un intérêt tout particulier pour la preuve de la propriété elle-mêmet. Sans doute, pour prouver son droit, suffit-il au propriétaire de démontrer qu'il a possédé par lui-même ou par ses auteurs, pendant trente ans, et 1l dispose à cet effet de tous moyens de preuve, conformément à l’article 1348 du Code civil, sans avoir à produire de titre. Mais une telle preuve est souvent difficile à administrer, notamment si l’adversaire produit un titre ou invoque à son profit une cause d'interruption ou de suspension de la prescription.

En l'absence de titres, le conflit est tranché par la possession. Deux cas peuvent se présenter : le défendeur n’a pas une possession pouvant conduire à la prescription, c’est-à-dire que sa possession n’est pas à titre de propriétaire et comporte des vices, violence, clandestinité, discontinuité, caractère équivoque : le demandeur a alors toute facilité pour prouver son droit (anciens faits de possession, indications cadastrales et témoins}. Si, au contraire, 1l a une possession à titre de propriétaire et exempte de vices, et que le demandeur ne puisse invoquer à son profit une possession de même nature plus ancienne que la sienne, la présomption de propriété qui couvre le défendeur n’en peut pas moins être renversée si son adversaire produit un titre, c’est-à-dire un écrit antérieur à la possession du défendeur et établissant de façon indiscutable son droit de propriété (acte de vente, donation, partage). La jurisprudence est nettement fixée en ce sens depuis le premier arrêt rendu sur cette question le 22 juin 1864.

D'autre part, si les adversaires produisent chacun un titre émanant d’un même auteur, c’est la publicité qui règle le conflit, suivant les principes que nous avons

1. V. Colin et Capitant, op. cit., t. 1, 9° éd., p. 1085 ets.