Rapport de M° Lainé au 23° Congrès des notaires

de l’enseignement, adresser aux instituteurs une circulaire ainsi conçue :

« Un certain nombre de vos collègues paraissent s'occuper de la rédaction d’actes exclusivement de la compétence de MM. les notaires... Cette habitude de se mêler d’affaires qu'ils n’ont pas qualité pour traiter est un abus qui a déjà valu à plusieurs instituteurs de sévères avertissements... »

«Je vous interdis d’une manière formelle la rédaction d’actes de vente, donation, partage, transaction, et je vous préviens que la moindre peine disciplinaire que j'infligerai au maître qui ne tiendrait pas compte de cet avertissement sera la suspension avec la privation totale de traitement. »

Il n’y a rien, en effet, de plus lamentable et de plus inquiétant pour la sécurité sociale que de lire ces actes privés rédigés le plus souvent à l’aide de l’un de ces « formulaires d'actes sous seings privés » généralement pas à jour, d’où l'intermédiaire tire toute sa science.

C’est que pour établir parfaitement un acte, il ne suffit pas de savoir écrire, de prendre un formulaire et de recopier fidèlement le modèle. Les conditions de capacité, la détermination physique et surtout juridique d’un immeuble, n'apparaissent point dans le formulaire. Quant à l'acte lui-même, l'emploi de la forme privée ne le rend pas plus facile à dresser que s’il était établi en la forme authentique, les formalités propres à cette dernière étant mises à part. Le but que les parties se proposent d’atteindre, les clauses de l'accord, les conditions d'exécution doivent être exprimées clairement, ne pas prêter à la moindre ambiguïté, être déterminés avec autant de précision et de soin, qu’il s'agisse d’un acte privé ou d’un acte authentique.

Or, à notre connaissance personnelle, il n’est pas d’acte privé qui ne contiennent quelque imperfection, quelque clause préjudiciable illicite, superflue où ambiguë, quand il ne renferme pas encore quelque contresens juridique

1. V. Circulaires du Comité des notaires des départements, L. IX, p. 155.

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monstrueux. Les sources de contestations ÿ abondent, aussi bien d'interprétation que d'application. [1 donne lieu fréquemment à des droits d'enregistrement frustratoires ou à des amendes considérables qui sont bien entendu supportées par les parties sauf à elles à recourir contre le rédacteur.

Le recours contre le rédaéteur, voilà une question importante que les parties se repentent souvent trop tard de ne pas s'être posée. Quelle garantie offre donc l'intermédiaire rédacteur de l’acte sous seing privé? Sa fortune et son honnêteté? Nous savons que ce sont là deux garanties qui tendent à devenir illusoires à notre époque, même lorsqu’elles sont offertes par des personnes jouissant d’un grand crédit, qui auront certainement pris soin de mettre leur fortune à l’abri des fluctuations de leur situation, en la faisant par exemple passer au nom de quelqu'un d’autre.

«Les causes du mal peuvent se résumer en quelques mots : absence complète et constante de garantie à tous les points de vue; manque absolu de contrôle; le passé, les antécédents, la moralité, la solvabilité, l'expérience, la compétence, les capacités, le souci des devoirs professionnels,.. le respect des intérêts à lui confiés ne sont-ils pas autant d’inconnues chez tout agent d’affaires ? Certes oui... Personne n’a le droit de lui demander la preuve de ses dires ou la justification des titres qu'il se donne. Ainsi il se dit jurisconsulte : il faut le croire. Il s'intitule ancien notaire : mais a-t-1l abandonné cette carrière volontairement ou à la suite de quelque mésaventure? Mystère ! Le coffre-fort installé en bonne place dans son cabinet est-il vide ou garni? Mystère ! La provision qu'il vous demande de lui verser servira-t-elle vraiment aux démarches nécessités pour faire votre affaire ou uniquement à alimenter son train de maison? Mystère ! On pourrait continuer longtemps cette série de questions et de réponses dubitatives! ».

1. V. l'exposé des motifs d'une proposition de loi présentée en 1887 par

Quelle différence au contraire si les parties se sont adressées à un notaire !

L'intervention de cet officier public donne au transfert une sécurité totalement inconnue dans l’acte privé.

La forme notariée est déjà pour les parties la garantie d'une rédaction minutieusement soignée, d’un énoncé clair et précis de leur volonté et des conditions de l'accord, en conformité avec les prescriptions de la loi. Il leur suffit d'exposer leurs intentions au notaire; celui-ci leur fait ressortir les avantages ou les inconvénients pouvant résulter de telle ou telle façon de procéder et leur conseille celle qui lui apparaît comme étant, en même temps que la plus respectueuse des lois, la plus favorable à leurs intérêts.

Qui, en effet, peut être mieux qualifié pour rédiger une convention que le notaire : outre les connaissances théoriques et pratiques, aussi bien du droit civil, du droit commercial et administratif que de la procédure, qu’exige l'établissement d’un contrat, le rédacteur doit aussi en prévoir toutes les conséquences qui sont susceptibles de rebondir loin dans l’avenir et de produire maints effets même à l’égard de personnes qui semblent y être complètement étrangères.

De plus, les conventions sont souvent l’objet de déplacement de valeurs, de manipulations de fonds, qui ne peuvent être transférés directement d’une partie à l’autre tant que l’opération n’a pas été complètement terminée, c’est-à-dire tant que les formalités nécessaires à sa pleine validité n’ont pas été accomplies. Pendant ce laps de temps, qui peut être assez long, il est nécessaire que les fonds soient déposés en lieu sûr, sans que les parties puissent subir des difficultés ou des lenteurs pour les retirer.

Enfin, les formalités, hypothécaires notamment, qui peuvent être la suite normale de la convention, qui assurent

MM. Borie, Vacher, Labrousse, Delestable et Brugellies (J. O. du 27 avril 1887, Doc. parl., 1003).

son rayonnement et la portent à la connaissance de tous, doivent être effectuées selon la loi, dans les délais prévus.

A ces différents points de vue, l'intervention du notaire procure toutes garanties aux contractants :

Les connaissances théoriques et pratiques, il les a acquises par les études qu'il a faites, par le stage qu'il a accompli, par les examens professionnels qu’il a subis. Nombreuses sont aussi les conditions de moralité auxquelles la loi du 25 ventôse an XI a soumis l’exercice de cette profession, et les garanties dont elle a entouré la nomination du notaire.

D'autre part, on ignore trop souvent que les notaires, quant aux actes qu'ils reçoivent et à leur comptabilité, sont l’objet d’une surveillance étroite, non seulement de la part de leurs confrères, mais aussi de l’administration de l'enregistrement et de la justicel, et que tout manquement à leurs devoirs entraîne de graves sanctions disciplinaires allant jusqu’à la destitution et la prison.

Enfin, alors que le recours contre l’agent d’affaires ou autre intermédiaire est pratiquement illusoire, le notaire offre aux parties une garantie pécuniaire de tout premier ordre : sa situation de fortune personnelle et la valeur de son office suffisent le plus souvent à donner toute tranquillité aux particuliers, mais en outre une loi du 25 janvier 1934 est venue garantir tout spécialement le remboursement des dépôts reçus par les notaires en raison de l’exercice de leurs fonctions : aux termes de l’article premier de cette loi, si le notaire n’effectue pas le remboursement du dépôt dont il est responsable, celui-ci est assuré par une caisse commune constituée dans le ressort de chaque cour d’appel entre tous les notaires en exercice de ce ressort, et complétée en cas d'insuffisance par une caisse centrale constituée entre tous les notaires de France?.

1. Etchecopar, Contrôle par l'Etat de la gestion notariale, Lhèse, Paris, 1933.

2. Sur la responsabilité collective des notaires en matière de dépôts, voir thèses Charrier 1935, Decorps 1936 et Glauds 1936.

Indépendamment de ces nombreux avantages que nous pourrions multiplier à l'infini, notons encore que le notaire s'oppose à la fraude autant dans l’intérêt des parties et des tiers que dans celui de l'Etat et le sien propre.

Lorsque les parties sont livrées à elles-mêmes, il se peut fort bien que l’une se trouve dans une situation telle vis-àvis de l’autre qu'elle puisse la tromper : outre le dol, les hypothèses de fraude entre contractants sont nombreuses, depuis la fausse déclaration d’état civil jusqu’à la vente de la chose d'autrui et les suppositions de signatures.

Remarquons à ce point de vue que la convention synallagmatique se trouve beaucoup moins protégée contre la fraude que la convention unilatérale : nous savons que peu importe le moment où la signature est donnée dans un acte privé, et que le blanc seing, c’est-à-dire l’acte signé par avance, est parfaitement valable : et si la loi, pour prévenir les dangers résultant de cette pratique, a prévu pour les conventions unilatérales la formalité du « bon pour » et de l’« approuvé » suivie de l’indication de la somme en toutes lettres, aucune prescription de ce genre ne vient protéger la convention synallagmatique contre le blanc seing. Rien à craindre si l’acte est notarié.

D'autre part, le notaire doit donner lecture aux parties des lois relatives aux dissimulations. Alors que l'agent d’affaires encourage le plus souvent la dissimulation pour obtenir un salaire proportionnel à la fraude sans se préoccuper des dangers qu’il fait courir aux contractants, l’officier public protège leurs intérêts en leur exposant, outre les lourdes pénalités, les conséquences juridiques désastreuses qui peuvent résulter pour eux d’une dissimulation de prix, notamment dans l'hypothèse de la vente d’un bien propre, l'époux propriétaire de l’immeuble propre ne pouvant exercer la reprise que du prix qui a été porté dans l'acte.

L'hypothèse de fraude contre les tiers se produit notamment lorsqu'il y a simulacre de vente, c’est-à-dire lorsque, pour soustraire ses biens à ses créanciers, une personne fait

établir, en en conservant seule l’exemplaire pour se prémunir contre l’indélicatesse de son complice, un acte de vente à un acquéreur qui reconnaît par ailleurs, dans une contre-lettre, n’avoir rien acquis.

En dehors de cette éventualité extrême, la contre-lettre, sans détruire l’effet de l’acte ostensible, peut seulement en modifier ou en changer complètement la nature : c’est par exemple une donation qui sera déguisée sous forme de vente et qui permettra de tourner la loi au bénéfice d’un incapable ou encore de profiter d’un tarif fiscal moins élevé.

Il est évident que le notaire, officier public, est l’ennemi de telles pratiques.

Pour l'intérêt de l’Etat, l'intervention du notaire est également bien supérieure à celle de l’agent d’affaires :

D'abord, au point de vue des dissimulations de prix :

S'il s’agit par exemple d’une vente, dont les droits d’enregistrement sont très élevés, les parties, désireuses de payer le moins possible, cherchent à ne porter dans l’acte ostensible qu’une somme inférieure au prix réel. Rien de plus facile, puisque personne n’en saura rien : il suffit de rédiger en même temps que l’acte qui est soumis à l’enregistrement une contre-lettre, portant le prix réel, qui seule fait foi entre elles.

La loi du 27 février 1912 a eu beau prescrire la nullité des contre-lettres portant dissimulations de prix et prévoir de fortes pénalités, la pratique de l’acte sous seing privé n’en permet pas moins aux parties de dissimuler : si le prix est payé comptant, on porte sur l’acte un prix inférieur à la somme réellement versée et le tour est Joué. Ou bien encore on établit un acte portant le prix réel que l’on détruit au moment du paiement du montant de la dissimulation pour rédiger alors un nouvel acte indiquant un prix moindre. Dans l’un et l’autre cas, aucun risque pour les parties, puisqu'il ne subsiste aucune trace de la dissimulation, et l'Etat est frustré, à moins bien entendu que l'administration de

l'enregistrement n’estime le prix insuffisant ou dérisoire, ce qui est souvent bien difficile à établir. Les agents d’affaires sont habiles dans cet art.

Au contraire, les droits de l'Etat sont sauvegardés quand c'est le notaire qui rédige l'acte : outre la lecture aux parties qui lui est prescrite à peine d'amende de 180 francs, des lois concernant les dissimulations et des pénalités qu’elles peuvent encourir en y procédant, le notaire en cas de comphicité de sa part est menacé de destitution. En outre, puisque ses honoraires sont perçus sur le prix officiel, son propre intérêt n'est-il pas de mettre les clients en garde contre les dissimulations ?

Sans doute est-il inexact de croire que ces prescriptions suffisent à supprimer toutes dissimulations, mais on peut affirmer que l'autorité du notaire et les fâcheuses conséquences qu'il sait faire apparaître aux parties portent celles-ci à réfléchir et que les fraudes sont sensiblement moins élevées dans les actes notariés que dans les actes privés.

D'autre part, l’intervention du notaire a cet avantage de prévenir une fraude courante qui prive l’Etat d’un droit de mutation sur deux, dans l’éventualité suivante :

Il arrive souvent qu’un marchand de biens bénéficie d’une option, c’est-à-dire du droit d'acquérir pour lui ou pour d’autres, moyennant un prix déterminé, tel immeuble avant telle date. Parfois aussi il achète pour son propre compte et revend ensuite l'immeuble en bloc ou par parcelles : l'acte d'acquisition est alors dressé en la forme privée, non enregistré, puis, à la revente, des actes authentiques sont établis qui ne mentionnent que le nom du vendeur originaire et celui des sous-acquéreurs, le marchand de biens n’y apparaissant pas. L'Etat ést ainsi frustré du droit de mutation frappant la première vente.

Ainsi, quant aux personnes qui les rédigent, la supériorité de l’acte notarié sur l’acte privé apparaît-elle dans toute son évidence.

M. Réal, dans le rapport qu’il présenta lors de la discussion de la loi du 25 ventôse an XI a d’ailleurs justement souligné l'importance du rôle des notaires :

«Pour établir sur des bases inébranlables le droit de propriété, la liberté civile et le repos des familles, ce n’est pas assez d’avoir institué les tribunaux chargés de prononcer sur les différends que l'intérêt a fait naître, d’avoir placé dans chaque canton et pour ainsi dire auprès de chaque famille un conciliateur, un juge de paix, dont ia principale fonction est d’assouplir à leur naissance toutes les contestations, une quatrième institution est nécessaire, et à côté des fonctionnaires qui concilient et jugent les différends, la tranquillité publique appelle d’autres fonctionnaire qui, conseils des intéressés des parties, aussi bien que rédacteurs impartiaux de leurs volontés, leur faisant connaître toute l’étendue des obligations qu’elles contractent, rédigent ces engagements avec clarté, leur donnant le caractère d’un acte authentique et la force d’un jugement en dernier ressort, perpétuant leur souvenir et conservant leur dépôt avec fidélité, empêchent les différends de naître entre les hommes de bonne foi et enlèvent aux hommes cupides avec l’espoir du succès l’envie d’élever une injuste contestation. Ces conseils désintéressés, ces rédacteurs impartiaux, cette espèce de juges volontaires qui obligent irrévocablement les parties contractantes, ce sont les notaires, »

1. Divers projets de lois ont été déposés au Parlement en vue d'établir un statut des agents d’affaires, imposant à cette profession des conditions de moralité, de capacité et de stage. Tous ces projets n'ont pas été retenus et à juste titre à notre avis, car ils ne tendent rien moins qu'à créer des officiers ministériels de seconde zone, dénués pour la plupart de toute responsabilité, sans la moindre utilité pour le publie. (V. l’intéressant rapport de M° Ledoux, notaire à Angers, Bull. A, N., 15 avril 1935, p. 213, n° 5840).

Section III. — Au point de vue des transmissions immobilières.

La supériorité de l'acte authentique sur l'acte privé, que nous avons essayé de faire ressortir dans ces deux premières sections trouve sa consécration toute naturelle en matière de transmissions immobilières.

Cette suprématie s'affirme aussi bien au point de vue des facteurs déterminants de la sécurité immobilière, individualisation des personnes, détermination physique et Juridique de l'immeuble, que dans la rédaction de l'acte de transmission lui-même, les manipulations de fonds et l’accomplissement des formalités qui en sont la conséquence.

S 1. Individualisalion des personnes.

On se rend généralement peu compte de l'importance que revêt en matière immobilière la certitude sur l'identité, la capacité et le pouvoir de celui à qui l’on a affaire.

Les parties rédigent-elles elles-mêmes leur convention, elles sont satisfaites pourvu que la contre-partie leur soit connue. Quant à la capacité et au pouvoir, ces notions particulièrement délicates, qui exigent une parfaite connaissance du droit civil et du droit commercial, leur échappent totalement, tout comme d’ailleurs le plus souvent à l'agent d’affaires qu’elles ont choisi comme rédacteur.

Les notaires, au contraire, procèdent, en cette matière, qui peut engager gravement leur responsabilité, à des vérifications minutieuses :

C’est ainsi qu'ils se refusent à prêter leur ministère tant qu'ils n’ont pas obtenu à ce sujet tous les renseignements nécessaires : ils exigent des parties la présentation de leurs pièces d'identité (carte d'identité, livret de famille, livret militaire, acte de naissance, inscription au registre de com-

merce pour les commerçants, etc.). De plus, quand l’une des parties leur est inconnue, ils la prient de se faire assister de témoins qui certifient son identité, ou bien, en cas d’impossibilité, ils se mettent en rapport avec le notaire de cette personne.

La capacité attire spécialement leur attention : ils demandent aux contractants de leur fournir des déclarations sur leur état civil, qu’ils insèrent dans les actes,et qui sont destinées à faire connaître les faits modificatifs de leur capacité (mariage pour la femme, interdiction, conseil judiclaire, liquidation judiciaire, faillite, etc.) et les circonstances personnelles qui peuvent réagir sur les biens et le grever notamment d’hypothèques légales (mariage, exercice d’une tutelle ou cotutelle, profession de comptable de deniers publics). De plus le tableau des interdits est affiché dans leurs études.

Quant au pouvoir des parties comparantes, la production d’une procuration notariée est grandement de nature à faciliter la compréhension de la volonté du mandant et à éviter les méprises si fréquentes qui sont la conséquence d’un mandat établi en la forme privée.

On peut objecter que le recours contre les témoins certificateurs complices d’un contractant de mauvaise foi est bien illusoire et que rien n'empêche les parties de faire de fausses déclarations d'état civil. Il n’en reste pas moins vrai que l'intervention d’un officier public, qui a tout intérêt lui-même à ce que l’opération soit parfaitement régulière, contribue efficacement à diminuer les risques d'erreurs et que son autorité, la connaissance de ses clients et ses nombreuses relations dans le monde des affaires lui permettent mieux que tout autre, à défaut de casier civil ou de tout autre système réalisant la publicité de l’état civil, de donner à quelqu'un une garantie certaine de l'identité, de la capacité et du pouvoir de sa contre-partie.

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S 2. Délerminalion physique de l'immeuble.

Nous savons que toute erreur, toute irrégularité dans la désignation d’un immeuble, et que toute omission de communiquer la mutation à opérer au cadastre sont la source de malentendus pour les parties et en même temps de graves perturbations pour la société tout entière, le cadastre ne pouvant plus refléter l’état civil de la propriété immobilière, ni le droit de propriété être assis sur une base sérieuse.

Seule une désignation rigoureusement précise et exacte, donnant avec l’indication de la nature du sol le nom de la commune, la section et le numéro du plan cadastral, le lieu-dit, la contenance, les « tenants » et aboutissants », — renseignements qui seront communiqués aux contributions directes en vue de la mutation cadastrale — peut permettre de rendre le cadastre apte à devenir le « grandhvre terrien de la France » et à servir de base à notre régime foncier.

Or, si le cadastre est encore à l’heure actuelle dans l’état défectueux que l’on sait, cela tient pour une large part aux actes sous seings privés.

En effet, ils ne fournissent habituellement quant à la détermination physique des immeubles que des indications vagues et arbitraires. Les désignations reproduisent simplement les dénominations vulgaires dont se servent les propriétaires pour distinguer leurs biens, appellations sans base fixe et généralement connues d’eux seuls. Sans doute, pour les domaines étendus, un tel procédé peut-il parfois suffire, mais les résultats sont désastreux pour les terrains de faible étendue, qu'il devient dès lors impossible de distinguer les uns des autres.

Par contre, les notaires s’entourent, dans la limite de leurs possibilités, des renseignements les plus précis concernant les désignations et les confrontent avec les données du cadastre. [ls sont même autorisés à prendre gratuitement

dans les mairies Copie des indications fournies par les matrices et les plans cadastraux!. De plus, la loi du 20 mai 1915 leur impose l’obligation de déposer au bureau de l’enregistrement en même temps que l’acte de mutation, un extrait sommaire de celui-ci en vue de faire constater la transmission sur les registres cadastraux.

Il eût été utile de soumettre les actes privés à cette même exigence. Le législateur de 1915 n’a pas cru devoir l’exiger en raison de leur insuffisance notoire, mais en a chargé le service de l’enregistrement. Celui-ci établit luimême les extraits et les communique au service des mutations, sans grande précision d’ailleurs, puisque la source de renseignements est souvent inexacte et confuse, de sorte que les erreurs cadastrales se trouvent les plus souvent aggravées.

S 3. Délermination juridique de l'immeuble.

L'examen des éléments constitutifs de la détermination juridique d’un immeuble nous a montré l’importance capitale de cette condition essentielle de la sécurité des transmissions immobilières.

Nous avons vu qu’un acquéreur n’a la certitude d’avoir affaire au propriétaire actuel que si celui-e1 peut prouver son droit de propriété en sa personne et celle de ses auteurs pendant le temps nécessaire à l’accomplissement de la prescription acquisitive.

Aussi l'habitude a-t-elle été prise d'insérer dans les actes ce qu’on appelle une origine ou plus exactement un établissement de propriété.

Cette justification rétrospective du droit d’une personne à la propriété de l’immeuble qu’elle transmet, exige en effet la réunion et l'analyse de tous les titres de propriété ainsi que des recherches relatives aux transmissions qui se

1. Circulaire du Ministre de l'Intérieur du 8 novembre 1911 el du Directeur général des Contributions directes du 4 janvier 1922.

sont opérées sans Litre les constatant, mutations par décès par exemple, et cela pour une période remontant à trente années en arrière au moins.

On conçoit aussitôt que la pratique des actes sous seing privé rend cet établissement de propriété souvent difficile : puisque ces actes sont rarement publiés, les statistiques le prouvent, 1l est impossible de reconstituer la chaîne des propriétaires successifs d’après les seules données des registres du conservateur des hypothèques. En outre, comme ils ne présentent aucune garantie de conservation, il arrive fréquemment que l’on ne puisse même pas retrouver l'acte constatant la transmission.

L'acte notarié affirme là encore sa supériorité; les notaires, en effet, conservent dans leurs études les minutes des actes passés par eux relatifs aux transmissions précédentes, ce qui leur permet d'établir sans peine l’origine de propriété en se reportant simplement à celle qu'ils ont dressée à l’occasion des transmissions antérieures.

« Chez nous, disait Charles Gide en 1886, les notaires sont. la cheville ouvrière de tout le système : comme ils conservent d'ordinaire les mêmes clients de génération en génération, ils réussissent sans trop de peine à reconstituer dans leurs études l’histoire de chaque domaine un peu important et à obtenir du conservateur des états à peu près exacts. »

Indépendamment des difficultés de recherches que soulève l'établissement de propriété, l'analyse et la vérification des titres exigent une connaissance approfondie des divers modes d'acquisition de la propriété ainsi que des différentes modalités et réserves dont les transmissions peuvent être assorties, des charges qui peuvent suivre l'immeuble jusqu’en la personne de l’acquéreur.

Bien entendu, cet établissement est aisé lorsque l’immeuble a été transmis de génération en génération par voie de succession à un seul héritier ou que les mutations résultent

1. Bulletin de la Société de législation comparée, avril 1886, p. 323.

de ventes moyennant des prix payés comptant. Mais la situation se présente rarement pendant trente ans avec cette simplicité.

La succession peut être dévolue à plusieurs héritiers, certains ont pu y renoncer, certains être incapables, des legs être consentis, un partage ou une licitation effectués qui nécessitent des vérifications délicates.

La transmission provient-elle d’un legs? Il y a lieu de constater si les formalités de délivrance ont été régulièrement remplies, si les droits des héritiers réservataires n’ont point été lésés, si l’exécuteur testamentaire y est bien intervenu.

S'agit-il d'acquisition par donation entre vifs? Il faut se méfier de l’exercice du droit de retour légal ou conventionnel par le donateur de la révocation pour cause d'ingralitude ou d’inexécution des conditions, ou d’une clause d'’interdiction de vendre, dans les partages d’ascendants.

Est-ce une vente? Le vendeur était-il mineur ou incapable? Marié? Le bien lui était-1l propre? l’aliénation a-t-elle été consentie par une femme mariée ? Le bien n’étaitil pas dotal? La vente n’a-t-elle pas eu lieu à réméré? Les formalités de purge ont-elles été remplies? Le prix a-t-1l été payé comptant, au mari ou à la femme, ou à un représentant de l’incapable, ou aux créanciers? L’échange a-tl eu lieu avec ou sans soulte et celle-ci a-t-elle été payée ?

L'immeuble provientil d’un apport effectué par un associé, d’une acquisition faite par la société ou du partage de celle-ci ?

L’acquisition résulte-t-elle d’une absence ? Le jugement d'envoi en possession définitif a-t-1l été obtenu?

Autant de problèmes, auxquels nous pourrions ajouter beaucoup d’autres, qui nécessitent un examen attentif si l’on veut donner toute sécurité à l'acquéreur, et que le rédacteur de l’acte n’est apte à résoudre qu'autant que ses connaissances Juridiques sont précises et approfondies.

1. V. Deyzac, Trailé-formulaire de la propriélé immobilière et des établissemenls de propriété, Paris, 1900,

Voyons, entre autres, les dangers que présente en cette matière, l'hypothèque légale de la femme mariée :

Supposons qu'un vendeur marié ait procédé seul par acte sous seing privé à l’aliénation d’unde ses biens propres, ou avec le concours de sa femme à la vente d’un immeuble dépendant de leur communauté. Nous savons que tous les biens du mari et ceux de la communauté sont grevés de l’'hypothèque légale de la femme et que celle-ci ne peut renoncer à son hypothèque ou la céder que par acte authentique. Donc, dans le cas envisagé, si fréquent en pratique, l’hypothèque légale subsiste. La position de l'acquéreur est donc bien mauvaise : veut-l revendre ou emprunter, sa contre-partie exigera la renonciation de la femme mariée à son hypothèque et il devra recourir à la procédure coùûteuse de la purge. La communauté vient-elle à être dissoute, et la femme désire-t-elle profiter du bénéfice de son hypothèque, il risque d’être évincé, ou pour le moins d’être tenu à rembourser l'entière valeur de l’immeuble qu'il a acquis. Au contraire, si l’aliénation avait été consentie par acte authentique, le concours de la femme à l’acte lui aurait donné toute tranquillité.

S 4. Rédaclion de l'acte de transmission.

Manipulation des fonds. Accomplissement des formalilés.

L'identité, la capacité et le pouvoir des parties étant vérifiés, l'immeuble déterminé aussi bien physiquement que juridiquement, il importe maintenant que l'acte destiné à constater la transmission soit rédigé avec le plus grand soin.

Or, toutes les transmissions immobilières sont des opérations extrêmement complexes :

La vente, en apparence si simple, exige, outre les conditions de sécurité précédemment examinées, de nombreuses précisions relatives à l'entrée en jouissance, aux baux et fermages, au paiement des impôts, à l’assurance

contre l'incendie et à toutes autres conditions particulières, notamment conventions d’usufruit, pacte de réméré, etc. Quant au paiement du prix, il est susceptible de nombreuses modalités, soit qu'il soit payé comptant, à terme, ou qu'il y ait constitution de rente viagère, ou encore subrogation conventionnelle ou légale.

L'établissement d’un partage est encore beaucoup plus délicat : il est précédé de la constitution des masses des biens, des comptes des fruits et du passif, de la détermination des rapports, des prélèvements, puis des droits des parties. Ce n’est qu’alors qu'intervient la fixation des attributions.

Est-il besoin de dire les avantages et la sécurité résultant dans ces opérations de l'emploi de la forme notariée ?

« C’est un talent rare que celui d’une rédaction claire et prévoyante; il ne peut appartenir qu'à un esprit droit, versé dans la connaissance des affaires et de la loi, éclairé surtout par une longue pratique; on le rencontre rarement ailleurs que chez un notaire instruit! »

Sans nous attarder plus longuement sur ces nombreux avantages, nous signalerons seulement, outre la sécurité résultant de ce que le concours de la femme mariée à l’acte authentique emporte renonciation à son hypothèque légale, la garantie que donne aux parties l’intervention du notaire dans les manipulations de fonds qui sont la conséquence de l'opération intervenue, notamment à l’occasion du paiement du prix.

Ce paiement est, en effet, la source de difficultés nombreuses dans les actes sous seings privés, même dans l’éventualité la plus simple, celle d’un prix payé comptant.

En effet, si le prix est payé comptant lors de l'échange des signatures, l’acquéreur se trouve dans une position défavorable puisque, si des inscriptions ou transcriptions

1. Championnière et Rigaud, Traité de l'Enregistrement, Paris, Hingray. LD #0 m2

viennent à être révélées, s'étant dessaisi de ses fonds, il devra exercer une action contre le vendeur sans la moindre chance de succès si celui-ci est de mauvaise foi. Quant au vendeur, il a de son côté tout intérêt à recevoir aussitôt son prix, car si l'acquéreur ne fait pas transcrire, il risque de ne plus pouvoir conserver efficacement son privilège si les délais sont expirés.

Mais en admettant que le prix soit déposé aux mains d'un tiers, par exemple de l'agent d’affaires rédacteur, jusqu’à l’accomplissement de la formalité de transcription, la position de l’acquéreur n’en est pas meilleure pour cela : nous avons vu que, pour savoir si un immeuble est libre de tous droits et charges, il faut requérir du conservateur des hypothèques des états de transcriptions et d'inscriptions, qui doivent être établis par noms de personnes. Or, si la réquisition émane des parties elles-mêmes ou de l’intermédiaire, 1l est fort possible que l’état soit incomplet ou encore qu'une erreur, une simple homonymie, se soit glissée dans la réquisition, et le conservateur y déférant aura beau délivrer un état négatif, l’acquéreur peut encore s'attendre à une fàcheuse surprise.

Aucun de ces inconvénients n’est à craindre avec l’acte notarié, le notaire étant dépositaire des fonds et ne s’en dessaisissant que lorsque les formalités hypothécaires sont accomplies.

Nous arrivons ici à la comparaison des deux formes d'actes du point de vue de la publicité.

Notons d’abord que si déjà peu d’actes privés sont présentés à l'enregistrement, parmi ceux-c1, nombreux encore sont ceux qui ne sont pas transcrits, soit dans un but d’économie, alors que la taxe hypothécaire est déjà perçue lors de l’enregistrement, soit par ignorance des effets civils de la publicité.

D'autre part, il arrive aussi que l'acte privé ne soit présenté à la transcription que dans une intention frau-

Morceau. #

duleuse : il s’agit alors de transcription bénévole et de course à la transcription.

Le premier cas correspond à l'hypothèse suivante puisque la transcription est sans force probante et que rien ne peut s'opposer à ce qu’on y soumette un acte complètement faux, il est donc possible à un individu de dresser lui-même un acte privé, inventé de toutes pièces, portant sur un immeuble déterminé, de le présenter à la transcription et de se servir de la mention, apposée sur l'original, de l’accomplissement de la formalité, pour persuader un acquéreur de ce qu’il est bien propriétaire de l’immeuble en question.

La course à la transcription qualifie une opération différente : un vendeur de mauvaise foi, pour toucher deux fois le prix d’un immeuble, réalise rapidement par deux actes privés successifs, deux ventes du même bien moyennant un prix payé comptant. Sans doute, un seul des deux acquéreurs, celui qui transcrit le premier, voit-il son titre validé. Quant à l’autre, il lui reste simplement le bien illusoire recours contre son auteur.

Est-il besoin de dire que ces éventualités ne sauraient être envisagées quand c’est un notaire qui rédige l’acte.

Rappelons enfin, qu’aux termes de la loi du 24 juillet 1921, c’est un original de l'acte privé qui est destiné à demeurer à la conservation des hypothèques; cet original a beau être rédigé sur le papier spécial fourni par l’administration, 1l n’en conserve pas moins les caractères de confusion, d’obscurité et d’imprécision qui sont son apanage, ce qui n’est pas fait pour faciliter la tâche et les recherches du conservateur. Quant aux expéditions déposées par le notaire aux fins de transcription, elles sont soumises au contraire à des conditions de rédaction précises, dans le but d’assurer leur conformité à la minute et de leur donner le plus de clarté possible,