CHAPITRE II

Nous venons d'essayer de prouver la supériorité de l'acte authentique sur l’acte privé, en insistant spécialement sur ses avantages en matière de transmissions 1mmobilières.

Il a cependant fallu attendre la réforme apportée par le décret-loi du 30 octobre 1935 à notre régime foncier pour qu’il soit question d’authenticité immobilière dans notre droit français.

Avant d'examiner la teneur de ce décret pour savoir quelle est désormais l’importance qui est donnée à l’acte authentique dans les mutations d'immeubles, et de faire la critique de ses dispositions, il nous semble bon d'étudier la situation antérieure.

Section I. — Avant le décret-loi de 1935.

Ce n’est pourtant pas une nouveauté que de parler d'authenticité immobilière.

L'ancien droit a connu l'obligation de l'acte notarié dans les contrats immobiliers : dès le xime siècle, l’ensaisinement se simplifia au point de se confondre avec la tradition; on commença par attacher les effets de l’investiture à une simple stipulation de dessaisine-saisine ou de

constitut possessoire insérée dans l'acte d'’aliénation: bientôt, cette clause de style devint elle-même sous-entendue, et l’on en vint à considérer la passation d’un acte notarié comme l'équivalent d'une tradition.

Dans le système de l’appropriance par bannies usité en Bretagne, le contrat d'acquisition était insinué au greffe de chaque juridiction royale, puis l'acquéreur devait, prendre possession de l'immeuble et le faire constater par acte notarié,

D'autre part, la déclaration foncière prévue par la loi du 9 messidor an III devait être attestée devant notaire à peine de nullité.

La loi du 11 brumaire an VII étant muette sur le point de savoir si les actes privés pouvaient être admis à la transcription, des doutes s’élévèrent. Ces actes furent exclus par une décision du ministre de la Justice du 25 pluviôse an VII. Mais la Cour de cassation les admit par deux arrêts du 23 messidor an X et du 27 nivôse an XII.

Cette admission résulte d’ailleurs indubitablement des dispositions des articles 1322 et 1582 du Code civil, ce qui n’empêcha pas les mêmes doutes de se reproduire.

Ils furent définitivement levés par un avis du Conseil d'Etat du 12 floréal an XIII dans le sens de l’admission.

Lors de la grande enquête hypothécaire de 1841, de nombreuses cours et facultés se prononcèrent pour l’exclusion des actes sous seings privés!

Lors de la discussion de la loi du 23 mars 1855 sur la transcription, la question se posa à nouveau, de savoir s'il ne fallait pas refuser d'admettre les actes sous seing privé à cette formalité, ou du moins en interdire l’accès aux actes privés non reconnus en justice ou par devant notaire. Le Corps législatif s’y opposa formellement, sous prétexte de ne pas porter atteinte à la liberté des contrats.

1. V. Martin du Nerd, Documents hypothécaires. 2. V. rapport de De Belleyme, cité dans Mourlon, Transcriplion, L. I,

Introduction.

Quant aux nombreux projets de loi qui se sont succédé à la fin du siècle dernier en vue d'améliorer notre système foncier, ils n’ont envisagé qu’une extension du domaine d'application de la publicité : proposition de loi Thézard du 28 octobre 1895, Darlan du 27 octobre 1896 fondues en une seule et même loi le 29 mars 1904; projets Chastenet du 22 juin 1900, du 4 mars 1903 et du 6 novembre 1906; tous ont voulu étendre la publicité aux mutations par décès et aux actes déclaratifs en proposant, soit de maintenir la publicité personnelle avec un cadastre perfectionné, soit de créer des livres fonciers. Mais aucun d’eux ne s’est occupé de la forme des actes à soumettre à la transcription.

Projet de loi Richard et Sagel.

C'est en 1921, pour la première fois, qu’est présenté à la Chambre, par MM. Richard et Saget, députés, un projet de loi ayant pour but, non seulement comme les précédents, d'étendre le champ d’application de la transcription, mais en outre, « de réglementer la forme des actes à transcrire, qui ne seront plus acceptés à la transcription que s'ils sont authentiques, ou authentiquement certifiés ou constatés par décision de justice ».

Dans l'exposé des motifs précédant cette proposition, MM. Richard et Saget justifient l’utilité de cette mesure : aucune dérogation n’est apportée aux règles du Code civil sur la preuve du consentement entre les parties contractantes en matière immobilière. S'ils proposent de rendre nécessaire la forme authentique pour tous les actes relatifs à des accords immobiliers, c’est uniquement dans le but de « rendre service aux familles françaises et à l'Etat en mettant de la sécurité et de l’ordre dans les mutations immobilières ».