Josserand, D. H., 1936, p

but : d’abord déceler les fraudes et ainsi assurer la rentrée des recettes du Trésor; ensuite améliorer la sécurité des transactions immobilières, et enfin faciliter la mise à jour du cadastre.

Une analyse plus approfondie de ce rapport fait apercevoir qu’ils ont vu le succès de leur réforme dans l’intervention du notaire, devenant en quelque sorte « la cheville ouvrière » de tout le système :

Ils comptent sur lui pour déceler et éviter les fraudes : la lecture qu'il donne aux parties des lois sur les dissimulations, l’autorité, la compétence et le caractère officiel qui s’attachent à cet officier publie devant déterminer les parties à déclarer l'intégralité du prix ou l’exacte valeur vénale de l’immeuble.

Ils comptent sur lui également pour améliorer la sécurité des transactions immobilières, puisqu'ils le chargent désormais de vérifier « l'identité et la capacité des parties, l'exactitude de la situation des biens, la régularité de l’origine de propriété » pour éviter «les erreurs et les omissions trop fréquentes dans les actes de transmission ».

Enfin, l’acte notarié doit permettre la mise à jour automatique du cadastre. L

Connaissant les intentions des auteurs du décret et le rôle de premier plan qu'ils ont voulu attribuer au notaire dans le nouveau système foncier, peut-on dire que l’authenticité immobilière de notre droit français, telle qu'elle résulte de l’article 2 nouvelle rédaction de la loi du 23 mars 1855, permet d'atteindre le but que ses auteurs se sont fixé ?

Il y aurait quelque optimisme à le prétendre! :

1. Dans le développement qui va suivre, nous supposons que tous les actes de transmission sont présentés à la transcription. Or, et la remarque est d'importance, nous savons que la transcription n’est pas obligatoire, et que par conséquent, la transmission reste toujours valable entre les parties sans condition de formes, de sorte que bien des mutations sont encore effectuées sans que le notaire n’intervienne,

Répression de la fraude:

A ce point de vue, signalons d’abord qu'il arrivait fréquemment que des propriétés immobilières échappaient aux droits de mutation par décès, soit qu’elles n’aient pas été portées dans la déclaration de succession, soit que la succession n’ait pas été déclarée. L’attestation notariée empêche certainement cette fraude fiscale puisqu'elle permet à l'administration de l’enregistrement de baser la perception du droit sur les estimations qui y sont faites.

Souvent aussi, des partages sous signatures privées n'étaient pas enregistrés : les copartageants n'avaient, en effet, rien à craindre s'ils étaient l’un et l’autre de bonne foi et si, par hasard, l’un d’eux venait à décéder, laissant l’autre comme seul ayant droit, le partage disparaissait et ainsi le droit d'enregistrement de cet acte était évité. Désormais, l'Etat n'a plus à craindre ainsi d’être frustré puisque les partages sont soumis à la transcription et doivent être préalablement déposés en l'étude d’un notaire.

Enfin, c’est surtout pour lutter contre les dissimulations qu'on a jugé bon d'exiger l'intervention du notaire : il lit aux parties les lois sur les dissimulations, commente les pénalités qu’elles comportent et attire leur attention sur les autres conséquences juridiques préjudiciables qui peuvent en résulter pour elles. Il est évident que le notaire, officier public et conseil de ses clients, est bien placé pour les mettre en garde contre les dissimulations et leur montrer tout l'intérêt qu'ils ont à remplir leur devoir fiscal avec sincérité. Mais pour les actes sous seings privés qui sont déposés simplement au rang de ses minutes dans les termes du décret-loi de 1935, son intervention empêche-telle les parties de dissimuler ?

Nous ne le pensons pas : si le notaire n’est que dépositaire de l’acte privé, le dépôt simple, seul prévu par le décret, a uniquement pour effet de donner date certaine à

l’acte déposé et d'assurer sa conservation. D'ailleurs le prix aura peut-être déjà été payé lors de l’échange de signatures, ou tout au moins la dissimulation versée directement entre les parties, de sorte le notaire intervient trop tard, la fraude étant déjà consommée.

Amélioration de la sécurilé des transactions immobilières!.

Nous avons vu que cette sécurité dépend de l’individualisation des personnes, de la détermination physique et juridique des immeubles, et que la valeur de ces éléments essentiels repose uniquement sur la qualité de l’instrumenlum qui constate l’opération intervenue.

Pour les transmissions à cause de mort à un légataire ou à un seul héritier, il est incontestable que l’intervention du notaire apporte aux tiers acquéreurs une garantie de premier ordre. Rappelons à ce sujet que la sécurité qui s’attache maintenant à ces transmissions ne résulte pas tant des prescriptions législatives, beaucoup trop laconiques, que de l'interprétation élargie qu’en ont donnée les notaires en acceptant, pour ainsi dire gratuitement, d'entreprendre, pour la régularité et la véracité de l'attestation notariée, des recherches difficiles entraînant pour eux une grosse perte de temps, sans qu'il leur soit alloué un honoraire en rapport avec les responsabilités auxquelles ils s'exposent dans la rédaction d’un tel acte.

Quant aux transmissions entre vifs, leur sécurité est-elle améliorée du fait du dépôt de l’acte sous seings privés au rang des minutes du notaire dans les trois mois de sa signature ?

Cette disposition du décret est certainement celle qui a soulevé les plus vives critiques; tous les commentateurs

1. Rappelons que les baux de plus de 18 ans et les cessions ou quittances portant sur 3 années au moins de loyers et fermages non échus, n’ont pas à être déposés au rang des minutes d’un notaire pour être admis à la transcription.

s'accordent à la trouver soit sans utilité soit insuffisante.

Cette désapprobation est parfaitement justifiée. 11 suffit pour s’en rendre compte d'examiner les effets du dépôt quant aux trois facteurs primordiaux de sécurité :

En ce qui concerne l’individualisation des personnes, le rapport qui précède le texte du décret charge le notaire de vérifier l'identité et la capacité des parties.

Assurément, si, pour effectuer le dépôt, les parties comparaissent toutes devant le notaire, celui-ei exige d’elles la présentation de toutes pièces justificatives de leur identité, de sorte que les énonciations de l’acte de dépôt relatives aux nom, prénoms, qualités, domicile et état civil des parties, présentent avec la même garantie, le même caractère de certitude que si l’acte de transmission avait été notarié à l’origine. Le but est donc atteint lorsque le dépôt est requis par toutes les parties et qu’elles reconnaissent leurs écriture et signature.

Mais si le dépôt n’est requis que par une seule des parties, voire même par le mandataire de l’une d'elles, il est évident que le notaire se trouve alors dans l'impossibilité la plus complète d'apprécier et de contrôler les indications de l’acte sous seing privé se rapportant à l’individualisation des contractants.

Et comme c’est cette dernière forme de dépôt qui est requise le plus souvent, en raison des inconvénients de l’autre que nous avons déjà signalés, on peut donc dire que le dépôt de l’acte privé en l’étude du notaire n’apporte en général aucun élément nouveau de garantie de l'identité et de la capacité des parties.

C’est surtout quant à l’amélioration de la détermination physique et juridique des immeubles que l’article 2 du décret semble être le plus mal venu.

En effet, le décret n’a au fond rien changé à l’admission

1. V. Josserand, op. cil., p. 3; Durand, 0p. cil., p. 181; Savatier, op. cit., p. 1397; Voirin, op. cit., p. 192.

142 AUTHENTICITÉ NOTARIALE ET TRANSMISSIONS IMMOBILIÈRES des actes à la publicité : il résulte de la lettre même du texte de l’article ? que les actes sous signatures privées continuent à y être admis parallèlement aux actes authentiques. Sans doute doivent-ils être préalablement déposés chez un notaire, mais le fait du dépôt ne leur confère aucune valeur nouvelle :

L'acte privé, dont nous avons exposé les défauts et les imperfections, ne devient pas aussitôt un modèle de rédaction juridique par cela seul qu’il se trouve désormais conservé dans l’étude du notaire. Le dépôt, nous le répétons encore, ne transforme nullement l’acte privé en acte authentique, avec toutes les vertus attachées à cette forme. Il ne lui conférerait ée caractère que s’il était requis par toutes les parties, accompagné d’une reconnaissance d’écritures et de signatures et qu’en outre à son occasion les parties aient consenti à rectifier les erreurs et compléter les lacunes que le notaire y aurait relevées.

Même dans ce cas, peu fréquent puisque de nombreux obstacles peuvent s'opposer à la réquisition d’un tel dépôt, imaginons un peu le caractère de confusion sous lequel se présente l’instrumentum constatant la transmission immobilière, scindé en deux tronçons, l’un, l’acte privé, déjà confus, imprécis, inexact, l’autre, l’acte de dépôt, cherchant à compléter et rectifier le premier. Tâche ingrate et périlleuse que celle du conservateur qui aura à entreprendre des recherches dans un tel document et fournir les renseignements nécessaires à la sécurité des tiers.

Le malheur tient surtout à ce que le notaire se trouve en présence d’un acte déjà rédigé, alors que c’est avant cette rédaction, comme conseil des parties, et au moment de la rédaction, comme garant de sa perfection, que le concours de cet officier public est particulièrement souhaitable.

Or, le dépôt de l’acte au rang de ses minutes laisse le notaire devant le fait accompli. L'acte sous seing privé n’en subsiste pas moins, avec tous ses inconvénients, obscurité, ambiguïté, lacunes et pièges résultant de l’inexpé-

rience, de l’ignorance ou de la mauvaise foidu rédacteur, et il reste toujours susceptible d’être contesté par la procédure de vérification d’écritures.

Sans doute le notaire peut-il compléter l'acte inexact, du moins faut-il qu’on lui en fournisse les éléments nécessaires, C'est-à-dire des renseignements suffisamment sérieux pour être préférés aux indications contenues dans l'acte déposé. Mais comment avoir de certitude à cet égard si le dépôt n’est requis, comme il est courant, que par l’une des parties ou son mandataire? L'intervention du notaire ne saurait alors avoir d’autre utilité que de donner date certaine à l’acte privé et d’assurer sa conservation, sans, on le voit, que la sécurité des transactions immobilières y gagne rien. Le décret-loi manque donc complètement son but. |

M. Savatier s’est violemment élevé contre cette insuffisance : « Il eût été parfaitement défendable, dit-il, d’obliger les parties à faire établir, par notaire, tous leurs actes immobiliers. Mais les astreindre à déposer leurs actes sous seing privé chez un notaire, cela ne saurait se comprendre dans une législation soucieuse soit de sécurité, soit de moralité. »

« L'acte reste en effet sous seing privé, avec tous les inconvénients, et, surtout, les défauts de rédaction de cette sorte d’acte. Pourtant, les parties devront le payer au prix de l’acte notarié si elles le déposent avec reconnaissance d'écriture; même sans cette reconnaissance, le dépôt les obligera à la moitié des honoraires notariaux de rédaction. L'acte réunit l'insécurité de l’acte sous seing privé au coût de l’acte notarié. De toutes les combinaisons, c’est la plus mauvaisel. »

Notons toutefois que cette critique sur le coût de l’acte privé déposé tombe en partie, puisque, postérieurement à cette étude, le décret-loi du 4 juin 1936 est venu réduire