J. O., 1928, Chambre $S. O., annexe n° 5614, p

sur l'opposition de M. Lesaché, qui avait déposé un amendement tendant à exempter de l'obligation de l’acte notarié les mutations inférieures à 5.000 franest!.

La fin de la législature ne permit pas à la Chambre de reprendre la question, sans d’ailleurs qu'aucun vote hostile n'ait été émis contre cette idée.

Au cours de la législature suivante, sur l'initiative du comité de rédaction de la Revue polilique des Idées et des Institutions dont M. Lafarge était alors président, la même proposition fut reprise par MM. Guilhaumon et Bose, mais la fin de la législature la rendit caduque encore une fois.

Proposilion de loi Bosc, Milan el Sleeg.

Rapport Pol Chevalier.

M. Jean Bosc, devenu sénateur, reprit à nouveau avec MM. Steeg et Milan la proposition Lafarge et Saget, dont il avait été le rapporteur en 1928 et déposa son projet au bureau du Sénat, le 29 mai 19332. Soumis à la Commission de législation civile, il subit quelques modifications et fit l’objet d’un rapport de M. Pol Chevalier déposé le 4 juillet 1934. |

Ces derniers travaux méritent particulièrement de retenir notre attention, puisqu'ils ont inspiré le décret-loi du 30 octobre 1935.

Proposilion de loi Bosc, Milan el Sleeg.

Cette proposition s'intitule « relative à la transcription obligatoire des actes translatifs et déclaratifs de propriété

1. V. Bull. Ass. nat. des Notaires, 31 octobre 15 novembre 1935, n° 6112. 27. 0:, 1933; Sénat S. O., annexe n°332, p. 874: 3. J. A., 1934, Sénat S. O., annexe n° 519, p. 855.

immobilière et à la réfection et la tenue à jour du cadastre par les notaires ».

Après avoir étendu l'obligation de la transcription aux actes déclaratifs et aux mutations à cause de mort, elle pose le principe de l’authenticité obligatoire et en justifie la nécessité pour les raisons suivantes :

L'intérêt général exige que la publicité des mutations soit méticuleusement assurée et que le registre de transcription et les matrices cadastrales donnent en se combinant et en se complétant mutuellement, l'identité juridique et physique de la propriété immobilière.

Or, il y a des praticiens naturellement désignés pour remplir cette tâche économique et sociale : ce sont, pour la transcription les conservateurs des hypothèques, et, en outre, les notaires, avoués et autorités administratives; pour le cadastre, les contrôleurs des contributions directes.

Leur action convergente permettrait un établissement et une publication régulière des mutations, en même temps que les risques de nullité seraient amoindris et diminuées les chances de payement irrégulier.

En outre, non seulement les parties ont tout à gagner à s’entourer de la garantie que leur donnent les notaires et avoués chargés de la rédaction des origines de propriété, mais la nécessité de recourir à leur ministère s'impose si lon veut que la transcription des titres au bureau des hypothèques soit rendue obligatoire, car 1l y aurait de cette facon des agents responsables de l’accomplissement de la formalité. De même, la mutation au cadastre serait opérée sous la responsabilité du contrôleur des contributions directes.

Cette réglementation profiterait également au Trésor puisqu'elle gênerait la pratique des dissimulations dans les prix de vente. L'Etat, faisant alors des recouvrements plus importants sur l’impôt frappant les transmissions immobilières, ne serait pas obligé d'augmenter sans cesse le taux des droits pour compenser la perte qu'il éprouve du chef

de cette évasion fiscale et les parties seraient moins tentées de faire des dissimulations qui en définitive compromettent la conservation de leur patrimoine.

Seuls seraient admis à la transcription les actes authentiques ou authentifiés, c’est-à-dire déposés en l’étude d’un notaire et transformés en véritables actes authentiques par une reconnaissance ou une vérification d’écritures, eb enfin les actes constatés par décision de justice passée en état de force jugée.

Quant aux actes sous seing privé, ils continueraient donc à valoir entre les parties, mais devraient acquérir la forme authentique, soit par dépôt notarié, soit par jugement pour y être admis.

Cependant l'extension de l'obligation de transcription aux actes déclaratifs et aux mutations à cause de mort, soulève des difficultés d'application pratique, notamment pour les transmissions d'immeubles ou de droits immobiliers par testament ou succession ab inlestal, quant à la pièce à fournir au conservateur des hypothèques pour transcrire ces mutations; on ne peut, en effet, comme le prescrit la loi du 24 juillet 1921 pour les actes entre vifs, effectuer le dépôt simultané à la conservation des hypothèques de deux expéditions ou de deux extraits littéraux, absolument conforme de l’acte à transcrire, puisqu'il n’y a pas d’acte du moins en matière de succession ab inleslal.

Aussi les auteurs du projet ont-ils d’abord pensé qu’on pourrait, pour celles-ci, se contenter d’une simple mention apposée sur le registre des dépôts de toute déclaration de succession, mention établie d'office par le conservateur sur le vu d’un extrait qui devrait lui être adressé par le receveur de l’enregistrement.

Mais ils ont écarté cette solution, estimant à juste titre, que les indications résultant des déclarations de mutations par décès, ne peuvent faire foi par elles-mêmes et qu’il est nécessaire d’en contrôler l'exactitude.

Il fallait donc chercher un contrôleur : or 11 ÿ en à un tout indiqué : le notaire de la succession.

La preuve de la mutation serait alors faite par la déli- . vrance d’une attestation authentique de propriété établie par le notaire sur le vu d’un inventaire, d’un acte de notoriété et de toutes autres pièces justificatives. Puis le notaire déposerait à la conservation de la situation des immeubles deux expéditions de cette attestation en se conformant à la loi du 24 juillet 1921.

L'emploi du même procédé serait prévu pour la mutation résultant d’un testament.

Pour permettre d’effectuer la mutation au cadastre, la proposition impose au notaire et à l’avoué, ce dernier pour les transmissions résultant d’une décision de justice, l’obligation de faire parvenir, dans certains délais, par pli recommandé, au contrôleur des contributions directes de la situation des immeubles, une attestation authentique de la transmission indiquant notamment la commune, la section et le numéro du cadastre concernant les biens transmis. D'autre part, dans la huitaine de la réception de ces documents, le contrôleur devrait en envoyer récépissé au notaire, ou à l’avoué, ou aux autorités administratives suivant le cas, puis à la fin de sa tournée générale annuelle, leur délivrer un certificat constatant que la mutation a été opérée sur la matrice cadastrale.

Enfin, il est preserit qu’il ne peut être fait mention dans un acte authentique ou public, ni usage dans une instance d’un acte ou jugement sujet à transcription s'il n’est justifié que cette formalité a été préalablement accomplie, à moins qu'il ne soit indiqué qu’elle aura lieu en même temps que la transcription du dit acte authentique où il en est relaté. Ainsi les transcriptions non opérées dans le passé pourraient-elles être peu à peu régularisées.

Rapport Pol Chevalier.

Dans ce rapport M. Pol Chevalier approuve entièrement, sauf sur quelques points de détail, la proposition de loi de M. Jean Bosc.

Envisageant la question de l’obligation d’un acte authentique ou authentifié, il avoue que partisan convaincu de la liberté des conventions et des principes du droit consensuel consacrés par le Code civil, il avait tout d’abord «cédé à un mirage juridique peu favcrable » aux prescriptions de la proposition de loi, Mais la considération du champ d'application de cette obligation l’a amené à changer d'avis.

« Sans doute est-1l parfaitement logique que lorsqu'un contrat n’affecte que les personnes ou ceux de leurs biens qui sont mobiles comme elles, le seul accord des parties suffit pour faire leur loi, mais lorsqu'il s’agit de fixer l’assiette de la propriété immobilière qui doit Pêtre uon seulement inler parles mais erga omnes, pour les besoins de l’ordre et du crédit, les accords doivent être revêtus de l’autorité indiscutable que seuls peuvent donner les actes authentiques ou authentifiés constatant ces accords. »

Ce rapport fut renvoyé pour avis à la Commission des Finances.

Nous ne voudrions pas terminer cet historique de l’authenticité immobilière sans avoir exeminé le système en vigueur én Alsace-Lorraine, et dit quelques mots sur le projet de la Société d'Etudes législatives.

Syslème en vigueur en Alsace-Lorraïne.

L’Alsace-Lorraine, après 1871, conserva le régime foncier français Jusqu'en 1900, date de l'introduction du Code civil allemand dont l’organisation foncière est toute différente de la nôtre, puisqu'elle repose sur un système de livres fonciers d’après lequel toutes les opérations concernant les droits réels immobiliers ne sont rendues valables que par leur inscription sur ces livres.

Mais dès avant l'avènement du Code civil allemand, une loi du 31 mars 1884 avait ordonné la révision du ca-

dastre en Alsace-Lorraine. Puis une autre loi du 24 juillet 1889 vint prescrire que toutes les aliénations et les partages d'immeubles devraient être passés devant les notaires ou les tribunaux pour pouvoir être inscrits au livre foncier.

Un problème délicat se posa au législateur français après 1919 : allait-il maintenir l’organisation allemande ? Ou bien introduire à nouveau le système de la loi de 1855? Ou bien encore adopter une solution intermédiaire ?

Une commission présidée par M. Siben, premier président du Tribunal supérieur de Colmar et composée de MM. Julliot de la Morandière, Capitant, Gaudemet et Schisselé se réunit à Strasbourg pour étudier cette question et déposa devant la Chambre le 9 mars 1921 un projet de loi qui consacrait un système mixte, maintenant le livre foncier allemand! et revenant au principe français du transfert de propriété par le seul consentement.

Ces deux principes pouvaient paraître inconciliables puisque l'inscription de la transmission au livre foncier est une condition de sa validité et qu’on y attache une autorité bien supérieure à celle de notre transcription, ce qui justifie d’ailleurs l'obligation de l’authenticité du droit allemand. Cependant la commission n’a pas osé imposer l'acte authentique estiment qu’en France la pratique de l'acte sous signatures privées était trop généralisée. Aussi a-t-elle proposé la solution suivante : l’acte privé serait valable entre les parties, ce qui respecterait notre règle du solus consensus, mais il ne pourrait donner lieu à inscription qu’à la condition d’avoir été déposé en l’étude d’un notaire.

L'expérience faite en Alsace-Lorraine de l'authenticité pendant près de quarante années avait été si concluante et ses avantages si déterminants que de vives critiques

1. Notons d’ailleurs qu’il existait en Alsace-Lorraine en 1922, 370 livres fonciers définitifs, 157 livres fonciers provisoires et 1.247 livres de propriété, ces deux dernières catégories se rapprochant assez sensiblement de son registres de transcription. (V. Morel, Le régime foncier d’Alsace-Lorraine, Paris, Sirey, 1922, p. 23, note 1).

s'élevèrent aussitôt contre cette disposition, de sorte que la commission dut modifier son projet et faire intervenir le notaire non plus à titre de dépositaire mais bien comme rédacteur de l’acte destiné à l’inseription. Ce système a été adopté par la loi du 1® juin 1924 portant introduction du droit civil français dans les départements du Bas-Rhin, Haut-Rhin, et Moselle, dont l’article 42 est ainsi conçu

« Tout acte entre vifs, translatif ou déclaratif de propriété immobilière, et tout acte entre vifs portant constitution ou transmission d’une servitude foncière ne peuvent faire l’objet d’une inscription que s'ils ont été dressés devant notaire.

« L'acte souscrit sous une autre forme doit être suivi, à peine de nullité, d’un acte authentique où, en cas de refus, de l’une des parties d’une demande en justice et cela dans les six mois qui suivent la passation de l’acte.

« Sont assimilés aux actes notariés les actes émanant des tribunaux ou des autorités administratives ».

En outre, l’article 43 de la même loi prescrit aux notaires, greffiers ou autorités administratives de requérir euxmêmes l'inscription des droits résultant des actes qu'ils ont délivrés.

Ainsi en Alsace-Lorraine le seul consentement suffit entre les parties, qui peuvent constater leur accord par acte privé si elles le désirent. Mais pour pouvoir requérir l'inscription qui est nécessaire pour rendre la transmission opposable aux tiers, il faut qu’un nouvel acte soit rédigé par un notaire dans les six mois qui suivent l’établissement de l’acte privé. Passé ce délai l’inscription ne peut plus être prise.

Donc, les actes sous signatures privées constatant les transmissions immobilières deviennent nuls même inler parles, si, dans les six mois de leur date, 1ls n’ont été transformés en actes authentiques ou suivis d’une demande en justice en cas de refus de l’une des parties.

lo AUTHENTICITÉ NOTARIALE ET TRANSMISSIONS IMMOBILIÈRES

Projet de la Sociélé d’Eludes législatives.

Nous ne saurions passer sous silence les remarquables travaux de la Société d'Etudes législatives sur la réforme du régime fonciert. Le projet qui en est la conclusion contient d’intéressantes innovations notamment en matière de privilèges et d’hypothèques mais n’apporte guère par ailleurs de remèdes à l'insuffisance de la publicité foncière.

Le problème de l'authenticité y est à peine abordé et le principe en est d’ailleurs écarté pour les raisons suivantes : il a semblé à la Commission chargée d'étudier la question que « quel que soit l’avantage que présente l'intervention du notaire en cette matière. un projet interdisant les actes sous seing privés heurterait trop les habitudes acquises, porterait atteinte à trop de situations acquises pour avoir des chances d’aboutir?. »

Il nous semble en fait que si ce projet peut paraître si timide à certains, c’est que ses auteurs se sont volontairement arrêtés à une solution transitoire permettant d’attendre l'établissement en France d'un régime ayant pour base le livre-foncier.

Section 2. —- Le décret-loi du 30 octobre 1935.

L'introduction de l'authenticité dans notre système foncier résulte des dispositions de l’article 2 du décretloi du 30 octobre 1935 sur la réforme de la transcription.

Notons tout de suite que cette réforme est intervenue de façon indirecte et inatterdue, puisqu'elle fait l’objet d’un de ces décrets que le ÿouvernement de M. Pierre Laval a été autorisé à prendre par la loi du 8 juin 1935 en vue

d'assurer la défense du franc et la lutte contre la spéculationt.

Si on lit le rapport qui en précède la teneur, le décret-loi modifiant la transcription a pour but de conjurer et frapper « les fraudes qui privent chaque année le Trésor des ressources importantes, en même temps que d'assurer une plus grande sécurité dans les transactions d'immeubles et d'établir avec plus de certitude les origines de propriété en vue d'un meilleur fonctionnement du régime des hypothèques et d’une mise à jour plus précise du cadastre. »

« Dans l'intérêt même des parties et pour assurer la pleine sauvegarde de leurs droits » les auteurs du décret-loi ont « décidé, sans aucunement porter atteinte au principe du libre établissement des contrats, d’astreindre certains des actes sujets à transcription à la formalité du dépôt préalable en l’étude d’un notaire. L’accomplissement de cette formalité permettra, par l’entremise indispensable d’un officier public, la vérification de l'identité et de la capacité des parties, de l’exactitude de la situation des biens et de la régularité de l’origine de propriété, pour tous actes, même pour ceux qui ne revêtent pas la forme authentique. »

Enfin, le système proposé « aura pour effet d’assurer une publicité foncière intégrale par la mise à jour automatique du cadastre, sans qu’il en résulte aucune charge nouvelle pour l'Etat. Les états délivrés par les conservateurs contiendront désormais, la nomenclature complète de tous les propriétaires successifs d’un immeuble quelles que soient la cause et l’origine de leur propriété. »

« Ce résultat sera atteint sans qu'il soit nécessaire de le prévoir expressément dans le présent texte par l’application des prescriptions de la loi du 20 mai 1915 aux nouveaux actes soumis à la transcription. »

= « En bref, le système envisagé permettra aux parti-