Chaine, op. cit., p

établi. Désormais, l’acte ainsi déposé est authentifié, c’està-dire qu’il vaut l’acte authentique.

Mais à côté de ces avantages, nous avons vu que le dépôt avec reconnaissance d'écriture présente des inconvénients certains : outre qu’il entraine les mêmes frais que l'acte authentique, il devient impossible si toutes les parties sans exception n'y interviennent pas, et cette éventualité est presque toujours à craindre : il suffit simplement que l’une d'elles soit éloignée, qu’il soit survenu en sa personne une cause d'incapacité, qu’elle montre de la mauvaise volonté à comparaître, ou qu’elle s’y refuse par mauvaise foi, qu’elle décède, et que ses héritiers ne veuillent pas se déplacer, de bonne ou de mauvaise foi.

Sans doute pourrait-on mettre en demeure de comparaître celle des parties qui s’y refuserait, mais ce procédé n’obvierait nullement aux autres impossibilités que nous venons de signaler.

En outre, les héritiers de l’un des contractants peuvent fort bien se refuser à comparaître, s'ils ne reconnaissent pas, de très bonne foi, la signature de leur auteur. Le doute peut toujours exister à ce sujet et les tribunaux seront souvent fort embarrassés pour le lever : encore la preuve n’incombe-t-elle pas aux héritiers, mais bien au demandeur.

Aussi la solution du dépôt avec reconnaissance d’écritures ou de signatures nous apparaît-elle inacceptable.

L'authenticilé d’ Alsace-Lorrainet.

On peut être surpris de constater qu'aucun des projets de réforme de notre système foncier postérieurs à la loi du 1e juin 1924 ne se soient inspirés du système que cette loi a introduit en Alsace-Lorraine quant à la forme des actes soumis à la publicité.

1. Nous ne parlerons pos ici du système qui consiste à n’exiget la forme authentique que pour la publicité, qui n’est, en somme, qu’une forme aténuée du système d'Alsace: Lorraine.

En Alsace-Lorraine, en effet, sont seuls admis à l’inscripton au livre foncier, les actes dressés par les notaires et autorités assimilées. Mais cette obligation d'authenticité n’est requise qu'aux fins d'inscription. Les parties sont parfaitement libres de dresser un acte sous seing privé si elles le désirent, à la condition de le faire suivre dans les six mois, d’un acte authentique, ou d’une demande en justice, si l’une d’elles refuse. Passé ce délai, l’acte privé est nul.

Ce système est des plus séduisant : Il respecte la règle du seul consentement déterminateur puisque les actes constatant le transfert de la propriété immobilière sont valables inter parles quelle que soit la forme choisie pour les établir, et il n’impose la forme authentique que pour donner plus de sécurité au transfert érga omnesi.

Les traditions consensualistes de notre Code civil sont donc sauvées. D'ailleurs, au fond, le système en vigueur en Alsace-Lorraine n'est-il pas en somme assez voisin du nôtre puisque pas plus l’un que l’autre ne prescrit de condition de forme pour le transfert de la propriété entre les parties, la transmission à l’égard des tiers résultant de la présentation à la publicité, soit d’un acte authentique en Alsace-Lorraine, soit d’un acte privé déposé dans les termes de notre décret-loi de 1935.

Mais la différence essentielle réside en ce fait que si, en droit français, à défaut de transcription, le transfert n’en reste pas moins pleinement valable entre les parties, dans les départements du Bas-Rhin, Haut-Rhin et de la Moselle, à défaut de rédaction d’acte authentique dans les six mois de l’acte privé, celui-ci devient nul : l’accord des volontés ne produit donc plus effet que pour une durée de six mois: passé ce délai, si le formalisme de l'acte authentique ne vient pas en quelque sorte la vivifier, la transmission

L. Rappelons aussi que l'inscription au livre foncier est nécessaire à la validité du transfert.

devient lettre morte, ce qui constitue indiscutablement une très sérieuse atteinte au principe de la liberté des conventions prétendue respectée.

De plus, le système d’Alsace-Lorraine nous semble présenter certains inconvénients :

En premier lieu, c’est que l’acte privé a beau être transformé en acte authentique, la transmission n’en comporte pas moins cette cause d’infériorité originelle; l'officier public se trouve, en effet, devant le fait accompli, devant une transmission déjà réalisée et il est souvent trop tard alors pour qu’il puisse faire œuvre utile.

D'autre part, pour que l’acte privé ainsi transformé puisse donner toute sécurité aux tiers, il faut que la nouvelle rédaction soit faite de l’assentiment de toutes les parties, venant concourir à l’acte notarié. Mais si l’une d'elles se refuse à comparaître, et que l’autre introduise une demande en justice pour obtenir la rédaction de l’acte authentique nécessaire à l'inscription, l'officier public qui établira cet acte, ne recevant les renseignements que du seul demandeur, ne pourra remplir son rôle de contrôleur et de vérificateur : il sera dans la même situation que le notaire déférant au dépôt d’un acte privé requis par un seul des contractants.

En outre, il peut arriver qu’un propriétaire ne veuille plus réaliser par acte authentique la vente qu’il avait consentie par acte privé dans les six mois précédents. Sans doute sa contre-partie a-t-elle la ressource de le mettre en demeure. Et pourtant, la raison de son refus peut trouver souvent une explication valable, résultant d’une manœuvre frauduleuse dont il a été victime : on avait fait signer, par exemple, au vendeur un compromis en lui faisant croire qu'il ne s'agissait pas d’un engagement définitif, mais de simples renseignements sur ses intentions. Or, promesse de vente vaut vente. De telles hypothèses se réalisent, surtout dans les campagnes, beaucoup plus souvent que l’on ne pense, les paysans peu instruits de la pratique des

Le

affaires étant la proie facile de marchands de biens et d’intermédiaires sans scrupules.

Aussi le système d’Alsace-Lorraine nous semble-t-il porter une trop grave atteinte à la règle du principe consensualiste sans faire bénéficier en retour les transmissions immobilières de toute la sécurité qu’elles peuvent retirer du formalisme.

Section II. — La seule amélioration définitive L'authenticité, conditions de validité inler parles.

Puisque les mesures qui précèdent, bien que détruisant en fait la règle du solus consensus se révèlent insuffisantes, ne serait-il pas aussi simple en même temps que plus sûr de consacrer définitivement le formalisme en matière immobilière et de faire de l’authenticité, à l’exemple du droit allemand et du droit suisse, une condition de validité, même inler partes, de la transmission ?

Avant d'examiner les bienfaits d’une telle solution qui pourrait aller jusqu’à la création d’un monopole au profit des notaires à l’exclusion des tribunaux, nous nous proposons de réfuter les arguments qu’on oppose à l’admission de l’authenticité.

$ 1. Réfulalion des arguments qu'on oppose à l'admission de l'authenticité.

19 L’Authenticilé obligatoire augmenterait les frais

Cette objection ne nous semble pas pouvoir être retenue. Sans doute si les parties rédigent elles-mêmes leur convention, elles n’ont évidemment pas d'honoraires à payer à un notaire, et l’économie pour elles est certaine, au moment de la rédaction du moins, car il n’en sera plus de même, s’il est nécessaire à l’une de contraindre sa contre-

partie à l'exécution de la convention : en effet, alors que la grosse revêtue de la forme exécutoire, délivrée par le notaire, permet de passer directement et immédiatement aux mesures d'exécution, l’acte sous seing privé est loin d’avoir cette force : un jugement est nécessaire et chacun sait, en plus du retard qu'il entraîne, les frais élevés qu'occasionne le recours aux tribunaux.

Aïnsi, même lorsque la rédaction émane des parties elles-mêmes, l'augmentation des frais est loin d’être démontrée.

Mais nous savons qu’en fait les particuliers préfèrent confier le soin de la rédaction à un intermédiaire :

Sans tenir compte de l’économie résultant pour l’avenir de l'emploi de la forme authentique, peut-on dire qu'il y ait une différence sensible entre les frais de l’acte privé rédigé par un agent d’affaires et ceux de l'acte notarié ?

On pense communément que le notaire perçoit des honoraires élevés : or si l’on compare dans un relevé de frais le montant des honoraires, d’une part, et, d’autre part, le total des droits de timbre, d'enregistrement, de transcription et autres frais de toute nature, formalités hypothécaires, réquisitions d'états, etc., on est surpris de la bien modeste part de ceux-là dans le coût du contrat. Mais comme la totalité de tous les frais est versée au notaire, on s'imagine généralement qu'il conserve la majeure fartie de ce qui est versé pour lui-même. Il est curieux de voir que cette conviction est assez fortement ancrée dans l'esprit du public.

Reprenons l’examen des frais qu’occasionne la rédaction d’un acte. Ils sont de deux sortes : il y a d’abord les droits d'enregistrement et de formalités, et ensuite les honoraires du rédacteur. Les premiers ne varient pas quelle que soit la forme de rédaction adoptée, privée ou authentique. Pour que les seconds soient le moins élevés possible, quel rédacteur les parties doivent-elles choisir, le notaire ou l’agent d’affaires ?

Les gens peu instruits, tout comme ils aiment mieux avoir affaire au rebouteux qu’au médecin, préfèrent le plus souvent se rendre chez l’agent d’affaires, étant un peu effrayés par le caractère officiel du notaire, et espérant ainsi faire une économie de frais, encouragés qu'ils sont par les annonces publicitaires de certains de ces intermédiaires qui ne craignent pas d’y insérer parfois « 50% moins cher que les notaires ».

YŸ trouvent-ils l'avantage espéré? Il est permis d’affirmer que non. Les honoraires des notaires sont en effet tarifiés par la loi, et ce tarif est loin d’avoir été ajusté aux nombreuses inflations de notre monnaie depuis vingt ans. Ajoutons aussi qu'il est dégressif, et que les parties peuvent toujours demander à ce que les perceptions du notaire rédacteur soient taxées. Pour l’agent d’affaires, au contraire, aucun tarif n’est imposé, aucun contrôle ne peut être exercé, de sorte qu'il s’alloue généralement un honoraire proportionnel de 5 à 6%, susceptible de bien d’autres variations tenant à la faiblesse ou à l'ignorance du client ou encore à l'importance d’une fraude dont il se fait le complice. C’est, en effet, pour les agents d’affaires le moyen habituel d’être « moins chers que les notaires » : il leur suffit d'encourager ou de fermer les yeux sur une dissimulation, les droits d’enregistrement sont moindres et ils peuvent augmenter d’autant leurs émoluments aux dépens du Trésor.

Notons enfin que si parfois l’acte rédigé par un intermédiaire est plus économique, cela tient souvent au nonaccomplissement de formalités indispensables, telles que la transcription ou la réquisition d'états, ou même l’enregistrement.

L’objection d'augmentation de frais n’a pas plus de chances de succès même en matière de petites ventes puisque celles dont le prix est inférieur à 5.000 francs sont dispensées du timbre et peuvent être rédigées sur papier libre. Sans doute sont-elles proportionnellement plus oné-

reuses que les ventes importantes, puisque les frais d’expédition sont les mêmes pour les unes que pour les autres, et il serait souhaitable à ce point de vue que pour des ventes portant sur des parcelles de peu de valeur, d’un prix inférieur à 1.000 ou 500 francs par exemple, les actes soient simplifiés et des dégrèvements de droits d'enregistrement prévus, ce qui aurait l’heureuse conséquence de provoquer la présentation d’un plus grand nombre d’actes à l’enregistrement et à la transcription.

Ainsi, on ne saurait dire que la forme notariée soit une source de frais supplémentaires bien au contraire. Et même si cela était, il faut penser que plus tard l’économie réalisée peut être chèrement payée si des difficultés viennent à naître quant à l'exécution de la convention intervenue. Il sera trop tard alors pour regretter de n'avoir pas eu recours au notaire.

20 L’authenticilé relarderait el compliquerail :

M. Planiol estime l'authenticité peu souhaitable parce qu’«il se fait en France chaque année des milliers de ventes de petites parcelles sans grande valeur pour lesquelles les parties seraient fort gênées s’il fallait faire intervenir un notaire ; dans les campagnes on n’a pas toujours un notaire dans son voisinage, et tel paysan qui consent à signer l’acte aujourd’hui se dédierait peut-être demain!. »

Les motifs qu'invoque M. Planiol ne semblent pas déterminants : si un paysan consent à signer l’acte un jour et que le lendemain il n’y consente plus, c’est sans doute que le premier jour il n’était pas tout à fait décidé, que sa volonté n’était pas encore fermement établie, que son consentement n’était pas très raisonné ou encore qu'il lui avait été arraché par des influences étrangères. S'il manque de fermeté et de décision, qu’il se laisse facilement cir-