Besson, op. cit., p

argument suffisant? On ne voit pas pourquoi les aliénations n’ont pas droit à une protection égale à celle que la loi accorde aux constitutions d’hypothèques : que l’on défende l’emprunteur contre les entraînements irréfléchis, soit, mais que ne défend-on également le vendeur contre son inexpérience, son imprévoyance, contre les duperies d’une contre-partie de mauvaise foi, ou les manœuvres frauduleuses d’un agent d’affaires douteux. La constitution d’hypothèque et l’aliénation moyennant un prix payable à terme ne sont-elles pas assez voisines dans leurs effets? Pourquoi alors l’'emprunteur est-il mieux garanti que l’acquéreur contre les taux usuraires et les conditions de paiement draconiennes? En dehors de cette hypothèse, lorsque le prix est payé comptant, pourquoi ne pas assurer la même protection à l’acquéreur novice qu’à l’emprunteur : celui-là, ne connaissant rien aux affaires, peut en effet être la proie facile d’un homme d’affaires sans scrupule qui aura vite fait à la suite de quelques opérations immobilières frauduleuses, dont il lui aura fait miroiter les avantages, de faire disparaître sa fortune à son propre profit.

En outre, alors que l’authenticité en matière d’hypothèques et de donations ne s'inspire que du désir du législateur de conserver les biens dans la famille, sa justification en notre matière répond à une nécessité beaucoup plus impérieuse, la sécurité des transmissions et la consolidation de la propriété foncière, ces deux notions, étroitement liées, étant à la base de l’expansion de la richesse immobilière.

Il ne nous semble donc pasquele principe du solus consensus puisse être un obstacle décisif, pour l’admission de l’authenticité. Il faut s’écarter délibérément de la routine, et s'incliner devant ce fait que la sécurité sociale moderne est à base de formalisme. Et ainsi la réflexion amène tout naturellement à accepter le principe de l’authenticité obligatoire d'autant plus facilement que l'intervention du

notaire est déjà requise en fait, maintenant puisque les actes privés ne peuvent être publiés qu'après avoir été déposés au rang de ses minutes.

40 Les notaires seraient les seuls bénéficiaires.

Sans doute, les notaires retireraient-ils un bénéfice certain de cette réforme. Ne serait-ce pas alors une excellente occasion pour réajuster leur tarif légal dans le sens d’un dégrèvement des ventes de petite importance ?

09 « L’authenticilé porlerail alleinte à trop de silualions acquises ».

Ainsi s’exprimait la Commission de la Société d’Etudes législatives chargée d’étudier la réforme du régime foncier. Le principe que nous soutenons priverait les agents d’affaires de la rédaction d’actes qui sont pour eux une source certaine de revenus.

Chaque fois, en effet, qu'il est question d’authenticité notariale obligatoire, on assiste à une véritable levée de boucliers de la part des agents d’affaires, qui redoutent de voir se restreindre leur champ d'opérations, et l’on peut affirmer que tous les arguments que l’on oppose à l’intervention obligatoire du notaire s’évanouiraient comme par enchantement s’il n’y avait celui-là. L’authenticité aurait été adoptée depuis longtemps déjà, nous en sommes convaincus, si elle n’avait pas rencontré cette violente opposition des rédacteurs d’actes privés, fortement soutenus au Parlement.

Nous avons déjà eu l’occasion de comparer les deux formes d’écrit au point de vue des personnes qui les rédigent et nous n’y reviendrons pas. En notre époque où l’on est en toutes occasions amené à recourir de plus en plus à des spécialistes, de compétence notoire, pourquoi laisser la

stabilité de la propriété foncière à la merci de n'importe qui ?

Pour reprendre une comparaison vulgaire, personne ne s'étonne de voir que seuls les docteurs en médecine ont le droit d’exercer cette profession, que seuls les pharmaciens sont autorisés à vendre des remèdes.

Serait-il plus étonnant de voir les notaires rédacteurs obligatoires de toutes opérations de transfert immobilier, eux dont la compétence est sanctionnée par des diplômes, un long stage, dont la nomination est entourée de toutes garanties de capacité et de moralité, dont l’activité est soumise à une surveillance étroite et dont la responsabilité est garantie de façon toute particulière. Le notaire n'est-il pas le spécialiste tout désigné en matière de transmissions immobilières? Tout le monde n’a-t-il pas à gagner à ce que la propriété reçoive les soins d’un personnage compétent, au lieu d’être abandonnée à des « guérisseurs ou des rebouteux »?

Sans doute l'authenticité obligatoire risque-t-elle de restreindre l’activité de ceux-ci, mais en réalité il nous semble que les agents d’affaires, en s’instaurant rédacteurs d’actes, sans être assujettis pour cela aux plus élémentaires conditions de compétence, de moralité et de garantie, en s’érigeant ainsi en concurrents des notaires, sont sortis des justes limites de leur mission sociale.

Les deux professions de notaire et d’agent d’affaires se compénètrent en effet, mais à chacun sa spécialité, et si le notaire apparaît comme le rédacteur naturellement, légalement désigné, c’est à l’agent d’affaires d’autre part qu’incombe le rôle de négocier les opérations. Chacun doit se cantonner dans ses fonctions propres pour le plus grand bien-être de tous.

D'ailleurs, ainsi que nous l’avons fait observer, ce rôle est parfaitement compris par les hommes d’affaires sérieux qui s’en remettent toujours au notaire du soin de rédiger les conventions qu'ils ont négociées.

En admettant même qu'il faille attacher quelque valeur aux arguments que nous venons d’exposer ils ne résistent pas devant les avantages considérables que retireraient les parties, les tiers, le cadastre, la publicité, le Trésor et la société tout entière de l’authenticité obligatoire.

S 2. Bienjaits de l'authenticité.

Nous avons déjà essayé de faire ressortir une partie de ces bienfaits.

Pour les parties, l’authenticité présente des avantages multiples : éclairées par les conseils du notaire, elles ont l’assurance que leur convention est parfaitement et clairement rédigée, et que les conditions particulières stipulées sont conformes aux lois en vigueur. Toute garantie leur est donnée également quant aux manipulations de fonds qu'entraîne l'opération.

D'autre part, à défaut d'autre procédé révélateur des causes d’éviction susceptibles de vicier la transmission, le notaire ne serait-il pas tout spécialement apte à mettre l’acquéreur au courant de la situation? Si par exemple l'immeuble provient d’une donation consentie au vendeur, le notaire avise l’acquéreur du danger qu’il court, notamment s'il s’agit d’une donation-partage, opération très répandue dans les campagnes et qui contient toujours des clauses particulières telles que stipulations de rente viagère, réserve d’usufruit, interdiction d’hypothéquer ou d’aliéner, etc... Qui mieux que lui, par la connaissance qu’il a des familles, est en mesure de savoir si ces clauses ontété respectées ?

Il ne nous semble pas qu’il soit nécessaire de chercher d'autre moyen pour prévenir l'acquéreur; il suffirait au notaire de mentionner cet avertissement dans l’origine de propriété.

Quant aux tiers, ils pourraient désormais se fier aux registres du conservateur des hypothèques pour être ren-

Moreau.

Le x

seignés avec certitude sur la situation juridique de l’immeuble : la publicité serait enfin basée sur un titre sérieux: on ne verrait plus des actes faux présentés à la transcription, de même que l’hynothèse du vendeur cherchant à toucher deux fois son prix ne serait plus à craindre.

Mais ce n’est pas au seul point de vue de la fraude et de la mauvaise foi que se manifestent les avantages de l’authenticité pour la publicité :

Nous avons vu que l’homonymie de noms et de prénoms est souvent la source de fâcheuses erreurs dans nos registres hypothécaires tenus par noms de personnes. La préceision que les notaires apportent à l’individualisation des personnes viendrait sensiblement réduire ces risques, et ainsi seraient évités tous les ennuis auxquels donne lieu la radiation d’une inscription ou transcription opérée par suite d’une telle confusion. |

Nous avons montré également que les registres de publicité, étant composés des expéditions ou originaux des actes soumis à la transcription, sont beaucoup trop volumineux, peu maniables, que les renseignements utiles n'y apparaissent pas nettement et que les états sont délivrés avec une extrême lenteur.

Il y aurait un intérêt évident à expurger la pièce destinée à demeurer à la conservation des hypothèques de toutes les énonciations qui ne présentent aucune utilité pour la publicité. Il suffirait tout simplement d’aprliquer à la transcription le système adopté pour les constitutions d’hypothèques, qui consiste à faire figurer sur les registres, au lieu de l'original ou l'expédition, de simples extraits analytiques.

L’authenticité obligatoire permettrait de réaliser facilement cette simplification : il entre en effet tout à fait dans les attributions du notaire de rédiger un tel extrait qui mentionnerait simplement la date du titre et la nature de l’opération intervenue, les noms et qualités des parties et du notaire, la désignation précise, les clauses de réserve

d'usufruit, retour, inaliénabilité, et le prix avec l'indication du payement comptant ou à terme. Bien entendu, ce système de l'extrait analytique ne serait employé que pour la pièce devant constituer un des éléments du registre du conservateur, mais celle à remettre aux parties serait toujours une expédition, conforme au titre de transmission, sauf peut-être pour les ventes de petite importance.

Tout le monde gagnerait à cette mesure : le conservateur dont la tâche serait facilitée, les tiers qui obtiendraient des renseignements plus lumineux et plus rapides et les parties enfin, qui supporteraient des frais moindres. Sans doute, le salaire du conservateur en serait-il diminué, mais cette diminution serait largement compensée du fait que tous les actes seraient désormais soumis à la transcription.

En effet, c’est là encore un avantage de l’authenticité pour la publicité, et le principal, il serait enfin possible de rendre la transcription obligatoire : il suffirait seulement d’en retirer l'initiative aux parties et de charger les notaires de l’accomplissement des formalités.

En principe, le notaire n’est pas tenu de remplir les formalités pour les actes qu'il reçoit, pas plus d’ailleurs la transcription que l'inscription hypothécaire, sauf s'il a reçu un mandat spécial de son client à cet effet. Mais en fait, la jurisprudence a tendance à mettre en Jeu sa responsabilité, estimant qu'il y a mandat tacite et considérant le notaire comme un mandataire légal. Il resterait donc peu à faire pour consacrer la responsabilité du notaire et lui imposer l'obligation de requérir la transcription dans un délai qui devrait être le plus court possible, un mois par exemple.

Quant à l'Etat, il verrait ses rentrées augmenter très sensiblement : les dissimulations deviendraient en effet à peu près impossibles, les contractants n'ayant plus Îa faculté de se moquer des conseils du notaire à ce sujet en se rendant chez un agent d’affaires qui se prêtait sans responsabilité à toutes leurs combinaisons.

* Moreau. LS