CHAPITRE IT

Notre Droit français n’a admis que tout récemment et très timidement le principe de l’authenticité obligatoire. Nous allons voir que nous sommes à ce point de vue très en retard sur l’ensemble des législations étrangères.

L'étude de droit comparé vient en effet corroborer notre opinion sur le peu de valeur que l’on peut attacher à l’acte privé en matière immobilière. Et si certaines législations admettent encore sa validité entre les parties, toutes sans exception le refusent à la publicité tant qu'il n’est pas passé au crible de l’authenticité. Cette exclusion se justifie par les nombreuses causes d’infériorité de l’acte sous seing privé et par le désir d’entourer les transmissions immobilières de toute la sécurité désirable.

On peut dire que la nécessité de l'authenticité immobilière est unanimement consacrée par les différents régimes fonciers étrangers.

Mais nous avons vu que l’on peut se faire diverses conceptions de l'authenticité. Aussi nous proposons-nous

1. Besson, Les livres fonciers et la réforme hypothécaire, Paris, Delamotte, 1891, p. 185 et s.; Bordeaux, Les nouvelles législations immobilières et hypothécaires, Paris, Dalloz, 1918; Navarre, De l'aulhenticilé nécessaire pour la publicité des transmissions immobilières, thèse, Montpellier, 1924, p. 95 ets.; Wieland, Les droits réels dans le Code civil suisse, trad. Bovay, Paris, Girard et Bruère, 1913, t. I, p. 149 et s.; Worms, De la propriélé consolidée, Paris, Dentu, 1888, p. 199 ets.

d'étudier rapidement la façon dont les divers pays voisins ont adopté son principe, en examinant d’abord les législations dérivées du système foncier français, puis celles se rattachant au système germanique, spécialement le droit allemand et le droit suisse et enfin le système original de l’Act Torrens

Section I. — Groupe français.

A cette catégorie dérivée de notre régime foncier appartiennent les législations belge, italienne, romaine, grecque et monégasque.

Sans doute ne sont-elles pas en tous points identiques à la nôtre, ni entre elles. Quelques différences les séparent, soit que la publicité ait un domaine d'application plus large dans les unes, soit que le système soit plus perfectionné dans d’autres. Mais si ces législations sont fidèlement attachées aux principes consensualistes et se rapprochent en ce sens de la nôtre, elles s’en sont séparées depuis bien longtemps, bien avant notre décret de 1935, en se refusant à laisser en matière immobilière l'acte privé et l’acte authentique sur un pied d’égalité : ou bien elles refusent complètement d'admettre l’acte privé à la publicité, ou bien elles exigent que préalablement il soit passé entre les mains d’un officier public :

Ainsi la loi belge du 16 décembre 1851, pourtant apparentée de très près à la loi française du 23 mars 1855, dispose dans son article 2 que « les jugements, les actes authentiques et les actes sous seings privés reconnus en justice ou devant notaire seront seuls admis à la transcription!. »

Le Code civil italien dans son article 1835 a adopté une solution analogue : «la transcription ne peut être opérée

1. Codes belges, 4° éd., annotée par Delebecque et Hoffmann, Bruxelles, de Becq, 1882.

qu'en vertu d’une sentence, d’un acte public ou d’un acte sous seing privé. Les actes, toutefois, résultant d’écrits sous signature privée ne peuvent être transcrits si les signatures des contractants n'ont pas été authentiquées par un notaire ou reconnues par Justicel. »

La loi roumaine du 27 juin 1886 sur l'authenticité des actes prescrit dans son article 5 que «les testaments et les contrats translatifs de propriété immobilière ou constitutifs de droits réels immobiliers restent exclusivement de la compétence des tribunaux de district? » Notons que cette compétence exclusive de l'autorité judiciaire tient à ce qu’en Roumanie le notariat n'existe pas.

Dans la principauté de Monaco, la transcription s’effectue au bureau de la conservation des hypothèques de Monaco sur la présentation authentique de l'acte ou du jugement trauslatif*.

Sans consacrer à ces législations dérivées de la nôtre, auxquelles il y aurait lieu d’ajouter également le Luxembourgt et les Pays-Bas, des développements plus étendus, bornons-nous seulement à constater que bien avant nousmêmes elles ont estimé qu’il était indispensable pour la sécurité de la propriété foncière de ne pas se contenter purement et simplement d’un acte privé en matière de transmissions immobilières, mais d’exiger l'intervention d’un officier public, soit notaire, soit magistrat.

Section II. —— Groupe germanique.

Au groupe germanique sont rattachées notamment les législations allemande, suisse, hongroise, espagnole, portugaise et russe.