Besson, op. cit., p

4, V. Réforme luxembourgeoise, dans Worms, 0p. cit., p. 199 ets.

On a généralement coutume de différencier le groupe français de celui-ci, en insistant sur ce point que le nôtre est à base de publicité personnelle alors que le groupe germanique est basé sur la publicité réelle.

En effet, alors que nos registres hypothécaires sont tenus par noms de personnes et qu’il est nécessaire pour reconstituer l'historique de la propriété de connaître tous les propriétaires successifs de l'immeuble, la publicité réelle, organisée au moyen de livres fonciers!, ne considère pas les propriétaires, mais bien l'immeuble lui-même : les registres fonciers sont établis, non par noms de personnes, mais par immeubles, de sorte que c’est le folio du registre correspondant spécialement à l’immeuble, et non ses propriétaires successifs, qui permet de retrouver les diverses transmissions dont il a été l’objet ainsi que les charges de toute nature qui peuvent l’affecter.

Mais si l’organisation des registres permet déjà de distinguer nettement les deux groupes fonciers, d’autres différences bien plus importantes les opposent l’un à l’autre.

Outre ce principe de spécialité, qui attribue à chaque immeuble son individualité propre, puisque chacun a son feuillet à lui, le système germanique se caractérise par les principes de publicité absolue, de force probante et de légalité :

Si en France la publicité est relative, c’est-à-dire qu’elle n’a pour effet que de rendre les transferts opposables aux tiers, sans avoir la moindre influence sur la transmission qui s'opère entre les parties, la publicité du livre foncier est absolue, ce qui signifie que non seulement elle consolide la propriété à l’égard des tiers, mais elle est une condition de la validité du transfert entre les parties. Le seul con-

1. Il ne sera question ici que du livre foncier définitif. Notons toutefois qu’il existe aussi d’autres livres fonciers, le livre foncier provisoire et le livre de propriété, qui sont tenus par feuillets personnels et auxquels n’est point attaché le principe de foi publique (V. Morel, Le régime foncier d Alsace- Lorraine, Paris, Sirey, 1922, p. 22 et s.).

sentement n’a aucune valeur translative, seule l'inscription de la mutation au livre foncier opère la transmission tout aussi bien pour les contractants que pour les tiers.

De plus, alors que notre transcription est sans force probante, qu’elle ne peut donner au titre qui y est soumis plus de valeur qu'il n’en a, l'inscription au livre foncier garantit contre toute discussion le droit du propriétaire. Sans doute, si le titre est vicié, annulable ou résoluble, il le demeure maigré l'inscription, mais entre les parties seulement, sans que les tiers ayant acquis de bonne foi des droits sur la foi du registre foncier puissent être inquiétés. L'inscription confère donc aux acquéreurs une sécurité complète.

Enfin, tandis que notre conservateur des hypothèques, déférant à une réquisition de transcription a un rôle purement passif, le principe de légalité, conséquence de la force probante de l’inscription, impose à l’autorité hypothécaire, le juge foncier, l'obligation de vérifier le bien fondé de la demande d'inscription et la régularité matérielle des titres présentés à cette fin.

Pour ne pas sortir du cadre de notre étude, nous renvoyons pour plus de détails aux remarquables études qui ont été faites sur l’organisation des livres fonciers, lorsqu'il fut question de leur introduction en France vers la fin du siècle derniert.

Retenons seulement que toutes les législations dérivées de ce système, quelles que soient leurs divergences dans l'application de ces principes, ont accordé à l’acte authentique une prépondérance éclatante sur l’acte privé :

C’est ainsi que l’article 313 du Code civil allemand dispose qu’«un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à transférer la propriété existant sur un fonds requiert constatation authentique sans forme judiciaire ou notariée? ».

1. V. Besson, Maguin, Michel, op. cit. | 2. Code civil allemand, trad. Office de législation étrangère et de droil international, Paris, Pichon, 1923.

Le Code civil suisse, dans son article 657, édicte que «les contrats ayant pour objet le transfert de propriété ne sont valables que s’ils sont reçus en la forme authentiquet ».

Aux termes de l’article 978 du Code civil portugais «Sont seuls susceptibles d’être inscrits définitivement. les écrits, testaments, ou autres documents authentiques?. »

La loi espagnole du 8 février 1861, dans son article 5, n’ouvre les registres fonciers « qu'aux actes publics, aux jugements exéculoires ou à tel autre document authentique émanant de l’autorité judiciaire ou du Gouvernement ou de ses agents ».

Enfin, dans les anciennes législations austro-hongroises, les inscriptions ne pouvaient être requises « qu’en vertu d’actes authentiques ou sous seing privé légalisést ». Dans le droit russe, « les notaires étaient en même temps les conservateurs des livres-fonciersÿ ».

Nous examinerons plus spécialement l’authenticité immo- : bilière dans les législations récentes de Suisse et d’Allemagne.

$ 1. L’authenlicilé immobilière en droil suisse.

Le Code civil suisse de 1912 exige la forme authentique pour tous les contrats translatifs de propriété immobilière.

Seuls, avant l’apparition de ce code, les cantons de la Suisse française connaissaient cette obligation. Les autres se contentaient de la forme écrite ou même orale. Chaque canton avait sa législation propre, et la conception de l’authenticité était différente de l’un à l’autre : ainsi, dans la Suisse orientale, le transfert de propriété, qui nécessitait à la fois la rédaction d’un acte authentique et le concours de

Code civil suisse, annoté par Rossel, Payot, Lausanne.

Code civil portugais, trad. Laneyrie et Dubois, Paris, Imp. Nat., 1886. Besson, op. cit., p. 324.

Besson, 0p. cit., p. 303.

Besson, op. cit., p. 315.

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l'autorité, était réalisé « par les soins des mêmes organes »!, alors que les cantons de la Suisse occidentale prévoyaient pour l'exécution de ces deux conditions des officiers publics différents.

Devant de telles divergences, le Code civil aurait pu fondre les lois cantonales en une seule loi fédérale. Mais il a adopté une solution originale : il a posé le principe de l’authenticité obligatoire et a déterminé le contenu de l'acte, c'est-à-dire les éléments essentiels de l'opération, tout en laissant aux cantons, dans la limite de leurs territoires respectifs, la faculté de réglementer à leur volonté la forme des actes etla désignation des officiers publics compétents : ainsi la rédaction des actes authentiques est confiée dans les uns à certains officiers publics, notaires ou assimilés, greffiers, secrétaires municipaux, dans les autres au conservateur du registre foncier?.

Justification de l'authenticité.

La nécessité de l’authenticité se justifie avant tout par la portée sociale des transactions immobilières : la forme notariée oblige les parties à exprimer leur volonté d’une façon claire et certaine, à réfléchir sur la portée de l’acte et de ses suites; elle protège les contractants contre les ventes trop précipitées et permet de lutter contre la spéculation immobilière.

D'autre part, elle trouve également une justification juridique : elle est en liaison étroite avec le principe de foi publique due au livre foncier :

L'inscription ayant pour effet de rendre l’acquéreur de bonne foi propriétaire erga omnes, même si le titre est entaché de vices, on ne peut admettre à la publicité qu’un acte

1. Wieland, Les droits réels dans le Code civil suisse, trad. Bovay, Paris, Girard et Bruère, 1913, p. 150.